什么是項(xiàng)目啟動(dòng)會啟動(dòng)會是通過多次會議，短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力完成對項(xiàng)目第一次、也是最重要的一次決策，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。參會人員：會議主持人：項(xiàng)目經(jīng)理（是每一次會議的主持人）公司總經(jīng)理（必須參加第一次和最后一次會議）；PMO成員；董事長助理、董事長項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員

會議召開方式：需召開多次會議每次會議均需做出決策，并定出決策點(diǎn)每次會后，分頭收集信息，進(jìn)行專業(yè)間碰撞什么是項(xiàng)目啟動(dòng)會啟動(dòng)會是通過多次會議，短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效1按時(shí)完成啟動(dòng)會成果的關(guān)鍵啟動(dòng)會之前或者拿地階段，針對項(xiàng)目預(yù)案，必須與政府歸口管理部門關(guān)鍵人員提前溝通，以保證啟動(dòng)會方案報(bào)批通過，降低方案反復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。拿地預(yù)案必須達(dá)到應(yīng)有的深度要求，特別是第一期和示范區(qū)，這是提高項(xiàng)目啟動(dòng)會效率的前提。啟動(dòng)會是我們對項(xiàng)目的判斷和決策，是項(xiàng)目的其中一個(gè)階段性成果。若由于市場變化或政府報(bào)批原因，預(yù)案、成本等被調(diào)整甚至顛覆，可直接反映在方案階段成果中，不再重新召開啟動(dòng)會。按時(shí)完成啟動(dòng)會成果的關(guān)鍵啟動(dòng)會之前或者拿地階段，針對項(xiàng)目預(yù)案2原則、目的明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識、做出承諾。對項(xiàng)目進(jìn)行沙盤推演，設(shè)定項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)、決策點(diǎn)、控制點(diǎn)。識別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出預(yù)案。啟動(dòng)會是職能向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的交底會。針對目標(biāo)和工作范圍做好減法，對意愿和能力、資源之間的差距應(yīng)有清醒認(rèn)識。原則、目的明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識、做出承諾。3啟動(dòng)會邏輯圖投資測算市場定位產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)顯化價(jià)值挖掘一二級計(jì)劃成本測算體驗(yàn)區(qū)選址定位項(xiàng)目成功標(biāo)尺（產(chǎn)品成功、管理成功）啟動(dòng)會邏輯圖投資測算市場定位產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)顯化一二級計(jì)劃成本測4第一次啟動(dòng)會第一次啟動(dòng)會5第一次啟動(dòng)會成果《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》《地塊條件交底紀(jì)要》《項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)》《地塊周邊市政接口》《市場調(diào)研及客戶訪談》第一次啟動(dòng)會成果《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》6提交要求提交時(shí)間：取得土地（第一筆土地款支付時(shí)間)后，10個(gè)日歷日內(nèi)。責(zé)任人：《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》(包括項(xiàng)目總貨值）-------項(xiàng)目經(jīng)理《地塊條件交底紀(jì)要》--------項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理《項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)》--------項(xiàng)目報(bào)建主管《地塊周邊市政接口》--------項(xiàng)目工程經(jīng)理《市場調(diào)研及客戶訪談》--------項(xiàng)目營銷經(jīng)理審批流程：責(zé)任人-----項(xiàng)目經(jīng)理-PMO-董事長提交要求提交時(shí)間：7《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》根據(jù)集團(tuán)及公司戰(zhàn)略和預(yù)算，總