房地產(chǎn)成本本管理交流流材料細節(jié)成就品品質(zhì)建建筑影影響中國目錄房地產(chǎn)項目運作成功的要素消除房地產(chǎn)成本管理的幾個誤區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的成本管理詳解房地產(chǎn)成本管理的評價體系房地產(chǎn)成本科目房地產(chǎn)成本管理與施工成本管理的差異房地產(chǎn)成本管理信息化責(zé)任成本管理體系房地產(chǎn)項目目運作成功功的八大要要素一、摸準市場脈脈搏（掌握政策策、預(yù)測分分析市場走走勢）；二、順勢而為（遵守國家家政策，如如一房一價價政策、新新國五條、、2008年萬科的降降價策略；；同地方政政府搞好關(guān)關(guān)系，“做做政府所想想，為市場場所需”，，獲得政府府支持；））三、平和心態(tài)（房地產(chǎn)開開發(fā)有高潮潮、有低潮潮，總體向向好，是一一個穩(wěn)步上上升的過程程）四、合理預(yù)期（房地產(chǎn)開開發(fā)需要有有穩(wěn)健的行行為，作為為一個從業(yè)業(yè)者，對其其應(yīng)該合理理預(yù)期，暴暴利時代已已經(jīng)結(jié)束，，由黃金時時代轉(zhuǎn)為白白銀時代，，不能有投投機心理））五、精心策劃（投資開發(fā)發(fā)前，需要要從產(chǎn)品定定位、設(shè)計計、施工、、營銷、物物業(yè)等環(huán)節(jié)節(jié)進行通盤盤考慮）六、把握資金（資金是房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的命脈，，資金鏈不不能出現(xiàn)問問題，如順順馳、恒大大）七、和諧環(huán)境（房地產(chǎn)開開發(fā)商是各各種資源的的整合商，，需要上下下游產(chǎn)業(yè)鏈鏈的配合））八、有序可控（開發(fā)節(jié)奏奏科學(xué)、穩(wěn)穩(wěn)健，確保保均衡生產(chǎn)產(chǎn)和可持續(xù)續(xù)發(fā)展）成本核算成本控制成本策劃成本管理提提升演變圖圖成本核算：：成本統(tǒng)計計成本控制：：全面預(yù)算算管理、責(zé)責(zé)任成本管管理成本策劃：：成本對標標、方案比比選、價值值工程、產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)濟性性評審、無無效成本管管理，是一一個模擬開開發(fā)價值提提升的過程程。房地產(chǎn)項目目運作成功功的要素房地產(chǎn)項目目運作成功功的要素房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)分為為以下幾種種類型：土地品質(zhì)資金房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)初期，粗粗放式管理理，靠土地地溢價獲得得經(jīng)濟效益益，目前小開發(fā)發(fā)商普遍采采用的方式式。通過產(chǎn)品設(shè)設(shè)計建造，，打造精品品，通過品品牌獲得客客戶（典型開發(fā)商商有星河灣灣、綠城）。通過快速開開發(fā)，實現(xiàn)現(xiàn)資產(chǎn)的快快速周轉(zhuǎn)，，強調(diào)資金金管理，加加快現(xiàn)金流流速度，獲獲得經(jīng)濟效效益（典型開發(fā)商商有萬科、、恒大、世世紀城，貴貴陽宏立城城），“大盤盤管理”。。房地產(chǎn)項目目運作成功功的要素通過管理提提高效益是是當前房地地產(chǎn)企業(yè)唯唯一的路徑徑，要練好好內(nèi)功，其其中要注意意三個戰(zhàn)略略：第一個個戰(zhàn)略就是是兩品戰(zhàn)略略，就是品質(zhì)品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略；第二是較低成本戰(zhàn)略略，拿地成成本、融資資成本、人人工成本、、人工銷售售成本都要要控制好；；第三是差異化戰(zhàn)略略，產(chǎn)品要做做得與眾不不同，更符符合市場需需求，更有有特別性。。藍海戰(zhàn)略：：“標準專業(yè)業(yè)化的同時時成本較低低，性價比比較高”、、“差異化化競爭”差異化競爭爭是企業(yè)的的核心競爭爭力的體現(xiàn)現(xiàn)，不可復(fù)制模模仿。經(jīng)典房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)：以以城市綜合合體商業(yè)為為主的“萬達模式”、以住宅宅為主的““萬科模式”、以以旅旅游地產(chǎn)拉拉動的“華僑城模式式”、以造城城運動的““世紀城模式式”、以低價價搶占市場場的“碧桂園模式式、恒大模模式”、以園林林綠化著稱稱的“綠城、龍湖湖模式”、以商業(yè)業(yè)、超高層層著稱的““綠地模式”房地產(chǎn)成本本管理與施施工成本管管理的異同同相同點理念相同（目標成本一旦確定不能隨意變動,都要制定控制目標）不同點涉及的環(huán)節(jié)不同（全鏈條/施工）面對業(yè)主數(shù)量不同（多個業(yè)主/一個業(yè)主）成本主體不同（房地產(chǎn)成本根據(jù)市場由客戶決定/施工圖預(yù)算（中標價）方法不同（成本策劃/成本控制）管理階段不同（重點在定位、設(shè)計等前期/投標階段、施工階段）運作周期不同（長/短）風(fēng)險不同（投資風(fēng)險/工期、質(zhì)量、安全風(fēng)險）消除房地產(chǎn)產(chǎn)成本管理理的幾個誤誤區(qū)房地產(chǎn)成本本越低越好好？房地產(chǎn)的成成本需要根根據(jù)市場，，以客戶為為導(dǎo)向，只只要客戶認認可的，愿愿意“買單單”的成本本就是最好好的。