xx發(fā)展模式研究報告專題分享——目錄Ⅰ.走進xxⅡ.資本結(jié)構(gòu)分析Ⅲ.發(fā)展歷程Ⅳ.xx在青島Ⅰ.走進xxxx，中國控股有限公司是中國名列前茅的住業(yè)開發(fā)商之一，以優(yōu)秀的房產(chǎn)品品質(zhì)保持行業(yè)領(lǐng)先地位。2005年至2010年，公司連續(xù)六年被評定為中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力TOP10。。。xx房地產(chǎn)集團有限公司中國房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)跑者規(guī)模及分布:涉足40個城市，擁有員工3100余人

高利潤率、高速增長:2009年xx實現(xiàn)年度合同銷售額達513億元，比去年增加241%

；35％毛利率

市場領(lǐng)跑者:排名浙江第一、連續(xù)5年名列中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10高品質(zhì)的產(chǎn)品

:針對中高收入階層客戶品牌價值:連續(xù)6年名列中國房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10GreentownQiandaohuGreentownZhoushanGreentownHainingGreentownNingboGreentownShangyuGreentownXinchangGreentownChangshaGreentownHefeiGreentownShanghaiGreentownQingdaoGreentownBeijingGreentownUrumqiGreentownNanjing齊齊哈爾哈爾濱長春沈陽北京石家莊天津大連河南煙臺青島南京合肥上海武漢重慶烏魯木齊蘇州南通GreentownLinan浙江GreentownTongluGreentownNantongGreentownKunshan昆山GreentownWenzhouGreentownHangzhou全國戰(zhàn)略分布2009年xx實現(xiàn)年度合同銷售額達513億元，環(huán)比增加241%，位列全國第二企業(yè)基本資料上市企業(yè)，主要通過資本市場募集資金xx成立于1995年，2005年轉(zhuǎn)制為外商獨資企業(yè)，是香港上市公司——xx中國控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司。2123114121土地儲備分布省份浙江江蘇上海（直轄市）山東北京（直轄市）安徽湖南河南新疆海南遼寧合計佔總土地儲備比例(%)63.2%5.9%1.8%14.9%2.6%1.0%1.1%0.3%2.2%6.6%0.4%進入城市杭州舟山寧波紹興淳安德清桐廬海寧溫州湖州臺州長興臨安新昌象山諸暨慈溪南通南京無錫上海青島濟南北京合肥長沙鄭州烏魯木齊陵水大連項目數(shù)目

21 4 2 3 2 2 2 1 1 1 3 1 2 1 1 1 22123214 21 121 1 73

土地面積（平方米）

2,640,763 4,294,806 211,675 417,686 287,116 114,508 124,959 410,272 130,899 289,359 467,010 112,889 1,208,772 251,071 89,514 369,543 184,564 176,837 239,441 403,448 702,782 1,055,483 860,593 446,690 80,248 1,104,416 35,431 427,167 1,991,706 10,80019,690,448總建築面積 （平方米）