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺項(xiàng)目產(chǎn)品成功：銷售凈利率IRR銷售總貨值推盤計(jì)劃及年度簽約額項(xiàng)目管理成功：拿地到項(xiàng)目開工、開盤工期交房一次成功率成本偏差率（與目標(biāo)成本基準(zhǔn)版比較）《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》根據(jù)集團(tuán)及公司戰(zhàn)略和預(yù)算，總經(jīng)理初8《地塊條件交底紀(jì)要》《項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)》PMO向公司各職能負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員交底（基本同上會時(shí)內(nèi)容）土地信息項(xiàng)目預(yù)案項(xiàng)目當(dāng)時(shí)設(shè)定的產(chǎn)品成本、定價(jià)、項(xiàng)目計(jì)劃將實(shí)際地價(jià)代入后的項(xiàng)目銷售利潤率及IRR深入調(diào)查當(dāng)?shù)仨?xiàng)目基本建設(shè)程序，掌握報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、難點(diǎn)及相關(guān)干系部門及干系人（主要針對新公司、新項(xiàng)目，但要注意即使一個(gè)城市的各個(gè)區(qū)縣有時(shí)也不一樣）項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)建程序，輸入條件、所需周期、干系部門、干系人。項(xiàng)目預(yù)售條件及預(yù)售許可證的辦理程序項(xiàng)目融資條件及程序《地塊條件交底紀(jì)要》《項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)》PMO向9《地塊周邊市政接口》地塊周邊市政接口調(diào)研，包括天然氣、給水、雨水、污水、強(qiáng)電、弱電、市政道路、供暖、中水等天然氣：接駁點(diǎn)位、管徑、氣壓大小給水：接駁點(diǎn)位、管徑、水頭壓力、是否須二次加壓，與自來水公司接洽，開口費(fèi)用；施工臨時(shí)用水接駁申請手續(xù)。污水：接駁點(diǎn)位、管徑大小，井底標(biāo)高，是否需要設(shè)置生化池或化糞池，施工臨時(shí)污排接駁申請手續(xù)。雨水：接駁點(diǎn)位、管徑大小，井底標(biāo)高；接入費(fèi)用；施工臨時(shí)雨水接駁申請手續(xù)；沉沙池要求。強(qiáng)電：能夠接入的變電站位置；正式用電容量、是否需自建開閉所；施工用電申請手續(xù)。周邊市政道路：道路標(biāo)高，若為規(guī)劃擬建道路，明確建設(shè)時(shí)間，找到政府歸口管理部門?！兜貕K周邊市政接口》地塊周邊市政接口調(diào)研，包括天然氣、給水、10《市場調(diào)研及客戶訪談》地塊周邊不利條件調(diào)研（盡量窮舉并配照片），并提出預(yù)案，找到干系部門及干系人噪音源：如，周邊快速干道、飛機(jī)航道、打靶場、地鐵站、公交站、火車站等。污染源：污水處理廠、排污管道、垃圾掩埋場、土質(zhì)污染探測、光污染源、發(fā)射塔等。對心理產(chǎn)生不利因素：加油站、瘋?cè)嗽?、公墓、高壓線、監(jiān)獄等。策劃部的市場調(diào)研，對重點(diǎn)目標(biāo)客戶的深度訪談。

《市場調(diào)研及客戶訪談》地塊周邊不利條件調(diào)研（盡量窮舉并配照片11最后一次啟動(dòng)會最后一次啟動(dòng)會12項(xiàng)目啟動(dòng)會最終成果《項(xiàng)目成功標(biāo)尺》《風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案》《市場定位》《產(chǎn)品定位》（含建筑、景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書；技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，戶型配比）《體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃》《產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》《項(xiàng)目一二級計(jì)劃》《項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)）及合約規(guī)劃》《投資分析模型（啟動(dòng)）》項(xiàng)目啟動(dòng)會最終成果《項(xiàng)目成功標(biāo)尺》13提交要求啟動(dòng)會成果提交時(shí)間要求：模仿、復(fù)制項(xiàng)目：取得土地（第一筆土地款支付）后20個(gè)工作日內(nèi)；創(chuàng)新項(xiàng)目、新公司第一個(gè)項(xiàng)目、商業(yè)面積超過5萬平米（不計(jì)社區(qū)商業(yè)門面）：取得土地（第一筆土地款支付）后45個(gè)工作日內(nèi)。