199/199第一章物業(yè)分類治理概論一、名詞解釋題：1．物業(yè)分類治理：確實是物業(yè)治理企業(yè)為了實現(xiàn)物業(yè)治理活動的中意目標(biāo)，依照物業(yè)的性能、特點(diǎn)及其變化，業(yè)主和物業(yè)使用人的需要，以及物業(yè)治理工作的資源條件情況，運(yùn)用現(xiàn)代物業(yè)治理方法、手段開展工作的針對性的、專門化的物業(yè)治理活動。2．職業(yè)經(jīng)理人：所謂職業(yè)經(jīng)理人是指以企業(yè)行政為第一要務(wù)，同意投資者聘用，依照合同條款，運(yùn)用杰出的治理和經(jīng)營手段，使企業(yè)進(jìn)展和獵取利潤的專門人才。二、填空題：1．物業(yè)分類治理是一個相對的范疇，物業(yè)服務(wù)治理從一開始就具有綜合性和專業(yè)性，必須有專業(yè)人員和專門機(jī)構(gòu)來施行。2．在國外物業(yè)分類治理是隨著物業(yè)治理市場的進(jìn)展和社會分工的需要而進(jìn)展的。3．在英國，微觀上，19世紀(jì)60年代伯明翰市的奧克維婭·希爾（OctaviaHill）最早為其出租物業(yè)制定了一套規(guī)范。在宏觀上，伯明翰市政府為適應(yīng)當(dāng)時的工業(yè)進(jìn)展的需要，從都市建設(shè)的角度動身，開創(chuàng)了由政府出面主持房地產(chǎn)即物業(yè)的成片開發(fā)、租賃、治理的先例。4．英國政府對物業(yè)治理行業(yè)實行社會化治理，一般不干涉，而由住宅中介機(jī)構(gòu)——住宅治理協(xié)會負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。5．1868年英國皇家測量師協(xié)會（半官、半民性質(zhì)）成立，它實際上是“準(zhǔn)”全國性物業(yè)治理協(xié)會。其所轄的7個技術(shù)專業(yè)小組成員，除履行各自的與房地產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)技術(shù)職能外，均要同時承擔(dān)物業(yè)治理職能。6．物業(yè)治理起源于英國，但真正的現(xiàn)代的專業(yè)性物業(yè)治理卻是于19世紀(jì)末至20世紀(jì)30年代在美國形成和出現(xiàn)。7．在美國，對物業(yè)治理公司來講，每一個物業(yè)均是其盈利中心。但作為一個公司來講，處于戰(zhàn)略考慮，他的治理模式、治理制度、治理程序差不多上統(tǒng)一的，都實行標(biāo)準(zhǔn)化治理。8．從公司內(nèi)部運(yùn)作看，美國的物業(yè)治理企業(yè)的治理，一般以1名或多名注冊物業(yè)經(jīng)理為核心，其他人員圍繞其開展工作。治理服務(wù)的日常事務(wù)，就要緊是通過外包的方式，由專業(yè)性企業(yè)承包，物業(yè)治理企業(yè)起一個總調(diào)度和總負(fù)責(zé)的作用。9．廣州珠江物業(yè)酒店治理有限公司從90年代初就開始引進(jìn)香港第一太平戴維斯物業(yè)咨詢公司的經(jīng)營治理經(jīng)驗，采取物業(yè)承包的方式承接廣東世貿(mào)大廈的物業(yè)治理業(yè)務(wù)，在物業(yè)分類治理方面較早進(jìn)行探究。10．深圳中海物業(yè)介入寫字樓、商場、商住區(qū)、不墅區(qū)等不同類型的高檔物業(yè)達(dá)100余處，成為“中國第一大總管”11．1994年3月在沿海開放都市幾年來物業(yè)治理試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，建設(shè)部頒布了《都市新建住宅小區(qū)治理方法》，提出逐步推行“社會化、專業(yè)化”治理模式，12．2000年10月15日，中國物業(yè)治理協(xié)會成立，不但使物業(yè)行業(yè)走上了自律中進(jìn)展的軌道，而且也為物業(yè)治理企業(yè)的專業(yè)化提供強(qiáng)有力的行業(yè)性專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)與支持。13．2003年9月1日正式實施國務(wù)院《物業(yè)治理條例》明確了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)治理相分離的原則，為物業(yè)分類細(xì)化治理寬敞的空間和法律保障。14．《條例》第四十條“物業(yè)治理企業(yè)能夠?qū)⑽飿I(yè)治理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)托付給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)治理一并托付給他人”的規(guī)定，15．黃安永在《物業(yè)治理辭典》（1999.5版）中，提出為了使物業(yè)治理更加專業(yè)化、科學(xué)化，依照物業(yè)使用功能的不同將物業(yè)分為生活、辦公、經(jīng)營、生產(chǎn)等三、選擇題：1．以下屬于物業(yè)分類治理的特點(diǎn)的有（ABCDE）A、物業(yè)治理主體的多樣性B、物業(yè)分類治理對象的特定性C、物業(yè)分類治理活動的競爭性D、物業(yè)分類治理手段的先進(jìn)性E、物業(yè)治理服務(wù)目標(biāo)的雙重性2．公寓大廈、摩天大樓的出現(xiàn)及其治理的需要，以及物業(yè)治理組織（ABC）等專業(yè)性物業(yè)治理行業(yè)組織的成立，使美國的物業(yè)治理進(jìn)入專業(yè)化治理時代。五、A、芝加哥建筑物治理人員協(xié)會（CBMO）B、建筑物業(yè)主組織（BOO）六、C、建筑物業(yè)主與治理人員協(xié)會（BOMA）D、住宅治理協(xié)會3．在英國，物業(yè)治理企業(yè)間分工明確，物業(yè)治理中的小工程、小項目一般由（A）完成。A、綜合性物業(yè)公司內(nèi)部人員B、專業(yè)的物業(yè)治理企業(yè)C、綜合性物業(yè)公司D、注冊物業(yè)經(jīng)理4．美國物業(yè)治理最顯著的特點(diǎn)是（C）。A、科學(xué)化B、社會化C、專業(yè)化D、網(wǎng)絡(luò)化5．美國物業(yè)治理經(jīng)理人有（BCD）等幾類。五、A、銷售經(jīng)理B、樓宇經(jīng)理六、C、物業(yè)經(jīng)理D、資產(chǎn)經(jīng)理6．在市場經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)作為商品，其分類的依據(jù)，在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)節(jié)中，應(yīng)充分體現(xiàn)在（AB）的特點(diǎn)與要求。A、商品屬性B、社會屬性C、房屋建筑自然性D、房屋建筑使用性質(zhì)7．美國學(xué)者羅伯特?C?凱爾等依照不同物業(yè)的治理所需要具備的知識不同將物業(yè)分為（ABCE）。這種劃分方法也是目前國外普遍采納的劃分方法。A、居住物業(yè)B、商用物業(yè)C、工業(yè)物業(yè)D、智能物業(yè)E、專門用途物業(yè)8．依據(jù)物業(yè)的收益性對物業(yè)進(jìn)行分類，物業(yè)可分為（ABCD）四種類型。A、收益性物業(yè)B、有限收益物業(yè)五、C、有限公益物業(yè)D、非收益性物業(yè)9．依據(jù)物業(yè)權(quán)屬關(guān)系分類，可將物業(yè)分為（ABCD）。A、國有產(chǎn)權(quán)物業(yè)B、社團(tuán)產(chǎn)權(quán)物業(yè)C、集體產(chǎn)權(quán)物業(yè)D、區(qū)分所有權(quán)建筑物業(yè)10．依據(jù)權(quán)屬的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類，可將物業(yè)分為（ABCD）。A、國有產(chǎn)權(quán)物業(yè)B、集體產(chǎn)權(quán)物業(yè)C、股份制產(chǎn)權(quán)物業(yè)D、個人私有產(chǎn)權(quán)物業(yè)11．依據(jù)建筑物的高度及結(jié)構(gòu)分類可分為（ABCD）。A、多層建筑物業(yè)與高層建筑物業(yè)B、獨(dú)立式住宅（不墅）物業(yè)C、宅小區(qū)物業(yè)D、辦公樓宇工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)12．按照治理的性質(zhì)的分類按照治理的性質(zhì)可將分將為（ABC）。A、托付治理物業(yè)B、租賃經(jīng)營物業(yè)C、托付代理物業(yè)D、承包經(jīng)營物業(yè)四、簡答題：1．實行物業(yè)分類治理的必定性物業(yè)治理作為伴隨房地產(chǎn)業(yè)快速進(jìn)展起來的一個新興產(chǎn)業(yè)，在國內(nèi)外均為世人所矚目。物業(yè)的種類繁多、構(gòu)成復(fù)雜、關(guān)系眾多、利益多元化等特點(diǎn)，已使物業(yè)的治理非納入精細(xì)化的科學(xué)治理軌道不可。物業(yè)治理行業(yè)的分工進(jìn)展過程中，也需要推進(jìn)物業(yè)分類精細(xì)化治理。物業(yè)分類治理適應(yīng)了物業(yè)自身特點(diǎn)的對治理工作需要，同時又是物業(yè)治理行業(yè)進(jìn)展、物業(yè)治理科學(xué)進(jìn)步的必定。如此才能使物業(yè)治理行業(yè)進(jìn)展壯大。（1）物業(yè)治理業(yè)務(wù)覆蓋面越來越寬。（2）物業(yè)治理行業(yè)的進(jìn)展需要。（3）不同物業(yè)的不同特點(diǎn)，治理的側(cè)重點(diǎn)不同。2．國外物業(yè)分類治理的產(chǎn)生與進(jìn)展的動因（1）社會分工是物業(yè)分類治理的前提條件。（2）專業(yè)化是物業(yè)分類治理的直接動因。（3）市場需要是物業(yè)分類治理的客觀條件。（4）科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)是物業(yè)分類治理的微觀基礎(chǔ)。（5）物業(yè)治理專業(yè)人員的職業(yè)化治理制度的完備是物業(yè)分類治理的宏觀保障。（6）現(xiàn)代物業(yè)及物業(yè)治理中高科技、智能化的應(yīng)用推動了物業(yè)治理企業(yè)的科學(xué)化、精細(xì)化的物業(yè)分類治理。3．物業(yè)分類治理的意義現(xiàn)代物業(yè)的特點(diǎn)是人類社會進(jìn)展對物業(yè)構(gòu)建的要求與作用的結(jié)果。物業(yè)治理企業(yè)在實施對物業(yè)的治理過程中必須考慮這些特點(diǎn)，多樣性，復(fù)雜性，動態(tài)性的物業(yè)在治理上必須采取分類治理的方法進(jìn)行具體化的治理。從物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)營的角度講有一個物業(yè)治理市場細(xì)分的問題。從物業(yè)服務(wù)的角度有一個服務(wù)專門化和社會監(jiān)督的問題。從政府治理的角度有一個分類指導(dǎo)的問題。（1）有利于政府對物業(yè)行業(yè)的分類指導(dǎo)與治理，促進(jìn)物業(yè)治理行業(yè)的健康進(jìn)展。