**小戶型已成交客戶深訪報告1目錄研究介紹 P3-8研究分析 P9-53基本特征購房需求戶型測試購房決策變化板塊測試研究總結(jié)

2研究介紹3根據(jù)上述市場目的，本次深訪的研究目的主要包括以下幾點市場目的和研究目的本次深訪，旨在剖析90方以下小戶型客戶的購房原因及需求，同時了解他們對目標板塊的看法，從而為德勝項目小戶型的客群定位及產(chǎn)品設計提供建設性的意見和依據(jù)主要研究目的了解小戶型已成交者的購房需求，包括總價、面積、戶型、小區(qū)規(guī)劃及景觀、小區(qū)會所、物管等了解小戶型已成交者對90方房型的看法了解小戶型已成交者的購房板塊傾向了解小戶型已成交者對項目所在區(qū)位的看法及出價次要研究目的了解小戶型已成交者的背景特征和生活習慣了解小戶型已成交者的現(xiàn)住房情況了解小戶型已成交者的購房原因了解小戶型已成交者的看重要素以及對看重要素的具體理解了解開發(fā)商品牌對其購房決策的影響力4研究內(nèi)容/訪談內(nèi)容背景特征及生活習慣現(xiàn)有房產(chǎn)情況購房原因及看重要素購房需求基本個人信息（從事行業(yè)、職級及家庭結(jié)構(gòu)）生活習慣（休閑活動、消費場所）現(xiàn)住房情況及常住人數(shù)擁有房產(chǎn)數(shù)量及最近一次購房經(jīng)歷購房原因購房看重要素及要求對小區(qū)配套、周邊配套及物業(yè)服務的要求現(xiàn)汽車擁有情況及對交通配套的需求開發(fā)商品牌對其購房決策的影響力所購小戶型具體情況建筑類型偏好及對高層的接受度對戶型功能及得房率的看法對室內(nèi)主要功能空間的看重度及具體要求對儲藏室的需求對朝向及廚衛(wèi)采光的看法對衛(wèi)浴三分離的看法對陽臺的看法及需求5對目標板塊、濱江一橋及文教板塊的看法三板塊中最可能購買的板塊對三板塊的出價及升值空間預期研究內(nèi)容/訪談內(nèi)容戶型測試室內(nèi)結(jié)構(gòu)測試一梯三戶的塔式住宅看法及戶型偏好對90方的兩房、三房及馬騫公寓的看法購房決策變化比較喜歡的小區(qū)規(guī)劃和小區(qū)景觀下單前的單價預算及對所購單價的看法下單前的裝修設想及所購精裝修房的具體情況購房前的板塊傾向及實際購買板塊購房前的看好樓盤所購樓盤的吸引力及顧慮板塊測試6樣本設置樣本來源部分銀行06-07年房貸客戶名單中，購房面積50-90方，單價在7000元以上者；**約訪客戶中，有3位為05年下半年購房配額：面積：70-90方共13組(說明：2組面積為92方，也將其歸于此類）

50-70方共2組單價：10000元以上共9組

9000-10000元共1組

8000-9000元共4組

7000-8000元共1組7受訪者基本信息面積段單價段姓名年齡學歷行業(yè)家庭結(jié)構(gòu)年總收入面積單價總價聯(lián)系方式70-90（13組）10000以上（8組）25歲以下

