附件1-中糧祥云地鐵小鎮(zhèn)年報(bào)市場(chǎng)/客戶背景分析01項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析目錄1-宏觀市場(chǎng)武漢疫情后樓市走勢(shì)010302預(yù)售條件放松促進(jìn)二手房交易價(jià)格管控逐步放松政策調(diào)整層面2020年疫后新政策2019年政策預(yù)售條件放松(針對(duì)2020年10月1日前取得施工許可證的項(xiàng)目）高層:建筑形象進(jìn)度達(dá)1/4以上小高層及以上：建筑主體結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的1/2且不得少于七層,主體結(jié)構(gòu)中地下室每層可抵地上一層；低層(含四層):主體結(jié)構(gòu)封頂,且砌工程完工多層(含六躍七層)及低層:建筑形象進(jìn)度達(dá)正負(fù)零價(jià)格管控適度放松（部分樓盤(pán)）浮動(dòng)范圍：允許5－10%左右漲幅（部分項(xiàng)目）價(jià)格小幅度放松價(jià)格管控：毛坯允許折扣（部分項(xiàng)目）嚴(yán)控備案價(jià)，毛坯不允許打折鼓勵(lì)二手房交易5月10日起實(shí)施：武漢二手房自行交易網(wǎng)簽系統(tǒng)：雙方自行買賣（即非中介代理）二手房的，可在線、零資料申報(bào)網(wǎng)簽二手房交易，中介辦理為主人才政策5月8日，武漢大學(xué)生留漢計(jì)劃推動(dòng)，2020年留漢大學(xué)生目標(biāo)25萬(wàn)2018年，留住大學(xué)生40.6萬(wàn)；2019年，25萬(wàn)大學(xué)生留漢。04人才吸引持續(xù)推進(jìn)1-武漢政策層面政策變：穩(wěn)中有持，限購(gòu)限貸無(wú)松動(dòng)——重點(diǎn)從開(kāi)發(fā)商扶持、市場(chǎng)信心、交易流程上推動(dòng)樓市復(fù)興類型區(qū)域樓盤(pán)名稱上次備案情況本次備案情況本次較上次變化優(yōu)惠促銷政策上次備案時(shí)間上次備案均價(jià)本次備案時(shí)間本次備案均價(jià)時(shí)間差價(jià)格變化漲幅高層蔡甸區(qū)中建錦繡雙城2019.11.259778元/平，含2000裝修2020.1.1510387元/平，含2000裝修約2個(gè)月漲609元/平約6.23%無(wú)黃陂區(qū)天熙楚世家2019.1.177800元/平2020.1.149067元/平約1年漲1267元/平約16.24%無(wú)江岸區(qū)武漢天地2019.11.1447582元/平，含5000裝修2020.4.2751624元/平，含5000裝修約5個(gè)月漲4042元/平約8.49%無(wú)東西湖區(qū)金地悅海灣2019.9.2715510元/平，含2500裝修2020.4.2616500元/平，含2500裝修約7個(gè)月漲990元/平約6.38%5000元房源鎖定，3個(gè)月無(wú)理由退房

全民營(yíng)銷1%傭金98折江夏區(qū)長(zhǎng)投綠城蘭園2019.11.2811326元/平2020.1.912201元/平約2個(gè)月漲875元/平約7.73%無(wú)武漢融創(chuàng)城2019.12.2712242元/平2020.4.1613000元/平約4個(gè)月漲758元/平約6.2%無(wú)洪山區(qū)美好長(zhǎng)江首璽2018.9.2012500元/平，含2500裝修2020.1.1613530元/平，含2500裝修約1年4個(gè)月漲1030元/平約8.24%無(wú)萬(wàn)科云城2019.12.518087元/平，含3000裝修2020.4.2019050元/平，含3000裝修約4個(gè)月漲936元/平約5.17%5000抵50000，老帶新減免一萬(wàn)東湖高新區(qū)聯(lián)投光谷瑞園2019.11.1113000元/平2020.4.2613650元/平約5個(gè)月漲650元/平約5%無(wú)陽(yáng)邏開(kāi)發(fā)區(qū)佳陽(yáng)大都府2020.1.197400元/平2020.5.87800元/平約4個(gè)月漲400元/平約5.4%無(wú)別墅東湖高新區(qū)中糧光谷祥云2019.11.2027000元/平2020.4.2928350元/平約5個(gè)月漲1350元/平約5%無(wú)洪山區(qū)金地保利褐石公館2019.12.1621482元/平2020.4.3025518元/平約4個(gè)月漲4036元/平約18.78%無(wú)2-武漢價(jià)格層面價(jià)格變：備案價(jià)松動(dòng)，熱點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅大——多板塊熱點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅超5%3-武漢成交層面成交變：市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，開(kāi)盤(pán)去化率整體下滑——主城區(qū)復(fù)蘇速度高于遠(yuǎn)城區(qū)，整體開(kāi)盤(pán)去化率較去年下降20%－30%，市場(chǎng)全面復(fù)蘇依舊有待時(shí)日2020年4月項(xiàng)目整體開(kāi)盤(pán)去化率低于50%——較去年開(kāi)盤(pán)去化率下滑20%－30%主、遠(yuǎn)城區(qū)成交套數(shù)占比為6.6:3.4——主城區(qū)復(fù)蘇速度，高于遠(yuǎn)城區(qū)4-武漢市場(chǎng)層面市場(chǎng)變：分化加劇，冰火兩重天區(qū)域開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目碧桂園光谷十里春風(fēng)中建星光城聯(lián)投光谷瑞園光谷開(kāi)盤(pán)時(shí)間4月18日4月23日4月30日開(kāi)盤(pán)方式平推網(wǎng)絡(luò)開(kāi)盤(pán)線上開(kāi)盤(pán)取證房源4#高層，共156套8#高層，合計(jì)180套

432套（高層360套，洋房72套）推售戶型高層：109㎡，116㎡，120㎡三房高層：96㎡、105㎡、118㎡、126㎡三房高層：102㎡、116㎡、120㎡、132㎡三房，145㎡四房銷售價(jià)格折后均價(jià)17500元/m2（含3000精裝）均價(jià)17249元/㎡（毛坯）洋房毛坯：均價(jià)約14950元/㎡，

