23/23第一章緒論(教學(xué)輔導(dǎo))一、教學(xué)提示物業(yè)治理是人們對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維護與治理的一種活動。這種活動的歷史淵源，從其物的對象性上講，能夠一直追溯到人類的遠古時代――人們對原始居所(巢或穴)的維護，翻開了物業(yè)治理史的第一頁。而物業(yè)治理之因此成為一種社會化、專業(yè)化的行業(yè)，則維系于現(xiàn)代化都市的形成和都市房地產(chǎn)業(yè)的進展。本章作為全書的緒論，闡述了物業(yè)治理的概念和起源，物業(yè)治理的內(nèi)涵、特點和內(nèi)容，以及物業(yè)治理在中國的進展及其現(xiàn)實意義。二、重點講解1、物業(yè)治理的差不多概念“物業(yè)”一詞原來是粵港方言對房地產(chǎn)的稱呼，它最早在香港使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。假如我們依照上述對“物”或“業(yè)”的解釋，我們對“物業(yè)”下一個確切的定義應(yīng)該是：物業(yè)是指人工形成、有使用價值和價值、有業(yè)主的建筑物與場地，包括為發(fā)揮其功能而配置的設(shè)施設(shè)備等。所謂“人工形成“，是指投入的勞動，能夠是活勞動，或者物化勞動；所謂“有使用價值和價值”，是指物業(yè)不僅能使用，還能夠進入市場流通?！拔飿I(yè)”的價格能夠隨著市場供需關(guān)系的變化有漲有落，關(guān)于沒有使用價值的廢墟，盡管土地有其價值，但關(guān)于地上物來講，不成其為“物業(yè)”；那個地點講的“業(yè)主”，是指房屋所有權(quán)人。他能夠是自然人，也能夠是法人(包括國有或集體所有)。而“建筑物”是指有頂、有墻、有內(nèi)部空間的實體，中國古代稱之為“六合”，現(xiàn)統(tǒng)稱為房屋。隨著社會和經(jīng)濟的進展，以及科學(xué)技術(shù)的進展，各學(xué)科劃分越來越細化?，F(xiàn)在，人們一般把構(gòu)筑物，例如橋梁、隧道、寺院、道路、碼頭、停機坪等，統(tǒng)稱之為物業(yè)。其理由是，它們的力學(xué)原理、建筑材料、施工工藝和手段、產(chǎn)權(quán)歸屬、使用價值和價值，以及使用中的維護與治理等差不多相同。那個地點所講的“功能”，是指物業(yè)在人類需求中的作用。例如住宅，能夠滿足人們擋風(fēng)避雨、連續(xù)子孫的生理需要；而學(xué)習(xí)、工作、生產(chǎn)、購物、娛樂、休閑、閱覽等活動場所，則能夠滿足人們社會的需要，“設(shè)施”是指一個物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場(庫)、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等；“設(shè)備”是指一幢或幾幢建筑物的業(yè)主或使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等，以及小區(qū)內(nèi)的水泵、消防泵、高低壓配電房等。從以上定義中能夠看出，“物業(yè)”要緊包括三個部分：1）、已建成并具有使用功能和價值的供居住或非居住的建筑物；2）、與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施；3）、相關(guān)的場地。物業(yè)治理的內(nèi)涵是保持房屋的完好，附屬設(shè)施設(shè)備的正常使用和相關(guān)場地的使用有序。然而，隨著社會和經(jīng)濟的進展，人們的生活水平不僅有了普遍提高，人們的生活質(zhì)量也有了明顯的改善。有房屋住和住的好是經(jīng)濟進展的具體體現(xiàn)。人們對物業(yè)治理的要求已不僅僅滿足于房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與治理，還希望物業(yè)公司能提供清潔、安全、方便、舒適的居住環(huán)境，這使得物業(yè)治理的外延不斷延伸。