龍湖運(yùn)營(yíng)管理體系解讀與借鑒一、龍湖高效運(yùn)營(yíng)管理的內(nèi)涵與模式

房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)（財(cái)務(wù)、客戶、運(yùn)營(yíng)、能力等目標(biāo)）運(yùn)營(yíng)管理

人+錢+土地帶來(lái)的疑問(wèn)運(yùn)營(yíng)管理管什么？誰(shuí)來(lái)管？如何選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式？……

運(yùn)營(yíng)管理就是在一定資源條件下，“為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種管理手段”1.運(yùn)營(yíng)管理理念龍湖觀點(diǎn)：計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)

運(yùn)營(yíng)管理管理范疇管理措施管理目標(biāo)項(xiàng)目投資決策及收益跟蹤參與投資決策，實(shí)施全過(guò)程項(xiàng)目收益跟蹤科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目收益控制項(xiàng)目成果管理各階段的成果管理+項(xiàng)目后評(píng)估成果降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)度計(jì)劃管理項(xiàng)目計(jì)劃的管理協(xié)調(diào)提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率運(yùn)營(yíng)決策會(huì)議管理會(huì)議管理（項(xiàng)目例會(huì)、評(píng)審會(huì)、運(yùn)營(yíng)例會(huì)等）提高決策效率目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤與分析成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)即時(shí)控制資金、預(yù)算管理預(yù)算的編制及滾動(dòng)控制防范資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率設(shè)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)預(yù)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)2.龍湖建立運(yùn)營(yíng)管理體系的目的、原則及考慮因素規(guī)范、統(tǒng)一規(guī)范、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和流程，并IT化，提高運(yùn)營(yíng)效率、避免不同項(xiàng)目間運(yùn)營(yíng)質(zhì)量大起大落共享、規(guī)模資源共享、發(fā)揮集團(tuán)規(guī)模效應(yīng)公開、透明運(yùn)營(yíng)信息公開、透明，降低風(fēng)險(xiǎn)、支持決策復(fù)制、快速幫助新公司、新項(xiàng)目快速實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)營(yíng)，支持多區(qū)域、多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

匹配原則——在不同的內(nèi)外部環(huán)境下，根據(jù)企業(yè)自身的戰(zhàn)略定位和實(shí)際能力水平，選擇匹配的運(yùn)營(yíng)管控模式，該模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，并具有相對(duì)穩(wěn)定性和發(fā)展性。扁平化原則

——最大限度縮短管理路徑，考慮業(yè)務(wù)流程的簡(jiǎn)單、高效和順暢，提高管理績(jī)效。提高運(yùn)營(yíng)效率原則

——考慮了房地產(chǎn)行業(yè)的效益和風(fēng)險(xiǎn)把控的特點(diǎn)，架構(gòu)設(shè)置盡量專業(yè)化和清晰化，集團(tuán)和城市公司之間采用分層授權(quán)方式，減少權(quán)責(zé)重疊，縮短決策周期，提高整體運(yùn)作效率。運(yùn)營(yíng)管控模式選擇的考慮因素3.龍湖不同階段的運(yùn)營(yíng)管控模式的發(fā)展及特點(diǎn)企業(yè)生存（單項(xiàng)目—龍湖南苑）階段的運(yùn)營(yíng)模式單項(xiàng)目管理階段常存在問(wèn)題：老板不滿意，員工很無(wú)奈核心員工跳槽，項(xiàng)目階段性陷入不利老板的意志與職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)之間的尷尬。。。。。。單一城市（重慶）多項(xiàng)目領(lǐng)先發(fā)展的運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)點(diǎn)：總經(jīng)理直接控制部門職責(zé)基本劃分清晰缺點(diǎn)：部門間的搭接界面可能模糊管線之間的交流少單一城市多項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)存在的問(wèn)題：大事小事都要總經(jīng)理決策部門之間容易出現(xiàn)推諉。。。。。。雙城市（重慶、成都）同步發(fā)展的運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)點(diǎn)：能控制資源向客戶負(fù)責(zé)缺點(diǎn)：成本低效項(xiàng)目間缺乏知識(shí)信息交流