碩士生

IT與父母同住8萬9213200多125萬左右

30-34高中/技校/中專

藝術夫妻與小學以下兩代人同住25-30萬9213913128000035-39大學本科旅游單身獨居15-20萬81.413910113255250-55大學本科教育夫妻兩人500萬以上81.415353125004130-34大學本科IT無妻與小學以下小孩兩代人同住30-50萬81.414157115266325-29大學本科公務員夫妻兩人同住20-25萬79.11105087350330-34大學本科商業(yè)貿(mào)易單身獨居15-20萬89.21060094552035-39高中/技校/中專沒固定工作一個人與上小學的孩子同住保密761880014288009000-1000030-34大學本科高校教師單身獨居15-20萬84.2903417606328000-9000（3組）25-29高中/技校/中專商業(yè)貿(mào)易單身獨居15-20萬87.7874376658430-34大專/大學非本科商業(yè)貿(mào)易夫妻兩人同住15-20萬87.7884377535230-34大專/大學非本科電信/互聯(lián)網(wǎng)/通信夫妻與小學以下小孩兩代人同住15-20萬84.285837226527000-800030-34大學本科通信單身獨居15-20萬89.0740165901150-70（2組）10000以上25-29大專/大學非本科計算機單身獨居8萬左右61.8108706722018000-900025-29大學本科小學教師單身獨居15-20萬598775516760說明：藍色字體者為投資客；紅色字體者為LOFT戶型購買者8本次研究的時間周期為15天，具體安排如下：研究分析一、基本特征二、購房需求三、戶型測試四、購房決策變化五、板塊測試9本次研究的時間周期為15天，具體安排如下：受訪人群基本特征10他們的年年齡相對對集中，，25-29歲的有5位，30-34歲的共有有6位。他們的家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)相對簡簡單，單單身獨居居者占一一半，其其次為兩兩人世界界和相對年輕的的三口之之家者。。10位為大學學本科或或以上學學歷，2位為大專專，3位為高中中/中專/技校他們所從從事的行行業(yè)相對對集中，，以商貿(mào)貿(mào)、IT及教育行行業(yè)中的的普通職職員為主。級別別較高的的僅少數(shù)數(shù)（4位位），包包括1位位外國學學校駐中中國總代代表、1位國家二級級演員和和2位中中層管理理者他們的收收入水平平與杭州州的普通通工薪族族比，處處于中等等甚至偏偏上的水水平。大多數(shù)單單身獨居居者或二二人世界界者的家家庭年收收入在15-20萬。但家家庭年收收入35萬以以上的并并不多。。背景特征征小戶型購購房者主主要是從從事中高收入行行業(yè)、單身獨居居或兩人人世界的青年人群群。11休閑活活動休閑及及消費費習慣慣他們較較為年年輕，，且工工作并并不是是特別別忙，，因此此他們們的休休閑活活動也也表現(xiàn)現(xiàn)得較較為豐豐富，，運動動、旅旅游、、喝茶茶/咖咖啡是是相對對普遍遍的休休閑活活動，，而打打牌、、KTV、、泡吧吧者也也有人人在。。但是，，不同同家庭庭結(jié)構(gòu)構(gòu)的人人還是是表現(xiàn)現(xiàn)出了了一定定的差差異性性：他們充充滿朝朝氣與與活力力，喜喜歡以以運動動與旅旅游、、喝茶茶等來來緩解解壓力力單身獨獨居者者喜歡歡運動動（如如打球球、游游泳等等）、、喝茶茶/咖咖啡、、逛街街。經(jīng)經(jīng)常去去的運運動場場所多多是體體育館館或高高校運運動場場所，，喝茶茶以西西湖邊邊為主主，而而逛街街則多多在市市中心心。他們的的休閑閑活動動以時時尚和和年輕輕為主主。兩人世世界者者和三三口之之家者者，他他們更更喜歡歡旅游游（包包括省省內(nèi)的的和省省外的的）。。喝茶茶/喝喝咖啡啡的喜喜好者者較單單身獨獨居者者要少少。還還有少少數(shù)人人比較較注重重運動動與健健身。。12居住狀狀況家庭常常住人人口7位目前為為單身身獨居居；但但有幾幾位表表示所所購物物業(yè)可可能是是兩人人居住住5位目前前為二二人居居住，，包括括兩人人世界界者（（4位）和和單親親家庭庭者（（1位）其他要要么與與讀小小學以以下的的小孩孩居住住，要要么與與父母母一起起住住房情情況與與購房房原因因6位在購購買小小戶型型之前前均無無房產(chǎn)產(chǎn)他們目目前要要么租租房，，要么么單位位提供供宿舍舍大多數(shù)數(shù)單身身獨居居，少少數(shù)二二人世世界3位均擁擁有一一套房房產(chǎn)，，但2位的房房子在在省外外，1位在富富陽目前與與父母母住在在一起起或租租房4位均擁擁有至至少一一套房房子2位均有有房首次購購房，，解決決基本本需求求在杭首首次購購房，，解決決基本本需求求改善居居住購買后后出租租或保保值儲儲蓄可見，，小戶戶型購購房者者以解解決基基本居居住需需求為為主9位13所購小小戶型型情況況LOFT他們所所購的的房子子基本本上為為小高高層/高層層，毛毛坯房房他們購購買的的樓盤盤大多多位于于市中中心或或距離離市中中心相相對較較近，，面積積雖小小，但但部分分單價價甚至至達到到15000左左右。。在15位受訪訪者中中，總總價在在100萬萬以上上者有有6位。可可見，，他們們中的的部分分并不不缺乏乏經(jīng)濟濟承受受力。。那么么，他他們?yōu)闉楹味徯⌒粜托湍?？？