房地產(chǎn)項目成本全過程成本精細化管理與造價控制操作實戰(zhàn)

總目錄第一部分新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理第二部分房地產(chǎn)成本控制重點環(huán)節(jié)第三部分房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制第四部分房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價控制解析第五部分房地產(chǎn)項目招投標(biāo)階段的造價控制講解第六部分房地產(chǎn)項目施工階段工程造價控制分析第七部分房地產(chǎn)項目竣工驗收階段工程造價控制第八部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算土地政策變化對項目成本的影響一成本管理需要跨職能合作二第一部分新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

金融(貨幣)政策變化對投資成本的影響三五房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成的主要內(nèi)容六成本管理需要關(guān)注的全過程與細節(jié)將客戶需求納入目標(biāo)成本管理四七房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理如何確定產(chǎn)品的價格和利潤率以確定成本八隨著國家經(jīng)濟的日益發(fā)展和土地的不斷減少，國家相繼出臺了一系列的控制性文件：《關(guān)于當(dāng)前進一步從嚴土地管理的緊急通知》、《關(guān)于嚴明法紀堅決制止土地違法的緊急通知》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《關(guān)于調(diào)整中央分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費分配方式的通知》、《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《土地儲備管理辦法》、《關(guān)于認真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知》、《土地登記辦法》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》、《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》等，上述政策主要目的在于嚴格控制土地供應(yīng)量，強制實施土地的招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓制度。房地產(chǎn)開發(fā)競爭模式由“土地競爭”向“產(chǎn)品、品牌競爭”的轉(zhuǎn)變，贏利模式也由“土地升值”向“成本控制，內(nèi)部管理、產(chǎn)品設(shè)計、品牌附加值”轉(zhuǎn)變。原來的土地轉(zhuǎn)讓模式已轉(zhuǎn)向土地公開招拍掛的商業(yè)運作模式，土地的問題實際上已經(jīng)歸結(jié)成資金問題。資金與管理成為房地產(chǎn)開發(fā)競爭的核心。一土地政策變化對項目成本的影響國家對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的管理日趨嚴格，對房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)控力度正逐步加強?！蛾P(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》規(guī)定：對項目資本金達不到35%貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得貸款；2007年9月27日央行和銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求申請購買第二套(含)以上住房的借款人，首付比例不得低于40％，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍；12月12日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確第二套房貸應(yīng)以借款人家庭為單位，認定房貸次數(shù)。2008年《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險管理的通知》和《關(guān)于對房地產(chǎn)委托貸款情況進行調(diào)查的通知》等文件的出臺，強化了對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的監(jiān)查。此外，隨著通貨膨脹的加劇和適當(dāng)從緊貨幣政策的實施，存款準備金率和商業(yè)貸款基準利率也多次上調(diào)。這些政策將直接或間接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資問題，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險和融資成本，對項目開發(fā)進度、資金使用安排等產(chǎn)生一定的影響。

從緊的金融政策有可能帶來公司銷售收入的下降或項目開發(fā)的滯后，對公司未來現(xiàn)金流產(chǎn)生滯后效應(yīng)，對公司的利潤會帶來不良影響。為防范這種風(fēng)險，應(yīng)采取加大營銷力度、多渠道融資等措施，以化解金融從緊政策帶來的負面影響。

二金融(貨幣)政策變化對投資成本的影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成按照用途大致可分成三塊：開發(fā)成本，稅費，期間費用。1.開發(fā)成本1.1土地征用及拆遷補償費，指開發(fā)商為取得土地使用權(quán)而支付的費用，包括地價款、拆遷補償費、耕地占用稅、青苗補償費等，大約占成本費用總額的25%；1.2前期工程費，指取得土地使用權(quán)后，項目開發(fā)前發(fā)生的項目前期準備費用，包括項目籌建、規(guī)劃設(shè)計、勘察測繪、可行性研究及“三通一平”等費用；1.3基礎(chǔ)設(shè)施費，指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程費以外的費用，包括市政配套費、給水系統(tǒng)費、雨污水系統(tǒng)費、供電系統(tǒng)費、有線電視工程費、電話通訊工程費、寬帶工程費、智能化系統(tǒng)費、園林環(huán)境工程費；1.4配套設(shè)施費用，指項目建成后產(chǎn)權(quán)不歸開發(fā)商所有，收益也不歸開發(fā)商的公共設(shè)施，包括景觀、門庭，產(chǎn)權(quán)不歸開發(fā)商的車庫、垃圾處理站等費用。上述2-4項費用合計大約占成本費用總額的10%。1.5建筑安裝工程費，指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑、安裝工程費用。包括建筑費用、安裝費、安裝工程費、裝修費、樣板房/售樓處裝修費用、監(jiān)理費、工程造價咨詢費等，大約占成本費用總額的45%；

2.稅費包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、綜合規(guī)費，大約占成本費用總額的10%3.期間費用包括營銷費用、管理費用、財務(wù)費用，這三項費用大約占成本費用總額的10%。

三房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成的主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)項目定價方法1.1成本加成定價法：在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的預(yù)期利潤作為產(chǎn)品的售價。成本中包含了稅金，售價減成本等于利潤。利潤的多少是按成本的一定比例計算。單位產(chǎn)品價格=單位產(chǎn)品成本×（1+加成率）1.2目標(biāo)收益定價法：在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計算售價的方法。①確定目標(biāo)收益率：目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。②確定目標(biāo)利潤：目標(biāo)利潤=總投資額×目標(biāo)投資利潤

