房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究

1第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況方面的各種情報(bào)資料，通過對(duì)過去與現(xiàn)代營銷狀況及動(dòng)態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)測(cè)其未來發(fā)展、制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。2第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的方向●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品更新?lián)Q代●市場(chǎng)調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者制定科學(xué)的銷售和生產(chǎn)計(jì)劃●市場(chǎng)調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者實(shí)施正確的價(jià)格策略●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營，提高經(jīng)濟(jì)效益3第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

市場(chǎng)調(diào)查研究的一般原則●準(zhǔn)確性原則

●時(shí)效性原則●全面性原則

●針對(duì)性原則

●創(chuàng)造性原則

4第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的誤區(qū)●輕視調(diào)研（市場(chǎng)太大了，做都做不過來，還調(diào)研干什么？）

●輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專業(yè)機(jī)構(gòu)做調(diào)研，一切都萬事大吉？）

●盲目調(diào)研

（不考慮實(shí)際需要，在不把握調(diào)研方向、不對(duì)調(diào)研方法進(jìn)行把關(guān)的情況下貿(mào)然實(shí)施調(diào)研）

5第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段劃分

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段準(zhǔn)備階段實(shí)施階段分析和總結(jié)階段6第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟一、準(zhǔn)備階段二、實(shí)施階段三、分析和總結(jié)階段1.提出問題，確定目標(biāo)2.初步情況分析（非正式調(diào)查）3.制定調(diào)查方案、計(jì)劃4.建立調(diào)查組織5.收集第二手資料6.收集第一手資料7.數(shù)據(jù)的分析與解釋8.編寫調(diào)研報(bào)告9.總結(jié)、反饋7第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查準(zhǔn)備階段●提出問題，確定目標(biāo)

