上海愛家投資（集團(tuán)）有限公司

管理診斷報(bào)告2011年04月上海愛家投資（集團(tuán)）有限公司

管理診斷報(bào)告2011年04月重要聲明本報(bào)告是AAAA項(xiàng)目組基于對(duì)上海愛家投資（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱上海愛家或上海愛家集團(tuán)）的內(nèi)部訪談、管理問(wèn)卷調(diào)查、對(duì)現(xiàn)有內(nèi)部資料的分析而提出的對(duì)上海愛家集團(tuán)的內(nèi)部管理診斷的初步結(jié)論。這些初步結(jié)論是AAAA進(jìn)行后續(xù)工作的分析起點(diǎn)。在繼續(xù)工作的過(guò)程中，AAAA會(huì)不斷修正這些初步的思路，并逐漸形成切實(shí)可行的適合上海愛家集團(tuán)的解決方案。本報(bào)告旨在分析問(wèn)題，不針對(duì)任何部門和個(gè)人。除非特別說(shuō)明，貨幣單位均為人民幣。重要聲明本報(bào)告是AAAA項(xiàng)目組基于對(duì)上海愛家投資（集團(tuán)）有限第一階段工作概述戰(zhàn)略管理診斷業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)診斷管控體系和組織架構(gòu)診斷人力資源管理和企業(yè)文化診斷管理診斷總結(jié)及管理提升建議目錄第一階段工作概述目錄在上海愛家集團(tuán)及下屬項(xiàng)目公司各級(jí)管理人員和員工的支持和通力配合下，咨詢項(xiàng)目順利完成了診斷階段的工作內(nèi)容第1周第2周第3周第4周項(xiàng)目啟動(dòng)管理診斷分析內(nèi)部集中訪談管理調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)內(nèi)部資料研究問(wèn)卷調(diào)查實(shí)施管理診斷情況溝通與匯報(bào)在上海愛家集團(tuán)及下屬項(xiàng)目公司各級(jí)管理人員和員工的支持和通力配AAAA項(xiàng)目組通過(guò)深度訪談、資料研究、問(wèn)卷調(diào)查等多種手段全面了解了上海愛家集團(tuán)目前的管理現(xiàn)狀管理診斷報(bào)告分析與判斷深度訪談對(duì)上海愛家集團(tuán)的各級(jí)管理人員和員工代表進(jìn)行了一對(duì)一的訪談，了解了公司目前存在的問(wèn)題針對(duì)個(gè)別專業(yè)問(wèn)題，對(duì)上海愛家集團(tuán)的有關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行了專家訪談問(wèn)卷調(diào)查資料研究研究了上海愛家集團(tuán)的政策、制度、發(fā)展戰(zhàn)略、人力資源、財(cái)務(wù)以及業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)的有關(guān)數(shù)據(jù)，以及內(nèi)刊和宣傳材料等方面的資料在上海愛家集團(tuán)大范圍發(fā)放了調(diào)查問(wèn)卷，問(wèn)卷問(wèn)題涉及集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃和實(shí)施、業(yè)務(wù)運(yùn)作、管控和組織結(jié)構(gòu)、流程制度、人力資源與企業(yè)文化等多方面，調(diào)查了員工對(duì)企業(yè)管理各層面所存在問(wèn)題的看法AAAA項(xiàng)目組通過(guò)深度訪談、資料研究、問(wèn)卷調(diào)查等多種手段全面項(xiàng)目組通過(guò)對(duì)上海愛家集團(tuán)高層和各部門的相關(guān)人員進(jìn)行為期兩周的深入訪談，訪談量達(dá)77人次，對(duì)集團(tuán)現(xiàn)狀有了較為全面的了解信息來(lái)源：AAAA上海愛家集團(tuán)項(xiàng)目訪談統(tǒng)計(jì)集團(tuán)相關(guān)人員的訪談集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略集團(tuán)業(yè)務(wù)運(yùn)作集團(tuán)管控和組織結(jié)構(gòu)集團(tuán)人力資源管理現(xiàn)狀集團(tuán)企業(yè)文化感想和建議各項(xiàng)目相關(guān)人員項(xiàng)目業(yè)務(wù)管理集團(tuán)管控和組織結(jié)構(gòu)薪酬考核管理企業(yè)文化感想和建議訪談人數(shù)：訪談內(nèi)容：東愛置業(yè)3上海愛家實(shí)業(yè)4上海愛家豪庭5上海愛家投資4集團(tuán)總部26合計(jì)77人次天津公司14武漢公司15上海愛家物業(yè)6項(xiàng)目組通過(guò)對(duì)上海愛家集團(tuán)高層和各部門的相關(guān)人員進(jìn)行為期兩周的序號(hào)資料內(nèi)容1上海愛家集團(tuán)及子公司2006年工作總結(jié)2上海愛家集團(tuán)2007年各單位工作計(jì)劃3集團(tuán)及各項(xiàng)目公司員工基本信息4上海愛家集團(tuán)開發(fā)流程文件5上海愛家集團(tuán)各開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6上海愛家集團(tuán)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)修改分析表7集團(tuán)管理制度（06版）8集團(tuán)各部門及項(xiàng)目公司績(jī)效考核表單9上海愛家集團(tuán)信息快遞10上海愛家集團(tuán)2006年度第三、四季度檢查報(bào)告11集團(tuán)部門職責(zé)描述文件12集團(tuán)所有項(xiàng)目副經(jīng)理（含）以上人員的工作履歷…………在診斷過(guò)程中，AAAA項(xiàng)目組還收集和查閱了大量的上海愛家集團(tuán)相關(guān)文件和資料序號(hào)資料內(nèi)容1上海愛家集團(tuán)及子公司2006年工作總結(jié)2上海愛同時(shí)在全集團(tuán)范圍廣泛發(fā)放了管理調(diào)查問(wèn)卷，回收181份，有效問(wèn)卷181份，調(diào)查范圍覆蓋了集團(tuán)和項(xiàng)目公司各部門、各層級(jí)員工，為全面準(zhǔn)確地把握問(wèn)題奠定了良好的基礎(chǔ)問(wèn)卷回收總數(shù)有效問(wèn)卷總數(shù)問(wèn)卷有效率181份181份100%您的工作職位屬于信息來(lái)源：上海愛家集團(tuán)管理調(diào)查問(wèn)卷（有效樣本181）您屬于信息來(lái)源：上海愛家集團(tuán)管理調(diào)查問(wèn)卷（有效樣本181）同時(shí)在全集團(tuán)范圍廣泛發(fā)放了管理調(diào)查問(wèn)卷，回收181份，有效問(wèn)CHOOSE診斷模型管控組織流程Organization業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)OperationHumanresource企業(yè)文化Culture戰(zhàn)略Strategy核心競(jìng)爭(zhēng)力CoreSkill財(cái)務(wù)狀況Economicperformance人力資源企業(yè)的運(yùn)作就是一個(gè)不斷選擇（CHOOSE）的過(guò)程，從戰(zhàn)略的選擇，到根據(jù)戰(zhàn)略對(duì)組織結(jié)構(gòu)的選擇，運(yùn)營(yíng)模式的選擇，人才的選擇，然后在逐漸的形成的企業(yè)文化中實(shí)現(xiàn)企業(yè)的業(yè)績(jī)采用CHOOSE模型對(duì)上海愛家集團(tuán)進(jìn)行全面的診斷CHOOSE診斷模型管控組織流程業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)OperationH第一階段工作概述戰(zhàn)略管理診斷上海愛家發(fā)展歷史回顧市場(chǎng)環(huán)境趨勢(shì)分析戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略保障體系分析業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)診斷管控體系和組織架構(gòu)診斷人力資源管理和企業(yè)文化診斷管理診斷總結(jié)及管理提升建議目錄第一階段工作概述目錄上海愛家投資集團(tuán)經(jīng)過(guò)十幾年的運(yùn)作，形成了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的集團(tuán)公司，在業(yè)界初步形成品牌影響，并創(chuàng)造了良好業(yè)績(jī)1995年進(jìn)入建筑施工行業(yè)，通過(guò)工程承包完成初始積累正式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，積累了行業(yè)經(jīng)驗(yàn)并鍛煉人才隊(duì)伍開始打造自有品牌項(xiàng)目，通過(guò)浦東生安花苑、上海愛家亞洲花園等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了快速的規(guī)模擴(kuò)張2000年2005年開始跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)，同時(shí)在上海、天津、武漢啟動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目，初步實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域布局AAAA通過(guò)網(wǎng)絡(luò)資料和訪談?wù)砩不ㄔ窅畚拇髲B上海愛家豪庭上海愛家亞洲花園創(chuàng)業(yè)階段成長(zhǎng)階段擴(kuò)張階段2003年開始進(jìn)行管理提升，適應(yīng)多項(xiàng)目開發(fā)需要上海愛家投資集團(tuán)經(jīng)過(guò)十幾年的運(yùn)作，形成了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的十幾年的發(fā)展，上海愛家將開發(fā)疆域拓展至蘇州、武漢、天津、無(wú)錫等各大城市，正逐步成為跨區(qū)域的集團(tuán)公司十幾年的發(fā)展，上海愛家將開發(fā)疆域拓展至蘇州、武漢、天津、無(wú)錫同時(shí)上海愛家集團(tuán)的高速發(fā)展，也獲得了社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可2004年2003年名列上海私營(yíng)企業(yè)百?gòu)?qiáng)排名中第七位自1999年至2004年連續(xù)6年獲得“重合同、守信用單位”獲得“中國(guó)質(zhì)量服務(wù)信譽(yù)AAA級(jí)企業(yè)”、“上海市企業(yè)資信等級(jí)AA級(jí)”、“上海市文明單位”、“上海先進(jìn)企業(yè)”等榮譽(yù)稱號(hào)

