71/71鄭重申明本建議書(shū)內(nèi)容涉及我公司和綠景綠景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合作的商業(yè)機(jī)密，僅對(duì)有合作意向的綠景綠景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司公開(kāi)。本公司要求綠景綠景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收到本物業(yè)治理項(xiàng)目建議書(shū)時(shí)做出以下承諾：本建議書(shū)僅供綠景綠景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在決策“綠景”物業(yè)治理合作單位時(shí)使用。妥善保管本項(xiàng)目建議書(shū)方案，未經(jīng)我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開(kāi)本預(yù)算方案內(nèi)容。否則，我公司將保留因此對(duì)我方名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。若本策劃書(shū)未被貴公司采納，則我方將予以收回。特此申明！上海z物業(yè)治理進(jìn)展有限公司二零零四年三月二十一日

摘要依照綠景小區(qū)的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、詳細(xì)物業(yè)治理服務(wù)需求分析、綠景綠景房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)治理的要求，我公司為綠景小區(qū)項(xiàng)目提供一站式專(zhuān)業(yè)無(wú)憂物業(yè)治理服務(wù)，著重于治理服務(wù)的每一個(gè)細(xì)節(jié)，滿足寬敞業(yè)主的各種需求，以上海發(fā)達(dá)地區(qū)卓越的物業(yè)治理理念、先進(jìn)的物業(yè)治理方式制造“安全、整潔、舒適、文明、”的居住環(huán)境。z物業(yè)現(xiàn)所涉及的物業(yè)治理項(xiàng)目包括寫(xiě)字樓、居住小區(qū)、大型工業(yè)廠區(qū)、綜合商務(wù)樓宇等，有較長(zhǎng)時(shí)刻的治理經(jīng)驗(yàn)積存，從中總結(jié)出了大量?jī)?yōu)秀的物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn)。并嚴(yán)格按照ISO9000：2000版的要求，在公司內(nèi)部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、有用、高效的質(zhì)量治理體系，同時(shí)形成了完善的服務(wù)模式，能夠成為為綠景小區(qū)提供規(guī)范化、人性化、合理化、質(zhì)量化的物業(yè)治理服務(wù)的有效保障我公司系上海綠地集團(tuán)旗下的專(zhuān)業(yè)物業(yè)治理企業(yè)，是中國(guó)物業(yè)治理協(xié)會(huì)理事成員之一，同時(shí)也是上海市物業(yè)治理協(xié)會(huì)理事成員，我公司熱誠(chéng)希望與各大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、業(yè)主委員會(huì)等客戶進(jìn)行精誠(chéng)合作。我公司現(xiàn)在熱誠(chéng)開(kāi)發(fā)內(nèi)陸市場(chǎng)，在綠景市能有機(jī)會(huì)與綠景綠景房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行合作我公司深感榮幸，相信我公司以上海專(zhuān)業(yè)的物業(yè)治理服務(wù)和知名的品牌能夠?qū)G景小區(qū)的開(kāi)發(fā)提供更為盡美的物業(yè)服務(wù)，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售和以后的治理給予更多便利，對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌培養(yǎng)起到強(qiáng)有力的關(guān)心。我公司決意在綠景市進(jìn)展二線品牌，假如我公司與綠景綠景房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司能夠達(dá)成協(xié)議合作，使得我公司在綠景有立足的第一個(gè)項(xiàng)目，為以后長(zhǎng)遠(yuǎn)合作著想表示我公司的合作誠(chéng)意，我公司將對(duì)綠景項(xiàng)目不做利潤(rùn)要求。我公司將綠景小區(qū)的治理標(biāo)準(zhǔn)定位為專(zhuān)業(yè)物業(yè)治理，提供物超所值的物業(yè)治理服務(wù)。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的開(kāi)辦費(fèi)為435411.70元，治理費(fèi)為0.5元/平方米·月，此外另需要治理用房224平方米由開(kāi)發(fā)商無(wú)償撥給。包括：治理處辦公室80M2、停車(chē)場(chǎng)辦公點(diǎn)20M2、安保隊(duì)辦公室20M2、維修班辦公室20M2