●初步情況分析（非正式調(diào)查）●制定調(diào)查方案、計(jì)劃

8第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

討論：調(diào)查什么？以南沙項(xiàng)目為例，明確調(diào)查的目的、范圍、方法等9第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序10第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查程程序11第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查程程序調(diào)研計(jì)劃表表(示例)項(xiàng)目?jī)?nèi)容調(diào)查目的為何要做此調(diào)查，需要了解些什么調(diào)查方法采用詢問法、觀察法或?qū)嶒?yàn)法等調(diào)查區(qū)域被調(diào)查者居住地區(qū)、居住范圍等調(diào)查對(duì)象、樣本對(duì)象的選定、樣本規(guī)模等調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)調(diào)查所需時(shí)間、開始日期、完成日期、地址等調(diào)查項(xiàng)目訪問項(xiàng)目、問卷項(xiàng)目（附問卷表）、分類項(xiàng)目等12第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查程程序調(diào)研計(jì)劃表表(示例)（續(xù)）項(xiàng)目?jī)?nèi)容分析方法統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目、分析和預(yù)測(cè)方法等提交調(diào)查報(bào)告報(bào)告書的形式、份數(shù)、內(nèi)容等調(diào)查進(jìn)度表策劃、實(shí)施、統(tǒng)計(jì)、分析、提交報(bào)告書等調(diào)查費(fèi)用各項(xiàng)開支數(shù)目、總開支額等調(diào)查人員策劃人員、調(diào)查人員、負(fù)責(zé)人姓名和資歷等13第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查程程序房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查實(shí)施施階段●建立調(diào)查組組織●收集第二手手資料●收集第一手手資料14第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查程程序樣本設(shè)計(jì)中中幾個(gè)需要考考慮的問題題：1.調(diào)研總體調(diào)研總體又又稱為母體體，是指要要調(diào)研的對(duì)對(duì)象的總和和。明確調(diào)調(diào)研總體有有助于保證證抽樣的規(guī)規(guī)范和樣本本的合格。。2.樣本單位樣本單位就就是抽樣的的基本單元元，有時(shí)是是個(gè)人，有有時(shí)是家庭庭，有時(shí)是是公司。3.抽樣框抽樣框是代代表調(diào)研總總體對(duì)象的的樣本列表表。15第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查程程序樣本設(shè)計(jì)中中幾個(gè)需要考考慮的問題題：4.抽樣設(shè)計(jì)根據(jù)調(diào)研方方法的不同同而采取的的不同抽樣樣技術(shù)，可可分為隨機(jī)機(jī)抽樣和非非隨機(jī)抽樣樣。5.樣本規(guī)模樣本規(guī)模是是指所抽取取的樣本量量的多少。。16第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查程程序房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查分析析和總結(jié)階階段●數(shù)據(jù)的分析析與解釋●編寫調(diào)研報(bào)報(bào)告●總結(jié)、反饋饋17第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查程程序調(diào)研報(bào)告包包括的主要要內(nèi)容有：：●調(diào)查目的、、方法、步步驟、時(shí)間間等說明；；●調(diào)查對(duì)象的的基本情況況；●所調(diào)查問題題的實(shí)際材材料與分析析說明；●對(duì)調(diào)查對(duì)象象的基本認(rèn)認(rèn)識(shí)，做出出結(jié)論；●提出建設(shè)性性的意見和和建議；●統(tǒng)計(jì)資料、、圖表等必必要附件。。