雙城市多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)存在的問(wèn)題：

管不過(guò)來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)越大越忙

錯(cuò)誤繼續(xù)犯，感覺不會(huì)出問(wèn)題的地方老出問(wèn)題

多變，計(jì)劃不如變化快

不知道的事情越來(lái)越多。。。。。?？鐓^(qū)域多項(xiàng)目布局—矩陣式運(yùn)營(yíng)多城市多目管理階段常存在的問(wèn)題：

異地項(xiàng)目不好管異地項(xiàng)目水土不服，突發(fā)事件多管理效率低，決策效率低

感覺能人太少管理成本急劇增長(zhǎng)。。。。。。優(yōu)點(diǎn)：有效利用資源職能專業(yè)知識(shí)可供所有項(xiàng)目使用促進(jìn)學(xué)習(xí)、交流知識(shí)溝通良好注重客戶缺點(diǎn)：雙層匯報(bào)關(guān)系需要平衡權(quán)力二、龍湖高效運(yùn)營(yíng)配合體系之

關(guān)鍵業(yè)績(jī)及階段性成果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般流程及特點(diǎn)項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu)結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報(bào)建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、基礎(chǔ)提前開工報(bào)建

辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計(jì)配合銷售配合

項(xiàng)目開發(fā)流程特點(diǎn)：三多（多專業(yè)、多階段、多關(guān)鍵活動(dòng)）特點(diǎn)：周期：項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間較長(zhǎng)繁雜性：內(nèi)外部接口多方式：并行、交叉運(yùn)作多對(duì)象：以人為主，變數(shù)多結(jié)果：一次性，遺憾多龍湖榜樣——標(biāo)桿企業(yè)高效運(yùn)營(yíng)配合評(píng)價(jià)指標(biāo)中國(guó)標(biāo)桿房企綜合運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)一覽表.ppt1.龍湖各部門的關(guān)鍵管控節(jié)點(diǎn)（1）龍湖集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目的管控節(jié)點(diǎn)分析

開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管理辦法.doc（2）房地產(chǎn)投資階段節(jié)點(diǎn)管控

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\各部門節(jié)點(diǎn)\投資節(jié)點(diǎn).ppt

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\各部門節(jié)點(diǎn)\報(bào)建節(jié)點(diǎn).ppt（3）房地產(chǎn)建筑策劃和設(shè)計(jì)階段的節(jié)點(diǎn)管控

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\各部門節(jié)點(diǎn)\設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn).ppt（4）施工階段的節(jié)點(diǎn)管控

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\各部門節(jié)點(diǎn)\工程建設(shè)階段節(jié)點(diǎn).ppt（5）造價(jià)采購(gòu)節(jié)點(diǎn)管控

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\各部門節(jié)點(diǎn)\造價(jià)采購(gòu)節(jié)點(diǎn).ppt

（6）銷售階段關(guān)鍵控制點(diǎn)

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\各部門節(jié)點(diǎn)\銷售階段節(jié)點(diǎn).ppt

（7）商運(yùn)、物業(yè)關(guān)鍵控制點(diǎn)

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\各部門節(jié)點(diǎn)\商運(yùn)、物業(yè)節(jié)點(diǎn).ppt（3）龍湖關(guān)鍵業(yè)績(jī)（KPI）考核分析案例：

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\講義2012\2010年龍湖地區(qū)公司各部門運(yùn)營(yíng)績(jī)效考核指標(biāo).xls

龍湖某地區(qū)公司考核表.doc2.不同管線的階段性成果與考核(KPI值)階段性成果管理的意義：階段性成果管理流程案例分析——項(xiàng)目啟動(dòng)階段