高層毛坯：均價(jià)約13650元/㎡開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠總價(jià)減35000元，簽約99折，送3萬(wàn)元車位優(yōu)惠券無(wú)無(wú)認(rèn)籌情況認(rèn)籌金5萬(wàn)元，認(rèn)籌47組圈存20萬(wàn)，共計(jì)397組客戶認(rèn)籌700組客戶去化情況截止開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，成交6套，去化率4%，去化率100%，成交總金額3.46億元高層去化100%，洋房去化60%，成交總金額6.7億元區(qū)域開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目瑞安武漢天地華發(fā)中央首府華潤(rùn)萬(wàn)象城泛海國(guó)際漢口中心開(kāi)盤(pán)時(shí)間4月29日5月1日武漢天地后置業(yè)顧問(wèn)直接報(bào)價(jià)價(jià)格預(yù)計(jì)38000以內(nèi)①醫(yī)護(hù)人員可享受8.5折購(gòu)房?jī)?yōu)惠（100-386㎡戶型）②其他貢獻(xiàn)人群、部分房源（100-167㎡）享受8.5-9折購(gòu)房?jī)?yōu)惠。開(kāi)盤(pán)方式線上開(kāi)盤(pán)平推取證房源142套60套推售戶型172-260120-132銷售價(jià)格51624（含5000精裝）30038開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠無(wú)3F和3F以下可享受總價(jià)93折優(yōu)惠，其他樓層及戶型總價(jià)享受95折優(yōu)惠醫(yī)護(hù)人員、抗疫志愿者總價(jià)1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠去化情況100%15%——從豪宅到剛需板塊，熱點(diǎn)項(xiàng)目量?jī)r(jià)上漲；其他項(xiàng)目普遍出現(xiàn)促銷優(yōu)惠、走量困難的情況政策：松中見(jiàn)穩(wěn)——不觸碰紅線下，政府多面出擊扶持樓市，促進(jìn)新房及改善市場(chǎng)；價(jià)格：決策更靈活——價(jià)格放松幅度增大，開(kāi)發(fā)商價(jià)格靈活度提升；市場(chǎng)：信心逐步復(fù)蘇——4月份以來(lái)，開(kāi)發(fā)商推貨積極，市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，開(kāi)盤(pán)去化率較去年下降幅度大；板塊：頭部效應(yīng)加劇，市場(chǎng)分化——熱點(diǎn)區(qū)域高性價(jià)比項(xiàng)目＋武漢現(xiàn)象級(jí)項(xiàng)目，量?jī)r(jià)齊升；其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格、成交走勢(shì)苦難。宏觀市場(chǎng)小結(jié)緩慢復(fù)蘇，市場(chǎng)分化加劇，頭部效應(yīng)明顯下半場(chǎng)隨著供應(yīng)增加，分化繼續(xù)強(qiáng)化>>疫情后武漢樓市<<2-中觀市場(chǎng)蔡甸疫情后樓市走勢(shì)分析1-蔡甸2019-2020土拍情況土拍：區(qū)域內(nèi)新增12塊土地，規(guī)劃建面約191萬(wàn)方，潛在供應(yīng)量大P（2019）068號(hào)（蔡甸城投）

用地面積：61807㎡總建面：13萬(wàn)方樓面地價(jià)：1000元/㎡P（2019）010號(hào)（中法生態(tài)示范城投資）

用地面積：31224㎡總建面：9.4萬(wàn)方樓面地價(jià)：1950元/㎡P（2019）081號(hào)（清能）

用地面積：26841㎡總建面：5.8萬(wàn)方樓面地價(jià)：2536元/㎡P（2019）056號(hào)（唐濤）

用地面積：53690㎡總建面：18萬(wàn)方樓面地價(jià)：1556元/㎡P（2019）055號(hào)（鈺源）

用地面積：36003㎡總建面：12.4萬(wàn)方樓面地價(jià)：1500元/㎡P（2019）120號(hào)（武漢市軌道交通）

用地面積：121880㎡總建面：27.6萬(wàn)方樓面地價(jià)：3597元/㎡P（2019）080號(hào)（華盈晟通）

用地面積：39266㎡總建面：7.9萬(wàn)方樓面地價(jià)：3984.36元/㎡P（2019）009號(hào)（自然人姚少清）

用地面積：39808㎡總建面：11.9萬(wàn)方樓面地價(jià)：1983.69元/㎡P（2019）119號(hào)（金地集團(tuán)）

用地面積：49054㎡總建面：9.8萬(wàn)方樓面地價(jià)：3021元/㎡福建三遠(yuǎn)地塊總建面：約65萬(wàn)方樓面地價(jià)：1485元/㎡P（2019）092號(hào)（中交&綠城）

用地面積：37088㎡總建面：1.5萬(wàn)方樓面地價(jià)：2251元/㎡P（2020）032號(hào)（唐濤）

用地面積：28756㎡總建面：約9萬(wàn)方樓面地價(jià)：2720元/㎡板塊競(jìng)品名稱首開(kāi)時(shí)間戶型（㎡）均價(jià)（元/㎡）疫情后數(shù)據(jù)情況疫情前數(shù)據(jù)情況較去年同比變化周度平均來(lái)訪周度平均成交周度平均來(lái)訪周度平均成交來(lái)訪成交蔡甸新城中建錦繡雙城2018.11108-162

