08十一月2022第10章物業(yè)管理企業(yè)的收入及費(fèi)用10.1營業(yè)收入的核算10.2營業(yè)本錢的核算本章小結(jié)學(xué)習(xí)目標(biāo)10.3期間費(fèi)用的核算10.4營業(yè)稅金及附加的核算思考題根本訓(xùn)練08十一月2022學(xué)習(xí)目標(biāo)通過本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)當(dāng)熟悉物業(yè)管理企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容，了解物業(yè)管理企業(yè)收入、本錢和費(fèi)用的組成及確認(rèn)，掌握主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)本錢、期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加和物業(yè)工程的核算方法。08十一月202210.1營業(yè)收入的核算營業(yè)收入概述收入是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻?、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點及經(jīng)營活動的內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入一般劃分為主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。1〕主營業(yè)務(wù)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和效勞所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入，其中以物業(yè)管理收入為主。08十一月20222〕其他業(yè)務(wù)收入。是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。其中，商業(yè)用房經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)店、飲食店等經(jīng)營收入。08十一月2022營業(yè)收入確認(rèn)的原那么物業(yè)管理企業(yè)取得的各項收入，應(yīng)按以下原那么確認(rèn)：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認(rèn)為收入的實現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)；企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。其他業(yè)務(wù)收入確實認(rèn)原那么與主營業(yè)務(wù)收入確實認(rèn)原那么相同。08十一月2022主營業(yè)務(wù)收入的核算物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)置“主營業(yè)務(wù)收入〞科目核算企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供管理、修理和效勞而取得的各項收入。該科目屬于損益類賬戶，貸方登記實現(xiàn)的主營業(yè)務(wù)收入，借方登記主營業(yè)務(wù)收入的結(jié)轉(zhuǎn)額；該科目期末將余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤〞賬戶后，應(yīng)無余額。本科目按經(jīng)營收入的類別設(shè)置明細(xì)賬，一般包括“物業(yè)管理收入〞、“物業(yè)經(jīng)營收入〞、“物業(yè)大修收入〞等。其中“物業(yè)管理收入〞，企業(yè)可以根據(jù)實際管理需要，按照物業(yè)管理收入的組成內(nèi)容(如來源渠道等)設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。08十一月20221)物業(yè)管理收入的核算物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的物業(yè)管理收入包括公共性效勞收入、公眾代辦性效勞收入和特約效勞收入?！?〕公共性效勞收入的核算公共性效勞費(fèi)收入包括公共衛(wèi)生清洗、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費(fèi)用，它是物業(yè)管理收入的主要內(nèi)容。公共性效勞實行政府指導(dǎo)價管理方法，即由各區(qū)、縣物價部門會同房地產(chǎn)部門規(guī)定基準(zhǔn)價及浮動幅度。物業(yè)管理公共性效勞收費(fèi)的內(nèi)容一般由以下八個局部構(gòu)成：管理、效勞人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；樓內(nèi)公用設(shè)施維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅費(fèi)。08十一月2022公共性效勞費(fèi)以房屋的建筑面積為計算依據(jù)，各套房屋的建筑面積，除了各套“自用〞建筑面積外，還要合理分?jǐn)偂肮猫暯ㄖ娣e。各套房屋的“自用〞建筑面積包括：各套房屋戶門以內(nèi)的起居室(廳)、臥室、書房、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、過道和陽臺等面積。各套房屋的“公用〞建筑面積包括：公共使用的門廳、樓梯、電梯(廳)、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等面積。各套房屋分?jǐn)偟摹肮猫暯ㄖ娣e應(yīng)以該套房屋的“自用〞建筑面積占該幢總“自用〞建筑面積的百分比進(jìn)行分?jǐn)?。各套房屋建筑面積的計算，可按以下公式進(jìn)行：＝×〔1﹢〕＝×100%08十一月2022[例10-1]某幢房屋的建筑面積共為5000平方米，其中各套房屋“自用〞建筑面積總和為4000平方米，“公用〞建筑面積為1000平方米。那么：＝如某套房屋的“自用〞建筑面積為80平方米，那么：該套房屋建筑面積＝80×(1+25％)＝100〔平方米〕如果每月公共性效勞收費(fèi)定為0.5元／每平方米，那么該套房屋業(yè)主每月應(yīng)交公共性效勞費(fèi)為:0.5×100＝50(元)×100%＝25%08十一月2022公共性效勞費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理效勞合同約定向業(yè)主收取。公共性效勞費(fèi)收入一般有兩種收取方法：按月收取和定期預(yù)收。按月收取公共效勞費(fèi)時，借記“庫存現(xiàn)金〞或“銀行存款〞，貸記“主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)管理收入——公共性效勞收入〞；定期預(yù)收公共性效勞費(fèi)時，借記“庫存現(xiàn)金〞或“銀行存款〞，貸記“預(yù)收賬款〞，科目，分月度計算結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入時，借記“預(yù)收賬款〞科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)管理收入——公共性效勞收入〞