“上海愛家豪庭”獲得“港臺(tái)關(guān)注的十佳上海樓盤居住金獎(jiǎng)”、“全國(guó)人居建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽”綜合大獎(jiǎng)、“中國(guó)優(yōu)秀環(huán)境住宅設(shè)計(jì)大賽”綜合金獎(jiǎng)武漢開發(fā)的“上海愛家國(guó)際華城”和在天津開發(fā)的“上海愛家國(guó)際星河”也雙雙獲得中國(guó)優(yōu)秀環(huán)境住宅設(shè)計(jì)大賽綜合金獎(jiǎng)蘇州“上海愛家獅山峰匯”開盤在當(dāng)?shù)匾l(fā)爭(zhēng)搶高潮，充分顯示了上海愛家的品牌實(shí)力2002年在浦東楊東小區(qū)的“上海愛家亞洲花園”相繼榮獲“首屆中國(guó)國(guó)優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計(jì)大賽”綜合金獎(jiǎng)、“全國(guó)人居經(jīng)典方案大賽住宅組”綜合大獎(jiǎng)2001年在浦東張楊路開發(fā)的“生安花苑”連續(xù)獲得上海市優(yōu)質(zhì)工程“白玉蘭”獎(jiǎng)、上海市優(yōu)質(zhì)建筑工程“浦江杯”獎(jiǎng)、浦東新區(qū)建筑業(yè)協(xié)會(huì)的“東方杯”優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)，并獲得浦東新區(qū)商品房預(yù)售面積、預(yù)售金額、預(yù)售套數(shù)排行榜三項(xiàng)第一名1999年在周家渡舊區(qū)改造地塊邊緣投資開發(fā)的“鴻安公寓”，被評(píng)為“東方杯”優(yōu)質(zhì)工程上海愛家集團(tuán)榮獲“2006年度上海房地產(chǎn)關(guān)注商標(biāo)（品牌）”2006年同時(shí)上海愛家集團(tuán)的高速發(fā)展，也獲得了社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可200通過(guò)上海愛家近年的業(yè)績(jī)，我們不難看出，上海愛家的成功有其內(nèi)在的必然團(tuán)隊(duì)激情推動(dòng)前進(jìn)仁愛理念與關(guān)注品質(zhì)創(chuàng)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的正確決策增長(zhǎng)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)上海愛家過(guò)去十幾年成功的五大因素穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格通過(guò)上海愛家近年的業(yè)績(jī)，我們不難看出，上海愛家的成功有其內(nèi)在首先，近十多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)高速發(fā)展期，上海愛家抓住了難得的市場(chǎng)機(jī)遇1994-2006年商品房銷售收入及其占GDP的比重1998年23號(hào)文件停止住房福利實(shí)物分配自1998年起，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了持續(xù)快速發(fā)展的時(shí)機(jī)，上海愛家集團(tuán)抓住了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的這一有利時(shí)機(jī)，取得了快速的發(fā)展。首先，近十多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)高速發(fā)展期，上海愛其次，創(chuàng)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在企業(yè)發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期的一系列正確決策為企業(yè)發(fā)展指明了方向1995200020032000年，在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資領(lǐng)地僅限于上海本土的時(shí)候，創(chuàng)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人提出了“國(guó)際化視野，本土化開發(fā)”的戰(zhàn)略在天津、武漢、西安、蘇州等地獲取開發(fā)機(jī)會(huì)，開始跨區(qū)域發(fā)展2003年進(jìn)入跨越發(fā)展階段，“上海愛家亞洲花園”、“上海愛家豪庭”“上海愛家國(guó)際華城”“上海愛家星河國(guó)際”明確塑造上海愛家品牌2004年通過(guò)ISO9001：2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，提高項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)作質(zhì)量，塑造企業(yè)品牌提出做誠(chéng)信開發(fā)商，做品牌實(shí)力企業(yè)的目標(biāo)，促進(jìn)品牌升級(jí)2004年開始強(qiáng)練內(nèi)功，引進(jìn)外部咨詢機(jī)構(gòu)，定期召開管理研討會(huì)，逐步提升內(nèi)部管理能力1995-2000，積累房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)1998年華安公寓，開始樹立自己的品牌形象1999年，積極參與舊城區(qū)改造，開發(fā)“鴻安公寓”其次，創(chuàng)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在企業(yè)發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期的一系列正確決策為企業(yè)發(fā)展再次，上海愛家一貫秉承的仁愛理念和對(duì)品質(zhì)的關(guān)注，逐步建立起上海愛家的企業(yè)品牌始終以人性化的思想，致力打造建筑人居精品，把建筑品質(zhì)和生活理念相結(jié)合“仁愛置業(yè)，天下筑家”“上海愛家，愛生活”不斷關(guān)注住宅的品質(zhì)和產(chǎn)品本身的價(jià)值，提升企業(yè)品牌形象“做品牌實(shí)力企業(yè)”再次，上海愛家一貫秉承的仁愛理念和對(duì)品質(zhì)的關(guān)注，逐步建立起上同時(shí)，穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格加強(qiáng)了企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，為上海愛家集團(tuán)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)從1998年上海愛家集團(tuán)正式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目起，上海愛家穩(wěn)健的發(fā)展策略，使得上海愛家集團(tuán)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并有效規(guī)避了宏觀調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)19981999200120022003200520042006東和大廈同時(shí)，穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格加強(qiáng)了企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，為上海愛家集團(tuán)最后，充滿激情、相對(duì)穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)不斷推動(dòng)上海愛家前進(jìn)管理團(tuán)隊(duì)中以年輕人居多，塑造了上海愛家充滿激情的文化氛圍強(qiáng)調(diào)內(nèi)部培養(yǎng)的人才機(jī)制，強(qiáng)化職業(yè)精神建設(shè)，保障了經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的相對(duì)穩(wěn)定上海愛家集團(tuán)員工年齡構(gòu)成信息來(lái)源：AAAA根據(jù)員工信息統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)總?cè)藬?shù)為219人，為上海愛家集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在職人員（不含物業(yè)、保潔、保安、司機(jī)）上海愛家集團(tuán)現(xiàn)有員工的平均年齡為33歲其中，73%的員工年齡分布在35歲以下管理人員在上海愛家工作時(shí)間信息來(lái)源：?jiǎn)T工調(diào)查問(wèn)卷，統(tǒng)計(jì)總?cè)藬?shù)為32名集團(tuán)總部和項(xiàng)目公司中高層管理人員隨著上海愛家的快速擴(kuò)張，現(xiàn)有主要管理團(tuán)隊(duì)近半數(shù)在上海愛家工作時(shí)間超過(guò)3年最后，充滿激情、相對(duì)穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)不斷推動(dòng)上海愛家前進(jìn)管理團(tuán)隊(duì)中問(wèn)卷調(diào)查也表明對(duì)于公司的成功因素，公司上下的認(rèn)識(shí)比較統(tǒng)一，就是創(chuàng)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人有遠(yuǎn)見，同時(shí)抓住了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求旺盛所帶來(lái)的機(jī)遇您認(rèn)為上海愛家發(fā)展到今天獲得成功的主要原因在于？信息來(lái)源：管理提升調(diào)查問(wèn)卷（有效樣本180）問(wèn)卷調(diào)查也表明對(duì)于公司的成功因素，公司上下的認(rèn)識(shí)比較統(tǒng)一，就但過(guò)去的許多成功因素與昔日的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)難以成為上海愛家可持續(xù)與高速發(fā)展的可靠保證發(fā)展動(dòng)力？團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)？資源優(yōu)勢(shì)？上海愛家持續(xù)增長(zhǎng)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)僅僅依靠關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo)人個(gè)人的愿望難以給企業(yè)帶來(lái)持久的發(fā)展動(dòng)力企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)如果不能成為全體干部員工的共同愿望，并通過(guò)一系列制度加以明確，企業(yè)隨時(shí)會(huì)停步不前而陷入失敗的困境隨著企業(yè)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，管理方式也將發(fā)生根本性的變化，需要一支專業(yè)化程度高、具有先進(jìn)管理理念的人才隊(duì)伍在小規(guī)模階段曾經(jīng)行之有效的人才內(nèi)部培養(yǎng)機(jī)制會(huì)逐漸暴露出很多問(wèn)題原有的資源隨著企業(yè)的快速發(fā)展已經(jīng)不能繼續(xù)為上海愛家的進(jìn)一步跨越式發(fā)展目標(biāo)提供新的營(yíng)養(yǎng)新的資源還需要上海愛家付出巨大的努力積極爭(zhēng)取和進(jìn)行整合，從一定程度上講，上海愛家目前尚未獲得足夠的資源支撐優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)環(huán)境？各項(xiàng)政策的調(diào)整對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的操作水平和實(shí)力提出更高要求在規(guī)范的土地市場(chǎng)和更加嚴(yán)格的貸款審查背景下，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)將更多的表現(xiàn)為企業(yè)操作能力、品牌、服務(wù)、信譽(yù)等綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)？但過(guò)去的許多成功因素與昔日的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)難以成為上海愛家可持續(xù)與第一階段工作概述戰(zhàn)略管理診斷上海愛家發(fā)展歷史回顧市場(chǎng)環(huán)境趨勢(shì)分析戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略保障體系分析業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)診斷管控體系和組織架構(gòu)診斷人力資源管理和企業(yè)文化診斷管理診斷總結(jié)及管理提升建議目錄第一階段工作概述目錄近十幾年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)保持快速發(fā)展，在宏觀環(huán)境相關(guān)因素的支撐和驅(qū)動(dòng)下，仍將保持長(zhǎng)期增長(zhǎng)的趨勢(shì)從國(guó)外數(shù)據(jù)來(lái)看，人均GDP在7000美元以下時(shí)房地產(chǎn)會(huì)保旺盛勢(shì)頭，而中國(guó)人均收入剛剛超過(guò)1000美元，房地產(chǎn)總量還將快速增長(zhǎng)我國(guó)城市化率不到40%，按2010年達(dá)到45%預(yù)計(jì)，每年將新增城市人口1000多萬(wàn)，按人均住房面積20平方米計(jì)算，新增人口一年需要2億平方米以上的新增住房需求人民對(duì)生活質(zhì)量的需求提高，一是要增加人均的住房面積，二是要提高住宅環(huán)境、住房的性能品質(zhì),需求數(shù)量和質(zhì)量的提升將持續(xù)拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展居民收入增加城市化進(jìn)程加快生活質(zhì)量需求提高我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將隨生活品質(zhì)提高發(fā)生變化，更多的收入將用于房屋的購(gòu)置上消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化房地產(chǎn)的需求穩(wěn)步增長(zhǎng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有良好的成長(zhǎng)性，在未來(lái)的20年內(nèi)將有著持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展近十幾年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)保持快速發(fā)展，在宏觀環(huán)境相關(guān)因素的同時(shí)在國(guó)家穩(wěn)健的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策下，GDP保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)也將支撐房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)增長(zhǎng)單位：億元1996－2010年我國(guó)GDP總量以及增長(zhǎng)率備注：1996-2005年數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，