高層：10369（含2000精裝）

洋房：9640（毛坯）

疊拼：13000（毛坯）76218016-57.77%-87.5%中海尚璟2019.1199-115高層：9000（含2000精裝）55112511-56%-90%蔡甸老城中國(guó)鐵建知語(yǔ)城2019.1292-132高層：9072（含2000精裝）小高層：9700（含2000精裝）71514510-51%-50%正商書(shū)香華府2019.1188-131高層：11165（含2000精裝）302826-63.4%-66.6%4月8日全面復(fù)工以來(lái)，區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)訪量較去年下降約50%-63%，成交量較去年下降約50%-90%2-疫后蔡甸銷售情況客戶量普遍下滑：客戶量較去年市場(chǎng)下降大項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間產(chǎn)品類型樓棟戶型面積段推售套數(shù)成交均價(jià)去化套數(shù)去化率上次開(kāi)盤(pán)推售套數(shù)上次開(kāi)盤(pán)去化套數(shù)上次開(kāi)盤(pán)去化率中國(guó)健康谷2020年4月30日小高層、洋房1#、4#、6#、7#、11#樓101-131㎡244小高層：10760元/㎡（毛坯）洋房：11760元/㎡（毛坯）369%27012948%越秀翰悅府2020年5月1日高層1#2#樓98-129m23269000元/㎡（含2000元/m2精裝）4413%124（含8套樣板間不出售）116100%4月8日全面復(fù)工以來(lái)，區(qū)域兩項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推，去化情況均不理想，對(duì)比上次開(kāi)盤(pán)去化率下降81%-87%3-疫后蔡甸開(kāi)盤(pán)情況開(kāi)盤(pán)去化率創(chuàng)蔡甸新低：市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢板塊競(jìng)品名稱銷售政策全民營(yíng)銷政策營(yíng)銷動(dòng)作蔡甸新城榮盛華庭/全民營(yíng)銷6000元/套同時(shí)啟動(dòng)貝殼分銷母親節(jié)活動(dòng)：上傳合照投票排名前9名送精美禮品中建錦繡雙城5月購(gòu)房福利：1、2萬(wàn)元定金鎖房2、2萬(wàn)定金抵4萬(wàn)房款（高層毛坯部分）3、11套特價(jià)房（不與其他優(yōu)惠同享）4、一次性繳納全款，享額外98折優(yōu)惠（高層毛坯部分，需在7天內(nèi)付清全款）5、抗疫英雄享額外98折（洋房與高層毛坯部分同享）6、認(rèn)購(gòu)禮：憑購(gòu)房合同領(lǐng)取精美禮品全民營(yíng)銷10000元/套1、5月超值家計(jì)劃，7大購(gòu)房鉅惠推廣2、五一活動(dòng)：①5.1-5.2到訪售樓部并轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈免費(fèi)送蔬菜②5.1-5.20全城派送防疫禮包③5.5參與H5互動(dòng)游戲領(lǐng)視頻VIP會(huì)員參與抖音挑戰(zhàn)賽贏小米電視、美的掃地機(jī)器人家電大禮德信江南大院/全民營(yíng)銷3000元/套母親節(jié)活動(dòng)：1、上訪禮：合影轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈獲大禮包2、認(rèn)購(gòu)禮：認(rèn)購(gòu)參與砸金蛋抽家電蔡甸老城越秀博悅府9.9元限量秒殺悅秀會(huì)“好房劵”，1、4月30日前購(gòu)房最高可享20000元優(yōu)惠2、1999元保值鎖房，無(wú)理由退訂，未認(rèn)購(gòu)?fù)诉€1999元，額外贈(zèng)送超值好禮3、部分房源裝修打折全民營(yíng)銷推薦成交即得6000元/套推薦金，疊加“好房劵”增加3000元獎(jiǎng)勵(lì)金，共計(jì)9000元推薦金房天下直播中國(guó)鐵建知語(yǔ)城520阿里房博會(huì)：520元抵10520元/520阿里房博會(huì)推廣及淘寶直播正商書(shū)香華府5月購(gòu)房4重禮：1、成交禮：購(gòu)房送萬(wàn)元家電大禮包2、認(rèn)購(gòu)禮：認(rèn)購(gòu)砸金蛋3、來(lái)訪禮：來(lái)訪客戶贈(zèng)送金龍魚(yú)米或油4、感恩禮：醫(yī)務(wù)工作者額外優(yōu)惠1萬(wàn)元/套老帶新，贈(zèng)送新老業(yè)主各5000元車位代金券五一購(gòu)房禮推廣疫情后區(qū)域項(xiàng)目中建、越秀、正商等紛紛啟動(dòng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，榮盛啟動(dòng)貝殼分銷，配合全民營(yíng)銷動(dòng)作強(qiáng)化客戶轉(zhuǎn)介，并通過(guò)線上活動(dòng)及直播進(jìn)行推廣中鐵建520阿里房博會(huì)德信母親節(jié)活動(dòng)4-疫后蔡甸營(yíng)銷動(dòng)作促銷戰(zhàn)：逆勢(shì)期區(qū)域項(xiàng)目主打低價(jià)促銷、全民獎(jiǎng)勵(lì)5-蔡甸未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)-高層庫(kù)存戰(zhàn)：整體庫(kù)存超224萬(wàn)，2020年高層計(jì)劃供應(yīng)約104萬(wàn)方類型項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)㎡）庫(kù)存5月6月7月8月9月10月11月12月小計(jì)（萬(wàn)㎡）高層在售榮盛華庭17.399.686月份加推小高層7#、8#樓，建面127㎡-133㎡，共72套，約0.9萬(wàn)方9月加推小高層1#4#5#6#樓，建面約127-152㎡，共306套，約4萬(wàn)方12月加推小高層2#3#樓，建面約96-152㎡，共167套，約2.3萬(wàn)方7.2中建錦繡雙城57.8922.56月底加推1#3#高層、超高層，建面108-161㎡共310套，約4.25萬(wàn)方9月加推2#6#超高層，建面127-143㎡，共326套，約4.3萬(wàn)方12月加推4#8#高層建面108-143㎡共336套，約3.5萬(wàn)方12.05中海尚璟35.4721.455月底加推建面約99-115㎡住宅高層10#，共136套，約1.5萬(wàn)方6月加推4#、5#高層建面99-115㎡,共372套，約3.8萬(wàn)方11月份加推高層7#樓建面約99-115㎡共376套，約3.7萬(wàn)方12月份加推高層8#9#樓，建面約99-115㎡，共376套，約3.7萬(wàn)方12.7金地中核格林格林33.1216.926月加推超高層3#6#樓，建面約107-169㎡，共180套，約4.4萬(wàn)方7月加推高層1#、2#樓，建面約99-128㎡，共397套，約4.4萬(wàn)方9月加推7#超高層建面108-139㎡共360套，約2.2萬(wàn)方11中核錦城50105月加推10#、12#，建面120-240㎡共157套，約2.55萬(wàn)方9月加推11#、13#，面積段100-225㎡，共205套，約2.7萬(wàn)方12月加推14#，面積段100-200㎡，共112套，約1.4萬(wàn)方6.65三和名仕城40.632.659月加推高層13#，洋房22#23#，高層83-121㎡，洋房戶型150-240㎡，共285套，約4萬(wàn)方4正商書(shū)香華府2411.976月份加推5#樓高層，建面約87-121㎡，共268套住宅，約2.8萬(wàn)方9月加推2#3#樓高層，建面約87-121㎡共544套，約5.7萬(wàn)方11月加推4#樓小高層，建面約119-132㎡，共72套，約0.9萬(wàn)方9.4越秀博悅府7.81.67月加推3號(hào)樓，面積段113-123㎡，共計(jì)132套，約1.55萬(wàn)方更多方案資料關(guān)注公眾號(hào)：精英策劃圈1.55中國(guó)鐵建知語(yǔ)城20.1714.045月底加B地塊推8#樓高層，建面107-127㎡，共51套，約0.6萬(wàn)方9月加推A地塊3#6#樓高層，建面約92-132㎡，共430套，約4.8萬(wàn)方11月加推A地塊7#8#樓超高層，建面約117-132㎡，共計(jì)499套，約6.2萬(wàn)方11.6武漢健康谷109.9506月加推C-2#樓高層建面約104-126㎡，共240套，約2.85萬(wàn)方7月加推C-3#樓高層建面約109-129㎡，共128套，約1.5萬(wàn)方8月加推C-1#樓高層建面約107-126㎡，共240套，約2.7萬(wàn)方9月加推C-5#樓高層建面約98-126㎡，共256套，約2.8萬(wàn)方10月加推C-6#樓高層建面約102-132㎡，共256套，約2.9萬(wàn)方12.75高層待售中建中法之心13.813.811月首開(kāi)95-125，280套，約3萬(wàn)方3景瑞079地塊19.919.910月首開(kāi)，97-108㎡產(chǎn)品，約4萬(wàn)方4本案70.870.89月首開(kāi)高層652套，約5.76萬(wàn)方10月加推高層264套，2.78萬(wàn)方8.54小計(jì)430.04224.514.65197.452.736.2619.3613.810.9104.446-蔡甸未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)-別墅/洋房庫(kù)存戰(zhàn)：2020年別墅/洋房計(jì)劃供應(yīng)約4.5萬(wàn)方類型項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)㎡）庫(kù)存（萬(wàn)㎡）5月6月7月8月9月10月11月12月小計(jì)（萬(wàn)㎡）別墅景瑞天賦半島6.53.610月加推12#，面積段150-335㎡，共52套，約0.9萬(wàn)方0.9泰禾知音院子6.983.65月加推4#樓，面積段138-170㎡，共40套，約0.8萬(wàn)方0.8花博匯桃李春風(fēng)6.45.56月加推C5#建面96~160㎡共24套，約0.5萬(wàn)方0.5洋房德信江南大院7.91.326月份加推6#樓洋房，建面約106-121㎡，共32套，約0.35萬(wàn)方0.35本案70.870.89月首開(kāi)疊墅96套，約0.91萬(wàn)方10月加推疊墅48套，0.56萬(wàn)方11月加推疊墅48套，約0.56萬(wàn)方2.03小計(jì)98.5884.820.80.850.911.460.564.58競(jìng)品高層產(chǎn)品供應(yīng)面積段板塊項(xiàng)目80-90㎡91-100㎡101-110㎡111-120㎡121-130㎡131-140㎡141-150㎡151-160㎡160㎡以上蔡甸新城板塊本案