購買樓盤類型面積戶型裝修單價總價世貿(mào)**小高層92二室一廳一衛(wèi)三陽臺毛坯13200多一點125萬左右世貿(mào)**高層92.0二室二廳一衛(wèi)二陽臺毛坯15000左右130萬左右世貿(mào)**高層81.4二室二廳一衛(wèi)二陽臺毛坯153531250041世貿(mào)**小高層81.4二室二廳一衛(wèi)一陽臺毛坯141571152663世貿(mào)**高層81.4二室一廳一衛(wèi)二陽臺毛坯13910115萬左右紫園小高層79.1二室一廳一衛(wèi)一陽臺毛坯11050873503紫園多層89.2二室一廳二衛(wèi)一陽臺毛坯10600945520西城年華高層82.5二室二廳一衛(wèi)一陽臺精裝修(全裝修,廚房跟衛(wèi)生間)9034760632西城年華高層86.4二室二廳一衛(wèi)一陽臺精裝修(全裝修,廚房跟衛(wèi)生間)850075萬文鼎苑高層58.0一室一廳一衛(wèi)一陽臺毛坯8775516760景上公寓小高層87.7二室二廳一衛(wèi)一陽臺毛坯8743766584景上公寓小高層87.7二室二廳一衛(wèi)一陽臺毛坯884378親親家園小高層89.0二室二廳一衛(wèi)一陽臺毛坯740166萬水印城小高層61.8二室一廳二衛(wèi)一陽臺毛坯10870672201盛世錢塘高層75.0三室一廳二衛(wèi)一陽臺精裝修18800141000014小戶戶型型購房房原因因剖剖析析無論論是是自自住住者者還還是是投投資資客客，，出出于于資資金金壓壓力力而而購購房房者者和和另另有有其其他他考考慮慮者者比比重重基基本本相相當當從所所購購樓樓盤盤來來看看投資資客客均均購購買買的的是是世世貿(mào)貿(mào)**，，即即3位自自住住，，2位投投資資。。5位中中有有3位不不受受資資金金所所限限。。其他他樓樓盤盤購購買買者者均均為為自自住住，，且且大大多多為為首首次次購購房房，，這這部部分分人人中中約約六六成成受受資資金金所所限限。。單價價低低面面積積大大的的房房子子,地地段段不不是是很很好好，且且配配套套不不全全目前前家家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)相相對對簡簡單單，，面面積積夠夠用用即即可可。。實用用即即可可；；面面積積小小比比較較好好打打理理對所所購購房房子子的的地地段段及及戶戶型型等等比比較較滿滿意意雖然然面面積積較較小小，，但但總總價價大大部部分分在在80-130萬左右。這種種總價完全可可以買到單價價稍低，但面面積更大的房房子。他們之之所以如此，，其主要原因因即在于：受資金所限的的自住者另有其他考慮慮的自住者地段好，保值值增值能力強強面積小，容易易出租投資客可見，他們更更注重生活的的便利性及面面積的經(jīng)濟實實用15購房原因現(xiàn)身身說法從保值增值的的角度,升值空間大,如果作為第二二居所的話環(huán)環(huán)境較好(居住的人層次次較高)——余桔霞（世貿(mào)貿(mào)**，投資資或作為第二二居所）單價低的都在在郊區(qū)，距離離市中心太遠遠，交通不便便?！x芳（紫園，，首次購房））面積比較合適適，不需要面面積太大，地地段是最主要要的原因，環(huán)環(huán)境好，周邊邊配套齊全，，生活方便——馬葵（世貿(mào)**，改善居住））兩個人住沒必必要買那么大大,比較實用,面積小,總價可以低一一點。自己買買都會買90方以下的，比比較實用——張霜紅（景上上，自住者，，在富陽有房房）之前就是房子子太大了才賣賣掉的，和女女兒兩個人沒沒必要住那么么大。再說了了這個房子雖雖然只有70多個方但是是是兩層的實用用面積也還好好——王巧紅（盛世世錢塘，LOFT，自?。?6購房看重要素素他們購房時的的看重要素包包含多個方面面，地段位居首位位，其次為配配套。這兩個個因素直接關關系到生活及及工作的便利利性。開發(fā)商品牌的的重要性已開開始突顯；看重物業(yè)服務務的購房者占占了三分之一一。在按看重程度度排序中，看重地段者除一位外，，其他11位均將其排在最看重因因素的首位配套的重要度度也非常高，，僅次于地段段將開發(fā)商品牌牌放于前二位位的也有一定定比例。17他們理解中的的看重要素根據(jù)以往的研研究，投資客客非?？粗氐氐囟?，但由于于本次研究的的自住者也非非常看重地段，因此二類類人群事實上上在看重要素素方面表現(xiàn)得得基本相同。。地段他們對主要看看重要素的理理解近六成認為好好地段即是市市中心或距離離市中心較近近的地方，但但是部分提出出希望不是商商業(yè)鬧區(qū)，最最好是商務區(qū)區(qū)近三成人從生生活習慣與工工作便利性出出發(fā)，認為生生活方便、工工作便利的地地方即是好地地段還有個別人認認為適合自己己的地段即是是好地段配套他們指的配套套包括了小區(qū)區(qū)配套和周邊邊配套，但對對周邊配套的的看重度要更更高一些。部部分認為只要要周邊配套比比較齊全，那那么對小區(qū)配配套基本沒要要求。他們更注重生生活配套和醫(yī)醫(yī)療配套，對對于教育配套套的需求比較較小。這主要是由于于他們較為年年輕多無小孩孩。物業(yè)服務由于大多數(shù)為為首次購房，，對物業(yè)的切切身體會較少少，因此他們們的理解較為為籠統(tǒng)部分認為給業(yè)業(yè)主提供極大大的方便是首首要的，水電電以及電梯的的服務要到位位。部分改善善居住者他們們首先重視的是是物業(yè)的服務務態(tài)度，能夠夠幫業(yè)主解決決問題，而不不應該相互推推諉責任戶型要有吸引力，，新穎獨特但但又比較實用用；還有部分分人明確表示示躍層或LOFT結(jié)構(gòu)18是否需要有會會所：近半數(shù)數(shù)希望有，而而近半數(shù)表示示可有可無，，極少數(shù)表示示不需要希望會所的配配套設施大多數(shù)人希望望有運動設施施，如健身房房、游泳池、、室內(nèi)乒乓球球/籃球少數(shù)人提到希希望有咖啡館館/茶館、小型圖圖書館、餐館館。