前言首先感謝綠景綠景房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)我公司的信任，我公司對(duì)本次合作機(jī)會(huì)特不重視，將全力以赴，力爭(zhēng)把握住這次機(jī)遇，希望能夠充分展示上海z物業(yè)治理進(jìn)展有限公司在綠景的形象。我公司系上海專(zhuān)業(yè)物業(yè)治理企業(yè)，有多年的物業(yè)治理的經(jīng)驗(yàn)，治理的物業(yè)類(lèi)型眾多，我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產(chǎn)商進(jìn)行合作，開(kāi)設(shè)了分公司。我公司截止2003年底其全權(quán)托付治理的治理面積就達(dá)到了200多萬(wàn)平方米，那個(gè)數(shù)字不包括顧問(wèn)治理的面積。由我公司治理綠景小區(qū)，能夠在治理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主提供值得信賴(lài)的物業(yè)治理服務(wù)，使得綠景房產(chǎn)能夠比其他房產(chǎn)商更領(lǐng)先一步。我公司是嚴(yán)格按照ISO9000：2000國(guó)際質(zhì)量治理體系提供物業(yè)治理服務(wù)的企業(yè)。我們深信，在綠景綠景房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的支持和關(guān)懷下，“z物業(yè)”和“綠景”的結(jié)合，一定能在更大程度上提高樓盤(pán)品質(zhì)，確保給綠景小區(qū)帶來(lái)一種新都市社區(qū)生活居家的概念，確保綠景的業(yè)主們購(gòu)置物業(yè)保值、增值。z物業(yè)承諾：在物業(yè)建筑時(shí)期，z將對(duì)物業(yè)建筑、環(huán)境布置、智能化系統(tǒng)、會(huì)所功能、物業(yè)治理用戶和設(shè)施配置等方面，結(jié)合物業(yè)定位及施工進(jìn)度因素，提出有利于今后物業(yè)治理和方便業(yè)主使用的意見(jiàn)和建議。在物業(yè)進(jìn)場(chǎng)前做好職員招聘和培訓(xùn)工作，建立一套完整的物業(yè)治理方案。為后期的物業(yè)治理打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。在物業(yè)交付使用后，委派有高檔物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)經(jīng)理，駐場(chǎng)負(fù)責(zé)該物業(yè)的日常治理。z總部將有打算的派遣各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)該物也進(jìn)行巡視、檢查、指導(dǎo)和督促，以按z的物業(yè)治理理念進(jìn)行日常的物業(yè)治理，并在高效有序治理的基礎(chǔ)上，開(kāi)展一系列符事物業(yè)性質(zhì)的有特色的服務(wù)，以真正體現(xiàn)高品質(zhì)國(guó)際化物業(yè)的意義。本建議書(shū)僅針對(duì)已在建的綠景小區(qū)提出初步的物業(yè)治理治理方案，將作為今后開(kāi)展物業(yè)治理工作的差不多執(zhí)行框架，更為詳盡的治理實(shí)施打算將在簽訂物業(yè)治理合同后提出。由于時(shí)刻緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請(qǐng)?jiān)彛?/p>

二、公司簡(jiǎn)介上海z物業(yè)治理進(jìn)展有限公司專(zhuān)業(yè)從事中高檔商品住宅、小區(qū)、辦公樓宇、商場(chǎng)、酒店式小區(qū)等綜合性物業(yè)項(xiàng)目的全權(quán)委員物業(yè)治理、物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)及駐場(chǎng)物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)業(yè)務(wù)，服務(wù)內(nèi)容還涉及房產(chǎn)咨詢(xún)、商務(wù)咨詢(xún)等方面；z物業(yè)以規(guī)范、周到、守信、高效為企業(yè)宗旨，崇尚服從、自信、自律、進(jìn)取的企業(yè)精神。z物業(yè)由上海綠地物業(yè)進(jìn)展有限公司經(jīng)改制，由上海綠地集團(tuán)控股、多方投資并和加拿大高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司合作組建。是中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)、上海市物業(yè)協(xié)會(huì)理事單位。并已通過(guò)英國(guó)皇家SGS公司審核認(rèn)證取得SIO9001·2000質(zhì)量治理認(rèn)證。z物業(yè)全方位體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)治理理念，崇尚以人為本、生態(tài)平衡的治理服務(wù)本質(zhì)，追求“高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、大眾化收費(fèi)、可持續(xù)進(jìn)展”，維護(hù)社會(huì)、業(yè)主、企業(yè)三方利益。z物業(yè)通過(guò)于具有境外先進(jìn)物業(yè)治理理念的高力集團(tuán)合作，結(jié)合國(guó)內(nèi)業(yè)戶的實(shí)際需要，利用綠地物業(yè)前二百余萬(wàn)平方米的物業(yè)治理和開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、治理五萬(wàn)多平方米商鋪綜合市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，可從物業(yè)建設(shè)時(shí)期開(kāi)始，通過(guò)全方位的物業(yè)治理服務(wù)，不斷地向進(jìn)展商提供各種有利于節(jié)約投資、促進(jìn)銷(xiāo)售、保證質(zhì)量和物業(yè)治理等方面的意見(jiàn)和建議，協(xié)助開(kāi)發(fā)商提高物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為物業(yè)治理打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。z物業(yè)集團(tuán)高力物業(yè)國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)之經(jīng)驗(yàn)、綠地物業(yè)地域化操作之優(yōu)勢(shì)，在高力物業(yè)治理總面積近1000萬(wàn)平方米、綠地物業(yè)治理面積近200萬(wàn)平方米的背景下，合約治理面積已逾230萬(wàn)平方米，前期顧問(wèn)治理合同簽訂100余萬(wàn)平方米，治理方式有全權(quán)治理、駐場(chǎng)顧問(wèn)治理及顧問(wèn)治理。