前期管理方案15篇名目

【第1篇】城市廣場物業(yè)前期進駐管理方案

**城市廣場物業(yè)前期進駐管理方案

管理內(nèi)容

1、了解園區(qū)的基本狀況。

2、編制《物業(yè)接管驗收方案》確定物業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程支配。

3、依照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)對園區(qū)現(xiàn)場進行初步驗收,并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上,對驗收狀況準(zhǔn)時匯總,并報送相關(guān)單位限期整改。

4、協(xié)作相關(guān)部門實施對共用設(shè)施設(shè)備整改的監(jiān)督,直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。

5、進行物業(yè)交接,并對驗收資料進行分類、歸檔。

管理措施

1、組建接管驗收小組,負(fù)責(zé)接管驗收工作。

2、依據(jù)新建物業(yè)接管驗收有關(guān)標(biāo)準(zhǔn),制定接管驗收規(guī)程。

3、接管驗收小組各成員,嫻熟把握物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。

4、制定《物業(yè)接管驗收方案》,明確接管驗收人員、時間支配等。

5、按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。

【第2篇】某酒店技師管理部前期管理方案

酒店技師管理部前期管理方案

“兵馬未動,糧草先行”簽于我店實際狀況,不能用原有成熟的模式操作,技師管理部現(xiàn)就我店開業(yè)前期各項籌備工作,制定以下操作方案,望各位領(lǐng)導(dǎo)審查指正:

一、技師部管理職責(zé):

①嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),建立有用有效的培訓(xùn)管理體系,確保每一位技師上崗前均能達到或超過本行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

②實行真正的“以人為本”的管理理念,制訂切實有效的技師管理方案,盡力做到來一個留一個,力爭組建自己的團隊核心親情人性的管理體系(這是我店技師隊伍能否成為本店特色招牌的基本保障)

二、開業(yè)前期運作程序:

1技師聘請渠道:民間專業(yè)聘請報刊的宣揚和本店內(nèi)部潛力的挖掘。

①民間報刊宣揚做為技師來源的一項,有現(xiàn)實和長遠(yuǎn)儲備人才之意義。略

②依據(jù)近幾日與各部門經(jīng)理主管及員工的溝通摸底:凡以前在洗浴或?qū)I(yè)足療做過服務(wù)或主管的人員基本都有幾個有把握“挖”過來的技師人選,經(jīng)過溝通有些員工已經(jīng)再聯(lián)系了,就目前面言,本渠道是我店開業(yè)之前技師來源的重要渠道,并且行之有效

③技師聘請標(biāo)準(zhǔn):①技能水平②相貌③氣質(zhì)內(nèi)涵④溝通力量。

為了建筑我店技師特色品牌無論是聘請或“挖人”,原則上均店遵循以下標(biāo)準(zhǔn):即要達到以上4個標(biāo)準(zhǔn)中的2個標(biāo)準(zhǔn),才能聘用,寧缺勿濫。

⒉技師培訓(xùn)方案:

①技能培訓(xùn):依據(jù)每個服務(wù)項目的特點,從以下幾個內(nèi)容入手:⒈按摩技法介紹⒉按摩的保健作用⒊按摩動作⒋按摩程序⒌按摩時間掌握⒍按摩技巧等。

②服務(wù)語言規(guī)范:⒈服務(wù)用語⒉禮儀用語⒊專業(yè)用語⒋溝通技巧⒌來賓心理認(rèn)知⒍禁忌語言等。

③日常行為規(guī)范:⒈坐姿⒉站姿⒊行姿⒋蹲姿⒌起立⒍手勢⒎儀容儀表⒏上下樓⒐取物⒑放物⒒顧客禮儀⒓鞠躬禮⒔職業(yè)道德⒕禮儀禁忌等。

⒊技師部項目申報列表:

⒈中醫(yī)部分:①足療②中醫(yī)按摩③刮痧④拔罐⑤花式按摩⑥修腳⑦捏腳⑧打眼⑨采耳

⒉花樣部分:①養(yǎng)生推油②保健養(yǎng)根③風(fēng)情胸推。

⒊特服部分:①平活②全活③包夜(以上全部項目技師管理部均有力量自行培訓(xùn))

⒋技師部項目運作思路:

①中醫(yī)部分:洗浴行業(yè)中醫(yī)部分是不行或缺的一項,依據(jù)我店思路和技師管理部自職責(zé),要把中醫(yī)部分打造成我店的招牌特色項目,這也是技師管理部設(shè)立的基礎(chǔ)思路。

③花樣部分:究竟“人上一百,形形色色”應(yīng)遵循客人的選擇權(quán)和消費滿足指數(shù),因此技師管理部應(yīng)盡最大努力做到每一位客人都能“乘興而來,滿足而歸”。

④特服部分:⒈分析暫略⒉應(yīng)把特服分成二個部分(在按摩區(qū)等候客人選擇,另一部分在休息大廳做為服務(wù)員給客人倒水或在休息大廳坐成一排等候客人選擇)

⒌技師管理方案:

①多能化:無論中醫(yī)或其它項目的技師均能高標(biāo)準(zhǔn)把握本項目中2―3個服務(wù)內(nèi)容,(這樣做的目地有2個:⒈無論我店生意好壞均能讓技師通過多能而達到高收入,從而留住人。⒉這樣做以使技師團隊不過于“浩大”而便于高效管理)

②嚴(yán)格化:技師行業(yè)是一個特別特別的行業(yè),流淌性大,參差不齊,盲目性強,由于在滿意高收入的前提下,嚴(yán)格根據(jù)培訓(xùn)方案和日常管理制度進行管理,才能使技師有“正規(guī)軍”的感覺,不再是一個吃青春飯,盲目流淌的打工者,而真正是一個名店的一員,有寬闊的進展空間,(我們可以從技師中選拔品學(xué)兼優(yōu)的人才充實到管理層,甚至可以做到技師管理部經(jīng)理或本店副總,以便儲備人才為以后開新店做預(yù)備)

③人性化:除了保障高收入和嚴(yán)格化管理之外,運用人性化特點,把技師留住,使技師團隊穩(wěn)定有序,暫行措施:⒈過生日有禮品和加養(yǎng)分餐。⒉不定期進行綜合多才多藝文藝節(jié)目。⒊不能對技師訓(xùn)斥和使用藐視性語言。⒋除犯有重大過錯,原則上應(yīng)遵循:除非技師自動離職,管理層不能以自己的喜好,性格,處世方式來隨便打算技師的生活方式或開除等問題。⒌除日常工作管理外,應(yīng)與技師“打成一片”問寒問暖,盡最大力量解決技師在實際生活中遇到的個人難題。⒍在不影響我店正常運轉(zhuǎn)的狀況下,不定期分批次組織技師到近郊旅游休閑放松。

⒍開業(yè)前期技師培訓(xùn)所須物品,工具的申購列表及培訓(xùn)場地的支配(暫略)

⒎技師部項目運作理念:

①打造大店名店風(fēng)范:

現(xiàn)代洗浴在硬件,服務(wù)特色項目上的引進和利用,的確是豐富了洗浴文化的內(nèi)涵,但同時也加劇了此行業(yè)的競爭,造成了幾家高興幾家愁,甚至大打價格戰(zhàn),降低行業(yè)利潤的混亂局面,因此企業(yè)只有做大做強,才能真正的長到的持續(xù)進展的目的,而要想長到這一目的,只有一條路可走,就是品牌建設(shè),將精力放在扒管理,練內(nèi)動以及如何以貨真價實的服務(wù)來贏得消費者認(rèn)同和青睞。

僅就技師管理部而言通過以上的運行方案,基本可以達到以上目的,但仍需吸取各方面看法和意義,盡力提高技師管理部整體及個人管理水平。

“大店”意味著“信譽”“品牌”意味著“物超所值”。技師管理部的工作就是要把我店在技師這塊打造成“大店”“名店”在整個鄭州洗浴行業(yè)成為佼佼者。

②滿意客人多樣化休閑選擇

客人因性格,思想,素養(yǎng),理念,經(jīng)受,消費力量等不同。必定會有多樣化的選擇,有喜愛中醫(yī)的,有喜愛花樣的,有喜愛特服的,不一而舉,這個實現(xiàn)在轉(zhuǎn)變不了現(xiàn)實就應(yīng)敬重現(xiàn)實,究竟我們是為客人供應(yīng)服務(wù),客人的需要就是技師管理部工作標(biāo)準(zhǔn)和目地。

