標桿房地產(chǎn)工工程現(xiàn)場管理精細細化解析與借借鑒第一部分第二部分第三部分第四部分什么是現(xiàn)場管管理項目前期階段段項目實施階段段項目交付階段段課程目錄第一部分什么是現(xiàn)場管管理第二部分第三部分第四部分項目前期階段段項目實施階段段項目交付階段段現(xiàn)場掃描A現(xiàn)場請描述A現(xiàn)場工地管理理水平現(xiàn)場掃描請描述B現(xiàn)場工地管理理水平現(xiàn)場掃描C現(xiàn)場請分析C現(xiàn)場所示區(qū)域域的功能和特特點，其對現(xiàn)現(xiàn)場施工組織織將帶來哪些些影響？現(xiàn)場掃描請描述D現(xiàn)場施工作業(yè)業(yè)的關注重點點D現(xiàn)場現(xiàn)場掃描請描述E、F現(xiàn)場兩張圖片片所反映的問問題及原因，，如何規(guī)避？？現(xiàn)場掃描這是一次著名名的事故，你你能分析事故故發(fā)生的原因因么？G現(xiàn)場現(xiàn)場掃描以下兩個現(xiàn)場場都發(fā)生了什什么事情？如如果是你，如如何應對？1、什么是現(xiàn)場場管理？房地產(chǎn)項目工工程管理是基基于企業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略和遠景目目標，努力解解決在項目實實施過程中發(fā)發(fā)生的各種問問題，最終為為客戶提供滿滿意的建筑產(chǎn)產(chǎn)品這個發(fā)現(xiàn)問題題并借助和組織各種資資源解決問題的過程就就是現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理——就是要解決以以上各要素之之間的矛盾??！2、現(xiàn)場管理的的維度包括哪哪些方面？3、現(xiàn)場管理應應該具備的能能力4、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)與施工企業(yè)業(yè)工程管理的區(qū)別是什什么？無為而治！?房地產(chǎn)企業(yè)工工程管理的最最高境界案例：東京建建屋考察分享享規(guī)模過程客戶標準每個項目都是是相似的，每每個項目又都都是不同的發(fā)現(xiàn)主要矛盾盾并去解決它它，是一個項項目工程管理成功的關鍵鍵5、現(xiàn)場管理的的“秘訣”堅持把正確的的事做正確第一部分什么是工程管管理第二部分項目前期階段段第三部分第四部分項目實施階段段項目交付階段段1、項目開工應應該具備什么么樣的條件？？案例：萬科項項目開工需審審批，必須具具備以下條件件：①②③④由政府授權的的第三方審圖圖機構(gòu)出具的的施工圖審查查合格證項目管理策劃劃書（重點是是總平、計劃劃、質(zhì)量和風風險）項目裝修標準準（A\B\C及單位面積的的裝修費用））特別條款：不不得使用加樓樓板偷面積資金施工許可證全套施工圖項目管理團隊隊組建完畢合作方簽訂合合同并做好進進場準備項目經(jīng)理質(zhì)量技術工程程師土建工程師水、電工程師師項目秘書2、組建標準化化的項目管理理團隊萬科如何打造造項目管理團隊？3、建立標準化化的項目管理理制度案例：4、如何提升專專業(yè)人員的專專業(yè)水準項目部學習日日（項目部員工工主講，總包包、監(jiān)理參與與）不定期舉辦專專業(yè)知識沙龍龍（邀請公司內(nèi)內(nèi)部講師）現(xiàn)場技術觀摩摩會（如施工工法法觀摩）外出學習交流流在制度與流程程之外，項目目部應該經(jīng)常常性組織：5、我們需要什什么樣的合作作資源？案例：選擇大大企業(yè)的困惑惑（之成都篇篇與武漢篇））5、我們需要什什么樣的合作作資源？再優(yōu)秀的資源源也是需要考考察認證的?。】偘疾煸u分分大于70分合格（監(jiān)理理大于60分），具備投投標資格，大大于90分為優(yōu)秀5、我們需要什什么樣的合作作資源？