我國2003年9月1日實施的《物業(yè)治理條例》對物業(yè)治理下了如此明確的定義：“物業(yè)治理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)治理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維護、養(yǎng)護、治理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！?、物業(yè)治理權(quán)的由來在多元產(chǎn)權(quán)的物業(yè)中，依照“選舉產(chǎn)生”、“少數(shù)服從多數(shù)”的原則而推選出來的業(yè)主委員會，是業(yè)主大會的“執(zhí)行機構(gòu)”，體現(xiàn)了“權(quán)在業(yè)主”的法律關(guān)系，但在對物業(yè)的治理和維護活動的具體實施中，卻是作為托付人(業(yè)主委員會)的代理人的物業(yè)治理企業(yè)。物業(yè)治理企業(yè)不僅要管物，還要管使用該物的人，而使用人卻大多是業(yè)主。在民事關(guān)系中，托付人“雇人”，代理人“雇于人”。問題在于，在物業(yè)治理的實施過程中，“雇員”如何管起“雇主”來了？大概邏輯上不太通。那么，物業(yè)治理企業(yè)的“物業(yè)治理權(quán)”來源于哪里？其法律依據(jù)何在？首先，物業(yè)治理企業(yè)的治理權(quán)來源于“業(yè)主承諾”。所謂業(yè)主承諾，是指物業(yè)治理企業(yè)同意業(yè)主托付，簽定托付治理合同。這份以業(yè)主公約為依據(jù)，體現(xiàn)業(yè)主集體意志的托付合同，就物業(yè)治理企業(yè)承擔(dān)該項物業(yè)治理有關(guān)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系逐項作出明確規(guī)定。任何業(yè)主都必須同意公約和合同的約束，若有違反就得承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。我們稱之為“托付治理權(quán)”。其次，物業(yè)治理企業(yè)的物業(yè)治理權(quán)來源于“政府授予”。所謂“政府授予”，是指任何一個功能齊全的小區(qū)或大廈內(nèi)一般都包括了各種基礎(chǔ)性的設(shè)施設(shè)備，如供電、給排水、供熱、供氣、通迅、有線電視、綠化、環(huán)衛(wèi)、道路等。這些設(shè)施設(shè)備原本都屬于市政工程或壟斷經(jīng)營事業(yè)，是由政府設(shè)立或授權(quán)的專業(yè)部門來治理的。物業(yè)被分散出售后，其售出部分屬私人物品，但仍存在相當(dāng)數(shù)量的公共物品。這些原本該由政府專業(yè)部門治理的公共物品，由于物業(yè)治理企業(yè)的進入與存在而以分割管轄范圍的方式作了移交。我們稱之為“準(zhǔn)行政治理權(quán)”。3、物業(yè)治理的內(nèi)容按照《物業(yè)治理條例》的規(guī)定，“物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)”。合同約定的范圍，一般應(yīng)在“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、治理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序”之內(nèi)。因此，物業(yè)治理服務(wù)的內(nèi)容一般包括物的治理和人的治理兩個方面。1)物的治理所謂物的治理，是指對建筑物、基地及其附屬設(shè)施設(shè)備維護、改良、利用等所為的物業(yè)的治理。（1）.建筑物。區(qū)分所有建筑物分為專有和共用兩大部分。專有部分即指單個業(yè)主單元之內(nèi)的部分，屬私人所有，因此，共用部分應(yīng)是物業(yè)治理的要緊內(nèi)容。