但有2位提出希望有有賓館，以解決親朋好好友的臨時住住宿問題。值得一提的是是，對會所無無概念者有一一定比例。是否希希望向向社會會開放放。不能接接受者者相對對占多多（7位），，接受受者有有5位。對小區(qū)區(qū)配套套的要要求近一半半的購購房者者對小小區(qū)配配套沒沒什么么要求求或要要求極極低他們對對小區(qū)區(qū)配套套的要要求主主要集集中于于對運運動和和休閑閑設施施的需需求上上。他他們希希望運動類類的(游泳館館.網(wǎng)球.籃球等等)，休閑閑設施施主要要是指指健身身房。。極少數(shù)數(shù)人提提到需需要有有餐館館/小吃店店、洗洗衣店店和便便利店店對會所所的看看法他們的的生活活相對對簡單單，因因此他他們對對于小小區(qū)配配套的的要求求也不不高認為地地段好好的話話，周周邊配配套都都跟得得上認為利利用率率不高高，且且其管管理成成本會會增加加業(yè)主主負擔擔人員流流動性性強，，且較較雜，，會帶帶來安安全問問題，，還會會存在在噪音音。有利于于會所所運營營和可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展，甚甚至會會提高高服務務檔次次19對周邊邊配套套的要要求由于配配套與與地段段直接接相關關。市市中心心或相相對市市中心心的地地方往往往配配套較較為完完善。。由于他他們選選擇的的地段段多為為市中中心或或相對對市中中心，，因此此，他他們對對周邊邊配套套的考考慮反反而比比較簡簡單，，更多多地涉涉及生生活及及醫(yī)療療配套套。提提到商商業(yè)配配套的的人非非常少少。包括菜菜場、、超市市、餐餐館，，少數(shù)數(shù)人提提到了了洗衣衣店、、美容容美發(fā)發(fā)。對于超超市的的規(guī)模模意見見不一一，從從小型型到大大型均均有需需求者者，但但多數(shù)數(shù)表示示只要要滿足足基本本需求求就可可。但但他們希希望是是連鎖鎖或相相對正正規(guī)的的超市市生活配配套均希望望有相相應的的醫(yī)療療機構(gòu)構(gòu)。但但在規(guī)規(guī)模的的要求求上分分歧較較為嚴嚴重，，希望望是社社區(qū)診所和和市級級以上上的大大型醫(yī)醫(yī)院者者各占占半數(shù)數(shù)。醫(yī)療配配套20對物業(yè)業(yè)服務務的要要求及及開發(fā)發(fā)商品品牌影影響他們希希望的的無償償服務務：安全設設施方方面(監(jiān)控系系統(tǒng).24小時巡巡邏））、保保潔物業(yè)服服務首次購購房者者對物物管的的要求求比較較簡單單，認認為只只要安安全和和保潔潔到位位就可可以；；他們們中的的少數(shù)數(shù)甚至至對物物管沒沒有概概念改善居居住者者希望望物管管公司司要專專業(yè)和和規(guī)范范，還還提出出了服服務態(tài)態(tài)度、、質(zhì)量量及效效率的的問題題；投資客客則對對品牌牌提出出了要要求，，認為為有品牌牌的公公司，服務細細節(jié)方方面才能比較周周到他們希希望的的有償償服務務：上門維維修、、鐘點點工服服務。。但同時時提出出希望望收費費能夠夠合理理開發(fā)商商品牌牌九成購購房者者的購購買決決策會會受到到開發(fā)發(fā)商品品牌的的影響響，但但程度度有所所差別別約四成成表示開開發(fā)商商品牌牌對其其購房房影響響非常常大。。他們們會優(yōu)先先購買買或只只會購購買品品牌開開發(fā)商商的房房子。深訪訪中發(fā)發(fā)現(xiàn)：：由于于對某某一樓樓盤極極度認認可而而去購購買該該開發(fā)發(fā)商的的另一一樓盤盤的現(xiàn)現(xiàn)象也也有存存在。。約五成成表示示開發(fā)發(fā)商品品牌對對其決決策有有影響響，但但不是是特別別大。。至于今今后是否會會繼續(xù)續(xù)購買買該開開發(fā)商商的房房子，他們們大多多表示示要看具具體入入住后后的情情況，如果果感覺覺不錯錯，極極有可可能會會繼續(xù)續(xù)購買買。21本次研研究的的時間間周期期為15天，具具體安安排如如下：：購房需需求22建筑類類型與與得房房率多層、、小高高層及及高層層的偏偏好者者均存存在，，甚至至有部部分人人表示示三種種類型型均可可。無論是是多層層還是是小高高層偏偏好者者，他他們均均表示示可以以接受受高層層。從實實際際購購買買情情況況來來看看，，他他們們基基本本上上選選擇擇了了小小高高層層或或高高層層。。這說說明明：：在在以以地地段段為為先先導導的的小小戶戶型型需需求求者者中中，，小小高高層層/高層層基基本本上上不存存在在抗抗性性。。注重重房房屋屋舒舒適適度度的的人人相相對對多多。。從購購買買情情況況來來看看，，此此次次購購買買世世貿(mào)貿(mào)**和和紫紫園園的的受受訪訪者者絕絕大大多多數(shù)數(shù)注注重重舒舒適適度度。。其其他他樓樓盤盤，，兩兩者者比比重重基基本本相相當當。。從家家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)來來看看，，注注重重舒舒適適度度的的受受訪訪者者目目前前基基本本上上一一人人或或二二人人居居住住半數(shù)數(shù)比比較較介介意意得得房房率率，，其其中中一一位位明明確確表表示示不不買買高高層層就就是是因因為為得得房房率率低低。。其他他人人表表示示不不太太介介意意。。他他們們的的理理由由是是開開發(fā)發(fā)商商的的設設計計水水平平越越來來越越高高，，得得房房率率不不會會低低得得離離譜譜。。僅三分之之一表示示知道得得房率計計算公式式，但具具體問及及，僅一一人能夠夠回答出出。