房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理分析析一、萬萬科成成本管管理的的實踐踐二、房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本核算算三、房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本信息息化管管理四、房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的幾幾個觀觀點主要要內(nèi)內(nèi)容容一、萬萬科成成本管管理的的實踐踐南京南昌深圳北京天津長春沈陽武漢成都上海佛山萬科企業(yè)股份有限公司簡介1984年成立立于深深圳，，1991年開展展房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)；；1988年公開開發(fā)行行股票票，1990年深交交所上上市在全國15個城市市開發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)；；以住宅宅開發(fā)發(fā)為主主；累計竣竣工600萬平米米；目前年年開發(fā)發(fā)量150萬平米米目前總總資產(chǎn)產(chǎn)：110億元人人民幣幣目前凈凈資產(chǎn)產(chǎn)：45億元人人民幣幣廣州中山鞍山大連1、成本本管理理的重重要性性企業(yè)競競爭策策略：：——成本領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)策策略——產(chǎn)品差差異化化策略略——重點集集中策策略成本管管理的的目的的不僅僅在于于降低低成本本，更更重要要的是是為了了建立立和保保持企企業(yè)的的長期期競爭爭優(yōu)勢勢。企業(yè)必必須探探求提提高（（或不不損壞壞）其其競爭爭地位位的成成本降降低途途徑。。例：Dell；沃爾爾瑪；；格蘭蘭仕Sony；Panasonic；2、成本本的基基本認(rèn)認(rèn)識成本是是企業(yè)業(yè)在產(chǎn)產(chǎn)品生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營過過程中中，為為取得得收入入而發(fā)發(fā)生的的需要要補(bǔ)償償和可可以控控制的的各種種耗費費。A、成本本是生生產(chǎn)過過程中中所有有發(fā)生生的各各種耗耗費之之和；；B、成本本是經(jīng)經(jīng)營過過程中中所有有經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益益流出出的迭迭加。。成本的的定義義建造成成本：：指項目目的建建筑安安裝成成本。。包括括：開開發(fā)前前期準(zhǔn)準(zhǔn)備費費、主主體建建筑工工程費費、主主體安安裝工工程費費、社社區(qū)管管網(wǎng)工工程費費、園園林環(huán)環(huán)境費費、配配套設(shè)設(shè)施費費6大項。。開發(fā)成成本：：指項目目的制制造成成本。。開發(fā)發(fā)成本本=土地獲獲得價價款+建造成成本+開發(fā)間間接費費完全成成本：：完全成成本=開發(fā)成成本+期間費費用。。完全全成本本中不不包含含營業(yè)業(yè)稅金金。項目成成本：：在未特特別說說明時時，一一般指指項目目的“開發(fā)成成本”。幾個基基本成成本概概念3、房地地產(chǎn)成成本的的特性性成本構(gòu)構(gòu)成的的復(fù)雜雜性；；（由由項目目特性性決定定）成本計計算的的多次次性；；（估估算、、預(yù)算算、結(jié)結(jié)算））成本個個性較較強(qiáng)，，不同同項目目的成成本差差異性性明顯顯；房地產(chǎn)產(chǎn)成本本投入入的巨巨額性性；成本核核算的的難度度較大大；成本發(fā)發(fā)生的的長期期性，，資金金成本本是影影響成成本高高低的重要要因素素；房地產(chǎn)產(chǎn)使用用壽命命周期期長，，質(zhì)量量維護(hù)護(hù)、物物業(yè)管管理等售后后成本本是成成本控控制不不容忽忽視的的重要要內(nèi)容容。4、房地地產(chǎn)成成本管管理的的常見見問題題無效成成本時時常發(fā)發(fā)生；；設(shè)計變變更引引發(fā)成成本大大量增增加；；存在超超合同同付款款；結(jié)算成成本不不準(zhǔn)確確；結(jié)算后后成本本的發(fā)發(fā)生；；質(zhì)量不不足成成本和和質(zhì)量量過剩剩成本本同時時存在在。