（2）有利于依照不同物業(yè)的不同特點(diǎn)細(xì)分物業(yè)治理市場，開拓物業(yè)治理業(yè)務(wù)的空間。（3）有利于促進(jìn)物業(yè)治理企業(yè)在治理上的科學(xué)分工，促進(jìn)物業(yè)治理企業(yè)服務(wù)的專門化和社會對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督的機(jī)制的建立。4．現(xiàn)代物業(yè)的要緊特點(diǎn)隨著新世紀(jì)的到來，人們的生產(chǎn)、生活發(fā)生了許多重大變化，為人類的生產(chǎn)、生活服務(wù)的物業(yè)也隨之而發(fā)生變化，它改變著現(xiàn)代物業(yè)的建構(gòu)的目的與理念，形成現(xiàn)代物業(yè)的進(jìn)展趨勢和特點(diǎn)。同時，物業(yè)治理的理念、治理模式、物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)內(nèi)容、物業(yè)治理組織結(jié)構(gòu)等將發(fā)生重大變革。新技術(shù)、新材料、新方法等將會持續(xù)不斷地應(yīng)用到物業(yè)治理行業(yè)，并將從全然上改變目前的物業(yè)面貌和人們的工作、生活方式。物業(yè)呈現(xiàn)多樣性，復(fù)雜性，動態(tài)性的特性。在物業(yè)的構(gòu)建和治理上體現(xiàn)出園區(qū)化智能化、網(wǎng)絡(luò)化、環(huán)?；⑷诵曰?、新異化等特點(diǎn)。（1）園區(qū)化。（2）新異化。（3）高技術(shù)條件下的智能化、網(wǎng)絡(luò)化。（4）環(huán)?；?、人性化。五、論述題：1．現(xiàn)代物業(yè)的分類治理趨向現(xiàn)代社會物業(yè)的多樣性、復(fù)雜性和動態(tài)性特性，以及物業(yè)治理企業(yè)化、社會化、專業(yè)化的要求，決定了物業(yè)治理工作的分類治理、細(xì)化治理的必定趨向，但從理論上講物業(yè)治理的分類治理要求是由物業(yè)治理激烈的內(nèi)部市場競爭、行業(yè)的社會分工進(jìn)展和物業(yè)治理日益社會化趨勢決定的。（1）物業(yè)市場細(xì)分化。物業(yè)治理企業(yè)要在行業(yè)競爭中立于不敗之地必須在更專業(yè)的物業(yè)細(xì)分市場上找到新業(yè)務(wù)。物業(yè)治理本身包含的業(yè)務(wù)范圍特不廣。物業(yè)治理企業(yè)在提供物業(yè)治理和服務(wù)的同時，還能夠開展其他與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù)，如房屋中介、房地產(chǎn)法律咨詢、房屋買賣代理、建筑裝飾等項目；也能夠在小區(qū)內(nèi)部依照實際情況搞一些餐飲、商業(yè)服務(wù)項目。如此物業(yè)治理公司不但能夠通過主業(yè)獲得收人，還能夠通過多種經(jīng)營來提高經(jīng)濟(jì)效益。（2）物業(yè)治理專業(yè)化與專門化。物業(yè)治理作為服務(wù)行業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)，競爭激烈，導(dǎo)致專業(yè)化的社會分工迅猛進(jìn)展，物業(yè)分類治理成為必定要求。要實現(xiàn)物業(yè)治理專業(yè)化除了要有專門的組織機(jī)構(gòu)，如專門化的物業(yè)治理公司；要有專業(yè)人員配備或能夠合作的專業(yè)技術(shù)力量外；還需要有現(xiàn)實或潛在的物業(yè)治理需求細(xì)分市場；需要有開展對這些細(xì)分市場的科學(xué)分類、分析調(diào)研、市場定位、選擇進(jìn)入市場策略等物業(yè)分類治理技術(shù)活動。（3）物業(yè)服務(wù)單一化、個性化。隨著人們收入的提高，業(yè)主及物業(yè)使用人越來越要求單一化、個性化的服務(wù)治理。物業(yè)治理企業(yè)所面向的是特定的物業(yè)區(qū)分所有權(quán)業(yè)主或特定的物業(yè)使用人，除了因物業(yè)引起的共同事務(wù)的治理服務(wù)外，還有大量的物業(yè)治理服務(wù)是針對特定的個體專門需要的業(yè)務(wù)活動，它是物業(yè)治理服務(wù)的一個方面。特不是隨著人們收入的提高，業(yè)主或物業(yè)使用人的個體需要在層次上、量上都會上升。物業(yè)治理企業(yè)的單一服務(wù)項目將會越來越多。近年來，高檔不墅消費(fèi)者越來越多，用什么樣的物業(yè)治理理念、模式管好這些物業(yè)，滿足客戶的個性化需求是當(dāng)前物業(yè)治理行業(yè)的熱點(diǎn)問題。（4）治理的社會化。物業(yè)治理的日益社會化要求針對性的單一化服務(wù)與精細(xì)化治理，首先必須有具體化的分類治理。其次，物業(yè)治理的社會化還表現(xiàn)在它是一項需要全社會的參與、監(jiān)督，才能得以健康進(jìn)展的事業(yè)。六、應(yīng)用題（案例）：案例1：從“居民大院”到新型社區(qū)——成都物業(yè)治理方式的變遷90年代往常，成都的“居民大院”、“機(jī)關(guān)大院”是市民的要緊棲身之所，它呈現(xiàn)出這座歷史名城那古樸而又獨(dú)特的都市風(fēng)貌。走進(jìn)“居民大院”，看到的往往是一位老頭把守在院子大門口，擔(dān)當(dāng)著大院的治安工作，單元樓的人行通道變成了儲藏間和廚房，令人行走都難以轉(zhuǎn)身。小孩們在院子里嬉戲，大人們則在人行通道一邊談天，一邊炒菜作飯，院里的清潔衛(wèi)生，因此是自家得管自家的門了。過慣了福利生活的人們，若要他們自掏腰包交納本當(dāng)屬于他們?nèi)粘；ㄤN掉的水、電、氣費(fèi)用，沒準(zhǔn)兒會把院子里吵得個天翻地覆。90年代初，隨著社會的進(jìn)展，特不是都市化進(jìn)程的加快，一座座拔地而起的高樓大廈取代了原有的“居民大院”和“機(jī)關(guān)大院”。隨著第一個新型社區(qū)———棕北小區(qū)在城南誕生了，棕北小區(qū)以其完善的社區(qū)配套，高品質(zhì)的社區(qū)生活（環(huán)境），改變了小區(qū)居民的生活方式，也開啟了成都物業(yè)治理的新紀(jì)元。隨著成都房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃進(jìn)展，精神生活與物質(zhì)生活日益豐富的人們除了需要有一個高品質(zhì)的社區(qū)外，還迫切需要有與之相匹配的社區(qū)治理與社區(qū)服務(wù)。因此，成都新型物業(yè)治理的誕生也勢在必行。繼棕北小區(qū)在城南誕生后，錦繡花園、芳草地等一批高檔樓盤在城南先后閃亮登場，尤其是推崇“坐奔馳轎車，住錦繡花園”的錦繡花園，引領(lǐng)了成都房市的開發(fā)潮流，是現(xiàn)在成都房市“南富西貴”的要緊締造者。1993年，隨著成都錦繡花園物業(yè)治理公司的成立。一批新型物管：倍特物業(yè)、三泰物業(yè)、銀都物業(yè)、上河城物業(yè)、錦城苑物業(yè)等先后在蓉城爭奇斗艷，不但如此，一批“洋物管”如：戴德梁行、世邦魏理仕等全球知名物管也先后登陸成都，與本土物管同臺競技。他們以耳目一新的治理模式，前衛(wèi)的治理理念以及完善的社區(qū)服務(wù)為成都物業(yè)治理行業(yè)注入了新的活力。從一個老頭加一把笤帚的“居民大院式治理”到第一個新型社區(qū)（棕北小區(qū)）在蓉城的誕生，再至錦繡花園等高檔樓盤在成都的安家落戶，物業(yè)治理在成都的進(jìn)展已初具規(guī)模。其翻天覆地的變化，與當(dāng)初房地產(chǎn)業(yè)在成都的進(jìn)展有過之而無不及，整個物業(yè)治理業(yè)呈現(xiàn)出先聲奪人之勢。討論題：1．成都物業(yè)治理的進(jìn)展講明了什么？2．物業(yè)治理企業(yè)如何適應(yīng)這種進(jìn)展？（答案：略）第二章居住物業(yè)治理一、名詞解釋題：1．居住物業(yè)：是包括不同結(jié)構(gòu)類型、消費(fèi)檔次、服務(wù)需求的，各種以滿足棲身、休養(yǎng)、休閑以及其他相關(guān)功能的房地產(chǎn)物業(yè)的統(tǒng)稱。2．居住物業(yè)治理：是對居住物業(yè)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑、市政公用設(shè)施的維護(hù)、修繕，公共衛(wèi)生、交通、治安、市場以及環(huán)境容貌的維護(hù)與整治，是通過實施治理法規(guī)和制度，對社區(qū)居住活動和行為關(guān)系、居住習(xí)俗進(jìn)行制約、調(diào)節(jié)、疏導(dǎo)、監(jiān)督和服務(wù)，協(xié)調(diào)各種社會關(guān)系，從而使居民的居住行為的規(guī)范、有序化。二、填空題：1．新建居住物業(yè)一般實行封閉或半封閉式的物業(yè)治理；原有的居住物業(yè)也在進(jìn)行半封閉式的改造及逐步引入物業(yè)治理；而舊城區(qū)中的居住小區(qū)在物業(yè)治理上是狹窄的，粗放的，急需進(jìn)行改進(jìn)。2．單元性居住物業(yè)一般建筑面積在3—5萬平方米；一般居住物業(yè)指建筑面積在530萬平方米的住宅區(qū)；大型居住物業(yè)要緊是大中都市中建筑面積在30—100萬平方米的住宅區(qū)；巨型居住物業(yè)指建筑面積在100萬平方米以上的住宅區(qū)。3．多層住宅，即不設(shè)電梯而用樓梯組織垂直交通的3至6層住宅。中層住宅，一般是指至少設(shè)置一部電梯的7至9層的住宅。高層住宅，即10層及10層以上的住宅。其中10至16層住宅為二類高層住宅，17層至17層以上的住宅為一類高層住宅。4．居住物業(yè)治理的目標(biāo)有經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)、社會效益的目標(biāo)、環(huán)境效益的目標(biāo)、心理效益的目標(biāo)。三、選擇題：1．居住物業(yè)是通常意義上的住宅房屋，是指建立于土地之上供人們生活居住的（A）。A、建筑物B、房地產(chǎn)商品C、一般住宅D、花園洋房2．（B）是物業(yè)的差不多類型之一，也是目前物業(yè)治理業(yè)務(wù)覆蓋面最廣的業(yè)務(wù)類型。五、A、工業(yè)物業(yè)B、居住物業(yè)六、C、商務(wù)物業(yè)D、特種物業(yè)3．居住物業(yè)按建設(shè)時刻可分為（ABC）。a)A、新建居住物業(yè)B、原有居住物業(yè)b)C、舊城區(qū)的居住物業(yè)D、開發(fā)區(qū)居住物業(yè)4．按建設(shè)規(guī)模可分為（B）。五、A、獨(dú)立居住物業(yè)、一般居住物業(yè)、大型居住物業(yè)、巨型居住物業(yè)六、B、單元性居住物業(yè)、一般居住物業(yè)、大型居住物業(yè)、巨型居住物業(yè)七、C、單元性居住物業(yè)、一般居住物業(yè)、花園居住物業(yè)、巨型居住物業(yè)八、D、單元性居住物業(yè)、一般居住物業(yè)、大型居住物業(yè)、不墅居住物業(yè)5．按建筑主體樓宇的構(gòu)成可分為居住物業(yè)（A）。A、多層、中層、高層、超高層B、多層、中層、小高層、超高層C、多層、中層、高層D、多層、高層、超高層6．