⒏技師管理部運作管理目標(biāo):

①為我店獵取最大利潤化:

企業(yè)的設(shè)施投入是肯定的,那么如何的用既定的投入贏取最大的利潤化就成為我店經(jīng)營的重中之重,應(yīng)所周知,技師團隊在店里所制造的價值將占我店總收入很大的比重。因此組建我店一流的團隊的成與敗也將直接關(guān)系到我店投入比。產(chǎn)出率的比例,這就是組建技師團隊和技師的重要目標(biāo)。

②讓客人用有最大的消費滿意感。

技師管理部另一個重大職責(zé)就是盡最力量滿意客人的消費滿足度,因此技師管理部制定的運行目標(biāo)就是:項目全,價位合理,品質(zhì)過硬,讓每一個到我店消費的客人都能深刻領(lǐng)悟,“物超所值”的內(nèi)涵。

⒐運行時間表:

8月10號―15號技師進場,并建立完善的人事制度。

8月9號―10號申購技師培訓(xùn)所需物品,工具。

15號―30號進行各服務(wù)項目的培訓(xùn)。

15號―30號建立完善的日?？己斯芾碇贫?。①建立技師員工人事?lián)醢涪诠ぷ鳘劷鸷硕ㄖ贫娶鄹＠鲋贫娶苄菁僦贫娶菝嬖嚳己酥贫娶藿⑼晟频男浇鸨Ｕ现贫鹊取?/p>

【第3篇】前期管理人員支配管理監(jiān)督協(xié)作方案

前期管理人員支配、管理、監(jiān)督及協(xié)作方案

下列人員在項目中標(biāo)后,組成前期管理工作小組,進行前期管理工作:管理處主任、現(xiàn)場主管、工程主管、主要工程技術(shù)人員、業(yè)主服務(wù)中心主要人員:保安人員進行培訓(xùn)和前期管理工作。介入方案由管理處主任負(fù)責(zé)起草,工程主管負(fù)責(zé)實施。

(一)房屋前期物業(yè)管理工作主要從以下幾個方面綻開:

1、就設(shè)計中一些不合理或遺漏狀況提出改進看法和建議;出功能布局或材料使用問題的專業(yè)看法;監(jiān)控系統(tǒng)位置、其他設(shè)備安裝和能源安排等問題提出專業(yè)看法。

2、讓業(yè)主一跨進小區(qū)就感受到物業(yè)管理的氣氛。如:保安人員的形象和物業(yè)管理人員的言談舉止等。

3、設(shè)想建立'北城春色小區(qū)'的論壇,向業(yè)主介紹小區(qū)開發(fā)的工作進度、施工質(zhì)量、材料選用、智能化的配套、景觀綠化的設(shè)計及物業(yè)管理的介入工作狀況等。

4、參加房屋及公共設(shè)備設(shè)施的驗收和做好交房前期的安全保衛(wèi)工作。

5、完善管理方案及相關(guān)管理制度。

(二)竣工驗收協(xié)作及建認(rèn)方案

1、熟識房屋中的各種設(shè)備設(shè)施和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;

2、做好接管驗收事項。驗收小組根據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定,仔細(xì)核對接管資料,查驗房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。已驗收的,簽發(fā)驗收復(fù)函,對驗收中發(fā)覺的質(zhì)量問題由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表,商定期限由施工單位負(fù)責(zé)整改,并商定時間復(fù)查。對符合驗收標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋,由管理處接收鑰匙。

【第4篇】住宅前期物業(yè)管理方案

住宅項目前期物業(yè)管理方案

一、成立項目物業(yè)管理處

新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個月成立,并開頭運作,依據(jù)實際需要,實行人員分步到位的方法,到入伙時,按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。(具體見物業(yè)管理架構(gòu)圖)

1、管理處各類人員按以下程序,時間集結(jié)和分段進入驗收現(xiàn)場,但可依據(jù)現(xiàn)場條件和實際狀況進行調(diào)整:

(1)入伙前100天,組成新的管理處籌建班子,并根據(jù)物業(yè)管理工作方案馬上投入實質(zhì)性預(yù)備工作。

(2)入伙前三個月,管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場,與地盤的建設(shè)工作人員一起,參加樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作,主要是參加機電設(shè)備的安裝調(diào)試,了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施,熟識各類設(shè)備的構(gòu)造,性能,產(chǎn)地,熟識水,電,氣管道線路的位置及走向等,并供應(yīng)各項合理建議和整改看法,為入伙后管理,修理養(yǎng)護打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時,遺留工程能減至最低,以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果,確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。詳細(xì)工作包括:對設(shè)備的容量評估、設(shè)備對四周環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱藏管線填埋前的檢查等工作。

(3)入伙前一個月管理員全部配齊,經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實行掛牌辦公制度,將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》,《物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》等,懸掛于辦工室,管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗,接受業(yè)主監(jiān)督。

(4)入伙前30天,護衛(wèi)隊經(jīng)10天培訓(xùn)后,負(fù)責(zé)對所接物業(yè)的成品保衛(wèi)工作。

(5)入伙前20天,環(huán)境管理部組建,開頭對已接收的物業(yè)進行全面清潔'開荒'工作。

(6)入伙前20天,工程修理部正式成立,人員配齊就位。

2、管理處進駐小區(qū)前的工作

(1)由公司為新管理處供應(yīng)臨時辦公場所,管理處依據(jù)實際需要,擬制辦公用品,設(shè)施,工具以及管理處員工生活必需品的選購方案,報經(jīng)公司審批后購置。

(2)在公司的指導(dǎo)下,編寫印制收樓,入伙所必需的文件資料和表格,如《客戶服務(wù)指南》,《臨時管理規(guī)約》;《收樓指南》,《房屋裝修申請表》,《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。

(3)聯(lián)系電信局,有線電視公司協(xié)商辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。

(4)聯(lián)系燃?xì)夤緦π^(qū)業(yè)主裝修時燃?xì)夤艿栏墓芎炗喲a充協(xié)議和協(xié)商燃?xì)忾_通相關(guān)事宜。

(5)策劃,制作,安裝小區(qū)門牌,用戶信報箱、及其它標(biāo)識系統(tǒng)。

(6)幫助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度,質(zhì)量。

(7)在待接物業(yè)經(jīng)市建委,消防等主管部門分項檢查驗收合格后,管理處準(zhǔn)時進駐小區(qū),接管物業(yè)。

二、物業(yè)接管驗收工作

物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿意使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分,室內(nèi)部分的接管驗收.詳細(xì)可參照建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。

1、工程技術(shù)資料:

(1)建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。

(2)建筑工程消防驗收合格證書。

(3)建筑工程驗收質(zhì)量保證書。

(4)建筑工程配套設(shè)施綜合驗收合格證書。(包括屋面避雷系統(tǒng)驗收)

(5)水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗合格證書;供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣蟾婕肮╇娤到y(tǒng)檢驗合格證。

(6)竣工圖--包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱藏管線的全套圖紙;(以備工程修理及小區(qū)達標(biāo)使用)。

(7)電梯使用合格證。

(8)機電設(shè)備使用說明書。

2、公共部分接管驗收

公共部分接管驗收包括樓宇本體,公共配套設(shè)施,機電設(shè)備的接管驗收。

(1)、其項目和標(biāo)準(zhǔn)如下:樓宇本體;樓地面;內(nèi)墻面、項棚抹灰面;門窗;樓梯扶手;公共照明;水表、電表、燃?xì)獗?衛(wèi)生潔具;給水設(shè)施;排水管道;其他配電設(shè)施。

(2)、公共配套設(shè)施:散水坡;路燈、裝飾燈、燈柱;綠化符合設(shè)計、綠化水管;道路;消防系統(tǒng);樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱;保安崗?fù)ぁ⒈０驳篱l;停車場地面;單車,摩托車棚;溝、暗溝排水;沉沙井、檢查井、化糞池排水;護坡,檔土墻;臺階;招牌,廣告牌。

(3)、機電設(shè)備:電梯;變配電設(shè)備;發(fā)電機、風(fēng)機;消防監(jiān)控設(shè)備;保安監(jiān)控設(shè)備;同消防監(jiān)控設(shè)備;經(jīng)對所接管設(shè)施設(shè)備檢驗后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺帳。