避免免樓盤為了了省成本而而省成本，，甚至減少少了一些必必要功能成成本（如將將改為小廠廠的電梯、、不埋管不不穿線，電電管水管的的選型等）），無條件件“瘦身””，降低了了樓盤品質(zhì)質(zhì)，給銷售售造成影響響，增加后后續(xù)的維修修費用。原則：消除除冗余非必必要功能，，以客戶為為導(dǎo)向，確確定建造標標準，確定定成本標準準，確保成成本與品質(zhì)質(zhì)的和諧統(tǒng)統(tǒng)一。當然，“鑲鑲金貼銀””，“大手手筆”，““大撒把””方式，““唯品質(zhì)論論”的觀點點更不可取取，認為用用最高的價價格一定能能買到最好好的東西，，最好的東東西就一定定有客戶買買單，沒有有考慮到過過緊日子，，無形推高高了成本，，給銷售帶帶來一定的的壓力。（（如合肥國際城城的瑞園別別墅項目、、杭州國際際城項目，上述項目目只能時間間等空間了了）房地產(chǎn)成本本重點環(huán)節(jié)節(jié)在施工階階段？房地產(chǎn)成本本管理應(yīng)把把著力點放放在策劃、、設(shè)計前期期，策劃階階段影響到到成本的90%，設(shè)計影響響到70%以上，目前前有些開發(fā)發(fā)商將重心心放在施工工階段，結(jié)結(jié)算不是二二審，就是是三審，不不管幾審，，放到施工工階段，對對于成本管管理已經(jīng)舍舍本逐末了了。房地產(chǎn)成本本科目成本科目：：類似于會會計科目，，利于成本本歸集、成成本控制、、成本核算算、成本橫橫向比較；；各開發(fā)公司司成本科目目大同小異異，地產(chǎn)集集團為便于于成本歸集集，將成本本科目統(tǒng)一一為土地費費用、前期期費用、政政策性收費費、建安費費用、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費用用、園林景景觀道路費費用、公共共配套費用用、管理費費用、營銷銷費用、財財務(wù)費用、、物業(yè)補貼貼費、稅金金（營業(yè)稅稅及附加、、土地增值值稅、合同同印花稅））、土地使使用稅等十十三個一級級科目，并并根據(jù)幾年年的數(shù)據(jù)積積累，形成成了責(zé)任成成本標準；；房地產(chǎn)成本本科目表；責(zé)任成本標標準；按科目進行行成本和按按合約進行行成本管理理目前業(yè)內(nèi)有有三種方式式對成本進進行管理，，（1）按成本科科目進行成成本管理（（下達各科科目成本費費用）（2）按合約對對成本進行行管理（規(guī)規(guī)定簽訂哪哪些合同，，如龍湖））（3）上述兩種種方式都有有；地產(chǎn)集集團初始階階段，包括括責(zé)任成本本下達和合合同評審備備案，隨著著規(guī)模擴張張，合同評評審備案職職能下放到到城市公司司；合同備案管管理辦法；合同評審備備案成本分分析表；房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各環(huán)節(jié)成成本管理土地經(jīng)營階段成本管理策劃定位階段成本管理設(shè)計階段成本管理招投標階段成本管理施工階段成本管理營銷階段成本管理物業(yè)管理階段成本管理資金、稅務(wù)管理成本后評估工作房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各環(huán)節(jié)成成本管理成本管理水水平與企業(yè)業(yè)整體的管管理水平密密切相關(guān)，，成本是企企業(yè)管理水水平的體現(xiàn)現(xiàn)，同時成成本水平促促進企業(yè)的的整體管理理水平的提提高。由于房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)進入入門檻較低低，行業(yè)競競爭越來越越激烈，房房地產(chǎn)暴利利時代已經(jīng)經(jīng)終結(jié)，市市場生存，，唯有進行行低成本運運營（比行行業(yè)其他從從業(yè)者相同同品質(zhì)樓盤盤有更低的的成本）和和更好的運運行模式。。房地產(chǎn)成本本管理涉及及環(huán)節(jié)多，，鏈條長，，涉及到從從獲地、策策劃定位、、設(shè)計、施施工、營銷銷、物業(yè)等等環(huán)節(jié)，房房地產(chǎn)成本本管理重點點應(yīng)放在前前期，越往往前成本管管理越有效效，其中在在產(chǎn)品定位位、設(shè)計階階段最為有有效，應(yīng)制制定目標成成本，做好好成本策劃劃工作，成成本分配工工作。房地產(chǎn)成本本科目表，，各單位的的成本科目目表有所不不同，但都都大同小異異，原則是是全面（不不丟項、不不落項）、、成本劃分分歸集合理理科學(xué)、成成本歸集要要便于項目目之間進行行橫向?qū)Ρ缺?，地產(chǎn)集集團將成本本科目分為為五級十三三個一級科科目；成本科目表表（2011版）；對于分期成成本歸集問問題需要強強調(diào)以下幾幾點：（1）應(yīng)按照規(guī)規(guī)劃要點、、建造標準準測算出全全案的目標標成本；（2）一定要按按照資源消消耗方式進進行分攤，，如土地費費用應(yīng)按照照建設(shè)用地地面積所占占比例進行行分攤（即即按照容積積率進行分分攤），容容積率相同同可以按照照可售面積積進行分攤攤；（3）管理費用用、營銷費費用按照各各期所消耗耗的比例進進行分攤；；（4）財務(wù)費用用：根據(jù)各各期的銷售售計劃（回回款計劃））、開工計計劃（投資資計劃）測測算各期現(xiàn)現(xiàn)金流情況況及資金占占用費用；；（5）建安費用用：一定要要按照當期期發(fā)生當期期歸入，不不得分攤；；（6）以上分攤攤原則，需需要認真遵遵守，避免免因為成本本分攤歸集集不實造成成銷售定價價偏低或偏高（帶來銷售售速度緩慢慢），成本本分攤歸集集原則，一一旦確定不不能隨意更更改。