23最在意的的室內(nèi)功功能空間間受訪者非?？粗刂髦髋P和客客廳，其次為為衛(wèi)生間間和廚房房。但是，自自住者和和投資客客的看重重部位很很大差異異：自住者：：主臥和和客廳基基本上都都非?？粗兀?，但更為為注重主主臥投資客：：非常看看重客廳廳和衛(wèi)生生間此外，由由于LOFT戶型本身身強調(diào)客客廳的舒舒適度，，因此該該戶型購購買者在在看重部部位的選選擇中往往往忽視視客廳，，而更強強調(diào)主臥臥，衛(wèi)生生間和廚廚房24對各部位位要求及及實際購購買情況況大部分受受訪者雖雖然對希希望的面面積提出出了要求求，但問問及實際際所購面面積時基基本上表表示不太太清楚，，有少數(shù)數(shù)人甚至至表示對對戶型情情況不太太清楚。。這說明明，他們們中存在在一定的的比例實實際上對對戶型并并不在意意。從所買的的戶型來來看：大部分屬屬于全明明結(jié)構(gòu)，，采光和和通風不不錯；基基本上兩兩個房間間朝南，，要么主主臥和次次臥，要要么主臥臥和客廳廳。主臥臥：朝南，大大部分帶帶陽臺客廳廳：朝向不定定，但通通透性較較高廚房房：基本上有有窗戶，，少數(shù)帶帶陽臺衛(wèi)生間：：大部分為為明衛(wèi)，，少數(shù)暗暗衛(wèi)他們對主主要部位位的要求求：主臥臥：朝南，，帶陽臺臺，面積實用即即可（20方以內(nèi)））；希望面積積20方以上者者僅極少少數(shù)人客廳廳：通透透，面積積以20方左右為為主，部部分人希希望朝南南；希望有陽臺衛(wèi)生間：通風，，面積6-7方左右；；半數(shù)人人希望最最好明衛(wèi)，但也有有人明確確表示希希望是暗衛(wèi)，，這部分分認為衛(wèi)衛(wèi)生間屬屬于隱秘秘的地方方。廚房房：獨立立，通風風，有窗窗戶，面面積以6-8方為主25其他細節(jié)節(jié)要求絕大多數(shù)數(shù)表示需需要，僅僅3位不需要要大多數(shù)表表示面積積不需要要大，2-3方左右為為宜，只只要能放放雜物即即可。對具體位位置大部部分沒概概念，但但表示希希望能夠夠放在相相對隱蔽蔽的地方方對于躍層層，儲藏藏間放于于樓梯下下的想法法均表示示贊成。。儲藏間大多數(shù)（（11位）希望望廚房有有窗戶，，采光要要好，衛(wèi)衛(wèi)生間最最好明衛(wèi)衛(wèi)4位表示無無所謂，，因為他他們覺得得那只是是偶爾使使用的地地方暗衛(wèi)的接接受度比比較高，，僅4位完全不不接受，，這其中中包括一一位投資資客廚衛(wèi)采光光絕大多數(shù)數(shù)受訪者者希望至至少二個個房間朝朝南所有受訪訪者均希希望主臥臥朝陽，，而除2位外，其其他均無無法接受受主臥朝朝北。在第二個個朝南房房間的選選擇上，，希望客客廳朝南南者占大大多數(shù)，，極少數(shù)數(shù)希望次次臥朝南南。在房間朝朝向的選選擇上，，投資客客和自住住者基本本上不存存在差異異。若朝向不不好，但但單價低低，過半半數(shù)（9位）明確確表示不不會考慮慮購買，，5位會考慮慮朝向26對衛(wèi)浴三三分離及及陽臺看看法衛(wèi)浴三分分離絕大多數(shù)數(shù)表示三三分離沒沒必要，，僅極少數(shù)數(shù)接受三三分離認為沒必必要分離離的看法法：三分離不不符合生生活習慣慣；沒有整體體性，使使用不便便；空間足夠夠大的話話，三分分離是可可以的，，但小戶戶型的話話浪費空空間接受者認認為這是是一種創(chuàng)創(chuàng)新，可可以真正正做到干干濕分離離陽臺功能能絕大多數(shù)數(shù)人認為為陽臺的的主要功功能是晾晾衣服兼兼休閑（如曬太陽，看看風景，，看書）），另有有極少數(shù)數(shù)人將其其做為健健身場所所或純粹粹的休閑閑區(qū)他們希望望的面積積與其希希望的功功能相聯(lián)聯(lián)系：將陽臺作為為晾衣服服兼休閑功功能者需要要的面積相相對較小，，基本上在在3-5方左右；將陽臺作為為純休閑或或健身功能能者需求面面積略大，，但需要的的面積跨度度較大，6方至10幾方不等希望陽臺預預留功能空空間者有8位，他們認認為的迫切切需求是放放洗衣機或或升降衣架架、洗手池池或拖把池池。他們中中僅極個別別人提到希希望將來放放置跑步機機或休閑式式桌椅27本次研究的的時間周期期為15天，具體安安排如下：：戶型測試28室內(nèi)結(jié)構(gòu)絕大多數(shù)（（12位）希望是是平層，喜喜歡躍層者者僅極少數(shù)數(shù)，即使是是LOFT戶型購買者者中，其中中一位也認認為90方做平層比比較合理他們之所以以選擇平層層的原因：：大多數(shù)從面面積方面考考慮，他們們認為90方以下的戶戶型做躍層層不合適，，會比較局局促且存在在一定的空空間浪費，，甚至有人人認為根本本做不成躍躍層少數(shù)人本身身不喜歡躍躍層，認為為不實用，，且上下樓樓梯不便。。平層OR躍層29塔式住宅看看法塔式住宅所有受訪者者均表示可可以接受一一梯三戶的的塔樓。他們認為為目前這種種建筑形式式和建筑單單元較為普普遍，且一一梯三戶的的得房率普普遍要高，，戶型設計計較為合理理。