08十一月2022[例10-2]宏達(dá)物業(yè)管理公司2006年1月預(yù)收上半年度公共性效勞費(fèi)，3號樓1門業(yè)主“自用〞建筑面積100平方米，經(jīng)“公用〞建筑面積分?jǐn)偤?，計算公共性效勞費(fèi)的建筑面積為125平方米。每月平方米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.8元，那么房屋業(yè)主上半年公共性效勞費(fèi)為600元。收到款項時，根據(jù)收款憑證，編制會計分錄如下：借：庫存現(xiàn)金600貸：預(yù)收賬款600每月結(jié)轉(zhuǎn)收入時，借：預(yù)收賬款100貸：主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)管理收入——公共性效勞收入10008十一月2022〔2〕公眾代辦性效勞收入的核算公眾代辦性效勞費(fèi)收入是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主和租住戶委托代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、費(fèi)、房屋自用部位和自用設(shè)備的修繕等效勞而收取一定的代辦效勞費(fèi)用。未經(jīng)業(yè)主和租住戶委托不得收費(fèi)。該項收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，須經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r部門認(rèn)可后，方能向業(yè)主和租住戶收取。08十一月2022[例10-3]宏達(dá)物業(yè)管理公司2月份向各物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代收自來水費(fèi)12000元，電費(fèi)22000元，收費(fèi)總額的1％作為代辦手續(xù)費(fèi)。公司應(yīng)編制會計分錄如下：①代收水費(fèi)、電費(fèi)借：庫存現(xiàn)金(銀行存款)34000貸：主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)管理收入——公眾代辦性效勞收入340其他應(yīng)付款——自來水公司12000——電業(yè)局22000②以存款解繳各部門賬戶時，根據(jù)對方開出的收款憑證，編制會計分錄如下：借：其他應(yīng)付款——自來水公司12000——電業(yè)局22000貸：銀行存款3400008十一月2022〔3〕特約效勞收入的核算特約效勞收入是物業(yè)管理企業(yè)對管轄區(qū)各業(yè)主和租住戶的個別需求提供特殊效勞的收費(fèi)。它是公共性效勞和代辦性效勞的補(bǔ)充和完善。如業(yè)主家務(wù)效勞、裝修效勞等。該收費(fèi)由管理部門統(tǒng)一制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。[例10-4]宏達(dá)物業(yè)管理公司接受2號樓業(yè)主委托接送小孩，每次5元，本月共接送40次，收取效勞費(fèi)200元；代4號樓業(yè)主照顧病人收取效勞費(fèi)480元；根據(jù)收款憑證，編制會計分錄如下：借：庫存現(xiàn)金(銀行存款)680貸：主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)管理收入——特約效勞收入68008十一月20222)物業(yè)經(jīng)營收入的核算物業(yè)經(jīng)營收入是物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的一局部，包括房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等公用設(shè)施收入。房屋出租收入是指物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋不添加任何設(shè)施，直接用作出租，其租金作為物業(yè)經(jīng)營收入。物業(yè)管理企業(yè)收到各種經(jīng)營收入時，借記“庫存現(xiàn)金〞、“銀行存款〞，貸記“主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)經(jīng)營收入〞。[例10-5]宏達(dá)物業(yè)管理公司經(jīng)營網(wǎng)球場，7月份收入1500元。根據(jù)收款收據(jù)，編制收款憑證，編制會計分錄如下：借：銀行存款1500貸：主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)經(jīng)營收入150008十一月20223)物業(yè)大修收入的核算物業(yè)大修收入主要包括對房屋共同部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。物業(yè)管理企業(yè)承接房屋共同部位、共用設(shè)施設(shè)備大修工程，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽字認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金〞科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)大修收入〞科目。[例10-6]宏達(dá)物業(yè)管理公司2006年12月承接的福泰小區(qū)三部電梯的大修工程，工期10天，已按期完工，工程價款收入18000元，經(jīng)業(yè)主委員會簽字認(rèn)可。根據(jù)有關(guān)資料，作會計分錄如下：借：代管基金18000貸：主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)大修收入1800008十一月2022其他業(yè)務(wù)收入的核算物業(yè)管理企業(yè)通過設(shè)置“其他業(yè)務(wù)收入〞賬戶核算從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入和商業(yè)用房經(jīng)營收入。該賬戶屬于損益類賬戶，貸方登記實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入，借方登記其他業(yè)務(wù)收入的結(jié)轉(zhuǎn)額，本賬戶期末余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤〞賬戶后應(yīng)無余額。企業(yè)取得的各項其他業(yè)務(wù)收入，借記“銀行存款〞、“應(yīng)收賬款〞等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入〞賬戶。