按實際的居住條件，大體可分為三個層次，即（ABC）。a)A、一般住宅小區(qū)B、高層住宅小區(qū)b)C、高檔不墅小區(qū)D、高尚住宅小區(qū)7．《住宅小區(qū)物業(yè)治理公共服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》（征求意見稿）將居住物業(yè)治理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)與要求列為6個方面：即（C）A、差不多要求、物業(yè)治理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)、公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)治理。B、差不多要求、房屋治理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)、公共秩序、環(huán)境服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)治理。C、差不多要求、房屋治理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)、公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)治理。D、差不多要求、房屋治理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)治理。8．（A）以上的住宅為二類高層住宅。五、A、10至16層B、17至19層六、C、9至12層D、7至9層四、簡答題：1．居住物業(yè)的特點(diǎn)居住物業(yè)的特點(diǎn)與物業(yè)的特點(diǎn)在某種程度上是重合的。那個地點(diǎn)所謂的居住物業(yè)特指住宅小區(qū)物業(yè)，因而有它的個性；又由于特指小區(qū)，因而更注重物業(yè)的整體性。（1）規(guī)劃布局的統(tǒng)一性。（2）住宅結(jié)構(gòu)的整體性。（3）使用功能多樣性。（4）產(chǎn)權(quán)歸屬多元性。（5）物業(yè)小區(qū)的現(xiàn)代社會性。（6）物業(yè)的經(jīng)濟(jì)性。2．居住物業(yè)的功能居住物業(yè)的要緊功能有以下幾個方面：（1）居住功能。（2）服務(wù)功能。（3）經(jīng)濟(jì)功能。（4）社會功能。3．居住物業(yè)治理的特性隨著住房制度改革，住房商品化進(jìn)程的加快及小區(qū)建設(shè)、治理進(jìn)展的日益完善，居住物業(yè)治理越來越體現(xiàn)以下一些特性：（1）唯一性。（2）綜合性。（3）專業(yè)性。（4）經(jīng)營性與中介性。（5）服務(wù)性。4．居住物業(yè)治理的要緊內(nèi)容有那些？居住物業(yè)治理的內(nèi)容在不同的物業(yè)治理企業(yè)有不同的側(cè)重點(diǎn)，但居住物業(yè)治理的差不多內(nèi)容差不多上相似的，一般來講，居住物業(yè)的日常治理內(nèi)容要緊是以下幾個方面：（1）房屋治理。（2）違章建筑的治理。（3）環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)治理。（4）綠化治理。（5）公共秩序維護(hù)與治安治理。（6）公用市政設(shè)施的維護(hù)治理。（7）車輛交通治理。（8）消防治理。（9）物業(yè)租賃治理。（10）收費(fèi)治理。（11）提供各種服務(wù)。（12）居住關(guān)系的治理。五．論述題：1、試述居住物業(yè)治理理念。（1）“寓于經(jīng)營于治理之中、寓治理于服務(wù)之中、寓于服務(wù)于經(jīng)營之中”的理念。居住物業(yè)治理是一項牽扯面專門廣的服務(wù)性工作，它通過物業(yè)治理來引導(dǎo)人們居住行為，使之規(guī)范化、合法化。物業(yè)治理企業(yè)除了向住(用)戶宣傳教育外，還應(yīng)與進(jìn)住住宅小區(qū)的住(用)戶簽署房屋及房屋設(shè)備使用公約，以限制和制止不規(guī)范的使用行為。在住宅小區(qū)的房屋及房屋設(shè)備的使用治理中，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)房屋治理的政策法規(guī)，加強(qiáng)治理，對不規(guī)范、不合理、不正確的使用要加以制止，對造成損失者要責(zé)成其修復(fù)或賠償，情節(jié)嚴(yán)峻的應(yīng)給予必要的處罰。物業(yè)治理企業(yè)必須端正經(jīng)營作風(fēng)，自始至終貫徹為居民服務(wù)的原則。它需要正確處理治理、經(jīng)營與服務(wù)的關(guān)系，并將治理、經(jīng)營與服務(wù)三者結(jié)合起來，寓于經(jīng)營于治理之中、寓治理于服務(wù)之中、寓于服務(wù)于經(jīng)營之中，只有如此，才能協(xié)調(diào)好各種社會關(guān)系、妥善處理好各方利益。（2）“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的理念。物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)致力于為業(yè)主制造優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，一些物業(yè)治理企業(yè)提出“做業(yè)主的好保姆”、“做業(yè)主的好總管”、“同心園服務(wù)，業(yè)主是園心”等等，這些意思都差不多，差不多上“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的理念的體現(xiàn)。做到這一點(diǎn)，首先必須正確確立物業(yè)治理企業(yè)與業(yè)主及物業(yè)使用人的服務(wù)關(guān)系與利益關(guān)系。業(yè)主是物業(yè)的主人，物業(yè)治理企業(yè)是雇傭者、服務(wù)者，物業(yè)使用人是物業(yè)治理公司服務(wù)的顧客，這確實是物業(yè)治理關(guān)系的差不多性質(zhì)。物業(yè)治理企業(yè)的職能確實是為他們服務(wù)。物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)在服務(wù)好業(yè)主及物業(yè)使用人的基礎(chǔ)上考慮自己的利益。（3）“專業(yè)治理”與“自我治理”相結(jié)合的理念。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)展和人民生活水平的提高，都市居用建筑水平在不斷提高，其中涉及的專業(yè)設(shè)備、設(shè)施和技術(shù)也越來越多，這本身要求對它們進(jìn)行專業(yè)化的治理。確實是要使一個住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及設(shè)備治理能夠按統(tǒng)一方針政策、統(tǒng)一治理標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一規(guī)章制度統(tǒng)一組織維修更新，提高房屋及設(shè)備治理質(zhì)量，使之達(dá)到科學(xué)化、正規(guī)化、制度化的高層次水平。物業(yè)治理企業(yè)在進(jìn)行專業(yè)治理的同時，必須同時依靠住宅小區(qū)里居民的參與，使大伙兒共同遵守公德與法規(guī)，參與治理、整治、建設(shè)小區(qū)的活動，讓大伙兒共同為改善小區(qū)環(huán)境承擔(dān)責(zé)任。（4）“使物業(yè)保值增值”的理念。居住物業(yè)治理，一方面，從在“保本微利，公平合理”的原則下，按照“誰享用、誰受益、誰負(fù)擔(dān)”的原則，由享用人、受益人分擔(dān)住宅小區(qū)的治理經(jīng)費(fèi)。另一方面，從保值增值這一業(yè)主最關(guān)懷的問題入手，通過延長物業(yè)使用壽命、良好經(jīng)營治理和物業(yè)治理企業(yè)的治理品牌效應(yīng)實現(xiàn)保值增值。這一理念是遵循物業(yè)市場價值規(guī)律的體現(xiàn)，它不僅反映了物業(yè)治理服務(wù)的內(nèi)容與要求，而且抓住了利益驅(qū)動這一中心問題，提出了物業(yè)治理要實現(xiàn)的目標(biāo)和任務(wù)。（5）“以人為本、滿足業(yè)主不斷增長的需要”的服務(wù)理念。假如講“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的理念是為了解決物業(yè)治理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系的話，那么“以人為本”的服務(wù)理念則是解決對人（業(yè)主及物業(yè)使用人）服務(wù)與對物服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)治理最初強(qiáng)調(diào)的是對物建筑物及設(shè)施、設(shè)備的治理。香港和臺灣至今仍然保留著建筑設(shè)施維護(hù)治理公司這一名稱，在國際上也有國際建筑設(shè)施治理協(xié)會（IFM）。這些都不得體現(xiàn)了對物的治理，但物業(yè)的所有者是人，物業(yè)治理的全然目的是為業(yè)主及物業(yè)使用人服務(wù)，以人為本不但把物業(yè)治理的內(nèi)容講全了，而且指出了現(xiàn)代物業(yè)治理重視人的趨勢。“以人為本”的服務(wù)理念確實是要提供充滿親情和親近感的服務(wù)，依照業(yè)主不斷增長的需要狀況，盡可能地為業(yè)主提供更多的服務(wù)，并把業(yè)主的評價作為物業(yè)治理服務(wù)狀況的要緊依據(jù)。（6）“人人平等”的理念。現(xiàn)代社會核心的價值觀念是平等，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部和物業(yè)治理工作中體現(xiàn)這一理念。物業(yè)治理者必須按照平等的要求對待其托付人、顧客和下屬，并要求自己及其下屬制定崗位責(zé)任制和行為規(guī)范，并要求職員上下共同遵守。不平等關(guān)系是不能長久保持的。2．居住物業(yè)治理的要求按照居住物業(yè)的治理目標(biāo)，我們能夠依照各物業(yè)的實際情況和條件制定居住物業(yè)具體的治理要求，總的來講可歸納為：第一、物質(zhì)環(huán)境治理要求。（1）增強(qiáng)住宅功能。即要把握建設(shè)和居室裝修的進(jìn)展趨勢，在設(shè)計上注重空間的節(jié)約、好用，結(jié)構(gòu)布局的合理，設(shè)備安裝的方便歸位，引導(dǎo)居民在裝修時通盤考慮房間布局、采光、通風(fēng)及廚房設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、生活設(shè)備安裝的合理性、安全性、舒適性。（2）搞好小區(qū)設(shè)施配套。要緊是指治安、消防、衛(wèi)生、交通、文體、娛樂等公建設(shè)施配套，一般按“統(tǒng)籌兼顧、添建補(bǔ)缺”的原則，就近、方便配置。（3）美化環(huán)境。要緊是要在綠化、美化上下功能。