提交要求啟動(dòng)會成果提交時(shí)間要求：14《風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案》包括：識別風(fēng)險(xiǎn)、評估風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對預(yù)案至少關(guān)注以下風(fēng)險(xiǎn)，并提出預(yù)案交地方案審批地質(zhì)狀況主材價(jià)格波動(dòng)市場風(fēng)險(xiǎn)周邊市政配套延遲移交地方政府換屆《風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案》包括：識別風(fēng)險(xiǎn)、評估風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對預(yù)案15《市場定位》目標(biāo)客戶群是誰？深訪了多少有效客戶？他們的文化傾向、歷史記憶點(diǎn)是什么？消費(fèi)思維和習(xí)慣是什么？家庭人口數(shù)量？信息接受習(xí)慣和項(xiàng)目傳播通道？標(biāo)桿樓盤及產(chǎn)品是哪個(gè)項(xiàng)目？可以是外區(qū)域的。（有利于研發(fā)、成本、工程找到對產(chǎn)品的感覺，對項(xiàng)目相關(guān)方面定出邊界、深入判斷；營銷依此挖掘客戶群。）《市場定位》16《市場定位》3、單套總價(jià)位？單套面積？功能房間數(shù)量？4、敏感點(diǎn)是什么？產(chǎn)品的哪些方面要做好，給研發(fā)經(jīng)理明確研發(fā)重點(diǎn)；哪些方面只要一般就可以了，給成本經(jīng)理明確省成本的方面。推盤節(jié)奏、順序？若為多產(chǎn)品業(yè)態(tài)，先賣什么，后賣什么？《市場定位》3、單套總價(jià)位？單套面積？功能房間數(shù)量？17《產(chǎn)品定位》總圖（含技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）產(chǎn)品組合，不平衡使用容積率；典型場地剖面示意圖交通分析（含出入口數(shù)量，消防、私車、行人交通）戶型、單體組合平面（含戶型配比、面積分析、戶型亮點(diǎn)分析）外立面風(fēng)格《產(chǎn)品定位》總圖（含技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）18《產(chǎn)品定位》---項(xiàng)目景觀方案采用意向圖片、剖面等，描述景觀的整體風(fēng)格（支撐營銷賣點(diǎn)），描述關(guān)鍵景觀節(jié)點(diǎn)（如人行、車行、單元入口，軟硬景節(jié)點(diǎn)處理）。采用意向圖片、剖面等，描述支持產(chǎn)品溢價(jià)的景觀價(jià)值挖掘點(diǎn)?？刂朴簿懊娣e。硬景鋪裝材料一般控制3—5種以內(nèi)。但鋪裝工藝應(yīng)考究，做好表面防護(hù)、成品保護(hù)。軟景在此會上宜對樹種、灌木、藤本等做出品種范圍的決策，最好使用本地資源，目的是進(jìn)行苗木資源的儲備?！懂a(chǎn)品定位》---項(xiàng)目景觀方案采用意向圖片、剖面等，描述19《產(chǎn)品定位》---價(jià)值挖掘特定戶型價(jià)值挖掘：底層戶型頂層躍層面積贈送親地分綠、贈綠（盡量將公共綠地劃分為小塊綠地，贈送給業(yè)主，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)）與周邊和小區(qū)內(nèi)景觀的結(jié)合盡量減少地下車庫面積《產(chǎn)品定位》---價(jià)值挖掘特定戶型價(jià)值挖掘：20《體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃》對選址、實(shí)施作為獨(dú)立子項(xiàng)目進(jìn)行決策和計(jì)劃分解。體驗(yàn)區(qū)的選址需考慮：達(dá)到路線設(shè)計(jì)，增強(qiáng)客戶的體驗(yàn)；停車區(qū)域的選擇；體驗(yàn)區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系及處理。新公司宜選擇實(shí)力強(qiáng)的景觀、裝修施工單位，降低新團(tuán)隊(duì)不成熟的風(fēng)險(xiǎn)。若使用臨時(shí)售樓處，建議照搬以往類似項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，在裝飾裝修方面體現(xiàn)項(xiàng)目特色。不鼓勵(lì)修建會所。若建會所，應(yīng)嚴(yán)格控制會所占地上容積率的面積；會所裝修應(yīng)分部位、分功能區(qū)間確定裝修檔次，嚴(yán)格控制高級精裝面積；嚴(yán)格控制使用中央空調(diào)的面積；在小區(qū)交房后會所應(yīng)考慮對外開放。會所功能設(shè)計(jì)，應(yīng)先做減法，再做加法，盡量突出運(yùn)動(dòng)功能和少量的服務(wù)功能，不宜面面俱到，會所和售樓處可合二為一。啟動(dòng)會前應(yīng)征求物業(yè)的意見。