房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容與技巧常德荊州房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)研研內(nèi)容容與技技巧隨著房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場由賣賣方市市場向向買方方市場場的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，，房地地產(chǎn)市市場競競爭爭由價價格競競爭向向非價價格競競爭發(fā)發(fā)展，，使得得對房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場營銷銷信息息的需需要比比過去去任何何時候候都更更為強強烈。。市場場調(diào)調(diào)研研成成為為營營銷銷活活動動中中的的重重要要組組成成部部分分。。在信信息息技技術(shù)術(shù)時時代代，，信信息息已已與與資資金金、、材材料料、、設(shè)設(shè)備備、、人人力力并并列列為為管管理理的的五五大大資資源源。。常德德荊州州房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研概概述述何謂市場調(diào)研市場場調(diào)調(diào)研研是是運運用用科科學(xué)學(xué)的的方方法法，，有有目目的的、、有有計計劃劃地地搜搜集集、、整整理理和和分分析析與與企企業(yè)業(yè)市市場場營營銷銷有有關(guān)關(guān)的的各各種種情情報報、、信信息息和和資資料料，，為為企企業(yè)業(yè)營營銷銷決決策策提提供供依依據(jù)據(jù)的的信信息息管管理理活活動動。。市場場調(diào)調(diào)研研要要確確定定說說明明問問題題所所需需的的信信息息，，設(shè)設(shè)計計搜搜集集信信息息的的方方法法，，監(jiān)監(jiān)測測和和執(zhí)執(zhí)行行數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)搜搜集集的的過過程程，，分分析析結(jié)結(jié)果果，，并并把把調(diào)調(diào)研研中中的的發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)和和其其含含義義提提供供給給客客戶戶。。常德德荊州州房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研概概述述房地產(chǎn)市調(diào)的重要性在現(xiàn)現(xiàn)代代市市場場經(jīng)經(jīng)濟濟條條件件下下，，企企業(yè)業(yè)的的運運營營環(huán)環(huán)境境是是不不斷斷變變化化的的，，環(huán)環(huán)境境的的變變化化既既給給企企業(yè)業(yè)帶帶來來了了發(fā)發(fā)展展的的機機遇遇，，也也帶帶來來生生存存的的威威脅脅。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研的的重重要要性性主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)在在以以下下兩兩個個方方面面：：發(fā)現(xiàn)現(xiàn)新新的的市市場場機機會會，，解解決決面面臨臨的的問問題題，，規(guī)規(guī)避避市市場場風(fēng)風(fēng)險險。。了解解消消費費者者對對住住房房的的需需求求，，尋尋找找住住房房開開發(fā)發(fā)的的最最佳佳市市場場切切入入點點，，提高高市市場場占占有有率率。。常德德荊州州房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研概概述述房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研具具有有很很強強的的針針對對性性房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研的的內(nèi)內(nèi)容容是是廣廣泛泛的的房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研結(jié)結(jié)果果具具有有一一定定的的局局限限性性房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研的方法是是多樣的常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研概述房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序1.確定調(diào)研目的的2.搜集資料信息息3.制定調(diào)研計劃劃5.初步調(diào)研4.調(diào)研設(shè)計6.資料分析做出結(jié)論和提提出建議常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研內(nèi)容各級政府有關(guān)關(guān)國民經(jīng)濟社社會發(fā)展計劃劃、發(fā)展規(guī)劃劃、土地利用用規(guī)劃、城市市規(guī)劃和區(qū)域域規(guī)劃等。房地產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境調(diào)研（一）政治法律環(huán)境調(diào)研各級政府有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的方針針政策。如房房改政策、開開發(fā)政策、房房地產(chǎn)價格政政策、房地產(chǎn)產(chǎn)稅收政策、、房地產(chǎn)金融融政策、土地地定級及地地價政策、人人口政策和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策策等。常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研內(nèi)容政局的變化，，包括國際和和國內(nèi)政治形形勢、政府的的重大人事變變動等。