首先，盡可能將空地綠化，并注意花、草、樹木的選擇、搭配，再以雕塑、假山、水池、噴泉、亭臺、榭舫等裝扮小區(qū)，使小區(qū)景色優(yōu)美，清幽宜人。第二、社會環(huán)境治理要求。（1）健全機(jī)構(gòu)，形成機(jī)制，實行專業(yè)治理與群眾治理相結(jié)合的模式，充分發(fā)揮小區(qū)管委會的作用，調(diào)動各方面積極性。（2）完善制度，協(xié)調(diào)理順內(nèi)外部各方關(guān)系，進(jìn)行綜合治理、維護(hù)居住區(qū)的社會秩序。（3）開展社區(qū)文化活動，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，建設(shè)良好的人文環(huán)境。第三、以改革、創(chuàng)新精神探究小區(qū)治理新路。小區(qū)治理的改革，確實是要不斷完善創(chuàng)新治理體制、模式、內(nèi)容等。首先要有觀念的變革，觀念上要樹立服務(wù)的觀念、競爭的觀念、創(chuàng)新的觀念、講求效益的觀念，隨之是在實踐上加快企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、契約化、規(guī)模經(jīng)營的進(jìn)程，使小區(qū)治理常抓常新，富有生機(jī)。六、案例分析題：案例1：治理井然有序服務(wù)周到細(xì)致——國外的物業(yè)治理與社區(qū)治理國外的物業(yè)治理之因此工作到位，不僅是因為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展久遠(yuǎn)，更在于有一套完善的規(guī)章制度，因此其服務(wù)“口碑”甚佳。那個地點(diǎn)介紹幾個國家的作法：新加坡的物業(yè)治理新加坡的公寓樓房，當(dāng)?shù)胤Q為“共管式公寓”。每天早晨，在居民上班之前，清潔工人就開始打掃衛(wèi)生。居民如深夜回家，值班的門衛(wèi)會道晚安，在地下停車場還會碰上巡夜的保安。在一天24小時中，總會有服務(wù)人員在為社區(qū)忙碌著。新加坡政府有關(guān)部門針對居民住宅及物業(yè)治理都制定了專門細(xì)的規(guī)章制度，并形成法律，不管是物業(yè)治理公司依舊居民都必須依法遵章行事，因此不管是高級公寓樓依舊政府組屋區(qū)，治理差不多上井井有條，同時幸免了各種矛盾或糾紛的發(fā)生。從政府職能方面看，新加坡建屋進(jìn)展局是負(fù)責(zé)實施政府建屋打算和統(tǒng)籌物業(yè)治理的職能部門。早在1967年，該局就制定了“土地所有權(quán)法案”，之后又通過多次修訂。該法案共有158章，其中就規(guī)定了土地開發(fā)商在建筑住宅時必須遵守的條例。比如，由開發(fā)商建設(shè)的公共組屋，每棟樓底層不得安排住戶，而是用于作商店或娛樂室，供居民休息、娛樂和購物之用。再比如，規(guī)定了在共管式公寓的共有所有權(quán)土地上，除建筑住宅樓房外，必須留有許多于40%的土地用作花園、風(fēng)景區(qū)以及其他娛樂健身設(shè)施，確保物業(yè)治理的規(guī)范化。物業(yè)治理執(zhí)照需要每年審批核發(fā)，假如哪家物業(yè)公司違反條例，或是不按照規(guī)章辦事，將吊銷物業(yè)公司的營業(yè)執(zhí)照。物業(yè)治理從業(yè)人員必須同意兩年的房地產(chǎn)治理培訓(xùn)，并需通過專業(yè)考試才能上崗。除了發(fā)揮監(jiān)督治理職能外，建屋進(jìn)展局的另一項要緊工作確實是“服務(wù)”，例如該局制定出一項長期的舊組屋翻新打算，進(jìn)一步提高居民對社區(qū)的認(rèn)同；另外，依照新加坡法律規(guī)定，所有建筑每隔5年都需要進(jìn)行外部清洗刷新。在業(yè)主方面，新加坡法律充分保障了房屋擁有者的權(quán)利，同時也明確規(guī)定了各項義務(wù)。比如各個業(yè)主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。對房屋內(nèi)的裝修也有專門詳細(xì)的規(guī)定，如常見的由裝修引起樓下住戶漏水等現(xiàn)象，當(dāng)事人須負(fù)責(zé)賠償他人損失，解決不了就得上法庭。新加坡“土地所有權(quán)法案”規(guī)定，每個新建住宅區(qū)必須在兩年內(nèi)成立治理委員會，由全體業(yè)主投票選出委員會成員。該委員會將代表全體業(yè)主治理社區(qū)，每年召開一次全體大會，討論制定社區(qū)行為規(guī)則以及聘請物業(yè)治理公司等重要事務(wù)。社區(qū)或公寓的公共事務(wù)，如是否要增添公共設(shè)施，公共設(shè)施的使用是否要收費(fèi)、收多少，是否要增加或減少物業(yè)治理費(fèi)等等，最終都以投票方式?jīng)Q定。在這種機(jī)制下，物業(yè)公司只是被雇傭的對象，一切依照合同辦事。假如表現(xiàn)不行，社區(qū)治理委員會有權(quán)立立即其解聘。德國的物業(yè)治理德國物業(yè)治理公司不僅要按條約規(guī)定負(fù)責(zé)雇主房產(chǎn)的定期維護(hù)和外部粉刷、住宅區(qū)和樓道的衛(wèi)生、門前屋后的綠化和規(guī)劃，還要負(fù)責(zé)出面替雇主履行德國相關(guān)房產(chǎn)法中所規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)。德國物業(yè)治理公司直同意雇于房東，是雇主利益的維護(hù)者和代理人，這一點(diǎn)在房屋租賃關(guān)系中表現(xiàn)得尤為突出。一旦房屋租賃合同生效，物業(yè)治理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租房中出現(xiàn)了任何與房產(chǎn)質(zhì)量和設(shè)備有關(guān)的問題，物業(yè)治理公司都有義務(wù)替雇主出面解決，假如房客違約或做出不利于房東的事，公司更會出面干涉、阻止；租賃雙方出現(xiàn)糾紛可通過物業(yè)治理公司做中間人進(jìn)行調(diào)解；當(dāng)雙方租賃合同終止時，物業(yè)治理公司還有代為驗收的任務(wù)，因此房地產(chǎn)商一般無需與房客直接打交道。為了加強(qiáng)對多層住宅的有效治理，德國物業(yè)治理公司在接到托付后，一般采取責(zé)任到人的方法，劃出專人分管區(qū)域，減少因分工不明造成的扯皮現(xiàn)象，住戶遇到問題時，也清晰該找誰關(guān)心解決。瑞士的物業(yè)治理瑞士日內(nèi)瓦物業(yè)治理的特點(diǎn)，確實是為物業(yè)投資者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。但物業(yè)小區(qū)的治理不搞大而全，而是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租，完善社區(qū)對居民的差不多服務(wù)。日內(nèi)瓦不動產(chǎn)治理公司總裁巴內(nèi)握講，以物業(yè)治理促進(jìn)社區(qū)建設(shè)，以物業(yè)建設(shè)推動社區(qū)治理，使物業(yè)治理與社區(qū)治理相協(xié)調(diào)，應(yīng)該是城鎮(zhèn)現(xiàn)代物業(yè)治理的目標(biāo)和特色。然而，日內(nèi)瓦大多數(shù)的物業(yè)治理公司差不多上私營的。日內(nèi)瓦州最早的物業(yè)公司出現(xiàn)于1825年，是以私人銀行的財務(wù)治理公司模式建立起來的，后來從美國的物業(yè)治理中引進(jìn)了一些新經(jīng)驗，至1964年差不多形成了現(xiàn)代物業(yè)治理模式：即為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為投資者實現(xiàn)物業(yè)增值，治理不斷創(chuàng)新。在日內(nèi)瓦，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民選擇單元住房。物業(yè)公司經(jīng)營的房產(chǎn)選擇性專門強(qiáng)，從一室一廳到七室一廳不等，住戶可買可租。大多數(shù)人選擇住房的條件是周圍環(huán)境好，生活方便，價格適當(dāng)，同時特不看重物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。因此，物業(yè)公司把提供優(yōu)質(zhì)和多品種服務(wù)視為競爭的重要因素。在日內(nèi)瓦，每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的治理員，負(fù)責(zé)樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓房周圍綠地的修整，治理員一家必須住在樓里一個單元內(nèi)，逢年過節(jié)時負(fù)責(zé)布置樓道，凡住戶需要服務(wù)，都可找治理員，治理員則將住戶諸如修門窗，換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通知物業(yè)公司，住戶也能夠直接打電話給物業(yè)公司。物業(yè)公司則及時聯(lián)系與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的各類專業(yè)公司。有關(guān)專業(yè)公司專門快便會給住戶來電話約時刻，登門服務(wù)。日內(nèi)瓦的居民社區(qū)以地理位置劃分。一個社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司治理的房產(chǎn)。居民享受的大多數(shù)公共服務(wù)項目由社區(qū)提供，如游泳池等體育設(shè)施，圖書館、博物館、學(xué)校、老人院、門診部、藥房、銀行營業(yè)處等都分布在合理的范圍內(nèi)。社區(qū)內(nèi)的公園不論大小一律免費(fèi)開放，體育健身場所對本社區(qū)居民有優(yōu)惠。居民的水電費(fèi)、房租、電話費(fèi)，退休人員的工資以至違章罰款等都能夠到就近的郵局辦理。社區(qū)還不定期地進(jìn)行區(qū)內(nèi)居民聯(lián)誼活動，在公園舉辦主題聯(lián)歡。社區(qū)內(nèi)一般都有一周兩次的早市，居民能夠買到新奇的蔬菜。社區(qū)還辦有自己的刊報，免費(fèi)送進(jìn)各家的信箱，服務(wù)十分周到。討論題：1．你認(rèn)為國外居住物業(yè)服務(wù)有哪些好有作法值得我們借鑒？2．請結(jié)合中國物業(yè)治理的實際談?wù)勛约旱目捶ā＃ù鸢福郝裕┑谌律虅?wù)物業(yè)治理一、名詞解釋題：1．商務(wù)物業(yè)：是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如寫字樓、商業(yè)場所、會所等，是對其進(jìn)行出租或出售能夠獲得收入的物業(yè)。2．純租賃式：即進(jìn)駐的商家與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位沒有更多的經(jīng)濟(jì)利益及合作關(guān)系，只是單純的租賃物業(yè)，獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)營并承擔(dān)和享受經(jīng)營的成果。