1.濟(jì)南大學(xué)城項(xiàng)目投資建議書-2011.ppt

2.景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書模板（2010版）.doc

階段性成果案例3.地區(qū)公司如何對(duì)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)指標(biāo)考核A.根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的完成情況采用評(píng)分制考核（季度或月度）B.根據(jù)公司管線制度或會(huì)議紀(jì)要的完成率進(jìn)行考核□根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的完成情況采用評(píng)分制考核的方法序號(hào)類別分值扣分原則1A類節(jié)點(diǎn)：規(guī)劃方案通過(guò)審批、開工、銷售開放、銷售開盤、竣工備案、開始交付3一旦延誤，扣3分2B類節(jié)點(diǎn)：直接影響下個(gè)專業(yè)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)2延誤≤7d，扣1分30d≥延誤>7d，扣2分延誤>30d，扣3分3C類節(jié)點(diǎn)：除A、B類之外的其它節(jié)點(diǎn)1-3一旦延誤，扣1-3分龍湖某地區(qū)公司2012年1-2月某公司開發(fā)計(jì)劃考核.xls分析□

根據(jù)管線制度或會(huì)議紀(jì)要的完成率進(jìn)行考核案例：開發(fā)制度考核分析

工程建設(shè)管理制度.docx

三、龍湖高效運(yùn)營(yíng)配合體系之計(jì)劃管理三個(gè)典型集團(tuán)化企業(yè)的管控模式1.龍湖的運(yùn)營(yíng)管控架構(gòu)龍湖集團(tuán)管控模式—戰(zhàn)略管控型運(yùn)營(yíng)決策（PMO)PMO組織結(jié)構(gòu)案例：龍湖、恒大運(yùn)營(yíng)組織架構(gòu)對(duì)比

龍湖組織架構(gòu)分析.ppt

恒大組織架構(gòu)及運(yùn)營(yíng)管理模式公司運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的常見現(xiàn)象2.龍湖計(jì)劃管理平臺(tái)體系

在所有的績(jī)效指標(biāo)中，“進(jìn)度”是最基本的指標(biāo)之一，也被認(rèn)為是最重要、管理難度最大的指標(biāo)之一進(jìn)度時(shí)間，是影響管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用高低的一個(gè)決定因素。

進(jìn)度時(shí)間，是影響項(xiàng)目IRR的重要因素之一，而IRR是作為項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)（根據(jù)對(duì)某項(xiàng)目的分析，在地價(jià)占開發(fā)成本30-45%時(shí)，項(xiàng)目開盤時(shí)間提前1個(gè)月，項(xiàng)目的IRR水平將提高0.7-1%左右）計(jì)劃管理的根本是什么？

——計(jì)劃管理的根本不是制訂計(jì)劃本身，而是為了實(shí)現(xiàn)有效管理龍湖計(jì)劃體系層級(jí)和分解龍湖集團(tuán)層面管控的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制流程計(jì)劃反饋及調(diào)整流程圖龍湖計(jì)劃編制與調(diào)整表龍湖計(jì)劃組織管理圖3.龍湖各個(gè)部門運(yùn)營(yíng)績(jī)效的設(shè)定、跟蹤和評(píng)估行政人事部：

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\各部門運(yùn)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)設(shè)立\人力資源部.xls投資部：

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\各部門運(yùn)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)設(shè)立\前期發(fā)展投資部.xls設(shè)計(jì)部：

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\各部門運(yùn)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)設(shè)立\設(shè)計(jì)部.xls工程部：

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\各部門運(yùn)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)設(shè)立\工程部.xls營(yíng)銷部：

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\各部門運(yùn)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)設(shè)立\營(yíng)銷部.xls成本部：

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\各部門運(yùn)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)設(shè)立\成本部.xls客戶服務(wù)部：

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\各部門運(yùn)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)設(shè)立\客戶服務(wù)部.xls計(jì)劃管理部：

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\各部門運(yùn)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)設(shè)立\營(yíng)運(yùn)部門.xls造價(jià)采購(gòu)部：