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各環(huán)節(jié)成成本管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各環(huán)節(jié)成成本管理成本管理成本結(jié)構(gòu)成本組成成本測算（制定目標成本的過程）成本分解（下達責(zé)任成本過程）成本管理工工作要做好好，首先需需要了解掌掌握成本的的構(gòu)成、成成本的歸集集、成本的的測算，以以及后續(xù)的的成本分解解。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各環(huán)節(jié)成成本管理土地經(jīng)營階段成本管理土地經(jīng)營階階段成本管管理土地人才資金----土地是根本本，有土地地才能種莊莊稼，種““房子”；；----資金是血液液，房地產(chǎn)產(chǎn)是投資行行為，資金金順暢，開開發(fā)才會流流暢；----人才是開發(fā)發(fā)流暢的保保證；涉及及到土地經(jīng)經(jīng)營、前期期報批報建建、規(guī)劃設(shè)設(shè)計、工程程管理、營營銷、物業(yè)業(yè)、財務(wù)、、金融、成成本等專業(yè)業(yè)；土地經(jīng)營階階段成本管管理土地獲取方方式直接關(guān)關(guān)系到土地地費用的高高低招拍掛方式優(yōu)勢：土地關(guān)系清晰、風(fēng)險??；劣勢：土地價格較高；股權(quán)合作優(yōu)勢：土地價格較低；與標桿企業(yè)合作能提高開發(fā)經(jīng)驗；劣勢：可能涉及到土地的關(guān)聯(lián)關(guān)系較為復(fù)雜；具體實施過程中可能涉及雙方經(jīng)營理念不同；一二級聯(lián)動優(yōu)勢：先入為主，對地塊本身屬性了解深入，可提前進行策劃，先入為主；劣勢：前期投入的時間較長，涉及到拆遷、市政等土地熟化等過程；土地經(jīng)營階階段成本管管理---房地產(chǎn)集團團目前32房地產(chǎn)項目目分布在14個城市；---重點布局一線線城市、省會會城市以及沿沿海城市；----拿地方式有集集團公司、城城市公司和籌籌備組（大連連、南京、青青島等）----土地經(jīng)營工作作重點是要提提前介入；土地經(jīng)營階段段成本管理土地是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)是否成成功的一個重重要因素，因因此選擇土地地要把握“樂樂觀謹慎”的的原則，需要要關(guān)注以下因因素：中央政策宏觀經(jīng)濟地方政策、城市發(fā)展方向以及及地方購買力微觀經(jīng)濟1、地質(zhì)條件；2、是否有障礙物；地塊條件周邊配套（是否做到七通一平）外部環(huán)境中央政策：主主要關(guān)注中央央對房地產(chǎn)的的政策，房地地產(chǎn)行業(yè)作為為主要支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟濟拉動作用明明顯，上下游游設(shè)計上千個個行業(yè)。涉及及老百姓的日日常生活，因因此受到廣大大人民的關(guān)注注，同時政府府對其關(guān)注又又加，目前也也從限價、限限貸、限購等等政策對其進進行調(diào)控。土地經(jīng)營階段段成本管理土地經(jīng)營階段段是房地產(chǎn)開開發(fā)的關(guān)鍵階階段，土地屬屬性及土地價價格具有優(yōu)勢勢可以在開發(fā)發(fā)過程中做到到得心應(yīng)手，，因此在土地地獲取過程中中充分做好調(diào)調(diào)研工作，包包括地塊屬性性及風(fēng)險，以以及客戶人群群、產(chǎn)品類型型的調(diào)查研究究。土地費用包括括土地出讓金金、土地契稅稅、土地拆遷遷費用、土地地交易服務(wù)費費等；獲地過程中需需要對地塊區(qū)區(qū)域的政策、、環(huán)境、配套套等，地塊周周邊的競品樓樓盤銷售定價價、去化速度度、建造標準準、地塊的規(guī)規(guī)劃設(shè)計指標標、地質(zhì)條件件等充分進行行調(diào)研，必須須進行實地踏踏勘；建立土地經(jīng)營營戰(zhàn)略布局，，根據(jù)企業(yè)的的發(fā)展，有方方向有目標地地提前進行土土地經(jīng)營，避避免機會拿地地，降低風(fēng)險險；提前進行土地地經(jīng)營工作：：建立發(fā)展目目標，合理布布局，提前跟跟蹤，提前部部署人員。地地產(chǎn)集團建立立了籌備處、、項目公司、、集團公司三三級土地經(jīng)營營格局，為防防范風(fēng)險土地地競買前必須須經(jīng)過總經(jīng)理理辦公會、董董事會、股份份公司房地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組會會議，土地獲獲取前必須經(jīng)經(jīng)過立項、可可研階段；既既保證了提前前對項目進行行研究，同時時通過群策群群力，集體決決策，降低了了土地的風(fēng)險險。土地經(jīng)營階段段成本管理拿地原則：低潮期買地高高潮期賣房有選擇性獲地地，布局一線線、沿海、珠珠三角、環(huán)渤渤海地區(qū)；多種獲地方式式，謹慎拿地地，不拿高價價地、不做““地王”；區(qū)分土地性質(zhì)質(zhì)，貫徹“快快進快出”，，提高資金周周轉(zhuǎn)速度的土土地；案例：長陽國國際花園項目目（2012年樓面地價僅僅5000元/平米）；案例：長陽國國際城項目（（售價12500元/㎡）、北京梧梧桐苑項目（（售價13600元/㎡）（限房價價、競地價））土地經(jīng)營階段段成本管理幾個重要的規(guī)規(guī)劃指標：顯性指標：（1）建設(shè)用地面面積；（2）可售面積；；（3）容積率；（（4）限高；（5）建筑密度：：（6）綠化率；（（7）車位配比；；（8）學(xué)校、幼兒兒園等配套面面積；（9）商業(yè)比例；；（10）回購