(4)、室內(nèi)部分接管驗收:入戶門;衛(wèi)生間;陽臺;各排水管;電源箱;電源線;有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)、可視對講;室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水;燃?xì)夤艿?、純潔水?地腳線;預(yù)埋線;土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。

三、物業(yè)入伙時的工作

1、需向進展商收集的資料

(1)為了盡快了解用戶的基本狀況,需要銷售部門供應(yīng)的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。

(2)參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計,工程監(jiān)理及施工隊伍(含分包隊伍)等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單(對外包工程在接管時遺留問題的處理使用)。

2、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時,管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料:《客戶服務(wù)指南》;《房屋裝修申請表》;《臨時管理規(guī)約》;《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》;《房屋驗收交接單》;《房屋質(zhì)量保證書》;《住宅使用說明書》;室內(nèi)管線分布圖(含電、氣、給排水平面圖);

3、接管問題的處理

(1)對資料驗收中發(fā)覺的問題;如資料不全、不真實等問題,接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》,并交進展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。接管驗收小組樂觀同進展商聯(lián)系補齊,必要時請公司總經(jīng)理幫助解決。

(2)對物業(yè)硬件設(shè)施,接管驗收中發(fā)覺的問題;接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備遺留問題記錄表》,并交進展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。小修問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)樂觀要求進展商在一周內(nèi)解決;中修問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)樂觀要求進展商在一個月內(nèi)解決;大修問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)樂觀要求進展商在兩個月內(nèi)解決。必要時請公司總經(jīng)理幫助進行。

(3)對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)覺的遺留問題,管理處將依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容樂觀聯(lián)系返修。(對部格外包工程將聯(lián)系原施工單位保修)。

(4)對于長期未能解決問題,勢必影響物業(yè)管理日常運作,物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交進展商進行備案?；?qū)﹂L期未能按要求整改的問題,由物業(yè)管理公司按實際修理所產(chǎn)生的費用找進展商收取。(憑售樓處收樓

通知書)

4、入伙工作流程圖:檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄、預(yù)收物業(yè)管理費3個月;文件存檔;房屋鑰匙交接;辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表;簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份,一份交管理處;簽訂業(yè)主公約一式兩份,一份交管理處;填寫業(yè)主資料交回管理處;辦理入伙手續(xù);

四、管理機制及人員架構(gòu)

1、物業(yè)公司組織機構(gòu)設(shè)置圖

考慮到物業(yè)公司的進展過程,因此在設(shè)計物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了進展空間,目前管理面積不大,所以公司有肯定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分別的原則?；趯θ藛T的成本考慮,目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。

(1)、物業(yè)公司總經(jīng)理1名:監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作,完成公司下達的各項指標(biāo)和任務(wù)。

(2)、物業(yè)公司副經(jīng)理1名:幫助總經(jīng)理監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作。

(3)、品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質(zhì)方面的問題,準(zhǔn)時反映并提交相關(guān)的整改看法和預(yù)防措施。

(4)、物業(yè)財務(wù)部設(shè)會計1名:監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟指標(biāo),有效地掌握公司財務(wù)預(yù)算,并向地產(chǎn)總公司財務(wù)負(fù)責(zé)。

(5)、行政人事部1名。主要負(fù)責(zé)宿舍及后勤管理,人員聘請、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。

2、管理處組織架構(gòu)

備注:1、除清潔對外分包以外,管理處共需服務(wù)人員30名。

2、清潔崗位暫設(shè)置為8人(含機動)。

(1)、主要工作職責(zé):

(一)管理處經(jīng)理(5500元-6500元)

(1)、負(fù)責(zé)管理處全面管理工作,含安全、清潔、綠化、修理、客服等內(nèi)容;

(2)、負(fù)責(zé)管理中心財務(wù)監(jiān)督;

(3)、負(fù)責(zé)對外聯(lián)系,處理好與地方政府關(guān)系、進展商關(guān)系;

(4)、對上級部門負(fù)責(zé),全面負(fù)責(zé)公寓式物業(yè)的服務(wù)與管理及運作;

(5)、協(xié)調(diào)屬下各部門的合作關(guān)系;

(6)、開元節(jié)流,掌握經(jīng)營中的管理、服務(wù)成本。

(二)客服行政主管(3000元-3500元)

(1)、負(fù)責(zé)服務(wù)中心的管理工作及考勤;

(2)、負(fù)責(zé)辦公室文件資料、業(yè)主資料的管理工作;

(3)、負(fù)責(zé)接待客戶投訴問題的跟進;

(4)、負(fù)責(zé)行政人事工作的管理;

(5)、負(fù)責(zé)小區(qū)清潔、綠化肥廠服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督,確保清潔、消殺服務(wù)工作達標(biāo);

(6)、幫助管理處經(jīng)理的工作。

(三)工程主管(3000元-3500元)

(1)、負(fù)責(zé)修理班的管理工作和修理技能培訓(xùn);

(2)、負(fù)責(zé)機電設(shè)備修理養(yǎng)護,機電設(shè)備保養(yǎng)方案的制定;

(3)、負(fù)責(zé)住戶二次裝修裝飾審批和管理;

(4)、負(fù)責(zé)住戶修理和回訪工作;

(5)、負(fù)責(zé)與各建筑單位進行聯(lián)絡(luò)和溝通,做好房屋保修工作;

(6)、負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)修理的管理工作;

(7)、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

(四)安全主管(3000元-3500元)

(1)、負(fù)責(zé)護衛(wèi)班的管理工作;

(2)、負(fù)責(zé)安全護衛(wèi)培訓(xùn)、考核工作;

(3)、負(fù)責(zé)停車場管理工作;

(4)、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

(五)事務(wù)助理

(1)、負(fù)責(zé)接待客戶來訪,為客戶供應(yīng)常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù);

(2)、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營和物業(yè)管理特色服務(wù)的實施;

3、負(fù)責(zé)訂報、訂票、代訂酒店客房、代辦郵政服務(wù)、代叫出租車、代租汽車、代約搬家公司、代購鮮花等免費服務(wù)項目;

4、負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)中介服務(wù)項目,并按規(guī)定收取費用;

5、負(fù)責(zé)家政服務(wù)項目如衣物干洗、家教、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、保姆等有償服務(wù)內(nèi)容的辦理;

6、負(fù)責(zé)商務(wù)中心如打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)、電話等有償服務(wù)項目的辦理;

7、負(fù)責(zé)辦公物資選購、食堂管理、電腦文檔打印;

8、負(fù)責(zé)財務(wù)日常收費及財務(wù)報表制作等工作;

9、幫助客服主管工作;

10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

(七)綠化工

1、負(fù)責(zé)指定區(qū)域花草、樹木的養(yǎng)護管理。

2、每天巡查本崗位全部綠化植物及設(shè)施是否正常,準(zhǔn)時解決發(fā)覺的問題,不能處理的要準(zhǔn)時上報綠化班長。

3、做好澆水、清理綠地內(nèi)垃圾、補植及零星病蟲防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲防治等定期工作。

4、做好室內(nèi)、室外庭園景點布置及換花工作。

5、負(fù)責(zé)定期保養(yǎng)各種園林機械設(shè)備,保證機械設(shè)備處于正常的工作狀態(tài)。

6、完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其它任務(wù)。

(八)出納

1、嚴(yán)格執(zhí)行財會制度,遵守職業(yè)道德;

2、做好管理費催收工作;

3、制作管理費催收單,做好收支賬目;

4、定期進行現(xiàn)金盤點,進行賬實核對,發(fā)生差錯準(zhǔn)時匯報。

(九)廚師

1、負(fù)責(zé)保障員工的用餐標(biāo)準(zhǔn)和用餐質(zhì)量,烹制品種豐富、養(yǎng)分可口的菜食,合理配給食品數(shù)量,督導(dǎo)就餐人員珍惜糧食,杜絕鋪張;

2、按管理處規(guī)定用餐時間開飯無特別狀況不得提前、推遲開飯時間。非規(guī)定用餐時間,不得擅自允許他人用餐,開餐后,分菜人須把握用餐期間用餐人數(shù)量,定量分菜,保障后來的人有充分的菜量,外來就餐人員,若無特別指示,須持管理處就餐票,否則不予用餐。