該賬戶按其他業(yè)務(wù)的類別設(shè)置明細(xì)賬，如“房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入〞、“物資銷售收入〞、“廢品回收收入〞、“商業(yè)用房經(jīng)營收入〞等；08十一月20221〕房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入的核算。房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)維修和效勞的同時，受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，對其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動，在代銷房屋過程中取得代銷手續(xù)費(fèi)。其中，手續(xù)費(fèi)收入，在物業(yè)管理企業(yè)稱為房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入。[例10-7]宏達(dá)物業(yè)管理公司代晉泉房地產(chǎn)公司銷售房屋，計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按2％收取?，F(xiàn)介紹成功一套住宅，合同總額為70萬元，可收取中介代銷手續(xù)費(fèi)14000元。應(yīng)編制會計分錄如下：借：銀行存款14000貸：其他業(yè)務(wù)收入——房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入1400008十一月20222〕材料物資銷售收入的核算。材料物資銷售收入是指將物業(yè)企業(yè)不需用的材料物資對外出售所取得的收入。[例10-8]宏達(dá)物業(yè)管理公司2006年6月銷售一批不需用的建筑材料，價款1080元，貨款尚未收到。應(yīng)編制會計分錄如下：借：應(yīng)收賬款1080貸：其他業(yè)務(wù)收入——物資銷售收入10803〕廢品回收收入的核算。物業(yè)企業(yè)在效勞過程中要處理生活垃圾和建筑垃圾等，其中有一定的廢品再回收。廢品回收所取得的收入，應(yīng)作為其他業(yè)務(wù)收入處理。[例10-9]宏達(dá)物業(yè)管理公司的清掃班收集整理垃圾后，廢品出售收入150元。應(yīng)編制會計分錄如下：借：庫存現(xiàn)金150貸：其他業(yè)務(wù)收入——廢品回收收入15008十一月20224〕商業(yè)用房經(jīng)營收入的核算。按照?物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定?，物業(yè)管理公司利用業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋所獲得的收入，應(yīng)按不同的情況區(qū)別處理：但凡直接出租房屋，不增加出租房屋的設(shè)施或功能而取得的租金收入，作為主營業(yè)務(wù)收入的物業(yè)經(jīng)營收入處理；但凡對房屋增加經(jīng)濟(jì)設(shè)施和經(jīng)濟(jì)功能后，從事經(jīng)濟(jì)活動后取得的收入那么作為其他業(yè)務(wù)收入處理。[例10-10]宏達(dá)物業(yè)管理公司利用業(yè)主管理委員會提供的商業(yè)用房改造成歌舞廳對外營業(yè)，根據(jù)營業(yè)額報表顯示，2006年6月5日營業(yè)額為4000元，均為現(xiàn)金收入，應(yīng)編制會計分錄如下：借：庫存現(xiàn)金4000貸：其他業(yè)務(wù)收入——商業(yè)用房經(jīng)營收入400008十一月202210.2營業(yè)本錢的核算營業(yè)本錢1〕營業(yè)本錢的概念與內(nèi)容營業(yè)本錢是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和效勞等勞務(wù)而發(fā)生的各項實際支出，包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等工程。2〕營業(yè)本錢的核算物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)本錢，是企業(yè)為獲得各項營業(yè)收入而消耗的財務(wù)或勞務(wù)的本錢，包括主營業(yè)務(wù)本錢和其他業(yè)務(wù)本錢。08十一月2022〔1〕主營業(yè)務(wù)本錢的核算物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)置“主營業(yè)務(wù)本錢〞賬戶，來核算為取得主營業(yè)務(wù)收入而發(fā)生的各項本錢，該賬戶屬于損益類賬戶，借方登記各項實際本錢的發(fā)生額，按經(jīng)營本錢的種類設(shè)置明細(xì)賬，如“物業(yè)管理本錢〞、“物業(yè)經(jīng)營本錢〞、“物業(yè)大修本錢〞等；貸方登記主營業(yè)務(wù)本錢的結(jié)轉(zhuǎn)額；期末余額全部結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤〞賬戶后，應(yīng)無余額。[例10-11]宏達(dá)物業(yè)管理公司2007年5月修理小區(qū)道路設(shè)施，共發(fā)生維修本錢8000元，其中領(lǐng)用庫存原材料3000元，維修人員工資5000元。根據(jù)有關(guān)資料，編制會計分錄如下：借：主營業(yè)務(wù)本錢——物業(yè)管理本錢(公共性效勞本錢)8000貸：原材料3000應(yīng)付職工薪酬500008十一月2022〔2〕其他業(yè)務(wù)本錢的核算其他業(yè)務(wù)本錢是指物業(yè)管理企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關(guān)本錢和費(fèi)用支出，“其他業(yè)務(wù)本錢〞賬戶屬于損益類賬戶，該賬戶借方登記物業(yè)管理企業(yè)除主營業(yè)務(wù)本錢以外的其他業(yè)務(wù)所發(fā)生的本錢，包括銷售商品，提供勞務(wù)等而發(fā)生的相關(guān)本錢、費(fèi)用以及相關(guān)稅金及附加等；貸方登記其他業(yè)務(wù)本錢的結(jié)轉(zhuǎn)額；期末應(yīng)將全部余額轉(zhuǎn)入“本年利潤〞賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶應(yīng)無余額。[例10-17]宏達(dá)物業(yè)管理公司本月銷售積壓的材料水泥20袋，每袋銷售23元，每袋原購價25元，收到現(xiàn)金，根據(jù)有關(guān)會計憑證，做會計分錄如下：借：庫存現(xiàn)金460貸：其他業(yè)務(wù)收入460同時結(jié)轉(zhuǎn)本錢：借：其他業(yè)務(wù)本錢500貸：原材料——水泥500