目標(biāo)利潤=總成本×目標(biāo)成本利潤目標(biāo)利潤=銷售收入×目標(biāo)銷售利潤目標(biāo)利潤=資金平均占用額×目標(biāo)資金利潤率③計算售價：售價=（總成本+目標(biāo)利潤）/預(yù)計銷售面積目標(biāo)收益率適用于市場上具有一定影響力的企業(yè)及市場占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。

1.3售價加成定價法：以產(chǎn)品最后的售價為基數(shù)，按銷售價的一定比率來計算加成率，最后得出產(chǎn)品的售價。單位產(chǎn)品售價=單位產(chǎn)品成本/（1-加成率）

四如何確定產(chǎn)品的價格和利潤率以確定成本2.利潤率及目標(biāo)成本的確定1.1目標(biāo)利潤的確定①目標(biāo)利潤率法，公式如下②上年利潤基數(shù)法，公式：目標(biāo)利潤＝上年利潤×利潤增長率1.2目標(biāo)成本的確定四如何確定產(chǎn)品的價格和利潤率以確定成本

建立健全信息管理系統(tǒng)，做好各種基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集工作。企業(yè)實行目標(biāo)成本管理需要來自多方面的大量信息，這些信息是實行目標(biāo)成本管理的基礎(chǔ)。主要包括產(chǎn)品定價和競爭者信息、各種成本數(shù)據(jù)、顧客需求信息以及供應(yīng)商數(shù)據(jù)。這些相關(guān)數(shù)據(jù)有助于目標(biāo)成本管理團隊理解顧客需求、競爭產(chǎn)品及產(chǎn)品設(shè)計與產(chǎn)品成本之間的關(guān)系，是實行目標(biāo)成本管理所必須的，關(guān)系到目標(biāo)成本管理的成敗。

五將客戶需求納入目標(biāo)成本管理傳統(tǒng)的成本管理的思路為：根據(jù)設(shè)計院圖紙組織招標(biāo)投標(biāo)，根據(jù)最低價原則選擇施工單位，并根據(jù)現(xiàn)場簽證等進行結(jié)算。傳統(tǒng)的成本管理方法存在：（1）被動式控制成本（2）采取過程或事后控制成本方法（3）沒有系統(tǒng)對成本進行控制。造成的結(jié)果是“結(jié)算超預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超估算”的現(xiàn)象比較普遍。新的成本管理理念是采用“全過程成本管理方法，成本控制應(yīng)該貫穿在工程建設(shè)的各階段，在項目定位、規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化、招投標(biāo)及工程建設(shè)實行各環(huán)節(jié)做重點控制，并貫徹“精細化”管理的理念，為項目建設(shè)爭取更大的效益。

六成本管理需要關(guān)注的全過程與細節(jié)1.重要性：：隨著原原有土地地轉(zhuǎn)讓模模式轉(zhuǎn)為為招拍掛掛的商業(yè)業(yè)運作模模式，房房地產(chǎn)企企業(yè)競爭爭的核心心要素只只剩下二二大要素素：資金金與管理理。顯然然，管理理水平將將成為房房地產(chǎn)企企業(yè)未來來成敗的的關(guān)鍵，，因此全全面推行行全過程程供應(yīng)鏈鏈管理體體系，將將供應(yīng)鏈鏈管理價價值最大大化，勢勢在必行行。2.基本供應(yīng)應(yīng)鏈：設(shè)設(shè)計商-施工總承承包商-材料、設(shè)設(shè)備供應(yīng)應(yīng)商-物業(yè)管理理商，這這是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最基本本的供應(yīng)應(yīng)鏈，也也是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理的的最重要要內(nèi)容。。3.樹立正確確的供方方關(guān)系觀觀：房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)要有相相當(dāng)?shù)膶I(yè)技能能、同時時具備比比供應(yīng)商商更高的的智慧、、更廣的的知識、、更強的的應(yīng)變能能力與決決策藝術(shù)術(shù)，才能能更好的的協(xié)調(diào)、、督促、、檢查、、評價供供應(yīng)商的的服務(wù)。。同時要要加強企企業(yè)的文文化建設(shè)設(shè)，不能能滋生““高高在在上”等等不良心心態(tài)，防防止腐敗敗的發(fā)生生。4.供應(yīng)鏈的的有效管管理：4.1構(gòu)建組織織、塑造造流程：：實現(xiàn)公公司內(nèi)部部組織與與供應(yīng)鏈鏈上每個個供方的的無縫對對接。4.2樹立企業(yè)業(yè)核心理理念：讓讓每個員員工知道道自己的的工作目目的與存存在價值值，提供供員工對對供應(yīng)鏈鏈管理的的效率和和質(zhì)量。。5.設(shè)計與施施工：是是房地產(chǎn)產(chǎn)項目運運作流程程中承前前啟后的的最重要要兩個環(huán)環(huán)節(jié)，為為其制定定核心理理念在供供應(yīng)鏈管管理中尤尤為重要要。七房地產(chǎn)企企業(yè)的供供應(yīng)鏈管管理由于成本本管理是是個系統(tǒng)統(tǒng)工程，，為此成成本管理理也不僅僅僅是成成本管理理部門的的責(zé)任，，而是全全部部門門的責(zé)任任，尤其其是營銷銷部、設(shè)設(shè)計部、、工程部部、材料料采購部部的責(zé)任任，比較較合理的的成本管管理控制制組織分分工為：：項目定定位—營銷部門門；設(shè)計計階段成成本優(yōu)化化—設(shè)計部門門；招標(biāo)標(biāo)合同簽簽訂—工程部和和成本管管理部；；現(xiàn)場簽簽證把控控—工程部；；竣工結(jié)結(jié)算—成本管理理部；銷銷售成本本優(yōu)化—銷售部；；管理費費用—各職能部部門。八成本管理理需要跨跨職能合合作總目錄第一部分分新政策房房地產(chǎn)企企業(yè)成本本管理第二部分分房地產(chǎn)成成本控制制重點環(huán)環(huán)節(jié)第三部分分房地產(chǎn)項項目投資資決策階階段工程程造價控控制第四部分分房地產(chǎn)項項目設(shè)計計階段工工程造價價控制解解析第五部分分房地產(chǎn)項項目招投投標(biāo)階段段的造價價控制講講解第六部分分房地產(chǎn)項項目施工工階段工工程造價價控制分分析第七部分分房地產(chǎn)項項目竣工工驗收階階段工程程造價控控制第八部分分房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)成本控控制核算算拿地環(huán)節(jié)節(jié)控制重重點一二第二部分分房地產(chǎn)成成本控制制重點環(huán)環(huán)節(jié)項目策劃劃環(huán)節(jié)控控制重點點三五施工環(huán)節(jié)節(jié)控制重重點六管理費用用控制重重點營銷環(huán)節(jié)節(jié)控制重重點四財務(wù)控制制重點征地和拆拆遷補償償、安置置費的控控制關(guān)鍵鍵是建設(shè)設(shè)項目的的選址，，首先必必須符合合城市總總體規(guī)劃劃，還要要考慮地地理位置置、交通通狀況及及環(huán)境因因素等。。用地上上不能有有太多的的地上建建筑物、、構(gòu)筑物物以及地地下管線線等，毗毗鄰無異異議。同同時要求求對國家家和地方方關(guān)于征征地、拆拆遷的一一系列法法規(guī)、政政策的熟熟練把握握。一拿地環(huán)節(jié)節(jié)控制重重點項目策劃劃環(huán)節(jié)的的控制重重點是勘勘察設(shè)計計和前期期工程費費。（1）勘察設(shè)設(shè)計和前前期工程程費的控控制將前前期費用用分為行行政事業(yè)業(yè)性收費費和工程程服務(wù)性性收費兩兩部分。。