房地地產(chǎn)產(chǎn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)培培訓(xùn)訓(xùn)房地地產(chǎn)產(chǎn)的的定義義及及特特征征房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)房地地產(chǎn)產(chǎn)建筑筑基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)目錄錄房地地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)Part1房地地產(chǎn)產(chǎn)的的定定義義及及特特征征房地地產(chǎn)產(chǎn)是是指指土地地、、建建筑筑物物及固固著著在在土土地地、、建建筑筑物物上上不不可可分分離離的的部部分分及及其其附帶帶的的各各種種權(quán)權(quán)益益。又又被被稱稱為為不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，，可可以以有有三三種種存存在在形形態(tài)態(tài)：：即即土土地地、、建建筑筑物物、、房房地地合合一一。。房地地產(chǎn)產(chǎn)的的定定義義：：房地地產(chǎn)產(chǎn)的的特特征征：PART2房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)Part2房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)有關(guān)關(guān)房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型的的名名詞詞———居住住類類地地產(chǎn)產(chǎn)多層層———4-6層為為多多層層住住宅宅普通通住住宅宅：是指指按按所所在在地地一一般般民民用用住住宅宅建建筑筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建建造造的的居居住住用用房房屋屋。。高層層———10層以以上上為為高高層層住住宅宅中高高層層———7-9層為為中中高高層層住住宅宅超高高層層———高度度超超過(guò)過(guò)100米的的住住宅宅低層層———1-3層為為低低層層住住宅宅有關(guān)關(guān)房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型的的名名詞詞———居住住類類地地產(chǎn)產(chǎn)高檔檔住住宅宅高檔檔公公寓寓是指指其其單單位位建建筑筑面面積積造造價(jià)價(jià)通通常常高高于于當(dāng)當(dāng)?shù)氐匾灰话惆忝衩裼糜米∽≌煸靸r(jià)價(jià)一一倍倍以以上上的的公公寓寓，通通常常為為躍躍層層式式住住宅宅、、頂頂層層有有花花園園的的、、或或多多層層住住宅宅配配有有電電梯梯的的，，并并擁?yè)碛杏辛剂己煤玫牡木G綠化化、、商商服服、、物物業(yè)業(yè)管管理理等等配配套套設(shè)設(shè)施施。。酒店店式式服服務(wù)務(wù)公公寓寓是指指提提供供酒酒店店式式管管理理服服務(wù)務(wù)的的公公寓寓。。具有有“自自用用””和“投投資資””兩大大功功效效，，除除了了提提供供傳傳統(tǒng)統(tǒng)酒酒店店的的各各項(xiàng)項(xiàng)服服務(wù)務(wù)外外，，更更重重要要的的是是向向住住客客提提供供家家庭庭式式的的居居住住布布局局、、家家居居式式的的服服務(wù)務(wù)，，讓讓人人有有賓賓至至如如歸歸的的感感覺(jué)覺(jué)。。有關(guān)關(guān)房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型的的名名詞詞———居住住類類地地產(chǎn)產(chǎn)獨(dú)立立式式別別墅墅該類類別別墅墅指指在在建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)形形式式上上獨(dú)獨(dú)門門獨(dú)獨(dú)院院的的住住宅宅。。房房屋屋具具有有獨(dú)獨(dú)立立的的圍圍護(hù)護(hù)墻墻體體，，房房屋屋周周圍圍一一般般都都有有面面積積不不等等的的綠綠地地、、院院落落，，在在住住宅宅等等級(jí)級(jí)中中居居于于頂頂尖尖位位置置。。雙拼拼別別墅墅該類類別別墅墅是是由由兩兩個(gè)個(gè)單單戶戶別別墅墅拼拼聯(lián)聯(lián)組組成成，，中中間間共共用用一一道道建建筑筑分分隔隔墻墻，，每每個(gè)個(gè)單單元元可可三三面面采采光光，，均均有有天天有有地地，，它它是是介介于于聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅與與獨(dú)獨(dú)立立式式別別墅墅之之間間的的中中間間產(chǎn)產(chǎn)品品。。別墅墅：：即別別業(yè)業(yè)，，是是居居宅宅之之外外用用來(lái)來(lái)享享受受生生活活的的居居所所，，是是第第二二居居所所而而非非第第一一居居所所。。有關(guān)關(guān)房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型的的名名詞詞———居住住類類地地產(chǎn)產(chǎn)聯(lián)排排別別墅墅聯(lián)排排別別墅墅于于19世紀(jì)紀(jì)四四五五十十年年代代發(fā)發(fā)源源于于英英國(guó)國(guó)新新城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)時(shí)期期，，歐歐美美普普及及。。聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅又又稱稱TOWNHOUSE，有天天有有地地，，每每戶戶獨(dú)獨(dú)門門獨(dú)獨(dú)院院。。它它是是由由幾幾個(gè)個(gè)三三層層左左右右的單單戶戶別別墅墅并并聯(lián)聯(lián)組組成成，，每個(gè)個(gè)單單元元與與共共鄰鄰單單元元之之間間共用用一一道道建建筑筑分分割割墻墻。。