08十一月2022

物業(yè)工程的核算物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及對業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施的方式不同一般可分為自營方式和出包方式兩種。自營方式是指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工。出包方式是指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程，出包方式又可分為包工包料和包工不包料兩種情況。

08十一月20221〕自營工程的核算[例10-19]宏達(dá)物業(yè)管理公司自行組織對其所管理的某小區(qū)內(nèi)公共照明系統(tǒng)進(jìn)行改造。改造過程中，共領(lǐng)用材料及備品備件2500元；參與施工工人工資3000元；工程完工后，工程價款為21000元。作會計分錄如下：(1)計算物業(yè)工程本錢借：物業(yè)工程——照明工程5500貸：原材料2500應(yīng)付職工薪酬——工資3000(2)工程完工后，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會簽證認(rèn)可后，結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)大修收入借：代管基金21000貸：主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)大修收入21000(3)結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程本錢借：主營業(yè)務(wù)本錢——物業(yè)大修本錢5500貸：物業(yè)工程——照明工程5500

08十一月20222〕出包工程的核算物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程時，其工程的具體支出在承包單位核算。這種方式下“物業(yè)工程〞科目實際是物業(yè)管理公司與承包單位的結(jié)算科目，物業(yè)管理企業(yè)將與承包單位結(jié)算的工程價款作為工程本錢，通過“物業(yè)工程〞科目核算。物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定支付承包單位的工程價款時，借記“物業(yè)工程——XX工程〞科目，貸記“銀行存款〞等科目。工程完工交付使用時，賬務(wù)處理與自營工程相同。

08十一月2022[例10-20]宏達(dá)物業(yè)管理公司委托某裝修公司對業(yè)主委員會提供的管理用房進(jìn)行裝修，共支付裝修價款l0500元。作會計分錄如下：