對前一一部分通通過爭取取各項優(yōu)優(yōu)惠政策策降低；；勘探、、設(shè)計等等前期工工程任務(wù)務(wù)的發(fā)包包，必須須按照新新的招投投標(biāo)法的的規(guī)定，，通過公公開招標(biāo)標(biāo)確定承承包單位位，最大大限度壓壓低承包包價。工工程項目目在設(shè)計計上的浪浪費是十十分驚人人的，設(shè)設(shè)計標(biāo)準準一定要要與項目目的市場場定位相相適應(yīng),不要一味味追求高高、新、、美，不不要多余余的功能能和多余余的承重重力，積積極推行行價值工工程管理理。（2）三通一一平工程程費用，，也是前前期工程程費控制制的重點點。土、、石方工工程一般般工期較較短，也也沒有復(fù)復(fù)雜嚴格格的質(zhì)量量要求，，可以采采用市場場價格，，實行總總價招標(biāo)標(biāo)。（3）施工用用水、用用電線路路的敷設(shè)設(shè)，一定定要兼顧顧小區(qū)建建成后生生活用水水、用電電的需要要，切忌忌重復(fù)建建設(shè)，增增加成本本。二項目策劃劃環(huán)節(jié)控控制重點點施工過程程中的成成本控制制是成本本人員投投入時間間及精力力最多的的階段，，也是成成本控制制過程中中最重要要最繁瑣瑣的階段段。其控控制重點點是：（1）參與與主體體工程程招標(biāo)標(biāo)、分分包工工程招招標(biāo)、、甲供供材料料招標(biāo)標(biāo)，提提出合合理化化建議議，保保證工工程在在投標(biāo)標(biāo)預(yù)算算限價價內(nèi)招招標(biāo)。。（2）通過過加強強過程程成本本控制制，對對施工工過程程中的的工程程成本本進行行動態(tài)態(tài)結(jié)算算管理理、成成本核核算預(yù)預(yù)警，，達到到過程程結(jié)算算及時時、有有效反反映項項目成成本。。三施工環(huán)環(huán)節(jié)控控制重重點首先是是建立立科學(xué)學(xué)的財財務(wù)管管理體體系，，算清清開發(fā)發(fā)各個個環(huán)節(jié)節(jié)的資資金運運行情情況，，投入入多少少，運運行時時間，，貨幣幣在不不同時時間內(nèi)內(nèi)價值值的調(diào)調(diào)整、、回收收期、、回收收量、、資金金在某某個環(huán)環(huán)節(jié)的的滯留留和損損耗。。財務(wù)務(wù)費用用的控控制實實際是是對資資金時時間價價值的的控制制，其其中主主要是是貸款款利息息的降降低。。因此此，應(yīng)應(yīng)當(dāng)通通過分分階段段控制制開發(fā)發(fā)進度度、縮縮短開開發(fā)周周期，，降低低資金金占用用時間間，從從而實實現(xiàn)對對財務(wù)務(wù)費用用的控控制。。一一、、安排排合理理的融融資方方案：：貸款款金融融機構(gòu)構(gòu)的選選擇；；融資資方式式的選選擇；；貸款款額度度的合合理確確定，，利率率的談?wù)勁?；；籌資資費用用的節(jié)節(jié)約，，進度度的合合理安安排等等。二二、貸貸款利利息應(yīng)應(yīng)從貸貸款總總額、、貸款款期限限和貸貸款利利率三三方面面實施施控制制。1、對貸貸款額額度的的控制制，通通過編編制建建設(shè)資資金使使用計計劃、、現(xiàn)金金流量量表及及貸款款計劃劃，在在滿足足項目目需求求的前前提下下，盡盡量壓壓縮存存量資資金，，減少少貸款款總額額，縮縮短貸貸款期期限，，控制制財務(wù)務(wù)費用用。2、對資資金占占用期期限的的控制制，主主要通通過縮縮短工工期，，同時時加快快銷售售、加加速資資金的的回收收來實實現(xiàn)。。四財務(wù)控控制重重點營銷環(huán)環(huán)節(jié)的的控制制重點點應(yīng)該該從四四個方方面去去體現(xiàn)現(xiàn)：（1）銷售售流程程的優(yōu)優(yōu)化；；（2）銷售售部組組織框框架的的構(gòu)建建；（3）銷售售道具具及物物料的的使用用；（4）項目目推廣廣費用用的有有效使使用。。五營銷環(huán)環(huán)節(jié)控控制重重點根據(jù)目目前公公司的的實際際情況況，在在投資資估算算和成成本控控制體體系上上，將將開發(fā)發(fā)間接接費用用即企企業(yè)直直接組組織、、管理理開發(fā)發(fā)項目目發(fā)生生的工工資、、福利利、勞勞保、、折舊舊、辦辦公、、水電電、周周轉(zhuǎn)房房攤銷銷等費費用計計入管管理費費用。。管理理費用用控制制的關(guān)關(guān)鍵在在于開開發(fā)建建設(shè)的的規(guī)模模，因因此應(yīng)應(yīng)當(dāng)通通過加加大開開發(fā)力力度和和開發(fā)發(fā)規(guī)模模，降降低單單位管管理費費用水水平。。一一、定定崗定定員，，精簡簡機構(gòu)構(gòu)，減減少人人員冗冗積情情況出出現(xiàn)。。但對對關(guān)鍵鍵崗位位和關(guān)關(guān)鍵業(yè)業(yè)務(wù)，，尤其其成本本效益益高的的崗位位，不不但不不能過過于精精簡，，而且且有必必要增增加、、充實實定員員。二二、在在理順順公司司產(chǎn)權(quán)權(quán)關(guān)系系的基基礎(chǔ)上上，將將公司司房地地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)管管理費費用明明確出出來，，并按按照項項目進進行科科學(xué)的的分攤攤。三三、、由于于目前前房地地產(chǎn)專專業(yè)分分工越越來越越細，，拆遷遷、施施工、、工程程監(jiān)理理、銷銷售、、物業(yè)業(yè)管理理等均均有專專業(yè)的的公司司和隊隊伍，，可能能的話話對開開發(fā)過過程中中的部部分業(yè)業(yè)務(wù)可可分包包給外外部的的專業(yè)業(yè)公司司，前前提是是這樣樣做比比自己己做更更節(jié)省省。四四、推推行各各部門門管理理費用用承包包、限限額獎獎懲，，調(diào)動動節(jié)約約管理理費用用的積積極性性和責(zé)責(zé)任心心。六管理費用控控制重點總目錄第一部分新政策房地地產(chǎn)企業(yè)成成本管理第二部分房地產(chǎn)成本本控制重點點環(huán)節(jié)第三部分房地產(chǎn)項目目投資決策策階段工程程造價控制制第四部分房地產(chǎn)項目目設(shè)計階段段工程造價價控制解析析第五部分房地產(chǎn)項目目招投標(biāo)階階段的造價價控制講解解第六部分房地產(chǎn)項目目施工階段段工程造價價控制分析析第七部分房地產(chǎn)項目目竣工驗收收階段工程程造價控制制第八部分房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)成本本控制核算算如何理解投投資決策是是控制工程程造價的前前提一二第三部分房地產(chǎn)項目目投資決策策階段工程程造價控制制分析影響投投資決策階階段工程造造價的決定定因素三五投資決策階階段工程造造價管理的的主要內(nèi)容容投資決策投投資估算與與財務(wù)評價價四如何做好投投資決策的的可行性研研究在建筑工程程項目管理理過程中，，投資決策策階段控制制工程造價價具有十分分重要的意意義。投資資決策階段段控制工程程造價，是是正確確定定建設(shè)項目目計劃投資資數(shù)額的關(guān)關(guān)鍵，對項項目投資者者正確控制制投資目標(biāo)標(biāo)值具有重重大意義。。不論何種種項目，其其前期工作作的核心是是編制符合合實際的投投資估算值值，正確確確定投資估估算值，對對于以后控控制初步設(shè)設(shè)計概算、、施工圖預(yù)預(yù)算，實現(xiàn)現(xiàn)投資者預(yù)預(yù)期的投資資效果有著著重大的影影響。并且且，相對于于建設(shè)項目目的其他后后續(xù)工作來來說，投資資決策階段段控制造價價，對建設(shè)設(shè)項目經(jīng)濟濟效果好壞壞的影響最最大。因此此，在此階階段控制工工程造價，，對整個建建設(shè)項目來來說，節(jié)約約投資的可可能性最大大。在項目目的建設(shè)過過程當(dāng)中，，節(jié)約投資資的可能性性是隨著建建設(shè)過程的的進展而不不斷減少。。一般來說說，決策階階段控制造造價對項目目經(jīng)濟性的的影響高達達95%~100%。以上說明明建筑工程程項目投資資決策階段段的造價控控制是控制制整個工程程造價的前前提。一如何理解投投資決策是是控制工程程造價的前前提建設(shè)項目投投資決策階階段影響工工程造價的的決定因素素主要有：：項目建設(shè)設(shè)規(guī)模、項項目建設(shè)標(biāo)標(biāo)準、項目目建設(shè)地點點三個方面面。