18第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容住宅市場(chǎng)調(diào)調(diào)研辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研商業(yè)用房市市場(chǎng)調(diào)研19第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容住宅市場(chǎng)調(diào)調(diào)研住宅市場(chǎng)特性：1、住宅產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)復(fù)雜雜，附帶相相關(guān)因素較較多2、住宅的區(qū)區(qū)位或地段段、價(jià)格差差異較明顯顯3、購買頻率率較低、購購買決策復(fù)復(fù)雜4、住宅市場(chǎng)場(chǎng)與消費(fèi)者者的長(zhǎng)期收收入關(guān)系較較為密切5、消消費(fèi)費(fèi)者者的的購購買買決決策策與與融融資資機(jī)機(jī)制制相相關(guān)關(guān)6、住住宅宅購購買買和和持持有有決決策策與與人人們們的的資資產(chǎn)產(chǎn)組組合合狀狀況況聯(lián)聯(lián)系系密密切切20第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查研研究究的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研住宅市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研的的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析2、人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)特征征分析（（見美國國西雅圖圖研究報(bào)報(bào)告）3、供求關(guān)關(guān)系分析析（三層層次）4、價(jià)格分分析5、購買力力分析6、競(jìng)爭(zhēng)分分析7、產(chǎn)品分分析21第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容辦公樓市市場(chǎng)調(diào)研研辦公樓市市場(chǎng)特性：1、與地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)前景景密切相相關(guān)2、區(qū)位質(zhì)質(zhì)量對(duì)辦辦公樓市市場(chǎng)的影影響較大大3、辦公樓樓沿重要要交通線線呈帶狀狀或在城城市中心心區(qū)、次次中心區(qū)區(qū)塊狀分分布、集集聚效應(yīng)應(yīng)明顯4、辦公樓樓本身與與客戶品品質(zhì)的一一致性5、受交通通、通訊訊等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套情況況的影響響22第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容辦公樓市市場(chǎng)調(diào)研研辦公樓市市場(chǎng)調(diào)研研的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析2、產(chǎn)品分分析3、市場(chǎng)區(qū)區(qū)分析4、需求分分析5、供給分分析6、市場(chǎng)吸吸納速度度分析7、競(jìng)爭(zhēng)分分析23第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容辦公樓市市場(chǎng)調(diào)研研辦公樓市市場(chǎng)調(diào)研研的注意事項(xiàng)項(xiàng)：1、研究方方法選擇擇2、抽樣方方法24第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容商業(yè)用房房市場(chǎng)調(diào)調(diào)研商業(yè)用房房市場(chǎng)特性：1、對(duì)商業(yè)業(yè)用房的的需求是是一種引引致需求求2、與地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況密切相相關(guān)3、與人口口聚集度度密切相相關(guān)4、受中等等收入家家庭的收收入水平平和需求求偏好影影響較大大5、受交通通狀況的的影響較較大25第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容商業(yè)用房房市場(chǎng)調(diào)調(diào)研商業(yè)用房房市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析2、商業(yè)用用房產(chǎn)品品分析3、商業(yè)經(jīng)經(jīng)營領(lǐng)域域分析4、競(jìng)爭(zhēng)分分析5、市場(chǎng)容容量分析析6、供求關(guān)關(guān)系分析析7、商業(yè)用用房盈利利潛力分分析26第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容商業(yè)用房房市場(chǎng)調(diào)調(diào)研商業(yè)用房房市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的注意事項(xiàng)項(xiàng)：1、研究方方法選擇擇2、抽樣方方法27第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容市場(chǎng)環(huán)境境調(diào)研●宏觀環(huán)境境調(diào)研●區(qū)域環(huán)境境調(diào)研●項(xiàng)目微觀觀環(huán)境調(diào)調(diào)研28第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容宏觀環(huán)環(huán)境調(diào)調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