在上海、z已成功治理上海綠地世紀(jì)城（上海春天）、世紀(jì)同樂(lè)、綠地世家、綠地科創(chuàng)小區(qū)、華能都市花園、錦綠新城等物業(yè)、綠地名人坊、龍辰苑等，另已在江西南呂、吉林長(zhǎng)春設(shè)立了子公司。z致力于開(kāi)拓、進(jìn)展上海及國(guó)內(nèi)的物業(yè)治理市場(chǎng)。z物業(yè)董事長(zhǎng)張?chǎng)螄?guó)，副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理張一民，副總經(jīng)理王振太，在此致意各房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和社會(huì)各界人士，祈望合作，共圖進(jìn)展；z將給您帶來(lái)欣喜?，F(xiàn)時(shí)z物業(yè)的治理項(xiàng)目一覽表序號(hào)物業(yè)名稱(chēng)物業(yè)性質(zhì)治理性質(zhì)物業(yè)地點(diǎn)1上海春天物業(yè)小區(qū)物業(yè)治理上海市2綠地名人坊物業(yè)小區(qū)物業(yè)治理上海市3科創(chuàng)大廈商務(wù)樓物業(yè)治理上海市4華能都市花園物業(yè)小區(qū)物業(yè)治理上海市5錦綠新城（1、2期）物業(yè)小區(qū)物業(yè)治理上海市6綠地世紀(jì)同樂(lè)物業(yè)小區(qū)物業(yè)治理上海市7綠地世家（單身小區(qū)3萬(wàn)M2）物業(yè)小區(qū)物業(yè)前期顧問(wèn)上海市8上大聚豐園物業(yè)小區(qū)駐場(chǎng)顧問(wèn)治理上海市9龍緣花園物業(yè)小區(qū)物業(yè)治理上海市10江西濱江豪園小區(qū)/住宅前期物業(yè)顧問(wèn)南昌市11江西小藍(lán)鄉(xiāng)不墅不墅前期物業(yè)顧問(wèn)南昌市12盈湖三島不墅前期物業(yè)顧問(wèn)上海市13科華小區(qū)物業(yè)小區(qū)物業(yè)治理上海市14綠地?cái)?shù)碼城商場(chǎng)物業(yè)治理上海市15長(zhǎng)春綠地世紀(jì)城綜合小區(qū)前期物業(yè)治理長(zhǎng)春市z目前治理的部分項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目名稱(chēng)：綠地世紀(jì)城-上海春天發(fā)展商：上海綠地新龍基置業(yè)有限公司地址：普陀區(qū)寧夏路353弄項(xiàng)目特色：近20萬(wàn)平方米高層、小高層綜合高檔住宅區(qū)，會(huì)所、智能化系統(tǒng)配置完善，以“水生態(tài)、環(huán)保、智能”為特色。項(xiàng)目名稱(chēng)：南昌濱江豪園發(fā)展商：上海綠地集團(tuán)江西申昌置業(yè)有限公司地址：江西南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷路項(xiàng)目特色：二十多平方米高尚住宅，地處紅谷灘中心區(qū)域，與南昌市政府毗肩而居，榮居帝五將相之氣。項(xiàng)目名稱(chēng)：綠地科創(chuàng)大廈開(kāi)發(fā)商：上海錦普房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置：普陀區(qū)寧夏路201號(hào)項(xiàng)目特色：近五萬(wàn)平方米智能化大廈。集辦公、商場(chǎng)、餐飲為一體，智能化系統(tǒng)配置完善，體現(xiàn)現(xiàn)代都市濃郁氣息。項(xiàng)目名稱(chēng)：綠地世紀(jì)城-世紀(jì)同樂(lè)進(jìn)展商：上海綠地新龍基地置業(yè)有限公司地址：上海市普陀區(qū)曹楊路353弄 項(xiàng)目特色：三十萬(wàn)平方米高層住宅、市中心三萬(wàn)多平方米的生態(tài)大花園，六萬(wàn)平方米社區(qū)購(gòu)物中心，雙語(yǔ)幼兒園，體現(xiàn)高尚品位生活。項(xiàng)目名稱(chēng)：南昌綠地山莊進(jìn)展商：上海綠地集團(tuán)南昌綠都置業(yè)有限公司地址：江西南昌市上海莊園路100號(hào)項(xiàng)目特色：又名海上憶墅，近四十萬(wàn)平方米、1500多棟聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立形態(tài)不一的各式不墅，承襲百年建筑精華，依山傍水，眺望八大山人，藝術(shù)與生活的連貫音律，精巧、舒雅的房間戶型，體現(xiàn)高品質(zhì)生活。項(xiàng)目名稱(chēng)：綠地世紀(jì)城-綠地世家發(fā)展商：上海綠地新龍基置業(yè)有限公司地址：普陀區(qū)寧夏路366弄項(xiàng)目特色：近20萬(wàn)平方米高層住宅，會(huì)所和智能化系統(tǒng)配備完善，以“水生態(tài)，環(huán)保，智能”為特色。三、z服務(wù)一、高標(biāo)準(zhǔn)治理原則物業(yè)治理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以治理體現(xiàn)服務(wù)的工作，z在進(jìn)行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)治理服務(wù)中均將其一切治理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。作為業(yè)主，都希望聘請(qǐng)到高水平的物業(yè)治理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。z在按物業(yè)類(lèi)不提供相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)治理服務(wù)中，均以如下原則作為做好物業(yè)治理工作的基礎(chǔ)。a）服務(wù)態(tài)度——熱情物業(yè)治理屬服務(wù)性行業(yè)，治理公司的職員應(yīng)以發(fā)自?xún)?nèi)心的真誠(chéng)笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語(yǔ)言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、舉止大方、動(dòng)作雅觀、稱(chēng)呼得當(dāng)。