（1）建設(shè)項目目的生產(chǎn)規(guī)規(guī)模指生產(chǎn)產(chǎn)要素與產(chǎn)產(chǎn)品在一個個經(jīng)濟實體體中的集中中程度。通通俗的講也也是解決““生產(chǎn)多少少”的問題題，往往以以該建設(shè)項項目的年生生產(chǎn)（完成成）能力來來表示。生生產(chǎn)規(guī)模的的大小，必必將影響建建設(shè)項目在在生產(chǎn)工藝藝、設(shè)備選選型、建設(shè)設(shè)資源的方方面的決策策，進而影影響投資規(guī)規(guī)模的大小小。合理確確定項目的的建設(shè)規(guī)模模，不僅要要考慮項目目內(nèi)部各因因素之間的的數(shù)量匹配配、能力協(xié)協(xié)調(diào)，還要要使所有生生產(chǎn)力因素素共同形成成的經(jīng)濟實實體在規(guī)模模上大小適適應(yīng)，以合合理確定和和有效控制制工程造價價。（2）項目建設(shè)設(shè)標(biāo)準是指指包括項目目建設(shè)規(guī)模模、占地面面積、工藝藝裝備、建建筑標(biāo)準、、配套工程程等方面的的標(biāo)準或指指標(biāo)。建設(shè)設(shè)標(biāo)準是編編制、評估估、審批項項目可行性性研究和初初步設(shè)計的的重要依據(jù)據(jù)，是衡量量工程造價價是否合理理及監(jiān)督檢檢查項目建建設(shè)的客觀觀尺度。建建設(shè)標(biāo)準是是否起到控控制工程造造價、指導(dǎo)導(dǎo)建設(shè)的作作用，關(guān)鍵鍵在于標(biāo)準準水平定的的是否合格格。建設(shè)標(biāo)標(biāo)準水平應(yīng)應(yīng)從我國目目前的經(jīng)濟濟發(fā)展水平平出發(fā)，區(qū)區(qū)別不同地地區(qū)、不同同規(guī)模、不不同等級、、不同功能能，合理確確定。（3）項目建設(shè)設(shè)地點的選選擇對于該該項目的建建設(shè)工程造造價和建成成后的生產(chǎn)產(chǎn)成本，以以及國民經(jīng)經(jīng)濟均有直直接的影響響。二分析影響投投資決策階階段工程造造價的決定定因素（1）分析確定定影響建設(shè)設(shè)項目投資資決策的主主要因素。。確定建設(shè)項項目的資金金來源，合理地確定定項目的建建設(shè)規(guī)模、、建設(shè)地點點、科學(xué)的的選定項目目的建設(shè)標(biāo)標(biāo)準，這些些都直接地地關(guān)系到項項目的工程程造價和全全壽命成本本。（2）建設(shè)項目目決策階段段的投資估估算：是一一個項目決決策階段的的主要造價價文件，它它是項目可可行性研究究報告和項項目建議書書的組成部部分，投資資估算對于于項目的決決策及投資資的成敗十十分重要。。（3）建設(shè)項目目決策階段段的經(jīng)濟分分析：指以以建設(shè)工程程和技術(shù)方方案為對象象的經(jīng)濟方方面的研究究。它是可可行研究的的核心內(nèi)容容，是建設(shè)設(shè)項目決策策的主要依依據(jù)。（4）國民經(jīng)濟濟評價與社社會效益評評價。（5）建設(shè)項目目決策階段段的風(fēng)險管管理。要及及時通過風(fēng)風(fēng)險辨識和和風(fēng)險分析析，提出建建設(shè)投資決決策階段的的風(fēng)險防范范措施，提提高建設(shè)項項目的抗風(fēng)風(fēng)險能力。。三投資決策策階段工工程造價價管理的的主要內(nèi)內(nèi)容首先要做做好投資資決策階階段的基基礎(chǔ)資料料收集工工作。做做好工程程的投資資預(yù)測，，需要很很多的資資料，如如工程所所在地的的水電狀狀況、地地質(zhì)情況況、主要要材料設(shè)設(shè)備的價價格資料料、大宗宗材料的的采購地地以及現(xiàn)現(xiàn)有已建建類似工工程資料料，對于于做經(jīng)濟濟評價的的項目還還要收集集更多資資料。造造價人員員要對資資料的準準確性、、可靠性性認真分分析，保保證投資資預(yù)測、、經(jīng)濟分分析的準準確。其次要編編制可行行性研究究報告。。工程項項目的可可行性研研究階段段，項目目的各項項技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟決策策，對工工程造價價以及項項目的經(jīng)經(jīng)濟效益益，有著著決定性性的影響響，是工工程造價價控制的的重要階階段?？煽尚行匝醒芯恳砸再|(zhì)量控控制為核核心，對對項目的的規(guī)模建建設(shè)標(biāo)準準、工藝藝布局、、產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃、技技術(shù)進步步等方面面應(yīng)實事事求是地地科學(xué)分分析。四如何做好好投資決決策的可可行性研研究投資決策策投資估估算與財財務(wù)評價價都是投投資決策策階段工工程造價價管理的的主要內(nèi)內(nèi)容，都都在《可行性研研究報告告》中起著十十分重要要的作用用。第一，投投資估算算是制定定融資方方案、進進行經(jīng)濟濟評價的的基礎(chǔ)，，也是進進一步編編制初步步設(shè)計概概算的依依據(jù)；第二，““投資估估算”和和“財務(wù)務(wù)評價””是銀行行貸款的的依據(jù)，，是國家家編制建建設(shè)投資資計劃的的重要依依據(jù)；第三，““投資估估算”與與“財務(wù)務(wù)評價””是投資資決策和和方案比比選的重重要依據(jù)據(jù)。五投資決策策投資估估算與財財務(wù)評價價總目錄第一部分分新政策房房地產(chǎn)企企業(yè)成本本管理第二部分分房地產(chǎn)成成本控制制重點環(huán)環(huán)節(jié)第三部分分房地產(chǎn)項項目投資資決策階階段工程程造價控控制第四部分分房地產(chǎn)項項目設(shè)計計階段工工程造價價控制解解析第五部分分房地產(chǎn)項項目招投投標(biāo)階段段的造價價控制講講解第六部分分房地產(chǎn)項項目施工工階段工工程造價價控制分分析第七部分分房地產(chǎn)項項目竣工工驗收階階段工程程造價控控制第八部分分房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)成本控控制核算算正確理解解設(shè)計階階段的成成本控制制一設(shè)計概算與施施工圖預(yù)算的的編制與審查查二第四部分房地產(chǎn)項目設(shè)設(shè)計階段工程程造價控制解解析設(shè)計階段成本本控制的核心心三五房地產(chǎn)設(shè)計階階段的設(shè)計程程序六設(shè)計方案優(yōu)化化過程與重點點設(shè)計階段工程程造價控制的的措施和方法法四七限額設(shè)計的實實施設(shè)計階段工程程造價的決定定因素與造價價管理的主要要內(nèi)容八設(shè)計階段的成成本控制是房房地產(chǎn)項目成成本控制的關(guān)關(guān)鍵與重點。。盡管設(shè)計費費在建設(shè)工程程全過程費用用中比例不大大，一般只占占建安成本的的1.5%-2%，但對工程造造價的影響可可達75%以上，由此可可見，設(shè)計質(zhì)質(zhì)量的好差直直接影響建設(shè)設(shè)費用的多少少和建設(shè)工期期的長短，直直接決定人力力、物力和財財力投入的多多少。合理科科學(xué)的設(shè)計，，可降低工程程造價10%。但在工程設(shè)設(shè)計中不少設(shè)設(shè)計人員重技技術(shù)、輕經(jīng)濟濟，任意提高高安全系數(shù)或或設(shè)計標(biāo)準，，而對經(jīng)濟上上的合理性考考慮得較少，，從根本上影影響了項目成成本的有效控控制。一正確理解設(shè)計計階段的成本本控制設(shè)計階段成本本控制的核心心包括：設(shè)計計管理和技術(shù)術(shù)管理兩大因因素。（1）設(shè)計管理。。要加強對設(shè)設(shè)計公司的管管理與協(xié)調(diào)，，包括：設(shè)計計單位的選擇擇與合同管理理，做好與設(shè)設(shè)計人員的溝溝通，落實獎獎懲措施，開開展設(shè)計公司司間的交流與與競爭。要建建立管理程序序與制度，包包括：完善甲甲方設(shè)計標(biāo)準準，堅持設(shè)計計全過程優(yōu)化化，建立專家家會議評審制制度，內(nèi)部審審核制度化等等。