企業(yè)成成本管管理方方法的的發(fā)展展責(zé)任成成本法法成本管管理的的方向向責(zé)任成成本管管理目標(biāo)成成本管管理作業(yè)過過程管管理成本管管理軟軟件公司總總經(jīng)理理層控制系系統(tǒng)信息系系統(tǒng)組織系系統(tǒng)萬科成成本管管理模模式基基本構(gòu)構(gòu)架：：領(lǐng)導(dǎo)機(jī)機(jī)構(gòu)管理工工具管理制制度成本、、工程程文件件責(zé)任成成本體體系通過確確定責(zé)責(zé)任主主體和和評價價部門門，通通過技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)的的目標(biāo)標(biāo)設(shè)定定、執(zhí)執(zhí)行和和考核核，來來保證證整體體成本本的合合理性性和先先進(jìn)性性。責(zé)任成成本管管理體體系要要素：：（1）責(zé)任任范圍圍；（（2）責(zé)任任人（3）評價價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；（（4）評價價人責(zé)任成成本體體系建建立目目的：：令全員員實施施自覺覺的成成本管管理行行為責(zé)任成成本管管理項目經(jīng)經(jīng)理部部：工程進(jìn)進(jìn)度、、質(zhì)量量；工程管管理部部：供應(yīng)商商管理理與技技術(shù)方方案；；規(guī)劃設(shè)設(shè)計部部：設(shè)計圖圖紙合理的的架構(gòu)構(gòu)分工工——責(zé)任成成本前前提成本管管理部部：工作性性質(zhì)：：財權(quán)權(quán)的控控制活活動多多過業(yè)業(yè)務(wù)活活動；；制造成成本范范疇而而非建建安成成本；；組織型型成本本管理理而非非審價價算帳帳型主要內(nèi)內(nèi)容（（1）——要素概概括主要內(nèi)內(nèi)容（（2）——反饋指指標(biāo)實施要要點總經(jīng)理理成本部部配合部部門主體部部門責(zé)任成成本考考核報報告責(zé)任成成本管管理辦辦法成本階階段性性目標(biāo)標(biāo)《責(zé)任成成本管管理辦辦法》牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實現(xiàn)制定定期考考核公布管理原原則：體現(xiàn)目目標(biāo)成成本的的先進(jìn)進(jìn)性目標(biāo)成成本的的嚴(yán)肅肅性(納入績績效考考核)目標(biāo)成成本：：目標(biāo)成成本是是企業(yè)業(yè)預(yù)先先確定定的、、在一一定時時期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)過努力所所要實現(xiàn)的成成本目標(biāo)；是是項目成本的控制線。。動態(tài)成本：是項目實施過過程中各個時時期體現(xiàn)的預(yù)預(yù)期成本結(jié)果?；靖拍睿汗芾砉ぞ撸簞討B(tài)成本反映映系統(tǒng)平臺成本指標(biāo)數(shù)據(jù)據(jù)庫目標(biāo)成本管理理實施過程新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計施工圖設(shè)計施工組織與材料采購竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測算算一目標(biāo)成本測算算二目標(biāo)成成本動態(tài)成本結(jié)算成本分析析目標(biāo)成本形成成動態(tài)成本控制制作業(yè)過程管理理項目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管管理總目標(biāo)是通過對房地地產(chǎn)各個作業(yè)業(yè)過程進(jìn)行成成本控制，實實現(xiàn)降低成本本的目的。房地產(chǎn)成本作作業(yè)過程：3.1新項目發(fā)展成成本控制控制要點：穩(wěn)健性合理確定估算算基礎(chǔ)，合理理預(yù)計工程量量和工程綜合單價。。控制原則：準(zhǔn)確、客觀、、全面、謹(jǐn)慎慎預(yù)測新項目目成本。需求文件：《新項目發(fā)展可可行性評審體體系》3.2設(shè)計成本控制制控制要點：合理的產(chǎn)品技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)設(shè)計周期、設(shè)設(shè)計質(zhì)量。控制原則：經(jīng)濟(jì)合理性最最大。