5,005,640 4,111,875 682,170 907,238 516,092 210,158 149,076 710,485 656,318 353,432 944,702 343,717 468,208 157,212 198,237 937,270 411,947 354,767 86,003 1,116,429 481,777 3,426,748 1,804,969 677,169 261,944 297,349 84,779 575,280 1,744,910 111,710 27,787,611截至2009年底之土地儲備綠城中國控股有限公司二零零九xx的存貨在這一年中大幅的增長，因為除了大批待售物業(yè)，xx的土地儲備也在膨脹xx2009年報告發(fā)現(xiàn)，截至2009年年底，xx擁有1969萬平方米地上可售面積及持有物業(yè)面積的優(yōu)質(zhì)土地儲備2009年中期報表分析截至2009年年底，xx擁有超過1900萬平方米的土地儲備存貨2008年2009年增長率土地面積（平方米）18,908,783196904484.1%總建筑面積（平方米）251628612778761110.4%企業(yè)架構(gòu)（Greentown）2005年轉(zhuǎn)制為外商獨資企業(yè)，步入現(xiàn)代化企業(yè)行列，以市場化標準運營企業(yè)董事及高級管理層核心管理層平均年齡50歲Ⅱ.資本結(jié)結(jié)構(gòu)分分析融資途途徑2006主要通通過IPO融資2007主要通通過負負債資資本籌籌集2008~至今主要通通過信信托融融資IPO：首次次公開開發(fā)行行股票票權(quán)益資資本的的籌集集：公開發(fā)發(fā)行H股（IPO）配股戰(zhàn)略投投資者者入股股籌資方方式負債資資本的的籌集集：可換股股債券券銀行貸貸款定向發(fā)發(fā)行高高息債債信托融融資融資途途徑籌資方方式：：信托托信托是是指委托人人基于對對受托托人的的信任任，將將其財財產(chǎn)權(quán)權(quán)委托托給受受托人人，由由受托托人按按委托托人的的意愿愿以自自己的的名義義，為為受益益人的的利益益或者者特定定目的的進行行管理理或者者處分分的行行為。。信托的基本本特征：①委托人人對受托人人的信任。。這是信托關(guān)系成立的前提提。一是對對受托人誠誠信的信任任，二是對對信托人承承托能力的的信任。②信托財財產(chǎn)及財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移移是成立信信托的基礎(chǔ)礎(chǔ)。③信托關(guān)關(guān)系中的三三個當事人人，以及受受托人以自自己名義，，為受益人人的利益管管理處分信信托財產(chǎn)是是信托的兩兩個重要特特征。④信托是是一種由他他人進行財財產(chǎn)管理、、運用、處處分的財產(chǎn)產(chǎn)管理制度度。信托融資主主流運作模模式1、債權(quán)投資資，即信托托貸款。。信托計劃的的資金主要要是靠發(fā)行行信托計劃劃籌集。其其運作流程程一般是：：信托公司司向投資者者發(fā)行資金金信托募集集資金，將將信托資金金以信托公公司的名義義貸給房地地產(chǎn)企業(yè)，，用于房地地產(chǎn)項目的的開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營；信托托期滿收回回信托本金金和信托收收益，信托托收益為貸貸款利息，，同時采取取相應(yīng)的抵抵押和擔(dān)保保風(fēng)險控制制措施。2、階段性股股權(quán)投資。。這是信托資資金階段性性持有股份份后被溢價價回購的一一種股權(quán)投投資模式。。3、受益權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓投資這這是一一種以交易易為基礎(chǔ)的的財產(chǎn)信除了以上三種主要的運作模式，還有債權(quán)與股權(quán)的組合融資、針對準購房者設(shè)計的消費信托等等多種形式。