（2）技術(shù)管理。。建筑方案的的選擇設(shè)計前前期方案一旦旦確定，成本本大勢也基本本確定。結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計從方案案入手可以對對項目總成本本進行較大優(yōu)優(yōu)化。二設(shè)計階段成本本控制的核心心（1）方案設(shè)計。。方案設(shè)計的的內(nèi)容包括：：設(shè)計說明書書；總平面圖圖以及建筑設(shè)設(shè)計圖紙；設(shè)設(shè)計委托或設(shè)設(shè)計合同中規(guī)規(guī)定的透視圖圖、鳥瞰圖、、模型等；（2）初步設(shè)計。。初步設(shè)計的的內(nèi)容與工業(yè)業(yè)項目設(shè)計大大致相同，包包括各專業(yè)設(shè)設(shè)計文件、專專業(yè)設(shè)計圖紙紙和工程概算算，同時，初初步設(shè)計文件件應(yīng)包括主要要設(shè)備或材料料表。（3）施工圖設(shè)計計。該階段應(yīng)應(yīng)形成所有專專業(yè)的設(shè)計圖圖紙（含圖紙紙目錄、說明明和必要的設(shè)設(shè)備、材料表表），并按照照要求編制工工程預(yù)算書。。對于方案設(shè)設(shè)計后直接進進入施工圖設(shè)設(shè)計的項目，，施工圖設(shè)計計文件還應(yīng)包包括工程概算算書。施工圖圖設(shè)計文件，，應(yīng)滿足設(shè)備備材料采購，，非標(biāo)準設(shè)備備制作和施工工的需要。三房地產(chǎn)設(shè)計階階段的設(shè)計程程序1.設(shè)計階段工程程造價的決定定因素：計價價與控制。（1）可以使造價價構(gòu)成更合理理，提高資金金利用效率。。（2）可以提高投投資控制效率率（3）可以使控制制工作更主動動。（4）便于技術(shù)及及經(jīng)濟結(jié)合。。（5）在設(shè)計階段段控制工程造造價效果最顯顯著。2.設(shè)計階段工程程造價管理的的主要內(nèi)容有有：（1）方案設(shè)計階階段。方案設(shè)設(shè)計階段一般般是根據(jù)方案案圖紙和說明明書，作出詳詳盡的工程造造價估算書。。不超過投資資估算，則為為正常。（2）初步設(shè)計階階段。根據(jù)初初步設(shè)計方案案圖紙和說明明書及概算定定額編制初步步設(shè)計總概算算。（3）技術(shù)設(shè)計階階段。根據(jù)技技術(shù)設(shè)計的圖圖紙和說明書書及概算定額額編制初步設(shè)設(shè)計修正總概概算。（4）施工圖設(shè)計計階段。根據(jù)據(jù)施工圖紙和和說明書及預(yù)預(yù)算定額編制制施工圖預(yù)算算。（5）設(shè)計交底和和配合施工。。設(shè)計單位應(yīng)應(yīng)負責(zé)交代設(shè)設(shè)計意圖，進進行技術(shù)交底底，解釋設(shè)計計文件，及時時解決施工中中設(shè)計文件出出現(xiàn)的問題，，參加試運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)和竣工驗收收、投產(chǎn)及進進行全面的工工程設(shè)計總結(jié)結(jié)。四設(shè)計階段工程程造價的決定定因素與造價價管理的主要要內(nèi)容（1）推行設(shè)計招招標(biāo)，擇優(yōu)選選擇設(shè)計單位位（2）開展限額設(shè)設(shè)計，有效控控制造價（3）改變設(shè)計取取費辦法，實實行設(shè)計質(zhì)量量的獎罰制度度（4）推行設(shè)計監(jiān)監(jiān)理制度（（5）推廣標(biāo)準設(shè)設(shè)計（6）提高設(shè)計質(zhì)質(zhì)量：（7）加強施工圖圖的審核工作作。業(yè)主要真正把把控制造價的的關(guān)鍵階段確確立在設(shè)計階階段時，才能能收到投資省省、進度快、、質(zhì)量好的效效果。通過技技術(shù)比較、經(jīng)經(jīng)濟分析和效效果評價，正正確處理技術(shù)術(shù)先進與經(jīng)濟濟合理兩者之之間的對立統(tǒng)統(tǒng)一關(guān)系，力力求在技術(shù)先先進條件下的的經(jīng)濟合理，，在經(jīng)濟合理理基礎(chǔ)上的技技術(shù)先進，把把控制工程造造價的觀念滲滲透到各項設(shè)設(shè)計和施工技技術(shù)措施中，，把工程造價價控制工作推推向另一個里里程碑。五設(shè)計階段工程程造價控制的的措施和方法法（1）通過設(shè)計招招標(biāo)和設(shè)計方方案競選優(yōu)化化設(shè)計方案。。建設(shè)單位發(fā)發(fā)布公告，吸吸引設(shè)計單位位參加設(shè)計招招標(biāo)或設(shè)計方方案競選，以以獲得眾多的的設(shè)計方案；；然后組織7-11人的專家評定定小組，其中中技術(shù)專家人人數(shù)應(yīng)該占2/3以上；最后專專家評定小組組采用科學(xué)的的方法綜合評評定各設(shè)計方方案優(yōu)劣，從從中選擇最優(yōu)優(yōu)的設(shè)計方案案，或?qū)⒏鞣椒桨傅目扇≈幹匦陆M合合，提出最佳佳方案。（2）運用價值工工程優(yōu)化設(shè)計計方案。首先先進行功能分分析；然后進進行功能評價價，并根據(jù)功功能分析的結(jié)結(jié)果提出各種種實現(xiàn)功能的的方案；最后后進行方案評評價。（3）標(biāo)準化設(shè)計計。標(biāo)準化設(shè)設(shè)計又稱定型型設(shè)計、通用用設(shè)計。各類類工程建設(shè)的的構(gòu)件、配件件、零部件、、通用的建筑筑物、構(gòu)筑物物、公用設(shè)施施等，只要有有條件的，都都應(yīng)該實施標(biāo)標(biāo)準化設(shè)計。。（4）限額設(shè)計。。限額設(shè)計就就是按照設(shè)計計任務(wù)書批準準的投資估算算哦進行初步步設(shè)計，按照照初步設(shè)計概概算造價限額額進行施工圖圖設(shè)計。在整整個設(shè)計過程程中，設(shè)計人人員與經(jīng)濟管管理人員密切切配合，做到到技術(shù)與經(jīng)濟濟的統(tǒng)一。六設(shè)計方案優(yōu)化化過程與重點點所謂限額設(shè)計計，就是按照照批準的設(shè)計計任務(wù)書和投投資估算來控控制初步設(shè)計計，按照批準準的初步設(shè)計計總概算控制制施工圖設(shè)計計，同時各專專業(yè)在保證達達到使用功能能的前提下，，按分配的投投資限額控制制設(shè)計，嚴格格控制技術(shù)和和施工圖設(shè)計計的不合理變變更，保證總總投資額不被被突破。實施限額設(shè)計計，第一步要要將這個限額額按專業(yè)（單單位工程）進進行分解，看看其合理否；；第二步若第第一步分解的的答案合理，，則應(yīng)按各單單位工程的分分部工程再進進行分解，看看其是否合理理。若以上的的分解分析均均得到滿意的的答案，則說說明該限額可可行，同時，，在設(shè)計過程程中要嚴格按按照限額控制制設(shè)計標(biāo)準；；若以上的分分解分析（不不論哪一步））沒有得到滿滿意的答案，，則都說明該該限額不可行行，必須修改改或調(diào)整限額額，再按上面面的步驟重新新進行分析分分解，直到得得到滿意的答答案為止，該該限額才成立立。限額設(shè)計的技技術(shù)關(guān)鍵是要要確定好限額額，控制好設(shè)設(shè)計標(biāo)準和規(guī)規(guī)模。七限額設(shè)計的實實施1.設(shè)計概算的編編制與審查1.1設(shè)計概算的編編制：設(shè)計概概算可分單位位工程概算、、單項工程綜綜合概算和建建設(shè)項目總概概算三級。單單位工程概算算是確定各單單位工程建設(shè)設(shè)費用的文件件，是編制單單項工程綜合合概算的依據(jù)據(jù)，是單項工工程綜合概算算的組成部分分。單位工程程概算按其工工程性質(zhì)分為為建筑工程概概算和設(shè)備及及安裝工程概概算兩大類。。建筑工程概概算包括土建建工程概算，，給排水、采采暖工程概算算，通風(fēng)、空空調(diào)工程概算算，電氣、照照明工程概算算，弱電工程程概算，特殊殊構(gòu)筑物工程程概算等；設(shè)設(shè)備及安裝工工程概算包括括機械設(shè)備及及安裝工程概概算，電氣設(shè)設(shè)備及安裝工工程概算，熱熱力設(shè)備及安安裝工程概算算，工具、器器具及生產(chǎn)家家具購置費概概算等。