2006-2010年GDP平均增長(zhǎng)率來(lái)自國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的預(yù)測(cè)由于2004年以來(lái)國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱的跡象采取了緊縮的宏觀調(diào)控政策，在”十一五“期間，國(guó)家將繼續(xù)采取財(cái)政和貨幣”雙穩(wěn)健“的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，GDP將保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)狀態(tài)。資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，AAAA管理咨詢研究同時(shí)在國(guó)家穩(wěn)健的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策下，GDP保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)也將然而在大勢(shì)看好的情況下行業(yè)外部的戰(zhàn)略環(huán)境也發(fā)生了一些新的變化，帶來(lái)一系列新挑戰(zhàn)，對(duì)上海愛家也產(chǎn)生了多方面的競(jìng)爭(zhēng)壓力上海愛家集團(tuán)面臨的外部環(huán)境來(lái)自土地政策的壓力來(lái)自金融政策的壓力來(lái)自住房政策的壓力來(lái)自規(guī)劃限制政策的壓力來(lái)自境內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷的競(jìng)爭(zhēng)：傳統(tǒng)大鱷：萬(wàn)科、中海、順馳、綠地、金地、珠江、富力、世紀(jì)金源、招商、天鴻、萬(wàn)通新進(jìn)入者：中糧、凱德置地來(lái)自政府管控的壓力拆遷政策對(duì)拆遷的影響壓低房?jī)r(jià)對(duì)市場(chǎng)的影響改變交易方式節(jié)省能源的強(qiáng)制性規(guī)范開發(fā)過(guò)程的制度安排來(lái)自市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力：產(chǎn)品性價(jià)比越來(lái)越高品牌建設(shè)越來(lái)越重要策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷、客服全面競(jìng)爭(zhēng)客戶對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的要求更加挑剔然而在大勢(shì)看好的情況下行業(yè)外部的戰(zhàn)略環(huán)境也發(fā)生了一些新的變化近年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策時(shí)間出臺(tái)政策備注2005年3月16日央行宣布不再對(duì)個(gè)人住房貸款實(shí)行優(yōu)惠利率意味著房貸利率將上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn),長(zhǎng)達(dá)7年的住房信貸優(yōu)惠政策結(jié)束2005年3月27日國(guó)務(wù)院《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》即國(guó)八條2005年4月27日《國(guó)務(wù)院總理溫家寶對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)意見》－2005年5月12日七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》即新國(guó)八條，對(duì)國(guó)八條進(jìn)行細(xì)化和補(bǔ)充2005年9月22日《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（銀監(jiān)會(huì)212號(hào)）要求貸款企業(yè)自有資金必須達(dá)到35%，四證齊全，二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)2006年4月28日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款利率（央行）一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)2006年5月29日九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件2006年8月31日央行再次提息金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)2006年9月5日《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》－2007年1月16日《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》以清算制代替預(yù)交制，執(zhí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率近年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策時(shí)間出臺(tái)政策備不難發(fā)現(xiàn)，這些政策的出臺(tái)不但會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，還將改變行業(yè)的商業(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)“馬太效應(yīng)”愈加明顯新的市場(chǎng)環(huán)境下將帶來(lái)土地、資金、人才資源的再分配，資金將更多地流向效益好、有實(shí)力、講信用的優(yōu)秀企業(yè)，行業(yè)的集中度將加速提高。商業(yè)環(huán)境日益規(guī)范在規(guī)范的土地市場(chǎng)和更加嚴(yán)格的貸款審查背景下，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)將更多的表現(xiàn)為企業(yè)操作能力、品牌、服務(wù)、信譽(yù)等綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。融資渠道多元化開發(fā)企業(yè)必須打破原來(lái)融資渠道絕大部分依靠銀行的做法，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。房地產(chǎn)金融手段多元化，如：企業(yè)債券、信托產(chǎn)品、基金、上市直接融資等加大閑置土地的處置力度國(guó)家對(duì)閑置土地行為進(jìn)行嚴(yán)格的整頓和懲罰，短期內(nèi)將催生更多土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓機(jī)會(huì)，增加市場(chǎng)供應(yīng)。土地區(qū)域性政策壁壘將會(huì)打破隨著拍賣、掛牌、招標(biāo)的土地獲取政策出臺(tái)，一方面小的開發(fā)企業(yè)將被拒之門外，另一方面大的開發(fā)商憑借實(shí)力將能夠迅速進(jìn)入不同區(qū)域市場(chǎng)。不難發(fā)現(xiàn)，這些政策的出臺(tái)不但會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，還將改從行業(yè)發(fā)展環(huán)境看，上海愛家集團(tuán)面臨新的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)機(jī)會(huì)行業(yè)吸引力增強(qiáng)巨大的市場(chǎng)規(guī)模、良好的增長(zhǎng)前景，創(chuàng)造了房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)的、廣闊的發(fā)展空間商業(yè)環(huán)境逐步改善為了規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)一系列政策措施，改善了房地產(chǎn)的商業(yè)環(huán)境跨區(qū)域發(fā)展恰逢其時(shí)隨著土地招拍掛方式的推行，地區(qū)壁壘逐步被打破，有利于跨區(qū)域的發(fā)展土地供給政策變化對(duì)土地供給的調(diào)控和獲取方式的市場(chǎng)化，將提高土地獲取的成本和資金需求資本市場(chǎng)預(yù)期變化近期對(duì)房地產(chǎn)的一系列調(diào)控影響資本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期，增加了融資難度行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的跨區(qū)域整合和擴(kuò)張加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，提高了對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作能力的要求從行業(yè)發(fā)展環(huán)境看，上海愛家集團(tuán)面臨新的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)機(jī)會(huì)行業(yè)在面對(duì)這些機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)的時(shí)候，上海愛家集團(tuán)需要重新審視自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)專業(yè)人才并不充足，成為未來(lái)快速發(fā)展的一個(gè)瓶頸公司管理水平難以適應(yīng)快速的區(qū)域擴(kuò)展規(guī)劃設(shè)計(jì)方面能力不足，以前的經(jīng)驗(yàn)沒(méi)有得到很好的積累公司在投資決策、項(xiàng)目定位等環(huán)節(jié)的能力有待提高在業(yè)內(nèi)有一定的知名度，并得到了認(rèn)可初步積累了跨地域開發(fā)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)具備一定的資產(chǎn)規(guī)模，也有一定的資金實(shí)力在上海地區(qū)有成功的樓盤銷售經(jīng)驗(yàn)在上海地區(qū)有著良好的政府關(guān)系在面對(duì)這些機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)的時(shí)候，上海愛家集團(tuán)需要重新審視自己的優(yōu)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，產(chǎn)業(yè)集中度正在緩慢提升，那些沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)面臨生死考驗(yàn)區(qū)域性SOHO中國(guó)陸家嘴合生創(chuàng)展萬(wàn)科區(qū)域核心型房地產(chǎn)公司世紀(jì)金源區(qū)域中小型房地產(chǎn)公司碧桂園銷售額富力金地？大小全國(guó)區(qū)域北京海開長(zhǎng)春房地產(chǎn)上海永龍上海中凱城鎮(zhèn)小房地產(chǎn)公司首創(chuàng)當(dāng)代萬(wàn)通?我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的分類示意圖全國(guó)大型房地產(chǎn)公司全國(guó)大型房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)范圍遍布全國(guó)主要城市，銷售額10億以上區(qū)域核心型房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)范圍主要在某一區(qū)域展開，是區(qū)域內(nèi)核心房地產(chǎn)公司之一，銷售額10億以上區(qū)域中小型房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)范圍主要在某一區(qū)域內(nèi)，銷售額2-10億城鎮(zhèn)小房地產(chǎn)公司在區(qū)域某一地區(qū)開展業(yè)務(wù)，銷售額在2億以下中海房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，產(chǎn)業(yè)集中度正在緩慢提升，那些沒(méi)地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也逐步走向?qū)?xiàng)目運(yùn)作及更高層次的戰(zhàn)略管理的競(jìng)爭(zhēng)，由此對(duì)地產(chǎn)企業(yè)自身的專業(yè)化運(yùn)作提出了更高的要求政策的調(diào)整對(duì)企業(yè)操作水平和實(shí)力提出更高要求競(jìng)爭(zhēng)不完全是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，更多的表現(xiàn)在企業(yè)的操作能力、品牌、服務(wù)、信譽(yù)等綜合實(shí)力上房地產(chǎn)企業(yè)要規(guī)模化擴(kuò)張，必須堅(jiān)持專業(yè)化發(fā)展道路政府資源運(yùn)作型項(xiàng)目專業(yè)運(yùn)作型房地產(chǎn)公司更多通過(guò)政府關(guān)系運(yùn)作獲取低成本土地資源來(lái)盈取暴利，實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張?jiān)诜康禺a(chǎn)運(yùn)作過(guò)程中，更重要的是拿地，再通過(guò)土地的開發(fā)或轉(zhuǎn)讓獲取超額利潤(rùn)，項(xiàng)目運(yùn)作能力不是最核心的競(jìng)爭(zhēng)能力地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也逐步走向?qū)?xiàng)目運(yùn)作及更高層次的戰(zhàn)略管理的第一階段工作概述戰(zhàn)略管理診斷上海愛家發(fā)展歷史回顧市場(chǎng)環(huán)境趨勢(shì)分析戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略保障體系分析業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)診斷管控體系和組織架構(gòu)診斷人力資源管理和企業(yè)文化診斷管理診斷總結(jié)及管理提升建議目錄第一階段工作概述目錄面對(duì)挑戰(zhàn)，應(yīng)該說(shuō)上海愛家集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)總體方向是明確的，在近年的發(fā)展中也看出上海愛家在進(jìn)行自己的戰(zhàn)略提升與調(diào)整，并采取了一系列的積極行動(dòng)國(guó)際化視野：以國(guó)際化先進(jìn)的項(xiàng)目開發(fā)、管理手段，掌控項(xiàng)目本土化開發(fā)：以本土化的開發(fā)手段，實(shí)施項(xiàng)目戰(zhàn)略方向

響應(yīng)市府號(hào)召，積極參與舊城區(qū)改造，建立良好的政府合作關(guān)系

2000年起走出上海，進(jìn)行跨區(qū)域項(xiàng)目開發(fā)

2004年公司通過(guò)ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量注重提升公司與產(chǎn)品形象與品牌

形成了獨(dú)特的企業(yè)理念：仁愛置業(yè)，天下筑家

。。。。戰(zhàn)略行動(dòng)資料來(lái)源：內(nèi)部資料分析面對(duì)挑戰(zhàn)，應(yīng)該說(shuō)上海愛家集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)總體方向是明確的，在近年的盡管上海愛家集團(tuán)已經(jīng)有了明確的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向，但是缺乏清晰和具體的戰(zhàn)略目標(biāo)與戰(zhàn)略實(shí)施方案，發(fā)展過(guò)程中上海愛家仍然存在著諸多困惑戰(zhàn)略目標(biāo)的設(shè)定合理嗎？戰(zhàn)略規(guī)劃方案的制定完善嗎？戰(zhàn)略如何實(shí)施操作？哪些屬于關(guān)鍵的戰(zhàn)略措施？如何使戰(zhàn)略措施落到實(shí)處？怎樣保證對(duì)戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程的有效監(jiān)控和及時(shí)調(diào)整？？？？？？？盡管上海愛家集團(tuán)已經(jīng)有了明確的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向，但是缺乏清晰和具從內(nèi)部調(diào)研可以看到：絕大部分人員還是認(rèn)為上海愛家集團(tuán)目前的戰(zhàn)略模糊會(huì)危機(jī)到今后公司的生存和發(fā)展，戰(zhàn)略需要進(jìn)一步的明晰您是否同意“如果不進(jìn)行戰(zhàn)略明確，會(huì)危及上海愛家未來(lái)的生存和發(fā)展”的說(shuō)法？信息來(lái)源：管理提升調(diào)查問(wèn)卷（有效樣本179）公司追求的利益點(diǎn)在哪里，公司可持續(xù)發(fā)展的地方在哪里，自己也不是很清楚，做事沒(méi)有方向，只好做個(gè)執(zhí)行者上海愛家都是靠李總個(gè)人的決策來(lái)發(fā)展的，可是光靠一個(gè)人的想法也錯(cuò)過(guò)了很多機(jī)會(huì)沒(méi)想過(guò)這個(gè)問(wèn)題，這是老板考慮的高管訪談從內(nèi)部調(diào)研可以看到：絕大部分人員還是認(rèn)為上海愛家集團(tuán)目前的戰(zhàn)因此上海愛家仍需要進(jìn)一步明確和細(xì)化集團(tuán)未來(lái)的戰(zhàn)略管理體系戰(zhàn)略目標(biāo)愿景

使命戰(zhàn)略選擇和戰(zhàn)略定位集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略實(shí)施路徑和戰(zhàn)略行動(dòng)措施戰(zhàn)略性資源我們未來(lái)要成為一個(gè)什么樣的企業(yè)？我們企業(yè)存在的價(jià)值是什么？對(duì)于未來(lái)發(fā)展的速度和達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)？我們?cè)谛袠I(yè)的地位和影響力？我們要做什么業(yè)務(wù)，不做什么業(yè)務(wù)？我們的業(yè)務(wù)盈利模式？有什么樣的路徑可以實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)？我們通過(guò)什么途徑實(shí)現(xiàn)的戰(zhàn)略目標(biāo)？我們的戰(zhàn)略需要什么樣的資源支持？我們?nèi)绾稳カ@取這些資源？因此上海愛家仍需要進(jìn)一步明確和細(xì)化集團(tuán)未來(lái)的戰(zhàn)略管理體系戰(zhàn)略首先在企業(yè)愿景和企業(yè)使命方面，還沒(méi)有形成明確的文件性描述，缺乏指導(dǎo)性價(jià)值戰(zhàn)略目標(biāo)愿景

使命戰(zhàn)略選擇和戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略框架愿景和使命愿景：上海愛家集團(tuán)未來(lái)要成為一個(gè)什么樣的企業(yè)？使命：上海愛家集團(tuán)存在的價(jià)值是什么？上海愛家現(xiàn)狀愿景：建設(shè)上海住宅產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)？使命：仁愛置業(yè)、天下筑家？

首先在企業(yè)愿景和企業(yè)使命方面，還沒(méi)有形成明確的文件性描述，缺從國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)的愿景描述來(lái)看，普遍強(qiáng)調(diào)企業(yè)關(guān)注的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和未來(lái)要在該領(lǐng)域達(dá)到怎樣的實(shí)力目標(biāo)金地順馳（2002）合生創(chuàng)展萬(wàn)科順馳（2005）復(fù)地首創(chuàng)置業(yè)萬(wàn)達(dá)中海在選定區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)做絕對(duì)第一和市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者強(qiáng)調(diào)獨(dú)特定位強(qiáng)調(diào)區(qū)域強(qiáng)調(diào)社會(huì)價(jià)值以品質(zhì)提升價(jià)值，做中國(guó)最受信賴的地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、規(guī)模實(shí)力強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、規(guī)模實(shí)力做新生活引領(lǐng)者成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)毫無(wú)爭(zhēng)議的第一做中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者，用自己的行動(dòng)開創(chuàng)中國(guó)房地產(chǎn)誠(chéng)信務(wù)實(shí)、自尊自強(qiáng)的新風(fēng)尚強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、規(guī)模實(shí)力強(qiáng)調(diào)社會(huì)價(jià)值成為全社會(huì)最受尊敬的房地產(chǎn)企業(yè)之一強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、規(guī)模實(shí)力國(guó)際萬(wàn)達(dá)，百年企業(yè)與時(shí)俱進(jìn)，預(yù)見性地滿足客戶、員工、股東、公眾現(xiàn)實(shí)和潛在的需求，致力于成為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者強(qiáng)調(diào)區(qū)域、規(guī)模實(shí)力從國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)的愿景描述來(lái)看，普遍強(qiáng)調(diào)企業(yè)關(guān)注的業(yè)務(wù)領(lǐng)股東滿意、客戶滿意、高效的流程、員工滿意強(qiáng)調(diào)結(jié)果強(qiáng)調(diào)終極目的從國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)的使命描述來(lái)看，普遍從客戶、投資人、員工、社會(huì)的角度出發(fā)，闡釋企業(yè)存在和發(fā)展的根本理由和責(zé)任強(qiáng)調(diào)結(jié)果創(chuàng)造生活新空間強(qiáng)調(diào)服務(wù)客戶金地順馳優(yōu)質(zhì)生活、完美體現(xiàn)合生創(chuàng)展建筑無(wú)限生活萬(wàn)科造宇內(nèi)無(wú)上精舍，圓世人安居美夢(mèng)強(qiáng)調(diào)服務(wù)客戶強(qiáng)調(diào)結(jié)果共創(chuàng)理想空間強(qiáng)調(diào)社會(huì)責(zé)任復(fù)地首創(chuàng)置業(yè)共創(chuàng)財(cái)富，公益社會(huì)萬(wàn)達(dá)來(lái)源于社會(huì)，服務(wù)于社會(huì)華遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)社會(huì)責(zé)任股東滿意、客戶滿意、高效的流程、員工滿意強(qiáng)調(diào)結(jié)果強(qiáng)調(diào)終極其次公司總體的戰(zhàn)略目標(biāo)不夠清晰，特別是財(cái)務(wù)目標(biāo)不清晰戰(zhàn)略目標(biāo)愿景