(1)支付工程款時借：物業(yè)工程——裝修工程10500

貸：銀行存款10500(2)工程交付時借：長期待攤費(fèi)用——物業(yè)大修支出10500

貸：物業(yè)工程——裝修工程1050008十一月202210.3期間費(fèi)用的核算

銷售費(fèi)用1)銷售費(fèi)用的內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)各營業(yè)部門在經(jīng)營過程中發(fā)生的銷售費(fèi)用主要包括：運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保管費(fèi)、保險費(fèi)、燃料費(fèi)、展覽費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、郵電費(fèi)、水電費(fèi)、差旅費(fèi)、物料消消耗、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷；銷售部門人員的工資獎金、福利費(fèi)、工作餐費(fèi)、服裝費(fèi)等。公司可根據(jù)自身業(yè)務(wù)的需要，增加、減少或合并銷售費(fèi)用的有關(guān)明細(xì)賬戶，自行設(shè)置銷售費(fèi)用的明細(xì)分類賬。08十一月20222)銷售費(fèi)用的核算物業(yè)管理企業(yè)通過設(shè)置“銷售費(fèi)用〞賬戶核算各銷售部門發(fā)生的銷售費(fèi)用。該賬戶屬于損益類賬戶，借方登記公司銷售部門在經(jīng)營中所發(fā)生的各項費(fèi)用；貸方登記結(jié)轉(zhuǎn)額；期末，應(yīng)將該賬戶的余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤〞賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按銷售費(fèi)用工程設(shè)置明細(xì)賬。[例10-21]宏達(dá)物業(yè)管理公司本期發(fā)生的銷售費(fèi)用有：以銀行存款支付廣告費(fèi)10000元，應(yīng)付專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職工工資5000元。以銀行存款支付應(yīng)由本企業(yè)負(fù)擔(dān)的送貨費(fèi)1000元?！?〕借：銷售費(fèi)用16000貸：銀行存款11000應(yīng)付職工薪酬5000〔2〕會計期末，將銷售費(fèi)用賬戶歸集的費(fèi)用16700元轉(zhuǎn)出。借：本年利潤16000貸：銷售費(fèi)用1600008十一月202210.3.2管理費(fèi)用1)管理費(fèi)用的內(nèi)容管理費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用，包括企業(yè)在籌建期間發(fā)生的開辦費(fèi)、董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、董事會費(fèi)〔包括董事會成員津貼、會議費(fèi)和差旅費(fèi)等〕、聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓稅、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、研究費(fèi)用、排污費(fèi)、綠化費(fèi)以及行政管理部門發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等。上述管理費(fèi)用的各項內(nèi)容發(fā)生時，均應(yīng)在“管理費(fèi)用〞賬戶核算。08十一月20222)管理費(fèi)用的核算物業(yè)管理企業(yè)通過設(shè)置“管理費(fèi)用〞賬戶核算企業(yè)所發(fā)生的管理費(fèi)用。該賬戶屬于損益類賬戶，借方登記公司行政管理部門為組織和管理物業(yè)管理經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用；貸方登記結(jié)轉(zhuǎn)額；期末，應(yīng)將本賬戶的余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤〞賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。本賬戶應(yīng)按管理費(fèi)用工程設(shè)置明細(xì)賬。[例10-22]宏達(dá)物業(yè)管理公司當(dāng)月發(fā)生管理費(fèi)用總額42800元。其中，行政管理人員工資、獎金24000元；職工福利費(fèi)3360元；待業(yè)保險費(fèi)240元；折舊費(fèi)13500元；印花稅200元；長期待攤費(fèi)用攤銷1500元。上述費(fèi)用支出應(yīng)分別編制會計分錄如下；08十一月2022〔1〕結(jié)轉(zhuǎn)管理人員工資、獎金時借：管理費(fèi)用27360貸：應(yīng)付職工薪酬——工資27360〔2〕支付待業(yè)保險費(fèi)時借：管理費(fèi)用240貸：銀行存款240〔3〕計提折舊費(fèi)時借：管理費(fèi)用13500貸：累計折舊13500〔4〕支付印花稅款時借：管理費(fèi)用200貸：銀行存款200〔5〕攤銷長期待攤費(fèi)用時借：管理費(fèi)用1500貸：長期待攤費(fèi)用150008十一月2022〔6〕月末結(jié)轉(zhuǎn)本月管理費(fèi)用時的會計分錄借：本年利潤42800貸：管理費(fèi)用4280010.3.3財務(wù)費(fèi)用1)財務(wù)費(fèi)用的內(nèi)容財務(wù)費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)為進(jìn)行資金籌集等理財活動所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括的內(nèi)容為：〔1〕利息凈支出〔2〕匯兌凈損失〔3〕相關(guān)的手續(xù)費(fèi)〔4〕其它財務(wù)費(fèi)用。2)財務(wù)費(fèi)用的核算物業(yè)管理企業(yè)通過設(shè)置“財務(wù)費(fèi)用〞賬戶核算企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的財務(wù)費(fèi)用。該賬戶屬于損益類賬戶，借方登記企業(yè)為進(jìn)行資金籌集等理財活動而發(fā)生的財務(wù)費(fèi)用；貸方登記結(jié)轉(zhuǎn)額；期末，應(yīng)將該賬戶的余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤〞賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按財務(wù)費(fèi)用工程設(shè)置明細(xì)賬。