境政策環(huán)環(huán)境人口環(huán)環(huán)境城市發(fā)發(fā)展概概況文化、、行業(yè)業(yè)、技技術(shù)等等各種種環(huán)境境29第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查研研究的的主要要內(nèi)容容區(qū)域環(huán)環(huán)境調(diào)調(diào)研區(qū)域規(guī)規(guī)劃、、景觀觀、交交通、、人口口構(gòu)成成交通條條件研研究影響區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展的的其他他因素素研究究（歷歷史、、文化化等））區(qū)域內(nèi)內(nèi)總體體價(jià)格格水平平與供供求關(guān)關(guān)系分分析30第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查研研究的的主要要內(nèi)容容項(xiàng)目微微觀環(huán)環(huán)境調(diào)調(diào)研用地狀狀況及及開發(fā)發(fā)條件件分析析項(xiàng)目所所在地地周邊邊環(huán)境境分析析（主主要針針對(duì)配配套設(shè)設(shè)施情情況、、人口數(shù)數(shù)量和和素質(zhì)質(zhì)分析析等）對(duì)外聯(lián)聯(lián)系程程度、、交通通組織織分析析31第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查研研究的的主要要內(nèi)容容消費(fèi)者者調(diào)研研●消費(fèi)者者的購購買力力水平平●消費(fèi)者者的購購買傾傾向●消費(fèi)者者的共共同特特性32第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查研研究的的主要要內(nèi)容容消費(fèi)者者調(diào)研研要解解決的的幾個(gè)個(gè)問題題：買家是是誰(Who)？購購買者者（Occupant）買什么么(What)？購購買買對(duì)象象(Object)為什么么買(Why)？購購買目目的(Objection)參與購購買(Whom)？購購買買組織織(Organization)什么時(shí)時(shí)候買買(When)購買時(shí)時(shí)機(jī)(Occasions)在哪里里買(Where)？購購買地地點(diǎn)(Outlet)如何購購買(How)？購購買行行為(Operation)33第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查研研究的的主要要內(nèi)容容競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤調(diào)調(diào)研（一類類是與與所在在項(xiàng)目目處在在同一一區(qū)域域的樓樓盤；；另一一類是是不同同區(qū)域域但定定位相相似的的樓盤盤）●產(chǎn)品（（區(qū)位位、產(chǎn)產(chǎn)品特特征、、公司司組成成、交交樓時(shí)時(shí)間等等）●價(jià)格（（單價(jià)價(jià)、總總價(jià)、、付款款方式式等））●廣告（售樓樓部、、媒體體、廣廣告投投入強(qiáng)強(qiáng)度、、訴求求點(diǎn)等等）●銷售情情況（（銷售售率、、銷售售順序序、客客戶群群分析析等））●物業(yè)管管理（（管理理內(nèi)容容、管管理情情況、、管理理費(fèi)以以及管管理公公司等等））34第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查研研究的的主要要內(nèi)容容競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手調(diào)調(diào)研●確定調(diào)調(diào)研內(nèi)內(nèi)容●分析，，評(píng)價(jià)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手的優(yōu)優(yōu)勢(shì)與與劣勢(shì)勢(shì)●為機(jī)構(gòu)構(gòu)調(diào)整整及開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略提提供準(zhǔn)準(zhǔn)確依依據(jù)35第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查方方法分分類按調(diào)查查目的的分類類探測(cè)性性調(diào)查查、描描述性性調(diào)查查、因因果性性調(diào)查查、預(yù)預(yù)測(cè)性性調(diào)查查按調(diào)查查范圍圍和對(duì)對(duì)象分分類全面普普查、、重點(diǎn)點(diǎn)調(diào)查查、隨隨機(jī)抽抽樣與與非隨隨機(jī)抽抽樣按調(diào)查資料的的來源分類收集第二手資資料的案頭研研究和收集第第一手資料的的初級(jí)研究36第四節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查方法分類類按調(diào)查目的不不同：探測(cè)性調(diào)查又稱非正式調(diào)調(diào)查。幫助找找出問題的癥癥結(jié)所在，然然后再作進(jìn)一一步研究，以以明確調(diào)查對(duì)對(duì)象，確定調(diào)調(diào)查重點(diǎn)，選選擇調(diào)查方法法，尋找調(diào)查查時(shí)機(jī)。