使命戰(zhàn)略選擇和戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略框架戰(zhàn)略目標(biāo)上海愛家未來(lái)5年的發(fā)展目標(biāo)是什么？未來(lái)發(fā)展的速度和達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)是什么？上海愛家現(xiàn)狀沒(méi)有明確的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)；達(dá)到什么樣的銷售規(guī)模，利潤(rùn)規(guī)模，市場(chǎng)占有率達(dá)到多少，都沒(méi)有明確的說(shuō)明；其次公司總體的戰(zhàn)略目標(biāo)不夠清晰，特別是財(cái)務(wù)目標(biāo)不清晰戰(zhàn)略目標(biāo)集團(tuán)對(duì)于未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)描述還有待于進(jìn)一步細(xì)化，進(jìn)一步提高集團(tuán)員工對(duì)未來(lái)戰(zhàn)略目標(biāo)的認(rèn)同程度系統(tǒng)化的戰(zhàn)略目標(biāo)成長(zhǎng)性目標(biāo)每年的開發(fā)量及其增長(zhǎng)率每年的銷售收入及其增長(zhǎng)率每年的市場(chǎng)份額及其增長(zhǎng)率每年的資產(chǎn)及其增長(zhǎng)率效益性目標(biāo)投資收益率銷售利潤(rùn)率凈資產(chǎn)利潤(rùn)率目標(biāo)細(xì)分化按業(yè)務(wù)種類按地域您是否清楚上海愛家集團(tuán)未來(lái)三年的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)？信息來(lái)源：管理提升調(diào)查問(wèn)卷（有效樣本180）集團(tuán)對(duì)于未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)描述還有待于進(jìn)一步細(xì)化，進(jìn)一步提高戰(zhàn)略目標(biāo)的確定可以區(qū)分為長(zhǎng)期目標(biāo)和短期目標(biāo)，形成清晰的戰(zhàn)略發(fā)展階梯利潤(rùn)住宅開發(fā)是上海愛家的主要收入來(lái)源，要達(dá)到多少銷售額？利潤(rùn)多少？核心產(chǎn)品，如何提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？我們準(zhǔn)備重新開發(fā)哪些客戶？我們應(yīng)該進(jìn)入/擴(kuò)張哪些新產(chǎn)品？大型住宅社區(qū)？商業(yè)地產(chǎn)？大型建筑聯(lián)合體？我們什么時(shí)候進(jìn)入新業(yè)務(wù)？新業(yè)務(wù)的速度、財(cái)務(wù)目標(biāo)？未來(lái)業(yè)務(wù)的格局怎樣？財(cái)務(wù)指標(biāo)？市場(chǎng)指標(biāo)？競(jìng)爭(zhēng)力狀況？資源狀況？階段1近期目標(biāo)現(xiàn)有業(yè)務(wù)達(dá)到的目標(biāo)階段2中期目標(biāo)新興業(yè)務(wù)達(dá)到的目標(biāo)階段3長(zhǎng)期目標(biāo)未來(lái)業(yè)務(wù)達(dá)到的目標(biāo)時(shí)間(年)示意戰(zhàn)略目標(biāo)的確定可以區(qū)分為長(zhǎng)期目標(biāo)和短期目標(biāo)，形成清晰的戰(zhàn)略發(fā)再者上海愛家基本確定了以住宅地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，但是對(duì)于產(chǎn)品定位、區(qū)域定位、業(yè)務(wù)組合以及盈利模式等都沒(méi)有清晰的界定

戰(zhàn)略目標(biāo)愿景

使命戰(zhàn)略選擇和戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略框架戰(zhàn)略選擇和戰(zhàn)略定位我們要做什么業(yè)務(wù)，不做什么業(yè)務(wù)？我們的業(yè)務(wù)盈利模式是什么樣的？上海愛家現(xiàn)狀對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的介入以項(xiàng)目選擇為主，沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)品吸引力和內(nèi)部資源匹配分析；區(qū)域的拓展投資分析不足，機(jī)會(huì)導(dǎo)向而非戰(zhàn)略導(dǎo)向運(yùn)作方式依賴原有項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，對(duì)未來(lái)拓展市場(chǎng)所投入的資源較少

再者上海愛家基本確定了以住宅地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，但是對(duì)于產(chǎn)品定位對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)產(chǎn)品定位，多數(shù)員工和高管認(rèn)為要根據(jù)拿地的實(shí)際情況多種業(yè)態(tài)并舉，這其實(shí)反映出公司高度的市場(chǎng)適應(yīng)性導(dǎo)向，表現(xiàn)為對(duì)產(chǎn)品定位的不確定性和對(duì)產(chǎn)品形式的被動(dòng)選擇您認(rèn)為集團(tuán)未來(lái)的房地產(chǎn)產(chǎn)品定位應(yīng)該是:信息來(lái)源：管理提升調(diào)查問(wèn)卷（有效樣本180）您認(rèn)為集團(tuán)未來(lái)在商品住宅領(lǐng)域的定位是:信息來(lái)源：管理提升調(diào)查問(wèn)卷（有效樣本180）對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)產(chǎn)品定位，多數(shù)員工和高管認(rèn)為要根據(jù)拿地的實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的區(qū)域定位大致清晰，但也未形成完全一致的意見，這種情況都是由于缺乏明確的戰(zhàn)略規(guī)劃并進(jìn)行有效的宣貫造成的您認(rèn)為集團(tuán)在房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域上的選擇應(yīng)該是:信息來(lái)源：管理提升調(diào)查問(wèn)卷（有效樣本179）在進(jìn)行土地的儲(chǔ)備，外地的一線城市，發(fā)達(dá)的二線城市作為發(fā)展的區(qū)域，在上海會(huì)考慮周邊的區(qū)域（比如南匯），也不排除在市區(qū)拿到性價(jià)比高的項(xiàng)目在哪里拿地，拿地的標(biāo)準(zhǔn)是什么？我不清楚逐步發(fā)展上海、武漢、天津區(qū)域中心，還有去新疆還是內(nèi)蒙發(fā)展的想法

高管訪談房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的區(qū)域定位大致清晰，但也未形成完全一致的意見，AAAA認(rèn)為應(yīng)按照業(yè)務(wù)吸引力和業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力分析模型對(duì)上海愛家的業(yè)務(wù)進(jìn)行初步選擇和定位，從而確定上海愛家的業(yè)務(wù)組合模式業(yè)務(wù)市場(chǎng)吸引力和業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力分析模型依據(jù)自身?xiàng)l件有選擇發(fā)展調(diào)動(dòng)資源積極發(fā)展保持優(yōu)勢(shì)優(yōu)先發(fā)展有限發(fā)展

或縮減選擇或設(shè)法保持現(xiàn)有收入選擇發(fā)展放棄有選擇維持或縮減維持或調(diào)整市場(chǎng)吸引力業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)中弱高中小高檔住宅中檔住宅低檔住宅商業(yè)物業(yè)。。。。。。3960369AAAA認(rèn)為應(yīng)按照業(yè)務(wù)吸引力和業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力分析模型對(duì)上海愛家的人才儲(chǔ)備評(píng)估融資實(shí)力評(píng)估公關(guān)能力評(píng)估融資創(chuàng)新能力自有資金狀況企業(yè)融資能力項(xiàng)目運(yùn)作人員能力政府資源狀況公關(guān)人員能力設(shè)計(jì)人員能力工程管理人員能力企業(yè)實(shí)力評(píng)估是否具備能力補(bǔ)充實(shí)力進(jìn)入市場(chǎng)不具備具備并結(jié)合外部市場(chǎng)的變化特點(diǎn)和上海愛家現(xiàn)有的資源能力，從而明確業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，有選擇有計(jì)劃進(jìn)入相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域人才儲(chǔ)備評(píng)估融資實(shí)力評(píng)估公關(guān)能力評(píng)估融資創(chuàng)新能力自有資金狀況在戰(zhàn)略實(shí)施路徑方面，需要充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合集團(tuán)自身的資源能力，合理進(jìn)行部署路徑1：搶占先機(jī)，全面擴(kuò)張路徑2：重點(diǎn)突破，分步推進(jìn)優(yōu)點(diǎn)迅速進(jìn)入全省地級(jí)中心城市，獲取市場(chǎng)先入優(yōu)勢(shì)全省范圍內(nèi)形成資源互動(dòng)，迅速提升品牌知名度集中資源，有選擇進(jìn)入市場(chǎng)較好的城市，獲取較高的投資回報(bào)在已進(jìn)入地區(qū)形成持續(xù)滾動(dòng)開發(fā)，充分發(fā)揮各種區(qū)域的資源，建立并保持可持續(xù)的市場(chǎng)領(lǐng)先地位，有利于項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)和人才本地化的推進(jìn)品牌美譽(yù)度得到較好的維護(hù)缺點(diǎn)對(duì)資金、人才等戰(zhàn)略資源要求較高已經(jīng)進(jìn)入地區(qū)，因?yàn)槭艿劫Y源限制不能持續(xù)開發(fā)，已經(jīng)培育的區(qū)域品牌資源和客戶資源得不到充分利用，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)受到影響欠發(fā)展地區(qū)面臨較大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張過(guò)快，某些項(xiàng)目的產(chǎn)品缺陷會(huì)損害集團(tuán)品牌有可能會(huì)喪失市場(chǎng)先機(jī)品牌知名度提升速度較慢某公司戰(zhàn)略實(shí)施路徑示意在戰(zhàn)略實(shí)施路徑方面，需要充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)由于缺乏長(zhǎng)期的戰(zhàn)略目標(biāo)，必然導(dǎo)致現(xiàn)有的資源儲(chǔ)備無(wú)法應(yīng)對(duì)上海愛家的戰(zhàn)略發(fā)展需求土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備規(guī)劃性有所欠缺，異地項(xiàng)目土地儲(chǔ)備缺乏延續(xù)性資金儲(chǔ)備人才儲(chǔ)備融資渠道相對(duì)單一，完全依賴銀行貸款的方式，未來(lái)資金持續(xù)供給風(fēng)險(xiǎn)尚存現(xiàn)有的核心管理人員和專業(yè)技術(shù)人員不能滿足未來(lái)戰(zhàn)略的需要戰(zhàn)略目標(biāo)愿景