中建錦繡雙城

德信江南大院

榮盛華庭

中海尚璟景瑞079地塊蔡甸老城中鐵建知語(yǔ)城

正商書(shū)香華府

越秀博悅府

中法生態(tài)新城三和名仕城

武漢健康谷

金地格林格林

中核錦城中建中法之星7-蔡甸未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品-高層競(jìng)品高層產(chǎn)品供應(yīng)面積段主要集中在100-130㎡，與本案產(chǎn)品面積高度重合，同質(zhì)化嚴(yán)重。產(chǎn)品戰(zhàn)：高層同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈競(jìng)品別墅產(chǎn)品供應(yīng)面積段板塊項(xiàng)目100㎡以下101-120㎡121-140㎡141-160㎡161-180㎡181-200㎡201-220㎡221-240㎡241-260㎡260㎡以上蔡甸新城板塊本案

中建錦繡雙城

后官湖板塊景瑞天賦半島

泰禾知音湖院子

花博匯桃李春風(fēng)

世茂龍灣知音半島競(jìng)品洋房產(chǎn)品供應(yīng)面積段板塊項(xiàng)目100㎡以下101-120㎡121-140㎡141-160㎡161-180㎡181-200㎡201-220㎡221-240㎡蔡甸新城板塊中建錦繡雙城

德信江南大院8-蔡甸未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品-別墅/洋房競(jìng)品別墅產(chǎn)品供應(yīng)面積段主要集中在120-180㎡，洋房供應(yīng)以100-160㎡為主。產(chǎn)品戰(zhàn)：別墅可從小面積低密產(chǎn)品突圍疫情后客戶量下滑嚴(yán)重疫情后區(qū)域競(jìng)品啟動(dòng)促銷優(yōu)惠、全民營(yíng)銷、線上營(yíng)銷2020年供應(yīng)大本案入市期競(jìng)爭(zhēng)較為激烈上訪難促銷多同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)策略：跳出區(qū)域，打開(kāi)市場(chǎng)大盤(pán)吸引，突破區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)蔡甸中觀市場(chǎng)小結(jié)3-微觀市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分級(jí)1、區(qū)域高層競(jìng)爭(zhēng)分級(jí)案名：中建錦繡雙城規(guī)模：58萬(wàn)方（含商業(yè)）產(chǎn)品：105-170㎡高層均價(jià)：10389元/㎡含2000元/㎡精裝案名：榮盛華庭規(guī)模：17.4萬(wàn)方產(chǎn)品：95-129㎡高層均價(jià)：9070元/㎡+2000元/㎡精裝案名：德信江南大院

規(guī)模：7.5萬(wàn)方產(chǎn)品：100-122㎡高層均價(jià)：10210元/㎡+2000元/㎡精裝案名：中海尚璟規(guī)模：27.3萬(wàn)方產(chǎn)品：99-115㎡高層均價(jià)：9000元/㎡含2000元/㎡精裝案名：中鐵建知語(yǔ)城