b）服務(wù)設(shè)備——完好良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)治理的先決條件。物業(yè)治理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機(jī)械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。對(duì)這些設(shè)備要加強(qiáng)治理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。c）服務(wù)技能——嫻熟服務(wù)技能是物業(yè)治理從業(yè)人員在服務(wù)治理中應(yīng)該掌握和具備的差不多功。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識(shí)外，更重要的是職員應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，如工程人員應(yīng)具備過(guò)硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備豐富的治理知識(shí)，保安人員應(yīng)具備過(guò)硬的治安消防本領(lǐng)等。d）服務(wù)項(xiàng)目——齊全除了搞好物業(yè)治理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)治理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開(kāi)展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無(wú)微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。e）服務(wù)方式——靈活物業(yè)治理除了做到規(guī)范治理、依法治理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的治理，應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營(yíng)業(yè)時(shí)刻、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。f）服務(wù)程序——規(guī)范服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它看起來(lái)無(wú)關(guān)緊要，實(shí)際上卻是衡量物業(yè)治理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。如電話接聽(tīng)程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，不可為所欲為、雜亂無(wú)章。g）服務(wù)收費(fèi)——合理物業(yè)治理屬有償?shù)姆?wù)行為，用戶不交治理費(fèi)而享受服務(wù)是不現(xiàn)實(shí)的。而z公司制定的物業(yè)治理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系依照物業(yè)實(shí)際和提供服務(wù)的內(nèi)涵確定，以“大眾化收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”為原則；公司開(kāi)展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則。h）服務(wù)制度——健全z將依照物業(yè)實(shí)際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點(diǎn)。i）服務(wù)效率——快速服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時(shí)限。在“時(shí)刻確實(shí)是金鈔票，效率確實(shí)是生命”的時(shí)刻價(jià)值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)約時(shí)刻，而且能為用戶帶來(lái)利益，z將努力提高職員素養(yǎng)，減少工作環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)明工作程序，縮短辦事時(shí)刻，提高服務(wù)效率。二、z的物業(yè)治理z目前已承接國(guó)內(nèi)多個(gè)全權(quán)治理內(nèi)銷(xiāo)高檔樓盤(pán)，尤其對(duì)居住類(lèi)物業(yè)建筑時(shí)期的前期介入、物業(yè)治理的籌備工作、治理收支的預(yù)算和結(jié)算、物業(yè)的驗(yàn)收和移交、業(yè)戶二次裝修治理等業(yè)務(wù)、日常物業(yè)治理、客戶服務(wù)、會(huì)所治理等方面，均積存了專(zhuān)門(mén)多成功的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，目前我司治理的經(jīng)驗(yàn)在對(duì)金利達(dá)花園的物業(yè)治理中將得到更出色發(fā)揮。1、z物業(yè)的前期介入z對(duì)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的前期顧問(wèn)工作中都會(huì)本著認(rèn)真參與、積極建議、專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)等工作準(zhǔn)則，即全面的向貴司就下列方面提出一些建議（因綠景建設(shè)的差不多資料不夠詳細(xì)，故我司只做擬定方案）：機(jī)電設(shè)施顧問(wèn):顧問(wèn)差不多擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：為使用及治理者方便，節(jié)約日常運(yùn)行費(fèi)用公共照明燈具、布線和開(kāi)關(guān)的合理選用的設(shè)置；重大設(shè)備的選用和購(gòu)貨合同條款的擬定；電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工；給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工；各種門(mén)鎖和鑰匙的選用；消防設(shè)施的設(shè)計(jì)與施工；24小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與施工等；所有公共布線應(yīng)更為簡(jiǎn)潔，應(yīng)便與業(yè)主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護(hù)保養(yǎng)；門(mén)鎖安裝時(shí)應(yīng)考慮更為安全，防止門(mén)重鎖輕現(xiàn)象發(fā)生；給排水管地下一層轉(zhuǎn)接管就從材質(zhì)牢固方面選材，防止水壓過(guò)大或重物下落時(shí)擊損，從而引起不必要改建投入。