《體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃》對選址、實(shí)施作為獨(dú)立子項(xiàng)目進(jìn)行21《產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》包括：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)： 客戶視角；體現(xiàn)差異化，實(shí)現(xiàn)“高溢價(jià)”。建造標(biāo)準(zhǔn)：固定的細(xì)部做法、構(gòu)造大樣；體現(xiàn)模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”。要點(diǎn)：以前的痛點(diǎn)、反復(fù)決策點(diǎn)、客戶敏感點(diǎn)滿足政府的最低要求符合市場的一般標(biāo)準(zhǔn)務(wù)必將不做的內(nèi)容列舉出來，并說明原因?！懂a(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》包括：22《項(xiàng)目目標(biāo)成本及合約規(guī)劃（啟動(dòng)版）》原則按通常標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算價(jià)值判斷，分配重點(diǎn)成本前控，前緊后松《項(xiàng)目目標(biāo)成本及合約規(guī)劃（啟動(dòng)版）》23《項(xiàng)目一二級計(jì)劃（啟動(dòng)版）》按照模版編制，集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、階段成果必須列入計(jì)劃。項(xiàng)目計(jì)劃應(yīng)拋開職能視角，不得分頭編寫，再簡單做個(gè)匯總。而必須是由項(xiàng)目經(jīng)理牽頭組織，深入討論、分析，找出關(guān)鍵點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、前后勾稽關(guān)系，工作前置條件和輸出。項(xiàng)目計(jì)劃備注信息欄非常重要，包括：啟動(dòng)會未決策的點(diǎn)，應(yīng)明確下次決策時(shí)點(diǎn)、責(zé)任人；明確資源的獲取渠道和溝通聯(lián)系人；過往經(jīng)驗(yàn)、小貼士。凡是下列情況都應(yīng)增加計(jì)劃的控制點(diǎn)或作為部門細(xì)分點(diǎn)：職能間交叉的、與外界政府批準(zhǔn)有關(guān)的、分供方第一次合作的、員工能力弱的，組織在這個(gè)工作包上沒有經(jīng)驗(yàn)和把握的。將暫時(shí)無法由項(xiàng)目啟動(dòng)會決策的其它決策點(diǎn)，盡可能在工作計(jì)劃中明示成項(xiàng)目計(jì)劃節(jié)點(diǎn)并落實(shí)責(zé)任人、決策質(zhì)量、成果標(biāo)準(zhǔn)等?！俄?xiàng)目一二級計(jì)劃（啟動(dòng)版）》按照模版編制，集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、階段24分解計(jì)劃的工具----WBS（6把刀）先管理后產(chǎn)品動(dòng)賓結(jié)構(gòu)任務(wù)工期分解成4—40小時(shí)以內(nèi)暫不考慮與其它項(xiàng)目相沖突頭腦風(fēng)暴不排序分解計(jì)劃的工具----WBS（6把刀）先管理后產(chǎn)品25成果整理及審批每次會議項(xiàng)目經(jīng)理務(wù)必安排專人記錄、整理會議紀(jì)要項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)最終成果整理在“OA（項(xiàng)目進(jìn)度管理）－項(xiàng)目階段成果管理－項(xiàng)目啟動(dòng)階段”，提交審批成果整理及審批26總結(jié)：開好項(xiàng)目啟動(dòng)會的關(guān)鍵總經(jīng)理定義項(xiàng)目成功標(biāo)尺會前充分準(zhǔn)備，并管控好利益干系人項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)利用WBS（6把刀）分解任務(wù)，項(xiàng)目經(jīng)理向團(tuán)隊(duì)成員發(fā)出明確指令每次會議務(wù)必圍繞項(xiàng)目啟動(dòng)會成果展開決策（90%左右）上移、前置，短時(shí)間，高強(qiáng)度，未競決策進(jìn)入項(xiàng)目計(jì)劃價(jià)值挖掘，風(fēng)險(xiǎn)顯化總結(jié)：開好項(xiàng)目啟動(dòng)會的關(guān)鍵27ENDEND288.向著目標(biāo)奔跑，何必在意折翼的翅膀，只要信心不死，就看的見方向，順風(fēng)適合行走，逆風(fēng)更適合飛翔，人生路上什么都不怕，就怕自己投降。5、擁有夢想只是一種智力，實(shí)現(xiàn)夢想才是一種能力。1.睡覺是為了踏實(shí)工作，工作是為了踏實(shí)睡覺。3、未曾失敗的人恐怕也未曾成功過。5、當(dāng)你感到悲哀痛苦時(shí)，最好是去學(xué)些什么東西。學(xué)習(xí)會使你永遠(yuǎn)立于不敗之地。12、人有時(shí)是要勉強(qiáng)自己的。