08十一月2022

[例10-23]

宏達(dá)物業(yè)管理公司2007年2月28日支付短期借款利息5000元，月終時結(jié)轉(zhuǎn)財務(wù)費(fèi)用。作會計分錄如下：借：財務(wù)費(fèi)用5000

貸：銀行存款5000借：本年利潤5000

貸：財務(wù)費(fèi)用500008十一月202210.4營業(yè)稅金及附加的核算10.4.1物業(yè)管理企業(yè)流轉(zhuǎn)稅征收的有關(guān)規(guī)定1〕關(guān)于管理性質(zhì)收入的征稅及計算〔1〕物業(yè)管理企業(yè)為房屋業(yè)主及租住戶提供效勞而收取的管理費(fèi)。〔2〕物業(yè)管理企業(yè)為房屋業(yè)主及租住戶提供效勞而收取的效勞費(fèi)?！?〕收取的維修費(fèi)用，包括維修材料費(fèi)及人工費(fèi)?！?)居民租住公有住宅的租金收入。物業(yè)管理企業(yè)以上四項收入，均屬于提供勞務(wù)而獲得的收入，屬于營業(yè)稅中效勞業(yè)稅目，征收5％的營業(yè)稅。08十一月2022

〔5〕收取的裝修保證金。物業(yè)管理企業(yè)收取業(yè)主的裝修保證金，如果到期退還給業(yè)主及住戶的，不征收營業(yè)稅；如果到期不退還或作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以沒收的，屬于物業(yè)管理企業(yè)性收入之外的價外費(fèi)用收入，均應(yīng)并入該物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)額，征收5％的營業(yè)稅?！?〕公共維修基金。物業(yè)管理企業(yè)向房屋業(yè)主收取的公共維修基金，所有權(quán)屬于業(yè)主管理委員會，物業(yè)管理企業(yè)僅是代管使用、?？顚Ｓ?，按實列支，暫不征收營業(yè)稅。如果物業(yè)公司從維修基金中以提供維修勞務(wù)形式提取勞務(wù)收入，那么應(yīng)征收5%的營業(yè)稅。08十一月20222〕關(guān)于代辦性質(zhì)收入的征稅及計算〔1)代辦購物手續(xù)費(fèi)。如為房屋業(yè)主及租住戶代購貨物，除了將代購貨物的發(fā)票直接交付委托方的，可按收取的代辦手續(xù)費(fèi)收入征收5％的營業(yè)稅。對為房屋業(yè)主及租住戶代辦的防盜門(窗)、曬衣架、隔離欄等物品也應(yīng)按規(guī)定征收增值稅。〔2)代辦收費(fèi)取得的收入。如為房屋業(yè)主及租住戶代收代付水、電、煤、費(fèi)以及代收、代付垃圾費(fèi)等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實際支付給供水、供電、供氣以及局、環(huán)衛(wèi)所等部門后的余額，征收5％的營業(yè)稅。08十一月20223〕屬于多種經(jīng)營取得收入的征稅規(guī)定〔1〕物業(yè)管理企業(yè)下屬的中介咨詢勞務(wù)收入?！?〕物業(yè)管理企業(yè)兼營的餐飲效勞收入?！?〕物業(yè)管理企業(yè)舉辦的娛樂場所的收入?！?〕物業(yè)管理企業(yè)下屬的獨立核算的商店銷售貨物取得的收入上述第1、2項收入，按5％征收營業(yè)稅；第3項收入，按5%～20%稅率征收營業(yè)稅；第4項收入，征收增值稅。4〕關(guān)于代管基金的征稅及計算物業(yè)管理企業(yè)向房屋業(yè)主收取的房屋共用部位維修基金、電梯水泵維修基金和小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備維修基金，因其屬?？顚Ｓ?、專戶存儲，基金的所有權(quán)屬房屋業(yè)主管理委員會，物業(yè)管理企業(yè)僅是代管使用、按實列支，這可暫不征收營業(yè)稅。但物業(yè)管理企業(yè)以提供勞務(wù)形式，從房屋三項維修基金中取得的收入，應(yīng)按規(guī)定征收5％的營業(yè)稅。5〕關(guān)于代開發(fā)票或收據(jù)的征稅及計算對物業(yè)管理企業(yè)為私房業(yè)主或租住戶代開出租房屋發(fā)票或收據(jù)，應(yīng)按5％計算交納營業(yè)稅。08十一月2022營業(yè)稅金及附加的核算營業(yè)稅金及附加是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。物業(yè)管理企業(yè)通過設(shè)置“營業(yè)稅金及附加〞賬戶核算營業(yè)收入應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金及附加。