3、每日用餐結(jié)束后,須做好廚師房、餐廳及庫房的清潔衛(wèi)生工作,每周進行一次徹底清洗。不購買和接受腐爛變質(zhì)的原料,剩余的食物須嚴(yán)密保存,防止老鼠、蟑螂等污染食物,確保食物潔凈衛(wèi)生,確保干凈的用餐環(huán)境。

4、嚴(yán)格按公司的伙食標(biāo)準(zhǔn)購買食物,份量要足、花樣要多,并確保就餐人員的需要。多購買養(yǎng)分豐富的菜質(zhì),確保就餐人員的健康和成長。

5、主動了解市場菜價,了解就餐人員對伙食的看法和飲食習(xí)慣,在保證伙食費不超標(biāo)的前提下,準(zhǔn)時合理調(diào)整飲食口味。

6、做好消防工作,開火前仔細(xì)檢查煤氣閥是否正常、下班時要仔細(xì)檢查煤氣閥是否關(guān)好,杜絕意外事故發(fā)生。

下屬各部門員工各司其職,完成公司及領(lǐng)導(dǎo)支配的各項工作。

人員配置及簡要說明:

1、管理處設(shè)經(jīng)理1名,目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。

2、服務(wù)中心配客戶服務(wù)主任1名;

現(xiàn)場管理人員3名(包括輪休和前期裝修巡查);

文員1名(負(fù)責(zé)業(yè)主檔案和公司相關(guān)文件管理、負(fù)責(zé)管理處物品管理);

社區(qū)文化1名(負(fù)責(zé)管理通知的發(fā)放、商務(wù)接洽和社區(qū)活動策劃并幫助文員工作);

前臺接待3名(包括輪休和值班至晚21點)。

客戶服務(wù)部共計9名。

3、工程修理部設(shè)主管1名;設(shè)備電工(高壓工)2名(主要負(fù)責(zé)各設(shè)備房的巡檢、商業(yè)廣場廣告燈具);低壓修理電工4名(包括24小時值班、輪休);電梯工1名;泥水工1名。工程修理部共計9名。

4、護衛(wèi)服務(wù)部設(shè)主管1名(按12小時工作制/班編制);下設(shè)班長2名;巡邏保安8名(其中樓層巡邏2名/班,外圍及商業(yè)廣場巡邏包括頂崗2名/班);固定崗保安16名(按一期五棟計算,每棟設(shè)大堂保安1名或叫門童)。監(jiān)控中心保安2名(24小時值班制度,晚21點后包括接聽客戶服務(wù)中心電話及智能報警);地下車庫車場保安6名暫無(出入口各1名,車場巡查加頂崗1名)。銷售中心門口禮儀崗1名。護衛(wèi)服務(wù)部共計36名。

5、環(huán)境部設(shè)主管1名;下設(shè)綠化工2名;清潔領(lǐng)班1名;清潔工樓層設(shè)5名(即每棟1名,按3000-6000平方建筑面積1人計);外圍加平臺花園、商業(yè)廣場設(shè)3名;機動加頂崗2名;環(huán)境部共計14名。

6、收款員1名(輪休時可由前臺接待代收,物業(yè)公司設(shè)會計一名并向總公司負(fù)責(zé))。

7、樣板房按設(shè)置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負(fù)責(zé)引領(lǐng)客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。

會所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi),因前期時業(yè)主在二次裝修中人員進出較雜,環(huán)境簡單遭到破壞,所以在人員配置方面按其最大化的要求配置,護衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時間問題還未確定需添加。另:購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設(shè)拉閘門也會造成安全隱患,也需添加護衛(wèi)人員。再因田禾塞納河畔屬商住結(jié)合,在保安管理上只能實行半封閉式管理。

以上是我個人在現(xiàn)場大致了解后草擬的工作方案,如有不當(dāng)之處請多賜予賜教,實際到場人數(shù)可依據(jù)實際需要,實行人員分步到位的方法實施。

五、iso9001:2023質(zhì)量保證體系

小區(qū)接管之后,公司的管理運作和服務(wù)規(guī)范便根據(jù)iso9001:2023質(zhì)量管理體系逐步建立、實施。最終將全面導(dǎo)入iso9001:2023質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用iso9001:2023質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒,保障物業(yè)公司持續(xù)改進,規(guī)范進展。

5.2建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制:

日常管理運作模式;

服務(wù)質(zhì)量過程掌握機制;

檢查監(jiān)督機制;

管理處客戶信息反饋機制;

安全管理機制;

設(shè)備管理機制;

專業(yè)化運作模式

5.2.1管理運作掌握模式如下:日常物業(yè)管理;方案制定;設(shè)備管理;清潔管理;綠化管理;安全管理;裝修管理;消防管理;社區(qū)文化;

【第5篇】x天花園前期物業(yè)管理方案

中天花園前期物業(yè)管理方案(前期顧問的內(nèi)容、起始時間、價格)

1物業(yè)管理顧問方案

在簽定本合同后,乙方派駐人員與甲方籌建處相關(guān)部門人員進行溝通,在充分了解物業(yè)實際狀況基礎(chǔ)上,擬訂并提交一份較詳盡的物業(yè)管理顧問工作方案;以使將來工作可以順當(dāng)開展及明確甲方日后對乙方之顧問服務(wù)之監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)。

2顧問服務(wù)詳細(xì)事項策劃

交付使用前工程詢問策劃服務(wù)(包括但不限于下列內(nèi)容)

1、批閱甲方供應(yīng)的設(shè)計圖紙,并從物業(yè)管理及用戶角度對物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分提出改進方案供甲方參考。

2、幫助甲方監(jiān)管有關(guān)工程進度,列出物業(yè)開發(fā)遺漏內(nèi)容,并提出改進建議供甲方參考;需要時出席甲方召開的工程例會及其他重要會議。

3、在設(shè)計、選型時對甲方選擇的機電設(shè)備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、物業(yè)照明設(shè)備及裝飾材料進行審議并提出看法和建議。

4、幫助制定接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)接收方案,草擬工作日程并支配物業(yè)工程人員按工程進度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐步進行驗收(包括但不限于下列內(nèi)容)

幫助甲方對物業(yè)總體進行檢查、驗收;

幫助甲方對各功能區(qū)域進行檢查、驗收;

制定有關(guān)工程機電設(shè)備驗收測試方案,核對供應(yīng)商供應(yīng)的數(shù)據(jù)、資料,并單項參加主要機電設(shè)備的驗收及試運行;

幫助甲方對裝飾、裝修進行檢查、驗收。

5、依照國家現(xiàn)有的法規(guī)及物業(yè)項目詳細(xì)狀況特地訂立各項有償服務(wù)項目的收費標(biāo)準(zhǔn)。

6、制訂物業(yè)工程部的各種規(guī)章制度。

3交付使用前后物業(yè)籌備工作(包括但不限于下列內(nèi)容)

1、制定《業(yè)主臨時公約》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》明確業(yè)主及物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)。

2、做好交付前的安全、保潔、工程維護、綠化、設(shè)施設(shè)備的驗收交接工作,完整收集物業(yè)圖紙和相關(guān)資料;

3、制定物業(yè)交付流程和工作預(yù)案,幫助甲方做好交房場地布置、人員配備,做好物業(yè)解釋工作,接管房屋鑰匙和相關(guān)配件,做好交房的前期預(yù)備工作;

4、做好物業(yè)拓荒保潔和綠化清理工作。

5、制定完成物業(yè)管理各項制度和設(shè)置相關(guān)指示標(biāo)牌;

6、物業(yè)成品愛護和公共設(shè)施設(shè)備的調(diào)試、運行試驗;

7、完成物業(yè)通水、通電、智能化設(shè)施的試運行工作;

8、完成物業(yè)交付時所使用各類文件及表格;

9、制訂物業(yè)交付和現(xiàn)場管理的緊急應(yīng)變方案;

10、制訂物業(yè)安全保衛(wèi)實施方案,保安方案,并對保安系統(tǒng)支配及所需設(shè)備提出具體建議。

11、根據(jù)物業(yè)需要擬定物業(yè)管理公司員工總體架構(gòu)及各級人員編制。

12、做好上崗員工的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn):

1)物業(yè)管理基本概念

2)物業(yè)交付、裝修及搬遷流程

3)客戶投訴處理程序

4)突發(fā)大事處理程序

5)常用消防設(shè)備/器材介紹及火災(zāi)應(yīng)急程序

6)服務(wù)的概念及服務(wù)的幾大技巧

7)員工服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

8)保安員守則及保安巡邏留意事項

9)物業(yè)工程驗收處理程序

10)物業(yè)工程部相關(guān)制度介紹

11)設(shè)備巡檢及修理保養(yǎng)

12)緊急工程修理措施制訂及如何執(zhí)行

13)人事行政管理程序

14)清潔工作操作規(guī)范初期培訓(xùn)

13、制定巡訪制度,加強與甲方的信息反饋處理和整改看法的處理工作。

14、物業(yè)交付使用前,制定好二次裝修管理程序。

15、交付現(xiàn)場外圍及物業(yè)內(nèi)車輛進入交通路線通行方案及管理制度。

4顧問起始時間

自合同簽訂之日起至整個項目交付止,時間約20**年11月~20**年12月,26個月.