規(guī)模：20萬(wàn)方產(chǎn)品：107-127㎡均價(jià)：9072元/㎡含2000元/平米精裝案名：越秀博悅府規(guī)模：7.8萬(wàn)方

產(chǎn)品：113-123㎡高層均價(jià)：9070元/㎡含2000元/㎡精裝案名：三和劍橋城

規(guī)模：29萬(wàn)方產(chǎn)品：85-153㎡高層均價(jià)：9070元/㎡+2000元/㎡精裝案名：金地格林格林規(guī)模：24萬(wàn)方

產(chǎn)品：99-124㎡高層均價(jià)：10416元/㎡含2000元/㎡精裝案名：中核錦城規(guī)模：50萬(wàn)方

產(chǎn)品：100-143㎡高層均價(jià)：8400元/㎡含2000元/㎡精裝案名：三和名仕城規(guī)模：40萬(wàn)方

產(chǎn)品：84-117㎡高層均價(jià)：9500元/㎡含2000元/㎡精裝案名：正商書(shū)香華府規(guī)模：24萬(wàn)方

產(chǎn)品：88-131㎡高層均價(jià)：9166元/㎡含2000元/㎡精裝新城板塊均價(jià)：9000-10210元/㎡（含2000精裝）老城板塊均價(jià)：9000-9200元/㎡（含2000精裝）中法生態(tài)新城板塊均價(jià)：8400-10420元/㎡（含2000精裝）本案處于蔡甸新城板塊，配套發(fā)展未成熟，品牌競(jìng)爭(zhēng)白熱化競(jìng)爭(zhēng)激烈程度：蔡甸新城>中法生態(tài)新城>蔡甸老城競(jìng)爭(zhēng)梯隊(duì)項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）本案8795-135/一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)榮盛華庭12.5395-1299070（含2000精裝）中建錦繡雙城38.5105-17010369（含2000精裝）中海尚璟25.6499-1159000（含2000精裝）德信江南大院5.45100-12210210（含2000精裝）金地中核格林格林23.7199-12410416（含2000精裝）中核錦城40.38100-1438400（含2000精裝）二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)三和名仕城4083-1179500（含2000精裝）正商書(shū)香華府15.5288-13011165（含2000精裝）越秀博悅府5.78119-1239070（含2000精裝）越秀翰悅府12.42113-1409000（含2000精裝）中鐵建知語(yǔ)城14.04107-1279072（含2000精裝）三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)三和劍橋城21.6983-1539070（含2000精裝）2、重點(diǎn)競(jìng)品分析1——中建錦繡雙城項(xiàng)目基本情況建筑面積57.8萬(wàn)㎡開(kāi)發(fā)商中建三局價(jià)格高層：10369（含2000精裝）