回答答的是“可以以做什么”的的問題。描述性調(diào)查指對(duì)確定調(diào)查查的問題通過過收集資料、、做更深入、、更全面的分分析，確認(rèn)問問題真相，并并對(duì)問題的性性質(zhì)、形式、、存在、變化化等具體情況況做出現(xiàn)象性性和本質(zhì)性的的描述?；卮鸫鸬氖恰笆鞘彩裁础钡膯枂栴}。因果性調(diào)查是對(duì)導(dǎo)致研究究對(duì)象存在或或變化的內(nèi)在在原因和外部部因素的相互互聯(lián)系和制約約關(guān)系做出說說明，并對(duì)諸諸因素之間因因果關(guān)系、主主從關(guān)系、自自變量與因變變量的關(guān)系進(jìn)進(jìn)行定量與定定性的分析，，指出調(diào)查對(duì)對(duì)象產(chǎn)生的原原因及其形成成的結(jié)果?；鼗卮鸬摹盀槭彩裁础钡膯栴}題。預(yù)測(cè)性調(diào)查是在經(jīng)過調(diào)查查研究的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)及其未來變變遷形態(tài)、變變遷原因、變變遷時(shí)間進(jìn)行行估算、預(yù)測(cè)測(cè)。回答的是是“將來怎么么樣”的問題題。37第四節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查方法分類類按調(diào)查范圍和和對(duì)象不同：：全面普查全面普查是是指對(duì)調(diào)查查對(duì)象總體體所包含的的全部單位位無一例外外地逐個(gè)進(jìn)進(jìn)行調(diào)查。。重點(diǎn)調(diào)查在調(diào)查對(duì)象象中選擇一一部分對(duì)全全局具有決決定性作用用的重點(diǎn)單單位所進(jìn)行行的調(diào)查。。隨機(jī)抽樣是從母體中中任意抽取取樣本，根根據(jù)調(diào)查樣樣本空間的的結(jié)果來推推斷母體的的情況。（（簡(jiǎn)單隨機(jī)機(jī)抽樣、分分層隨機(jī)抽抽樣、分群群隨機(jī)抽樣樣）非隨機(jī)抽樣樣是指市場(chǎng)調(diào)調(diào)查人員在在選取樣本本時(shí)并不是是隨機(jī)選取取，而是先先確立某個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然然后再選取取樣本，這這樣，每個(gè)個(gè)樣本被選選擇的概率率并不是相相等的。（（任意抽樣樣、判斷抽抽樣、配額額抽樣）38第四節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查方方法分類隨機(jī)抽樣簡(jiǎn)單隨機(jī)抽抽樣使用隨機(jī)選選擇的方法法，保證總總體中的每每一個(gè)成員員被選中的的機(jī)會(huì)都相相同。分層隨機(jī)抽抽樣即對(duì)整體按按某種特征征（如年齡齡、收入、、職業(yè)等））分組（分分層），然然后從各組組（層）中中隨機(jī)抽取取一定數(shù)量量的樣本。。分群隨機(jī)抽抽樣即將總體按按一定特征征分成若干干群體，隨隨機(jī)抽取其其中一部分分作為樣本本。39第四節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查方方法分類隨機(jī)抽樣分層隨機(jī)抽抽樣Vs分群隨機(jī)抽抽樣分群抽樣是是將樣本總總體劃分為為不同群體體，這些群群體間性質(zhì)質(zhì)相同，然然后再將每每個(gè)群體進(jìn)進(jìn)行隨機(jī)抽抽樣，這樣樣，每個(gè)群群體內(nèi)部存存在性質(zhì)不不同的樣本本，即“群間差別別小，群內(nèi)內(nèi)差別大””；分層抽樣則則是將樣本本總體劃分分為幾大類類，這幾大大類之間是是有差別的的，每一類類則是由性性質(zhì)相同的的樣本構(gòu)成成。即“層間差別別大，層內(nèi)內(nèi)差別小””。40第四節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查方方法分類非隨機(jī)抽樣樣任意抽樣又稱偶遇抽抽樣，即市市場(chǎng)調(diào)查人人員根據(jù)最最方便的時(shí)時(shí)間、地點(diǎn)點(diǎn)，在調(diào)研研對(duì)象范圍圍內(nèi)任意選選擇一定數(shù)數(shù)量的樣本本進(jìn)行調(diào)查查。判斷斷抽抽樣樣又稱稱目目的的抽抽樣樣，，即即市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查人人員員根根據(jù)據(jù)自自己己的的主主觀觀意意愿愿、、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和和知知識(shí)識(shí)，，從從總總體體中中選選擇擇具具有有典典型型代代表表性性樣樣本本作作為為調(diào)調(diào)查查對(duì)對(duì)象象的的一一種種抽抽樣樣方方法法。。配額額抽抽樣樣首先先將將總總體體中中的的所所有有單單位位按按一一定定的的標(biāo)標(biāo)志志分分為為若若干干類類（（組組）），，然然后后在在每每個(gè)個(gè)類類（（組組））中中用用任任意意抽抽樣樣或或判判斷斷抽抽樣樣方方法法選選取取樣樣本本單單位位。。采用用配配額額抽抽樣樣，，事事先先要要對(duì)對(duì)總總體體中中所所有有單單位位按按其其屬屬性性、、特特征征分分為為若若干干類類型型，，然然后后按按各各個(gè)個(gè)控控制制特特征征分分配配樣樣本本數(shù)數(shù)額額。。