疊拼拼別別墅墅有關(guān)關(guān)房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型的的名名詞詞———居住住類類地地產(chǎn)產(chǎn)該類類別別墅墅是是由由兩組組類類似似復(fù)復(fù)式式的的住住宅宅上上下下疊疊加加而而成成，高高度度為為四四層層或或四四層層半半，，上上面面兩兩戶戶，，下下面面兩兩戶戶，，每每一一套套戶戶型型或或有有天天（（疊疊上上有有露露臺(tái)臺(tái)））或或有有地地（（疊疊下下有有花花園園））。。Part3房地地產(chǎn)產(chǎn)建建筑筑基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)有關(guān)關(guān)建建筑筑類類型型的的名名詞詞———塔樓樓塔樓樓主要要是是指指以以共共用用樓樓梯梯、、電電梯梯為為核核心心布布置置多多層層住住房房的的高高層層住住宅宅。。通俗俗的的說(shuō)說(shuō)，，塔塔樓樓以以電電梯梯、、樓樓梯梯為為布布局局核核心心，，上上到到樓樓層層之之后后，，向向四四面面走走可可以以直直接接進(jìn)進(jìn)入入戶戶內(nèi)內(nèi)。。塔樓樓的的基基本本形形式式：：傳統(tǒng)統(tǒng)的的塔塔樓樓形形式式有有十字字形形、井字字型和和品型型塔樓樓，，改改良良后后的的塔塔樓樓形形式式為為蝶型型塔塔樓樓。板樓樓是指指由由多多個(gè)個(gè)住住宅宅單單元元組組合合而而成成，，每每單單元元均均設(shè)設(shè)有有樓樓梯梯或或樓樓梯梯、、電電梯梯均均有有的的住住宅宅每個(gè)個(gè)單單元元用用自自己己?jiǎn)螁为?dú)獨(dú)的的樓樓梯梯、、電電梯梯。。板板樓樓又又稱稱排排樓樓，，是是并并排排興興建建而而成成的的建建筑筑體體，，一一般般為為多多層層或或者者小小高高層層。。有關(guān)關(guān)建建筑筑類類型型的的名名詞詞———板樓樓建筑筑基基本本分分類類及及基基本本建建筑筑術(shù)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)———建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分類類剪力力墻墻結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)———在框框架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系中中適適當(dāng)當(dāng)布布置置剪剪力力墻墻，，組組成成框框架架與與剪剪力力墻墻協(xié)協(xié)同同工工作作的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系。。在在框框架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系中中適適當(dāng)當(dāng)布布置置剪剪力力墻墻，，組成成框框架架與與剪剪力力墻墻協(xié)協(xié)同同工工作作的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系。。筒體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)———將建建筑筑物物內(nèi)內(nèi)的的墻墻體體圍圍成成筒筒構(gòu)構(gòu)形形成成空空間間薄薄壁壁筒筒體體，采采用用一一個(gè)個(gè)或或多多個(gè)個(gè)這這類類的的筒筒體體做做為為結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的主主要要抗抗側(cè)側(cè)力力構(gòu)構(gòu)件件的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系稱稱為為筒筒體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系。。板柱柱結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)———由樓樓（（屋屋面面））板板、、柱柱等等構(gòu)構(gòu)件件組組成成的、、承承受受垂垂直直及及水水平平荷荷載載的的空空間間結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系,常用用于于醫(yī)藥藥、、食食品品、、冷冷庫(kù)庫(kù)、、商商場(chǎng)場(chǎng)及及醫(yī)醫(yī)院院等等建建筑筑框架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)———框架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)是是由梁梁、、柱柱等等線線形形桿桿件件組組成成的一一種種結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系。。廣廣泛泛用用于于多多層層廠廠房房、、旅旅館館、、科科研研樓樓、、辦辦公公樓樓、、醫(yī)醫(yī)院院、、商商場(chǎng)場(chǎng)、、學(xué)學(xué)校校等等多、高層建筑筑。砌體結(jié)構(gòu)——內(nèi)外墻、柱等等由磚、石、砌塊塊砌成，并用以承重重，統(tǒng)稱砌體體結(jié)構(gòu)，常用于單層空空曠的房屋或或八層以下的的多層房屋普通鋼結(jié)構(gòu)——鋼結(jié)構(gòu)工程是是以鋼材制作作為主的結(jié)構(gòu)構(gòu)，是主要的建建筑結(jié)構(gòu)類型型之一。鋼鋼結(jié)構(gòu)是現(xiàn)代代建筑工程中中較普通的結(jié)結(jié)構(gòu)形式之一一。容積率＝總建筑面積（地上）建設(shè)用地面積建筑基本分類類及基本建筑筑術(shù)語(yǔ)——建筑用地及規(guī)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)標(biāo)容積率越高，，則意味著建建筑面積越大大，單位土地地成本越低，，房屋成本越越低。