在租賃物業(yè)時向產(chǎn)權(quán)單位交付物業(yè)的租賃費(fèi)，向物業(yè)治理公司定期交付物業(yè)治理費(fèi)。物業(yè)治理公司受產(chǎn)權(quán)單位的托付，代表產(chǎn)權(quán)單位對物業(yè)進(jìn)行日常治理。3．合作式租賃：即進(jìn)駐的商家與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位除了付租金以外還有其他合作的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。也確實是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位向進(jìn)駐的商家收取數(shù)量較低的物業(yè)租金作為“底金”，另一部分臨時不收，作為產(chǎn)權(quán)單位的一種“權(quán)益”或投入，雙方商定一定的比例，依照經(jīng)營的情況每半年或一年進(jìn)行一次分配。在這過程的始終，物業(yè)治理公司仍只是代表產(chǎn)權(quán)單位，對進(jìn)駐的商家定期收取物業(yè)治理費(fèi)。二、填空題：1．會所是指為人們提供健康、娛樂和溝通交流的場所2．作為商務(wù)性的物業(yè)，寫字樓常常被用來全部出租，以收回投資和獵取利潤。3．停車場有專用停車場和附設(shè)停車場兩種，其中多數(shù)是大型或高層建筑的附設(shè)物業(yè)。4．現(xiàn)代寫字樓治理較重要的是三個方面：設(shè)備治理，它是寫字樓的“心臟”；清潔治理，是寫字樓的“容貌”；保安治理，它是寫字樓的“衛(wèi)士”。5．現(xiàn)代寫字樓的保安治理有兩種方式：一種是封閉式治理，另一種方式是開放式治理。6．物業(yè)治理公司要作好以下兩項常規(guī)性清潔治理工作：清潔保障工作和保潔服務(wù)治理。7．寫字樓的建筑面積是通過測量已建成樓宇的永久性外墻來計算的，它包括封閉的樓層、地下室、機(jī)械設(shè)備層和樓頂面積。8．有用面積是通過對辦公室、走廊和其他永久性墻體表面的測量來計算的；也能夠是室內(nèi)面積加上隔墻地面水平投影的一半，通常應(yīng)排除與建筑物核心部分相連的部分，如走廊、門廳、休息室、容納建筑物設(shè)備的房屋部分等。9．最小租金=（日常運(yùn)行費(fèi)用+抵押貸款還款額+預(yù)期投資回收額）/樓宇可租用面積10．現(xiàn)在會所要緊有兩種類型：一是附屬型、二是獨(dú)立型。11．自營式是指開發(fā)建設(shè)單位自己對商業(yè)場所的設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營，經(jīng)營風(fēng)險由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。12．托付經(jīng)營式是進(jìn)展商托付物業(yè)治理公司在全面治理商業(yè)場所各種設(shè)施的同時，代進(jìn)展商經(jīng)營商業(yè)場所內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。三、選擇題：1．眾多的商務(wù)物業(yè)的集中在都市繁華區(qū)域，形成了（A），國際上流行的稱呼為CBD。A、中央商務(wù)區(qū)或商務(wù)中心區(qū)B、貿(mào)易中心區(qū)C、國際金融中心區(qū)D、經(jīng)濟(jì)中心區(qū)2．按照經(jīng)營的性質(zhì)，商務(wù)物業(yè)要緊能夠分為以下幾類（ABCD）。五、A、寫字樓物業(yè)B、商業(yè)場所物業(yè)六、C、會所物業(yè)D、停車場物業(yè)及其他商務(wù)物業(yè)3．寫字樓物業(yè)要緊包括各行各業(yè)的（ABC）。A、行政辦公B、業(yè)務(wù)大樓C、商務(wù)寫字樓D、飯（酒）店4．現(xiàn)代商業(yè)場所物業(yè)要緊包括各種類型的（ABCD）等。五、A、商場B、購物中心六、C、購物廣場D、各種專業(yè)性市場5．會所經(jīng)營的要緊項目包括（ACD）。a)A、康體項目B、文化項目b)C、休閑項目D、娛樂項目6．寫字樓物業(yè)治理的目標(biāo)能夠用“（C）”六個字來概括。a)A、安全、豪華、快捷B、安靜、舒適、方便C、安全、舒適、快捷D、安靜、舒適、快捷7．物業(yè)治理企業(yè)在清潔治理中的“三查”制度是指（A）。A、職員自查，領(lǐng)班巡查，部門經(jīng)理抽查B、崗位自查，領(lǐng)班自查，部門經(jīng)理自查C、職員自查，領(lǐng)班自查，部門經(jīng)理自查D、崗位自查，領(lǐng)班自查，部門經(jīng)理抽查8．關(guān)于樓層的租用率、租賃面積、使用面積關(guān)系的計算公式為正確的有（BCD）。A、使用面積=租賃面積×租用率B、租用率=租賃面積/使用面積C、租賃面積=使用面積×租用率D、使用面積=租賃面積÷租用率四、簡答題：1．商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)：（1）商務(wù)物業(yè)具有商業(yè)特性。（2）商務(wù)物業(yè)具有價值不能儲存的特點(diǎn)。（3）商務(wù)物業(yè)具有不斷保持設(shè)施先進(jìn)的特點(diǎn)。（4）商務(wù)物業(yè)具有綜合性的特點(diǎn)。2．寫字樓的特點(diǎn)現(xiàn)代意義上的寫字樓同過去傳統(tǒng)的辦公樓已是完全不同的概念。過去辦公樓的條件十分簡陋，設(shè)備簡單缺乏。而現(xiàn)在卻不同了，科技的進(jìn)展尤其是通訊和信息技術(shù)的現(xiàn)代化帶動了辦公的現(xiàn)代化，人們差不多不再用傳統(tǒng)的工作方式來滿足今天的工作要求?，F(xiàn)代的寫字樓符合現(xiàn)代化的各種要求，它差不多具有新的特點(diǎn)。（1）現(xiàn)代寫字樓有相當(dāng)規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大。（2）現(xiàn)代寫字樓有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)備。（3）現(xiàn)代寫字樓功能齊全，設(shè)施配套、形成了獨(dú)立的生活和工作系統(tǒng)。3．寫字樓物業(yè)治理的服務(wù)要求（1）消防安全和治安保衛(wèi)是物業(yè)治理的首要工作。（2）電梯安全運(yùn)行、水電暖氣供應(yīng)等要充分保證。（3）日常的清掃、保潔及專業(yè)的清潔工作，為租戶提供良好的辦公環(huán)境。（4）做好應(yīng)付突發(fā)事件的預(yù)備。4．商業(yè)場所物業(yè)的租賃治理的要緊內(nèi)容（1）商業(yè)場所物業(yè)租賃的宣傳。（2）潛在租戶的信息的收集。（3）商場的維護(hù)。（4）商場的安全治理。5．商業(yè)場所物業(yè)的租賃治理中應(yīng)注意的問題（1）加強(qiáng)前期的商業(yè)場所物業(yè)出租方案及出租策略的策劃。（2）強(qiáng)化租賃治理，實現(xiàn)利潤目標(biāo)、信譽(yù)目標(biāo)和服務(wù)目標(biāo)的統(tǒng)一。（3）處理好與進(jìn)駐商家復(fù)雜的利益關(guān)系，實現(xiàn)共同進(jìn)展。6．會所的功能會所要緊表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）會所對綜合大廈和大型住宅小區(qū)有必不可少的重要輔助作用，是其重大的部分。（2）會所是進(jìn)展品牌的重要手段。（3）會所能促進(jìn)物業(yè)項目的租售。（4）所能有力地推動社區(qū)文化的進(jìn)展。7．會員制會所產(chǎn)生和進(jìn)展的緣故會員制會所產(chǎn)生和進(jìn)展的緣故是：（1）有能夠享受的理想的環(huán)境和設(shè)施；（2）為有同樣經(jīng)歷、同樣社會地位以及同樣興趣的人聚在一起，交流經(jīng)驗，分享信息提供機(jī)會；（3）現(xiàn)代商務(wù)活動大量消費(fèi)開支的存在；（4）會員可結(jié)識志趣相投的人，結(jié)識社會和本行業(yè)的知名人士或社會名流；（5）成為某些高級會所的成員能提高自己的聲望，獲得一種榮譽(yù)感；會所的氣氛從容、不喧鬧，服務(wù)熱情周到，能夠使會員輕松地用餐、娛樂、健身、修養(yǎng)和度假。8．會員制會所經(jīng)營中應(yīng)注意的問題會員制會所經(jīng)營中應(yīng)注意下列問題：（l）不要把健身、娛樂、美容設(shè)施上的投入反作為提高整個物業(yè)的銷售量或成本中心來看待，通過科學(xué)合理有效的經(jīng)營，這種投入就會轉(zhuǎn)化為利潤中心。（2）會所能夠通過提供一些會員專用的設(shè)施，來制造一種會員獨(dú)有的氣氛。（3）建立輪流使用設(shè)施的制度。（4）關(guān)于一些相關(guān)性設(shè)施的治理要進(jìn)行嚴(yán)密的時刻計算，以免會員和公眾散客發(fā)生時刻上的沖突。五、論述題：1．試述商務(wù)物業(yè)治理的特點(diǎn)商務(wù)物業(yè)治理的特點(diǎn)是由商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)所決定的，一般來講，商務(wù)物業(yè)治理的特點(diǎn)體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）商務(wù)物業(yè)治理是一種制造性的追加勞動。商務(wù)物業(yè)是以商品的形式存在的，反映其價值的市場價格常常會出現(xiàn)較大的波動。其中，物業(yè)治理作為追加人類勞動的數(shù)量與質(zhì)量，決定了物業(yè)的價值發(fā)生了變化。只有制造性的物業(yè)治理勞動才能提高物業(yè)的價值。（2）商務(wù)物業(yè)治理具有緊迫的時刻性。由于商務(wù)物業(yè)的價值是不能儲存的，假如當(dāng)天不能實現(xiàn)經(jīng)營，就失去了這一天的商業(yè)價值。（3）商務(wù)物業(yè)治理是綜合性的治理。商務(wù)物業(yè)治理內(nèi)容相當(dāng)?shù)膹V泛，既有房屋出租、商業(yè)服務(wù)，又有辦公、娛樂等活動，還有衛(wèi)生、保安、綠化等日常治理服務(wù)，同時還代表產(chǎn)權(quán)人和租戶與政府有關(guān)部門、公共事業(yè)部門、社會團(tuán)體等組織就相關(guān)問題進(jìn)行協(xié)商等。（4）商務(wù)物業(yè)治理必須實施現(xiàn)代化、專業(yè)化的治理。這是由商務(wù)物業(yè)須不斷更新其設(shè)備設(shè)施、保持其先進(jìn)性的特點(diǎn)決定的。（5）商務(wù)物業(yè)治理具有極大的社會效益。商務(wù)物業(yè)的投資主體呈日益多元化，維護(hù)投資者的利益就成為社會問題。商務(wù)物業(yè)治理逐漸成為物業(yè)治理的主流，它對社會的安定、人民生活水平的提高、都市的美化等起著不可估量的作用。2．試述寫字樓物業(yè)市場分析的內(nèi)容。首先是地區(qū)分析：鄰近地區(qū)及地區(qū)性分析關(guān)于商業(yè)資產(chǎn)尤為重要，地區(qū)分析要緊是對這一地區(qū)寫字樓物業(yè)的供給與需求的分析。對寫字樓物業(yè)的地區(qū)供給與需求分析要緊考慮以下一些因素：（1）寫字樓的生命周期。