面積等等等；隱性指標：（1）人防面積；；（2）地勘報告數(shù)數(shù)據(jù)（如覆土土深度、地質(zhì)質(zhì)條件：如北北京、天津、、杭州、廣州州地質(zhì)條件就就不同，開發(fā)發(fā)時一定要考考慮上述因素素）；（3）日照；（4）樓體間距；；上述指標中關(guān)關(guān)鍵指標：容容積率和可售售面積；★在滿足其他指指標的前提下下可以考慮容容積率的分拆拆問題（案例例南寧山語城城等等），通通過產(chǎn)品差異異化，提升產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)，提提高產(chǎn)品溢價價；策劃定位階段成本管理策劃定位階段段成本管理一、“思路決決定出路”二、“只有想想不到的，沒沒有做不到的的”策劃定位階段段成本管理房地產(chǎn)策劃定定位階段是指指在獲地前或或獲地后，通通過市場調(diào)研研，“以客戶戶為導(dǎo)向、以以市場為導(dǎo)向向”，確定產(chǎn)產(chǎn)品類型的過過程。是一個思想創(chuàng)創(chuàng)造的過程，，是最有創(chuàng)造造價值的過程程。一宗地塊，可可以有不同的的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組組合，可以都都是同種產(chǎn)品品（如小高層層或高層），，也可以是不不同種產(chǎn)品組組合（如洋房房和高層的組組合），前提提條件是在滿滿足規(guī)劃指標標的前提下，，如何將土地地的價值最大大化，如何將將地塊布置更更加有效，充充分挖掘土地地的價值?？蛻羧巳捍_定建筑風(fēng)格確定產(chǎn)品組合確定戶型確定外立面確定建造標準確定成本確定策劃定位把握握的原則：精精準確定客戶戶人群，關(guān)注注專業(yè)化、差差異化，做到到人無我有、、人有我優(yōu)。。地產(chǎn)集團產(chǎn)品品效果圖策劃定位階段段成本管理客戶人群確定：根據(jù)土地屬性（地段），通過市場調(diào)研，確定目標客戶人群（首置、首改、再改比例）；區(qū)域內(nèi)什么產(chǎn)品稀缺，避免同質(zhì)化競爭，走差異化之路；產(chǎn)品選型（①多層洋房、小高層、高層；②塔樓還是板樓；③幾梯幾戶，戶型多大（一居、二居、三居、四居；戶型比例）；戶型選擇、建建設(shè)標準一定定要與當?shù)氐牡纳盍?xí)慣、、風(fēng)土人情結(jié)結(jié)合。（如長沙山語語城項目一期期大戶型，以以及座便器的的設(shè)計；成都都西派國際的的準豪宅設(shè)計計；大小戶型型的選擇）策劃定位階段段成本管理產(chǎn)品定位階段段的成本管理理工作是房地地產(chǎn)開發(fā)過程程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)，是一個成成本策劃的過過程，包括成成本的分配方方向和分配數(shù)數(shù)量，是一個個由粗到細，，是一個連接接計劃到具體體落實的中間間過程，是一一個方案比選選的過程；徐州原香漫谷谷項目策劃定位階段段需要做的成成本工作有以以下內(nèi)容：對不同的產(chǎn)品品業(yè)態(tài)組合建建立相關(guān)的模模型，測算收收入和成本，，計算可實現(xiàn)的的最大的投資資收益（包括項目產(chǎn)產(chǎn)值利潤率和和成本利潤率率，以及自有有資金回報率率等）。案例：地產(chǎn)集集團所開發(fā)的的南寧山語城城項目，項目目位于南寧青青秀區(qū)，占地地面積248畝，容積率2.0，總建筑面積積為42萬平米，可售售面積為33萬平米，通過過法院拍賣獲獲得土地，樓樓面地價1768元/平米。當時項目周邊的準準競爭樓盤超超過面積300萬平方米，周周邊區(qū)域高層層住宅銷售均均價維持在3500元/平米左右，按按照原有2.0容積率慣性思思維進行定位位，住宅產(chǎn)品品若設(shè)計為小小高層或高層層類住宅，按按照樓盤地價價1768元/㎡，加上建造造成本、管理理費用和各種種稅費，項目目營業(yè)稅后開開發(fā)成本費用用至少在4900元/㎡，效益將直直接虧損1400元/㎡，整個樓盤盤開發(fā)完畢將將直接虧損5億元；策劃定位階段段成本管理通過項目差異化產(chǎn)品的的定位，將地塊容積積率2.0分拆為0.95和2.85，將建設(shè)用地地面積12.7321萬平米，劃分為6.4123萬平米花園洋房用地地和6.3198萬平米高層住宅用地地，花園洋房房產(chǎn)品建筑面面積為11.2314萬平米和高層層住宅產(chǎn)品建建筑面積為29.8881萬平米。項目分為三期期開發(fā)，第一一期以高端花花園洋房產(chǎn)品品入市，第二二期開發(fā)高層層住宅，第三三期開發(fā)剩余余的花園洋房房和高層住宅宅。一期花園園洋房2009年6月份高調(diào)入市市時，客戶通通過對園林示示范區(qū)和住宅宅小區(qū)的親身身體現(xiàn)，對本本項目的花園園洋房產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)生濃厚的興興趣，特別是是對一二層的的下躍產(chǎn)品和和五六層的上上躍產(chǎn)品，為為了避免客戶戶集中于下躍躍產(chǎn)品和上躍躍產(chǎn)品，由于于這兩種產(chǎn)品品附加值較高高，通過銷控控手段，提高高這兩種產(chǎn)品品的價格至13500元/平米，平層價價格按照低開開高走方式，，以6500元/平米入市，逐逐步拉升到9000元/平米。通過項目前期期精心策劃和和后期有序施施工建造，以以及良好的市市場推廣，隨隨著2009年年末、2010年年初房地產(chǎn)產(chǎn)市場的回暖暖復(fù)蘇和項目目周邊基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套的逐逐步完善，由由于便利的交交通環(huán)境、完完善的生活配配套以及優(yōu)美美舒適的園林林生活環(huán)境，，本項目確定定為南寧房地地產(chǎn)市場的高高端樓盤，作作為南寧高端端樓盤的典范范。