使命戰(zhàn)略選擇和戰(zhàn)略定位集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略實(shí)施路徑和戰(zhàn)略行動(dòng)措施戰(zhàn)略性資源上海愛家現(xiàn)狀由于缺乏長(zhǎng)期的戰(zhàn)略目標(biāo)，必然導(dǎo)致現(xiàn)有的資源儲(chǔ)備無(wú)法應(yīng)對(duì)上海愛土地儲(chǔ)備方面，上海愛家集團(tuán)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備嚴(yán)重不足，異地項(xiàng)目土地儲(chǔ)備缺乏延續(xù)性上海愛家以前的土地獲取都是通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓獲得的，缺乏通過(guò)拍賣獲得土地的經(jīng)驗(yàn)土地獲取經(jīng)驗(yàn)天津項(xiàng)目進(jìn)入收尾期，但是沒(méi)有新的土地儲(chǔ)備異地項(xiàng)目缺乏延續(xù)性上海愛家土地儲(chǔ)備狀況序號(hào)準(zhǔn)備開發(fā)項(xiàng)目占地面積用地說(shuō)明1上海愛家國(guó)際華城2－4期共438畝住宅，已經(jīng)著手開發(fā)2無(wú)錫項(xiàng)目約199畝中高檔住宅，已經(jīng)著手開發(fā)合計(jì)約637畝土地儲(chǔ)備方面，上海愛家集團(tuán)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備嚴(yán)重不足，異地項(xiàng)目土地資金儲(chǔ)備方面，融資渠道相對(duì)單一，完全依賴銀行貸款的方式，未來(lái)資金持續(xù)供給風(fēng)險(xiǎn)尚存上海愛家集團(tuán)融資手段比較少，沒(méi)有其他金融工具，只有銀行貸款方式融資手段單一由于到各區(qū)域開展業(yè)務(wù)，當(dāng)?shù)劂y行關(guān)系尚未建立信任關(guān)系，因而子公司的融資能力都比較弱，無(wú)法離開集團(tuán)公司的支持區(qū)域子公司融資能力弱在不影響公司發(fā)展前提下應(yīng)盡量控制銀行貸款額度，減輕負(fù)擔(dān)，拓展多元化融資渠道拓展多元化融資渠道上海愛家集團(tuán)融資狀況資金儲(chǔ)備方面，融資渠道相對(duì)單一，完全依賴銀行貸款的方式，未來(lái)人力資源儲(chǔ)備方面，集團(tuán)現(xiàn)有的核心管理人員和專業(yè)技術(shù)人員還不能滿足未來(lái)戰(zhàn)略的需要您認(rèn)為集團(tuán)目前最稀缺的人才是？信息來(lái)源：管理提升調(diào)查問(wèn)卷（有效樣本180）您認(rèn)為上海愛家目前面臨的最大問(wèn)題是什么？信息來(lái)源：上海愛家集團(tuán)管理調(diào)查問(wèn)卷（有效樣本180）人力資源儲(chǔ)備方面，集團(tuán)現(xiàn)有的核心管理人員和專業(yè)技術(shù)人員還不能首先，集團(tuán)現(xiàn)有的核心管理團(tuán)隊(duì)綜合素質(zhì)有待提高現(xiàn)任職位學(xué)歷專業(yè)在上海愛家工作履歷項(xiàng)目公司項(xiàng)目經(jīng)理本科城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目公司總助本科國(guó)際金融總辦文員項(xiàng)目辦事處負(fù)責(zé)人項(xiàng)目公司總助項(xiàng)目公司常務(wù)副總本科房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理總辦文員項(xiàng)目公司副總項(xiàng)目公司副總大專石油化工項(xiàng)目公司副總項(xiàng)目公司副總本科電子工程總辦總裁助理項(xiàng)目公司副總項(xiàng)目公司項(xiàng)目經(jīng)理高中工民建項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目公司總助初中－工程經(jīng)理項(xiàng)目公司總助由于缺乏合適的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目上副職掛帥現(xiàn)象非常普遍重要項(xiàng)目負(fù)責(zé)人缺乏專業(yè)性不足首先，集團(tuán)現(xiàn)有的核心管理團(tuán)隊(duì)綜合素質(zhì)有待提高現(xiàn)任職位學(xué)歷專業(yè)其次，與行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)人員存在不足總數(shù)工程技術(shù)建筑設(shè)計(jì)營(yíng)銷/銷售集團(tuán)公司641605天津公司4512015武漢公司6315021合計(jì)17243041比例25%0%24%在專業(yè)人員中，沒(méi)有建筑設(shè)計(jì)類人員，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及管理能力的綜合性項(xiàng)目管理人才嚴(yán)重缺乏以萬(wàn)科為例，2005年，萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)共有員工1924人，其中，營(yíng)銷、工程技術(shù)、建筑設(shè)計(jì)等專業(yè)人員1321人，所占比例為68.7%上海愛家房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專業(yè)人員構(gòu)成萬(wàn)科房地產(chǎn)專業(yè)人員數(shù)量及構(gòu)成注：以上人員不包括物業(yè)管理人員其次，與行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專第一階段工作概述戰(zhàn)略管理診斷上海愛家發(fā)展歷史回顧市場(chǎng)環(huán)境趨勢(shì)分析戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略保障體系分析業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)診斷管控體系和組織架構(gòu)診斷人力資源管理和企業(yè)文化診斷管理診斷總結(jié)及管理提升建議目錄第一階段工作概述目錄戰(zhàn)略保障體現(xiàn)在兩個(gè)方面。第一方面，要對(duì)戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略執(zhí)行到戰(zhàn)略評(píng)估進(jìn)行系統(tǒng)管理企業(yè)戰(zhàn)略管理流程示意圖集團(tuán)總部決策層集團(tuán)總部戰(zhàn)略規(guī)劃部門戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元環(huán)境分析環(huán)境分析方向性指導(dǎo)起草戰(zhàn)略評(píng)價(jià)戰(zhàn)略分配資源資源分配具體化計(jì)劃預(yù)算評(píng)價(jià)預(yù)算調(diào)整整體預(yù)算核定預(yù)算監(jiān)控和評(píng)估戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃預(yù)算戰(zhàn)略設(shè)想宏觀指導(dǎo)戰(zhàn)略保障體現(xiàn)在兩個(gè)方面。第一方面，要對(duì)戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略執(zhí)行到戰(zhàn)目前上海愛家的戰(zhàn)略管理職能還不完善，缺乏相應(yīng)的戰(zhàn)略管理部門或者崗位系統(tǒng)的戰(zhàn)略分析功能缺失持續(xù)的戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略維護(hù)、戰(zhàn)略控制工作空白上海愛家戰(zhàn)略管理存在的問(wèn)題無(wú)法有效的為職能戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略提供支持某房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展部門的職責(zé)范圍把握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，進(jìn)行相關(guān)固定資產(chǎn)投資政策研究、土地政策、金融政策、房地產(chǎn)和住房公共政策的研究及信息收集，分析和評(píng)估宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展對(duì)公司造成的影響，發(fā)現(xiàn)主要發(fā)展機(jī)會(huì)與主要風(fēng)險(xiǎn)分析公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀以及各業(yè)務(wù)單位在行業(yè)內(nèi)的地位、優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn),對(duì)公司已進(jìn)入和將要進(jìn)入的區(qū)域細(xì)分市場(chǎng)和相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)作出市場(chǎng)狀況的分析收集國(guó)內(nèi)外地產(chǎn)界先進(jìn)企業(yè)資料，總結(jié)先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念、管理體制、管理方法，提高內(nèi)部管理水平,為公司提高核心競(jìng)爭(zhēng)力和管理、技術(shù)創(chuàng)新提供建設(shè)性意見協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)組織制定公司的中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略和年度發(fā)展規(guī)劃,定期提供戰(zhàn)略分析研究報(bào)告，對(duì)業(yè)務(wù)單元部門戰(zhàn)略制訂提供有效支持負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需的土地、資金資源的計(jì)劃與整合負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收集、立項(xiàng)、可行性論證、項(xiàng)目評(píng)估；協(xié)助項(xiàng)目談判與實(shí)施，跟蹤投資項(xiàng)目進(jìn)展負(fù)責(zé)公司重大房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的前期項(xiàng)目定位策劃工作，參與項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中重大事項(xiàng)的管理監(jiān)督工作建立行業(yè)和區(qū)域市場(chǎng)研究的數(shù)據(jù)庫(kù)承辦公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作目前上海愛家的戰(zhàn)略管理職能還不完善，缺乏相應(yīng)的戰(zhàn)略管理部門或因此戰(zhàn)略的制定過(guò)程不夠規(guī)范，還停留在商業(yè)直覺和經(jīng)驗(yàn)為主的階段，而上海愛家的發(fā)展階段已經(jīng)到了需要理性、規(guī)范系統(tǒng)地實(shí)施戰(zhàn)略管理的階段企業(yè)內(nèi)外部信息搜集專業(yè)戰(zhàn)略分析人員進(jìn)行企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境分析專業(yè)戰(zhàn)略分析人員進(jìn)行戰(zhàn)略備選方案的設(shè)計(jì)高級(jí)管理層進(jìn)行戰(zhàn)略方案的選擇決策戰(zhàn)略定位/戰(zhàn)略規(guī)劃/戰(zhàn)略決策的產(chǎn)生決策層對(duì)信息進(jìn)行簡(jiǎn)單的個(gè)人處理戰(zhàn)略分析工具戰(zhàn)略設(shè)計(jì)工具戰(zhàn)略選擇工具非系統(tǒng)地加工商業(yè)直覺經(jīng)驗(yàn)判斷系統(tǒng)分析與科學(xué)決策粗略分析與經(jīng)驗(yàn)決策當(dāng)前的決策方式因此戰(zhàn)略的制定過(guò)程不夠規(guī)范，還停留在商業(yè)直覺和經(jīng)驗(yàn)為主的階段同時(shí)上海愛家沒(méi)有制定出可執(zhí)行的戰(zhàn)略方案和戰(zhàn)略計(jì)劃，更沒(méi)有將戰(zhàn)略方案和戰(zhàn)略計(jì)劃文件化，從而無(wú)法使戰(zhàn)略按照時(shí)間的順序進(jìn)入執(zhí)行環(huán)節(jié)時(shí)間措施2006年2007年2008年2009年2010年在集團(tuán)層面建立多項(xiàng)目運(yùn)作的管理體制制定并實(shí)施土地儲(chǔ)備計(jì)劃達(dá)到3個(gè)樓盤的規(guī)模培養(yǎng)和引進(jìn)支持3個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)的營(yíng)銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理關(guān)鍵人才持續(xù)地實(shí)施企業(yè)管理水平提升策略建立面向多項(xiàng)目多渠道的融資平臺(tái)和1-2個(gè)新進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系進(jìn)行公司上市運(yùn)作開始跨省區(qū)土地儲(chǔ)備進(jìn)行跨省區(qū)開發(fā)關(guān)鍵措施1關(guān)鍵措施2關(guān)鍵措施4關(guān)鍵措施3關(guān)鍵措施5某公司戰(zhàn)略計(jì)劃示意同時(shí)上海愛家沒(méi)有制定出可執(zhí)行的戰(zhàn)略方案和戰(zhàn)略計(jì)劃，更沒(méi)有將戰(zhàn)在戰(zhàn)略執(zhí)行過(guò)程中，年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃需要和戰(zhàn)略目標(biāo)緊密結(jié)合起來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃業(yè)務(wù)計(jì)劃成本費(fèi)用計(jì)劃收入計(jì)劃投資計(jì)劃年度銷售計(jì)劃年度開發(fā)計(jì)劃年度人力資源計(jì)劃年度管理改進(jìn)計(jì)劃資金計(jì)劃上海愛家集團(tuán)2007-2010年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃2007年年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分解在戰(zhàn)略執(zhí)行過(guò)程中，年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃需要和戰(zhàn)略目標(biāo)緊密結(jié)合起來(lái)發(fā)展并制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)算來(lái)保證戰(zhàn)略目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)銷售收入預(yù)算銷售量和銷售價(jià)格預(yù)算貨款回收計(jì)劃銷售收入預(yù)算銷售成本預(yù)算銷售成本預(yù)算直接人工預(yù)算直接材料預(yù)算建安成本預(yù)算期間費(fèi)用預(yù)算銷售費(fèi)用預(yù)算開發(fā)費(fèi)用預(yù)算管理費(fèi)用預(yù)算財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算損益預(yù)算損益預(yù)算表現(xiàn)金流量預(yù)算現(xiàn)金流入預(yù)算采購(gòu)支出預(yù)算資本性支出預(yù)算資產(chǎn)負(fù)債預(yù)算資產(chǎn)負(fù)債預(yù)算融資計(jì)劃融資計(jì)劃表歸還貸款計(jì)劃歸還貸款計(jì)劃表公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃并制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)算來(lái)保證戰(zhàn)略目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)銷售收入預(yù)算銷售成第二方面，上海愛家目前還沒(méi)有形成系統(tǒng)的職能戰(zhàn)略來(lái)保證集團(tuán)戰(zhàn)略的順利推進(jìn)，對(duì)于內(nèi)部的能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析不夠清晰，從而無(wú)法有效規(guī)避項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)1財(cái)務(wù)融資戰(zhàn)略2人力資源戰(zhàn)略3技術(shù)研發(fā)戰(zhàn)略4投資開發(fā)戰(zhàn)略5采購(gòu)供應(yīng)戰(zhàn)略第二方面，上海愛家目前還沒(méi)有形成系統(tǒng)的職能戰(zhàn)略來(lái)保證集團(tuán)戰(zhàn)略財(cái)務(wù)融資方面房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融資戰(zhàn)略上海愛家集團(tuán)現(xiàn)狀差距資本運(yùn)作規(guī)劃：收集理解相應(yīng)范圍的金融和資本市場(chǎng)的特點(diǎn)與未來(lái)走向資金預(yù)算管理： 評(píng)定投資優(yōu)劣，根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況安排款項(xiàng)，制定資金支出預(yù)算融資管理：根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略以及集團(tuán)的資金結(jié)構(gòu)和債務(wù)比率，確定恰當(dāng)?shù)娜谫Y方案資金管理：處理所有的與公司的短期資金有關(guān)的決策風(fēng)險(xiǎn)管理： 建立完善機(jī)制，并通過(guò)合法手段，保護(hù)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)免受不可預(yù)見的事件影響財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)管理： 明確財(cái)政部門職能和職能范圍界定，提供支持的信息系統(tǒng)資本運(yùn)作規(guī)劃：沒(méi)有部門負(fù)責(zé)此方面業(yè)務(wù)，臨時(shí)應(yīng)對(duì)資金預(yù)算管理：尚未建立完善的預(yù)算體系融資管理：有對(duì)應(yīng)的融資方案，但融資與戰(zhàn)略規(guī)劃沒(méi)有深度結(jié)合資金管理：基本可以滿足集團(tuán)的短期資金要求風(fēng)險(xiǎn)管理： 尚未建立明確機(jī)制防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)管理： 有明確財(cái)務(wù)部門職能和職能范圍界定，但支持的信息系統(tǒng)缺失1財(cái)務(wù)融資方面房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融資戰(zhàn)略上海愛家集團(tuán)現(xiàn)狀差距資本運(yùn)人力資源方面核心人才規(guī)劃：根據(jù)企業(yè)的要求，規(guī)劃規(guī)劃未來(lái)核心人才績(jī)效考核：通過(guò)有效評(píng)估員工的業(yè)績(jī)，正確地分配薪酬、有效地管理發(fā)展計(jì)劃以及正確地提拔和安置員工薪酬激勵(lì)：提供不同形式的補(bǔ)償，諸如現(xiàn)金、提拔、表?yè)P(yáng)、機(jī)遇、學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)、保障、責(zé)任感、尊敬和與同事的友誼專業(yè)人員管理：建立能夠加強(qiáng)技能、增加提拔機(jī)遇和職業(yè)道路的機(jī)制員工關(guān)系管理：在管理人員和員工間建立良好的協(xié)作氛圍人力資源管理機(jī)構(gòu)管理：集中的人力資源部門，明確職責(zé)和并賦予相應(yīng)權(quán)力房地產(chǎn)企業(yè)人力資源戰(zhàn)略上海愛家集團(tuán)現(xiàn)狀差距核心人才規(guī)劃：更多的是根據(jù)短期經(jīng)營(yíng)要求安排管理人員的流動(dòng)，缺少規(guī)劃績(jī)效考核：績(jī)效考核不能有效支持戰(zhàn)略及年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃薪酬：缺乏科學(xué)、系統(tǒng)、規(guī)范的薪酬管理體系和制度管理技術(shù)人員管理：培訓(xùn)機(jī)制不夠健全，職業(yè)道路單一員工關(guān)系管理：管理人員和員工間建立良好的協(xié)作氛圍良好人力資源管理機(jī)構(gòu)管理：人力資源部門仍處于初級(jí)的人事管理階段2人力資源方面核心人才規(guī)劃：根據(jù)企業(yè)的要求，規(guī)劃規(guī)劃未來(lái)核心人技術(shù)研發(fā)戰(zhàn)略方面房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)研發(fā)戰(zhàn)略上海愛家集團(tuán)現(xiàn)狀差距產(chǎn)品研發(fā)規(guī)劃：收集關(guān)于目前的和未來(lái)的產(chǎn)品和技術(shù)發(fā)展的信息，根據(jù)集團(tuán)發(fā)展需要進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)新技術(shù)管理：主要的決策包括在流程和產(chǎn)品的更新方面，是領(lǐng)先還是跟隨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，鑒別領(lǐng)先戰(zhàn)略和跟隨戰(zhàn)略的利益和風(fēng)險(xiǎn)，以及確保公司所選擇的技術(shù)戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的一致性技術(shù)研發(fā)管理：規(guī)劃如何通過(guò)內(nèi)部的努力或者外部的來(lái)源獲得相應(yīng)技術(shù)外部研發(fā)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)管理：通過(guò)確定技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)，鑒別在不同價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的不同的技術(shù)研發(fā)需求，為技術(shù)研發(fā)分配足夠資源并配以完善的決策流程產(chǎn)品研發(fā)規(guī)劃：尚未建立與集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)的研發(fā)規(guī)劃新技術(shù)管理：沒(méi)有結(jié)合集團(tuán)戰(zhàn)略確定技術(shù)戰(zhàn)略技術(shù)研發(fā)管理：沒(méi)有明確的戰(zhàn)略指導(dǎo)技術(shù)研發(fā)道路外部研發(fā)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)管理：沒(méi)有提出設(shè)計(jì)院聯(lián)盟戰(zhàn)略構(gòu)思，技術(shù)研發(fā)決策流程尚不完善3技術(shù)研發(fā)戰(zhàn)略方面房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)研發(fā)戰(zhàn)略上海愛家集團(tuán)現(xiàn)狀差距產(chǎn)投資開發(fā)戰(zhàn)略方面房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)戰(zhàn)略上海愛家集團(tuán)現(xiàn)狀差距投資規(guī)劃管理：根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)和顧客，明確企業(yè)的投資重點(diǎn)投資決策管理：系統(tǒng)搜集目標(biāo)市場(chǎng)的相關(guān)信息，建立高效的決策流程保證決策的及時(shí)性和準(zhǔn)確性質(zhì)量管理：通過(guò)良好的合作機(jī)制，在開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)確保最后的產(chǎn)品質(zhì)量成本管理：通過(guò)適當(dāng)體系在價(jià)值鏈各個(gè)環(huán)節(jié)明確并達(dá)成目標(biāo)成本流程制度管理：不斷更新現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程，將開發(fā)過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)通過(guò)流程制度轉(zhuǎn)化為企業(yè)自身固化的知識(shí)投資規(guī)劃管理：還沒(méi)有明確的投資方向和投資重點(diǎn)投資決策管理：信息收集、分析尚不夠準(zhǔn)確，決策效率偏低質(zhì)量管理：沒(méi)有可以持續(xù)改善的質(zhì)量管理體系成本管理：尚未在價(jià)值鏈各個(gè)環(huán)節(jié)貫穿成本意識(shí)，目標(biāo)成本達(dá)成率較低流程制度管理：已著手建立流程制度，但是體系化建設(shè)不足4投資開發(fā)戰(zhàn)略方面房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)戰(zhàn)略上海愛家集團(tuán)現(xiàn)狀差距投采購(gòu)供應(yīng)戰(zhàn)略方面房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)供應(yīng)戰(zhàn)略上海愛家集團(tuán)現(xiàn)狀差距采購(gòu)信息管理：及時(shí)系統(tǒng)的了解市場(chǎng)上與開發(fā)相關(guān)的生產(chǎn)要素的信息供應(yīng)商管理：選擇、評(píng)估和發(fā)展優(yōu)秀可靠的供應(yīng)商，與供應(yīng)商和分包商保持良好關(guān)系，提高決策效率采購(gòu)質(zhì)量管理：通過(guò)確定正確的質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)并建立控制質(zhì)量的流程，保證采購(gòu)物品的質(zhì)量采購(gòu)機(jī)構(gòu)管理：在采購(gòu)中建立符合企業(yè)的集分權(quán)措施，通過(guò)完善的流程體系協(xié)調(diào)好采購(gòu)與其他開發(fā)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的關(guān)系采購(gòu)體系建設(shè)：通過(guò)建立全面的采購(gòu)物流體系，保持和更新所有的記錄和正確地處理采購(gòu)問(wèn)題所需要的信息采購(gòu)信息管理：對(duì)于市場(chǎng)信息收集、分析滯后供應(yīng)商管理：尚為建立完善的供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)，決策效率低下采購(gòu)質(zhì)量管理：建立了初步的質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和控制質(zhì)量的流程，但不完善采購(gòu)機(jī)構(gòu)管理：集分權(quán)尚不完善，缺失完善的流程體系協(xié)調(diào)采購(gòu)與其他開發(fā)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的關(guān)系采購(gòu)體系建設(shè)：尚未建立全面的采購(gòu)物流體系，信息流不夠順暢5采購(gòu)供應(yīng)戰(zhàn)略方面房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)供應(yīng)戰(zhàn)略上海愛家集團(tuán)現(xiàn)狀差距采第一階段工作概述戰(zhàn)略管理診斷業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)診斷管控體系和組織架構(gòu)診斷人力資源管理和企業(yè)文化診斷管理診斷總結(jié)及管理提升建議目錄第一階段工作概述目錄房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)涉及投資策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、銷售服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值鏈價(jià)值法則：利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)有重要影響價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大小主價(jià)值鏈決策拿地階段市場(chǎng)研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)階段市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量成本銷售服務(wù)階段品牌傳播銷售組織物業(yè)管理決策拿地階段市場(chǎng)研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)階段市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量成本銷售服務(wù)階段品牌傳播銷售管理物業(yè)管理房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)涉及投資策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、銷售服務(wù)等調(diào)查問(wèn)卷反應(yīng)出，集團(tuán)未來(lái)應(yīng)該著重提升在產(chǎn)品策劃、投資決策、工程管理等環(huán)節(jié)的專業(yè)能力和管理水平信息來(lái)源：管理調(diào)查問(wèn)卷（有效樣本集團(tuán)總部和項(xiàng)目公司中高層管理人員30人）您認(rèn)為集團(tuán)在房地產(chǎn)價(jià)值鏈上應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注哪個(gè)環(huán)節(jié)？調(diào)查問(wèn)卷反應(yīng)出，集團(tuán)未來(lái)應(yīng)該著重提升在產(chǎn)品策劃、投資決策、工第一階段工作概述戰(zhàn)略管理診斷業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)診斷投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理成本管理招標(biāo)采購(gòu)營(yíng)銷管理物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理管控體系和組織架構(gòu)診斷人力資源管理和企業(yè)文化診斷管理診斷總結(jié)及管理提升建議目錄第一階段工作概述目錄上海愛家集團(tuán)目前缺乏詳細(xì)的投資機(jī)會(huì)研究，項(xiàng)目策劃方案也不完善拿地環(huán)節(jié)研發(fā)深度不夠，更多的是依靠機(jī)會(huì)；沒(méi)有詳細(xì)的項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告；沒(méi)有編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告。