寫字樓建筑的自然生命周期決定了辦公空間的空置率，以及是過剩依舊缺乏的。假如不考慮其他因素，一般處于生命周期早期的、新建的現(xiàn)代化寫字樓的空置率較低，而陳舊的、老式的寫字樓空置率則相對較高。（2）地區(qū)新商業(yè)機(jī)構(gòu)與業(yè)務(wù)的進(jìn)展。要估算這一地區(qū)新商業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)量、典型的新業(yè)務(wù)對寫字樓的需求以及想搬到新辦公住宅租戶的數(shù)量、類型等，因此也需考慮現(xiàn)有租戶增加的可能性。例如可能某一地區(qū)的企業(yè)數(shù)量每年以2%～4％的速度增加等。（3）地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長。對寫字樓物業(yè)附近的整個地區(qū)的分析要緊放在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長上，因為經(jīng)濟(jì)增長快的地區(qū)，市場不斷擴(kuò)大，寫字樓的需求也隨之?dāng)U大，盈利機(jī)會較多，因而能吸引到國內(nèi)外的大公司進(jìn)駐或設(shè)立辦事處。（4）地區(qū)的環(huán)境。地區(qū)環(huán)境對物業(yè)的需求阻礙也專門大。租戶比較關(guān)系物業(yè)所在地區(qū)的交通、停車、相近的業(yè)務(wù)與服務(wù)，以及地區(qū)的聲譽(yù)，環(huán)境的改善，革新與新建設(shè)的項目（要緊指污染的治理、綠化的新建項目等）。其次是汲取能力分析：在分析寫字樓物業(yè)的空間時，物業(yè)治理者就要確定對寫字樓物業(yè)的汲取能力。物業(yè)治理者能夠依照歷史經(jīng)驗確定每年的租賃面積或租賃的汲取能力。假如一座都市有五十萬平方米的寫字樓空間，每年的汲取能力近十萬，那么我們能夠推出這座都市擁有五年的可供租用的寫字樓物業(yè)空間。再次是區(qū)位分析：寫字樓所在的地理位置對其銷售也會產(chǎn)生阻礙作用，大多數(shù)的企業(yè)在選擇寫字樓物業(yè)時不僅要考慮物業(yè)的設(shè)施設(shè)備，還注重物業(yè)所在的區(qū)位，如所處的市場環(huán)境、勞動力資源狀況、交通等。大型的公司尤其看重公共交通及高速公路和勞動力對其的阻礙，而小公司考慮較多的是成本，環(huán)境對他們的阻礙是次要的。他們更關(guān)懷設(shè)施的便利和租金的合理。因此當(dāng)一些大租戶搬到地段繁華的寫字樓物業(yè)后，舊的物業(yè)便被相對較小的公司占用，這也是繁華地段寫字樓物業(yè)的空置率較低的緣故。由此可見，租金的高低是大多數(shù)公司選擇寫字樓考慮的重要因素。六、案例分析題：案例3—3高科技企業(yè)想要啥樣的辦公物業(yè)？從今年初以來，聯(lián)想控股所屬的融科智地公司開發(fā)的融科資訊中心Ａ座，目前差不多吸引相當(dāng)數(shù)量的重量級企業(yè)進(jìn)入，比如美國益華科技、電訊盈科、石化盈科、美國在線等國際級大公司都把自己在京城的落巢之地鎖定在此。有些大企業(yè)寧可放棄商務(wù)氛圍濃郁的中心區(qū)，而選擇中關(guān)村西區(qū)、融科資訊中心、數(shù)碼中心、同方科技廣場這些軟件園、生命園，確實是因為他們認(rèn)為那個地點(diǎn)有適合他們生長和進(jìn)展的土壤。那么這些新落戶中關(guān)村的高科技企業(yè)選擇高檔辦公物業(yè)的依據(jù)是什么呢？１．門當(dāng)戶對。企業(yè)在查找辦公物業(yè)時，除了關(guān)注租售價格和物業(yè)的位置，還比較注重企業(yè)自身的形象，阻礙企業(yè)形象的要緊因素之一便是：鄰居是誰？是否與本企業(yè)“門當(dāng)戶對”？假如企業(yè)本身挺有身價，而位于同一樓層的另一家企業(yè)檔次較低，那么當(dāng)有客戶來公司造訪時，會對公司印象不佳，公司也會覺得“掉價沒臉面”，生意因此受阻。２．公眾環(huán)境。辦公樓里的公眾環(huán)境十分重要，會對企業(yè)職員有潛移默化的阻礙，在那個樓內(nèi)的交際圈里，如辦公樓內(nèi)配置的咖啡廳、健身房、公共商務(wù)中心等，各進(jìn)駐企業(yè)的治理者或職員有許多相互接觸、交流的機(jī)會。大伙兒能夠相互認(rèn)識，交際比自己所在的企業(yè)更好、更有進(jìn)展前程的企業(yè)人員，專門可能會對企業(yè)間的合作或職員本人有利，互相阻礙。３．業(yè)務(wù)互動。企業(yè)在選擇辦公物業(yè)時，特不關(guān)懷進(jìn)駐的其他企業(yè)的定位，看是否能與那些企業(yè)有機(jī)會形成生意伙伴。４、硬件設(shè)施量身定制。辦公物業(yè)的基礎(chǔ)硬件設(shè)施要符合企業(yè)的實際需求，就像量身定制一樣，如此的物業(yè)最受企業(yè)歡迎。比如IT企業(yè)就要有相應(yīng)的寬帶等設(shè)施。但假如硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)專門高，該企業(yè)卻并不需要，花費(fèi)這么多的租金對企業(yè)來講就不值得了。因此，不同的辦公物業(yè)，針對的目標(biāo)企業(yè)是不同的。５．位置方便工作。在辦公地點(diǎn)的選擇上，企業(yè)會看那個地點(diǎn)是否有利于開展業(yè)務(wù)，以大大提高工作效率和業(yè)務(wù)拓展。石化盈科首席顧問葉祖達(dá)講，盈科在最初選擇寫字樓的時候，CBD（CentralBusinessDistrict商務(wù)中心區(qū)）和中關(guān)村的一些物業(yè)都曾考察過。選一個樓和用那個樓所具有的功能有專門大的關(guān)系。比如講一個數(shù)據(jù)中心就不需要CBD如此專門中心的地點(diǎn)。而假如是銷售、推廣性質(zhì)的公司就確信要選擇CBD，因為那兒是專門多大公司的總部，人氣專門旺。盈科要緊是一個從事網(wǎng)絡(luò)進(jìn)展、研究方案的技術(shù)性的ＩＴ公司，并不需要CBD的環(huán)境，因此三年之內(nèi)可不能考慮CBD，而中關(guān)村的氛圍正好適合他們。６．高層人員居住問題。辦公物業(yè)周邊的生活配套設(shè)施應(yīng)滿足企業(yè)中高層治理人員的需求，包括在周邊最好有適合的住宅項目，以解決他們的住房問題，使他們沒有后顧之憂，全身心地投入到工作中。７．吻合的物業(yè)治理。辦公物業(yè)的物業(yè)治理服務(wù)要與進(jìn)駐企業(yè)的形象與需求相吻合，這就要求辦公物業(yè)要針對企業(yè)需要“看人下菜碟”，客戶需要什么樣的服務(wù)，就要幫他們配置到什么程度與水平。討論題：1．你同意上述觀點(diǎn)嗎？什么緣故？2．該分析有無缺陷？你認(rèn)為還應(yīng)考慮哪些因素？3．如何進(jìn)行寫字樓的市場分析？（答案：略）第四章工業(yè)物業(yè)治理一、名詞解釋題：1．工業(yè)物業(yè)：確實是指所有用于或適合于開展工業(yè)活動的場所，包括土地、建筑物、及其輔助設(shè)施。2．商品配送共同化：是指生產(chǎn)、批發(fā)或零售、連鎖企業(yè)共同參與，由一家配送中心承擔(dān)他們的配送作業(yè)。共同配送的實質(zhì)是相同或不同類型的企業(yè)聯(lián)合，其目的在于相互調(diào)劑使用各自的倉儲運(yùn)輸設(shè)施，最大限度地提高配送設(shè)施的使用效率。二、填空題：1．工業(yè)物業(yè)確實是指所有用于或適合于開展工業(yè)活動的場所，包括土地、建筑物、及其輔助設(shè)施。2．投資回報率，即物業(yè)年經(jīng)營稅后利潤與投資的比率。3．為確保物業(yè)租賃者是一個富有生命力的高效益的租賃者，物業(yè)治理者必須考察工業(yè)承租者以往的效益記錄、信貸資質(zhì)和企業(yè)背景。4．工業(yè)產(chǎn)品的需求增加了，必定導(dǎo)致工業(yè)物業(yè)的需求增加；反過來，凡是引起工業(yè)產(chǎn)品需求下降的因素也將引起工業(yè)物業(yè)需求的降低，這確實是引致需求。5．總的來講，不同性質(zhì)的工業(yè)企業(yè)的廠址選擇大體上能夠分成以下三種：資源主導(dǎo)型工業(yè)企業(yè)的選擇——接近原材料產(chǎn)地。勞動密集型工業(yè)企業(yè)的選擇——接近勞動力市場。市場主導(dǎo)型工業(yè)企業(yè)的選擇——接近消費(fèi)品市場。6．檢驗物業(yè)可獲利能力的要緊方法是采納收支平衡點(diǎn)分析，即使得毛收入等于支出（包括抵押貸款和所有其他開支）時所需的租出比率，當(dāng)毛收入超過收支平衡點(diǎn)時，物業(yè)就會有正的獲利。7．工業(yè)物業(yè)的廣告營銷方式要緊有：外部代理、標(biāo)志牌與宣傳冊和直接發(fā)送有關(guān)材料等。8．高層貨架倉庫具有一般倉庫無可比擬的優(yōu)越性：（1）節(jié)約空間，節(jié)約勞力；（2）提高倉庫治理水平；（3）實行無人化操作；（4）治理的操縱系統(tǒng)。9．物流企業(yè)的配送中心不僅承擔(dān)物流作業(yè)，而且往往也兼有采購和批發(fā)的職能，實際上是一種配送中心。因此也有可能只從事物流作業(yè)活動。10．廠商聯(lián)合的配送中心。即在廠家與批發(fā)商或供應(yīng)商與連鎖總店之間進(jìn)行共同配送。11．商業(yè)企業(yè)的配送中心。即由批發(fā)商、零售商、連鎖公司共同組建的配送中心向同一地區(qū)眾多的零售店鋪進(jìn)行共同配送。三、選擇題：1．依照工業(yè)物業(yè)的特性或租戶類型分類，工業(yè)物業(yè)分為（ABCD）等幾類。a)A、重工業(yè)廠房B、閣樓式廠房C、現(xiàn)代單層標(biāo)準(zhǔn)廠房D、孵化器式廠房。2．依照工業(yè)場所的使用性能夠?qū)⒐I(yè)物業(yè)分為（C）三類。五、A、簡易型、專門型和綜合型六、B、簡易型、專門型和綜合型七、C、一般型、專門型和單一型八、D、一般型、專用型和單一型3．業(yè)主在某物業(yè)的總投資為100000元，其年稅后利潤為15000元，則投資回報率為（A）。A、％B、10%C、20%D、25%4．（A）系統(tǒng)又稱銷售時點(diǎn)情報系統(tǒng)，專門用來提供零售業(yè)和服務(wù)情報治理販賣、商品情報和顧客情報系統(tǒng)的資訊。五、A、POS系統(tǒng)B、EOS系統(tǒng)六、C、VAN系統(tǒng)D、EDI系統(tǒng)5．（B）系統(tǒng)，即電子自動定貨系統(tǒng)，它的是指企業(yè)間利用通訊網(wǎng)絡(luò)（VAN或互聯(lián)網(wǎng)）和終端設(shè)備以在線聯(lián)結(jié)（ON-LINE）方式進(jìn)行訂貨作業(yè)和訂貨信息交換的系統(tǒng)。七、A、POS系統(tǒng)B、EOS系統(tǒng)八、C、VAN系統(tǒng)D、EDI系統(tǒng)6．（C）系統(tǒng)，即附加價值通訊網(wǎng)或電腦資訊網(wǎng)絡(luò)。九、A、POS系統(tǒng)B、EOS系統(tǒng)十、C、VAN系統(tǒng)D、EDI系統(tǒng)7．（D）系統(tǒng)，即電子數(shù)據(jù)交換系統(tǒng)，是兩個組織之間結(jié)構(gòu)化商業(yè)數(shù)據(jù)（如訂單、發(fā)票和貨運(yùn)通知單等）的電子交換，通常在供應(yīng)商和客戶之間發(fā)生。