1負債比率2流動比率3速動比率資本結(jié)構(gòu)分分析資產(chǎn)負債率率（橫向））xx的負債債率比萬科科集團相應(yīng)應(yīng)要高一些些，2009年已超過行行業(yè)負債率率平均水平平，資產(chǎn)負負債率偏高高2009年財務(wù)報表表分析/資產(chǎn)負債分分析資產(chǎn)負債率率（縱向））資產(chǎn)負債率率=（負債總額/資產(chǎn)總額）*100％資產(chǎn)負債率率反映在總總資產(chǎn)中有有多大比例例是通過借借債來籌資資的，也可可以衡量企企業(yè)在清算算時保護債權(quán)人利益的程度度2009年財務(wù)報表表分析/流動比分析流動比（橫橫向）流動比率是是流動資產(chǎn)產(chǎn)對流動負負債的比率率，用來衡衡量企業(yè)流流動資產(chǎn)在在短期債務(wù)務(wù)到期以前前，可以變變?yōu)楝F(xiàn)金用用于償還負負債的能力力。流動比（（縱向））由圖可知知xx從從06年到09年的流動動比率不不斷下降降，可見見流動資資產(chǎn)與流流動負債債比例不不斷縮小小，xx的負債債比率見見漲，這這與前面面的資產(chǎn)產(chǎn)負債比比率走勢勢相同06年到09年的流動動比率不不斷下降降，可見見流動資資產(chǎn)與流流動負債債比例不不斷縮小小，導(dǎo)致致xx的的負債比比率見漲漲速動比（（縱向向）速動比率率=（流動資資產(chǎn)-存貨-待攤費用用）/流動負債債總額×100%速動比率率偏低，，xx的的短期償償債能力力達不到到行業(yè)的的平均水水平速動比（（橫向向）速動比率率是企業(yè)業(yè)速動資資產(chǎn)與流流動負債債的比率率。速動動資產(chǎn)包包括貨幣幣資金、、短期投投資、應(yīng)應(yīng)收票據(jù)據(jù)、應(yīng)收收賬款、、其他應(yīng)應(yīng)收款項項等。而而流動資資產(chǎn)中存存貨、預(yù)預(yù)付賬款款、待攤攤費用等等則不應(yīng)應(yīng)計入。。2009年財務(wù)報報表分析析/速動比分分析從該圖可可看出xx集團團的速動動比率始始終不及及行業(yè)平平均水平平的高，，即側(cè)面面說明xx的短短期償債債能力沒沒有達不不到行業(yè)業(yè)的平均均水平存在問題題速動比偏偏低流動比下下降資產(chǎn)負債債率偏高高信托融資資多啟示及建建議一、信用用能力良良好，繼繼續(xù)加強強品牌建建設(shè)長期借款款持續(xù)增增加，主主要銀行行授信額額度擴大大，顯示示了xx良好的的信用能能力。信用用能力可可轉(zhuǎn)化為為企業(yè)的的籌資能能力。二、投資資需求下下的融資資支持順應(yīng)行業(yè)業(yè)形勢和和國家宏宏觀經(jīng)濟濟政策，，結(jié)合證證券市場場行情開開發(fā)不同同種類的的融資品種種，更好好地拓寬寬融資渠渠道。三、調(diào)整整負債結(jié)結(jié)構(gòu)負債結(jié)構(gòu)構(gòu)中流動動負債比比例相對對過高。，以緩解還款壓力。四、尋求最佳資產(chǎn)負債率全方位考慮負債對公司價值的影響。不僅要考慮其節(jié)稅效應(yīng)，也要考慮因負債比率。Ⅲ.發(fā)展歷程程xx專注于高以杭州桂花城、合肥桂花園為代表的多層公寓系列；以杭州綠園、杭州春江花月、杭州西溪誠園、上海黃浦灣為代表的高層公寓系列；以杭州桃花源、上海玫瑰園、長沙青竹園為代表的別墅系列；以北京御園、杭州留莊為代表的平層官邸系列；以杭州翡翠城、濟南全運村、青島理想之城為代表的大型社區(qū)系列；以溫州鹿城廣場、杭州藍色錢江為代表的城市綜合體系列；同時涉及高星級酒店、寫字樓、學(xué)校等公建項目的開發(fā)。