對于90方以下的中中間套，大大多數(shù)受訪訪者表示認認可：他們認為：：該戶型功功能較為完完備、兩個個房間朝南南、有儲藏藏間、明衛(wèi)衛(wèi)；客廳帶帶陽臺、廚廚房帶陽臺臺不喜歡該戶戶型者主要要是認為南南北不通透透，此外對對某些部位位的位置提提出異議：：儲藏間在在進門的地地方；衛(wèi)生生間的位置置不好，靠靠廚房或離離次臥太遠遠；希望兩兩個臥室最最好連在一一起三個戶型中中，01戶型，即東東邊套最受受歡迎，首首選中間套套和西邊套套的人數(shù)較較少中間套看法法3090方兩房受訪者，5位對該戶型型認同，其其他則認為為其不足多多于優(yōu)點優(yōu)點：南北北通透；舒舒適感較強強；明衛(wèi)；；主臥朝南南，且主臥臥與客廳均均帶陽臺需改進之處處：門對著著衛(wèi)生間和和廚房；淋淋浴間和衛(wèi)衛(wèi)生間分離離；進門之之后過道過過長，無法法利用；認同者認為為不喜歡長條條形廚房和餐廳廳離得太遠遠；衛(wèi)生間靠廚廚房/在廚房和餐餐廳之間不不好；衛(wèi)生間三分分離不方便便走廊空間浪浪費太大不認同者理理由3190方三房受訪者均肯肯定了該戶戶型的緊湊湊性，但過過半數(shù)認為為雖然功能能較為全面面，但各部部位面積過過小，會影影響舒適性性，甚至有有人明確表表示不適合合做三房。。僅少數(shù)幾幾位表示認認同該戶型型。若不考慮各各部位面積積，單從結(jié)結(jié)構(gòu)來看：：該戶型優(yōu)點點：該戶型不足足：功能齊全，，緊湊性強強主臥和客廳廳均有陽臺臺一進門對著著衛(wèi)生間不不好；客廳與主臥臥的陽臺最最好進行隔隔斷；主臥離衛(wèi)生生間太遠；；廚房和餐餐廳離得太太遠；主臥臥緊鄰廚房房不好他們均建議議：廚房和和衛(wèi)生間的的位置互換換3290方馬騫戶型型半數(shù)受訪者者對該戶型型作出了正正面評價。。他們認為為：比較時尚動靜分離,功能區(qū)域分分隔，私密密性強半數(shù)堅持之之前對躍層層的看法，，認為90方做成躍層層不合適，，壓抑感比比較強；此外，其中中還有人對對躍層本身身不認可，，認為小孩孩或老人上上下樓梯不不方便在躍層的測測試中，希希望90方是平層的的共12位，希望躍躍層的僅3位。但在戶戶型測試中中，認同馬馬騫公寓者者有7位。這說明明有4位平層需求求者被引導導到躍層中中?？梢?，，部分小戶戶型客戶存存在一定的的可引導性性。33三戶型比較較14位受訪者在在90方兩房、90方三房和馬馬騫公寓中中進行了選選擇。選擇馬騫和和兩房的人人數(shù)稍多。。戶型選擇人數(shù)喜歡原因90方兩房5位戶型設計較為合理舒適感強90方三房3位功能較齊全，經(jīng)濟實用90方馬騫6位動靜分離；感覺比較時尚、浪漫34本次研究的的時間周期期為15天，具體安安排如下：：購房決策變變化35小區(qū)規(guī)劃及及景觀小區(qū)規(guī)劃在小區(qū)景觀觀方面，他他們提到的的比較喜歡歡的樓盤包包括桂花城城、晴園、、春江花月月、翡翠城城、楓華府府第主要是喜歡歡綠化多；；草木繁盛盛，四季常常青；草坪坪水池灌木木都有，比比較有層次次感；有中中心花園。。小區(qū)景觀5位表示沒有有看過其他他樓盤或沒沒有留意。。受訪者比較較喜歡的樓樓盤有：綠綠園、桂花花城、晴園園、南都德德迦、銀馬馬公寓、現(xiàn)現(xiàn)代城、翡翡翠城等問及喜歡的的方面，多多數(shù)人回答答得較為籠籠統(tǒng)：整體體感覺較好好（南都德德迦）；較較為大氣（（銀馬）、、樓間距大大（現(xiàn)代城城、晴園））、人車分分流可見，他們們看過的樓樓盤比較少少，對于小小區(qū)規(guī)劃和和影響的要要求并不高高。尤其是在小區(qū)景景觀方面，，綠化多、、樓間距大大即會成為為他們喜歡歡的原因他們對所購購樓盤的小小區(qū)規(guī)劃與與景觀大多多表示一般般，有的甚甚至表示沒沒有注意相較而言，，世貿(mào)**的認可度度相對較高高。世貿(mào)**：：人車分流流、樓間距距大；綠化化面積較大大，有水池池點綴所購樓盤情情況36單價看法在購買小戶戶型之前，，大多數(shù)對對單價有所所預算，他他們可接受受的最高單單價從8000元——20000元不等，其其中欲購毛毛坯房的單單價預算以以10000——11000元左右居多。但也也有極少數(shù)數(shù)表示沒有有考慮過單單價問題。。投資客由由于選擇的的樓盤為世世貿(mào)**，，其預算集集中于10000多一點至18000的范圍內(nèi)。。從實際成交交情況來看看，他們的的成交單價價基本上在在其預算范范圍內(nèi)。在在這一點上上，投資客與自住者者差異不大大。單價預算與與實際成交交情況對所購物業(yè)業(yè)的價格評評價投資客：一一位認為物物有所值，，一位認為為在同地段段樓盤中價價格偏高自住者：絕絕大多數(shù)持持認同態(tài)度度，認為所所購物業(yè)價價格比較合合理，物有有所值；僅極個別認認為價格偏偏高，這主主要出現(xiàn)在在景上客戶戶中，之所所以認為，，是覺得后來來開出的地地段相似的的樓盤單價價要便宜1000元左右。LOFT購買者：一一位以內(nèi)部部價購得；；另一位認為為單價比同同地段樓盤盤要高，但但由于是LOFT戶型，因而而感覺物有所所值。37裝修設想7位希望買毛毛坯房，最最終也選擇擇了毛坯房房3位偏愛精裝裝修，但實實際上均買買了毛坯房房。改變的的原因各不不相同：不不是信任的的開發(fā)商；；傾向地段段沒有精裝裝修房；精精裝修房均均為單身公公寓，面積積過小5位下單前覺覺得無所謂謂，但最終終他們多選選擇了精裝裝修/全裝修。由于多數(shù)為為首次購房房，他們對對于裝修標標準基本上上沒什么概概念?，F(xiàn)身說法(設想精裝修修，實際上上買了毛坯坯房。)如果是綠城城的房子一一定要買精精裝修，比比較省心，，建工集團團第一次接接觸所以不不會買——余桔霞（世世貿(mào)**，，投資或作作為第二居居所）(設想精裝修修，實際上上買的是毛毛坯房。)精裝修的基基本上都是是單身公寓寓,如果是大面面積的價格格太貴——謝芳（紫園園，首次購購房）38購房傾向板板塊絕大多數(shù)都都有特定的的甚至是唯唯一的板塊塊傾向，其其中自住者主要要是從生活活習慣及工工作便利性性角度考慮慮，投資客基基本上是被被**吸引引，而未考考慮其他板板塊工作地點居住地方考慮的其他購房板塊購買樓盤最終選擇板塊西湖邊,