策劃方案不完善；沒(méi)有經(jīng)濟(jì)分析和評(píng)價(jià)；方案受后期銷售、變更的影響。投資機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目策劃方案策劃體系缺失拿地環(huán)節(jié)研發(fā)深度不夠，拿地到現(xiàn)在沒(méi)有做過(guò)真正意義的可研報(bào)告；公司還沒(méi)有做出科學(xué)的管理體系，只有市調(diào)報(bào)告，沒(méi)有未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)和分析。管理人員訪談上海愛家集團(tuán)目前缺乏詳細(xì)的投資機(jī)會(huì)研究，項(xiàng)目策劃方案也不完善一個(gè)健全的整體策劃能力應(yīng)當(dāng)在投資機(jī)會(huì)研究和項(xiàng)目策劃兩方面不斷加強(qiáng)整體策劃能力項(xiàng)目策劃投資機(jī)會(huì)研究初步可行性論證和詳細(xì)可行性論證：是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出決策的關(guān)鍵步驟。實(shí)施方案：是建立在前面的研究基礎(chǔ)之上的具體實(shí)踐方案主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。主要內(nèi)容解決的問(wèn)題為決策者提供投資機(jī)會(huì)的分析研究，解決能不能開發(fā)的問(wèn)題作用和意義對(duì)整個(gè)公司和項(xiàng)目起到了指導(dǎo)作用，對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)很大估算精度費(fèi)用比率投資估算的精確度為±30%初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%；詳細(xì)可行論證投資估算的精度在±10%解決的是“怎樣做”的問(wèn)題一般占總投資的0.2%～0.8%約占投資的1.0%～3.0%對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起決定性作用，對(duì)利潤(rùn)貢獻(xiàn)最大一個(gè)健全的整體策劃能力應(yīng)當(dāng)在投資機(jī)會(huì)研究和項(xiàng)目策劃兩方面不斷投資機(jī)會(huì)研究和項(xiàng)目策劃的全過(guò)程是一個(gè)非常全面和細(xì)致的工作，要求整個(gè)公司的各相關(guān)部門通力協(xié)作，對(duì)技術(shù)上和經(jīng)驗(yàn)上的要求非常高整體策劃能力項(xiàng)目策劃投資機(jī)會(huì)研究市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)地位調(diào)研開發(fā)土地調(diào)研市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研市場(chǎng)特點(diǎn)調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研促銷情況調(diào)研地產(chǎn)信息調(diào)研專案調(diào)查調(diào)研樓盤銷售信息分析客戶分析樓盤業(yè)主反饋分析促銷情況分析地產(chǎn)信息分析方案設(shè)計(jì)與優(yōu)選經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)編制可行性研究報(bào)告研究報(bào)告評(píng)審編制可選方案比較分析推薦最優(yōu)方案財(cái)務(wù)評(píng)估不確定性分析建設(shè)規(guī)模的確定資源供給環(huán)境影響開發(fā)組織機(jī)構(gòu)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)效益分析結(jié)論及建議建設(shè)必要性評(píng)估方案評(píng)估建設(shè)條件評(píng)估項(xiàng)目效益評(píng)估項(xiàng)目投資決策投資機(jī)會(huì)研究和項(xiàng)目策劃的全過(guò)程是一個(gè)非常全面和細(xì)致的工作，要集團(tuán)中高層管理人員已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，必須加強(qiáng)項(xiàng)目策劃工作，減少項(xiàng)目策劃定位反復(fù)信息來(lái)源：管理調(diào)查問(wèn)卷（有效樣本集團(tuán)總部中高層管理人員10人）您認(rèn)為集團(tuán)在項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)的主要問(wèn)題是集團(tuán)中高層管理人員已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，必須加強(qiáng)項(xiàng)目策劃工作，減少項(xiàng)目第一階段工作概述戰(zhàn)略管理診斷業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)診斷投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理成本管理招標(biāo)采購(gòu)營(yíng)銷管理物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理管控體系和組織架構(gòu)診斷人力資源管理和企業(yè)文化診斷管理診斷總結(jié)及管理提升建議目錄第一階段工作概述目錄上海愛家集團(tuán)在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面主要存在以下兩個(gè)問(wèn)題