單項項工程綜合概概算是確定一一個單項工程程所需建設(shè)費費用的文件，，它是由單項項工程中的各各單位工程概概算匯總編制制而成的，是是建設(shè)項目總總概算的組成成部分。建設(shè)設(shè)項目總概算算是確定整個個建設(shè)項目從從籌建到竣工工驗收所需全全部費用的文文件，它是由由各單項工程程綜合概算、、工程建設(shè)其其他費用概算算、預(yù)備費、、建設(shè)期貸款款利息和固定定資產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)稅概概算匯總編制制而成的。1.2設(shè)計概算的審審查內(nèi)容：(1)審查概算的編編制是否符合合黨的方針、、政策，是否否根據(jù)工程所所在地的自然然條件的編制制。(2)審查建設(shè)規(guī)模模(投資規(guī)模、生生產(chǎn)能力等)、建設(shè)標(biāo)準(用地指標(biāo)、建建筑標(biāo)準等)、配套工程、、設(shè)計定員等等是否符合原原批準的可行行性研究報告告或立項批文文的標(biāo)準。(3)審查編制方法法、計價依據(jù)據(jù)和程序是否否符合現(xiàn)行規(guī)規(guī)定。(4)審查工程量是是否正確。(5)審查材料用量量和價格。(6)審查設(shè)備規(guī)格格、數(shù)量和配配置是否符合合設(shè)計要求，，是否與設(shè)備備清單相一致致，設(shè)備預(yù)算算價格是否真真實，設(shè)備原原價和運雜費費的計算是否否正確，非標(biāo)標(biāo)準設(shè)備原價價的計價方法法是否符合規(guī)規(guī)定，進口設(shè)設(shè)備的各項費費用的組成及及其計算程序序、方法是否否符合國家主主管部門的規(guī)規(guī)定。(7)審查建筑安裝裝工程的各項項費用的計取取是否符合國國家或地方有有關(guān)部門的現(xiàn)現(xiàn)行規(guī)定，計計算程序和取取費標(biāo)準是否否正確。(8)審查綜合概算算、總概算的的編制內(nèi)容、、方法是否符符合現(xiàn)行規(guī)定定和設(shè)計文件件的要求，有有無設(shè)計文件件外項目，有有無將非生產(chǎn)產(chǎn)性項目以生生產(chǎn)性項目列列入。(9)審查總概算文文件的組成內(nèi)內(nèi)容，是否完完整地包括了了建設(shè)項目從從籌建到竣工工投產(chǎn)為止的的全部費用組組成。(10)審查工程建設(shè)設(shè)其他各項費費用。(11)審查項目的““三廢”治理理。(12)審查技術(shù)經(jīng)濟濟指標(biāo)。(13)審查投資經(jīng)濟濟效果。八設(shè)計概算與施施工圖預(yù)算的的編制與審查查2.施工圖預(yù)算的的編制與審查查2.1施工圖預(yù)算的的編制：施工工圖預(yù)算是由由設(shè)計單位在在施工圖設(shè)計計完成后，根根據(jù)施工圖設(shè)設(shè)計圖紙、現(xiàn)現(xiàn)行預(yù)算定額額、費用定額額以及地區(qū)設(shè)設(shè)備、材料、、人工、施工工機械臺班等等預(yù)算價格編編制和確定的的建筑安裝工工程造價的文文件。施工圖圖預(yù)算的編制制包括：單價價法編制施工工圖預(yù)算，單單價法是用事事先編制好的的分項工程的的單位估價表表來編制施工工圖預(yù)算的方方法。按施工工圖計算的各各分項工程的的工程量，并并乘以相應(yīng)單單價，匯總相相加，得到單單位工程的人人工費、材料料費、機械使使用費之和；；再加上按規(guī)規(guī)定程序計算算出來的其他他直接費、現(xiàn)現(xiàn)場經(jīng)費、間間接費、計劃劃利潤和稅金金，便可得出出單位工程的的施工圖預(yù)算算造價。2.2施工圖預(yù)算的的審查內(nèi)容：：審查施工圖圖預(yù)算的重點點，應(yīng)該放在在工程量計算算、預(yù)算單價價套用、設(shè)備備材料預(yù)算價價格取定是否否正確，各項項費用標(biāo)準是是否符合現(xiàn)行行規(guī)定等方面面。1．審查工程量量，(1)土方工程；(2)打樁工程；(3)磚石工程；(4)混凝土及鋼筋筋混凝土工程程；(5)木結(jié)構(gòu)工程；；(6)樓地面工程；；(7)屋面工程；(8)構(gòu)筑物工程；；(9)裝飾工程；(10)金屬構(gòu)件制作作工程；(11)水暖工程；(12)電氣照明工程程；(13)設(shè)備及其安裝裝工程。2．審查設(shè)備、、材料的預(yù)算算價格，(1)審查設(shè)備、材材料的預(yù)算價價格是否符合合工程所占地地的真實價格格及價格水平平；(2)設(shè)備、材料的的原價確定方方法是否正確確；(3)設(shè)備的運雜費費率及其運雜雜費的計算是是否正確，材材料預(yù)算價格格的各項費用用的計算是否否符合規(guī)定、、正確。八設(shè)計概算與施施工圖預(yù)算的的編制與審查查總目錄第一部分新政策房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)成本管管理第二部分房地產(chǎn)成本控控制重點環(huán)節(jié)節(jié)第三部分房地產(chǎn)項目投投資決策階段段工程造價控控制第四部分房地產(chǎn)項目設(shè)設(shè)計階段工程程造價控制解解析第五部分房地產(chǎn)項目招招投標(biāo)階段的的造價控制講講解第六部分房地產(chǎn)項目施施工階段工程程造價控制分分析第七部分房地產(chǎn)項目竣竣工驗收階段段工程造價控控制第八部分房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)成本控制制核算如何做好工程程招投標(biāo)與文文件編制一二第五部分房地產(chǎn)項目招招投標(biāo)階段的的造價控制講講解招投標(biāo)階段對對工程造價的的影響與造價價管理的主要要內(nèi)容三五招投標(biāo)項目報報價與控制六房地產(chǎn)項目設(shè)設(shè)備、材料采采購招投標(biāo)與與合同價款的的確定如何確定房地地產(chǎn)項目工程程合同價四工程量清單計計價模式對招招投標(biāo)階段工工程造價控制制的影響分析析要做好工程招招投標(biāo)，就必必須要了解工工程招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)的概念和內(nèi)內(nèi)容。建設(shè)項項目招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)活動包括的的內(nèi)容十分廣廣泛，包括建建設(shè)項目招標(biāo)標(biāo)的范圍、建建設(shè)項目招標(biāo)標(biāo)的種類與方方式、建設(shè)項項目招標(biāo)的程程序、建設(shè)項項目招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)文件的編制制、標(biāo)底編制制與審查、投投標(biāo)報價以及及開標(biāo)、評標(biāo)標(biāo)、定標(biāo)等招標(biāo)文件的內(nèi)內(nèi)容和編制。（一）按照照《工程建設(shè)項目目施工招標(biāo)投投標(biāo)辦法》的規(guī)定，依法法必須招標(biāo)的的工程建設(shè)項項目，應(yīng)當(dāng)具具備下列條件件：（1）招標(biāo)人已經(jīng)經(jīng)依法成立。。（2）初步設(shè)計及及概算應(yīng)當(dāng)履履行審批手續(xù)續(xù)的，已經(jīng)批批準。（3）招標(biāo)范圍、、招標(biāo)方式和和招標(biāo)組織形形式等應(yīng)當(dāng)履履行核準手續(xù)續(xù)的，已經(jīng)核核準。（4）有相應(yīng)資金金或資金來源源已經(jīng)落實。。（5）有招標(biāo)所需需的設(shè)計圖紙紙及技術(shù)資料料。（二）招招標(biāo)文件一般般包括下列內(nèi)內(nèi)容：（1）投標(biāo)邀請書書。