部分樓道消防通道可能會(huì)過(guò)窄，如再在此安裝墻式消防栓后，其間距離也不足消防法規(guī)規(guī)定之1.5米其他建議略。建設(shè)設(shè)計(jì)顧問(wèn):顧問(wèn)差不多擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：使用及治理者方便，保持物業(yè)形象圍墻和大門(mén)的設(shè)置；監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ脑O(shè)計(jì)與施工；單元戶型及有用功能；建筑物外立面的操縱；公共環(huán)境裝飾和綠化的布置；各種標(biāo)志牌選用；大堂接待臺(tái)的布置；物業(yè)治理用房的設(shè)計(jì)和施工；預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的確定已完成之單元應(yīng)與還在施工的區(qū)域隔離開(kāi)，并由施工他包單位做好該區(qū)域安全、消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品愛(ài)護(hù)等方面工作，以便更好等待竣工驗(yàn)收。個(gè)不單元門(mén)廳設(shè)計(jì)會(huì)過(guò)于繁煩，如玄關(guān)墻之設(shè)計(jì)問(wèn)題易造成日后一次裝修或改建時(shí)要緊拆除對(duì)象。如此即會(huì)增加物業(yè)日后治理時(shí)建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開(kāi)發(fā)商的投資成本?？照{(diào)外機(jī)預(yù)留位置不當(dāng)，要緊是戶外機(jī)放置位置、熱量排放朝向、預(yù)留架大小等。外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會(huì)因此為借口安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。智能系統(tǒng)顧問(wèn):顧問(wèn)差不多擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：人防+技防的理念，強(qiáng)調(diào)社會(huì)化服務(wù)閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)車(chē)庫(kù)治理系統(tǒng)公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)訪客樓宇對(duì)講系統(tǒng)背景音響和應(yīng)急廣播系統(tǒng)衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)寬帶接入和上網(wǎng)方式等小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留量，應(yīng)從住戶人群的不同需求考慮各類(lèi)接入線的預(yù)留口。如：有線通、電信、聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位置應(yīng)做合理的安排，對(duì)一些路段易被車(chē)輛碰撞的區(qū)域就先設(shè)置防沖撞欄。車(chē)庫(kù)治理系統(tǒng)的可操作性要強(qiáng)，從治理成本及維護(hù)成本中考慮，特不車(chē)庫(kù)操縱系統(tǒng)的購(gòu)置應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以操縱。其他建議略。跟進(jìn)施工過(guò)程: 顧問(wèn)差不多擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：維護(hù)進(jìn)展商和業(yè)主利益，保證施工質(zhì)量發(fā)覺(jué)可能存在的隱患施工對(duì)以后維修保養(yǎng)是否有阻礙提供成品愛(ài)護(hù)措施建議收集設(shè)計(jì)和施工文檔資料協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的質(zhì)量提供操作培訓(xùn)要求提供備品備件要求提供竣工圖紙遞交要求提供操作手冊(cè)遞交要求技術(shù)資料遞交要求等地下車(chē)庫(kù)的進(jìn)出口的坡度上的防滑設(shè)施應(yīng)在施工前予以考慮，目前一些項(xiàng)目在后期簡(jiǎn)單用水泥加置防滑條或輔設(shè)地磚的做法與日后車(chē)輛行駛及治理維護(hù)不利，建議施工時(shí)向下開(kāi)防滑槽，如此即可節(jié)約成本投入，也可增加防滑系數(shù)?，F(xiàn)工地治理方通常會(huì)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全治理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面治理還比較薄弱。巡視中也經(jīng)常會(huì)發(fā)覺(jué)：工地上未著安全帽人員較多；各類(lèi)施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒(méi)有太多防護(hù)措施，如有高空附物專(zhuān)門(mén)容易就會(huì)砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。