41第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查方方法法分分類類按調(diào)查資料來來源的不同：：案頭研究又稱為二手資資料研究，是是指利用第二二手資料來進(jìn)進(jìn)行部分或全全部的研究工工作。初級(jí)研究又稱為第一手手資料的研究究。必須在制制訂詳細(xì)的調(diào)調(diào)查方案的基基礎(chǔ)上，由調(diào)調(diào)查人員通過過訪問、實(shí)驗(yàn)驗(yàn)或觀察方法法來獲取資料料。1.觀察法（如直接觀察察、親自經(jīng)歷歷、痕跡觀察察、行為紀(jì)錄錄等）2.實(shí)驗(yàn)法3.詢問法（如小組座談?wù)劮?、深度訪訪談法、投影影技法、面訪訪調(diào)查法、電話調(diào)查法、郵寄調(diào)查法等等）（注意每種方方法的定義、、應(yīng)用范圍和和優(yōu)劣）參見見教材p120-12442第四節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查方法分類類按調(diào)查結(jié)果的的不同性質(zhì)分分類：定性研究傳遞了一種看看法或直覺，，可以為定量量研究提供作作進(jìn)一步深入入探索的關(guān)鍵鍵性信息，為為定量調(diào)研指指明方向。可可分為直接調(diào)調(diào)研和間接調(diào)調(diào)研兩種。定量研究定量研究的方方法主要包括括詢問法中的的入戶面訪調(diào)調(diào)查、郵寄調(diào)調(diào)查、電話調(diào)調(diào)查、留置問問卷以及實(shí)驗(yàn)驗(yàn)法等。43第五節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)計(jì)問卷功能能將所要調(diào)查查的問題明確確地傳達(dá)給被被調(diào)查者；設(shè)法取得對(duì)方方合作，最終終取得真實(shí)、、準(zhǔn)確的答案案。問卷設(shè)計(jì)原則則●目的性原則：：要求在問卷設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)突突出●可接受性原則則：要能地比較容容易地讓被調(diào)調(diào)查者接受●順序性原則：：要講究問卷的的排列順序，，使問卷?xiàng)l理理清楚●簡(jiǎn)明性原則:內(nèi)容要簡(jiǎn)明、、調(diào)查時(shí)間要要簡(jiǎn)短、形式式要簡(jiǎn)明易懂懂、易談●匹配性原則：：要使被調(diào)查者者的回答便于于進(jìn)行檢查、、數(shù)據(jù)處理和和分析44第五節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)計(jì)問卷的一般結(jié)結(jié)構(gòu)●問卷標(biāo)題●問卷卷說明明●被訪訪者基本情情況●調(diào)查主主題內(nèi)內(nèi)容●編碼●作業(yè)證證明的的記載載（參見見教材材P126頁）45第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問問卷的的提問問形式式●封閉式式提問問封閉式式提問問是指指事先先已設(shè)設(shè)計(jì)出出了問問題的的各種種可能能的答答案，，被調(diào)調(diào)查對(duì)對(duì)象只只要或或只能能從中中選擇擇一個(gè)個(gè)或幾幾個(gè)現(xiàn)現(xiàn)成答答案的的提問問方式式。這這種提提問方方式便便于統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，，但回回答的的伸縮縮性較較小。。46第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問問卷設(shè)設(shè)計(jì)調(diào)查問問卷的的提問問形式式●封閉式式提問問（續(xù)續(xù)）二項(xiàng)選擇法法：提出一個(gè)問問題，僅有有兩個(gè)答案案可供選擇擇。例：“請(qǐng)問問您是否打打算在近年年內(nèi)購房？？”是（）否（）多項(xiàng)選擇法法：提出一個(gè)問問題，給出出兩個(gè)以上上的答案，，被調(diào)查對(duì)對(duì)象可從中中任選一項(xiàng)項(xiàng)或幾項(xiàng)作作為回答。。例：“請(qǐng)問您打打算購買的的住宅類型型是什么？？”（單選選）多層住宅（（6層或以下）），沒有電電梯（）多層住宅（（6層或以下）），有電梯梯（）小高層住宅宅（約8—10層）（）高層住宅（（超過10層）（（））47第五節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查問問卷設(shè)計(jì)調(diào)查問卷的的提問形式式●封閉式提問問（續(xù)）程度評(píng)定法法：對(duì)提出的問問題，給出出程度不同同的答案，，被調(diào)查對(duì)對(duì)象從中選選擇同意的的一個(gè)做出出回答。例：“在購購買商品房房時(shí)，您認(rèn)認(rèn)為品牌得得重要性如如何？”很重要（（））較重要（（））一般般（（））不太重要（（））很不重要（（）48第五節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查問問卷設(shè)計(jì)調(diào)查問卷的的提問形式式●封閉式提問問（續(xù)）語意差別法法：列出兩個(gè)語語意相反的的詞，讓被被調(diào)查對(duì)象象做出一個(gè)個(gè)選擇。