需求文件：《規(guī)劃設(shè)計工作作流程與評審審制度》3.2設(shè)計成本控制制70%的成本由設(shè)計計階段確定建筑專業(yè)：準(zhǔn)準(zhǔn)確的定位、、合理的經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)設(shè)計人員的經(jīng)經(jīng)濟(jì)意識、合合理的安全系系數(shù)設(shè)備專業(yè)：材材料設(shè)備的性性價比、兼顧顧長期使用成成本3.2設(shè)計階段的主主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)容積率建筑占地面積積單方鋼筯含量量單方砼含量窗地比建筑周長面積積比……3.3招標(biāo)成本控制制控制要點：獲取競爭性低低價成本盡量采用工程程量清單方式式集中采購控制原則：全面招標(biāo)原則則合理低價中標(biāo)標(biāo)原則透明公正原則則需求文件：《工程及材料招招標(biāo)管理辦法法》3.3.1費率招標(biāo)的弊弊端總價不確定，，對于項目最最終成本沒有有清晰的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；結(jié)算核對工程程量時易發(fā)生生糾紛，核對對時間冗長；；變更簽證的單單價未確定，，施工方以難難度高、時間間緊為由要求求提高單價；；匆忙開工、審審圖不細(xì)導(dǎo)致致施工過程變變更多，增加加成本；對于不合理的的技術(shù)指標(biāo)（（如鋼筯含量量、砼含量））不能及時發(fā)發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后后已沒有整改改的可能；對成本人員的的個人水平依依賴性較大。。3.3.2工程量清單招招標(biāo)的優(yōu)點總價和單價兩兩方面的充分分競爭；降低職業(yè)風(fēng)險險，對成本人員員的個人水平平的依賴性降降低；提高工作效率率，尤其是能大大大縮短結(jié)算算核對時間；；便于成本數(shù)據(jù)據(jù)積累，建立立成本數(shù)據(jù)庫庫：工程總價準(zhǔn)確確，可提高進(jìn)進(jìn)度款的支付付比例，發(fā)揮揮資金優(yōu)勢有更合理的時時間辦開工手手續(xù)；發(fā)現(xiàn)設(shè)設(shè)計失誤，減減少變更及時評估出造造價咨詢公司司的工作質(zhì)量量3.4簽約成本控制制控制要點：合同談判合同審批控制原則：合法性原則、、合同書原則則、事前簽訂訂原則、招標(biāo)原原則、利益明明晰原則需求文件：《工程合同管理理辦法》3.4.1合同的主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)條款合同造價：總價合同、單單價合同、費費率合同付款進(jìn)度：按月付款、按按形象進(jìn)度付付款總包管理配合合費：2%采購保管費：：1.5～3%(其中采購70%、保管30%）保修金：3～5%材料供應(yīng)方式式：甲供、甲控乙乙供、乙供變更與簽證：：按合同單價、、按定額下浮浮竣工驗收與結(jié)結(jié)算：結(jié)算方法、核核對時間要求求等……3.5施工成本控制制控制要點：變更與簽證的的控制工程質(zhì)量的控控制工期控制控制原則：權(quán)力限制原則則、時間限制制原則多級審核原則則、完工確認(rèn)認(rèn)原則需求文件：《設(shè)計變更、現(xiàn)現(xiàn)場簽證管理理辦法》3.6結(jié)算成本控制制控制要點：嚴(yán)格審核結(jié)算算工程量合理確定結(jié)算算單價控制原則：廉潔奉公原則則、多級審核核原則準(zhǔn)確高效原則則、可復(fù)查性性原則需求文件：《工程預(yù)結(jié)算管管理辦法》3.7銷售承諾及物物業(yè)管理成本本控制控制要點：銷售承諾（銷銷售合同、廣廣告、售樓書書）物業(yè)管理虧損損控制原則：獨立、健康運運營，不產(chǎn)生生經(jīng)營負(fù)擔(dān)。。需求文件：《銷售管理制度度》《物業(yè)管理制度度》三、房地產(chǎn)成成本核算概念：成本核算是根根據(jù)產(chǎn)品成本本計算對象，，采用適當(dāng)?shù)牡某杀居嬎惴椒椒?，按?guī)定定的成本項目目，匯集和分分配生產(chǎn)費用用，從而計算算出產(chǎn)品的實實際總成本和和實際單位成成本。成本核算既是是對產(chǎn)品的實實際生產(chǎn)耗費費進(jìn)行如實反反映的過程，，也是對生產(chǎn)產(chǎn)費用實際支支出的控制過過程。