該賬戶屬于損益類賬戶，借方登記應(yīng)交納的營業(yè)稅等；貸方登記結(jié)轉(zhuǎn)額；月終將余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤〞賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。[例10-24]宏達(dá)物業(yè)管理公司2007年8月各種效勞收入共計80000元，按5％交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7％交納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的3％交納教育費(fèi)附加。計算應(yīng)交稅金及附加，編制會計分錄如下：08十一月2022(1)計算營業(yè)稅營業(yè)稅=80000×5％=4000〔元〕借：營業(yè)稅金及附加4000貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅4000(2)計算城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅=4000×7％=280(元)借：營業(yè)稅金及附加280貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅280(3)計算教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加＝4000×3％=120(元)借：營業(yè)稅金及附加120貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加12008十一月2022本章小結(jié)物業(yè)管理企業(yè)的本錢和費(fèi)用是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生的各項支出。本章主要介紹了物業(yè)管理企業(yè)收入、本錢、費(fèi)用核算的根本理論知識以及主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的會計處理方法。物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。營業(yè)本錢是物業(yè)管理企業(yè)為獲得營業(yè)收入而消耗的各種財物或勞務(wù)的本錢，包括主營業(yè)務(wù)本錢和其他業(yè)務(wù)本錢。期間費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)期發(fā)生的，不能直接歸屬于經(jīng)營本錢，直接計入當(dāng)期損益的各項費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)通過設(shè)置“營業(yè)稅金及附加〞賬戶核算營業(yè)收入應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金及附加。做好物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入、本錢的核算工作，對于正確反映企業(yè)的各項經(jīng)營成果，提供經(jīng)濟(jì)效益都具有重要意義。08十一月2022思考題1．什么是營業(yè)收入?營業(yè)收入在物業(yè)企業(yè)包括哪些內(nèi)容?2．物業(yè)管理企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入包括哪些內(nèi)容？3．物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理收入包括哪些內(nèi)容？4．期間費(fèi)用包括哪些內(nèi)容？應(yīng)如何進(jìn)行會計核算？5．物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)本錢包括哪些內(nèi)容？08十一月2022根本訓(xùn)練一、單項選擇題1.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入不包括〔〕。A.物業(yè)管理收入B.物業(yè)經(jīng)營收入C.物業(yè)大修收入D.材料銷售收入2.物業(yè)管理企業(yè)中,以下()不屬于管理費(fèi)用的范疇。A.廣告費(fèi)B.業(yè)務(wù)招待費(fèi)C.無形資產(chǎn)攤銷D.勞動保險費(fèi)3.物業(yè)管理企業(yè)材料銷售的本錢記入()。A.主營業(yè)務(wù)本錢B.其他業(yè)務(wù)本錢C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用4.物業(yè)管理企業(yè)以提供勞務(wù)形式，從房屋三項維修基金中取得的收入，應(yīng)按規(guī)定征收5％的()。