例：“請(qǐng)問問您對(duì)XX花園小區(qū)的的看法如何何？”（每每對(duì)只選1個(gè)）建筑新穎（（））建建筑筑風(fēng)格陳舊舊（））品味高（（））品品味低低（））戶型設(shè)計(jì)合合理（））戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)不合理（（））價(jià)格合理（（）價(jià)格偏高（（）49第五節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查問問卷設(shè)計(jì)調(diào)查問卷的的提問形式式●開放式提問問開放式提問問是指對(duì)所所提出的問問題，回答答沒有限制制，被調(diào)查查對(duì)象可以以根據(jù)自己己的情況自自由回答。。此種提問問方式，答答案不惟一一，不易統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，不易易分析。50第五節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查問問卷設(shè)計(jì)調(diào)查問卷的的提問形式式●開放式提提問（續(xù)續(xù)）自由式：：被調(diào)查對(duì)對(duì)象可以以不受任任何限制制回答問問題。例：請(qǐng)給給出給您您印象最最深刻的的一個(gè)房房地產(chǎn)廣廣告（））。語句完成成式：提出一個(gè)個(gè)不完整整的句子子，由被被調(diào)查對(duì)對(duì)象完成成該句子子。例：如果果您欲購購房，您您購房的的主要理理由是。字眼聯(lián)想想式：調(diào)查人員員列出一一些詞匯匯，每次次一個(gè)，，由調(diào)查查對(duì)象說說出或?qū)憣懗鏊?lián)想到到的第一一個(gè)詞。。例：當(dāng)您您聽到以以下詞句句時(shí)，首首先會(huì)想想到什么么？麗江花園園（）祈福新村村（）碧桂園園（））51第五節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查問問卷設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問卷卷的提問問形式●開放式提提問（續(xù)續(xù)）順問式：：要求被調(diào)調(diào)查對(duì)象象根據(jù)自自己的態(tài)態(tài)度來評(píng)評(píng)定問題題的順序序。例：購房房時(shí)您所所看中的的因素依依次為（（請(qǐng)根據(jù)據(jù)您認(rèn)為為的重要要程度分分別標(biāo)上上序號(hào)））地段（（））價(jià)格（（））配套（（））環(huán)境（（））設(shè)計(jì)（（））服務(wù)（（））品牌（（））其他：_________()52第五節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查問問卷設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問卷卷的提問問形式●開放式提提問（續(xù)續(xù)）過濾法：：又稱“漏漏斗法””，是指指最初提提出的問問題較為為廣泛，，離主題題較遠(yuǎn)，，再根據(jù)據(jù)調(diào)查者者回答的的情況逐逐漸縮小小提問范范圍，最最后有目目的地引引向要調(diào)調(diào)查的某某個(gè)專題題性問題題。例：請(qǐng)問問您近年年內(nèi)打算算購房嗎嗎？是（））否否（（））如果是，，您打算算購買住住宅的建建筑面積積為：_________53第五節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查問問卷設(shè)計(jì)計(jì)問卷設(shè)計(jì)計(jì)中應(yīng)注注意的幾幾個(gè)原則則●原則1：避免使用用術(shù)語和和縮略語語例：你是是否認(rèn)為為現(xiàn)在房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的DCR普遍過低低？●原則2：避免用不不確切的的詞或指指代不清清的詞例：你最近是否打算算購買新新房子？？你在哪里出生？●原則3：避免帶有有偏見的的提問例：你是是否認(rèn)為為開發(fā)商商應(yīng)該降降低高昂的房?jī)r(jià)？54第五節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查問問卷設(shè)計(jì)計(jì)●原則4：避免雙雙向問題題例：你是是否打算算明年賣掉現(xiàn)在在居住的的房子，再購買一個(gè)房子子呢？●原則5：避免帶有有導(dǎo)向性性的問題題例：很多專家家都認(rèn)為為上海的房房?jī)r(jià)超出出了正常常水平，，你同意意嗎？●原則6：避免提提出超越越被調(diào)查查者回答答能力的的問題例：你家家去年在買菜上上一共花了多少少錢？55第五節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查問問卷設(shè)計(jì)計(jì)●原則7：避免使使用雙重重否定的的問題例：物業(yè)業(yè)管理維維修基金金的使用用不需要獲得業(yè)主主大會(huì)的的同意，，你同意意嗎？①同意②不同意●原則8：避免不平平衡或重重復(fù)的問問答范疇疇