十一、A、POS系統(tǒng)B、EOS系統(tǒng)十二、C、VAN系統(tǒng)D、EDI系統(tǒng)8．物流配送中心物業(yè)與一般的倉庫不同，它更具備自身的特點(diǎn)：（BC）五、A、網(wǎng)絡(luò)化B、建筑風(fēng)格上獨(dú)特六、C、設(shè)施先進(jìn)D、要緊服務(wù)于大企業(yè)9．物流配送中心物業(yè)治理的模式，按配送中心的承擔(dān)主體分為（AB）A、自管式的物業(yè)治理模式B、托管式的物業(yè)治理模式b)C、封閉式物業(yè)治理模式D、一般式物業(yè)治理模式10．從國際情況來看，商品配送（D）是配送中心的進(jìn)展方向。五、A、立體化B、分散化六、C、集約化D、共同化11．大力進(jìn)展社會化共同配送共同化的差不多模式包括：（ABC）A、物流企業(yè)的配送中心B、廠商聯(lián)合的配送中心C、商業(yè)企業(yè)的配送中心D、地區(qū)配送中心四、簡答題：1．工業(yè)物業(yè)的特征工業(yè)物業(yè)的特征要緊包括以下幾點(diǎn)：（1）投資大（2）非流淌性。（3）投資性。（4）功能易過時（5）租賃期長。2．阻礙工業(yè)物業(yè)租售市場的因素。（1）選址因素的分析。（2）交通分析。（3）工業(yè)物業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)需求分析。（4）對物流的新要求。（5）多戶租賃的需求。（6）工業(yè)園區(qū)的需求。（7）地區(qū)性合作的需求。3．倉儲中心治理應(yīng)注意的問題（1）倉儲中心的類型不同，其治理要求和特點(diǎn)也不同。（2）倉儲中心的租戶應(yīng)遵守以下幾項規(guī)定：倉儲中心不準(zhǔn)用作生活居??；企業(yè)依照生產(chǎn)需要，對倉儲中心進(jìn)行分割改造和內(nèi)部安裝設(shè)備時，不可損壞接面結(jié)構(gòu)和超過樓面同意的荷載，施工前應(yīng)與治理者聯(lián)系，并提供圖紙．經(jīng)有關(guān)部門會蕩后方可施工；各企業(yè)應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和物資，如有超載放置而引起樓層損壞，治理者有權(quán)要求有關(guān)企業(yè)修復(fù)到正常狀態(tài)．由此造成的損失由責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé)；因使用水電不當(dāng)而造成其他企業(yè)損失由責(zé)任者承擔(dān)；治理者要求各企業(yè)的工業(yè)廢棄物自行處理，不可向外倒放。（3）防止倉儲中心工作人員的疏忽大意。（4）預(yù)防事故的發(fā)生。3．物流配送中心物業(yè)治理的要緊內(nèi)容（1）配送中心設(shè)施設(shè)備的治理。（2）商品在庫保管。（3）理貨作業(yè)治理。（4）配送中心的安全保衛(wèi)治理（5）配送中心運(yùn)輸通道的治理。（6）配送中心的綠化衛(wèi)生治理。（7）防火、防水、防風(fēng)、防蟲、防凍、防暑的治理。4．物流配送中心物業(yè)治理的如何進(jìn)展。（1）積極創(chuàng)建適應(yīng)配送中心物業(yè)治理進(jìn)展的政策環(huán)境。（2）充分利用現(xiàn)有資源，通過技術(shù)改造進(jìn)展現(xiàn)代物流配送中心。（3）積極轉(zhuǎn)變物流配送中心物業(yè)治理的經(jīng)營機(jī)制。（4）重視配送先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用。（5）重視物流配送專門人才的培養(yǎng)。五、論述題：1．試述工業(yè)園區(qū)物業(yè)的營銷治理的要緊內(nèi)容。工業(yè)園區(qū)物業(yè)的營銷治理的要緊內(nèi)容如下：（1）工業(yè)廣告營銷。工業(yè)物業(yè)的工業(yè)廣告營銷方式要緊有：外部代理，它是指工業(yè)物業(yè)的治理者或其代理人依靠具備良好的物業(yè)及工業(yè)知識外部代理即工業(yè)經(jīng)紀(jì)人來查找潛在的租戶的營銷方式；標(biāo)志牌與宣傳冊，它是向潛在的租戶提供物業(yè)信息的常用廣告途徑；直接發(fā)送有關(guān)材料，物業(yè)治理者能夠向帶有類似設(shè)施、空間和地理位置要求的相關(guān)公司發(fā)送有關(guān)的宣傳資料進(jìn)行營銷。（2）選擇獨(dú)立的工業(yè)代理商。工業(yè)物業(yè)的專業(yè)性特點(diǎn)使大多數(shù)工業(yè)物業(yè)治理者和業(yè)主都要依靠外部的租賃中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，即工業(yè)代理商進(jìn)行營銷或選址。這是最有效的工業(yè)物業(yè)推銷方式。（3）選擇承租者。包括以下：對承租者的需求分析；土地總面積需求分析；建筑密分析度分析；租賃者資信狀況分析；交通設(shè)施分析；工業(yè)園區(qū)對環(huán)境的阻礙分析；實地考察物業(yè)時的營銷；跟蹤服務(wù)；租賃談判等。2．試分析工業(yè)物業(yè)增值的因素。工業(yè)物業(yè)增值是客觀存在的普遍規(guī)律。它顯示了一定量的工業(yè)物業(yè)商品所代表的社會實際購買力長期遞增的必定趨勢，是工業(yè)物業(yè)商品自身所具備的“自然屬性”。造成工業(yè)物業(yè)增值的要緊因素有：（1）工業(yè)物業(yè)資源的供需矛盾。工業(yè)物業(yè)是人類經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重要資源，由于土地資源的稀缺性、不可延伸性，建設(shè)資金的缺乏等緣故，人類一定時期的工業(yè)資源供給總是有限的。由于人口的不斷增長，生產(chǎn)的不斷進(jìn)展，經(jīng)濟(jì)對工業(yè)物業(yè)資源的需求增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出供給增長，再加上工業(yè)物業(yè)的生產(chǎn)能力有限及資金缺乏的阻礙，在某些國家或地區(qū)，更加劇了這種供需矛盾。旺盛的需求遇到有限的供給，第一個結(jié)果便是帶來物業(yè)增值。（2）環(huán)境投資的連帶效益。環(huán)境投資的連帶效益是指由于相鄰地段環(huán)境的改善對工業(yè)物業(yè)價值的阻礙。隨著人類社會的進(jìn)步和都市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，環(huán)境改良投資逐年增加。而任何一宗工業(yè)物業(yè)差不多上固定坐落在一定的區(qū)域和位置。工業(yè)物業(yè)空間位置上的不可移動性形成了環(huán)境條件直接阻礙工業(yè)物業(yè)價格的重要物性。而環(huán)境條件的不斷改善，自然帶來了工業(yè)物業(yè)價格的不斷上揚(yáng)，物業(yè)增值是不可幸免。（3）工業(yè)物業(yè)供求因素。當(dāng)工業(yè)物業(yè)供需矛盾的尖銳及存在良好的投資預(yù)期的情況下，有可能造成進(jìn)一步增值。（4）工業(yè)物業(yè)治理的因素。良好的物業(yè)治理能夠為物業(yè)帶來增值的空間，我們能夠看到許多實際例子。在工業(yè)物業(yè)銷售初期，物業(yè)的價格并不高，隨著業(yè)主的進(jìn)駐和使用，工業(yè)物業(yè)治理開始全面覆蓋，物業(yè)的面貌發(fā)生變化，或者是差不多使用物業(yè)的業(yè)主感到物業(yè)治理帶來的種種便利，會使更多的企業(yè)前來選擇，導(dǎo)致工業(yè)物業(yè)的市場售價的提高。這是物業(yè)治理的提升功能。3．試述物流配送中心物業(yè)治理進(jìn)展趨勢物流配送中心物業(yè)治理是一項創(chuàng)新活動，但總的進(jìn)展趨勢是實現(xiàn)以下幾個目的：（1）信息治理網(wǎng)絡(luò)化。物流信息治理是依照企業(yè)物流活動的需要而產(chǎn)生的，傳統(tǒng)的人工治理物流信息的方法已不適應(yīng)配送中心現(xiàn)代化治理的要求。這是因為。第一、信息的絕對數(shù)量增加；第二、信息流量在不同時段的差不專門大；第三、信息發(fā)生地點(diǎn)、處理地點(diǎn)、傳達(dá)對象分散往寬敞地區(qū)；第四、物流與信息的流淌要同時進(jìn)行；第五，物流與商流的關(guān)系越來越緊密。在這種情況下，只有全面采納網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)來治理物流信息，才能保證高效率的商品配送。配送中心信息治理系統(tǒng)。為了滿足上述五個方面的信息需求，配送中心應(yīng)建立五個信息治理子系統(tǒng)：銷售治理系統(tǒng)、采購治理系統(tǒng)、倉庫治理系統(tǒng)、財務(wù)治理系統(tǒng)、輔助決策系統(tǒng)。配送中心信息治理的網(wǎng)絡(luò)化不僅需要配送中心自身完善信息設(shè)施，而且還需要以門店的POS系統(tǒng)、EOS系統(tǒng)以及社會性的VAN系統(tǒng)和EDI系統(tǒng)的建設(shè)為基礎(chǔ)。只有全公司、全社會的相互配套，才能充分發(fā)揮配送中心信息治理的效率，最終實現(xiàn)整個配送作業(yè)的無紙化運(yùn)作。（2）商品分揀自動化。大型的配送中心，商品種類多達(dá)上萬種，客戶數(shù)量多、分布面廣，而目要求拆零配送、限時送達(dá)。在這種情況下，商品分揀作業(yè)就成了配送中心內(nèi)部工作量最大的一項工作。為了提高商品分揀的效率，國外的配送中心參照郵局分揀信件自動化的經(jīng)驗，配置了自動化分揀系統(tǒng)。自動分揀系統(tǒng)一般包括：輸入系統(tǒng)；分揀信號設(shè)定裝置；分揀傳輸裝置。由于自動分揀系統(tǒng)的設(shè)備復(fù)雜，投資及營運(yùn)成本也相當(dāng)高，因此，不一定所有的配送中心都必須配置。配送中心要實現(xiàn)分揀的自動化，首先必須提高商品的條碼化率和實現(xiàn)包裝的標(biāo)準(zhǔn)化。（3）商品儲存立體化。商品儲存立體化是指用高層貨架儲存物資，以巷道堆垛起重機(jī)（簡稱巷道機(jī)）存取物資，并通過周圍的裝卸運(yùn)輸設(shè)備，自動進(jìn)行出入庫作業(yè)。這類倉庫稱為“高層貨架倉庫”。高層貨架倉庫具有一般倉庫無可比擬的優(yōu)越性：節(jié)約空間，節(jié)約勞力；提高倉庫治理水平；實行無人化操作；治理操縱系統(tǒng)。（4）商品配送共同化。商品配送共同化是指生產(chǎn)、批發(fā)或零售、連鎖企業(yè)共同參與，由一家配送中心承擔(dān)他們的配送作業(yè)。共同配送的實質(zhì)是相同或不同類型的企業(yè)聯(lián)合，其目的在于相互調(diào)劑使用各自的倉儲運(yùn)輸設(shè)施，最大限度地提高配送設(shè)施的使用效率。從國際情況來看，商品配送共同化是配送中心的進(jìn)展方向。人們逐漸意識到了共同配送的重要性。大力進(jìn)展社會化共同配送共同化的差不多模式包括：物流企業(yè)的配送中心；廠商聯(lián)合的配送中心；商業(yè)企業(yè)的配送中心。