除此之外，專有部分相互間或?qū)Ｓ胁糠峙c共用部分間的墻壁、地板、天花板、柱等所謂境地壁，以及為維持建筑物的安全與外觀所必需的支柱、屋頂、外壁等建筑物差不多構(gòu)造部分，也應(yīng)視為共用部分，納入物業(yè)治理的內(nèi)容之中。(2）.基地?；匕ㄋ念悾阂皇橇Ⅲw重疊上去的專有部分下的基地；二是共用部分的基地；三是建筑物至市政道路的基地；四是其他基地。（3）.附屬設(shè)施設(shè)備。即指附屬于建筑物的一切設(shè)施設(shè)備，能夠包括建筑物的附屬物、附屬的建筑物、非屬專有部分建筑物的附屬物等，如供電系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)、煤氣管道、空調(diào)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等共用部分。2)人的治理所謂人的治理，是指對異產(chǎn)毗連（或稱為“區(qū)分所有”）產(chǎn)權(quán)人的相鄰生活關(guān)系所產(chǎn)生的社區(qū)治理，要緊包括對建筑物不當(dāng)毀損行為的治理，對建筑物不當(dāng)使用行為的治理以及對生活妨害行為的治理。注（1）.對建筑物不當(dāng)毀損行為的治理建筑物不當(dāng)毀損行為是指產(chǎn)權(quán)人在使用共用部分或改造專有部分時所產(chǎn)生的危及建筑物整體安全或阻礙整幢建筑物外觀的行為，如將陽臺或庭院擴充為室內(nèi)，擅自添設(shè)鐵窗、柵欄、改變建筑物外貌，或室內(nèi)裝修時隨意更改承重墻等阻礙建筑物安全結(jié)構(gòu)等行為。（2）.對建筑物不當(dāng)使用行為的治理對建筑物不當(dāng)使用行為是指在房屋使用過程中對建筑物有所阻礙的不當(dāng)使用行為，比如攜帶過長過重的東西乘坐電梯，在一些工業(yè)廠房，樓板上堆放過重的成品或半成品，等等……這些行為將會對建筑物造成損害；另一方面是指房屋性質(zhì)的改變，如住宅改變?yōu)槲鑿d、餐廳、小型加工廠等。此種對建筑物的不當(dāng)使用，不只帶來噪音、振動，降低居住生活品質(zhì)，甚至于使居家安全蒙上陰影。注(3）.對生活阻礙行為的治理所謂對生活阻礙的行為，是一指一幢異產(chǎn)毗連的建筑物內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人，由于生活適應(yīng)，愛好等不同，因此在建筑物使用上產(chǎn)生一些阻礙他人生活、生產(chǎn)或工作的行為。例如，大聲喧嘩、飼養(yǎng)寵物、不合時宜的大聲播放音樂，任意堆放垃圾、物品或高空拋物等等，這些行為或多或少的阻礙了他人，常常會阻礙鄰里關(guān)系，理應(yīng)在物業(yè)治理的內(nèi)容之中。4、物業(yè)治理市場的定義所謂物業(yè)治理市場，是指“物業(yè)治理服務(wù)”作為一種“商品”進行交換的市場。但所交換的對象——物業(yè)治理服務(wù)，是一種專門的商品，即無形的勞務(wù)。它不同于房地產(chǎn)交易市場上交換的有形商品——以房屋和土地作為物質(zhì)載體的各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。物業(yè)治理市場作為房地產(chǎn)市場體系中一個子市場，是介于勞務(wù)市場與房地產(chǎn)市場的一個邊緣性市場。同其他市場一樣，物業(yè)治理市場也由三個方面構(gòu)成：1)市場客體。物業(yè)治理的市場客體是“物業(yè)治理服務(wù)”，這種被用來在市場上進行交換的服務(wù)是一種無形的勞務(wù)輸出。物業(yè)治理服務(wù)是一個動態(tài)的過程，具體體現(xiàn)在房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與治理，公共秩序的維護，環(huán)境的清掃與保持，綠化的養(yǎng)護與治理，代理經(jīng)租以及應(yīng)業(yè)主和使用人的要求提供的各種服務(wù)。