產(chǎn)品系研究——xxxx產(chǎn)品品牌牌分類xx產(chǎn)品線主主要有桂花、、春江花月、、深藍、別墅墅四個系列組組成xx——基于核心競爭爭力的標準化化產(chǎn)品模式輸輸出范例：xx·桂花園系列xx桂花園系系列產(chǎn)品模式式的制定和輸輸出，使xx由浙江領(lǐng)袖袖地產(chǎn)企業(yè)，，成為全國知知名品牌房地地產(chǎn)開發(fā)商1995年，xx·杭州丹桂花園園為xx的開開山之作，開開創(chuàng)了杭州““低樓層、低密密度公寓“之先河；隨后，金桂花花園、銀桂花花園、月桂花花園、云桂第一階段1995－19971998年，杭州桂花花城開盤，其2001年，xx·舟山丹桂園誕生，xx桂花城系列公寓作品首度出現(xiàn)在杭州以外的城市。第二階段1998－20012002年，xx桂花花城系列作品品全面進軍全全國市場；2002年，xx·合肥桂花園進入安徽市市場，并榮獲獲“2003全國人居經(jīng)典典競賽綜合大獎”;2003年，xx·北京百合公寓寓，進入北京京市場；2004年，xx·長沙桂花城首首度進入湖南南市場；2005年，xx寧波波桂花園；……第三階段2002－至今xx桂花園系系列具備明確確的規(guī)劃要素素，并在此基基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)創(chuàng)新杭州桂花城：建筑以4合肥桂花城：圍而不合的的整體布局，，外借湖光山山色入園，內(nèi)內(nèi)依各組團高高低錯落，形形成靈活有序序的空間形態(tài)態(tài)；大規(guī)模的中心心花園和組團、宅間綠地及蜿蜿蜒曲折的水水系，形成了層次次豐富的生態(tài)態(tài)視域。長沙桂花城：沿承xx““桂花”系列列公寓產(chǎn)品的的特點，以低密度、低容容積率、高綠綠化率為主要特色；；采用江南圍合合式的布局方方式，通過大規(guī)模的中心心花園和組團規(guī)模綠綠地、宅間綠地和蜿蜿蜒曲折的水水系，營造具有兩兩級布置規(guī)劃劃體系的江南小鎮(zhèn)意象象；低密度.高綠化的.高尚社區(qū)通過精致的南南方園林景觀觀設(shè)計手法，，營造出人居居與自然的和和諧居住氛圍圍為xx系列列產(chǎn)品市場領(lǐng)領(lǐng)先性的突出出表現(xiàn)項目景觀設(shè)計計的經(jīng)典之筆筆為大規(guī)模中中央花園以江南青山綠綠水的獨特景景觀為依據(jù)，，追求園區(qū)居居住環(huán)境的高高品位景觀設(shè)計富于于空間層次感感，根據(jù)建筑筑形態(tài)不同設(shè)設(shè)置各種花草草樹木、景觀觀小品；蜿蜒曲折的水水系，水系與與各組團的結(jié)結(jié)合部位，營營造水景、雕雕塑、小型噴噴泉、觀景平平臺等精制的的景觀，讓人人在中心區(qū)域域活動的同時時，從每個角角落都能看到到不同的景致致xx桂花園產(chǎn)產(chǎn)品系列啟示示xx通過桂確立自己的標準化產(chǎn)品模式和標準作業(yè)流程，能使自己在新進入一個城市的時候迅速確立優(yōu)勢xx——春江花月系列列范例：杭州春春江花月地理位置：杭杭州城南復(fù)興興地區(qū)的沿江江地帶占地面積：建筑面積：48萬平方米總戶數(shù)：2189戶開工時間：2001年9月開發(fā)期數(shù)：三期建筑形態(tài)：小高層、高層園區(qū)配套：會所、餐廳、室內(nèi)室外泳池、健身中心、棋牌房、籃球場等杭州春江花月月xx——深藍系列范例：杭州深深藍廣場地理位置：杭杭州市中心武武林廣場東北北占地面積：27畝建筑面積：13萬余平方米總戶數(shù)數(shù)：公寓樓425套、寫字樓開工時間：2002年12月交付時間：2006年10月開發(fā)期數(shù)：一期建筑形態(tài)：高層，室內(nèi)精裝修園區(qū)配套：紅酒吧、雪茄吧、書吧、健身房、游泳池、健康會所、兒童房杭州深藍廣廣場xx——別墅代表作作范例：杭州州九溪玫瑰瑰園地理位置：：位于杭州州之江國家家旅游度假假區(qū)占地面積：：東區(