我們需要一種來自自身的強(qiáng)有力的能量推動(dòng)自己闖出一個(gè)新的境界來。2.沒有什么事情有象熱忱這般具有傳染性，它能感動(dòng)頑石，它是真誠的精髓。4.人因?yàn)樾睦锊豢鞓罚爬速M(fèi)，是一種補(bǔ)償作用。12.庸人的缺點(diǎn)就在于不能控制自己的感情，容易失去理智，而成功者則善于把握這個(gè)尺度，謹(jǐn)慎處事。11.人生舞臺的大幕隨時(shí)都可能拉開，關(guān)鍵是你愿意表演，還是選擇躲避。1.人生遇到的每個(gè)人，出場順序真的很重要，很多人如果換一個(gè)時(shí)間認(rèn)識，就會有不同的結(jié)局。有些愛，只能止于唇齒，掩于歲月。3.今天我在這兒發(fā)現(xiàn)很多選手有這么一個(gè)趨勢，數(shù)字張嘴就來，沒有經(jīng)過思考，沒有經(jīng)過真實(shí)的東西，要把自己真實(shí)的數(shù)字說出來。6、只有一條路不能選擇——那就是放棄的路;只有一條路不能拒絕——那就是成長的路。5.有了執(zhí)著，生命旅程上的寂寞可以鋪成一片藍(lán)天;有了執(zhí)著，孤單可以演繹成一排鴻雁;有了執(zhí)著，歡樂可以綻放成滿圓的鮮花。14.人和人之間的友愛，并不在于是否是親戚。7.你說每天看一個(gè)小時(shí)的書，如果你看了很多書，千萬別告訴別人，告訴別人別人就會不斷考你。4.自己打敗自己是最可悲的失敗，自己戰(zhàn)勝自己是最可貴的勝利。1.沒有熱忱，世間便無進(jìn)步。1.成功呈概率分布，關(guān)鍵是你能不能堅(jiān)持到成功開始呈現(xiàn)的那一刻。7.成功者，做別人不愿意做的事情，別人不敢做的事情，做不到的事情。8.流過淚的眼睛更明亮，滴過血的心靈更堅(jiān)強(qiáng)!8.向著目標(biāo)奔跑，何必在意折翼的翅膀，只要信心不死，就看的什么是項(xiàng)目啟動(dòng)會啟動(dòng)會是通過多次會議，短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力完成對項(xiàng)目第一次、也是最重要的一次決策，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。參會人員：會議主持人：項(xiàng)目經(jīng)理（是每一次會議的主持人）公司總經(jīng)理（必須參加第一次和最后一次會議）；PMO成員；董事長助理、董事長項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員

會議召開方式：需召開多次會議每次會議均需做出決策，并定出決策點(diǎn)每次會后，分頭收集信息，進(jìn)行專業(yè)間碰撞什么是項(xiàng)目啟動(dòng)會啟動(dòng)會是通過多次會議，短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效30按時(shí)完成啟動(dòng)會成果的關(guān)鍵啟動(dòng)會之前或者拿地階段，針對項(xiàng)目預(yù)案，必須與政府歸口管理部門關(guān)鍵人員提前溝通，以保證啟動(dòng)會方案報(bào)批通過，降低方案反復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。拿地預(yù)案必須達(dá)到應(yīng)有的深度要求，特別是第一期和示范區(qū)，這是提高項(xiàng)目啟動(dòng)會效率的前提。啟動(dòng)會是我們對項(xiàng)目的判斷和決策，是項(xiàng)目的其中一個(gè)階段性成果。若由于市場變化或政府報(bào)批原因，預(yù)案、成本等被調(diào)整甚至顛覆，可直接反映在方案階段成果中，不再重新召開啟動(dòng)會。按時(shí)完成啟動(dòng)會成果的關(guān)鍵啟動(dòng)會之前或者拿地階段，針對項(xiàng)目預(yù)案31原則、目的明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識、做出承諾。對項(xiàng)目進(jìn)行沙盤推演，設(shè)定項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)、決策點(diǎn)、控制點(diǎn)。識別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出預(yù)案。啟動(dòng)會是職能向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的交底會。針對目標(biāo)和工作范圍做好減法，對意愿和能力、資源之間的差距應(yīng)有清醒認(rèn)識。原則、目的明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識、做出承諾。