5顧問服務(wù)費:人民幣1萬元/月,簽定顧問合同至房屋交付之日止.

【第6篇】某某前期介入服務(wù)與接管驗收入住管理方案

某項目前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案

一、前期介入服務(wù)

將依據(jù)托付方物業(yè)施工進度的實際狀況,對'××項目()'制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作方案,并按方案和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)管理工作順當(dāng)開展打下堅實的基礎(chǔ)。

1、規(guī)劃設(shè)計階段

對于規(guī)劃設(shè)計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參加小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的爭論,從管理的角度端詳規(guī)劃設(shè)計方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計便利日后的物業(yè)管理工作。

*監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;

*小區(qū)人車分流的設(shè)計;

*公共照明開關(guān)設(shè)置位置;

*公共照明開關(guān)開閉形式;

*物業(yè)管理用房的位置設(shè)計;

*小區(qū)垃圾房的設(shè)置;

*公共洗手間的設(shè)置;

*信報箱的設(shè)立;

*公共告示欄的配置;

*家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預(yù)留;

2、建設(shè)施工階段

*提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善看法及設(shè)計遺漏工程項目的建議;

*分析物業(yè)建筑選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;

*審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,供應(yīng)改善看法;

*供應(yīng)機電安裝及能源安排的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理看法;

*供應(yīng)功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理看法;

*關(guān)心施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的愛護,以避開施工對材質(zhì)造成損傷;

*提前熟識房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;

*檢查工程施工進度(依據(jù)需要參加建筑期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等);

*檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

*協(xié)作設(shè)備安裝、管線布置,進行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;

*提出遺漏工程項目的建議;

*對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿意今后客戶的進展需要和貫標(biāo)(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,削減投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

3、竣工驗收階段

參加托付方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收,并建立驗收檔案;

*發(fā)覺可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

*參加重大設(shè)備的調(diào)試和驗收;

*制訂物業(yè)驗收流程;

*指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。

4、物業(yè)銷售階段

制定合理的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn),為物業(yè)銷售作好預(yù)備;

*售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo),規(guī)范服務(wù),建立良好的物業(yè)形象;

*委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;

*對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作;

*供應(yīng)有關(guān)售樓宣揚所需要的物業(yè)管理資料。

二、項目的接管驗收

1)物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。

2)依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿意使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗,它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。

3)物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施,而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等,應(yīng)特殊重視對綜合功能的驗收。

a.公司選派素養(yǎng)好、業(yè)務(wù)精,對工作仔細(xì)負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參與驗收工作;

b.既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收,也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上,對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收,以維護業(yè)戶的合法權(quán)益;

c.接管驗收中若發(fā)覺問題,要明確記錄在案,商定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;

d.落實物業(yè)的保修事宜。依據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修,開發(fā)主體一次性撥付保修費用;

6)接管驗收的作用

a.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護業(yè)戶的利益

c.為以后的物業(yè)管理制造條件:通過物業(yè)的接管驗收,一方面使工程質(zhì)量達到要求,削減日常管理過程中的修理、養(yǎng)護工作量。另一方面依據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清把握物業(yè)的性能與特點,預(yù)防管理中可能消失的問題,有利于方案支配好各項管理,為以后的物業(yè)管理制造了條件。

三、入住管理方案

*提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及預(yù)備工作

*為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時,應(yīng)程序順暢,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī)。

*即時完成入伙注記。

*受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。

1、業(yè)主入伙流程

1)業(yè)主向售房單位/進展商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。

2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)狀況、收費狀況;代進展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

6)若業(yè)主驗房發(fā)覺并提出質(zhì)量問題,經(jīng)確認(rèn),填寫返修表送交進展商,管理處應(yīng)幫助進展商對房屋進行整改后,請業(yè)主再次驗房。

7)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

8)業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

2、租賃住戶入住流程

1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

2)簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。

3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋,如發(fā)覺有房屋質(zhì)量問題的,由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。

4)整改后或驗收房屋沒問題,業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單,并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。

5)交付押金和首期租金。

6)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

3、入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

*入伙接待工作應(yīng)做到急躁、細(xì)心、百問不厭。

*入伙各項資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立業(yè)戶檔案。

*入伙各項收費正確,做到日結(jié)月清、帳表相符。

*特約服務(wù)手續(xù)

齊全,收費合理,守時守約,保證質(zhì)量。

*內(nèi)部手冊登記準(zhǔn)時,即時完成注記。

*入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。

4、入伙作業(yè)規(guī)程

*由房產(chǎn)進展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。

*業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。

*業(yè)戶到管理處簽收入伙資料,付清物業(yè)管理費用。

*由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和修理技術(shù)人員伴隨業(yè)戶驗房,抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。

*業(yè)戶驗房后若提出質(zhì)量問題,填質(zhì)量返修表,管理處加簽看法后,由管理處幫助進展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。

*如進展商或施工單位將工程質(zhì)量問題托付物業(yè)管理公司返修時,雙方須簽字確認(rèn)。

*業(yè)戶驗房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙,辦理簽收手續(xù)。

5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范

為了保證××項目()入伙工作正常有序,管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。

1)集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡察各個接待環(huán)節(jié),發(fā)覺問題,分析緣由予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發(fā)覺不符合作業(yè)要求,用書面通知相關(guān)人員整改,對確屬運作上的不完善處,經(jīng)分析后開具訂正/預(yù)防措施通知單加以落實完善。

【第7篇】xx家園物業(yè)日常管理方案：前期介入

盛世家園日常管理方案:前期介入

日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。按階段可以分為介入期、入住期以及正常居住期。按專業(yè)又可以分為物業(yè)修理、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設(shè)等諸多項目。其中部分項目我們已在其他章節(jié)予以闡述,此處不再重復(fù)。本部分著重對前期介入、業(yè)主入住、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、環(huán)境愛護與管理等八個專題進行敘述。

第一章前期介入

前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作,其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工過程中,使物業(yè)最大限度地滿意業(yè)主的需求。我們將著眼于以下幾方面的工作:

一、幫助做好銷售工作,力爭物業(yè)管理成為樓盤銷售的賣點

盛世家園管理處將在前期介入期協(xié)作e盛世家園售樓部做好銷售工作。管理處將與售樓中心簽定物業(yè)管理服務(wù)的補充協(xié)議,并嚴(yán)格根據(jù)協(xié)議規(guī)定親密協(xié)作,供應(yīng)物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。為此,從樓盤銷售開頭,管理處人員將做好以下工作:

1.協(xié)調(diào)協(xié)作e盛世家園售樓中心工作人員做好售樓詢問服務(wù)工作:

2.做好售樓中心、樣板房、車場和花園廣場的保潔及花花圃綠化的管理服務(wù)工作:

3.做好售樓中心、樣板房和花園廣場的安全護衛(wèi)工作,做好前來看樓買房客戶汽車的指揮疏導(dǎo)工作:

4.做好銷售中心、樣板房和花園廣場的維護管理工作。

二、開展業(yè)主服務(wù)需求凋查

在銷簋部門的關(guān)心下,協(xié)調(diào)小組在入住前將進一步開展業(yè)主需求調(diào)查以了解居住區(qū)內(nèi)業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層漢、愛好愛好及各類服務(wù)需求,并臧調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計、分析,使令后的物業(yè)管理工作更力□貼進業(yè)主。同時,與e地產(chǎn)集團共同舉辦準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼活動,集中了解業(yè)主反饋的信息。

三、進行物業(yè)交付前的實操性工作

在較深化了解物業(yè)及業(yè)主需求的墨礎(chǔ)上,與e地產(chǎn)篥團攜手,做好以下

各項前期預(yù)備工作:

(-)幫助e地產(chǎn)集團銷售工作,在銷售現(xiàn)場供應(yīng)物業(yè)管理詢問,解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題;

(二)供應(yīng)相關(guān)專業(yè)建議,幫助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計方案;

(三)幫助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗事設(shè)置方篥:

(四)收集工程圖紙資料,現(xiàn)場參加設(shè)備的安裝調(diào)試:

(五)對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱藏工程進行跟蹤管理,確保施工質(zhì)量;

(六)建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系,開展玫□通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報等預(yù)備工作:

(七)針對末來需要完醬的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

四、按規(guī)范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù),以及對物業(yè)的了解,本著'對業(yè)主負(fù)責(zé),對e地產(chǎn)集團負(fù)責(zé)'的宗旨,對盛世家園居住區(qū)進行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗收(詳見4eiso9001體系文件)。

五、擔(dān)當(dāng)前期介入所需費用

按物業(yè)管理行業(yè)接管物業(yè)的慣例,物業(yè)管理前期介入所需費用應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商擔(dān)當(dāng),但是,考慮到e地產(chǎn)(集團)公司對e物業(yè)的一貫支持,我司情愿擔(dān)當(dāng)e盛世家園物業(yè)管理前期介入費用,金額為人民幣19.02萬元(詳見《e盛世家園前期介入費用測算表》)。

e盛世泉目前期介入費用測笫表項災(zāi)項目名稱計算式支出金額(元)

員工工資項目經(jīng)理1人5000元/人。月×1人×12月150000

3人1000元/人。用×3人×12月

護衛(wèi)員3人1500元/人,月×3人×12用

人員辦證費6人×400元/人2400

辦公費用(//b公消耗品、通訊、交通等)2000元/用×12用24000

四員工培訓(xùn)7人×250元/人1750

五材料赍保潔材料費500元/用×12月6000

修理材料費500元/月×12月6000

臺計:19015元

【第8篇】高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（3）

高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(3)

其次節(jié)、銷策劃階段介入

營銷策劃階段包括:

物業(yè)管理模式討論、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內(nèi)容和簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的協(xié)作、以及客戶信息的跟蹤處理。

物業(yè)管理模式討論:

通過對新物業(yè)管理項目的深化了解和調(diào)研分析,以及對目標(biāo)客戶群的需求調(diào)研分析,獲得該項目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應(yīng)親密結(jié)合項目管理特色,可以管理服務(wù)概念為主提出,如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶助理”管理模式等。

服務(wù)內(nèi)容根據(jù)項目的特點及客戶群體,結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裣M力量及服務(wù)成本測算,有針對性的提出服務(wù)內(nèi)容,如家政服務(wù)、家教服務(wù)、護理服務(wù)、禮儀服務(wù)、代購服務(wù)、交通、消遣、飲食、購物、托幼、體育及會所服務(wù)及社區(qū)文體服務(wù),并對以上服務(wù)內(nèi)容進一步細(xì)化,重點展現(xiàn)改進、創(chuàng)新的服務(wù)內(nèi)容。

完整的物業(yè)管理概念和模式推出前,需要獲得地產(chǎn)公司的批準(zhǔn),并與樓盤營銷相結(jié)合,必要時物業(yè)可在銷售現(xiàn)場進行推介和答疑。

編制《物業(yè)管理方案》:

在項目正式完成營銷推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,它是物業(yè)公司對物業(yè)管理服務(wù)工作的全面策劃,同時也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》重要依據(jù)。

1.編制程序

地產(chǎn)下發(fā)托付物業(yè)管理的意向書,并供應(yīng)具體的項目資料。

物業(yè)對項目及周邊狀況的考察和調(diào)研。

制訂編制方案落實責(zé)任人,完成項目物業(yè)管理方案初稿。

召集專題會議,修改補充相關(guān)內(nèi)容。

報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批閱,并組織召開物業(yè)管理方案評審會。

在該項目物業(yè)管理方案評審會上,向地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門介紹方案主要內(nèi)容,聽取評審看法。

依據(jù)地產(chǎn)評審看法,修改方案,定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批后,組織實施。

2.物業(yè)管理方案包含內(nèi)容

物業(yè)管理方案中應(yīng)包含管理模式、服務(wù)內(nèi)容、內(nèi)部管理機制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)掌握方式、資源要求及管理費測算等內(nèi)容。

簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》

《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后,據(jù)此與地產(chǎn)簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》,并在房屋銷售時幫助地產(chǎn)購買者簽訂《業(yè)主臨時公約》。

銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的協(xié)作、以及客戶信息的跟蹤處理

1.人員籌備:依據(jù)營銷現(xiàn)場的要求配備相應(yīng)工作人員;并對工作人員進行禮儀、售樓學(xué)問、物業(yè)管理專業(yè)學(xué)問等崗前培訓(xùn)工作;進行崗前考核,合格者上崗。

2.規(guī)范管理:編寫各崗位工作說明書,服務(wù)操作流程,使工作標(biāo)準(zhǔn)化、模板化如《售樓處服務(wù)操作規(guī)程》、《樣板房服務(wù)操作規(guī)程》等。

3.溝通:定期與營銷中心負(fù)責(zé)人進行溝通,了解營銷狀況、所需協(xié)作工作及日常工作的開展?fàn)顩r;不定時與營銷人員溝通,了解現(xiàn)有工作的不足之處,并準(zhǔn)時進行整改;每月以簡報的形式向地產(chǎn)相關(guān)部門匯報當(dāng)月的工作狀況及下月的工作方案。

4.日常管理:不定時檢查、督促員工做好現(xiàn)場接待、服務(wù)、秩序維護及物品等的管理工作;協(xié)作營銷做好樓盤推廣活動,落實相應(yīng)工作;準(zhǔn)時對客戶信息進行跟蹤、處理、回訪;

營銷策劃階段應(yīng)留意事項:

物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣揚和承諾的內(nèi)容,依據(jù)地產(chǎn)需要供應(yīng)物業(yè)推介資料,地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣揚和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時支配物業(yè)相關(guān)人員參與相關(guān)培訓(xùn),依據(jù)地產(chǎn)托付要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場幫助地產(chǎn)進行銷售推廣,了解客戶狀況,進行客戶調(diào)查,并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。

第三節(jié)施工建設(shè)階段介入

物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5-6個月。

施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容

1.成立工程介入小組,一般2~3人,專業(yè)組人員專業(yè)搭協(xié)作理,具有水電氣專業(yè)學(xué)問和良好的溝通技巧,并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接,準(zhǔn)時回復(fù)物業(yè)的建議。

2.介入小組根據(jù)施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進,發(fā)覺問題準(zhǔn)時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通常可通過建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內(nèi)容有:工作方案、檢查狀況及對問題處理的建議。

3.實行填報前期介入狀況周報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)覺的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門,并跟進所呈報問題解決狀況。

4.物業(yè)定期參與地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會,準(zhǔn)時溝通相關(guān)問題和進度。

5.物業(yè)對介入中發(fā)覺的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo),并跟進問題整改落實狀況。

物業(yè)公司在項目施工階段介入應(yīng)留意的要點

1.了解托付項目各類機電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱藏工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質(zhì)量通病及隱藏工程等特別過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,留意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。

2.地下室工程

地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,依據(jù)其設(shè)計實行的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項:

a)無論實行何種防水設(shè)計施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排解。嚴(yán)禁帶水或泥漿進行防

水工程施工。

b)采納防水混凝土結(jié)構(gòu)時,除嚴(yán)格根據(jù)設(shè)計要求計算混凝土的協(xié)作比之外,應(yīng)重點檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時,應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工;養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控,此項是承建商常常忽視的工序,但對砼的防水力量有較大的影響。

c)采納水泥砂漿防水層,除按設(shè)計及規(guī)范施工外,應(yīng)留意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。

3.回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后消失下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開裂等問題。因此,應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控,有問題應(yīng)堅決要求返工,否則后患無窮。

4.樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要緣由,亦是物業(yè)在以后的修理工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點留意。

a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列勻稱等問題,均造成以后樓板的開裂,特殊是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查,同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免消失露筋現(xiàn)象。

b)砼澆注:除進展商的監(jiān)理人員留意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題,物業(yè)參加監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工消失問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面消失大面積滲水,還會消失難以檢查修理的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,消失外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致修理困難,故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。