A.營業(yè)稅B.增值稅C.城市維護(hù)建設(shè)稅D.勞動保險費(fèi)5.()是指物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性效勞費(fèi)收入、公眾代辦性效勞費(fèi)收入和特約效勞收入。A.其他業(yè)務(wù)收入B.物業(yè)經(jīng)營收入C.物業(yè)大修收入D.物業(yè)管理收入08十一月2022二、多項選擇題1.物業(yè)管理企業(yè)中,以下()記入其他業(yè)務(wù)收入。A.房屋中介代理收入B.材料物資銷售收入C.廢品回收收入D.商業(yè)經(jīng)營收入2.物業(yè)管理企業(yè)中,()屬于財務(wù)費(fèi)用的內(nèi)容。A.利息凈支出B.匯兌凈損失C.職工教育經(jīng)費(fèi)D.董事會費(fèi)3.物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營收入包括()。A.企業(yè)代第三方收取的款項B.銷售商品收入C.提供勞務(wù)收入D.讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入4.物業(yè)工程按其實施的方式不同一般可分為()。A.包工包料B.自營方式C.包工不包料D.出包方式5.物業(yè)管理企業(yè)的期間費(fèi)用包括()。A.管理費(fèi)用B.財務(wù)費(fèi)用C.營業(yè)費(fèi)用D.銷售費(fèi)用08十一月2022三、綜合題1.某物業(yè)管理企業(yè)接受管理區(qū)內(nèi)5號樓二門特約委托接送小孩上學(xué)，每次3元，本月共接送40次，另有8號樓9門特約委托家具衛(wèi)生清潔，收費(fèi)5元每小時，本月共提供效勞12小時，費(fèi)用都已收取。請作出物業(yè)企業(yè)相關(guān)會計分錄。2．某物業(yè)管理企業(yè)代東陽房地產(chǎn)公司銷售房屋，本月銷售房屋3套，按規(guī)定可收取中介手續(xù)費(fèi)4920元。請作出物業(yè)企業(yè)相關(guān)會計分錄。3．某物業(yè)管理企業(yè)本月發(fā)生職工工資合計50000元。其中，管理人員10000元，效勞人員30000元，其他業(yè)務(wù)效勞人員10000元。另本月發(fā)生印花稅120元，低值易耗品攤銷2000元，計提固定資產(chǎn)折舊1000元，按1%提待業(yè)保險，支付汽車隊事故保險費(fèi)2800元。請對上述費(fèi)用支出分別編制會計分錄。4.某物業(yè)管理企業(yè)為房屋業(yè)主代購貨物，取得代辦手續(xù)費(fèi)收入10000元,按規(guī)定應(yīng)征收5％的營業(yè)稅,要求做出有關(guān)營業(yè)稅的會計分錄。低面背景簡約商務(wù)風(fēng)PPT模板2021LOGO所涉及提供的PPT模板、PPT圖片、PPT圖表等PPT素材大多來自PPT設(shè)計大師〔PPT原創(chuàng)作者個人〕授權(quán)發(fā)布作品、PPT設(shè)計公司免費(fèi)作品、互聯(lián)網(wǎng)免費(fèi)共享資源精選以及局部原創(chuàng)作品，分享給PPT愛好者交流學(xué)習(xí)之用，我們并未授權(quán)您將這些PPT模板、素材、圖片用于任何商業(yè)及其他用途，如果要使用請聯(lián)系原作者并征求作者同意。49為什么要進(jìn)行事故分析？502021年1~5月份各類事故比照月份安全、環(huán)保事故生產(chǎn)事故未遂事故事故總數(shù)事故總損失（元）一月321639028二月32167100三月1471210590四月21694128五月44111930200合計1313265291046分析說明：1月TZB酯化崗位員工在分層提取時，未關(guān)閉通往排污池的排污閥，導(dǎo)致500L料液跑掉，直接經(jīng)濟(jì)損失30000元，占總損失77%。3月份TZB員工白班交接班不到位，導(dǎo)致在回收車間的回收酒精操作一晚無人管，致玻璃冷凝器次日破裂，冰鹽損失16公分，乙醇損失500kg，直接經(jīng)濟(jì)損失6000元，占總損失85%。5月份回收車間員工燒傷〔6222元〕、倉儲員工手壓傷〔3448元〕、SBA車間員工腦部受傷〔7330元〕，PLA跑料〔5000元〕、回收車間跑冰鹽〔5000元〕、中試車間跑冰鹽〔5000元〕。因員工操作馬虎、工作不負(fù)責(zé)，造成的生產(chǎn)事故有12起，直接損失65200元，占總損失72%。512021年國內(nèi)事故摘錄1、2021年5月28日晚上9點31分，位于淄博市桓臺縣唐山鎮(zhèn)境內(nèi)的山東寶源化工股份一車間發(fā)生爆燃事故，造成2人死亡，8人受傷。