1、成本核算的的概念、任務(wù)務(wù)、原則和步步驟任務(wù)：建立和完善成成本核算基礎(chǔ)礎(chǔ)工作，合理理確定成本計計算對象，正正確歸集和分分配開發(fā)成本本及費用，及及時、準(zhǔn)確、、完整地提供供成本核算資資料，以便及及時發(fā)現(xiàn)成本本管理中存在在的問題，尋尋求降低成本本的途徑。原則：實際成本原則則配比原則權(quán)責(zé)發(fā)生制原原則步驟：第一步：確定定成本核算對對象；第二步：設(shè)置置成本核算科科目，核算和和歸集成本費費用；第三步：在各各成本核算對對象之間分?jǐn)倲偝杀举M用；；第四步：計算算產(chǎn)品單位成成本，進(jìn)行成成本結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)成本核核算對象的確確定原則：應(yīng)滿足成本計計算的需要；；便于成本費費用的歸集；；利于成本的的及時結(jié)算；；適應(yīng)成本監(jiān)監(jiān)控的要求。。平均銷售價格格不同的產(chǎn)品品，如住宅和和商業(yè)；產(chǎn)品差異性大大，成本不同同的產(chǎn)品，如如別墅和多層層住宅。2、成本核算對對象的確定和和計算方法成本計算方法法：成本計算方法法是計算各種種產(chǎn)品總成本本和單位成本本的方法，包包括：——品種法——分批法——分步法根據(jù)房地產(chǎn)成成本核算對象象的特點，房房地產(chǎn)成本計計算采取分批批法?？偝杀竞蛦挝晃怀杀荆撼杀居嬎愕哪磕康氖亲罱K確確定可售產(chǎn)品品的總成本和和單位成本；；成本核算主要要是確定可售售面積的單位位成本；按建筑面積計計算的單位成成本可應(yīng)用于于產(chǎn)品成本的的對比分析。。房地產(chǎn)開發(fā)成成本項目一般般分為：土地地成本、前期期工程費、基基礎(chǔ)設(shè)施費、、配套設(shè)施費費、建筑安裝裝工程費、開開發(fā)間接費六六類。萬科根據(jù)自身身的特點，將將成本項目分分為八類。3、成本核算科科目的設(shè)置土地成本開發(fā)前期準(zhǔn)備備費主體建筑工程程費主體安裝工程程費園區(qū)管網(wǎng)工程程費園林環(huán)境建設(shè)設(shè)費配套設(shè)施費開發(fā)間接費主體造價園區(qū)造價樓面地價費用及資金成成本萬科的成本科科目設(shè)置：成本科目設(shè)置置按受益原則，，在成本對象象之間分配成成本費用；房地產(chǎn)成本分分配的方法：：——按土地面積分分?jǐn)偂唇ㄖ娣e分分?jǐn)偂纯墒勖娣e分分?jǐn)傋罱K按可售面面積確定各產(chǎn)產(chǎn)品的單位成成本。成本費用的分分配成本結(jié)算成本結(jié)算應(yīng)盡盡量按實際成成本結(jié)算；如結(jié)算成本低低于實際成本本、將虛增本本期利潤，產(chǎn)產(chǎn)生遺留問題題，實際成本本的來源由成成本部提供。。開發(fā)成本（銷銷售成本）計計算：三、房地產(chǎn)成成本信息化管管理1、成本信息的的意義信息是企業(yè)科科學(xué)管理、有有效決策的依依據(jù)；信息是現(xiàn)代企企業(yè)的重要資資源，是成本本控制的基基礎(chǔ)；企業(yè)成本經(jīng)營營控制的過程程實質(zhì)是信息息過程，信信息是現(xiàn)代代成本控制的的基礎(chǔ)；信息處理包括括：信息的收收集、反饋、、加工整理、、分析、傳遞遞、存儲和利利用。2、成本信息管管理的基本原原則成本信息的真真實性：原始始資料的真實實，信息的處處理、加工和和傳遞過程保保持真實；成本信息的及及時性：及時時整理、及時時加工、及時時處理和傳遞遞；成本信信息的的完整整性：：信息息內(nèi)容容完整整，不不漏項項、漏漏填、、漏列列，不不完整整的信信息可可能導(dǎo)導(dǎo)致決決策作作出錯錯誤的的判斷斷。萬科成成本管管理軟軟件——目標(biāo)成成本管管理A-housing網(wǎng)站——招投標(biāo)標(biāo)管理理萬科成成本數(shù)數(shù)據(jù)庫庫——成本數(shù)數(shù)據(jù)管管理3、目前前萬科科的成成本信信息管管理、萬科科成本本管理理軟件件——是萬科科集團(tuán)團(tuán)成本本管理理的主主要數(shù)數(shù)據(jù)平平臺，，是成成本管管理的的重要要信息息工具具。

實現(xiàn)全項目成本的動態(tài)核算；

進(jìn)行目標(biāo)成本、預(yù)算及合同管理；

為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供有效的數(shù)據(jù)支持。