5.砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部消失裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。

6.裝飾工程

a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞經(jīng)常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵,應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。

b)內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應(yīng)留意砂漿的攪攔勻稱,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。

c)地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理,留意砂漿密實及查坡泄水方面。

7.門窗工程

木門與墻體接合處,由于材質(zhì)的差別,常常會消失縫隙,外墻窗戶通常會消失窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。

8.給排

水工程

a)給水工程:如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi),則應(yīng)在隱藏前做試水、試壓試驗。

b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問題,消失管壁砂眼滲水、接口簡單滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司修理困難、管理費用增多,在可能的狀況下建議改用pvc水管。

第四節(jié)驗收階段介入

接管驗收定義:

物業(yè)公司在接管托付方的物業(yè)時,以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿意使用功能為主的驗收,內(nèi)容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。

成立驗收小組制定驗收方案:

1.由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個月成立物業(yè)接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術(shù)人員、職能部門人員、管理處人員并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的教育或培訓(xùn)。

2.物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管方案并報總經(jīng)理審批,物業(yè)接管方案應(yīng)包括以下內(nèi)容:

a)物業(yè)接管驗收項目清單;

b)小組人員分工;

c)接管日程支配;

d)其他(如提前介入在建工程驗收等)。

3.小組組長擬定接管方案時應(yīng)留意,圖紙資料應(yīng)至少提前于現(xiàn)場十五天完成驗收。

圖紙資料的驗收

1.應(yīng)予驗收的圖紙資料一般應(yīng)包括:

a)全套工程竣工圖紙(詳細(xì)以政府檔案管理要求);

b)施工承包合同復(fù)印件;

c)機電設(shè)備使用說明書;

d)電梯使用許可證;

e)隱藏工程驗收記錄(涉及物業(yè)管理過程的項目);

f)供水、供電的指標(biāo)批文;

g)供氣系統(tǒng)驗收證明(含指標(biāo)批文);

h)智能化系統(tǒng)驗收證明;

i)消防系統(tǒng)驗收證明;

j)接地電陰檢測記錄;

k)防雷引下線焊接記錄;

l)地下管網(wǎng)竣工圖;

m)設(shè)備供貨合同復(fù)印件;

n)其他資料。

物業(yè)的驗收

1.房屋及分戶(層)設(shè)施的驗收

a)房屋墻、地、門、窗裝修狀況;

b)供水、供電狀況;

c)水、電設(shè)施,潔具及其他設(shè)施(按設(shè)計及房屋銷售合同規(guī)定);

d)智能化設(shè)備狀況;

e)其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設(shè)施)。

2驗收要求

a)房屋本體和分戶(層)設(shè)施符合設(shè)計要求和具備使用條件。

b)質(zhì)量和使用功能必需符合《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》,驗收責(zé)任人將驗收狀況記錄于《房屋及公共設(shè)施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并提交接管小組組長。

3.公共設(shè)施驗收

a)給排水系統(tǒng);

b)供電系統(tǒng);

c)燃?xì)庀到y(tǒng);

d)空調(diào)系統(tǒng);

e)消防系統(tǒng);

f)通訊系統(tǒng);

g)安防系統(tǒng);

h)電梯系統(tǒng);

i)園林綠化系統(tǒng);

j)道路、照明系統(tǒng);

k)管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。

4.驗收要求:

a)公共設(shè)施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;

b)給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設(shè)施系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》。

c)對燃?xì)庀到y(tǒng),接管小組應(yīng)索取有關(guān)專業(yè)公司驗收合格證明。

d)對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應(yīng)索取有關(guān)專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗收合格證明。

e)消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗驗收合格證明。

f)系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合設(shè)計圖、說明書及安裝合同的有關(guān)規(guī)定。

g)園林綠化系統(tǒng)應(yīng)符合綠化設(shè)計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。驗收責(zé)任人將驗收狀況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并將記錄表提交小組組長。

5.物業(yè)接管小組在接管理驗收前應(yīng)組織相關(guān)人員對接管物業(yè)的圖紙及技術(shù)文件進行學(xué)習(xí)和討論,在驗收組織驗收時,應(yīng)提前至少一天確定驗收時間并通知相關(guān)人員。

6.驗收責(zé)任人依據(jù)驗收狀況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進完善狀況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責(zé)任人和接管小組組長交管理處存底備查。

7.驗收責(zé)任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行狀況進行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責(zé)任人按規(guī)定組織人員參加驗收,驗收合格的,在備注欄內(nèi)注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其連續(xù)完善。

8.驗收責(zé)任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。

9.接管小組組長依據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責(zé)任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)控,發(fā)覺有遺漏的應(yīng)驗收項目時,即時要求驗收責(zé)任人進行驗收。

物業(yè)預(yù)驗收

1.對于在建大型物業(yè),由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小組成員適當(dāng)提前于整體工程的完工前進行預(yù)驗收(初步驗收),如隱藏工程等。

2.對物業(yè)進行預(yù)驗收時,責(zé)任人應(yīng)同時了解工程建設(shè)過程,小區(qū)規(guī)劃、工程建設(shè)進度、物業(yè)交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業(yè)主)基本狀況,房屋結(jié)構(gòu)等,并做好記錄。

物業(yè)的正式驗收接管

1.物業(yè)接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設(shè)施和公共設(shè)施均完成驗收后,制作《房屋及公共設(shè)施竣工和接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》,物業(yè)即正式接管。

2.對新建保修期內(nèi)的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》應(yīng)一式三份,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。

3.對保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。

【第9篇】某某商業(yè)廣場前期物業(yè)管理方案

某商業(yè)廣場前期物業(yè)管理方案

第一節(jié)前期物業(yè)管理工作的意義

由于在建筑設(shè)計時對于物業(yè)的使用功能和后期管理很難全面猜測,設(shè)計時會有不周之處;在施工階段會存在一些質(zhì)量問題,對后期管理睬造成隱患,這些問題往往是進展商和監(jiān)理公司簡單忽視的。由于物業(yè)管理公司長年從事物業(yè)管理與服務(wù),因此在這些方面具有較豐富的閱歷,可以提出一些好的建議從而使該物業(yè)建設(shè)得更加完善。

在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場中,很少有物業(yè)建成再銷售的狀況,在房屋銷售階段、購房者們對于工程進度、物業(yè)管理服務(wù)收費、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容將特別關(guān)懷,常要銷售部門作大量的解釋工作。假如銷售人員對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和規(guī)范了解不夠,假如物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)測算不精確?????,收費項目和標(biāo)準(zhǔn)有問題,將給樓宇銷售造成很*煩。物業(yè)公司籌備人員可以按政府文件和物業(yè)狀況精確?????進行測算,賜予業(yè)戶明白精確?????的答復(fù),同時也可使業(yè)戶們對于物業(yè)管理有一個初步的了解,從而促進樓宇的銷售工作。

物業(yè)管理籌備處在前期管理中依據(jù)政府文件和物業(yè)狀況編寫有關(guān)法律文件如《**廣場房屋使用管理修理公約書》、《**廣場前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《**廣場物業(yè)管理服務(wù)手冊》以及有關(guān)的協(xié)議書、操作文件等,為業(yè)主入住做好充分的預(yù)備。

其次節(jié)前期物業(yè)管理工作內(nèi)容

1、按物業(yè)管理和業(yè)戶的要求重新審核設(shè)計方案,對于使用和服務(wù)功能方面的不足提出修改看法,適時進行增補或修改,在不增加或少增加投資的前提下使物業(yè)建設(shè)得盡可能完善。

2、對建筑、裝修施工質(zhì)量進行監(jiān)理,避開施工中留下隱患。監(jiān)理單位主要是對工程驗收負(fù)責(zé),而物業(yè)管理籌備處要對使用過程中的長期質(zhì)量負(fù)責(zé)。

3、物業(yè)管理籌備處將對物業(yè)運行成本進行精確測算,提出物業(yè)管理費及其它收費標(biāo)準(zhǔn)、編制法律文本、各種協(xié)議文本、各種管理規(guī)程和規(guī)章制度及其工作表格,為后期管理做好預(yù)備。這些文件的供應(yīng)使業(yè)戶對于物業(yè)管理和服務(wù)有一個較為清楚的熟悉。