與其他交換對象不同的是：有形產(chǎn)品質(zhì)量的評價在前，而物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量評價則在后。也確實是講，只有物業(yè)治理服務(wù)在提供過程中或者后，才能對其服務(wù)質(zhì)量進行評估。而這種評價因人的期望和心理感受不同而不同。2）市場主體。物業(yè)治理的市場主體相對較為復(fù)雜。除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外（前期物業(yè)治理），還包括房屋出售后各個小業(yè)主（通常以“業(yè)主大會”作為一個整體），以及房屋出租后的各承租人（包括自然人和法人）。除此之外，物業(yè)治理經(jīng)營者除了經(jīng)注冊有其資質(zhì)的物業(yè)治理企業(yè)外，還包括提供各專項服務(wù)的專業(yè)公司，如電梯保養(yǎng)公司，各種設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護公司，綠化公司、保潔公司、安保公司等。而協(xié)調(diào)主體除了房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)治理協(xié)會外，還包括供水、供電、供氣、供熱、通迅、有線電視、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃等部門和單位。3)市場環(huán)境。物業(yè)治理的市場環(huán)境是由許多相關(guān)的制度安排——各類法律法規(guī)以及具有法律效力的合同和契約構(gòu)成的。除了房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)和政策（尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度）、各種相關(guān)的專門性法律（如民法、經(jīng)濟合同法）和差不多的社會經(jīng)濟制度（包括憲法和市場經(jīng)濟體制）外，還包括了一系列有關(guān)物業(yè)治理的法規(guī)和市場。我國《物業(yè)治理條例》進一步明確了物業(yè)治理的七項差不多制度，即業(yè)主大會制度、業(yè)主公約制度、物業(yè)治理招投標(biāo)制度、物業(yè)治理承接驗收制度、物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)治理制度、物業(yè)治理專業(yè)人員職業(yè)資格制度和住房專項維修資金制度等，作為物業(yè)治理市場環(huán)境的一個組成部分，得到了明確和完善。5、物業(yè)治理“托付－代理”關(guān)系1)物業(yè)治理“托付－代理”的含義隨著科學(xué)技術(shù)的進步，建筑物不斷向立體化高空方向進展，由此而使建筑物的利用面積增大，建筑物內(nèi)人口密度增加，使得生活在同一棟建筑物內(nèi)的房屋所有權(quán)人唇齒相依，禍福與共。由于生活適應(yīng)不盡相同，人們對環(huán)境的質(zhì)量要求不盡一致，導(dǎo)致了在物業(yè)使用、維修養(yǎng)護方面的意見不一；更由于建筑物本身高科技含量的增加，對物業(yè)治理的專業(yè)也提出了越來越高的要求。這一些都使得業(yè)主們開始查找代理人進行自己沒有能力或者不愿進行的物業(yè)治理活動。物業(yè)治理的托付—代理關(guān)系也由此而產(chǎn)生。所謂“托付”，是指受托人以托付人的名義和費用為托付人辦理托付事務(wù)，托付人支付約定酬勞（或不付酬勞）的活動。托付關(guān)系之因此能夠成立，是因為受托人能夠解決托付人在生產(chǎn)、生活中不能自己解決或自己處理不行的事務(wù)。例如，對缺乏物業(yè)治理知識的人，能夠托付物業(yè)治理公司辦理有關(guān)物業(yè)治理事務(wù)；缺乏法律知識的人，能夠托付律師或熟悉法律的人辦理有關(guān)法律事務(wù)等。