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\各部門運(yùn)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)設(shè)立\造價(jià)采購(gòu)部.xls□一般有哪些計(jì)劃？工程計(jì)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃投資計(jì)劃營(yíng)銷計(jì)劃招標(biāo)計(jì)劃開盤專項(xiàng)計(jì)劃入住工作專項(xiàng)計(jì)劃樣板間裝修專項(xiàng)計(jì)劃展示區(qū)專項(xiàng)專項(xiàng)計(jì)劃竣工驗(yàn)收專項(xiàng)計(jì)劃。。。。。。。4.龍湖各部門如何編制計(jì)劃各部門編制計(jì)劃的前提

如果把地產(chǎn)全程開發(fā)某個(gè)項(xiàng)目比喻成一支軍隊(duì)快速打贏一場(chǎng)局部戰(zhàn)役。各部門與這支軍隊(duì)的大致對(duì)應(yīng)關(guān)系如下:

案例：龍湖如何編制土地儲(chǔ)備計(jì)劃

某年發(fā)展部土地儲(chǔ)備思路.xls

2010—2014年龍湖戰(zhàn)略和投資策略.doc

案例：龍湖工程整體計(jì)劃的編制

未引用資料\龍湖工程運(yùn)營(yíng)計(jì)劃編制.ppt案例：龍湖設(shè)計(jì)部計(jì)劃編制

未引用資料\設(shè)計(jì)部二級(jí)計(jì)劃案例：龍湖營(yíng)銷部計(jì)劃

未引用資料\銷售計(jì)劃□編制項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃應(yīng)注意的幾個(gè)要點(diǎn)要滿足項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的要求不要漏項(xiàng)如果需要，責(zé)任盡量落實(shí)到具體的人4.用專業(yè)的劃分來(lái)確定計(jì)劃結(jié)構(gòu)較好5.計(jì)劃一定要充分項(xiàng)目考慮實(shí)際情況

公司各部門配合統(tǒng)籌：

案例：

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\標(biāo)桿房企內(nèi)部配合文件\各部門之間的配合

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\標(biāo)桿房企內(nèi)部配合文件\針對(duì)某個(gè)節(jié)點(diǎn)或流程的多部門配合界面5.龍湖各職能部門統(tǒng)籌配合如：某個(gè)部門與其他部門關(guān)系定位與分析研發(fā)部對(duì)發(fā)展部的支持根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)，確定地塊適合的產(chǎn)品形態(tài)及可能的產(chǎn)品組合確定項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)的思路推薦合適的項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)單位審核項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)的成果向設(shè)計(jì)單位反饋預(yù)案設(shè)計(jì)的調(diào)整意見提出分期建議營(yíng)銷部對(duì)發(fā)展部的支持根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)情況，明確目標(biāo)客戶，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，提出市場(chǎng)能夠接受的產(chǎn)品形態(tài)提出項(xiàng)目獨(dú)特的營(yíng)銷亮點(diǎn)完成市調(diào)分析報(bào)告確定項(xiàng)目分期原則確定項(xiàng)目切入點(diǎn)和推盤進(jìn)度確定項(xiàng)目銷售及價(jià)格策略方法——2個(gè)字“跟蹤”，4個(gè)字“反復(fù)跟蹤”由計(jì)劃管理部門根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的重要程度來(lái)預(yù)警

重要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：開工、開盤、竣工備案、入住，滯后時(shí)間達(dá)到30天的需要提前3個(gè)月以上向總經(jīng)理預(yù)警，并提出糾偏措施重要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：開工、開盤、竣工備案、入住，滯后時(shí)間達(dá)到15天的需要提前1個(gè)半月以上向總經(jīng)理預(yù)警，并提出糾偏措施其它關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)一般滯后超過(guò)15天時(shí)分情況分別進(jìn)行預(yù)警6.龍湖運(yùn)營(yíng)的監(jiān)控與預(yù)警

常用跟蹤方式采用公司、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)月報(bào)的方式采用工作聯(lián)系單的方式采用OA系統(tǒng)的預(yù)警與監(jiān)控采用項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的主動(dòng)協(xié)調(diào)采用考核評(píng)估的方式進(jìn)行跟蹤7.運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理難點(diǎn)及對(duì)策