洋房：9640（毛坯）

疊拼：13000（毛坯）環(huán)境資源規(guī)劃6000㎡街角公園園林高層：新中式園林；洋房疊拼：美式賴特風(fēng)配套生活配套內(nèi)部規(guī)劃國(guó)際幼兒園，引進(jìn)知名小學(xué)，大型休閑花園、健身跑道、社區(qū)客廳、兒童樂(lè)園、寵物樂(lè)園產(chǎn)品戶型面積高層108-128/洋房136-161/疊拼127-169中建錦繡雙城是中建三局匠心打造的58萬(wàn)方墅質(zhì)大城，2019年區(qū)域熱銷盤(pán)，2020年均價(jià)上漲后去化率大幅下降，與本案同區(qū)域同物業(yè)形態(tài)，直線距離僅約600米，未來(lái)將是本案最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。開(kāi)盤(pán)時(shí)間產(chǎn)品類型樓棟產(chǎn)品面積段套數(shù)均價(jià)去化套數(shù)開(kāi)盤(pán)去化率2020/1/19高層、洋房二期7/9/12/13/14#108-162270高層10369（含2000精裝，洋房964016260%2019/9/9小高層、洋房、疊拼10/11/13#128-169100高層9778（含2000精裝）、洋房9000、疊2019/6/6高層1/2#106-1282729070（含2000精裝）272100%2019/4/6高層、洋房、疊拼3/6/7/8#108-169340高層9070（含2000精裝）、洋房9000、疊2018/11/25高層4/5#107-1275049070（含2000精裝）504100%12#9#1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#16#17#18#一期二期在售待售售罄2020年毛坯均價(jià)上浮590元／平米，平推去化率大幅下降3、中建錦繡雙城——營(yíng)銷概況2018年8月20營(yíng)銷中心開(kāi)放加推3#，6#，7#，8#2019年4月6日活動(dòng)推廣主畫(huà)面推廣渠道加推12#，9#1、線上渠道：安居客房天下網(wǎng)絡(luò)／現(xiàn)場(chǎng)圍擋戶外2、線下渠道：CALL客／企業(yè)、商超巡展／外展3、前期展廳：王家灣摩爾城外廣場(chǎng)2018.8.20營(yíng)銷中心開(kāi)放2018.11.25首開(kāi)強(qiáng)銷期平銷期加推1#，2#2019年6月6日加推10#，11#，13#2019年9月9日2019年11月27日2018年11月25日首開(kāi)4#、5#蓄客期2018.12.23-25圣誕節(jié)活動(dòng)2018.12.30-2019.1.1元旦五折活動(dòng)2019.3.8-9女神節(jié)活動(dòng)國(guó)匠墅院洋房，3月眾望加推加推二期7、9、12、13、14#2020年1月19日2019.11.23武大&中建東湖行一城楚韻藏，錦繡境綻放墅境藏風(fēng)雅，人生悅繁華楚宅高度，封面人居活動(dòng)2019.3.22媒體茶話會(huì)2019.5.1-2五一活動(dòng)2019.11.11雙十一活動(dòng)國(guó)匠新品禮獻(xiàn)，錦繡再啟華章前期主推國(guó)匠精工品牌形象；銷售期主打地鐵、學(xué)區(qū)配套、不限購(gòu)銷售信息，配合高頻次媒體活動(dòng)、暖場(chǎng)活動(dòng)、線下渠道動(dòng)作，維持熱度。2019.12.20新媒體見(jiàn)面會(huì)2020.1.17-24新春答謝會(huì)4、重點(diǎn)競(jìng)品分析2——中海尚璟中海尚璟是由世界500強(qiáng)央企中海地產(chǎn)打造的36萬(wàn)方低密公園住區(qū)，項(xiàng)目利用價(jià)格、體量?jī)?yōu)勢(shì)主打低價(jià)戰(zhàn)略。項(xiàng)目基本情況建筑面積35.47萬(wàn)㎡開(kāi)發(fā)商中海地產(chǎn)價(jià)格9000（含2000精裝）環(huán)境資源市政公園園林自帶7.3萬(wàn)方超大私家花園（1座戶外休閑廣場(chǎng)、2座主題游樂(lè)園、3處健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、4大親子互動(dòng)區(qū)）配套生活配套自帶12班的幼兒園、1萬(wàn)方的商業(yè)街、蔡甸客廳產(chǎn)品戶型面積高層99-115㎡節(jié)點(diǎn)樓棟面積套數(shù)面積均價(jià)去化套數(shù)去化率推廣渠道2019.11.30首開(kāi)1、2#99/115㎡3894.5萬(wàn)方9000（2000精裝）31180%大V公眾號(hào)/候車亭2019.12.28加推11#12#99/1153644.3萬(wàn)方9000（2000精裝）9225%主打“低價(jià)高配”5、重點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷定位及推廣形象——柏林新城項(xiàng)目新城板塊競(jìng)品項(xiàng)目整體定位剛需，推廣形象主打蔡甸新城、地鐵配套、不限購(gòu)等價(jià)值中建錦繡雙城地鐵口·學(xué)府旁·央企大盤(pán)·不限購(gòu)中海尚璟近地鐵·新城芯·不限購(gòu)蔡甸新城區(qū)域價(jià)值地鐵學(xué)區(qū)等配套價(jià)值不限購(gòu)德信江南大院杭韻美學(xué)·低密寬境·智慧住區(qū)·不限購(gòu)區(qū)域項(xiàng)目外部資源內(nèi)部規(guī)劃內(nèi)部教育配套產(chǎn)品價(jià)格（元/㎡）環(huán)境地鐵學(xué)校資源配套其他建筑規(guī)模容積率面積段（㎡）中法生態(tài)新城三和名仕城后官湖、知音湖地鐵4號(hào)線外國(guó)語(yǔ)學(xué)校中核廣場(chǎng)／金地中法仟佰薈同濟(jì)醫(yī)院底商／會(huì)所幼兒園40.61.9985-1539500（含2000精裝）金地中核格林格林商業(yè)幼兒園333.799-12410416（含2000精裝）中核錦城底商幼兒園502.5100-143前期8400（含2000精裝）中建中法之星商業(yè)／寫(xiě)字樓／13.82.99／預(yù)計(jì)下半年入市蔡甸老城越秀博悅府江灘公園地鐵4號(hào)線蔡甸一小、二、三、四、五小等蔡甸廣場(chǎng)／新福茂中央廣場(chǎng)蔡甸客廳底商／7.83.6113-1239070（含2000精裝）中國(guó)鐵建知語(yǔ)城底商幼兒園203.5107-1279072（含2000精裝）正商書(