所謂“代理”，是代表他人從事某項活動。依照我國《民法通則》第63條的規(guī)定，代理是“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為”。在物業(yè)治理實踐中，“權(quán)在業(yè)主”的原則是不能動搖的，因此在物業(yè)治理的托付—代理關(guān)系中，是通過合約關(guān)系來體現(xiàn)的。2)左右物業(yè)服務(wù)效果的因素在物業(yè)治理“托付－代理”鏈中，左右其服務(wù)效果的至少有四個關(guān)鍵點:（1）產(chǎn)權(quán)利益。在托付一代理關(guān)系中，對代理人進行監(jiān)督或激勵的原動力來自初始托付人對產(chǎn)權(quán)利益的追求，包括對效用或利益的追求。在物業(yè)治理中，多元產(chǎn)權(quán)會構(gòu)成一個托付人的利益共同體。一般講，利益共同體的成員越多，規(guī)模越大，每個托付人分享的份額就越小，其“搭便車”（讓不人去爭取利益而自己坐享其成）的傾向就越嚴(yán)峻。因此，托付人監(jiān)督積極性下降，從而導(dǎo)致代理人工作努力水平的下降。(2）監(jiān)督距離。在初始托付人（眾多小業(yè)主）和最終代理人（物業(yè)治理公司的職員）之間，存在著若干中間層。而每個中間層，又必定同時具有（前一個托付人的）代理人與（后一個代理人的）托付人的雙重身份。由于托付人與代理人目標(biāo)的差異，以致于初始托付人的監(jiān)督積極性，每通過一個中間層就會有一次“縮水”。監(jiān)督距離越長（中間層越多），“縮水”量越大。大的縮水量，意味著小的監(jiān)督力度，意味著更低的治理效率和更高的代理成本。(3）激勵手段。物業(yè)治理的正面激勵，最大的難點在于不可能形成單一的量化指標(biāo)。因此，通常采納的是多元、定性指標(biāo)，其完成狀況只能通過評議來考核。而評議過程中，由于觀點的分歧（眾講不一），可能導(dǎo)致正面效用遞減。物業(yè)治理負面激勵的手段之一是替代威脅——解雇并更換代理人（炒物業(yè)治理公司的魷魚）。只是，一旦動真格，又會出現(xiàn)一個更優(yōu)代替者的查找與談判成本問題。盡管還有其他負面激勵手段，但其選擇的空間都特不有限。（4）行為能力。就托付方而言，最要緊的問題是如何樣把眾多小業(yè)主的意見匯總成一個聲音，并要能把話講到點子上。因此，對業(yè)主委員會成員的能力要求之高是顯而易見的。作為業(yè)主委員會的成員，既要忠于職守，還要精明干練。除此之外，還得有辦事的時刻。對這些委員的激勵，要緊是信任、尊重并給予相應(yīng)的權(quán)力。就代理方而言，假如要維護全體業(yè)主的生活和工作秩序，就必須有權(quán)制止越軌者。但他們與商品代銷能夠抵制、懲戒偷盜不同，物業(yè)治理的約束對象往往是業(yè)主，而業(yè)主的組合則是托付者，這對代理者來講特不難。因此，自律性的業(yè)主合約、業(yè)主對物業(yè)治理工作的支持和配合，以及相應(yīng)的法律法規(guī)保證，就顯得十分必要。由此而知，物業(yè)治理市場的健康進展，在托付－代理的關(guān)系鏈中，每一個中間層差不多上一個不可忽略的因素。假如那個關(guān)系鏈中有一個環(huán)節(jié)出了問題，都可能導(dǎo)致物業(yè)治理市場中供方與需方關(guān)系出現(xiàn)問題。6、物業(yè)治理市場的進展趨勢以后物業(yè)治理市場的進展將會在三個方面有明顯變化，即物業(yè)公司品牌化、從業(yè)人員職業(yè)化、服務(wù)模式多元化。物業(yè)公司品牌化物業(yè)治理品牌企業(yè)，不是靠行業(yè)協(xié)會或政府機關(guān)評比出來的，而是靠自己做出來，社會公眾和消費者（業(yè)主）能夠認(rèn)可的。