施工方對(duì)產(chǎn)品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門(mén)窗產(chǎn)品愛(ài)護(hù)、墻面大理石污跡滲入等。其他建議略。物業(yè)銷(xiāo)售配合:顧問(wèn)差不多擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：通過(guò)物業(yè)品牌及銷(xiāo)售配合，使物業(yè)銷(xiāo)售更上層樓提供國(guó)際及國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)租售信息參加物業(yè)治理介紹會(huì)培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)治理問(wèn)題提供物業(yè)治理宣傳資料z背景介紹從物業(yè)治理的角度審核預(yù)售合同將物業(yè)治理的有關(guān)規(guī)定制成合同附件參加各種慶典/活動(dòng)探討解決各種銷(xiāo)售中遇到的治理問(wèn)題等通常我司會(huì)在開(kāi)發(fā)商在小區(qū)銷(xiāo)售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護(hù)售樓處安全外，我們配合銷(xiāo)售人員適時(shí)的向求購(gòu)或有來(lái)訪人員進(jìn)行房產(chǎn)介紹。同時(shí)還會(huì)積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會(huì)上人的安全保衛(wèi)工作。以我司多次其他項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，均得到了相關(guān)的員的好評(píng)。其他工作，我司亦會(huì)依照貴司之銷(xiāo)售進(jìn)度全力配合。2、z對(duì)綠景的實(shí)質(zhì)物業(yè)治理時(shí)的各項(xiàng)保障物業(yè)治理籌備工作簡(jiǎn)介俗話講：“三軍未動(dòng)，糧草先行”。確實(shí)是講，我們做任何事之前，都必須有認(rèn)真、精準(zhǔn)的打算。依照我司多年的治理經(jīng)驗(yàn)，我司亦將在綠景實(shí)質(zhì)治理前配合貴司按工程進(jìn)度，更詳盡的制定如下的籌備工作打算：編制物業(yè)治理月收支預(yù)算制定物業(yè)治理人員架構(gòu)制訂各項(xiàng)物業(yè)治理制度預(yù)備各種物資裝備進(jìn)行職員入職培訓(xùn)制定各種物業(yè)治理方案等物業(yè)治理各項(xiàng)支出所占比例為讓貴我雙方就治理項(xiàng)目的各項(xiàng)成本支出更明確，現(xiàn)我司將物業(yè)治理日常支出構(gòu)成比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱：預(yù)備各種物資裝備依照我司以往之治理經(jīng)驗(yàn)，我司亦以會(huì)在物業(yè)進(jìn)駐前預(yù)備物業(yè)治理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。如下：提供符合物業(yè)具體情況的物業(yè)治理軟件提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件購(gòu)置各種辦公家具和設(shè)備定制首期制服和雨具購(gòu)置警械和安保用品購(gòu)置各種設(shè)備、工具和維修用品等制定各種規(guī)章制度我司還將綜合國(guó)內(nèi)同類(lèi)物業(yè)之治理經(jīng)驗(yàn)，依照金利達(dá)花園之特點(diǎn)，制定符合物業(yè)情況的各種治理規(guī)章和制度，如下：住戶手冊(cè)辦公室治理制度及物業(yè)設(shè)備治理制度清潔和滅蟲(chóng)標(biāo)準(zhǔn)及停車(chē)場(chǎng)治理制度物業(yè)驗(yàn)收規(guī)程及治字和消防治理制度二次裝修治理制度及表格表式人事、行政、和財(cái)務(wù)治理制度會(huì)所治理和有償服務(wù)制度緊急事件的處理程序投述的處理程序等完成職員入職培訓(xùn)為保證金利達(dá)花園的服務(wù)水準(zhǔn)，我司亦會(huì)對(duì)所有職員，更針對(duì)性的依照他們的不同工種進(jìn)行不同的入職前培訓(xùn)，并加以考核。如下：物業(yè)驗(yàn)收程序二次裝修治理工程設(shè)施治理物業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)作物品治理制度物業(yè)治理差不多概念職員守則和崗位職責(zé)z、高力、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的背景和企業(yè)文化介紹職員行為、禮儀規(guī)范及隊(duì)列操練投訴處理技巧及緊急事件處理程序等制定各種物業(yè)的治理方案因小區(qū)內(nèi)治理類(lèi)型的治理服務(wù)區(qū)域，因此我司亦會(huì)按物業(yè)情況制定各種物業(yè)治理方案，使之服務(wù)更細(xì)致、更人性化、規(guī)范化。如下：物業(yè)驗(yàn)收方案物業(yè)保安方案物業(yè)清潔、滅蟲(chóng)和綠化養(yǎng)護(hù)方案工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案財(cái)務(wù)運(yùn)行方案人事治理方案物業(yè)服務(wù)方案交通和停車(chē)治理方案小區(qū)活動(dòng)方案等物業(yè)治理的其他籌備工作建立與政府有關(guān)職能部門(mén)的聯(lián)系申報(bào)其他有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定制職員制服落實(shí)和布置治理處辦公用房跟進(jìn)物業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)和設(shè)備調(diào)試開(kāi)通物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收移交招標(biāo)確定物業(yè)保險(xiǎn)公司等3、z對(duì)綠景的人文治理上海物業(yè)治理在中國(guó)的物業(yè)治理行業(yè)中差不多積存了專(zhuān)門(mén)多的經(jīng)驗(yàn)，相對(duì)而言，湖北的物業(yè)市場(chǎng)還處在進(jìn)展時(shí)期，我們的治理模式在湖北要爭(zhēng)得更多人的認(rèn)可。