清單招標清單招標的前前提是全套施施工圖，既定定單價又定總總價替代方案：模模擬清單招標標定單價，施施工圖出奇后后2-3個月內(nèi)確定總總價即使是安全文文明施工或措措施費，都建建議用清單定定價6、工程前期介介入評估方案的可可實施性優(yōu)化設計方案案，從而節(jié)約約成本嚴把施工圖紙紙質(zhì)量關（預預審）有利于于編制制更具具針對對性的的前期期策劃劃提前進進行跨跨部門門協(xié)同同，有有利于于后期期配合合7、事半半功倍倍的項項目前前期策策劃案例：：第一部部分第二部部分什么是是現(xiàn)場場管理理項目準準備階階段第三部部分項目實實施階階段第四部部分項目交交付階階段1、合作作方管管理與合作作方的的第一一次親親密接接觸合作方方過程程評估估與管管理（以總總包為為例））1、合作作方管管理1、合作作方管管理能力復復制---對合作作方的的管理理輸出出從產(chǎn)品品開發(fā)發(fā)的流流程：：拿地—設計——報建——建造——銷售——投訴處處理——物業(yè)管管理中中不難難發(fā)現(xiàn)，，幾乎乎每個個環(huán)節(jié)都離離不開開與我我們合作的的供方方，如如果供方提提供的的產(chǎn)品品和服務能能滿足足我們們的要求，，則我我們的的工作質(zhì)量量和效效率就就會大大提提高。。供方高高層供方項項目團團隊供方施施工班班組過程評評估客戶理理念管理流流程工藝標標準后評估估萬科1、合作作方管管理尊嚴---可以讓讓合作作方的的工作作更有有效尊重+尊嚴2、項目目外圍圍協(xié)調(diào)調(diào)管理理常抓不不懈的的外聯(lián)聯(lián)工作作規(guī)劃、、建設設（質(zhì)質(zhì)、安安檢））、消消防、、人防防、交交通、、城管管。。。。。。壟斷的的供電電、供供水、、供氣氣、供供暖。。。。。。案例：：緊急急掛靠靠才通通過驗收的的強電電工程程2、項目目外圍圍協(xié)調(diào)調(diào)管理理主動歡歡迎積極引引導爭創(chuàng)口口碑學會與與公眾眾及媒媒體打打交道道案例1：農(nóng)夫夫山泉泉“標標準門門”事事件案例2、開盤盤前三三天，，為““火災災事件件”滅滅火3、現(xiàn)場場技術術管理理全套施施工圖圖????基礎施施工圖圖建施、、結(jié)施施、水水施、、電施施、暖暖施精裝景觀圖紙內(nèi)內(nèi)審與與會審審施工圖圖（擴擴初））內(nèi)內(nèi)審審設計師師/設計院院/與業(yè)工工程師師/監(jiān)理施工圖圖會審質(zhì)量工工程師師/設計師師/與業(yè)工工程師師/設計院院/監(jiān)理/總包/與業(yè)分分包圖紙會會審最最忌諱諱的就就是走走過場場！必必須重重視和和認真真！有圖施施工---把好圖圖紙審審查關關技術交交底分享：：日本本工地地早會會制度度案例：：樣板板引路路交底底按交底底對象象：?專業(yè)工工程師師?監(jiān)理?總包?班組、、工人3、現(xiàn)場場技術術管理理按交底底內(nèi)容容：?圖紙交交底?規(guī)范交交底?合同交交底?現(xiàn)場交交底方案技技術優(yōu)優(yōu)化3、現(xiàn)場場技術術管理理設計方方案優(yōu)優(yōu)化施工方方案優(yōu)優(yōu)化案例：：奶酪酪墻施施工方方案優(yōu)優(yōu)化“四化”管理3、現(xiàn)場場技術術管理理工程經(jīng)經(jīng)驗總總結(jié)與與傳承承3、現(xiàn)場場技術術管理理各階段段優(yōu)秀秀做法法推介介技術比比武活活勱學習平平臺（（如論論壇））。。。。。案例1：萬科科E-learning系統(tǒng)案例2：VK設計系系統(tǒng)““風玫玫瑰””運動動建造成成本的的70%以上已已經(jīng)在在設計計階段段之前前就決決定了了！現(xiàn)場管管理如如果影影響到到整體體成本本的5%，公司司管理理很失失敗?。〕杀臼鞘怯赡哪男┮蛞蛩貨Q決定的的？4、現(xiàn)場場成本本控制制什么是是目標標成本本？4、現(xiàn)場場成本本控制制目標成成本的的形成成與執(zhí)執(zhí)行4、現(xiàn)場場成本本控制制4、現(xiàn)場場成本本控制制方案成成本優(yōu)優(yōu)化從意識識著手手從技術術著手手從管理理著手手對過剩剩成本本的優(yōu)優(yōu)化案例1：開關關50000次的櫥櫥柜合合頁案例2：希爾爾頓酒酒店外外立面面方案案優(yōu)化化4、現(xiàn)場場成本本控制制簽證判判斷簽證必必要性性判斷斷方案經(jīng)經(jīng)濟性性判斷斷手續(xù)規(guī)規(guī)范性性判斷斷????????