品牌物業(yè)治理應(yīng)該是一種標(biāo)識，那個標(biāo)識提供了與其他物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品差異的特征；品牌物業(yè)治理應(yīng)該是一種能力，這種能力體現(xiàn)在它提供的服務(wù)效果能得到消費者的認(rèn)可；品牌物業(yè)治理應(yīng)該表現(xiàn)出一種誠信，這種誠信是它與消費者之間一種長期穩(wěn)定的交易關(guān)系、情感關(guān)系和利益關(guān)系。2）從業(yè)人員職業(yè)化2003年國務(wù)院頒布的《物業(yè)治理條例》首次建立了物業(yè)治理從業(yè)人員職業(yè)資格制度?！稐l例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)治理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書?！蔽飿I(yè)治理市場以后的進展趨勢，從業(yè)人員將越來越趨向于職業(yè)化。3）服務(wù)模式多元化目前，我國物業(yè)治理的模式、類型、風(fēng)格較為單調(diào)，除房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)治理公司仍存在有原來治理模式的痕跡外，大部分物業(yè)公司采取的是港式的“總管式”治理。這種治理模式在香港取得了專門大的成功，但它并不一定適用于中國大陸的所有地區(qū)。以后的物業(yè)治理市場，應(yīng)該是一個能提供不同模式、不同風(fēng)格、不同類型、不同層次物業(yè)治理服務(wù)的市場，以便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主們，能夠在那個市場上購買到最合適的，但不一定是最貴的“物業(yè)治理服務(wù)”。三、難點解釋1、如何理解物業(yè)治理服務(wù)的必要性?首先，我們看到，在一個小區(qū)或一幢樓宇內(nèi)，公共道路、綠地、公共走廊、電梯、供排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等，對這些共有、共用物品，或稱之為的“準(zhǔn)公共物品”，假如沒有統(tǒng)一的治理，就會誘發(fā)大量的“搭便車”行為——爭相享用而不承擔(dān)責(zé)任，以致因過分“擁擠”而加速損壞，最終會使大伙兒都得不到應(yīng)有的享用。對此類“物品”實施的統(tǒng)一治理，正是“物業(yè)治理”的要緊功用。其次，房屋作為不動產(chǎn)，具有空間的固定性、使用的耐久性、個體的差異性和價值的高額性，因此，物業(yè)治理服務(wù)專業(yè)性、持續(xù)性和可靠性的特征，也決定了物業(yè)治理服務(wù)的必要性。1）專業(yè)性物業(yè)治理并非人們想象的那么簡單，并不僅僅是掃掃地、看看大門而已。不要講建筑物本身的結(jié)構(gòu)方面的復(fù)雜性，僅那些保證人們正常生活方面的給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等，就決定了物業(yè)治理非專業(yè)人士莫屬。例如，供水系統(tǒng)的管路、水泵、水箱、水池、水表需要經(jīng)常進行維護與定期檢修；物業(yè)治理維修人員要保持消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵能夠正常運行；建筑物內(nèi)的煤氣管道系統(tǒng)的儀表、閥門和接頭，必須符合安全要求；電梯需要執(zhí)行周保、月保、季保、年保的維修保養(yǎng)規(guī)則，否則，電梯不僅難以保證正常運行，并可能埋下安全隱患；……所有這一切，都對物業(yè)治理的專業(yè)性水平提出了更高的要求。2）持續(xù)性房屋從竣工交付使用一直到破損不可恢復(fù)，以致廢棄，整個使用過程確實是物業(yè)的使用年限。在物業(yè)整個使用過程中，要全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和操縱其破損，盡可能地延長物業(yè)的使用年限，就必須加強對房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)治理，經(jīng)常地、及時地對其進行維修養(yǎng)護。