現(xiàn)在，隨著物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入全面市場(chǎng)化進(jìn)展，為了使z公司在那個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中站住腳跟，使公司的治理水平更上一個(gè)臺(tái)階，使所有的業(yè)主認(rèn)可我們的治理，我們將在小區(qū)內(nèi)提介“以人為本”的人性化服務(wù)治理，使居民真正體會(huì)到家庭的溫馨并領(lǐng)會(huì)到生態(tài)和諧的氛圍。物業(yè)治理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè)日?；A(chǔ)工作，我們的完成它的同時(shí)，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我，提高我們的服務(wù)水分準(zhǔn)。“服務(wù)”是我們必不可少的立足點(diǎn)、“賣(mài)點(diǎn)”，不再是“單一的”基礎(chǔ)服務(wù)，我們會(huì)去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務(wù)。在“服務(wù)”中，我們亦會(huì)提高人與人間“溝通”效率。我司在通過(guò)與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的方法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務(wù)及治理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強(qiáng)物業(yè)治理公司、物業(yè)從業(yè)人員與寬敞業(yè)主之間親和關(guān)系，也能獲得更多的尊重和認(rèn)同。業(yè)主的真心參與及我們真誠(chéng)有效的工作，更能保障對(duì)受托物業(yè)的長(zhǎng)效治理，使之增值及保值。做到以上這點(diǎn)，我們會(huì)有針對(duì)性的依照貴司及z的治理理念去結(jié)合小區(qū)的人文特點(diǎn)，從而建立起小區(qū)的人文環(huán)境。社區(qū)的漂亮、人（服務(wù)才與被服務(wù)者）的潛在素養(yǎng)升華及治理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊(yùn)涵在“服務(wù)”中。我們?cè)诮庸茼?xiàng)目后的首要任務(wù)確實(shí)是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入戶時(shí)，通過(guò)業(yè)主辦理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項(xiàng)愛(ài)好等情況；在日常治理中，走訪業(yè)主，聽(tīng)取業(yè)主對(duì)小區(qū)治理、服務(wù)等方面需求和意見(jiàn)，同時(shí)在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的理解，用真誠(chéng)去感化業(yè)主，用效率去解決問(wèn)題。在通過(guò)與業(yè)主的溝通，了解各位業(yè)主對(duì)小區(qū)建設(shè)的有效建議及小區(qū)其他信息的反饋。如此，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案。在這些基礎(chǔ)工作襯托下，我們還能夠通過(guò)小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等，張貼或發(fā)放一些科普知識(shí)的宣傳資料。如：物業(yè)治理小知欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識(shí)；每日一道菜的燒法；安全防盜知識(shí)；活動(dòng)通告等內(nèi)容，使寬敞業(yè)主每日進(jìn)出小區(qū)和樓道時(shí)都能看到這些小知識(shí)、小常識(shí)，給他們的生活帶去一點(diǎn)關(guān)心，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關(guān)懷著他們。在業(yè)主入住率85%時(shí)，物業(yè)公司就會(huì)有打算地搞一些大中型的文體娛樂(lè)活動(dòng)，如健身操、書(shū)法攝影展、花卉展示、消防學(xué)習(xí)等等；我們還會(huì)依照小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施器材開(kāi)展一些體育有獎(jiǎng)競(jìng)賽等活動(dòng)，在業(yè)主入戶一周年之時(shí)或重大節(jié)日到來(lái)時(shí)，將在小區(qū)中組織節(jié)目，布置公共場(chǎng)地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動(dòng)。通過(guò)這些活動(dòng)，增加物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力，提高物業(yè)公司在小區(qū)的工作業(yè)績(jī)，為物業(yè)公司品牌建立良好的工作基礎(chǔ)。通過(guò)對(duì)整個(gè)小區(qū)的“服務(wù)”，我們能夠完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入上海的海派都市的特點(diǎn)，用我們的真心換取業(yè)主對(duì)我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給寬敞業(yè)主一個(gè)稱(chēng)心、舒適、漂亮的“人性化”大伙兒庭。