缺乏專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人才，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)把控不足2

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缺乏規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部門上海愛家集團(tuán)在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面主要存在以下兩個(gè)問(wèn)題缺乏專業(yè)首先，上海愛家集團(tuán)缺乏專業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門，設(shè)計(jì)方案的評(píng)審缺乏主要責(zé)任部門副總裁總裁辦財(cái)務(wù)部人力資源部行政部招標(biāo)采購(gòu)部法務(wù)合約部成本部營(yíng)銷部工程管理部計(jì)劃發(fā)展部研發(fā)部總裁缺乏專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部門，規(guī)劃設(shè)計(jì)職能分散在計(jì)劃發(fā)展（研發(fā)）、工程等部門；設(shè)計(jì)方案評(píng)審沒(méi)有牽頭部門，由總辦負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，專業(yè)性不足。首先，上海愛家集團(tuán)缺乏專業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門，設(shè)計(jì)方案的評(píng)審缺乏調(diào)查問(wèn)卷顯示，缺少專業(yè)人才是集團(tuán)在規(guī)劃設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)存在的最主要問(wèn)題您認(rèn)為集團(tuán)在規(guī)劃設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)的主要問(wèn)題是？信息來(lái)源：上海愛家集團(tuán)及項(xiàng)目公司中高層管理調(diào)查問(wèn)卷（有效問(wèn)卷32）調(diào)查問(wèn)卷顯示，缺少專業(yè)人才是集團(tuán)在規(guī)劃設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)存在的最主由于缺乏專業(yè)的部門和人才，上海愛家集團(tuán)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)把控不足設(shè)計(jì)圖紙到施工圖紙的把控流程重視不足，施工過(guò)程中的圖紙調(diào)整不可避免。方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的各環(huán)節(jié)集團(tuán)工程管理部負(fù)責(zé)施工圖的審核，但工程管理部專業(yè)人員不足。方案設(shè)計(jì)會(huì)由工程、營(yíng)銷、研發(fā)等部門提意見，但上述部門均非主要責(zé)任部門，公司也缺乏專業(yè)人員和能力處理，只能繼續(xù)上報(bào)總辦、公司高層管理人員，缺乏專業(yè)部門把關(guān)。由于缺乏專業(yè)的部門和人才，上海愛家集團(tuán)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)把設(shè)計(jì)管理能力的不足導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更頻繁，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生不利影響設(shè)計(jì)錯(cuò)誤修改在所有項(xiàng)目上幾乎都是比例最大的，總體比例高達(dá)55.8％設(shè)計(jì)管理能力的不足導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更頻繁，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生不利影響設(shè)第一階段工作概述戰(zhàn)略管理診斷業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)診斷投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理成本管理招標(biāo)采購(gòu)營(yíng)銷管理物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理管控體系和組織架構(gòu)診斷人力資源管理和企業(yè)文化診斷管理診斷總結(jié)及管理提升建議目錄第一階段工作概述目錄上海愛家集團(tuán)在工程管理方面主要存在以下四個(gè)問(wèn)題

23現(xiàn)有工程管理人員能力不足項(xiàng)目進(jìn)度控制不力，缺乏項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃管理體系

14在工程管理的職權(quán)上，集團(tuán)總部與項(xiàng)目公司缺乏合理的劃分尚未建立內(nèi)部質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)體系上海愛家集團(tuán)在工程管理方面主要存在以下四個(gè)問(wèn)題23現(xiàn)有工在工程管理方面，一個(gè)成功的工程管理運(yùn)作要涵蓋成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全和技術(shù)五方面的管理工作工程管理能力成本管理建立動(dòng)態(tài)預(yù)警系統(tǒng)，設(shè)計(jì)控制工程分判成本控制材料采購(gòu)成本控制直接影響項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力和經(jīng)濟(jì)效益隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)作，預(yù)測(cè)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)主要來(lái)自于成本管理效益技術(shù)管理新技術(shù)、新工藝、新材料的收集研究和應(yīng)用推廣；技術(shù)經(jīng)濟(jì)信息的收集和使用：建筑市場(chǎng)行情、材料市場(chǎng)行情等用新技術(shù)、新工藝、新材料，來(lái)降低工程成本、縮短建設(shè)周期、提高項(xiàng)目的技術(shù)含量成為一個(gè)賣點(diǎn)進(jìn)度管理編制總體施工計(jì)劃和分階段控制計(jì)劃；計(jì)劃的預(yù)測(cè)預(yù)控。進(jìn)度的問(wèn)題對(duì)企業(yè)的信譽(yù)起著十分重要的作用工期延長(zhǎng)，投入資金不能在承受期內(nèi)回籠，產(chǎn)品失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力質(zhì)量管理選擇好隊(duì)伍（施工、監(jiān)理）；考察、三堂會(huì)審、技術(shù)標(biāo)分析；樣板先行；按工序驗(yàn)收質(zhì)量是產(chǎn)品品牌的基礎(chǔ)，是企業(yè)品牌美譽(yù)度、忠誠(chéng)度最好的注解1/4的客戶是來(lái)自于老客戶的介紹，產(chǎn)品質(zhì)量的作用最大安全管理制定安全規(guī)程；文明現(xiàn)場(chǎng)管理；一定的資金投入和獎(jiǎng)懲是公司一個(gè)社會(huì)形象的縮影減少法律糾紛和經(jīng)濟(jì)賠償管理要點(diǎn)作用意義在工程管理方面，一個(gè)成功的工程管理運(yùn)作要涵蓋成本、質(zhì)量、進(jìn)度上海愛家集團(tuán)在工程質(zhì)量管理方面堅(jiān)持了較為嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并形成了初步的質(zhì)量管理制度1999年在周家渡舊區(qū)改造地塊邊緣投資開發(fā)的“鴻安公寓”，被評(píng)為“東方杯”優(yōu)質(zhì)工程2001年在浦東張楊路開發(fā)的“生安花苑”連續(xù)獲得上海市優(yōu)質(zhì)工程“白玉蘭”獎(jiǎng)、上海市優(yōu)質(zhì)建筑工程“浦江杯”獎(jiǎng)、浦東新區(qū)建筑業(yè)協(xié)會(huì)的“東方杯”優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)示意：工程樣板（品）管理制度2006年，為追求零缺陷的工程質(zhì)量，使工程質(zhì)量管理成為上海愛家品牌強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)，“工程樣板（品）管理制度”開始在集團(tuán)內(nèi)部推行開來(lái)。該制度通過(guò)完善和推進(jìn)業(yè)務(wù)流程，在工程施工等各個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制，形成良好的業(yè)務(wù)運(yùn)作體系，使產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量得以提升。上海愛家集團(tuán)在工程質(zhì)量管理方面堅(jiān)持了較為嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并形但集團(tuán)尚未建立內(nèi)部質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)體系，項(xiàng)目質(zhì)量管理過(guò)多依賴工程技術(shù)人員個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)監(jiān)理公司職責(zé)保障圖紙審查管理細(xì)則設(shè)備材料驗(yàn)收制度甲方項(xiàng)目質(zhì)量管理要點(diǎn)日常質(zhì)量管理細(xì)則100％細(xì)部檢查與整改品質(zhì)設(shè)計(jì)和管理要點(diǎn)技術(shù)方案先行制度樣板制度質(zhì)量事故處理細(xì)則質(zhì)量通病管理細(xì)則施工單位質(zhì)量保證體系示意：某房地產(chǎn)公司質(zhì)量管理文件但集團(tuán)尚未建立內(nèi)部質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)體系，項(xiàng)目質(zhì)量管理過(guò)多依賴工程同時(shí)，季度檢查后的質(zhì)量整改并沒(méi)有產(chǎn)生預(yù)期的效果外墻貼面：窗套口縱向面磚出現(xiàn)不趕模數(shù)，造成切割磚問(wèn)題，其切口不垂直，影響立面效果；整改措施：局部需返工處理，切割磚邊口需垂直

