中海地產(chǎn)合約管理模式與實(shí)踐

2009年3月中海地產(chǎn)合約管理模式及實(shí)踐通行的合約管理模式及種類中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)成本管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約管理原則體制上：采用決策、管理、操作三個(gè)環(huán)節(jié)相對獨(dú)立；程序上：通過文件、規(guī)程等形式事先對某一項(xiàng)工作程序有一個(gè)明確的、定性的、定量的標(biāo)準(zhǔn)和尺度）例如：后面講到的定標(biāo)原則；合約上：采用公認(rèn)的FIDIC條款，并明確規(guī)定投訴機(jī)制；工程管理過程中：規(guī)范每一個(gè)環(huán)節(jié)，保持公平、公正、透明的原則。中海地產(chǎn)合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約管理主控部門營銷策劃部：是市場調(diào)研、市場定位、廣告媒體、銷售合約的主控部門；設(shè)計(jì)部：是規(guī)劃（方案）設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)合約的主控部門；合約部：是工程招投標(biāo)合約管理的主控部門，負(fù)責(zé)編制各個(gè)階段的建安成本目標(biāo)；物資部：是工程甲供物資合約管理的主控部門。中海地產(chǎn)合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度房地產(chǎn)E網(wǎng)中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約管理制度之合約部架構(gòu)合約部架構(gòu)中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約管理制度之合約人員素質(zhì)有計(jì)算工程量的能力；有對主材料價(jià)格的了解，對勞動(dòng)定額的認(rèn)識(shí)、對勞動(dòng)力市場價(jià)格的認(rèn)識(shí)、對施工企業(yè)管理費(fèi)用的判斷、對行業(yè)社會(huì)利潤研究的能力中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約管理制度之合約人員素質(zhì)（續(xù)）有法律、稅務(wù)方面的知識(shí)；要有文字功夫。能夠起草合同文件，起草往來函，做到內(nèi)容全面、邏輯嚴(yán)密、無漏洞；注意“德”的修養(yǎng)。對公司有責(zé)任心；能夠和諧地與其他部門同事相處，建立良好的工作關(guān)系。工作既要有原則，也要有靈活性；中海海地地產(chǎn)產(chǎn)合合約約管管理理模模式式－－－－－合合約約管管理理制制度度之之合合約約人人員員素素質(zhì)質(zhì)（（續(xù)續(xù)））要能能動(dòng)動(dòng)地對設(shè)設(shè)計(jì)和施施工環(huán)節(jié)節(jié)提出建建議，達(dá)達(dá)到降低低工程成成本的目目的；對已完成成程的合合約管理理工作要要有分析析、總結(jié)結(jié)能力；；培養(yǎng)對成成本的敏敏感性；；樹立自已已的專業(yè)業(yè)榮譽(yù)感感，培養(yǎng)養(yǎng)自已的的專業(yè)精精神。中海地產(chǎn)產(chǎn)合約管管理模式式－－－－合約部管管理制度度目錄承判商管管理程序序工程招標(biāo)標(biāo)分判程程序物資采購購分判程程序工程議標(biāo)標(biāo)、定標(biāo)標(biāo)規(guī)則合約管理理工作程程序工程簽證證管理程程序中海地產(chǎn)產(chǎn)合約管管理模式式－－－合合約部管管理制度度之承判判商管理理程序承建商考考察承判商登登記及考考察.doc考察方法法考察意見見投標(biāo)資格格試用承建建商及其其評價(jià)承判商動(dòng)動(dòng)態(tài)管理理.doc中海地產(chǎn)產(chǎn)合約管管理模式式－－－－合約部管管理制度度目錄承判商管管理程序序工程招標(biāo)標(biāo)分判程程序物資采購購分判程程序工程議標(biāo)標(biāo)、定標(biāo)標(biāo)規(guī)則合約管理理工作程程序工程簽證證管理程程序中海地產(chǎn)產(chǎn)合約管管理模式式－－－合合約部管管理制度度之工程程招標(biāo)分分判程序序工程招標(biāo)標(biāo)流程招標(biāo)管理理.doc合約管理理策劃報(bào)報(bào)告分判工程程招標(biāo)工工作計(jì)劃劃招標(biāo)文件件編制與與評審中海地產(chǎn)產(chǎn)合約管管理模式式－－－－合約部部管理制制度之工工程招標(biāo)標(biāo)分判程程序（續(xù)續(xù)）投標(biāo)單位位名單發(fā)標(biāo)、答答疑、開開標(biāo)評標(biāo)、議議標(biāo)、定定標(biāo)簽約中海地產(chǎn)產(chǎn)合約管管理模式式－－－－合約部管管理制度度目錄承判商管管理程序序工程招標(biāo)標(biāo)分判程程序物資采購購分判程程序工程議標(biāo)標(biāo)、定標(biāo)標(biāo)規(guī)則合約管理理工作程程序工程簽證證管理程程序中海地產(chǎn)產(chǎn)合約管管理模式式－－－合合約部管管理制度度之物資資招標(biāo)分分判程序序物資招標(biāo)標(biāo)流程圖圖甲供物資資招投標(biāo)標(biāo)流程圖圖.doc招標(biāo)準(zhǔn)備備招標(biāo)評標(biāo)中標(biāo)通知知書與采采購樣板板合同簽署署中海地產(chǎn)產(chǎn)合約管管理模式式－－－－合約部管管理制度度目錄承判商管管理程序序工程招標(biāo)標(biāo)分判程程序物資采購購分判程程序工程議標(biāo)標(biāo)、定標(biāo)標(biāo)規(guī)則合約管理理工作程程序工程簽證證管理程程序中海地產(chǎn)產(chǎn)合約管管理模式式－－－－－合約部管管理制度度之定標(biāo)標(biāo)、議標(biāo)標(biāo)規(guī)則投標(biāo)總價(jià)價(jià)修正原原則議標(biāo)單位位選擇定標(biāo)原則則中標(biāo)機(jī)率率中標(biāo)總價(jià)價(jià)限制工期因素素中海地產(chǎn)產(chǎn)合約管管理模式式－－－－合約部管管理制度度目錄承判商管管理程序序工程招標(biāo)標(biāo)分判程程序物資采購購分判程程序工程議標(biāo)標(biāo)、定標(biāo)標(biāo)規(guī)則合約管理理工作程程序工程簽證證管理程程序中海地產(chǎn)產(chǎn)合約管管理模式式－－－－合約約部管理理制度之之合約管管理工作作程序合約交底底合約交底底記錄.doc付款工程款支支付流程程.doc工程變更更價(jià)款審審核變更審核核流程.doc合同執(zhí)行行過程中中的往來來函件結(jié)算結(jié)算辦理理流程.doc中海地產(chǎn)產(chǎn)合約管管理模式式－－－－合約部管管理制度度目錄承判商管管理程序序工程招標(biāo)標(biāo)分判程程序物資采購購分判程程序工程議標(biāo)標(biāo)、定標(biāo)標(biāo)規(guī)則合約管理理工作程程序工程簽證證管理程程序中海地產(chǎn)產(chǎn)合約管管理模式式及實(shí)踐踐－－－－－合約部管管理制度度之工程程簽證管管理程序序需要辦理理工程簽簽證的情情形承建商申申報(bào)簽證證程序簽證單內(nèi)內(nèi)容簽證單審審批程序序?qū)徍艘庖娨娨蠓康禺a(chǎn)E網(wǎng)中海地產(chǎn)產(chǎn)成本管管理制度度－－－成成本管理理制度目目錄目的范圍成本管理理體系成本管理理分工目標(biāo)成本本的確定定原則成本管理理流程中海地產(chǎn)產(chǎn)成本管管理制度度－－－成成本管理理制度之之目的構(gòu)建中海海地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展成本管管理體系系，實(shí)施施全過程程成本動(dòng)動(dòng)態(tài)管理，加強(qiáng)強(qiáng)成本控控制工作作，積累累經(jīng)驗(yàn)、、持續(xù)改改進(jìn)，不不斷提高高公司的競爭能能力。中海地產(chǎn)產(chǎn)成本管管理制度度－－－成成本管理理制度目目錄目的范圍成本管理理體系成本管理理分工目標(biāo)成本本的確定定原則成本管理理流程中海地產(chǎn)產(chǎn)合約管管理模式式－－－成成本管理理制度之之范圍指公司房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目各環(huán)節(jié)節(jié)所有成本和和稅金的的總和，，包括：：土地費(fèi)費(fèi)用、前前期費(fèi)用用、建安安費(fèi)用、、其他直直接費(fèi)費(fèi)、銷銷售費(fèi)費(fèi)用、、管理理費(fèi)用用、利利息、、稅金金等；；中海地地產(chǎn)成成本管管理制制度－－－－成本本管理理制度度目錄錄目的范圍成本管管理體體系成本管管理分分工目標(biāo)成成本的的確定定原則則成本管管理流流程中海地地產(chǎn)成成本管管理制制度－－－－成本本管理理制度度之體體系成本管管理體體系統(tǒng)一成成本科科目全過程程成本本管理理建安成成本動(dòng)動(dòng)態(tài)監(jiān)監(jiān)控建立成成本經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)庫庫統(tǒng)一合合約安安排模模式ERP項(xiàng