qū)255畝，西區(qū)302畝，雨笛區(qū)區(qū)38畝總戶數(shù)數(shù)：東區(qū)區(qū)121棟別墅、30套公寓；西西區(qū)100棟別墅；雨雨笛區(qū)8棟別墅開工時間：：東區(qū)1996年12雨笛區(qū)2004年11月開發(fā)期數(shù)：分東區(qū)、西區(qū)、雨笛區(qū)三期開發(fā)交付時間：東區(qū)2000年5月；西區(qū)2004年10月；雨笛區(qū)2007年10月園區(qū)配套：會所、網(wǎng)球場、室外泳池杭州九溪玫玫瑰園開發(fā)歷程階段第一階段單系（桂花園系列列）產(chǎn)品支撐撐品牌第二階段品牌支撐多多系產(chǎn)品第三階段品牌領(lǐng)袖，，綜合開發(fā)發(fā)，急劇擴擴張?zhí)卣鳎捍笠?guī)模開發(fā)發(fā)；客戶群較為為單一；成為某一個個細分市場場的“專家家”；在細分市場場中完成量量的積累；；開始建立品品牌形象。。特征：進入多個細細分市場，，多系產(chǎn)品品開發(fā)；大品牌形象象建立并統(tǒng)統(tǒng)一。特征：急速擴張各各個細分市市場的市場場份額；成為超大規(guī)規(guī)模開發(fā)商商；異地開發(fā)；；資本運作。。xx產(chǎn)品系系發(fā)展規(guī)律律特征產(chǎn)品類型不不斷豐富和和完善，產(chǎn)產(chǎn)品系發(fā)展展日趨成熟熟

xx并沒有到處復(fù)制，而是因地制宜，充分挖掘各個項目的價值。比如御園，xx在拿地之后，并沒有把以前的成功項目拿過來復(fù)制，而是從頭開始，到國內(nèi)外各地去尋找靈感，回來之后先后共做了30多套方案。xx產(chǎn)產(chǎn)品品系系發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)律律啟啟示示在使使用用標標準準化化產(chǎn)產(chǎn)品品模模式式進進行行擴擴張分析析xx的產(chǎn)產(chǎn)品品線線，，我我們們就就會會發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，無

可以說，xx把房地產(chǎn)項目的開發(fā)提升到城市內(nèi)涵的認知層面，而將房地產(chǎn)產(chǎn)品視為承載人類精神、傳承人類文明的載體，并達到創(chuàng)造城市的美麗之目的，這就是xx品牌的精髓所在。這就是在我們看來的xx獨特的開發(fā)模式——中國人文城市開發(fā)模式。xx產(chǎn)產(chǎn)品品系系發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)律律啟啟示示面對對日日益益精精打打細細算算、、精精前面面分分析析，，一一直直以以來來，，xx的的負負債債率率相相對對較較高事實上，合作開發(fā)的模式向來受xx“偏愛”，而xx背后有國企資金的支持也早已不是秘密。而業(yè)內(nèi)消息則稱，葛洲壩、西子電梯、華門、錢江等企業(yè)都是xx的資金“后盾”。xx合合作模模式啟啟示辨證地地看：：xx集團團的創(chuàng)創(chuàng)新之之處在在于能能與不不同的的企業(yè)業(yè)進行行合作作開發(fā)發(fā)，節(jié)節(jié)約成成本，，同時時提高高了效效率；；在現(xiàn)在在的環(huán)環(huán)境下下，xx主主要以以合作作的模模式開開發(fā)高高端產(chǎn)產(chǎn)品，，但如如果合合作方方退出出以及及資金金鏈出出現(xiàn)困困難，，將使使其整整個項項目陷陷入困困局xx發(fā)發(fā)展啟啟示確立自自己的的標準準化產(chǎn)產(chǎn)品模模式和和標準準作業(yè)業(yè)流程程，能能使自自己在在新進進入一一個城市的時候候迅速確立立優(yōu)勢因地制宜，，充分挖掘掘各個項目目的價值，，拒絕機械械復(fù)制核