（2）投標(biāo)人須知知，包括工程程概況，招標(biāo)標(biāo)范圍，資格格審查條件，，工程資金來來源或者落實實情況（包括括銀行出具的的資金證明）），標(biāo)段劃分分，工期要求求，質(zhì)量標(biāo)準準，現(xiàn)場踏勘勘和答疑安排排，投標(biāo)文件件編制、提交交、修改、撤撤回的要求，，投標(biāo)報價的的要求，投標(biāo)標(biāo)有效期，開開標(biāo)的時間和和地點，評標(biāo)標(biāo)的方法和標(biāo)標(biāo)準等。（3）合同主要條條款。(4)投標(biāo)文件格式式。（5）采用工程量量清單招標(biāo)的的，應(yīng)當(dāng)提供供工程量清單單。（6）技術(shù)條款。。（7）設(shè)計圖紙。。（8）評標(biāo)標(biāo)準和和方法。（9）投標(biāo)輔助材材料。。一如何做好工程程招投標(biāo)與文文件編制1.影響工程招投標(biāo)階階段是確定工工程施工合同同價款的一個個重要的階段段，它對今后后的施工以至至于工程竣工工結(jié)算都有著著直接的影響響，因此，招招投標(biāo)階段的的造價控制對對整個項目工工程造價的影影響也是非常常大的。2.造價管理的主主要內(nèi)容：（一）招投標(biāo)標(biāo)圖紙及現(xiàn)場場勘察：①嚴格審查施施工圖紙中所所選用的材料料設(shè)備，特別別是對價格差差異幅度較大大的材料、設(shè)設(shè)備進行必要要的限價。②嚴格審查圖圖紙中做法不不詳?shù)捻椖?，，對于圖紙中中不明確的工工程做法應(yīng)在在開標(biāo)前加以以明確。③加加大施工現(xiàn)場場勘察的工作作力度，將有有可能發(fā)生的的費用考慮到到招標(biāo)文件編編制中。（二））嚴格格編制制招標(biāo)標(biāo)文件件的有有關(guān)條條款，，避免免招標(biāo)標(biāo)文件件條款款漏洞洞百出出。①招標(biāo)標(biāo)文件件的有有關(guān)條條款應(yīng)應(yīng)與施施工合合同的的有關(guān)關(guān)條款款保持持一致致②②招標(biāo)標(biāo)文件件中合合理的的確定定施工工工期期③③應(yīng)從從專業(yè)業(yè)的角角度嚴嚴格界界定招招標(biāo)范范圍④④應(yīng)應(yīng)在招招標(biāo)文文件中中事先先約定定“合合同履履約擔(dān)擔(dān)?！薄钡姆椒绞舰茛菡姓袠?biāo)文文件中中有關(guān)關(guān)條款款的約約定應(yīng)應(yīng)盡量量詳細細明確確⑥⑥對施施工招招投標(biāo)標(biāo)風(fēng)險險應(yīng)作作好詳詳細準準確的的估計計⑦⑦應(yīng)把把工程程量清清單作作為招招標(biāo)文文件的的組成成部分分（三））評標(biāo)標(biāo)二招投標(biāo)標(biāo)階段段對工工程造造價的的影響響與造造價管管理的的主要要內(nèi)容容1.招投標(biāo)標(biāo)項目目的報報價（一））投標(biāo)標(biāo)報價價的計計算依依據(jù)。。（二））投標(biāo)標(biāo)報價價的編編制方方法。。（三））投標(biāo)標(biāo)報價價的編編制程程序。。（1）復(fù)核核或計計算工工程量量。（（2）確定定單價價，計計算合合價。。（3）確定定分包包工程程費。。（4）確定定利潤潤。（（5）確定定風(fēng)險險費。。（6）確定定投標(biāo)標(biāo)價格格。2.招投標(biāo)標(biāo)項目目的風(fēng)風(fēng)險控控制（一））開展展財務(wù)務(wù)決策策（二））根據(jù)據(jù)工程程實際際情況況采用用有利利的合合同價價格形形式（三））實行行限額額設(shè)計計（四））改進進物質(zhì)質(zhì)采購購管理理制度度，逐逐步與與市場場接軌軌。（五））工程程索賠賠是招招投標(biāo)標(biāo)價格格控制制的又又一項項重要要工作作三招投標(biāo)標(biāo)項目目報價價與控控制工程量量清單單計價價模式式，具有統(tǒng)統(tǒng)一工工程量量、合合理低低價中中標(biāo)、、投標(biāo)標(biāo)單位位根據(jù)據(jù)企業(yè)業(yè)定額額自主主報價價等特特點。。工程程量清清單計計價模模式對對招投投標(biāo)階階段工工程造造價控控制的的影響響主要要體現(xiàn)現(xiàn)在以以下兩兩個方方面：：（1）合同同價的的形成成方式式使工工程造造價更更接近近工程程實際際價值值：①確定定合同同價的的兩個個重要要因素素—投標(biāo)報報價和和標(biāo)底底價都都以實實物法法編制制，更更接近近市場場價值值。②在新新的計計價模模式下下，工工程量量由招招標(biāo)人人提供供，投投標(biāo)人人的競競爭性性報價價是基基于工工程量量清單單上所所列量量值，可以實現(xiàn)真正正意義上上的工程程造價動動態(tài)控制制。（2）合同條條款的約約定上雙雙方的風(fēng)風(fēng)險和責(zé)責(zé)任意識識加強：：施工企企業(yè)為獲獲取最大大的利益益，會利利用工程程變更和和索賠手手段補救救額外的的費用。。因此，，雙方對對合同管管理的意意識會大大大加強強，合同同條款的的約定會會更加周周密。四工程量清清單計價價模式對對招投標(biāo)標(biāo)階段工工程造價價控制的的影響分分析經(jīng)招投標(biāo)標(biāo)程序的的建設(shè)工工程合同同價，應(yīng)應(yīng)由兩部部分組成成。一、中標(biāo)標(biāo)價應(yīng)為為確定合合同價的的基本依依據(jù)二、應(yīng)明明確工程程量變更更、措施施費變更更等增加加或減少少的價款款為中標(biāo)標(biāo)價的必必要補充充。由上述兩兩部分組組成合同同價，既既保證了了合同價價形成的的合法性性，又充充分體現(xiàn)現(xiàn)了合同同價組成成的合理理性。五如何確定定房地產(chǎn)產(chǎn)項目工工程合同同價1.房地產(chǎn)項項目設(shè)備備、材料料采購的的招投標(biāo)標(biāo)方式有有以下三三種：（一）公公開招標(biāo)標(biāo)。公開開招標(biāo)對對于設(shè)備備、材料料采購，，能夠引引起最大大范圍內(nèi)內(nèi)的競爭爭。（二）邀邀請招標(biāo)標(biāo)。適用用于合同同金額不不大，或或所需特特定貨物物的供應(yīng)應(yīng)商數(shù)目目有限，，或需要要盡早地地交貨等等情況。。（三）其其它方式式。有時時也通過過詢價方方式選定定設(shè)備、、材料供供應(yīng)商。。一般僅僅適用于于現(xiàn)貨采采購或價價值較小小的標(biāo)準準規(guī)格產(chǎn)產(chǎn)品。2.合同價款款的確定定：在國內(nèi)設(shè)設(shè)備、材材料采購購招投標(biāo)標(biāo)中的中中標(biāo)人在在接到中中標(biāo)通知知后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在規(guī)規(guī)定時間間內(nèi)由招招標(biāo)單位位組織與與設(shè)備需需方簽訂訂合同，，進一步步確定合合同價款款。一般般說，國國內(nèi)設(shè)備備材料采采購合同同價款就就是評標(biāo)標(biāo)后的中中標(biāo)價，，但需要要在合同同簽訂中中雙方確確定。五房地產(chǎn)項項目設(shè)備備、材料料采購招招投標(biāo)與與合同價價款的確確定總目錄第一部分分新政策房房地產(chǎn)企企業(yè)成本本管理第二部分分房地產(chǎn)成成本控制制重點環(huán)環(huán)節(jié)第三部分分房地產(chǎn)項項目投資資決策階階段工程程造價控控制第四部分分房地產(chǎn)項項目設(shè)計計階段工工程造價價控制解解析第五部分分房地產(chǎn)項項目招投投標(biāo)階段段的造價價控制講講解第六部分分房地產(chǎn)項項目施工工階段工工程造價價控制分分析第七部分分房地產(chǎn)項項目竣工工驗收階階段工程程造價控控制第八部分分房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)成本控控制核算算如何做好好工程費費用計劃劃一二第六部分分房地產(chǎn)項項目施工工階段工工程造價價控制分分析工程造價價的決定定因素分分析與造造價管理理的主要要內(nèi)容三工程造價價控制的的措施和和方法分分析四現(xiàn)場管理理與成本本控制工程索賠賠與索賠賠費用分分析五六工程變更更成本控控制七工程價款款結(jié)算八資金使用用計劃的的編制與與應(yīng)用(一)搜集和整整理資料料(二)優(yōu)化施工工組織設(shè)設(shè)計，對對施工方方案實行行審批制制度，選選擇技術(shù)術(shù)上可行行經(jīng)濟上上合理的的施工方方案。