)目管管理前提主線重點(diǎn)支撐手段中海地地產(chǎn)成成本管管理制制度－－－－成本本管理理制度度目錄錄目的范圍成本管管理體體系成本管管理分分工目標(biāo)成成本的的確定定原則則成本管管理流流程中海地地產(chǎn)成成本管管理制制度－－－－成本本管理理制度度之職職責(zé)分分工地產(chǎn)集集團(tuán)投投資管管理部部：負(fù)負(fù)責(zé)土土地相相關(guān)費(fèi)費(fèi)用的的管理理地產(chǎn)集集團(tuán)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中中心：：負(fù)責(zé)責(zé)勘察察設(shè)計(jì)計(jì)相關(guān)關(guān)費(fèi)用用的管管理地產(chǎn)集集團(tuán)營營銷策策劃中中心：：負(fù)責(zé)責(zé)營銷銷相關(guān)關(guān)費(fèi)用用的管管理中海地地產(chǎn)成成本管管理制制度－－－－成本本管理理制度度之職職責(zé)分分工（（續(xù)））地產(chǎn)集集團(tuán)財(cái)財(cái)務(wù)資資金部部：負(fù)負(fù)責(zé)利利息費(fèi)費(fèi)用的的管理理地產(chǎn)集集團(tuán)發(fā)發(fā)展管管理部部：負(fù)負(fù)責(zé)總總成本本、建建安費(fèi)費(fèi)用與與主要要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)標(biāo)、大大配套套工程程等的的管理理中海地地產(chǎn)成成本管管理制制度－－－－成本本管理理制度度之職職責(zé)分分工（（續(xù)））地區(qū)公公司財(cái)財(cái)務(wù)部部：負(fù)負(fù)責(zé)統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)本本公司司的成成本管管理工工作，，負(fù)責(zé)責(zé)提出出各節(jié)節(jié)點(diǎn)成成本控控制指指標(biāo)地區(qū)公公司合合約部部：編編制各各個(gè)階階段的的建設(shè)設(shè)成本本控制制目標(biāo)標(biāo)，并并根據(jù)據(jù)批復(fù)復(fù)指標(biāo)標(biāo)具體體實(shí)施施、反反饋各各節(jié)點(diǎn)點(diǎn)成本本執(zhí)行行情況況建安成成本控控制流流程.doc中海地地產(chǎn)成成本管管理制制度－－－－成本本管理理制度度目錄錄目的范圍成本管管理體體系成本管管理分分工目標(biāo)成成本的的確定定原則則成本管管理流流程中海地地產(chǎn)成成本管管理制制度－－－－成本本管理理制度度之目目標(biāo)成成本確確立目標(biāo)成成本：：不同同階段段目標(biāo)標(biāo)成本本的確確定原原則：：應(yīng)以以達(dá)到到規(guī)定定的基基準(zhǔn)盈盈利率率為前前提，，以稅稅前成成本總總額為為核定定內(nèi)容容，原原則上上后一一階段段的稅稅前成成本總總額不不得突突破前前一階階段的的總額額。中海地地產(chǎn)成成本管管理制制度－－－－成本本管理理制度度目錄錄目的范圍成本管管理體體系成本管管理分分工目標(biāo)成成本的的確定定原則則成本管管理流流程成本管管理流流程框框圖.doc中海地地產(chǎn)成成本管管理制制度－－－－成本本管理理制度度之流流程目目錄可研階階段市場定定位階階段規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階階段施工階階段后評估估階段段中海地產(chǎn)成成本管理制制度－－－成本本管理流程程之可研階階段成本控制實(shí)實(shí)施條件：：完成土地地吸納后10個(gè)工作日內(nèi)內(nèi)。成本控制工工作內(nèi)容：：《建安成本目目標(biāo)控制表表》中海地產(chǎn)成成本管理制制度－－－成本本管理制度度之流程目目錄可研階段市場定位階階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階階段施工階段后評估階段段中海地產(chǎn)成成本管理制制度－－－成本本管理流程程之市場定定位階段成本控制實(shí)實(shí)施條件：：總部批復(fù)復(fù)定位報(bào)告告后15個(gè)工作日內(nèi)內(nèi)。成本控制工工作內(nèi)容：：《建安成本目目標(biāo)控制表表》中海地產(chǎn)成成本管理制制度－－－成本本管理制度度之流程目目錄可研階段市場定位階階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階階段施工階段后評估階段段中海地產(chǎn)成成本管理制制度－－－成本本管理流程程之規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段成本控制