房地產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境調(diào)研（一）政治法律環(huán)境調(diào)研政府有關(guān)方針針和政策，如如產(chǎn)業(yè)政策、、金融政策、、稅收政策、、財政政策、、物價政策、、就業(yè)政策等等。政府有關(guān)法律律法規(guī)，如環(huán)環(huán)境保護法、、土地管理法法、城市房地地產(chǎn)管管理法、廣告告法、反不正正當(dāng)競爭法等等。常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研內(nèi)容一般利率水平平、獲取貸款款的可能性以以及預(yù)期的通通貸膨脹率。。房地產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境調(diào)研（二）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。項目所在地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)、人口及其其就業(yè)狀況、、就學(xué)條件、、基礎(chǔ)設(shè)施情情況、地地區(qū)內(nèi)的重點點開發(fā)區(qū)域、、同類競爭物物業(yè)的供給情情況國家、地區(qū)或或城市的經(jīng)濟濟特性，包括括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)規(guī)模，趨勢、、速度和效益益常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研內(nèi)容物價水平及通通貸膨脹率。。房地產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境調(diào)研（二）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研居民收入水平平、消費結(jié)構(gòu)構(gòu)和消費水平平。項目所在地區(qū)區(qū)的對外開放放程度和國際際經(jīng)濟合作的的情況，對外外貿(mào)易和外商投資的發(fā)發(fā)展情況。特定房地產(chǎn)開開發(fā)類型和開開發(fā)地點相關(guān)關(guān)因素的調(diào)研研。常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研內(nèi)容居民家庭生活活習(xí)慣、審美美觀念及價值值取向等。房地產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境調(diào)研（三）社會文化環(huán)境調(diào)研研消費者民族與與宗教信仰、、社會風(fēng)俗等等。家庭人口規(guī)模模及構(gòu)成。居民職業(yè)構(gòu)成成、教育程度度、文化水平平等。常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研內(nèi)容社區(qū)環(huán)境調(diào)研研內(nèi)容包括社社區(qū)繁榮程度度、購物條件件、文化分圍圍、居民素質(zhì)質(zhì)、交通和教教育的便利、、安全保障程程度、衛(wèi)生、、空氣和水源源質(zhì)量及景觀觀等方面。房地產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境調(diào)研（四）社區(qū)環(huán)境調(diào)研社區(qū)環(huán)境直接接影響著房地地產(chǎn)產(chǎn)品的價價格，這是房房地產(chǎn)商品特特有的屬性。。優(yōu)良的社區(qū)區(qū)環(huán)境，對發(fā)發(fā)揮房地產(chǎn)商商品的效能，，提高其使用用價值和經(jīng)濟濟效益具有重重要作用。常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研內(nèi)容消費者對房地地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量、價格、服服務(wù)等方面的的要求和意見見等。房地產(chǎn)市場需需求調(diào)研（一）房地產(chǎn)消費者調(diào)研消費者的實際際支付能力；；消費者的經(jīng)濟濟來源和經(jīng)濟濟收入水平；；調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)實與潛在消消費者數(shù)量和和結(jié)構(gòu)，如地地區(qū)、年齡、、民族特征、性別、、文化背景、、職業(yè)、宗教教信仰等；消費者對某類類房地產(chǎn)的總總需求量及其其飽和點、房房地產(chǎn)市場需需求發(fā)展趨勢常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研內(nèi)容房地產(chǎn)市場需需求調(diào)研（二）房地產(chǎn)消費動機調(diào)研自用投資二者皆可常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研內(nèi)容消費者購買房房地產(chǎn)商品的的數(shù)量及種類類；消費者對房屋屋設(shè)計、價格格、質(zhì)量及位位置的要求；；消費者對本企企業(yè)房地產(chǎn)商商品的信賴程程度和印象；；房地產(chǎn)商品購購買行為的主主要決策者和和影響者情況況等。房地產(chǎn)市場需需求調(diào)研（三）房地產(chǎn)消費行為調(diào)研常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研內(nèi)容建筑設(shè)計及施施工企業(yè)的有有關(guān)情況。