少年宮旁邊浙大玉泉校區(qū)對面沒有考慮其他板塊世貿(mào)**

天目山路沁雅花園沒考慮過其他板塊世貿(mào)**

省府8號樓錦江家園城東南肖阜一帶,交通便利紫園

浙大華家池校區(qū)（08年搬遷至紫荊港校區(qū)）學校提供的房子紫荊港校區(qū)附近，當時是考慮蔣村和三墩西城年華蔣村，這個樓盤是離學校最近慶春東路,外海大廈九堡格畈南苑(在九環(huán)路上),同事家里彩虹城(認為沒有過江),很多同事買的房子都在那里水印城彩虹城一期已賣完,二期價格太貴,水印城的價格不是很高浙大中控,濱江六和路東河錦園(慶春路和建國路交叉的地方)自己沒有考慮過世貿(mào)**父母選擇自由職業(yè)者以前住小營民居現(xiàn)在賣掉了，目前長住上海只考慮錢江新城盛世錢塘認識高管，可內(nèi)部價購得教工路小百花越劇團南都德迦公寓沒有考慮過世貿(mào)**

文三路華星科技大廈文二路翠苑五區(qū)沒考慮其他板塊世貿(mào)**

投資客39購房傾向板板塊少數(shù)受訪者者的選擇范范圍相對寬寬泛，他們們的考慮板板塊要么生生活或工作作較為便利利、要么發(fā)發(fā)展?jié)摿^較好、要么么生活習慣慣或距離父父母/朋友較近從最終結(jié)果果來看，他他們大多仍仍選擇了生生活或工作作相對便利利的板塊。。工作地點居住地方考慮的其他購房板塊及原因購買樓盤最終選擇板塊中山北路慶春電影大世界后面城西中豪晴園,僅僅是這個樓盤。主要是房產(chǎn)公司產(chǎn)品本身做的比較好。主要考慮的是老城區(qū),交通等各方面配套比較齊全紫園城東自己比較熟悉,配套價格戶型綜合來說還是不錯的城站附近德勝東村蕭山新區(qū)，佳境天城那一塊,感覺那個地段還蠻有發(fā)展?jié)摿Φ?，離公司近。也考慮過九堡,因為那里會通地鐵景上公寓最終選擇城北，是因為離自己老公的單位近一點,上下班方便一點,而且同事也買了那個地方.文三街古蕩灣小區(qū)只要是城西就行，文教區(qū)這邊么離工作單位近一點文鼎苑買了蔣村板塊。當時文教區(qū)這邊沒什么小戶型的房子，而且價格也相對要貴一點聚龍大廈城西紫桂城西的都接受,住在這邊很久已經(jīng)習慣了,朋友也都在這邊親親家園最終選擇三墩,是因為小區(qū)內(nèi)部的配套比較好而且價格低,在市區(qū)價格太高城站附近體育場路附近錢江新城,政府規(guī)劃,有地鐵到那邊,是未來的市中心和商業(yè)區(qū)景上公寓女朋友喜歡莫干山路德勝新村西湖區(qū)、慶春路一帶和城北和睦一帶。西湖區(qū)整體感覺人員素質(zhì)相對不錯。慶春路因為是父母住在那邊。和睦那邊主要是價格比較低西城年華主要看重它的教育配套，并靠近西溪濕地40看好樓盤絕大多數(shù)受受訪者最多多看過一、、兩個樓盤盤；極少數(shù)數(shù)看過的樓樓盤較多，，但這主要要出現(xiàn)在考考慮板塊較較多的受訪訪者中，且且他們看的的多為蕭山山和濱江的的樓盤。這表示大多多數(shù)受訪者者在購房時時對板塊或或樓盤具有有非常強的的針對性。。丁香公寓——看好綠城的的品牌/精裝修傾城之戀——周邊環(huán)境,戶型結(jié)構(gòu)都都很好佳境天城——有發(fā)展?jié)摿α?，樓盤規(guī)規(guī)模大，配配套會齊全全，以后會會通地鐵朋友推薦；；廣告做得得也不錯淺水灣城市市花園——位置好,在市區(qū),各方面配套套比較齊全全親親家園——主要看好它它的環(huán)境和和價格，但但沒車的話話感覺比較較遠文鼎苑——靠近浙大紫紫金港校區(qū)區(qū)，離市區(qū)區(qū)近，但全全部都是高高層，而且且價格太高高翡翠城——比較喜歡它它的小區(qū)規(guī)規(guī)劃和建筑筑風格；內(nèi)內(nèi)部有會所所,人車分流；；小區(qū)景觀比較好,綠化比較漂漂亮,草坪樹木水水池相結(jié)合合彩虹城——周圍配套齊齊全，朋友友同事都在在那邊受訪者看好好的樓盤通過受訪者者的看好樓樓盤和所購購樓盤對比比，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)：在最終購買買的板塊中中，他們大大多僅看好好所購樓盤盤，而無其其他樓盤選選擇41所購樓盤的的吸引力和和顧慮所購樓盤下單原因細化說明顧慮世貿(mào)**地段是最大吸引力；其次是樓盤品質(zhì)此外，極少數(shù)提到了綠化較多。