4、協(xié)作進展商做好業(yè)戶的宣揚解釋工作,盡可能化解一些由于工程延期、承諾不合適所造成的誤會,同時解答一些物業(yè)管理服務(wù)政策性問題,對于推動樓宇銷售、親善與業(yè)戶的關(guān)系都有樂觀意義。

5、在施工尚未結(jié)束而有些業(yè)戶要入住的狀況下需要對裝修施工進行管理,這正是我籌備處職責(zé)范圍之內(nèi)的工作。由于施工條件限制、施工隊伍的不規(guī)范,裝修階段特別混亂,管理難度很大,如無有效管理將造成成品損壞、業(yè)戶不滿甚至造成事故。

6、現(xiàn)場秩序維護和物業(yè)成品愛護。我司籌備處進駐后,將支配固定崗、流淌崗常常巡察;對樓道和房間鑰匙統(tǒng)一管理、外來人員盤查、治安消防隱患的檢查與消退等,從而保證物業(yè)的肯定安全。

7、周邊社會關(guān)系的建立。我司籌備處的早期進駐將提前與公安、市容環(huán)衛(wèi)、供電、供水、街道等管理部門和單位建立聯(lián)系,求得其支持與關(guān)心,聯(lián)合進行小區(qū)服務(wù)設(shè)計,有利于良好社區(qū)環(huán)境的營造。

第三節(jié)前期物業(yè)管理工作的組織

1、在開發(fā)商與我司簽訂《物業(yè)管理托付合同》之后,雙方應(yīng)就前期物業(yè)管理工作協(xié)商并簽訂協(xié)議,明確職責(zé)、酬金以及詳細(xì)方案支配。

2、組建物業(yè)管理籌備處,依據(jù)托付方要求確定人數(shù)和專業(yè),一般狀況以工程技術(shù)專業(yè)人員為主。我司從開發(fā)商利益和要求動身盡可能提高前期物業(yè)管理服務(wù)水平并降低管理成本。在以往的前期物業(yè)管理中,籌備處班子中基本是高中級工程技術(shù)人員和管理人員,人數(shù)以5-10人為宜。

3、物業(yè)管理籌備處進駐后將與開發(fā)商籌建工程部、銷售部融為一體(最好聯(lián)合辦公),并與監(jiān)理公司和施工單位親密協(xié)作,共同推動工程建設(shè)。物業(yè)管理籌備處的工作以建議形式為主,扮演參謀和協(xié)調(diào)員的角色。

第四節(jié)前期管理的工作方式

前期工作的方式需雙方協(xié)商確定,在我司以往的操作中,主要有以下方式:

1、派出常駐人員與開發(fā)企業(yè)聯(lián)合辦公,關(guān)心貴司編撰管理文件,共同解決工作中遇到的問題。

2、我司可派出有閱歷的高層管理人員不定期到現(xiàn)場工作,供應(yīng)建議。

【第10篇】商業(yè)廣場前期物業(yè)管理介入工作方案

商業(yè)廣場前期物業(yè)管理介入工作方案

物業(yè)管理工作是一項人為因素較大的社會性服務(wù)工作,它除了應(yīng)具有滿腔熱忱的工作態(tài)度以外,還必需具有科學(xué)的工作方法,尤其是對一個新建項目的接管顯得更為重要。依據(jù)我們的觀看和分析,實施對'**商業(yè)廣場'全面管理分為5個階段,并依據(jù)不同階段明確其階段性中心工作,以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ),為全面管理供應(yīng)必要條件。''

一、不同時段的工作任務(wù)

(1)前期熟識階段

中心工作

公司領(lǐng)導(dǎo)層對項目的基本狀況作全面了解,討論物業(yè)本體(包括各類設(shè)備、實施)、討論開發(fā)商的管理思想、討論前期業(yè)主的構(gòu)成狀況。

基礎(chǔ)工作

1.通過對項目的全面了解,作出新接物業(yè)的可行性報告、品牌戰(zhàn)略報告,并在公司辦公會議上評審?fù)ㄟ^;

2.初步形成對項目管理的實施方案,并通過專題會議的論證;

3.依據(jù)開發(fā)商的需要,參加和了解樓盤銷售部門的銷售工作,從而從購房者中獵取較為直觀的管理要求,為下一步工作奠定基礎(chǔ)。

4.需開發(fā)商協(xié)作的主要工作

5.供應(yīng)物業(yè)相關(guān)圖紙,為物業(yè)管理的早期介入工作供應(yīng)便利;

6.督促承建商,要求其保存所購房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料,以便日后順當(dāng)移交;

7.協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方,確定參加工程例會的日期。明確溝通的方式以及問題訂正的措施和驗證方法。

(2)培訓(xùn)模擬階段

中心工作

抽調(diào)各工種人員進行培訓(xùn),通過考核進行篩選,組建管理服務(wù)中心管理班子,適時進行模擬操作。

基礎(chǔ)工作

1.培訓(xùn)工作

2.人員組成

公司范圍內(nèi)抽調(diào)或聘請適合本項目工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護員等各工種人員若干名(選拔條件:身體健康、有吃苦耐勞精神,有甘當(dāng)保姆意識、技術(shù)工種應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)),抽調(diào)或聘請管理處經(jīng)理(選拔條件:身體健康,大專以上文化水平,有專業(yè)管理學(xué)問,有超前意識和前瞻眼光,有協(xié)調(diào)和溝通力量,有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平,有任勞任怨的精神,有敢于自我加壓的士氣)。

3.培訓(xùn)實施

集中學(xué)習(xí)iso國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公司貫標(biāo)文件。

制定適合物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量掌握程序以及各工種操作規(guī)程。

制定各崗位階段性工作目標(biāo),同時制定目標(biāo)實現(xiàn)保證措施。

了解熟識項目管理要求,針對性地進行專業(yè)技能考試,以保證滿意項目管理要求所需的技術(shù)支撐。

依據(jù)培訓(xùn)以及考核狀況,對參加培訓(xùn)的人員進行篩選,選擇涉外物業(yè)作為模擬訓(xùn)練基地,對各工種人員進行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練,確定組成人員(差額)。

4.施工監(jiān)理介入

依據(jù)開發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案,實施質(zhì)量監(jiān)理。

建議采納的方法:

二周一次現(xiàn)場查勘(無伴隨)。

每月一次工程例會(三方參與,如有分包則應(yīng)請分包方一并參與)。

物業(yè)管理于每月第一周用書面形式依據(jù)工程進度及工程所涉及的內(nèi)容報告監(jiān)理介入狀況。

需開發(fā)商協(xié)作的工作

協(xié)調(diào)進入施工現(xiàn)場的方式或辦理工地出入證件。

依據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進度,供應(yīng)相關(guān)資料,如設(shè)備、設(shè)施使用說明書、售樓合同等。

(3)現(xiàn)場模擬階段

中心工作

通過現(xiàn)場模擬,達到臨戰(zhàn)狀態(tài)。

基礎(chǔ)工作

1.依據(jù)擬定的管理方案,對各工種人員進行入崗模擬,考察、測評其適應(yīng)性。

2.通過現(xiàn)場模擬,驗證管理方案及各工種要求是否相宜,如否,則作適當(dāng)修正。

3.進行接管訓(xùn)練,調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。

4.現(xiàn)場考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為,并擬成文件交開發(fā)商審核,以備派發(fā)《入戶通知書》時一并發(fā)放。

5.對前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議狀況進行驗證,如確屬合理化建議且具有解決力量而未解決的事項,專題報告開發(fā)商并落實訂正預(yù)防措施。

6.與開發(fā)商討論二年保修責(zé)任以及保修費用支付方式問題。

7.確定物業(yè)接管驗收的方法、時間以及三方參加驗收人員名單,明確各自崗位要求及職責(zé)。

需開發(fā)商協(xié)作工作

8.進行入崗模擬供應(yīng)進入現(xiàn)場便利。

9.請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對參加入崗模擬培訓(xùn)人員授課一次,課題:'如何使項目保值、增值'。

10.派發(fā)并要求業(yè)主簽收《居住物業(yè)禁止行為》,并將驗收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。

11.監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報告的相關(guān)質(zhì)量問題以及合理化建議。

(4)驗收和進戶階段

中心工作

組織對新接物業(yè)的全面驗收。

1.預(yù)驗

驗收小組依據(jù)驗收要求、方案、清單和技術(shù)資料等按專項分別進行預(yù)驗收。在預(yù)驗收過程中未達