權力限限制原原則：：不在權限限之內(nèi)內(nèi)的簽簽字一一律無無效.若造成成損失失，追追究責責任時間限限制原原則：：實行嚴嚴格的的時間間限制制，禁禁止事事后補補辦一單一一算原原則：：一個設設計變變更及及簽證證單編編制一一份結(jié)結(jié)算書書一月一一清原原則：：每月10日前，，截止止上月月末已已完工工且手手續(xù)完完備的的設計計變更更及現(xiàn)場場簽證證，核核清造造價并并簽字字確認認，交交部門門領導導復核核。完工確確認原原則：：在完工工后5日內(nèi)簽簽字確確認，，隱蔽蔽工程程，須須在覆覆蓋之之前確確認原件結(jié)結(jié)算原原則：：齊備的的、有有效的的原件件作為為結(jié)算算的依依據(jù)多級審審核原原則：：結(jié)算至至少要要經(jīng)過過二級級以上上的審審核標準表表格原原則：：必須使使用規(guī)規(guī)定的的標準準表格格辦理簽證的八大原則4、現(xiàn)場場成本本控制制規(guī)避施施工管管理無無效成成本4、現(xiàn)場場成本本控制制工程師師“三三大件件”一般不不看的的圖圖紙基本不不看的的合合同不用不不看的的規(guī)規(guī)范提問：：如今今工程程師必必須隨隨身攜攜帶三三工具具是什什么？？一級計計劃：：公司司年度度計劃劃二級計計劃：：各項項目里里程碑碑節(jié)點點計劃劃三級計計劃：：各項項目（（詳細細實施施）計計劃5、現(xiàn)場場進度度管理理三級計計劃體體系5、現(xiàn)場場進度度管理理如果編編制開開發(fā)計計劃（（里程程碑））5、現(xiàn)場場進度度管理理合理工工期與與趕工工5、現(xiàn)場場進度度管理理決戰(zhàn)示示范區(qū)區(qū)5、現(xiàn)場場進度度管理理如何何實實現(xiàn)現(xiàn)高高效效的的項項目目運運營營“項目目管管理理群群””制制度度計劃劃運運營營專專員員設設置置必須須的的績績效效考考核核項目目運運營營圖圖萬科科實實施施集集團團戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作集集中中采采購購制制度度和和材材料料設設備備供供應應商商認認證證評評估估制度度6、現(xiàn)現(xiàn)場場材材料料管管理理材料料選選用用6、現(xiàn)現(xiàn)場場材材料料管管理理材料料封封存存內(nèi)容容詳詳見見老老師師ppt編號分類材料設備名稱驗收內(nèi)容1乙供石膏粉、膩子粉、石膏板、細木工板、木方等；玱璃膠、水泥、粘結(jié)劑；質(zhì)量數(shù)據(jù)指標檢測、污染物檢測；設備使用說明及保修卡等2甲指乙供（甲供）瓷磚、石材、乳膠漆、淋浴房等玻璃類、開關插座、燈具、座便、洗手盆等、五金件等、龍頭等、櫥房電器；3甲指乙供（甲委）地板、室內(nèi)門、櫥柜、衣柜等柜體6、現(xiàn)現(xiàn)場場材材料料管管理理材料料進進場場驗驗收收驗收內(nèi)容規(guī)格格、、樣樣式式、、數(shù)數(shù)量量質(zhì)量量物物理理數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)指指標標污染染物物檢檢測測重要要的的乙乙供供材材料料，，如如鋼鋼筋筋、、砌砌塊塊等等需需甲甲方方工工程程人人員員見見證證送送檢檢?目的的：：確確定定工工序序質(zhì)質(zhì)量量標標準準，，控控制制大大面面積積施施工工?范圍圍：：每每一一道道關關鍵鍵工工序序（（見見清清單單））?時間間：：關關鍵鍵工工序序施施工工前前?要求求：：樣樣板板的的施施工工工工藝藝和和質(zhì)量量合合格格后后，，才才能能大大面面積積施施工工。。?注意意事事項項：：工工藝藝樣樣板板的的實實施施時時間間必必須須盡盡量量提提前前，，給給設設計計修修改改和工工藝藝改改進進預留留足足夠夠的的時時間間。。