32啟動(dòng)會邏輯圖投資測算市場定位產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)顯化價(jià)值挖掘一二級計(jì)劃成本測算體驗(yàn)區(qū)選址定位項(xiàng)目成功標(biāo)尺（產(chǎn)品成功、管理成功）啟動(dòng)會邏輯圖投資測算市場定位產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)顯化一二級計(jì)劃成本測33第一次啟動(dòng)會第一次啟動(dòng)會34第一次啟動(dòng)會成果《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》《地塊條件交底紀(jì)要》《項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)》《地塊周邊市政接口》《市場調(diào)研及客戶訪談》第一次啟動(dòng)會成果《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》35提交要求提交時(shí)間：取得土地（第一筆土地款支付時(shí)間)后，10個(gè)日歷日內(nèi)。責(zé)任人：《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》(包括項(xiàng)目總貨值）-------項(xiàng)目經(jīng)理《地塊條件交底紀(jì)要》--------項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理《項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)》--------項(xiàng)目報(bào)建主管《地塊周邊市政接口》--------項(xiàng)目工程經(jīng)理《市場調(diào)研及客戶訪談》--------項(xiàng)目營銷經(jīng)理審批流程：責(zé)任人-----項(xiàng)目經(jīng)理-PMO-董事長提交要求提交時(shí)間：36《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》根據(jù)集團(tuán)及公司戰(zhàn)略和預(yù)算，總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺項(xiàng)目產(chǎn)品成功：銷售凈利率IRR銷售總貨值推盤計(jì)劃及年度簽約額項(xiàng)目管理成功：拿地到項(xiàng)目開工、開盤工期交房一次成功率成本偏差率（與目標(biāo)成本基準(zhǔn)版比較）《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》根據(jù)集團(tuán)及公司戰(zhàn)略和預(yù)算，總經(jīng)理初37《地塊條件交底紀(jì)要》《項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)》PMO向公司各職能負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員交底（基本同上會時(shí)內(nèi)容）土地信息項(xiàng)目預(yù)案項(xiàng)目當(dāng)時(shí)設(shè)定的產(chǎn)品成本、定價(jià)、項(xiàng)目計(jì)劃將實(shí)際地價(jià)代入后的項(xiàng)目銷售利潤率及IRR深入調(diào)查當(dāng)?shù)仨?xiàng)目基本建設(shè)程序，掌握報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、難點(diǎn)及相關(guān)干系部門及干系人（主要針對新公司、新項(xiàng)目，但要注意即使一個(gè)城市的各個(gè)區(qū)縣有時(shí)也不一樣）項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)建程序，輸入條件、所需周期、干系部門、干系人。項(xiàng)目預(yù)售條件及預(yù)售許可證的辦理程序項(xiàng)目融資條件及程序《地塊條件交底紀(jì)要》《項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)》PMO向38《地塊周邊市政接口》地塊周邊市政接口調(diào)研，包括天然氣、給水、雨水、污水、強(qiáng)電、弱電、市政道路、供暖、中水等天然氣：接駁點(diǎn)位、管徑、氣壓大小給水：接駁點(diǎn)位、管徑、水頭壓力、是否須二次加壓，與自來水公司接洽，開口費(fèi)用；施工臨時(shí)用水接駁申請手續(xù)。污水：接駁點(diǎn)位、管徑大小，井底標(biāo)高，是否需要設(shè)置生化池或化糞池，施工臨時(shí)污排接駁申請手續(xù)。雨水：接駁點(diǎn)位、管徑大小，井底標(biāo)高；接入費(fèi)用；施工臨時(shí)雨水接駁申請手續(xù)；沉沙池要求。強(qiáng)電：能夠接入的變電站位置；正式用電容量、是否需自建開閉所；施工用電申請手續(xù)。周邊市政道路：道路標(biāo)高，若為規(guī)劃擬建道路，明確建設(shè)時(shí)間，找到政府歸口管理部門?！兜貕K周邊市政接口》地塊周邊市政接口調(diào)研，包括天然氣、給水、39《市場調(diào)研及客戶訪談》地塊周邊不利條件調(diào)研（盡量窮舉并配照片），并提出預(yù)案，找到干系部門及干系人噪音源：如，周邊快速干道、飛機(jī)航道、打靶場、地鐵站、公交站、火車站等。污染源：污水處理廠、排污管道、垃圾掩埋場、土質(zhì)污染探測、光污染源、發(fā)射塔等。對心理產(chǎn)生不利因素：加油站、瘋?cè)嗽?、公墓、高壓線、監(jiān)獄等。策劃部的市場調(diào)研，對重點(diǎn)目標(biāo)客戶的深度訪談。