截止目前前項目花園洋洋房和高層產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)全部部售罄，并且且取得了良好好的經(jīng)濟效益益，目前保守守計算，項目目所得稅前利利潤將達到近近8億元，凈利潤潤也近6億元，項目由由拿地前的虧虧損實現(xiàn)了最最終的盈利。。策劃定位階段段成本管理策劃定位階段段成本管理成本測算過程程中，在成本本限額范圍內(nèi)內(nèi)，一要結(jié)合合成本科目表表（保證數(shù)據(jù)據(jù)不丟項、不不落項）；二二要結(jié)合市場場競品樓盤的的建造標準，，進行標準選選配，多方案案比選，做好好成本分配，，做到成本支支出方向明確確，“該花的的錢，一分也也不要少；不不該花的錢，，一分也不能能多”，從客客戶角度做到到“性價比””最高。（1）對于客戶能能感知、體驗驗到的部位就就應(yīng)該重視，，相對多投入入、多分配一一點成本（如如戶門、外窗、、電梯、園林林景觀）（2）對于客戶不不能感知，或或感知較弱的的地方，可以以少投入或不不投入（如樓梯間內(nèi)裝裝修、空調(diào)欄桿百葉葉），外立面石材慎慎用，可用外外墻磚、外墻墻真石漆進行行替代。消除除“外立面高高檔，樓盤就就高檔”的思思想。成本貫徹思想想：要有前瞻瞻性和控制性性；1、倒逼控制法法：成本倒逼逼法，成本=銷售收入-預(yù)期利潤；后期成本應(yīng)小小于前期成本本，設(shè)計概算算小于投資估估算，施工圖圖預(yù)算小于設(shè)設(shè)計概算，并并且后期成本本在前期成本本范圍內(nèi)要有有富余量，即即貫徹責(zé)任成成本管理思想想；2、投入產(chǎn)出法法（價值工程程）：以投入入產(chǎn)出思想為為指導(dǎo)，每多多投入一分錢錢，應(yīng)有相應(yīng)應(yīng)的投資回報報，客戶能夠夠接受，用成成本利潤率進進行考量。策劃定位階段段成本管理設(shè)計階段成本本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本本管理設(shè)計階段是將將開發(fā)理念、、思想、思路路落實到施工工圖紙的過程程，因此過程程中需要將成成本理念灌輸輸給設(shè)計人員員，要求設(shè)計計人員有“經(jīng)經(jīng)濟”意識。。設(shè)計階段成本本管理方法：：1、設(shè)計招標，進進行方案比選選，同時要求求設(shè)計單位提提供設(shè)計概算算；2、下達限額設(shè)計計任務(wù)書（包包括地上、地地下鋼筋、商商砼含量；窗窗墻比/窗地比；地下下室單位車位位面積；地上上、地下建筑筑、機電工程程造價限額；；室內(nèi)、外立立面裝修標準準約定；層高高（層高每增增加10cm，造價增加3%~5%）、對于園林林景觀工程，，下達設(shè)計標標準，規(guī)定軟軟硬景比例））；3、設(shè)計方案審審查，進行設(shè)設(shè)計優(yōu)化（在在設(shè)計過程中中，通過招標標選用設(shè)計優(yōu)優(yōu)化單位進入入，對設(shè)計方方案進行優(yōu)化化，確保設(shè)計計結(jié)果控制在在限額設(shè)計指指標范圍內(nèi)，，設(shè)計優(yōu)化單單位按照降造造比例進行提提成），目前前地產(chǎn)集團在在施項目均采采用設(shè)計優(yōu)化化；其中北京京梧桐苑項目目通過設(shè)計優(yōu)優(yōu)化，地上鋼鋼筋控制在38kg/㎡，綜合鋼筋筋控制在54kg/㎡；堅決杜絕絕“大基礎(chǔ)””、“肥梁肥肥柱”。4、產(chǎn)品線推廣廣：目前地產(chǎn)產(chǎn)集團已經(jīng)實實現(xiàn)“國際城城”、“山語語城”、“青青秀城”、““西派系列””“原香系列列”、“梧桐桐苑系列”等等六大產(chǎn)品線線，產(chǎn)品線之之間產(chǎn)品選型型、成本可進進行對比，為為項目快速開開發(fā)奠定了基基礎(chǔ)。設(shè)計階段成本本管理設(shè)計階段應(yīng)關(guān)關(guān)注的幾個經(jīng)經(jīng)濟指標：（1）外形系數(shù)：：外墻墻面面面積（含外墻墻裝飾面、建建筑造型展開開面，不含陽陽臺底部涂料料）/地上建筑面積積之比；外立立面設(shè)計應(yīng)保保持簡潔、明明快，盡量減減少里進外凸凸，減少外立立面構(gòu)件，普通住宅外形形系數(shù)應(yīng)控制制在1.2范圍內(nèi)，不宜宜超過1.5；（2）窗地地比：：外墻墻門窗窗洞口口面積積/地上建建筑面面積，，窗地地比應(yīng)應(yīng)控制制在0.3以內(nèi)，，控制制開窗窗面積積，減減少飄飄窗、、轉(zhuǎn)角角窗面面積，，窗地比比以0.2~0.28為宜；（3）地下下車位位：應(yīng)應(yīng)控制制好地地下柱柱網(wǎng)，，合理理劃分分車位位數(shù)量量，按照地地下室室面積積進行行分攤攤，每每個停停車位位面積積一般般應(yīng)控控制在在32㎡/個，最最高不不應(yīng)超超過35㎡/個；地下室室占地地上計計容積積率面面積應(yīng)應(yīng)盡量量控制制在20%范圍內(nèi)內(nèi)，地地下車車位面面積應(yīng)應(yīng)控制制在35㎡㎡/個范圍圍內(nèi)，，無人人防地地下車車位，，控制制在32㎡㎡/個；1/4地下室室面積積<人防區(qū)區(qū)域面面積<1/3地下室室面積積，控控制在在34㎡㎡/個；1/3地下室室面積積≤人人防區(qū)區(qū)域面面積<1/2地下室室面積積，控控制在在36㎡㎡/個；人人防面面積≥≥1/2地下室室面積積，控控制在在38㎡㎡/個。