3）可靠性物業(yè)作為一種耐用品，其消費與投資并存的特征是絕大多數(shù)耐用品所不具備的。其他耐用品或是純粹的消費或者是純粹的投資。而房屋的那個特征由于來源于它的物質(zhì)形態(tài)不易滅失而且供給彈性低，因此有保值、增值的特征。另一方面，我們看到，世界各國為維修房屋，每年都要花費大量的資金，維修工程在建筑行業(yè)中占重要的地位。西歐、日本等發(fā)達的資本主義國家，房屋維修治理的費用（第二次投資）是新建房屋（第一次投資）的數(shù)倍。我國規(guī)定都市每年房屋的自然淘汰率一般為2%，假如能夠維修保養(yǎng)的房屋，淘汰率降低到1%的話，就可節(jié)約一筆客觀的資金。從那個角度看，物業(yè)治理服務(wù)的可靠性，體現(xiàn)了確保物業(yè)正常、合理的使用。2、如何理解物業(yè)治理權(quán)的由來?首先，物業(yè)治理企業(yè)的治理權(quán)來源于“業(yè)主承諾”。所謂業(yè)主承諾，是指物業(yè)治理企業(yè)同意業(yè)主托付，簽定托付治理合同。這份以業(yè)主公約為依據(jù)，體現(xiàn)業(yè)主集體意志的托付合同，就物業(yè)治理企業(yè)承擔(dān)該項物業(yè)治理有關(guān)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系逐項作出明確規(guī)定。任何業(yè)主都必須同意公約和合同的約束，若有違反就得承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。從那個角度講，此類承諾類似于“國際公約”。區(qū)不僅在于參加“國際公約”的主權(quán)國家能夠單方面宣布退出公約而不再受公約的約束，或者是它雖不宣布退出公約而實際上不遵守甚至對抗。一旦發(fā)生此種情況，國際社會所能做的，只能是道義上的責(zé)備或施加某種壓力，但絕對不可能采取什么強制措施逼其就范（除非訴諸戰(zhàn)爭）。而住宅小區(qū)里的業(yè)主就不同了，除非他把該物業(yè)中個人持有部分轉(zhuǎn)讓給他人，也確實是自愿取消其在該項物業(yè)中的業(yè)主身份（即所謂“用腳投票”）。只要該業(yè)主仍然生活在該物業(yè)小區(qū)內(nèi)，單個業(yè)主的行為就不能違背其在業(yè)主公約和托付合同里作出的事先承諾。為了便于區(qū)分，那個地點把這種經(jīng)“合同”作出的授權(quán)稱之為“托付治理權(quán)”。其次，物業(yè)治理企業(yè)的物業(yè)治理權(quán)來源于“政府授予”。所謂“政府授予”，是指任何一個功能齊全的小區(qū)或大廈內(nèi)一般都包括了各種基礎(chǔ)性的設(shè)施設(shè)備，如供電、給排水、供熱、供氣、通迅、有線電視、綠化、環(huán)衛(wèi)、道路等。這些設(shè)施設(shè)備原本都屬于市政工程或壟斷經(jīng)營事業(yè)，是由政府設(shè)立或授權(quán)的專業(yè)部門來治理。比如，對有損電力設(shè)施的（超額用電、偷電、切割電線或電纜等），政府部門可采取必要的行政處罰，警告、罰款直至行政拘留，若觸犯刑律還可移送司法機關(guān)處理；對亂倒垃圾、破壞綠化的，可予罰款；···物業(yè)被分散出售后，其售出部分屬私人物品，但仍存在相當(dāng)數(shù)量的公共物品。這些原本該由政府專業(yè)部門治理的公共物品，由于物業(yè)治理企業(yè)的進入與存在而以分割管轄范圍的方式作了移交。這一點，在北京市政府1995年公布的《北京居住小區(qū)物業(yè)治理企業(yè)與各專業(yè)治理部門職責(zé)分工的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中體現(xiàn)得相當(dāng)明顯。《規(guī)定》明確劃定了各公共物品在各專業(yè)治理部門與各物業(yè)治理企業(yè)之間的管轄范圍，而在治理責(zé)任移交的同時也伴隨著治理權(quán)的授予。