A.如何降低相關(guān)管理匹配體系的影響？——計(jì)劃管理組織要清晰，計(jì)劃管理部門/崗位的職責(zé)要明確，人員要到位運(yùn)營(yíng)管理

負(fù)責(zé)組織集團(tuán)層面的營(yíng)運(yùn)類會(huì)議的召開，并向參會(huì)人員報(bào)告項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行情況；

針對(duì)集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程情況和特點(diǎn)，整合（集團(tuán)、城市公司）資源支持和協(xié)調(diào)，推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、任務(wù)的完成；

負(fù)責(zé)組織對(duì)集團(tuán)公司所屬項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合檢查，并督促檢查問(wèn)題的落實(shí)；

建立運(yùn)營(yíng)報(bào)告體系，定期撰寫集團(tuán)公司的運(yùn)營(yíng)報(bào)告并有針對(duì)性地發(fā)布（運(yùn)營(yíng)狀況、運(yùn)營(yíng)問(wèn)題、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、面臨機(jī)會(huì)及重大事項(xiàng)的處理情況等內(nèi)容）；建立并完善運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，發(fā)現(xiàn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提出應(yīng)對(duì)方案及措施，供集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)參考決策；負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目后評(píng)估，收集匯總項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告；負(fù)責(zé)階段成果的管理；計(jì)劃管理

負(fù)責(zé)根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略組織編制集團(tuán)三年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，審核下屬公司的三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；負(fù)責(zé)組織匯編集團(tuán)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，并對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控、檢查和考核；負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目總體計(jì)劃的編制；負(fù)責(zé)檢查、協(xié)調(diào)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃的執(zhí)行和考核；負(fù)責(zé)審核下屬公司的項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃及計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)變更；負(fù)責(zé)集團(tuán)各部門及下屬公司月度、年度計(jì)劃執(zhí)行情況的監(jiān)控、檢查和運(yùn)營(yíng)協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)對(duì)集團(tuán)各部門及下屬公司月度、年度計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)度狀況的考核，參與集團(tuán)績(jī)效考評(píng)會(huì)；

如何降低匹配體系的影響？

權(quán)責(zé)要清晰，建立清晰的權(quán)責(zé)體系，明確誰(shuí)負(fù)責(zé)

未引用資料\龍湖權(quán)責(zé)B.如何評(píng)價(jià)計(jì)劃執(zhí)行，如何進(jìn)行責(zé)任界定?技術(shù)上

明確并細(xì)化項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)

管理上

事前溝通：計(jì)劃確定前的溝通要做好，要明確各自的責(zé)任主題及責(zé)任人

事中協(xié)調(diào)：要及時(shí)對(duì)計(jì)劃推進(jìn)過(guò)程中所遇到的問(wèn)題進(jìn)行反饋及協(xié)調(diào)

結(jié)果評(píng)估：基于責(zé)任范圍內(nèi)的時(shí)間達(dá)成和質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，以時(shí)間達(dá)成為主。調(diào)整原則：

入住時(shí)間節(jié)點(diǎn)一旦確定，不能調(diào)；其余項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)不能隨意調(diào)；

唯一計(jì)劃基準(zhǔn)原則，在調(diào)整未得到批準(zhǔn)以前，老的基準(zhǔn)計(jì)劃繼續(xù)有效。C.計(jì)劃是否可以調(diào)整，如何調(diào)整？調(diào)整審批：——按類、按級(jí)審批計(jì)劃類型調(diào)整時(shí)點(diǎn)審批人一級(jí)計(jì)劃（項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃）半年調(diào)整運(yùn)營(yíng)部門審核，總裁審批二級(jí)計(jì)劃（項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃）按季調(diào)整運(yùn)營(yíng)部門負(fù)責(zé)人審批，報(bào)送總裁三級(jí)計(jì)劃（專項(xiàng)計(jì)劃）按月調(diào)整項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批，報(bào)送運(yùn)營(yíng)部門項(xiàng)目全程運(yùn)營(yíng)管控計(jì)劃節(jié)點(diǎn).xls四、龍湖高效運(yùn)營(yíng)配合體系之會(huì)議管理