心產(chǎn)品力力的打造尤尤為重要能與不同的的企業(yè)進行行合作開發(fā)發(fā)，節(jié)約成成本，同時時提高了效效率以合作的模模式開發(fā)高高端產(chǎn)品，，如果合作作方退出以以及資金鏈鏈出現(xiàn)困難難，將使其整個Ⅳ.xx在青島xx在青島島項目分布布xx紫薇廣場xx理想之城xx前海地塊膠州市xx三子落落戶青島，，成三足鼎鼎立之勢項目名定位占地（萬平）計容建面（萬平）容積率拿地時間開盤時間目前均價（元/平）理想之城一期藍庭大規(guī)模綜合社區(qū)5.8118.93.252007年5月2008年8月8800xx紫薇廣場新城區(qū)高檔社區(qū)551282.532009年2010年8月預(yù)計6500-7500xx東海路項目市區(qū)豪宅3.522.76.42010年1月未定（樓板價17800）合計——64.3169.6————————xx在青島島市區(qū)大盤郊縣名盤一線海景綜綜合體xx完成了了在青島的的戰(zhàn)略部署署xx理想之之城xx第一子子區(qū)位條件交通：西鄰鄰青銀高速速，北側(cè)為為金水路；；周邊道路路狀況良好好，開車出出行便利，，但目前缺缺乏公共線線路。配套：項目目周邊目前前生活配套套不完善，，距李村商商圈10分鐘車程。。李村商圈xx理想之城中央居住區(qū)地處市區(qū)邊邊緣板塊，，區(qū)位不占占優(yōu)勢項目概況占地面積：：273萬平方米建筑面積：：209萬平方米（（一期公開日期：2008.8.2產(chǎn)品類型：多層、小高、高層銷售均價：洋房8000元/平方米高層7000元/平方米主力產(chǎn)品：洋房三房120-160平方米高層二房95-111平方米主力總價：洋房三房96-128萬元高層二房67-78萬元交付日期：洋房：09.06；公寓：09.11開發(fā)商：青島xx華川置業(yè)有限公司投資商：浙江xx集團、青島百通城市建設(shè)有限公司物業(yè)公司:浙江xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費：高層2.1元/平方米/月多層1.7元/平方米/月銷售動態(tài)：目前一期售罄；二期2010年9月開盤xx理想之之城是李滄滄區(qū)品質(zhì)和和價格標桿桿總體規(guī)劃xx總占地地面積273萬平方米，，屬于超大大規(guī)模社區(qū)區(qū)。社區(qū)內(nèi)內(nèi)規(guī)劃有5一期規(guī)劃BCAEF一期共23萬平方米，，分為A、B、C、E、F，5個組團，其其中A、B、C為花園洋房房，E營銷分析洋房去化情情況好于小小高層小高層產(chǎn)品品中舒適性性二房供應(yīng)應(yīng)量最大，，去化速度度最快小高層大面面積產(chǎn)品受受多層產(chǎn)品品的擠壓，，去化速度度較慢項目戶型面積上市量（套）累計銷售量（套）銷售率洋房二房96-1184444100%三房119-132105105100%三房138-159102102100%四房172-1948080100%小高層二房78-8044100%二房95-111287287100%三房111-120104104100%三3%三房134-139242395.8%三房139-16111510994.8%四房165-180908998.9%四房180-1901515100%合計/1086107699.08%面積配比去化情況月均去化65套從整體來看看，銷售勢勢頭保持良良好、穩(wěn)定定的態(tài)勢營銷分析成交均價走走勢前期成交均均價上漲緩緩慢，后期期價格迅速速爬升營銷分析2008年市場背景景1、全球金融融危機危及及到國內(nèi)，，房地產(chǎn)行行業(yè)首當其其沖。投資資需求減弱弱，剛性需需求觀望。。房屋成交交量明顯回回落，供需需矛盾進一一步加大。。2、青島當?shù)氐赝瑯邮艿降浇鹑谖C機的影響，，外資（韓韓企）出逃逃、企業(yè)倒倒閉、