shū)香華府底商幼兒園243.588-13111165（含2000精裝）越秀瀚悅府底商幼兒園16.6398-1298700（含精裝）蔡甸新城榮盛華庭規(guī)劃公園地鐵4號(hào)線漢陽(yáng)一中中糧商業(yè)中糧文化中心底商幼兒園17.42.895-1299070（含2000精裝）中海尚璟底商幼兒園352.9999-1159000（含2000精裝）中建錦繡雙城底商幼兒園582.9105-17010380（含200精裝）德信江南大院底商／4.22.2104-12211031（含2000精裝）本案商業(yè)街小學(xué)／中學(xué)2472.895-135／區(qū)域現(xiàn)狀不占優(yōu)勢(shì)內(nèi)部大盤(pán)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)低密墅區(qū)優(yōu)勢(shì)主力90-130高層同質(zhì)6、區(qū)域高層競(jìng)爭(zhēng)策略——城市大盤(pán)品質(zhì)突圍標(biāo)桿競(jìng)爭(zhēng)——高層板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，高層產(chǎn)品同質(zhì)嚴(yán)重，本案區(qū)位不占優(yōu)勢(shì)；但本案大盤(pán)規(guī)模、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)突出，墅區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)強(qiáng)，重點(diǎn)以大盤(pán)品質(zhì)突圍7、區(qū)域別墅競(jìng)爭(zhēng)分級(jí)板塊項(xiàng)目名稱項(xiàng)目體量（萬(wàn)方）別墅類型在售面積（㎡）銷售價(jià)格（元/㎡）蔡甸新城中建錦繡雙城38.5疊拼127-169毛坯：13000后官湖景瑞天賦半島3.8聯(lián)排150-170毛坯：31000泰禾知音湖院子7.7疊拼100-162毛坯：15000合院100-17028000－32000世茂龍灣13.4中式合院90-14毛坯：19500知音半島6聯(lián)排雙拼獨(dú)棟240-27020000-23000花博匯桃李春風(fēng)6.4中式合院90-28032000區(qū)域別墅供應(yīng)以后官湖板塊為主，新城板塊供應(yīng)較少后官湖板塊生態(tài)湖景資源優(yōu)越，別墅云集，是漢陽(yáng)主要?jiǎng)e墅區(qū)，疊拼均價(jià)15000元/㎡；新城板塊中建錦繡雙城將與本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)景瑞天賦半島產(chǎn)品：150-170㎡均價(jià)：毛坯31000元/㎡世茂龍灣產(chǎn)品：90-100㎡均價(jià)：毛坯19500元/㎡泰禾知音湖院子產(chǎn)品：100-162㎡均價(jià)：毛坯15000元/㎡知音半島產(chǎn)品：240-270㎡均價(jià)：毛坯20000-23000元/㎡中建錦繡雙城產(chǎn)品：127-169㎡均價(jià)：毛坯13000元/㎡新城板塊疊拼均價(jià)：毛坯13000元/㎡花博會(huì)桃李春風(fēng)后官湖板塊板塊疊拼均價(jià)：毛坯15000元/㎡8、重點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷定位及推廣形象——后官湖別墅項(xiàng)目景瑞天賦半島首付45萬(wàn)起·70年不限購(gòu)·三面一線臨湖泰禾知音湖院子一生所院，難再得，70年產(chǎn)權(quán)不限購(gòu)湖景資源價(jià)值70年產(chǎn)權(quán)，不限購(gòu)稀缺價(jià)值低首付后官湖別墅項(xiàng)目整體定位中高階，推廣形象主打湖景資源、稀缺性、不限購(gòu)、低首付等價(jià)值9、區(qū)域別墅競(jìng)爭(zhēng)策略——城市別墅綜合性價(jià)比突圍一級(jí)競(jìng)品同區(qū)域城市別墅二級(jí)競(jìng)品后官湖小面積資源別墅三級(jí)競(jìng)品區(qū)域內(nèi)洋房?中建錦繡雙城疊拼泰禾知音湖院子世茂龍灣桃李春風(fēng)中建錦繡雙城洋房越秀瀚悅府洋房德信江南大院洋房應(yīng)對(duì)策略競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目大盤(pán)城市價(jià)值大盤(pán)城市價(jià)值綜合性價(jià)比大盤(pán)城市價(jià)值別墅物業(yè)城市別墅綜合實(shí)力突圍——主要通過(guò)大盤(pán)城市生活價(jià)值、別墅物業(yè)、綜合性價(jià)比綜合突圍城市突圍產(chǎn)品突圍小結(jié)綜合區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位和推廣形象，本案需重點(diǎn)突出新區(qū)占位，強(qiáng)化規(guī)劃和品質(zhì)大城生活優(yōu)勢(shì)高層：城市大盤(pán)品質(zhì)標(biāo)桿（大盤(pán)規(guī)劃／品質(zhì)產(chǎn)品）別墅：城市別墅健康生活標(biāo)桿（城市別墅標(biāo)桿）32高層主力區(qū)域品牌競(jìng)爭(zhēng)、中法品牌競(jìng)爭(zhēng)別墅主力后官湖資源避暑競(jìng)爭(zhēng)——健康大盤(pán)形象、健康大盤(pán)生活，差異化突圍微觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)疫情后區(qū)域來(lái)訪成交下滑大區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化、庫(kù)存化競(jìng)爭(zhēng)激烈——2020年區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)促銷戰(zhàn)或更加激烈1宏觀市場(chǎng)政策適度放松，利好信心復(fù)蘇，但實(shí)質(zhì)動(dòng)作有限價(jià)格放松，空間大市場(chǎng)成交分化加劇——緩慢復(fù)蘇，未來(lái)分化將進(jìn)一步擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)策略市場(chǎng)分化，區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)激勵(lì)