1.流暢運(yùn)營(yíng)體系的保障—會(huì)議管理（1）會(huì)議管理的目的公司的決策主要通過(guò)會(huì)議決策，會(huì)議效率的高低決定了決策效率的高低分層決策，解放總經(jīng)理規(guī)范會(huì)議管理，少開沒效率的會(huì)

中國(guó)式會(huì)議的特點(diǎn).doc會(huì)議原則1.提倡開短會(huì)，所有會(huì)議原則上不超過(guò)1小時(shí)（一般不超過(guò)30分鐘）2.提倡所有與會(huì)者均發(fā)言3.提倡發(fā)言時(shí)間要節(jié)制4.提倡各抒己見，勇于爭(zhēng)論5.會(huì)議簡(jiǎn)短化，老板以身作則。2.會(huì)議體系組成與分析（1）會(huì)議分類

如：PMO會(huì)議、階段性成果審查會(huì)、項(xiàng)目周例會(huì)、半年度總結(jié)會(huì)等案例分析：龍湖某項(xiàng)目PMO啟動(dòng)會(huì)議運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系「公司會(huì)議管理體系」運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系

PMO預(yù)案決策會(huì)PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段成果審查會(huì)PMO關(guān)鍵決策會(huì)半年年度總結(jié)會(huì)PMO月度運(yùn)營(yíng)會(huì)項(xiàng)目周例會(huì)拿地前取得土地后15日內(nèi)項(xiàng)目階段成果審查根據(jù)需要6月15日或12月15日每月前3個(gè)工作日每周五與經(jīng)濟(jì)分析會(huì)合并2個(gè)重要的運(yùn)營(yíng)決策會(huì)2個(gè)重要的運(yùn)營(yíng)管理會(huì)龍湖運(yùn)營(yíng)管理建立和運(yùn)作重點(diǎn)在項(xiàng)目進(jìn)行的前期案例：講義2012\龍湖項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)案例.ppt（3）非運(yùn)營(yíng)類會(huì)議體系分析

分為：辦公例會(huì)、季度綜合指標(biāo)回顧會(huì)、跨部門會(huì)、高層座談會(huì)、半年及年度總結(jié)會(huì)等）辦公周例會(huì)季度綜合指標(biāo)回顧會(huì)跨部門研討會(huì)高層座談會(huì)半年年度總結(jié)會(huì)年度總結(jié)會(huì)每周一每季結(jié)束后15日內(nèi)根據(jù)需要每季或不定期半年年度（4）不同標(biāo)桿企業(yè)如何進(jìn)行保障運(yùn)營(yíng)決策？

案例：

運(yùn)營(yíng)決策龍湖、恒大對(duì)比:

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\恒大失職問(wèn)責(zé)辦法.doc

E:\運(yùn)營(yíng)管理講義2013\龍湖開好會(huì)的學(xué)問(wèn).ppt

五、龍湖高效運(yùn)營(yíng)配合體系之成本管理

1.龍湖運(yùn)營(yíng)體系的重要保障—成本管理成本管理體系標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一全集團(tuán)口徑、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的費(fèi)項(xiàng)統(tǒng)一的合約體系統(tǒng)一的測(cè)算模板統(tǒng)一的合約規(guī)劃統(tǒng)一的審批流程。。。明確責(zé)任項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理項(xiàng)目總監(jiān)未引用資料\成本與合約\合約體系.xls未引用資料\成本與合約\合約規(guī)劃模板.xls施工階段—?jiǎng)討B(tài)成本跟蹤方法：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，設(shè)定目標(biāo)成本，對(duì)比修正。未引用資料\水晶酈城一期一組團(tuán)成本分析報(bào)告.ppt未引用資料\集團(tuán)成本管理2.龍湖成本控制三階段龍湖動(dòng)態(tài)成本控制三階段詳解.ppt設(shè)計(jì)階段對(duì)成本控制的意義未引用資料\成本與合約\成本回顧模板.xls（按合同口徑）某類物業(yè)某項(xiàng)成本的解剖：

案例：未引用資料