7、現(xiàn)現(xiàn)場場質(zhì)質(zhì)量量管管理理樣板板引引路路---工藝藝樣樣板板范圍圍：：每每一一家家總總包包單單位位、、每每一一種種戶戶型型作用用：：1、檢檢驗驗各各家家總總包包單單位位及及分分包包商商的的質(zhì)質(zhì)量量水水平平，，及及早早發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量量缺缺陷陷2、讓讓各各承承包包商商明明白白萬萬科科的的質(zhì)質(zhì)量量要要求求。。3、經(jīng)經(jīng)過過驗驗收收的的施施工工樣樣板板間間作作為為施施工工的的質(zhì)質(zhì)量量標標準準。。7、現(xiàn)現(xiàn)場場質(zhì)質(zhì)量量管管理理樣板板引引路路---施工工樣樣板板間間解決決設設計計缺缺陷陷和和功功能能問問題題完成成時時間間：：在在大大面面積積裝裝修修施施工工開開始前前完成成標標準準：：按按交交樓樓標標準準完完成成整整套套房房間間的的全部部施施工工作用用：：檢檢驗驗設設計計合合理理性性、、材材料料部部品品效效果果，，確確保保工工程程產(chǎn)品品滿滿足足營營銷銷、、設計計要要求求和和客客戶戶正正常常使使用用要要求求。。7、現(xiàn)現(xiàn)場場質(zhì)質(zhì)量量管管理理樣板板引引路路---交樓樓標標準準間間7、現(xiàn)現(xiàn)場場質(zhì)質(zhì)量量管管理理工序序驗驗收收與與交交接接目的的：：工工序序檢檢查查表表的的建建立立主主要要是是填填補補過過程程控控制制的的空空白白，，使使之之在分分步步驟驟驗驗收收中中規(guī)規(guī)定定更更具具體體。。內(nèi)容容：：確確定定項項目目工工程程師師和和監(jiān)監(jiān)理理公公司司的的檢檢查查比比例例；；簡簡要要闡闡述述該該施工工步步驟驟需需控控制制的的主主要要技技術術要要點點。。執(zhí)行行：：編編制制完完善善的的工工序序檢檢查查表表應應作作為為合合同同簽簽訂訂的的附附件件，，要要求求監(jiān)理理公公司司和和承承包包單單位位按按工工序序檢檢查查表表格格要要求求進進行行驗驗收收工工作作。。200201201201201第1200200200萬科科全全集集團團所所有有項項目目100%推動動實實測測實實量量結(jié)合合第第三三方方““飛飛行行檢檢查查””結(jié)結(jié)果果實實施施““拉拉閘閘””制制度度操作作指指引引即即為為萬萬科科在在質(zhì)質(zhì)量量方方面面的的企企業(yè)業(yè)標標準準，，其其要要求求顯顯著著高高亍亍國國家家標標準準實測測實實量量結(jié)結(jié)果果與與一一線線公公司司老老總總及及項項目目人人員員的的績績效效考考核核掛掛鉤鉤項目目組組織織架架構(gòu)構(gòu)設設置置中中專專門門設設置置““質(zhì)質(zhì)量量技技術術工工程程師師””70.26%90.88%88.76%87.10%84.46%81.39%69.26%69.02%92.80%93.44%93.99%90.43%91.03%91.61%65%60%70%85%80%75%95%90%100%9年期9年第2期9年第3期9年第4期0年第1期0年第2期0年第3期0年第4期實測測合合格格率率觀感感得得分分率率綜合合合合格格率率7、現(xiàn)場質(zhì)質(zhì)量管理理實測實量量7、現(xiàn)場質(zhì)質(zhì)量管理理成品保護護分享：成成品保護護方面的的經(jīng)驗與與教訓7、現(xiàn)場質(zhì)質(zhì)量管理理竣工驗收收竣工驗收收準備編制竣工工驗收計計劃組織現(xiàn)場場驗收移交竣工工資料辦理交工工手續(xù)政策層面業(yè)主層面政策層面面驗收客戶開放放日（預預驗收））客戶意見見整改具備竣工工備案手手續(xù)交付驗收收要解決質(zhì)質(zhì)量通病病，一是是重規(guī)，，二是要要有科學學的方法法7、現(xiàn)場質(zhì)質(zhì)量管理理質(zhì)量通病病預防8、現(xiàn)場安安全與文文明施工工管理領導和項項目團隊隊高度重重規(guī)合理投入入、措施施到位分與業(yè)、、分區(qū)域域、責任任管理嚴格的過過程監(jiān)控控、檢查查到位眼明腿勤勤，高度度責任感感讓所有人人養(yǎng)成工工完場清清的習慣慣可視化案例：12年9月13日，武漢漢一在建建工地施施工升降降機高墜墜，19人死亡安全文明明施工的的關鍵在在于：為什么要要“安全第一一”？