地段：位于黃龍商務區(qū)，較為稀缺且配套成熟；教工路為地鐵交叉處樓盤品質(zhì)：設計較好，且建材較高檔，細部處理也較為到位歐美中心是最大顧慮：一是擔心擋住自己的視線或陽光；二是擔心過于嘈雜紫園面積小，價格合適；所在區(qū)域較為熟悉，地段好，周邊配套齊全地段：市中心目前道路整修，交通不太便利；旁邊是老的小區(qū)；靠近鐵路景上地段和價格地段：離市中心比較近/離工作單位近價格：單價便宜，總價在可承受范圍內(nèi)工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境不好西城年華地段教育配套——保俶小學離西溪濕地比較近地段：離工作單位比較近/靠近紫荊港校區(qū)，對面為行政辦公樓戶型結(jié)構(gòu)不太合理，廚房太?。▋H2方）；物業(yè)管理質(zhì)量沒有承諾的好文鼎苑離工作單位近；開發(fā)商也不錯基本上沒有。目前唯一不滿是房子進深太長親親家園最關鍵價格相對較低內(nèi)部配套齊全/戶型不錯戶型：三個房間都朝南擔心房屋質(zhì)量盛世錢塘地段和戶型地段：錢江新城，未來城市新中心戶型：LOFT，實用面積大小孩讀書的學校歸屬水印城唯一一個以運動為主題的樓盤60多方，雖為LOFT，但仍擔心太小42私家車及交交通配套需需求近半數(shù)有私私家車，但但他們在購購房時大多多沒有同時時購買車位位。他們認認為買車位位不如租車車位劃算目前無車者者的出行方方式以公交交為主，少少數(shù)人騎車車或走路。。私家車擁有有情況出行方式希望的交通通配套無論是有車車族還是無無車者，均均希望周邊邊交通配套套較為齊全全。他們希望周周邊交通較較為便利，，公交線路路多，最好好通地鐵極少數(shù)人希希望周邊打打的也較為為便利；還還有極少數(shù)數(shù)人希望周周邊有高架架，但希望望高架距離離樓盤有一一定距離。。在對交通配配套的需求求方面，投投資客與自自住者沒有有差異本項目基本本具備小戶戶型購房者者對交通配配套的需求求43本次研究的的時間周期期為15天，具體安安排如下：：板塊測試44板塊看法文教區(qū)絕大多數(shù)認認為配套較較成熟、交交通便利且且人文氛圍圍濃厚；且且居住檔次次比較高他們認為該該板塊年輕輕人較多，，對小戶型型的需求應應該比較大大但他們也認認為該板塊塊價格較高高濱江一橋絕大多數(shù)認認為規(guī)劃較較好，發(fā)展展?jié)摿^大大，但目前前配套不完完善，生活活及工作仍仍非常不便便但同時他們們認為濱江江的年輕人人及高校教教師較多，，對于小戶戶型的需求求較為旺盛盛對于工作在在市中心的的自住需求求者，該板板塊吸引力力不大目標板塊絕大多數(shù)認認為屬于老老城區(qū)，距距離市中心心較近，配配套較為完完善該區(qū)域小戶戶型的需求求也比較大大，但少數(shù)數(shù)認為比較較適合商務務人士同時部分受受訪者擔心心周邊老小小區(qū)較多，，居住人群群較雜45傾向板塊在三板塊中中，大部分（9位）傾向于于文教區(qū)，，認為整體體氛圍好，，居住人群群檔次高；；這部分人目目前大多生生活/工作在城西西3位傾向于目標標板塊，距離市中心近近，配套全，，單價相對低低是該板塊的的主要吸引力力這三位中，一一位為投資客客，另二位為為景上購房者者，他們目前前或未來居住住在目標板塊塊附近其他人選擇濱濱江一橋，主主要看好它的的發(fā)展?jié)摿Α??？梢?，目標板板塊與文教板板塊比并無競競爭力。它未未來的小戶型型來源將主要是以居住或或工作在板塊塊附近的自住住者和投資客客為主。46各板塊出價及及升值空間預預期文教區(qū)毛坯房：以10000-13000元為主精裝修：以12000-15000元為主絕大多數(shù)認為為目前房價已已達到高位，，未來升值空空間不大。僅僅少數(shù)人出于于配套、居住住檔次等因素素考慮認為仍仍存在較大的的升值空間濱江一橋毛坯房：以7000-8000元為主，少數(shù)數(shù)出價達9000元精裝修：以9000左右為主，少少數(shù)出價達11000元認為升值空間間最大。一是是本身價格較較低，二是地地鐵開通、其其他配套跟上上后，價格將將有很大提升升，有少數(shù)認認為5年內(nèi)毛坯房會會上升至10000元。47目標板塊出價價及升值空間間預期目標板塊毛坯房：11位出價者中，，以9000-10000元為主（7位），但最高高出價為12000元。精裝修：多表示在毛坯坯房基礎上增增加1000-2000元左右，即精精裝修出價以以11000-12000元為主，最高高出價者不超超過14000元。大多數(shù)認為存存在升值空間間，但他們對對于升值大小小的分歧較大大。認為升值空間間不大者的理理由：周邊居住檔次次低，不具備備高檔板塊屬屬性認為升值空間間較大者的理理由：交通便利，距距離市中心近近，但目前尚尚未開發(fā)起來來但是，無論何何種觀點者，，均認為高架將是該板板塊房價上漲漲的限制因素素48本次研究的時時間周期為15天，具體安排排如下：研究結(jié)論