對對于地地下車車位銷銷售單單價低低于10萬元/個的項項目，，應(yīng)盡盡量少少做地地下室室面積積。地地下車車位銷銷售單單價>15萬元/個的項項目，，可考考慮適適當增增加車車位數(shù)數(shù)。設(shè)計階階段成成本管管理設(shè)計階階段應(yīng)應(yīng)關(guān)注注的幾幾個經(jīng)經(jīng)濟指指標：：（4）基礎(chǔ)礎(chǔ)選型型：一一般情情況下下，各各基礎(chǔ)礎(chǔ)類型型的成成本按按以下下順序序遞增增：天然淺淺地基基基礎(chǔ)礎(chǔ)＜復(fù)復(fù)合地地基淺淺基礎(chǔ)礎(chǔ)＜筏筏板基基礎(chǔ)＜＜預(yù)應(yīng)應(yīng)力管管樁＜＜人工工挖孔孔樁＜＜灌注注樁（5）結(jié)構(gòu)構(gòu)選型型：一一般情情況下下，各各結(jié)構(gòu)構(gòu)類型型的成成本按按以下下順序序遞增增：矩形柱柱框架架＜異異形柱柱框架架＜框框架短短肢剪剪力墻墻＜框框架剪剪力墻墻＜剪剪力墻墻（6）地下下室頂頂板選選型當覆土土深度度為1.2m~2.0m時，各各類頂頂板的的成本本按以以下順順序遞遞增：：無梁樓樓蓋＜＜單向向板樓樓蓋＜＜十字字梁或或井字字梁樓樓蓋當覆土土深度度在2.5m以上時時，地地下室室頂板板優(yōu)先先選擇擇加腋腋大板板樓蓋蓋（7）控制制“贈贈送率率”一定程程度的的贈送送率，，能夠夠提升升銷售售，但但要有有一定定的節(jié)節(jié)制，，一是是施工工較為為復(fù)雜雜，二二是成成本比比較高高，三三是一一些贈贈送露露臺應(yīng)應(yīng)控制制，可可以考考慮““飄窗窗”贈贈送，，提前前封閉閉，避避免后后期小小業(yè)主主隨意意封閉閉，給給物業(yè)業(yè)管理理造成成麻煩煩，不不利于于品牌牌建設(shè)設(shè)。設(shè)計階階段成成本管管理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的““加法法”與與“減減法””1、“加加法””：園園林景景觀的的投入入；““得房房率””的提提高；；小區(qū)區(qū)配套套的完完善，，“配配套商商業(yè)””，““教育育配套套設(shè)施施的引引進””（如如知名名幼兒兒園、、學(xué)區(qū)區(qū)房））2、“減減法””：基基礎(chǔ)選選型（（樁基基礎(chǔ)））；鋼鋼筋、、混凝凝土含含量的的優(yōu)化化；外外立面面的優(yōu)優(yōu)化；；機電電設(shè)備備的優(yōu)優(yōu)化；；招投標標階段段成本本管理理招投標階段成本管理招投標標階段段成本本管理理招投標標管理理：作作為國國有企企業(yè)，，在規(guī)規(guī)范運運作前前提下下，必必須完完成的的一個個環(huán)節(jié)節(jié)；通通過招招投標標，引引入競競爭機機制，，降低低成本本，保保證質(zhì)質(zhì)量，，在公公正、、公平平、公公開的的平臺臺上選選擇施施工單單位或或供應(yīng)應(yīng)商；；專業(yè)分分包、、物資資設(shè)備備采購購定標標原則則招投標標階段段成本本管理理招投標標工作作是否否流暢暢對成成本管管理有有直接接的關(guān)關(guān)系，，因此此招標標前應(yīng)應(yīng)合理理進行行合約規(guī)規(guī)劃，劃定定工作作界面面（避避免有有的工工作面面重復(fù)復(fù)，有有的工工作面面空白白），，約定定好承承包范范圍；；哪些些屬于于甲方方分包包、哪哪些屬屬于甲甲供、、哪些些屬于于甲方方指定定乙方方供應(yīng)應(yīng)；對于影影響到到品質(zhì)質(zhì)的項項目建建議甲甲供或或甲方方分包包（如如電梯梯、外外窗、、戶門門、石石材等等），，對于于價格格比較較有彈彈性，，有議議價空空間的的材料料設(shè)備備可以以甲供供（如如電線線電纜纜、配配電箱箱等）），對對于材材料比比較剛剛性的的由施施工單單位進進行采采購（（如鋼鋼筋、、商砼砼、以以及磚磚瓦砂砂石等等）；；對于于集團團公司司多個個項目目同時時開發(fā)發(fā)的，，大宗宗材料料設(shè)備備可以以進行行集中中采購購，通通過規(guī)規(guī)模效效應(yīng)，，降低低采購購成本本；對對于關(guān)關(guān)鍵質(zhì)質(zhì)量部部位不不建議議分包包，納納入總總包承承包范范圍（（如外外墻保保溫、、防水水工程程等））招投標標應(yīng)建建立合合格承承包商商/供應(yīng)商商名錄錄，踏踏踏實實實做做好資資格預(yù)預(yù)審工工作（（屬于于關(guān)鍵鍵節(jié)點點，排排除不不合格格的或或結(jié)算算容易易扯皮皮的單單位）），在在資格格預(yù)審審?fù)ㄟ^過的前前提下下，采采用合合理低低價中中標原原則，，鎖定定價格格。招投標標階段段成本本管理理招投標標階段段重要要一項項環(huán)節(jié)節(jié)：招標文文件、、合同同文件件及工工程量量清單單編制制包括承承包范范圍、、計價價方法法、調(diào)調(diào)價原原則、、付款款原則則、結(jié)結(jié)算原原則、、其他他條款款等。。（1）招標標文件件應(yīng)經(jīng)經(jīng)過各各專業(yè)業(yè)各部部門會會簽，，共同同把關(guān)關(guān)；（2）采用用工程程量清清單計計價規(guī)規(guī)范；；（3）對于于措施施費用用建議議包干干；（4）只有有主要要材料料價格格（鋼鋼筋、、商砼砼）變變動超超過一一定幅幅度后后，才才調(diào)整整價差差；（5）設(shè)計計變更更洽商商超過過一定定幅度度進行行調(diào)整整，約約定風(fēng)風(fēng)險承承擔(dān)范范圍；；（6）分部部分項項工程程單價價固定定，條條件成成熟，，分部部分項項工程程量可可以固固定。。