房地產(chǎn)市場供供給調(diào)研現(xiàn)有房地產(chǎn)租租售客戶和業(yè)業(yè)主對房地產(chǎn)產(chǎn)的環(huán)境、功功能、格局售售后服務(wù)的意見及及對某種房地地產(chǎn)產(chǎn)品的接接受程度。新技術(shù)、新產(chǎn)產(chǎn)品、新工藝藝、新材料的的出現(xiàn)及其在在房地產(chǎn)產(chǎn)品品上的應(yīng)用情況。。行情調(diào)研。常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研內(nèi)容競爭企業(yè)的數(shù)數(shù)量、規(guī)模、、實力狀況；；競爭企業(yè)的生生產(chǎn)能力、技技術(shù)裝備水平平和社會信譽譽；競爭企業(yè)所采采用的市場營營銷策略以及及新產(chǎn)品的開開發(fā)情況對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)未來市場競競爭情況的分分析、預(yù)測等等。房地產(chǎn)市場營營銷活動調(diào)研研（一）房地地產(chǎn)市場競爭爭情況調(diào)研常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研內(nèi)容影響房地產(chǎn)價價格的因素，，特別是國家家政策對房地地產(chǎn)企業(yè)定價價的影響；房地產(chǎn)市場供供求情況的變變化趨勢；房地產(chǎn)商品價價格需求彈性性和供給彈性性的大??；開發(fā)商各種不不同的價格策策略和定價方方法對房地產(chǎn)產(chǎn)租售量的影影響；國際、國內(nèi)相相關(guān)房地產(chǎn)市市場的價格；；開發(fā)個案所在在城市及街區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場場價格。房地產(chǎn)市場營營銷活動調(diào)研研（二）房地產(chǎn)價格調(diào)研常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)促促銷方式，廣廣告媒介的比比較、選擇；；房地產(chǎn)廣告的的時空分布及及廣告效果測測定；房地產(chǎn)廣告媒媒體使用情況況的調(diào)研；房地產(chǎn)商品廣廣告計劃和預(yù)預(yù)算的擬定；；房地產(chǎn)廣告代代理公司的選選擇；人員促銷的配配備狀況；各種營業(yè)推廣廣活動的租售售績效。房地產(chǎn)市場營營銷活動調(diào)研研（三）房地產(chǎn)促銷調(diào)研常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研內(nèi)容房地產(chǎn)營銷渠渠道的選擇、、控制與調(diào)整整情況；房地產(chǎn)市場營營銷方式的采采用情況、發(fā)發(fā)展趨勢及其其原因；租售代理商的的數(shù)量、素質(zhì)質(zhì)及其租售代代理的情況；；房地產(chǎn)租售客客戶對租售代代理商的評價價。房地產(chǎn)市場營營銷活動調(diào)研研（四）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研方法1.普查2.重點調(diào)研3.抽樣調(diào)研按調(diào)研對象劃分常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研方法按調(diào)研方法劃分訪問法答卷法談話法電話調(diào)研觀察法直接觀察法行為記錄法實驗法常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研方法交易雙方當(dāng)事事人促成房地產(chǎn)交交易行為的中中間商房地產(chǎn)開發(fā)商商公開推出的的各種銷售或或出租廣告熟悉房地產(chǎn)市市場的人士同業(yè)間資料的的交流準(zhǔn)交易資料的的搜集向房地產(chǎn)租售售經(jīng)辦人員討討教各類次級資料料資料搜集的途徑常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研方法1.地產(chǎn)法規(guī)資料料的搜集目前我國已出出臺的有關(guān)房房地產(chǎn)的法律律主要有：城城市房地產(chǎn)管管理法、土地地管理法、城城市規(guī)劃法、、建筑法等。?；举Y料的搜集常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研方法2.項目基地現(xiàn)狀狀資料的搜集集不論是住宅、、商業(yè)或工業(yè)業(yè)用地，都可可以從下列的的土地、建筑筑物及座落環(huán)環(huán)境狀況掌握土地的開開發(fā)條件：01、地形狀況02、地上物狀況03、鄰地狀況04、基地四周道路路、給排水狀狀況05、附近公共設(shè)施施及交通狀況況。由于土地位置置所在地區(qū)的的自然條件、、社會條件及及經(jīng)濟、政治治等因素，共共同構(gòu)成區(qū)域特性性，進而影響響房地產(chǎn)的價價格。因此在在進行項目可可行分析時，，必須深入掌握土地所所在區(qū)域的特特性及基地狀狀況?；举Y料的搜集常德荊州房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研方法3.交通流量資料料的搜集4.人文社會經(jīng)濟濟資料的搜集集(1)人口(2)職業(yè)或行業(yè)業(yè)類別比例例(3)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(4)流動人口除了以上幾幾項因素外外，區(qū)域內(nèi)內(nèi)人口的年年齡、教育育程度、家家庭收入等等都是進行行房地產(chǎn)項項目定位時時可供參考考的資料。。5、公共設(shè)施施基本資料的搜集常德荊州房地產(chǎn)市場場調(diào)研方法法基本資料的搜集商圈區(qū)分為為下列幾種種類型：鄰里中心型型：大約半徑在在一公里左左右，一般般稱為“生生活商圈””。大地區(qū)中心心型：通常指公交交路線可能能延伸到達(dá)達(dá)的地區(qū)，，其履蓋面面則比生活活商圈更廣廣，一般稱稱為“地域域商圈”。。副城市中心