人防地下車庫(kù)出風(fēng)口：鋼筋綁扎反口，不在同一標(biāo)高，偏差50mm左右；智能化衛(wèi)生間窗磁線明敷，而且在窗上自行開洞，會(huì)造成滲水；整改措施：在窗過(guò)梁上開槽；外墻貼面：窗套口縱向面磚出現(xiàn)不趕模數(shù)，造成切割磚問(wèn)題，其切口不垂直，影響立面效果；整改措施：局部需返工處理，切割磚邊口需垂直；人防地下車庫(kù)出風(fēng)口：鋼筋綁扎反口，不在同一標(biāo)高，偏差50mm左右；智能化衛(wèi)生間窗磁線明敷，而且在窗上自行開洞，會(huì)造成滲水；整改措施：在窗過(guò)梁上開槽尚未整改尚未整改整改不徹底，仍存在局部被損壞的問(wèn)題D項(xiàng)目公司2006年第三季度內(nèi)部工作檢查復(fù)查報(bào)告D項(xiàng)目公司2006年第四季度內(nèi)部工作檢查復(fù)查報(bào)告同時(shí)，季度檢查后的質(zhì)量整改并沒(méi)有產(chǎn)生預(yù)期的效果外墻貼面：窗在進(jìn)度控制方面，上海愛家集團(tuán)開發(fā)的重要房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度滯后現(xiàn)象非常普遍子公司名稱２００６年制定的計(jì)劃進(jìn)度實(shí)際情況天津公司I標(biāo)段原計(jì)劃2007.2.2竣工實(shí)際可能于2007年8月竣工，施工延誤II標(biāo)段原計(jì)劃于2007.1.2竣工實(shí)際可能于2007年７月竣工，施工延誤武漢公司4#、5#公建、會(huì)所竣工時(shí)間計(jì)劃定于9月下旬完成實(shí)際11月18日才正式完工一期小區(qū)總體竣工驗(yàn)收原定07年4月無(wú)法完成原計(jì)劃，延遲至少二個(gè)月樣板房裝修工程計(jì)劃06年5月完成嚴(yán)重滯后，實(shí)際06年10月才完成營(yíng)銷中心工程計(jì)劃06年7月完成實(shí)際06年12月份才完工對(duì)外開放來(lái)源：上海愛家項(xiàng)目工作總結(jié)和季度檢查報(bào)告在進(jìn)度控制方面，上海愛家集團(tuán)開發(fā)的重要房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度滯后現(xiàn)象在工程進(jìn)度管理的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)，上海愛家的主要問(wèn)題是沒(méi)有規(guī)范地實(shí)施，或是難以落實(shí)責(zé)任進(jìn)度計(jì)劃編制進(jìn)度計(jì)劃優(yōu)化進(jìn)度跟蹤管理進(jìn)度統(tǒng)計(jì)和分析具體內(nèi)容編制施工總進(jìn)度計(jì)劃；按時(shí)間或分部分項(xiàng)工程細(xì)分的進(jìn)度計(jì)劃。資源計(jì)劃優(yōu)化；工期成本優(yōu)化；資源、成本、時(shí)間的綜合優(yōu)化。記錄完成情況；對(duì)所有相關(guān)文件進(jìn)行存檔處理；匯總有價(jià)值信息；整理簽字文檔，及時(shí)發(fā)現(xiàn)無(wú)責(zé)任人文檔。對(duì)施工過(guò)程中的進(jìn)度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；對(duì)進(jìn)度的偏差進(jìn)行分析；提出改進(jìn)措施；追蹤改進(jìn)結(jié)果。上海愛家主要問(wèn)題上海愛家沒(méi)有為全部項(xiàng)目編制完整的細(xì)分進(jìn)度計(jì)劃；沒(méi)有根據(jù)工期內(nèi)的變化情況對(duì)細(xì)份計(jì)劃進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整對(duì)進(jìn)度的優(yōu)化基本上沒(méi)有；無(wú)法形成有指導(dǎo)意義的綜合優(yōu)化方案沒(méi)有落實(shí)責(zé)任人制管理，誰(shuí)都負(fù)責(zé)，誰(shuí)都負(fù)不了責(zé)沒(méi)有形成規(guī)范的要求和具體制度；很難對(duì)進(jìn)度的優(yōu)化產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響在工程進(jìn)度管理的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)，上海愛家的主要問(wèn)題是沒(méi)有規(guī)范集團(tuán)還沒(méi)有一套嚴(yán)格的項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃管理體系，在制定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃時(shí)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)周期缺乏科學(xué)的預(yù)測(cè)和把握產(chǎn)品定位計(jì)劃方案設(shè)計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目前期開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目主要工程節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收時(shí)間項(xiàng)目交付使用預(yù)計(jì)時(shí)間項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃項(xiàng)目銷售計(jì)劃項(xiàng)目交付使用計(jì)劃項(xiàng)目資金計(jì)劃……項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)年度銷售計(jì)劃年度工程計(jì)劃年度管理計(jì)劃年度資金計(jì)劃……年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃集團(tuán)還沒(méi)有一套嚴(yán)格的項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃管理體系，在制定項(xiàng)目開發(fā)同時(shí)，工程管理人員能力不足、責(zé)任心不足，工程進(jìn)度監(jiān)控不力，不能及時(shí)對(duì)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)延遲采取有效措施信息來(lái)源：管理調(diào)查問(wèn)卷（有效樣本：75人管理人員）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)控示意圖您認(rèn)為集團(tuán)在工程管理環(huán)節(jié)的主要問(wèn)題是同時(shí)，工程管理人員能力不足、責(zé)任心不足，工程進(jìn)度監(jiān)控不力，不在工程管理的職權(quán)上，集團(tuán)總部與項(xiàng)目公司缺乏合理的劃分施工圖審核工程進(jìn)度計(jì)劃工程質(zhì)量管理工程簽證管理工程驗(yàn)收集團(tuán)公司工程管理部項(xiàng)目公司工程部√√√√項(xiàng)目公司不負(fù)責(zé)施工圖審核，導(dǎo)致項(xiàng)目公司工程人員對(duì)施工圖紙不熟悉，影響了現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理。√√簽證無(wú)論金額大小都要上報(bào)集團(tuán)，影響了現(xiàn)場(chǎng)管理的效率。√√產(chǎn)生的結(jié)果√在工程管理的職權(quán)上，集團(tuán)總部與項(xiàng)目公司缺乏合理的劃分施工圖審第一階段工作概述戰(zhàn)略管理診斷業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)診斷投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理成本管理招標(biāo)采購(gòu)營(yíng)銷管理物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理管控體系和組織架構(gòu)診斷人力資源管理和企業(yè)文化診斷管理診斷總結(jié)及管理提升建議目錄第一階段工作概述目錄上海愛家集團(tuán)在成本管理方面主要存在以下三個(gè)問(wèn)題

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段缺乏科學(xué)、有效的成本概算，無(wú)法在設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)2

3缺乏對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行有效的管理

1在項(xiàng)目投資環(huán)節(jié)缺乏科學(xué)的成本估算，沒(méi)有建立科學(xué)的成本標(biāo)準(zhǔn)上海愛家集團(tuán)在成本管理方面主要存在以下三個(gè)問(wèn)題在規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)成本管理貫穿整個(gè)開發(fā)過(guò)程，上海愛家的成本管理沒(méi)有形成系統(tǒng)，在最主要環(huán)節(jié)都存在一些明顯的漏洞越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)有重要影響價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大小主價(jià)值鏈決策拿地階段市場(chǎng)研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)階段市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量成本銷售服務(wù)階段品牌傳播銷售組織物業(yè)管理決策拿地階段市場(chǎng)研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)階段市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量成本銷售服務(wù)階段品牌傳播銷售管理物業(yè)管理房地產(chǎn)成本管理貫穿整個(gè)開發(fā)過(guò)程，上海愛家的成本管理沒(méi)有形成系上海愛家集團(tuán)的成本管理缺乏一個(gè)科學(xué)的成本管理體系，成本控制還主要停留在成本核算初級(jí)階段新項(xiàng)目發(fā)展謹(jǐn)慎

估算規(guī)劃設(shè)計(jì)亦步亦趨

概算合約分判

與招標(biāo)事前

定價(jià)數(shù)據(jù)分析與存儲(chǔ)科學(xué)的工作重心施工動(dòng)態(tài)

反饋合同

結(jié)算及時(shí)

結(jié)算上海愛家的工作重心上海愛家集團(tuán)的成本管理缺乏一個(gè)科學(xué)的成本管理體系，成本控制還第一，在項(xiàng)目投資環(huán)節(jié)缺乏科學(xué)的成本估算，沒(méi)有建立科學(xué)的成本標(biāo)準(zhǔn)信息來(lái)源：管理調(diào)查問(wèn)卷（有效樣本34名：集團(tuán)和項(xiàng)目公司中高層管理人員）您覺得集團(tuán)成本管理的主要問(wèn)題是第一，在項(xiàng)目投資環(huán)節(jié)缺乏科學(xué)的成本估算，沒(méi)有建立科學(xué)的成本標(biāo)第二，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段缺乏科學(xué)、有效的成本概算，無(wú)法在設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)向建筑設(shè)計(jì)院提交建造成本費(fèi)用控制具體目標(biāo)，要求建筑院嚴(yán)格實(shí)行限額設(shè)計(jì)組織審查設(shè)計(jì)院不同設(shè)計(jì)階段出具的初步設(shè)計(jì)概算、擴(kuò)大設(shè)計(jì)概算以及最終施工圖預(yù)算的經(jīng)濟(jì)合理性，使設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求由粗到細(xì)、由淺入深，反復(fù)審查修正，最終確定工程成本費(fèi)用目標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)完成的工作內(nèi)容

項(xiàng)目預(yù)算不能向設(shè)計(jì)院提供嚴(yán)格的成本控制具體目標(biāo)方案，對(duì)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)難以起到有效的限額指導(dǎo)作用，不利于在工程前期有效控制成本預(yù)算現(xiàn)在做施工圖預(yù)算時(shí)，缺乏和有關(guān)部門共同配合，對(duì)建筑設(shè)計(jì)的規(guī)范性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行有效平衡主要問(wèn)題描述第二，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段缺乏科學(xué)、有效的成本概算，無(wú)法在設(shè)計(jì)階段最后，缺乏對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行有效的管理，成本管理人員更多扮演了“成本計(jì)算器”角色全面掌握工程實(shí)況，跟蹤落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃，實(shí)施工程動(dòng)態(tài)成本核算分析成本差異和尋找成本差異產(chǎn)生的原因?qū)煽爻杀?、變?dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效控制建立完善的工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等相關(guān)部門的職權(quán)分工，確保簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生分期進(jìn)行中期工程結(jié)算應(yīng)當(dāng)完成的工作內(nèi)容缺乏細(xì)致的成本費(fèi)用目標(biāo)體系，預(yù)算對(duì)成本的指導(dǎo)作用滯后，不能起到事前控制的作用數(shù)據(jù)采集信息傳遞不及時(shí)，成本反映不及時(shí)，難以做到動(dòng)態(tài)的成本控制預(yù)算部門不能有效分析工程實(shí)施過(guò)程中可能發(fā)生的偏差，不能為決策層在該階段提供信息參考不能定期的做動(dòng)態(tài)成本實(shí)際值和目標(biāo)值的比較分析，難以找到偏差的原因和嚴(yán)重程度主要問(wèn)題描述最后，缺乏對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行有效的管理，成本管理第一階段工作概述戰(zhàn)略管理診斷業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)診斷投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理成本管理招標(biāo)采購(gòu)營(yíng)銷管理物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理管控體系和組織架構(gòu)診斷人力資源管理和企業(yè)文化診斷管理診斷總結(jié)及管理提升建議目錄第一階段工作概述目錄上海愛家集團(tuán)在招標(biāo)與采購(gòu)管理方面主要存在以下四個(gè)問(wèn)題

部門間溝通不暢，導(dǎo)致招標(biāo)工作的延誤2

34尚未建立起戰(zhàn)略采購(gòu)管理體系對(duì)供應(yīng)商的后評(píng)估工作開展不力

1招標(biāo)項(xiàng)目方案的確認(rèn)缺乏主要責(zé)任部門，審核時(shí)間過(guò)長(zhǎng)上海愛家集團(tuán)在招標(biāo)與采購(gòu)管理方面主要存在以下四個(gè)問(wèn)題部門上海愛家集團(tuán)招標(biāo)采購(gòu)延誤現(xiàn)象嚴(yán)重，在一定程度影響工程進(jìn)度順利推進(jìn)子公司名稱舉例天津公司2006年度計(jì)劃中招標(biāo)采購(gòu)項(xiàng)目基本計(jì)劃安排4～6月，根據(jù)目前實(shí)際情況來(lái)看，基本整個(gè)實(shí)際招標(biāo)采購(gòu)與原計(jì)劃延遲半年武漢公司2006年年度計(jì)劃中，原預(yù)定分包單位進(jìn)場(chǎng)時(shí)間與實(shí)際招標(biāo)采購(gòu)工作的進(jìn)度延誤非常嚴(yán)重，延誤半年上海愛家集團(tuán)招標(biāo)采購(gòu)延誤現(xiàn)象嚴(yán)重，在一定程度影響工程進(jìn)度順利招標(biāo)延誤的原因，首先是招標(biāo)項(xiàng)目方案的確認(rèn)缺乏主要責(zé)任部門，審核時(shí)間過(guò)長(zhǎng)對(duì)于招標(biāo)方案的落實(shí)沒(méi)有一個(gè)主責(zé)牽頭部門，造成較多招標(biāo)采購(gòu)項(xiàng)目存在沒(méi)有方案進(jìn)行招標(biāo)，有了方案沒(méi)人確認(rèn)等情況招標(biāo)項(xiàng)目方案審核確認(rèn)時(shí)間長(zhǎng)，有些項(xiàng)目方案確認(rèn)之后在定標(biāo)過(guò)程中再改方案，造成招標(biāo)又要重新開始信息來(lái)源：上海愛家集團(tuán)員工訪談?wù)袠?biāo)延誤的原因，首先是招標(biāo)項(xiàng)目方案的確認(rèn)缺乏主要責(zé)任部門，審