（施施工圖圖紙可可在招招標前前發(fā)給給投標標單位位，由由投標標單位位進行行復(fù)核核，在在施工工圖紙紙不變變化的的情況況下總總價包包干））總承包包招標標管理理辦法法工程量量清單單審核核（1）采用用明確確的工工程量量清單單模式式，不不宜采采用模模擬清清單方方式招招標；；（2）工程程量清清單編編制完完成，，要對對工程程量進進行抽抽查復(fù)復(fù)核，，進行行審查查；（3）編制制預(yù)算算價，，測定定成本本價，，制定定攔標標價；；施工階階段成成本管管理施工階段成本管理施工階階段成成本管管理1、施工前前一定定要進進行施施工圖圖紙交交底和和審查查工作作（審查查注意意點：：結(jié)構(gòu)構(gòu)圖紙紙與建建筑圖圖紙是是否吻吻合？？機電電圖紙紙與結(jié)結(jié)構(gòu)圖圖紙是是否吻吻合？？特別別是管管洞有有無？？管洞洞大小小？管管洞位位置？？），，很多多項目目因為為專業(yè)業(yè)之間間未進進行圖圖紙審審查，，造成成后期期開洞洞補洞洞費用用比例例較高高；2、合理理安排排好工工序，，工程程推進進有力力，抓抓好工工期進進度，，必要要時采采用穿穿插施施工，，節(jié)省省工期期，做做到均均衡生生產(chǎn)，，要注注意避避免搶搶工，，搶工工之后后帶來來的必必定要要返工工（如如北京京原香香小鎮(zhèn)鎮(zhèn)項目目、北北京青青秀城城項目目）；；工期期快慢慢涉及及到開開盤節(jié)節(jié)點、、交房房時間間；3、嚴格格控制制設(shè)計計變更更率，，即使使要變變更，，也應(yīng)應(yīng)在施施工前前做出出，做做出前前各專專業(yè)之之間進進行會會簽（（否則則需要要計入入兩次次費用用）。。施工階階段成成本管管理4、嚴格格控制制、規(guī)規(guī)范現(xiàn)現(xiàn)場簽簽證數(shù)數(shù)量。。嚴格格按照照合同同進行行施工工交底底，避避免重重復(fù)派派工?！，F(xiàn)場場簽證證必須須由甲甲方工工程、、預(yù)算算、乙乙方、、監(jiān)理理以及及甲方方委托托的造造價咨咨詢單單位進進行現(xiàn)現(xiàn)場測測量、、現(xiàn)場場核量量。5、做好月度度驗工計價價工作，避避免超計價價，導(dǎo)致提提前付款，，一是增加加資金壓力力，二是有有可能質(zhì)量量、進度并并沒有達到到驗收條件件，超前付付款；并且且根據(jù)市場場情況約定定付款比例例；6、做好結(jié)算算工作。結(jié)結(jié)算工作應(yīng)應(yīng)分節(jié)點進進行，可分分為±0.00、結(jié)構(gòu)封頂頂、竣工結(jié)結(jié)算三個階階段進行，，做到月結(jié)結(jié)月清，一一可以保證證成本真實實、及時歸歸集，避免免成本不真真實，提前前釋放利潤潤，導(dǎo)致多多繳納所得得稅；二是是可以提前前解決部分分爭議，特特別是人員員都齊備的的情況下。。7、要進行““換位思考考”，幫助施工單單位節(jié)省成成本，施工單位位成本節(jié)省省了，相應(yīng)應(yīng)開發(fā)成本本也就節(jié)省省了，至少少為結(jié)算減減少扯皮的的事情。營銷階段成成本管理營銷階段成本管理營銷階段成成本管理營銷階段：：重點應(yīng)關(guān)關(guān)注開盤時時間、回款款時間。合合理情況，，應(yīng)“早開盤、晚晚交房”，保證銷銷售回款存存留的時間間越長，充充分發(fā)揮資資金效率。。1、開盤時間間：應(yīng)盡量縮短短開盤時間間，盡快實實現(xiàn)開盤條條件。如萬科從從拿地到實實現(xiàn)開盤為為11月左右，交交房一般為為銷售后的的兩年時間間；（各地地拿預(yù)售證證的時間不不同，有的的是出±0.00，有的是到到結(jié)構(gòu)的2/3，有的是結(jié)結(jié)構(gòu)封頂，，因此需要要提前調(diào)研研了解，從從而做好資資金計劃；；上海比較較嚴格是到到結(jié)構(gòu)封頂頂）；如北北京梧桐苑苑項目、北北京長陽國國際城項目目均比較早早的實現(xiàn)了了資金平衡衡，財務(wù)費費用大大降降低。2、開盤模式式：開盤定定價與成本本、資金情情況、供求求關(guān)系等因因素密切相相關(guān)。因此此開盤成本本分攤歸集集必須全面面、準確、、及時，避避免成本不不實，造成成定價過高高或過低（（如南寧山山語城項目目）；開盤盤定價與項項目的資金金情況也密密切相關(guān)，，首先要保證現(xiàn)金流流的穩(wěn)健（（如貴陽國國際城項目目、長沙世世紀城（400萬m3）、貴陽花花果園項目目（1830萬m3）；同時開盤盤定價與供供求關(guān)系也也密切相關(guān)關(guān)，供不應(yīng)應(yīng)求，應(yīng)合合理拉升價價格（如北北京國際城城項目）；；開盤成本要要進行審查查；營銷階段成成本管理3、開盤銷售售應(yīng)合理做做好銷控，，確定開盤盤價格與銷銷售速度的的關(guān)系，““日光盤””和“滯銷銷盤”都不不是好現(xiàn)象象，日光說說明銷售價價格定低了了，滯銷盤盤說明當前前銷售價格格定高了，，俗話說““沒有賣不不出的產(chǎn)品品，只有賣賣不出的價價格”，當當然確定銷銷售價格一一定要遵循循第2條原則；4、銷售節(jié)奏奏的把握：：應(yīng)合理安安排銷售數(shù)數(shù)量，避免免首期賣出出去后，第第二期或后后期接續(xù)不不上，需要要重新進行行包裝推廣廣，再造市市場，造成成營銷費用用增加，做做到“長流流水、不斷斷檔”。5、統(tǒng)一銷售售口徑，現(xiàn)現(xiàn)場展示說說明，風(fēng)險險提示。6、推廣工作作以短信、、以老帶新新、小活動動為佳，盡盡量減少大大型廣告牌牌或廣告柱柱（此費用用偏高）；；營銷費用用原則上不不超過銷售售收入的3%，地產(chǎn)集團團制定的定定額如下，，僅供參考考：營銷費用標標準營銷階段成成本管理開盤定價：：（1）低開高走走；（2）高開高走走；小批量開盤盤，營造供供不應(yīng)求、、熱銷的銷銷售場面；；一般按照客客戶蓄水數(shù)數(shù)量，達到到擬開盤套套數(shù)的3倍時，進行行開盤；首首次開盤去去化率達到到70%；洋房定價一一般為普通通住宅的1.2~1.5倍；別墅定價一一般為普通通住宅的2倍；底商定價一一般為普通通住宅的2倍；集中商商業(yè)（二層層按照底商商的20%進行折減））；物業(yè)經(jīng)營階階段成本管管理物業(yè)經(jīng)營階段成本管理物業(yè)經(jīng)營階階段成本管管理物業(yè)階段：：物業(yè)是開開發(fā)所有問問題、困難難的集中點點，可以反反饋到前端端的改進。。