不動動產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析第一一章章不不動動產(chǎn)產(chǎn)投投資資概概論論1.1不動動產(chǎn)產(chǎn)與與不不動動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)1.2不動動產(chǎn)產(chǎn)投投資資與與投投資資方方式式1.3不動動產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析的的研研究究內(nèi)內(nèi)容容和和框框架架1.1不動動產(chǎn)產(chǎn)與與不不動動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)1.1.1不動產(chǎn)的的概念與與特征1.不動產(chǎn)的的概念是指土地地以及建建筑物等等土地定定著物，，是實物物、權(quán)益益、區(qū)位位三者的的綜合體體，具有有自然和和經(jīng)濟雙雙重屬性性。從自然屬屬性的角角度來考考察不動動產(chǎn)時，，不動產(chǎn)產(chǎn)自然體體包括土土地、建建筑物及及其他附附著物。。從經(jīng)濟屬屬性的角角度來考考察不動動產(chǎn)時，，不動產(chǎn)產(chǎn)是一種種重要的的資產(chǎn)，，它總是是在一定定的社會會關系中中存在，，作為生生產(chǎn)力的的組成部部分。2.不動產(chǎn)的的特征（1）地理位位置的固固定性（2）商品本本身的惟惟一性（3）使用壽壽命的長長期性（4）使用功功能的多多樣性（5）投資資消費的的雙重性性（6）房地產(chǎn)產(chǎn)價值的的相關性性（7）房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的大量性性（8）房地產(chǎn)產(chǎn)的合并并及可分分性1.1.2不動產(chǎn)業(yè)業(yè)及其特特點1.不動產(chǎn)業(yè)業(yè)的涵義義不動產(chǎn)業(yè)業(yè)是以不不動產(chǎn)商商品作為為經(jīng)營對對象，從從事不動動產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營營、管理理和服務務的產(chǎn)業(yè)業(yè)。不動產(chǎn)業(yè)業(yè)涉及面面廣，與與國民經(jīng)經(jīng)濟的許許多產(chǎn)業(yè)業(yè)都有密密切的關關系，其其中尤以以與建筑筑業(yè)最為為密切。。2.不動產(chǎn)業(yè)業(yè)的特點點（1）房產(chǎn)、、地產(chǎn)交交易的不不可分割割性（2）不動產(chǎn)產(chǎn)投資的的高度關關聯(lián)性（3）投資數(shù)數(shù)額大，，回收期期長，風風險高（4）易受政政策法規(guī)規(guī)的限制制和影響響（5）開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務務的復雜雜性1.2不動產(chǎn)投投資與投投資方式式1.2.1不動產(chǎn)投投資的概概念1.投資的一一般含義義投資是一一定經(jīng)濟濟主體為為了獲取取預期不不確定的的效益而而將現(xiàn)期期的一定定收入轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為資資本。投資必須須具備五五個基本本要素：：投資主主體、投投資目的的、投資資資金、、投資客客體、投投資方式式。（1）投資主主體投資主體體，是指指從事投投資活動動，具有有一定資資金來源源，擁有有投資決決策權(quán)，，享受帶帶來的收收益并承承擔投資資風險的的法人和和自然人人。（2）投資目目的投資目的的也就是是投資的的動機。。一般認為為，投資資主體不不同，其其追求的的投資效效益也不不盡相同同。（3）投資資資金投資資金金有兩種種來源：：一是投投資者自自己的收收入；二二是通過過各種途途徑來借借錢。（4）投資客客體投資客體體即投資資對象、、或標的的物。投投資客體體表現(xiàn)為為多樣性性，可以以是將資資金直接接投入建建設項目目以形成成固定資資本和流流動資本本，也可可以是購購買有價價證券及及其他對對象。（5）投資方方式投資方式式指資金金運用的的形式與與方法。。投資可可以運用用多種方方式，主主要包括括直接投投資和間間接投資資、產(chǎn)業(yè)業(yè)投資與與證券投投資等。。2.不動產(chǎn)投投資及其其特征不動產(chǎn)投投資是指指投資者者為了獲獲取預期期不確定定的效益益而將現(xiàn)現(xiàn)期的一一定收入入轉(zhuǎn)化為為不動產(chǎn)產(chǎn)的經(jīng)濟濟行為。。不動產(chǎn)投投資具有有其自身身的特點點。