——跳出區(qū)域，大武漢市場(chǎng)，健康大盤(pán)突圍02項(xiàng)目客戶背景分析目錄2.1項(xiàng)目背景分析/高層客戶分析本案客戶路徑和客戶特征挖掘?qū)?biāo)區(qū)域競(jìng)品：中建錦繡雙城、金地格林格林、正商書(shū)香華府項(xiàng)目選取分析指標(biāo)中建錦繡雙城金地格林格林客戶來(lái)源客戶年齡客戶職業(yè)客戶關(guān)注點(diǎn)客戶置業(yè)目的正商書(shū)香華府2.1項(xiàng)目背景分析/高層客戶分析目標(biāo)客群樣本（金地中法仟佰匯）2019年客戶來(lái)訪區(qū)域?yàn)椴痰榈鼐壙蛻粽急?3%，其次為省內(nèi)市外占比21%，泛漢陽(yáng)（王家灣、沌口、漢陽(yáng)其他）區(qū)域占比17%，武昌客戶占比11%，漢口區(qū)域占比（東西湖、漢口其他）11%，省外客戶占比7%；2020年客戶來(lái)訪區(qū)域蔡甸地緣較19年上升為37%，泛漢陽(yáng)（王家灣、沌口，漢陽(yáng)其他）比例上升明顯至20%，漢口（東西湖、古田，漢口其他）比例上升至13%，省內(nèi)（12%）及武昌區(qū)域（11%）。2.1項(xiàng)目背景分析/高層客戶分析目標(biāo)客群樣本（金地中法仟佰匯）2020年來(lái)訪客戶年齡方面，主要集中在21-30歲青年群體，占比37%，其次為31-40歲，占比36%；客戶從事職業(yè)主要為企事業(yè)單位員工、私營(yíng)企業(yè)員工、個(gè)體戶、私企老板及政府單位工作人員；客戶的置業(yè)目的主要為自住剛性需求。2.1項(xiàng)目背景分析/高層客戶分析目標(biāo)客群樣本（中建錦繡雙城）2019年客戶來(lái)訪區(qū)域?yàn)椴痰榈鼐壙蛻粽?7%，省內(nèi)市外（漢川、洪湖、孝感、仙桃）客戶占比32%，泛漢陽(yáng)（漢陽(yáng)、沌口）區(qū)域占比11%，漢口區(qū)域占比2%，武昌客戶占比1%；2020年客戶區(qū)域主要以蔡甸地緣性客戶為主，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，現(xiàn)階段受疫情影響，蔡甸區(qū)域外購(gòu)房客群來(lái)訪及成交較少。中建錦繡雙城2020年客戶區(qū)域分析2.1項(xiàng)目背景分析/高層客戶分析目標(biāo)客群樣本（中建錦繡雙城）202年來(lái)訪客戶年齡主要集中在31-35歲之間，占比29%，其次為26-30歲，占比25%；客戶購(gòu)房的目的主要為剛需自住，其次為改善居住，再其次為投資。2.1項(xiàng)目背景分析/高層客戶分析目標(biāo)客群樣本（正商書(shū)香華府）2019年客戶來(lái)訪區(qū)域?yàn)椴痰榈鼐壙蛻粽?8%，其次為省內(nèi)客戶占比19%，泛漢陽(yáng)（王家灣、四新、沌口、漢陽(yáng)其他）區(qū)域占比11%，武昌（武昌區(qū)、江夏）客戶占比3%，漢口區(qū)域占比（硚口、東西湖）3%；更多方案資料關(guān)注公眾號(hào)：精英策劃圈2020年客戶來(lái)訪區(qū)域?yàn)椴痰榈鼐壵急壬仙?1%，泛漢陽(yáng)（王家灣、漢陽(yáng)其他）占比提高至13%，漢口（東西湖、硚口）占比上升至13%，外地客戶占比降低至10%，武昌（中南中北、青山、光谷、武昌其他）占比3%。2.1項(xiàng)目背景分析/高層客戶分析項(xiàng)目2019年客戶來(lái)源2020年客戶來(lái)源客戶變化金地中法仟佰匯蔡甸（33%）＞省內(nèi)市外（21%）＞泛漢陽(yáng)（17%）＞武昌（11%）＞漢口（11%）＞省外（7%）蔡甸（37%）＞泛漢陽(yáng)（20%）＞省內(nèi)市外(13%）＝漢口(13%）＞武昌（11%）＞省外（6%）泛漢陽(yáng)和漢口區(qū)域客戶占比上升；外地和武昌區(qū)域客戶占比下降；中建錦繡雙城蔡甸（47%）＞省內(nèi)市外（32%）＞泛漢陽(yáng)（11%）＞漢口（2%）＞武昌（1%）主要客戶：蔡甸地緣性客戶重要客戶：江漢區(qū)和漢川市外溢客戶19年以省內(nèi)客戶占比較大，2020年受疫情影響也最大，目前以蔡甸地緣性客戶為項(xiàng)目主要客源；漢口（江漢）客戶占比上升；正商書(shū)香華府蔡甸（58%）＞省內(nèi)客戶（19%）＞泛漢陽(yáng)（11%）＞武昌（3%）＝漢口（3%）蔡甸（61%）＞泛漢陽(yáng)（13%）＝漢口（13%）＞省內(nèi)市外（10%）＞武昌（3%）蔡甸地緣客戶和漢口、漢陽(yáng)客戶占比上升；外地客戶占比下降；受疫情影響，蔡甸地緣性客群和中心外溢客群占比上升，省內(nèi)/省外客戶和武昌客戶占比下降。主力3：區(qū)域內(nèi)私企老板40-50歲，以改善居住為主，有積累，首付足，關(guān)心品牌、配套和戶型?？蛻籼卣髦髁?：區(qū)域個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶35-45歲，自住改善升級(jí)或子女上學(xué)購(gòu)房，多積累、有首付，關(guān)注品牌、教育資源和地段。更多方案資料關(guān)注公眾號(hào)：精英策劃圈客戶特征主力1：區(qū)域企事業(yè)單位剛需自住客21-35歲，單身或三口之家，企事業(yè)單位員工、私企員工、政府單位工作人員，有買房的迫切需求，關(guān)心價(jià)格、配套和戶型?？蛻籼卣饕圆痰閰^(qū)域內(nèi)的企事業(yè)單位員工、私營(yíng)企業(yè)員工、個(gè)體戶、私企老板及政府單位工作人員為主，離開(kāi)本土且有購(gòu)買能力。2.1項(xiàng)目背景分析/高層客戶分析結(jié)合競(jìng)案推導(dǎo)本案核心客戶：蔡甸區(qū)域地緣性客戶，占比約40%本案蔡甸蔡甸新城蔡甸老城中法新城蔡甸鄉(xiāng)鎮(zhèn)主力3：漢陽(yáng)本地的投資客35-50歲，客戶手上有資金，考慮地段、升值潛力，認(rèn)為蔡甸為價(jià)格洼地，具有升值潛力?？蛻籼卣髦髁?：在漢工作的1+8城市圈工作者26-40歲，在武漢務(wù)工，比較穩(wěn)定，對(duì)固定住所需求迫切，首付有限，買不了漢陽(yáng)市心，客戶關(guān)心價(jià)格、交通?？蛻籼卣髦髁?：漢陽(yáng)本地的改善客戶30-45歲，單身或三口之家，在漢陽(yáng)工作的工作者或小企業(yè)老板，關(guān)注戶型、品牌和舒適性?？蛻籼卣鞴ぷ髟跐h陽(yáng)市心，承受不了漢陽(yáng)中心或四新的高房?jī)r(jià)，被迫外溢的客戶；在漢工作的1+8城市圈工作者。結(jié)合競(jìng)案推導(dǎo)本案重要客戶：受到漢陽(yáng)高價(jià)擠壓到蔡甸，及省內(nèi)市外的在漢工作者占比35%2.1項(xiàng)目背景分析/高層客戶分析本案孝感、漢川荊州、仙桃、潛江泛漢陽(yáng)本案主力3：東西湖外溢客戶26-40歲，因在東西湖產(chǎn)業(yè)園工作，離蔡甸近，而東西湖房?jī)r(jià)過(guò)高，考慮在蔡甸居住，到東西湖上班方便，主要看重交通?？蛻籼卣髦髁?：武昌外溢客戶30-45歲，主要分布在中南中北，有地鐵4號(hào)線相連，可直達(dá)，考慮投資，看中升值空間和配套。客戶特征主力1：硚口、江漢外溢客戶26-35歲，因臨近漢陽(yáng)，到達(dá)蔡甸方便，考慮在蔡甸購(gòu)買住宅?？勺灾骺赏顿Y，主要關(guān)心生態(tài)環(huán)境?？蛻籼卣?.1項(xiàng)目背景分析/高層客戶分析因蔡甸為價(jià)格洼地，且生態(tài)環(huán)境好，購(gòu)房可自住可投資；或在東西湖/硚口工作，因高房?jī)r(jià)擠壓到蔡甸結(jié)合競(jìng)案推導(dǎo)本案次要客戶：漢口（硚口、江漢、東西湖）+武昌客戶，占比25%本案東西湖硚口、江漢、武昌推導(dǎo)客戶地圖居住區(qū)域占比蔡甸城區(qū)35%40%蔡甸鄉(xiāng)鎮(zhèn)5%王家灣5%

20%沌口5%

四新、鐘家村等10%漢川、仙桃7%荊州、荊門5%15%孝感、黃石、天門3%硚口5%12%江漢2%東西湖2%

漢口其他3%中南中北2%

光谷2%青山2%8%武昌其他2%省外5%5%蔡甸地緣泛漢陽(yáng)漢口蔡甸城區(qū)