該《規(guī)定》第11條稱：“……樹林、花草、綠地等的日常養(yǎng)護和治理，可由園林部門托付物業(yè)治理企業(yè)負責(zé)，物業(yè)治理企業(yè)同意托付的，應(yīng)當(dāng)同意園林部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)?！蹦軌蛑v，政府授權(quán)的思想通過此類文字表述，已反映得比較明朗了。為了便于區(qū)分，我們把這種經(jīng)分割而作出的政府部門授權(quán)稱之為“準(zhǔn)行政治理權(quán)”。假如托付治理權(quán)與準(zhǔn)行政治理權(quán)發(fā)生沖突，如何辦？考慮到托付治理權(quán)的基礎(chǔ)是維護財產(chǎn)利益，準(zhǔn)行政治理權(quán)的基礎(chǔ)是維護社會秩序。因此，當(dāng)矛盾的要緊方面有關(guān)物業(yè)處置問題時，應(yīng)往常者為主；當(dāng)矛盾的要緊方面涉及社會公正問題時，應(yīng)以后者為主。應(yīng)當(dāng)注意是，不管是業(yè)主依舊政府，授權(quán)都必須明確、具體，防止發(fā)生因職責(zé)不清而引起民事糾紛，也防止物業(yè)治理企業(yè)濫用權(quán)利損害業(yè)主的利益。3、如何操縱物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量?在物業(yè)治理中，其托付—代理的實現(xiàn)不止一個合約，它是由若干個連續(xù)性的合約組成。如此連續(xù)合約又表現(xiàn)為“代理鏈”的形態(tài)。例如，我們以符號“→”表示托付過程，其前為托付人，其后為代理人，位于代理鏈之首的為初始托付人，之末的為最終代理人。以現(xiàn)代物業(yè)治理體制中最具代表性的住宅小區(qū)為例，能夠勾畫出以下代理鏈圖示。物業(yè)公司/專業(yè)公司操作層職員眾多小業(yè)主物業(yè)公司/專業(yè)公司操作層職員眾多小業(yè)主服務(wù)提供物業(yè)公司/專業(yè)公司治理層職員業(yè)主大會物業(yè)公司/專業(yè)公司治理層職員業(yè)主大會物業(yè)公司/專業(yè)公司業(yè)主委員會物業(yè)公司/專業(yè)公司業(yè)主委員會聘請圖示:物業(yè)治理托付－代理鏈的上下關(guān)系從圖示能夠看出，眾多的小業(yè)主（初始托付人），通過業(yè)主大會（或書面表達）的形式，有三分之二以上的業(yè)主同意，則能夠決定續(xù)聘或改聘物業(yè)治理公司，具體操作可授權(quán)業(yè)主委員會來完成。當(dāng)業(yè)主委員會代表業(yè)主與受聘物業(yè)治理公司簽訂合同后，物業(yè)治理公司則派職員駐場治理(包括物業(yè)治理公司或業(yè)主委員會托付綠化、保潔、電梯維護等專業(yè)公司提供的專業(yè)化服務(wù))，而物業(yè)治理公司或?qū)I(yè)公司的操作層職員，為最終代理人，在整個“代理鏈”中，各合約締約方的目標(biāo)都能夠歸結(jié)為一名話：查找自己的利益最大化和損失最小化。在物業(yè)服務(wù)過程中，實際上存在著兩個層次的決定關(guān)系：第一個層次,托付人所采取的監(jiān)督和鼓舞的有效性，決定著代理人的工作努力水平；第二層次,最終代理人的工作努力水平，決定著物業(yè)治理服務(wù)的實際成效。因此，我們能夠得出左右物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量的四個關(guān)鍵點:一是產(chǎn)權(quán)利益。在托付一代理關(guān)系中，對代理人進行監(jiān)督或激勵的原動力來自初始托付人對產(chǎn)權(quán)利益的追求，包括對效用或利益的追求。在物業(yè)治理中，多元產(chǎn)權(quán)會構(gòu)成一個托付人的利益共同體。一般講，利益共同體的成員越多，規(guī)模越大，每個托付人分享的份額就越小，其“搭便車”（讓不人去爭取利