（1）不動產(chǎn)產(chǎn)投資的的巨額性性（2）不動產(chǎn)產(chǎn)投資建建設與回回收的長長期性（3）不動產(chǎn)產(chǎn)投資的的高度風風險性（4）不動產(chǎn)產(chǎn)投資具具有較強強的盈利利性與保保值增值值性（5）不動產(chǎn)產(chǎn)投資具具有較強強的金融融依賴性性（6）不動產(chǎn)產(chǎn)投資具具有較強強專業(yè)性性1.2.2不動產(chǎn)投投資方式式按照投資資主體，，可以分分為國家家投資、、企業(yè)投投資和個個人投資資；按照照投資方方式，分分為直接接投資和和間接投投資；按按照投資資的用途途，可分分為地產(chǎn)產(chǎn)投資、、住宅房房地產(chǎn)投投資、商商業(yè)房地地產(chǎn)投資資、工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資等等。1．直接投投資不動產(chǎn)直直接投資資是指投投資者直直接參與與不動產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)或或購買不不動產(chǎn)的的過程并并參與有有關的經(jīng)經(jīng)營活動動，包括括從購地地開始的的開發(fā)投投資和物物業(yè)建成成后的置置業(yè)投資資兩種方方式。（1）不動產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資不動產(chǎn)開開發(fā)投資資是指投投資者從從購買土土地使用用權(quán)開始始，經(jīng)過過項目策策劃、規(guī)規(guī)劃設計計和施工工建設等等過程獲獲得不動動產(chǎn)商品品，然后后將其推推向市場場，轉(zhuǎn)讓讓給新的的投資者者或使用用者，并并通過轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程程收回投投資、實實現(xiàn)開發(fā)發(fā)商收益益目標的的投資活活動。①按照投資資對象按照投資資對象，，不動產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資可分分為地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資和房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資。。地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資是是以土地地開發(fā)為為主，利利用土地地的買賣賣差價和和進行土土地開發(fā)發(fā)后出售售或出租租經(jīng)營來來獲取投投資收益益的不動動產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營活動。。房產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資又又包括住住宅房地地產(chǎn)投資資、商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資、、工業(yè)房房地產(chǎn)投投資等。。商業(yè)房地地產(chǎn)投資資的對象象包括寫寫字樓、、商場、、旅館、、酒店和和各種娛娛樂設施施等，這這類房地地產(chǎn)主要要以出租租經(jīng)營為為主，投投資回報報較高，，通常是是不動產(chǎn)產(chǎn)投資的的熱點。。②按照投資資收益實實現(xiàn)方式式按照投資資收益方方式，不不動產(chǎn)開開發(fā)投資資可分為為不動產(chǎn)產(chǎn)出售、、不動產(chǎn)產(chǎn)出租（（租賃））、不動動產(chǎn)自營營和混合合型經(jīng)營營等形式式。不動產(chǎn)出出售是不不動產(chǎn)所所有權(quán)（（目前，，對土地地僅為使使用權(quán)））的一次次性出售售，這類類房地產(chǎn)產(chǎn)項目以以預售或或開發(fā)完完成后出出售的方方式得到到收入、、回收開開發(fā)資金金、獲取取開發(fā)收收益，以以達到盈盈利的目目的；不動產(chǎn)出出租僅是是不動產(chǎn)產(chǎn)使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)讓讓，它以以預租或或開發(fā)完完成后出出租的方方式得到到收入、、回收開開發(fā)資金金、獲取取開發(fā)收收益，以以達到盈盈利的目目的；不動產(chǎn)自自營是指指以開發(fā)發(fā)完成后后自行經(jīng)經(jīng)營的方方式得到到收入、、回收開開發(fā)資金金、獲取取開發(fā)收收益，以以達到盈盈利的目目的；不動產(chǎn)混混合型經(jīng)經(jīng)營是指指以預售售、預租租或開發(fā)發(fā)完成后后出售、、出租、、自營的的各種組組合方式式得到收收入、回回收開發(fā)發(fā)資金、、獲取開開發(fā)收益益，以達達到盈利利的目的的。