《市場調(diào)研及客戶訪談》地塊周邊不利條件調(diào)研（盡量窮舉并配照片40最后一次啟動(dòng)會最后一次啟動(dòng)會41項(xiàng)目啟動(dòng)會最終成果《項(xiàng)目成功標(biāo)尺》《風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案》《市場定位》《產(chǎn)品定位》（含建筑、景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書；技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，戶型配比）《體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃》《產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》《項(xiàng)目一二級計(jì)劃》《項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)）及合約規(guī)劃》《投資分析模型（啟動(dòng)）》項(xiàng)目啟動(dòng)會最終成果《項(xiàng)目成功標(biāo)尺》42提交要求啟動(dòng)會成果提交時(shí)間要求：模仿、復(fù)制項(xiàng)目：取得土地（第一筆土地款支付）后20個(gè)工作日內(nèi)；創(chuàng)新項(xiàng)目、新公司第一個(gè)項(xiàng)目、商業(yè)面積超過5萬平米（不計(jì)社區(qū)商業(yè)門面）：取得土地（第一筆土地款支付）后45個(gè)工作日內(nèi)。提交要求啟動(dòng)會成果提交時(shí)間要求：43《風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案》包括：識別風(fēng)險(xiǎn)、評估風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對預(yù)案至少關(guān)注以下風(fēng)險(xiǎn)，并提出預(yù)案交地方案審批地質(zhì)狀況主材價(jià)格波動(dòng)市場風(fēng)險(xiǎn)周邊市政配套延遲移交地方政府換屆《風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案》包括：識別風(fēng)險(xiǎn)、評估風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對預(yù)案44《市場定位》目標(biāo)客戶群是誰？深訪了多少有效客戶？他們的文化傾向、歷史記憶點(diǎn)是什么？消費(fèi)思維和習(xí)慣是什么？家庭人口數(shù)量？信息接受習(xí)慣和項(xiàng)目傳播通道？標(biāo)桿樓盤及產(chǎn)品是哪個(gè)項(xiàng)目？可以是外區(qū)域的。（有利于研發(fā)、成本、工程找到對產(chǎn)品的感覺，對項(xiàng)目相關(guān)方面定出邊界、深入判斷；營銷依此挖掘客戶群。）《市場定位》45《市場定位》3、單套總價(jià)位？單套面積？功能房間數(shù)量？4、敏感點(diǎn)是什么？產(chǎn)品的哪些方面要做好，給研發(fā)經(jīng)理明確研發(fā)重點(diǎn)；哪些方面只要一般就可以了，給成本經(jīng)理明確省成本的方面。推盤節(jié)奏、順序？若為多產(chǎn)品業(yè)態(tài)，先賣什么，后賣什么？《市場定位》3、單套總價(jià)位？單套面積？功能房間數(shù)量？46《產(chǎn)品定位》總圖（含技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）產(chǎn)品組合，不平衡使用容積率；典型場地剖面示意圖交通分析（含出入口數(shù)量，消防、私車、行人交通）戶型、單體組合平面（含戶型配比、面積分析、戶型亮點(diǎn)分析）外立面風(fēng)格《產(chǎn)品定位》總圖（含技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）47《產(chǎn)品定位》---項(xiàng)目景觀方案采用意向圖片、剖面等，描述景觀的整體風(fēng)格（支撐營銷賣點(diǎn)），描述關(guān)鍵景觀節(jié)點(diǎn)（如人行、車行、單元入口，軟硬景節(jié)點(diǎn)處理）。采用意向圖片、剖面等，描述支持產(chǎn)品溢價(jià)的景觀價(jià)值挖掘點(diǎn)?？刂朴簿懊娣e。硬景鋪裝材料一般控制3—5種以內(nèi)。但鋪裝工藝應(yīng)考究，做好表面防護(hù)、成品保護(hù)。軟景在此會上宜對樹種、灌木、藤本等做出品種范圍的決策，最好使用本地資源，目的是進(jìn)行苗木資源的儲備?！