作為銷售售的有力支支撐，物業(yè)業(yè)管理優(yōu)劣劣直接關(guān)系系到開發(fā)品品牌的落地地，能夠有有效提升銷銷售。萬科科品牌創(chuàng)建建，物業(yè)管管理給其增增添不少分分數(shù)；還有有龍湖等其其他大型開開發(fā)企業(yè)物物業(yè)也表現(xiàn)現(xiàn)不熟。如如北京地區(qū)區(qū)，萬科同同品質(zhì)樓盤盤較周邊樓樓盤售價能能高出1000元/㎡以上，其其中除了品品牌外，較較大因素是是因為萬科科的物業(yè)管管理比較到到位。物業(yè)對成本本管理作用用表現(xiàn)在以以下方面：：節(jié)流措施：1、前期物業(yè)業(yè)管理人員員應(yīng)早期物物業(yè)介入，，參與到設(shè)設(shè)計圖紙的的審核中，，從日常運運營和全壽壽命周期成成本的角度度，對無障障礙設(shè)施的的設(shè)置、功功能布局、、小區(qū)出入入口、設(shè)備備配置選型型等提供建建設(shè)性意見見，避免后后續(xù)由于設(shè)設(shè)備選擇不不當，重復(fù)復(fù)購置增加加成本，重重復(fù)維修造造成小業(yè)主主怨言。2、物業(yè)人員員定期對小小區(qū)的設(shè)備備進行維修修、保養(yǎng)，，提高設(shè)備備使用年限限，降低設(shè)設(shè)備大維修修費用。3、小區(qū)內(nèi)公公共區(qū)域水水電能耗的的管理，如如電氣照明明可將普通通照明燈改改為LED燈；經(jīng)常檢檢查是否有有漏水點；；4、工程物料料的二次利利用等等；；物業(yè)經(jīng)營階階段成本管管理開源措施：：1、物業(yè)還可可以提供如如洗衣、訂訂報、訂牛牛奶、訂票票、送水、、公共區(qū)域域的廣告、、二手房交交易、不可可售車位經(jīng)經(jīng)營等增值值服務(wù)，更更好地提升升品牌價值值。2、物業(yè)應(yīng)提提高服務(wù)水水平，情系系業(yè)主，從從感情上維維系業(yè)主。。物業(yè)管理理到位，能能夠加快銷銷售，提高高銷售價格格，降低財財務(wù)費用。。（如萬科科、世紀城城項目有很很大一批老老業(yè)主跟隨隨）。資金管理資金、稅務(wù)管理資金管理資金是房地地產(chǎn)開發(fā)的的血液，涉涉及開發(fā)的的命脈，因因此時刻把把握住資金金，保持資資金穩(wěn)健，，盡快實現(xiàn)現(xiàn)資金平衡衡，做好資資金使用計計劃。（一）提高高銷售能力力強化銷售，，盡快實現(xiàn)現(xiàn)銷售條件件，加快資資金回籠。。銷售回款款到位，可可大大降低低財務(wù)費用用；（二）適當當控制付款款比例根據(jù)銷售情情況確定付付款比例，，地產(chǎn)集團團公司為保保證獲地資資金，結(jié)合合市場，本本年度也相相應(yīng)調(diào)低了了總承包單單位的付款款比例；從從2010年開始，每每月度15日定期總經(jīng)經(jīng)理辦公會會集中審議議二級公司司資金使用用情況，保保證了資金金的集中使使用。關(guān)于總承包包單位付款款節(jié)點及付付款比例的的通知項目公司進進度款審核核流程（三）加強強銀企合作作，通過多多種方式進進行融資地產(chǎn)集團所所屬二級單單位目前都都有融資任任務(wù)，保證證在建工程程款的支付付，上存款款部分用于于其他地區(qū)區(qū)的土地拓拓展。發(fā)揮揮資金的““杠桿”，，發(fā)揮資金金的效能，，土地、在在建工程抵抵押進行融融資，以保保證公司有有更多的土土地拓展資資金。稅務(wù)管理房地產(chǎn)所涉涉及的稅種種較多，主主要有以下下幾種：（1）契稅：按按照土地出出讓金的3%~4%計征；（2）營業(yè)稅及及附加：加加上日前新新增加的地地方教育費費附加，按按銷售收入入的5.6%計征；（3）土地增值值稅：一般般按照銷售售額的2%預(yù)征，清算算時候達到到5%以上；（4）所得稅：：按照銷售售利潤的25%進行預(yù)征；；（5）其他稅種種：合同印印花稅等（6）土地使用用稅：按照照土地開發(fā)發(fā)年限*土土地類別（（元/年·㎡）*占地地面積；上述稅收合合計約占銷銷售額的15%左右；稅務(wù)管理稅務(wù)籌劃一、必要性性：所占比比重較大；；二、通過籌籌劃可以同同稅務(wù)部門門溝通，降降低相關(guān)額額度：1、相關(guān)稅費費的繳納爭爭取相關(guān)優(yōu)優(yōu)惠政策（（減免、返返還）1、成本記賬賬要及時（（因此要求求工程結(jié)算算要及時））；2、多期項目目開發(fā)，成成本分攤要要到位，不不要將成本本后挪，成成本要打足足；利潤釋放要要均衡，避避免前期利利潤較高，，所得稅提提前、或多多繳；3、土地增值值稅可以同同稅務(wù)部門門溝通鎖定定，如保定定京南一品品項目鎖定定土增稅稅稅點為1.5%，南寧山語語城項目鎖鎖定土增稅稅稅點為5%，避免了清清算；長陽陽國際城項項目作為限限價商品房房項目，通通過積極與與稅務(wù)部門門溝通，爭爭取到政策策房條件，，土增稅由由5000萬元折減到到2500萬元，土地地增值稅節(jié)節(jié)約2500萬元；成本后評估估成本后評估成本后評估估成本后評估估是成本管管理工作最最后也是非非常重要的的一個環(huán)節(jié)節(jié)1、整理、積積累數(shù)據(jù)，，形成數(shù)據(jù)據(jù)庫；2、為后期準準確可行性性研究，測測定目標成成本提供