（2）不動產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)投投資房地產(chǎn)置置業(yè)投資資是指投投資者購購買開發(fā)發(fā)商新建建成的增增量房地地產(chǎn)或者者在市場場上購買買存量房房地產(chǎn)，，以滿足足自身生生產(chǎn)經(jīng)營營的需要要，或者者轉(zhuǎn)售給給其他置置業(yè)投資資者以獲獲得轉(zhuǎn)售售收益，，以及租租賃給他他人以獲獲得租賃賃收益的的行為。。這類投投資的的目的的一般般有兩兩個：：一是是滿足足自身身生活活居住住或生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營的的需要要，即即自用用；二二是投投資者者將購購入的的物業(yè)業(yè)出租租給最最終的的使用用者，，以獲獲取較較為穩(wěn)穩(wěn)定的的經(jīng)常常性收收入。。2.間接投投資不動產(chǎn)產(chǎn)間接接投資資主要要是指指將資資金投投入與與不動動產(chǎn)相相關的的金融融市場場的行行為。。不動動產(chǎn)的的間接接投資資者不不需直直接參參與有有關不不動產(chǎn)產(chǎn)投資資的管管理活活動。。其具體體投資資方式式包括括發(fā)放放不動動產(chǎn)抵抵押貸貸款，，購買買不動動產(chǎn)開開發(fā)投投資企企業(yè)的的債券券、股股票，，購買買不動動產(chǎn)投投資信信托基基金和和不動動產(chǎn)抵抵押貸貸款證證券等等。不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接投資者金融市場不動產(chǎn)直接投資證券證券資金資金資金利潤股息、紅利、債息圖1-1不動產(chǎn)間接投資向直接投資的轉(zhuǎn)化過程1.3不動產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析的研研究內(nèi)內(nèi)容和和框架架1.3.1不動產(chǎn)產(chǎn)投資資的運運動過過程所謂不不動產(chǎn)產(chǎn)投資資運動動過程程，是是指投投資者者將籌籌措的的資金金從貨貨幣狀狀態(tài)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為為不同同類型型的不不動產(chǎn)產(chǎn)，形形成資資本，，又回回到貨貨幣狀狀態(tài)的的不斷斷循環(huán)環(huán)的過過程。。動態(tài)態(tài)地看看，無無論是是直接接投資資，還還是間間接投投資，，無論論是不不動產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資，還還是置置業(yè)投投資，，都是是一個個周而而復始始的運運動過過程。。1.資金籌籌集2.投資分分配3.投資實實施4.投資回回收與與增殖殖進行自我積累投資收益貨幣資金在建不動產(chǎn)貨幣資金獲得目標不動產(chǎn)金融資產(chǎn)投資者債權(quán)人補償生產(chǎn)消耗不動產(chǎn)開發(fā)投資置業(yè)投資間接投資投入退出投資回收與增值投資分配投資實施資金籌集自營、出租、轉(zhuǎn)售出售、出租建成不動產(chǎn)圖1-2不動產(chǎn)產(chǎn)投資資運動動過程程1.3.2不動產(chǎn)產(chǎn)投資資開發(fā)發(fā)程序序一般而而言，，不動動產(chǎn)投投資開開發(fā)可可分為為三個個階段段：計計劃階階段、、開發(fā)發(fā)階段段、銷銷售與與自營營階段段。1.計劃階階段計劃階階段指指從投投資意意向到到項目目投資資決策策這一一時期期。這這一時時期的的中心心任務務是對對擬建建項目目進行行科學學論證證。計劃階階段的的主要要工作作是進進行市市場分分析、、法規(guī)規(guī)可行行性分分析及及財務務分析析等活活動。。2.開發(fā)階階段開發(fā)階階段即即項目目決策策后從從項目目設計計到竣竣工驗驗收、、交付付使用用這一一時期期。（1）土地地取得得（2）規(guī)劃劃設計計條件件與方方案報報批（3）項目目施工工與竣竣工驗驗收3.銷售與與經(jīng)營營階段段銷售與與經(jīng)營營階段段的主主要任任務是是通過過銷售售或經(jīng)經(jīng)營的的方式式，實實現(xiàn)投投資收收益目目標，，歸還還貸款款，回回收投投資。。計劃階段市場分析法規(guī)可行性分析財務分析融資活動取得土地竣工驗收制定營