懂a(chǎn)品定位》---項(xiàng)目景觀方案采用意向圖片、剖面等，描述48《產(chǎn)品定位》---價(jià)值挖掘特定戶型價(jià)值挖掘：底層戶型頂層躍層面積贈送親地分綠、贈綠（盡量將公共綠地劃分為小塊綠地，贈送給業(yè)主，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)）與周邊和小區(qū)內(nèi)景觀的結(jié)合盡量減少地下車庫面積《產(chǎn)品定位》---價(jià)值挖掘特定戶型價(jià)值挖掘：49《體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃》對選址、實(shí)施作為獨(dú)立子項(xiàng)目進(jìn)行決策和計(jì)劃分解。體驗(yàn)區(qū)的選址需考慮：達(dá)到路線設(shè)計(jì)，增強(qiáng)客戶的體驗(yàn)；停車區(qū)域的選擇；體驗(yàn)區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系及處理。新公司宜選擇實(shí)力強(qiáng)的景觀、裝修施工單位，降低新團(tuán)隊(duì)不成熟的風(fēng)險(xiǎn)。若使用臨時(shí)售樓處，建議照搬以往類似項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，在裝飾裝修方面體現(xiàn)項(xiàng)目特色。不鼓勵(lì)修建會所。若建會所，應(yīng)嚴(yán)格控制會所占地上容積率的面積；會所裝修應(yīng)分部位、分功能區(qū)間確定裝修檔次，嚴(yán)格控制高級精裝面積；嚴(yán)格控制使用中央空調(diào)的面積；在小區(qū)交房后會所應(yīng)考慮對外開放。會所功能設(shè)計(jì)，應(yīng)先做減法，再做加法，盡量突出運(yùn)動(dòng)功能和少量的服務(wù)功能，不宜面面俱到，會所和售樓處可合二為一。啟動(dòng)會前應(yīng)征求物業(yè)的意見?！扼w驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃》對選址、實(shí)施作為獨(dú)立子項(xiàng)目進(jìn)行50《產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》包括：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)： 客戶視角；體現(xiàn)差異化，實(shí)現(xiàn)“高溢價(jià)”。建造標(biāo)準(zhǔn)：固定的細(xì)部做法、構(gòu)造大樣；體現(xiàn)模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”。要點(diǎn)：以前的痛點(diǎn)、反復(fù)決策點(diǎn)、客戶敏感點(diǎn)滿足政府的最低要求符合市場的一般標(biāo)準(zhǔn)務(wù)必將不做的內(nèi)容列舉出來，并說明原因?！懂a(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》包括：51《項(xiàng)目目標(biāo)成本及合約規(guī)劃（啟動(dòng)版）》原則按通常標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算價(jià)值判斷，分配重點(diǎn)成本前控，前緊后松《項(xiàng)目目標(biāo)成本及合約規(guī)劃（啟動(dòng)版）》52《項(xiàng)目一二級計(jì)劃（啟動(dòng)版）》按照模版編制，集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、階段成果必須列入計(jì)劃。項(xiàng)目計(jì)劃應(yīng)拋開職能視角，不得分頭編寫，再簡單做個(gè)匯總。而必須是由項(xiàng)目經(jīng)理牽頭組織，深入討論、分析，找出關(guān)鍵點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、前后勾稽關(guān)系，工作前置條件和輸出。項(xiàng)目計(jì)劃備注信息欄非常重要，包括：啟動(dòng)會未決策的點(diǎn)，應(yīng)明確下次決策時(shí)點(diǎn)、責(zé)任人；明確資源的獲取渠道和溝通聯(lián)系人；過往經(jīng)驗(yàn)、小貼士。凡是下列情況都應(yīng)增加計(jì)劃的控制點(diǎn)或作為部門細(xì)分點(diǎn)：職能間交叉的、與外界政府批準(zhǔn)有關(guān)的、分供方第一次合作的、員工能力弱的，組織在這個(gè)工作包上沒有經(jīng)驗(yàn)和把握的。將暫時(shí)無法由項(xiàng)目啟動(dòng)會決策的其它決策點(diǎn)，盡可能在工作計(jì)劃中明示成項(xiàng)目計(jì)劃節(jié)點(diǎn)并落實(shí)責(zé)任人、決策質(zhì)量、成果標(biāo)準(zhǔn)等。《項(xiàng)目一二級計(jì)劃（啟動(dòng)版）》按照模版編制，集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、階段53分解計(jì)劃的工具----WBS（6把刀）先管理后產(chǎn)品動(dòng)賓結(jié)構(gòu)任務(wù)工期分解成4—40小時(shí)以內(nèi)暫不考慮與其它項(xiàng)目相沖突頭腦風(fēng)暴不排序分解計(jì)劃的工具----WBS（6把刀）先管理后產(chǎn)品54