(三)建立合理理的費用用控制目目標(biāo)(四)編制工程程費用計計劃編制費用用計劃過過程中最最重要的的方法，，就是項項目費用用目標(biāo)的的分解。。①按費用用構(gòu)成分分解，工工程項目目的費用用主要分分為建筑筑安裝工工程費用用、設(shè)備備工器具具購置費費用及工工程建設(shè)設(shè)其他費費用。②按項目組成成分解，大中型工程項項目通常是由由若干單項工工程構(gòu)成，而而每個單項工工程包括了多多個單位工程程，每個單位位工程又是由由若干個分部部分項工程構(gòu)構(gòu)成。③按時間進度度分解，編制按時間進進度的費用計計劃。一如何做好工程程費用計劃1.建設(shè)工程項目目施工階段影影響工程造價價的因素有：：工程變更與與合同價調(diào)整整、工程索賠賠、工期、工工程質(zhì)量、人人力及材料、、機械設(shè)備等等資源市場供供求規(guī)律的影影響、材料代代用。2.施工階段工程程造價管理的的主要內(nèi)容：：（一）建設(shè)工工程項目施工工階段工程造造價的確定按照承包人實實際完成的工工程量，以合合同價為基礎(chǔ)礎(chǔ)，同時考慮慮物價上漲因因素所引起的的造價的提高高，考慮到設(shè)設(shè)計中難以預(yù)預(yù)計的而在施施工階段實際際發(fā)生的工程程變更及費用用，合理確定定工程結(jié)算價價款。（二）建設(shè)工工程項目施工工階段工程造造價的控制做好招投標(biāo)工工作；按合同同約定撥付工工程款；嚴格格控制工程變變更和施工索索賠；加強價價格信息管理理。二工程造價的決決定因素分析析與造價管理理的主要內(nèi)容容（一）組織措措施（1）落實投資控控制項目管理理班子（2）編制施工階階段投資控制制工作計劃與與工作流程圖圖（二）經(jīng)濟措措施（1）編制資金使使用計劃，確確定、分解投投資控制目標(biāo)標(biāo)（2）進行工程計計量（3）復(fù)核工程付付款賬單，簽簽發(fā)付款證書書（4）進行投資跟跟蹤控制（5）協(xié)商確定工工程變更價款款、審核竣工工結(jié)算（6）對工程施工工過程中的投投資支出做好好分析與預(yù)測測（三）技術(shù)措措施（1）嚴格控制設(shè)設(shè)計變更（2）繼續(xù)通過設(shè)設(shè)計挖掘節(jié)約約投資的可能能性（3）審核承包商商編制的施工工組織設(shè)計（四）合同措措施（1）做好施工記記錄，保存各各種文件圖紙紙，為正確處處理可能發(fā)生生的索賠提供供依據(jù)，參與與處理索賠事事宜（2）參與合同修修改、補充工工作，著重考考慮它對投資資控制的影響響。三工程造價控制制的措施和方方法分析1、對項目經(jīng)理理而言，要把把工程成本控控制與項目經(jīng)經(jīng)理的經(jīng)濟利利益直接掛鉤鉤，充分調(diào)動動項目經(jīng)理的的積極性和責(zé)責(zé)任心，在抓抓好工程質(zhì)量量的同時控制制好工程成本本，并協(xié)調(diào)好好項目內(nèi)部管管理人員。2、對施工人員員則應(yīng)搞好生生產(chǎn)進度，嚴嚴格按圖及規(guī)規(guī)范施工，嚴嚴格質(zhì)量關(guān)，，盡量減少因因質(zhì)量問題而而造成的返工工或返修所帶帶來的經(jīng)濟損損失，同時對對施工過程耗耗用的人工、、材料和其他他費用認真把把關(guān)，對增減減或更改項目目要做好現(xiàn)場場簽證。3、對材料管理理人員，則要要做好材料的的驗收、保管管、使用、回回收，并與預(yù)預(yù)算人員及施施工人員加強強聯(lián)系，及時時調(diào)整材料的的采購需求計計劃，減少因因計劃不妥造造成的損失。。同時，應(yīng)把把好質(zhì)量數(shù)量量驗收關(guān)，不不使不合格或或不符合質(zhì)量量要求的材料料進入現(xiàn)場，，而且還應(yīng)做做好限額領(lǐng)料料，杜絕各個個環(huán)節(jié)的材料料浪費。4、對預(yù)算人員員，應(yīng)深入現(xiàn)現(xiàn)場，掌握實實際施工情況況，包括施工工進度及工程程款撥付情況況、材料的購購置情況等。。還應(yīng)配合項項目經(jīng)理落實實現(xiàn)場簽證，，并根據(jù)施工工進度及有關(guān)關(guān)定額計算好好下一階段的的材料、人工工、機械設(shè)備備需用數(shù)量，，為材料的購購置、人工、、機械設(shè)備的的安排提供依依據(jù)。此外，，作為預(yù)算人人員，應(yīng)認真真研究施工合合同，熟悉相相關(guān)定額，按按照合同規(guī)定定的結(jié)算方式式和有關(guān)計價價依據(jù)進行計計算，為竣工工結(jié)算做好準準備。這樣層層把關(guān)關(guān)，大家目標(biāo)標(biāo)一致，共同同管理，才能能真正實現(xiàn)施施工階段的成成本控制。四現(xiàn)場管理與成成本控制1.工程索賠原因因（1）一方違約使使另一方蒙受受損失，受損損方向?qū)Ψ教崽岢鲑r償損失失的要求。（2）發(fā)生應(yīng)由業(yè)業(yè)主承擔(dān)責(zé)任任的特殊風(fēng)險險或遇到不利利自然條件等等情況，使承承包商蒙受較較大損失而向向業(yè)主提出補補償損失要求求。（3）承包商本人人應(yīng)當(dāng)獲得的的正當(dāng)利益，，由于沒能及及時得到監(jiān)理理工程師的確確認和業(yè)主應(yīng)應(yīng)給予的支付付，而以正式式函件向業(yè)主主索賠。2.索賠的分類：：工期索賠和和費用索賠。。費用索賠是整整個工程合同同索賠的重點點和最終目標(biāo)標(biāo)。工期索賠賠在很大程度度上也是為了了費用索賠。。所謂費用索索賠是指承包包商在由于業(yè)業(yè)主的原因或或雙方不可控控制的因素發(fā)發(fā)生變化而遭遭受損失的條條件下，向業(yè)業(yè)主提出補償償其費用損失失的要求。3.索賠的費用內(nèi)內(nèi)容：（1）人工費。包包括增加工作作內(nèi)容的人工工費、停工損損失費和工作作效率降低的的損失費等累累計，其中增增加工作內(nèi)容容的人工費應(yīng)應(yīng)按照計日工工費計算，而而停工損失費費和工作效率率降低的損失失費按窩工費費計算，窩工工費的標(biāo)準雙雙方應(yīng)在合同同中約定。（2）設(shè)備費?？煽刹捎脵C械臺臺版費、機械械折舊費、設(shè)設(shè)備租賃費等等幾種形式。。當(dāng)工作內(nèi)容容增加引起的的設(shè)備費索賠賠時，設(shè)備費費的標(biāo)準按照照機械臺版費費計算。因窩窩工引起的設(shè)設(shè)備費索賠，，當(dāng)施工機械械屬于施工企企業(yè)自有時，，按照機械折折舊費計算索索賠費用。當(dāng)當(dāng)施工機械是是施工企業(yè)從從外部租賃時時，索賠費用用的標(biāo)準按照照設(shè)備租賃費費計算。五工程索賠與索索賠費用分析析3.索賠的費用內(nèi)內(nèi)容：（3）材料費。（4）保函手續(xù)費費。工期延期期時，保函手手續(xù)費相應(yīng)增增加，反之，，取消部分工工程且發(fā)包人人與承包人達達成提前竣工工協(xié)議時，承承包人的保函函金額相應(yīng)折折減，則計入入合同價內(nèi)的的保函手續(xù)費費也應(yīng)扣減。。（5）貸款利息。。（6）保險費。（7）管理費。此此項又可分為為現(xiàn)場管理費費和公司管理理費兩部分，，由于二者計計算方法不一一樣，所以在在審核過程中中應(yīng)區(qū)別對待待。（8）利潤。4.索賠實例4.1索賠事件：延延誤移交施工工現(xiàn)場?？裳a補償內(nèi)容：工工期、費用、、利潤。4.2索賠事件：變變更導(dǎo)致竣工工時間的延長長?？裳a償內(nèi)內(nèi)容：工期。。4.3索賠事件：不不可預(yù)見的外外界條件?？煽裳a償內(nèi)容：：工期、費用用。4.4索賠事件：業(yè)業(yè)主提前占用用工程?？裳a補償內(nèi)容：費費用、利潤。。4.5索賠事件：不不可抗力事件件造成的損害害?？裳a償內(nèi)內(nèi)容：工期、、費用。五工程索賠與索索賠費用分析析一、工程變更更產(chǎn)生的原因因1、業(yè)主原因2、監(jiān)理原因3、設(shè)計原因4、施工原因5、材料價格波波動的原因6、合同原因7、環(huán)境原因二、工程變更更對工程造價價的影響1、產(chǎn)生三超現(xiàn)現(xiàn)象，即概算算超估算、