六、案例分析題：案例1：工業(yè)物業(yè)經(jīng)理羅·宇下為其治理的商務(wù)地區(qū)查找租戶。該地區(qū)位于郊外，租戶場地較?。?—10英畝），且沒有直達(dá)高速公路及鐵路的專線，但離住宅區(qū)及交通干道較近。問題：1．應(yīng)查找哪一類租戶？2．應(yīng)對租戶情況做哪些了解？（答案：略）第五章特種物業(yè)治理一、名詞解釋題：1．特種物業(yè)：是指除住宅小區(qū)物業(yè)、公共商業(yè)樓宇物業(yè)、高層辦公樓宇物業(yè)和工業(yè)物業(yè)以外，有必要運(yùn)用物業(yè)治理的方法實施治理的物業(yè)。2．政府物業(yè)：是指由政府全額投資或參股興辦的，產(chǎn)權(quán)歸全部或部分歸政府的物業(yè)。3．酒店：是提供有形的飲食產(chǎn)品及客房、各項設(shè)施、無形的服務(wù)等綜合型產(chǎn)品與服務(wù)給離家食素者消費(fèi)，并因此獵取利潤的經(jīng)濟(jì)單位。4．聯(lián)號經(jīng)營：所謂聯(lián)號經(jīng)營，確實是聯(lián)號公司授予成員酒店在某特定的地點(diǎn)、特定的期限內(nèi)按照規(guī)定的方式經(jīng)營業(yè)務(wù)的權(quán)利。與治理合同不同，聯(lián)號既不是租賃經(jīng)營治理，也不是托付經(jīng)營治理，聯(lián)號公司只是提供成員就地權(quán)益品牌、各種標(biāo)準(zhǔn)和要求、營銷網(wǎng)絡(luò)、采購網(wǎng)絡(luò)及質(zhì)量操縱服務(wù)。二、填空題：1．從特種物業(yè)治理體制看，有單位系統(tǒng)治理物業(yè)和物業(yè)治理公司治理的物業(yè)。2．政府物業(yè)的特點(diǎn)是：首先是產(chǎn)權(quán)的公共性；其次是物業(yè)的社會服務(wù)性；還有政府物業(yè)功能的專門性。3．依照物業(yè)的經(jīng)營治理方式將政府物業(yè)分為：自管物業(yè)和托管經(jīng)營物業(yè)。4．實行專業(yè)化社會化的物業(yè)治理已成為我國房產(chǎn)治理的進(jìn)展趨勢。機(jī)關(guān)辦公物業(yè)也必須逐步引入物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)行治理。5．政府機(jī)關(guān)物業(yè)治理方式的改革，確實是要用企業(yè)治理的方法取代原先機(jī)關(guān)事務(wù)治理部門所做的工作，通過物業(yè)治理企業(yè)的服務(wù)，達(dá)到轉(zhuǎn)換機(jī)關(guān)治理機(jī)制的目的。6．當(dāng)前政府機(jī)關(guān)物業(yè)的改革，應(yīng)按《物業(yè)治理條例》的規(guī)定來推行。關(guān)鍵是政府機(jī)關(guān)擺正自己的位置。7．采取租賃經(jīng)營治理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過簽訂租賃合同，明確租金、租賃期限和雙方的權(quán)責(zé)與權(quán)限，租給經(jīng)營公司進(jìn)行治理。8．現(xiàn)代聯(lián)號經(jīng)營始于上世紀(jì)50年代，酒店業(yè)主越來越意識到品牌形象、聲譽(yù)、顧客網(wǎng)絡(luò)、經(jīng)營方式和預(yù)訂系統(tǒng)的價值。9．聯(lián)號是擴(kuò)張酒店的一種易獲利且低成本的方法。10．服務(wù)性公寓是隨著首先在歐洲流行的休閑度假的需要，而建設(shè)起來的一類物業(yè)形式。11．服務(wù)性公寓是一種高檔居住性物業(yè)，但與居住物業(yè)的不同之處在于它的經(jīng)營性和社會性。12．服務(wù)性公寓是一類以營利為目的，建成單元式結(jié)構(gòu)的，按按照“家”的要求來配置設(shè)和設(shè)備，按酒店方式治理的滿足社會需要的專門居住物業(yè)。13．會議酒店是酒店業(yè)充分利用了商業(yè)性酒店的營銷與治理的優(yōu)勢，所占據(jù)的是會議市場的份額，但并不具備承接大型展覽的場所和能力。14．會展物業(yè)治理確實是物業(yè)治理企業(yè)同意業(yè)主的托付，對會展建筑物及附屬設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，為參展商和客戶提供治理服務(wù)。15．現(xiàn)代會展中心的物業(yè)治理，只有在公共建筑治理、公共事業(yè)治理、公眾治理的基礎(chǔ)上，配合個性化的服務(wù)、動態(tài)治理、快速反應(yīng)等與之相應(yīng)，才能形成獨(dú)具一格的會展治理服務(wù)模式。16．標(biāo)識、導(dǎo)視的制作與布置服務(wù)系統(tǒng)，要緊有三大類，第一類是建筑及公用設(shè)備、設(shè)施的編號，第二類是服務(wù)標(biāo)識，第三類是功能標(biāo)識。17．布展期的首要重點(diǎn)服務(wù)內(nèi)容之一確實是布展現(xiàn)場治理，即裝修布置和展臺搭建的治理。展務(wù)現(xiàn)場巡視可分為日常巡視、定點(diǎn)巡視、突擊加強(qiáng)巡視。18．展示會期間各種公用設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)及使用狀況的檢查也是個特不重要的內(nèi)容，包括洗手間、展會主通道、空調(diào)舒適度、電梯運(yùn)行情況、安全消防通道、消防設(shè)施等，遇有問題，立即填寫公用設(shè)施維修表，及時報送相關(guān)部門解決，并跟蹤處理結(jié)果。19．展會治理人員須本著“讓參展商中意，讓參觀者中意，讓組委會中意”的宗旨，積極熱情、靈活有效地處理各種投訴，積極解決存在問題。20．在展覽期間，由于組委會、參展商和展品的進(jìn)駐，則存在責(zé)任界限和責(zé)任移交問題。21．醫(yī)院的服務(wù)治理中屬于專業(yè)性的、技術(shù)性的工作，應(yīng)由醫(yī)院來完成，屬于服務(wù)性的工作，能夠由物業(yè)治理公司來承擔(dān)。三、選擇題：1．從特種物業(yè)的經(jīng)營治理性質(zhì)看，有些是公益性的，如（AB）。A、政府物業(yè)B、文教、衛(wèi)生、體育物業(yè)C、娛樂、酒店物業(yè)D、會展物業(yè)2．以下屬于政治性物業(yè)是（ABD）。A、政府首腦機(jī)關(guān)B、軍情況報機(jī)關(guān)C、機(jī)場、寺院、殘疾人專用設(shè)施D、電臺、電視臺、報社新聞機(jī)關(guān)3．以下屬于特種社會功能物業(yè)的是（ACD）。A、醫(yī)院、學(xué)校B、交易會（所）C、車站、碼頭、機(jī)場D、寺院、殘疾人專用設(shè)施4．以下屬于娛樂性物業(yè)的是（ABCD）。A、歌廳B、劇院C、游樂場D、運(yùn)動場5．以下屬于專業(yè)性物業(yè)的是（ABD）。A、酒店B、會展中心C、劇院D、交易會（所）6．我國的高檔酒店專門多都采?。–）治理模式。A、業(yè)主自己經(jīng)營治理的模式B、租賃經(jīng)營治理模式C、托付經(jīng)營治理模式D、聯(lián)號經(jīng)營。7．以下屬于單一展覽功能的會展物業(yè)的是（ABC）五、A、北京展覽館B、上海展覽館六、C、武漢展覽館D、廣州國際會展中心8．以下屬于綜合性的會展中心的是（D）A、北京展覽館B、上海展覽館C、武漢展覽館D、廣州國際會展中心9．展覽館是展示科技和文明、以后與進(jìn)展、人與自然等眾多方面的載體，它的最大特點(diǎn)是（ABC）同時發(fā)生，張弛明顯，因此，需要有一個與之相適應(yīng)的能夠保持動態(tài)跟蹤的服務(wù)體系。五、A、人流B、物資流六、C、經(jīng)濟(jì)流D、車流四、簡答題：1．與其他物業(yè)相比，特種物業(yè)治理的特點(diǎn)開發(fā)區(qū)不在哪里？對特種物業(yè)的治理，具有一般的共性即差不多上以“物”為媒，以“人”為本的治理服務(wù)。其治理專項如物業(yè)的維護(hù)、環(huán)境愛護(hù)、保安、車輛治理等是類同的，然而在具體實施時，還必須著重分析它們的不同特點(diǎn)和區(qū)不，以便于進(jìn)行有效的治理服務(wù)。這些區(qū)不要緊體現(xiàn)在以下幾個方面。(1)服務(wù)對象上。(2)服務(wù)需求上。(3)治理要求上。(4)經(jīng)費(fèi)來源上。(5)治理方式上。2．政府物業(yè)治理的內(nèi)容從政府機(jī)關(guān)辦公物業(yè)治理活動范圍看，其內(nèi)容要緊有：（1）機(jī)關(guān)房屋、設(shè)施、設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)治理。（2）機(jī)關(guān)的安全保衛(wèi)治理。（3）機(jī)關(guān)大院的清潔衛(wèi)生治理。（4）房屋、設(shè)施的消防安全治理。（5）機(jī)關(guān)車隊的車輛治理；環(huán)境治理。（6）后勤服務(wù)治理。（7）機(jī)關(guān)公共關(guān)系治理及其他治理。3．酒店業(yè)的特點(diǎn)（1）酒店經(jīng)營治理的綜合性。酒店經(jīng)營治理的綜合性要緊體現(xiàn)在兩個方面：一是酒店向客人提供的產(chǎn)品是一種組合型的產(chǎn)品。二是客人在酒店內(nèi)不僅消費(fèi)具有物質(zhì)形態(tài)的產(chǎn)品。（2）酒店產(chǎn)品的復(fù)雜性。酒店所提供的產(chǎn)品或服務(wù)，就其生產(chǎn)及銷售的過程來講，與其他行業(yè)的企業(yè)有著極大的差不。這種差不確實是酒店產(chǎn)品、服務(wù)的生產(chǎn)和銷售過程不可分割，造成了酒店產(chǎn)品與服務(wù)的復(fù)雜性。（3）酒店產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量操縱的困難性。其緣故有以下幾個方面：質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成的多重性。服務(wù)效果的好壞更多的是反映在服務(wù)者與被服務(wù)者的人際關(guān)系上。人們的消費(fèi)需求日新月異，酒店產(chǎn)品及服務(wù)形式相對滯后。（4）酒店與經(jīng)營環(huán)境聯(lián)系的廣泛性。企業(yè)必定與社會的各個方面發(fā)生聯(lián)系，同時也受到社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的阻礙和制約。4．服務(wù)性公寓物業(yè)的特點(diǎn)服務(wù)性公寓物業(yè)的特點(diǎn)除了與住宅小區(qū)物業(yè)的許多特點(diǎn)重合外，不同之處在于：（1）建筑標(biāo)準(zhǔn)的高水平。服務(wù)性公寓一般建筑規(guī)模大，建筑標(biāo)準(zhǔn)高，多建于都市和鄉(xiāng)村的結(jié)合部，不但公寓群、不墅區(qū)周圍環(huán)境優(yōu)美，而且建筑所占區(qū)域面積也較大，建筑密度小。在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計上也比較新穎和復(fù)雜，建筑標(biāo)準(zhǔn)及施工質(zhì)量要求高。（2）生活設(shè)施的高要求。服務(wù)性公寓對生活設(shè)施