做資金管理，成本與財務(wù)之間協(xié)調(diào)高效；

加快信息流通，提高工作效率；

集團(tuán)內(nèi)成本數(shù)據(jù)資源共享，項目間成本實時可比；成本管理軟件的作用：成本管管理軟軟件系系統(tǒng)模模塊結(jié)結(jié)構(gòu)圖圖：

目標(biāo)成本

動態(tài)成本估算管理預(yù)算管理各產(chǎn)品目標(biāo)成本合同管理合同執(zhí)行非合同性成本資金計劃待發(fā)生成本各產(chǎn)品動態(tài)成本各產(chǎn)品目標(biāo)與動態(tài)成本對比分?jǐn)偨涌诠芾頂?shù)據(jù)庫導(dǎo)入/導(dǎo)出引出EXCEL等數(shù)據(jù)格式非合同性成本引入付款引入生成付款憑證分?jǐn)偪刂普{(diào)整系統(tǒng)管理財務(wù)拆分自動對帳簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本項目動動態(tài)成成本的的構(gòu)成成動態(tài)成成本=合同性性成本本+非合同同性成成本+待發(fā)生生成本本各產(chǎn)品品類型型動態(tài)態(tài)成本本的形形成項目動動態(tài)成成本合同性性成本本非合同同性成成本各類產(chǎn)產(chǎn)品動動態(tài)成成本拆分指定分分?jǐn)傄脘浫敕謹(jǐn)偣剑海焊鳟a(chǎn)產(chǎn)品的的動態(tài)態(tài)成本本=∑∑已發(fā)生生指定定分?jǐn)倲?∑∑待發(fā)生生指定定分?jǐn)倲?（本科科目總總成本本-∑已發(fā)生生指定定分?jǐn)倲?∑待發(fā)生生指定定分?jǐn)倲偅帘壤l(fā)生生成本本指定分分?jǐn)傉{(diào)整7個子功功能模模塊38個明細(xì)細(xì)功能能模塊塊軟件演演示成本管管理軟軟件功功能演演示、A-housing網(wǎng)站：：采購商商發(fā)布布招標(biāo)標(biāo)預(yù)告告供應(yīng)商商產(chǎn)品品展示示發(fā)布招招標(biāo)書書投標(biāo)書書的編編制合同的的撰寫寫數(shù)據(jù)倉倉庫供應(yīng)商商管理理——是萬科科集團(tuán)團(tuán)的采采購平平臺，，是招招投標(biāo)標(biāo)工作作重要要的管理理工具具。發(fā)布招招標(biāo)預(yù)預(yù)告，，為供供應(yīng)商商提供供更多多的投投標(biāo)機(jī)機(jī)會，，使采采購商商對供供應(yīng)商商有更更多的的選擇擇余地地，市市場競競爭充充分。。供應(yīng)商商可以以隨時時展示示產(chǎn)品品，錄錄入產(chǎn)產(chǎn)品的的詳細(xì)細(xì)信息息，使使采購購商能能及時時了解解市場場產(chǎn)品品情況況。供應(yīng)商商在網(wǎng)網(wǎng)上直直接編編制招招標(biāo)書書，并并可上上傳附附件，，設(shè)定定審核核程序序，審審核通通過后后將直直接網(wǎng)網(wǎng)上發(fā)發(fā)標(biāo)。。供應(yīng)商商在網(wǎng)網(wǎng)上直直接按按設(shè)定定表格格編制制投標(biāo)標(biāo)書，，并可可上傳傳報價價等附附件。。定標(biāo)后后，供供應(yīng)商商在網(wǎng)網(wǎng)上按按合同同向?qū)?dǎo)生成成合同同，并并上傳傳報價價清單單。數(shù)據(jù)倉倉庫，，供應(yīng)應(yīng)商進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品信信息查查詢及及合同同信息息查詢詢。供應(yīng)商商管理理，由由供應(yīng)應(yīng)商對對其進(jìn)進(jìn)行資資格審審核（（合格格、不不合格格、集集團(tuán)不不合格格），，可以以查詢詢各供供應(yīng)商商發(fā)布布的產(chǎn)產(chǎn)品及及歷史史交易易記錄錄。、成本本數(shù)據(jù)據(jù)庫系系統(tǒng)：：成本指指標(biāo)數(shù)數(shù)據(jù)項目成成本數(shù)數(shù)據(jù)材料設(shè)設(shè)備數(shù)數(shù)據(jù)——是萬科科集團(tuán)團(tuán)的成成本數(shù)數(shù)據(jù)平平臺，，是新新項目目估算算和結(jié)結(jié)算分分析的的重要要參考考依據(jù)據(jù)。分為規(guī)規(guī)劃指指標(biāo)、、建筑筑指標(biāo)標(biāo)和結(jié)結(jié)構(gòu)指指標(biāo)，，可以以對不不同項項目