8、現(xiàn)場安安全與文文明施工工管理可視化案例1：日本工工地可視視化管理理案例2：安全帽帽上大有有可為??！案例3：清單計計價也是是可視化化9、現(xiàn)場風風險管理理什么是風風險？1.風險管理理：是一一個預見見、識別別風險，，并通過過一定的的管理方方法和應應對措施規(guī)避、轉(zhuǎn)移、、降低（（消除））、接受受風險影響響的過程程2.房地產(chǎn)項項目管理理常見風風險：戰(zhàn)略執(zhí)行行偏差風風險、團團隊管理理風險、、經(jīng)營計計劃風險、資源源整合風風險、法法律法規(guī)規(guī)風險、、自然條條件風險、安全全隱患風風險、質(zhì)質(zhì)量風險險等3.項目風險險管理目標：使使?jié)撛诓徊淮_定因因素變?yōu)闉榭蓽y知知的關注點點9、現(xiàn)場風風險管理理工程管理理中容易易發(fā)生的的風險“五搶”風險無證施工工、圖紙紙不全、、安全事事敀、現(xiàn)現(xiàn)場出入入口管理理、施工工噪音、、周圍道道路污染染、項目外部部信息宣宣傳、政政府處罰罰、周圍圍居民投投訴、同同行舉報報、天氣氣等；施工安全全、材料料組織、、人力資資源、技技術應變變措施、、政府驗驗收協(xié)調(diào)調(diào)、圖紙紙進度和和質(zhì)量不合合拍、質(zhì)質(zhì)量風險險、天氣氣等；材料組織織、人力力資源、、施工安安全、設設計變更更、周圍圍居民投投訴、天天氣（臺臺風等））、施工質(zhì)量量、政府府過程檢檢查及整整改等；；材料組織織、人力力資源、、前期報報建與竣竣工備案案一致性性、政府府驗收部部門公關關協(xié)調(diào)、、驗收資料料準備（（甲方、、總包、、監(jiān)理、、設計院院）、贈贈送面積積、施工工質(zhì)量、、天氣等；備案證件件不全、、質(zhì)量風風險（施施工細節(jié)節(jié)、觀感感）、使使用功能能風險、、外界媒媒體、銷銷售承諾一一致、合合同風險險（按時時交付））等。搶開工：：搶預售：：搶封頂：：搶竣工備備案：搶交付：：9、現(xiàn)場風風險管理理工程管理理中容易易發(fā)生的的風險合作方扯扯皮風險險平等尊重重是前提提，己所所不欲勿勿施于人人重視前期期游戲規(guī)規(guī)則的建建立規(guī)范完善善的合同同管理避免超低低價中標標和大量量后期索索賠過程中的的定期和和不定期期交流非非常重要要案例：一一錘子買買賣的合合作方9、現(xiàn)場風風險管理理工程管理理中容易易發(fā)生的的風險交付風險險左圖關注注兩點：：1、立面線線條影響響窗戶2、立面線線條影響響陽臺欄欄桿交付風險險應該在在實施前前就發(fā)現(xiàn)現(xiàn)并提出針針對性的的解決方方案！案例：里里面風格格帶來的的交付風風險9、現(xiàn)場風風險管理理工程管理理中容易易發(fā)生的的風險驗收風險險【民用建筑筑設計通通則】“臨空高度度在24M以下時，，欄桿高度度不應低低于1.05M?！?05CM“欄桿高度度應從樓樓地面戒戒屋面至欄欄桿扶手手頂面垂垂直高度計算算，如底底部有寬寬度大于或等等于0.22M，且高度低于或或等于0.45M的可踏部位，，應從可可踏部位位頂面起計算算?！边@類風險險應該在在審圖環(huán)環(huán)節(jié)就發(fā)發(fā)現(xiàn)并變變更解決決！案例：陽陽臺欄桿桿高度影影響驗收收問題25CM45CM10、內(nèi)部配配合管理理開放日，，配合很很重要確定開放放區(qū)域和和范圍制定專項項方案和和計劃全員參與與（包括括施工單單位和監(jiān)監(jiān)理單位位）各專業(yè)協(xié)協(xié)同一致致，責任任到人提前通知知并提供供開放信信息，讓讓客戶和和準業(yè)主主有所了了解并充充滿期待待必要時進進行彩排排微笑待客客，服務務到位萬科要要求至至少兩兩次開開放日日10、內(nèi)部部配合合管理理協(xié)同、