容積率關(guān)系到到居住的舒適適程度，容積積率越低，舒舒適度相對(duì)越越高容積率容積率對(duì)應(yīng)的住宅產(chǎn)品類型（一般情況下）0.5以內(nèi)純獨(dú)棟別墅（頂級(jí)別墅容積率一般在0.15-0.4）0.8-1.0聯(lián)排、疊拼別墅1.1～1.6多層住宅、小高層住宅1.8～2.1小高層板樓或塔樓2.1以上高層建筑樓不同容積率對(duì)對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品類類型注：本文主要要指在普遍情情況下不同容容積率所對(duì)應(yīng)應(yīng)的產(chǎn)品類型型建筑基本分類類及基本建筑筑術(shù)語(yǔ)——建筑用地及規(guī)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)標(biāo)綠化率＝綠地面積土地面積建筑基本分類類及基本建筑筑術(shù)語(yǔ)——建筑用地及規(guī)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)標(biāo)綠地率通常以以下限控制。。這里的綠地地包括公共綠綠地、宅旁綠綠地、公共服服務(wù)設(shè)施所屬屬綠地（道路路紅線內(nèi)的綠綠地），不包包括屋頂、曬曬臺(tái)的人工綠綠地。綠化率建筑密度＝建筑基底總面積建設(shè)用地總面積建筑密度建筑密度是指建筑物的的覆蓋率，具具體指項(xiàng)目用用地范圍內(nèi)所所有建筑的基基底總面積與與規(guī)劃建設(shè)用用地面積之比比（％），它它可以反映出出一定用地范范圍內(nèi)的空地地率和建筑密密集程度。建筑基本分類類及基本建筑筑術(shù)語(yǔ)——建筑用地及規(guī)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)標(biāo)建筑圖紙的基基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)——戶型圖建筑立面圖主主要表示房屋屋的外貌特征征和立面處理理要求。主要要有正立面、、背立面和側(cè)側(cè)立面。建筑筑立面圖主要要為室外裝修修所用。閱讀立面圖應(yīng)應(yīng)注意以下內(nèi)內(nèi)：與平面圖對(duì)照照，了解房屋屋的外形、屋屋頂形式以及及門、窗、陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、臺(tái)階和和檐口等的形形狀及位置等等；了解立面各部部位的裝修做做法；了解建筑物的的總高和各層層的標(biāo)高及室室內(nèi)外高差。。建筑圖紙的基基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)——建筑立面圖小區(qū)規(guī)劃圖主主要說(shuō)明擬建建筑物所在的的地理位置和和周圍環(huán)境的的平面布置。。一般在圖上應(yīng)應(yīng)標(biāo)出小區(qū)內(nèi)內(nèi)各功能建筑筑物的平面形形狀、平面布布置；建筑圖紙的基基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)——規(guī)劃圖Part4房地產(chǎn)規(guī)劃基基礎(chǔ)知識(shí)建筑面積的分分類和技術(shù)規(guī)規(guī)范——住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層使用面面積系數(shù)——標(biāo)準(zhǔn)層使用面面積除以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層建筑面積積套型建筑面積積——套內(nèi)使用面積積除以標(biāo)準(zhǔn)層層的使用面積積系數(shù)住宅標(biāo)準(zhǔn)層建建筑面積——外墻結(jié)構(gòu)外表表面及柱外沿沿或相鄰界墻墻軸線所圍合合的水平投影影面積計(jì)算，當(dāng)外外墻設(shè)外保溫溫層時(shí)，按保保溫層外表面面計(jì)算住宅標(biāo)準(zhǔn)層總總使用面積——本層各套型內(nèi)內(nèi)使用面積之之和套內(nèi)使用面積積——套內(nèi)各功能空空間使用面積積之和套型陽(yáng)臺(tái)面積積——套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)結(jié)結(jié)構(gòu)底板投影影凈面積之和和套內(nèi)使用面積積包括臥室、起起居室（廳））、廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、餐廳廳、過(guò)道、前前室、貯藏室室、壁柜等的的使用面積的的總和：建筑面積的分分類和技術(shù)規(guī)規(guī)范——住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)煙囪、通風(fēng)道道、管井等均均不計(jì)入使用用面積；利用坡屋頂內(nèi)內(nèi)空間時(shí)，頂頂板下表面與與樓面的凈高高低于1.20m的空間不計(jì)算使用面面積；凈高在1.20m~2.10m的空間按1/2計(jì)算使用面積積；凈高超過(guò)2.10m的空間全部計(jì)入使用面積積；陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)按按結(jié)構(gòu)底板投投影面積單獨(dú)獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套套使用面積或或建筑面積內(nèi)內(nèi)。計(jì)入建筑面積積的部分建筑面積的分分類和技術(shù)規(guī)規(guī)范——住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)單層建筑物高高度在2.20米及以上者應(yīng)計(jì)算全面積，高度不足足2.20米者應(yīng)計(jì)算1/2面積。單層建筑物內(nèi)內(nèi)設(shè)有局