4、z的日常物業(yè)治理簡(jiǎn)介物業(yè)的安全保衛(wèi)和治理對(duì)所有業(yè)主及開(kāi)發(fā)商來(lái)講，一個(gè)區(qū)域的治安狀況好壞，將直接阻礙到他對(duì)那個(gè)區(qū)域的看法，從聞名心理學(xué)大師-馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人們對(duì)安全這一最差不多的需求是多么看重。因此，對(duì)z來(lái)講，安全治理確實(shí)是我司的最全然的工作。我們提倡：“沒(méi)有安全，就沒(méi)有一切”。通過(guò)不斷的對(duì)職員的培訓(xùn)、對(duì)業(yè)主的宣傳、反復(fù)對(duì)安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等，全面做好“群防群治”全員化安全治理工作。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。采納人防加技防安全保衛(wèi)措施小區(qū)人行進(jìn)出口實(shí)行24小時(shí)保安服務(wù)在車(chē)庫(kù)出入口等重點(diǎn)部位設(shè)崗值守建立小區(qū)公共區(qū)域24小時(shí)保安巡邏制度用好并維護(hù)好先進(jìn)可靠的保安技防措施制訂并落實(shí)完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作保安人員培訓(xùn)后上崗等物業(yè)的環(huán)境維護(hù)和治理我司將綜合已接管項(xiàng)目之良好治理經(jīng)驗(yàn)，依照金利達(dá)花園之專(zhuān)門(mén)性質(zhì)，制定行之有效的短、中、長(zhǎng)期的小區(qū)環(huán)境愛(ài)護(hù)打算，力求使小區(qū)較之上述二個(gè)項(xiàng)目在此方面的治理更進(jìn)一層，給各時(shí)期入戶業(yè)主都有一個(gè)良好的阻礙，使小區(qū)時(shí)刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔建筑、生活垃圾時(shí)產(chǎn)時(shí)清特定區(qū)域定期清洗外墻定期清洗水箱公共區(qū)域無(wú)隨意堆放雜物和被非法占用物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、機(jī)房等保持清潔做好節(jié)日布置精心維護(hù)綠化等物業(yè)的設(shè)施維護(hù)和治理物業(yè)內(nèi)的設(shè)施作為小區(qū)運(yùn)作心臟部位，能否長(zhǎng)期保持完好，是一個(gè)物業(yè)生存的關(guān)鍵。我司將嚴(yán)格按國(guó)家優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比要求，對(duì)小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，并對(duì)所有使用人群加以宣傳，以提高寬敞從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛(ài)護(hù)，使之生命力更長(zhǎng)久，我司之設(shè)施長(zhǎng)效治理更全面。制定完善的操作治理制度建立臺(tái)帳和維護(hù)登記制度建立短、中、長(zhǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)打算嚴(yán)格業(yè)戶的二次裝修治理建立物業(yè)報(bào)修、修理和回訪程序建立工程人員的崗位責(zé)任制及培訓(xùn)制度建立物品和工具等治理制度等物業(yè)的交通秩序治理事實(shí)上小區(qū)內(nèi)交通治理的好壞，也直接阻礙到業(yè)主或來(lái)訪來(lái)賓對(duì)小區(qū)物管的認(rèn)同感，依照我司多年來(lái)的治理經(jīng)驗(yàn)，我司亦會(huì)針對(duì)金利達(dá)花園之專(zhuān)門(mén)性質(zhì)，車(chē)庫(kù)內(nèi)非機(jī)動(dòng)車(chē)較多的情況，制訂出一系列可操作性強(qiáng)的治理方案，以保障小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)/非機(jī)動(dòng)車(chē)行車(chē)、停車(chē)等交通的有序及通暢。依照物業(yè)情況，建立交通治理制度確保外圍廣場(chǎng)、道路及車(chē)庫(kù)內(nèi)交通通暢物業(yè)內(nèi)我車(chē)輛亂停亂放現(xiàn)象車(chē)庫(kù)治理設(shè)施保持運(yùn)行正常各種道路和交通標(biāo)志完好等5、z物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)z的宗旨是：規(guī)范、周到、守信、高效；這確實(shí)是我們對(duì)所有業(yè)主/開(kāi)發(fā)商的承諾，因?yàn)槲覀冇谰米非笞詈?。熱線/報(bào)修/監(jiān)督電話鈴響三聲，必有應(yīng)答；先報(bào)家門(mén)，后講請(qǐng)講；態(tài)度和氣，語(yǔ)言親切；記錄完整，件件落實(shí)?？蛻魣?bào)修禮貌呼喚，認(rèn)真記錄；形式多樣，方便客戶；晝夜值班，專(zhuān)人接待；掛牌上崗，熱情服務(wù)；準(zhǔn)確登記，及時(shí)處理。服務(wù)規(guī)范上門(mén)服務(wù)，佩帶工卡；預(yù)約時(shí)刻，必須遵守；修理完畢，清掃現(xiàn)場(chǎng)；用戶驗(yàn)收，及時(shí)回訪；明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)合理。電梯治理電梯運(yùn)行，證卡齊全；規(guī)范操作，定期檢修；備用電梯，隨時(shí)能開(kāi)；遇到故障，及時(shí)修理。業(yè)務(wù)接待熱情主動(dòng)，辦事公道；上崗時(shí)刻，佩帶工卡；禮貌接待，接章辦事；手續(xù)齊全，現(xiàn)時(shí)辦理；政策不符，講清道理；訪問(wèn)客戶，聽(tīng)取意見(jiàn)；來(lái)信來(lái)訪，及時(shí)處理。三、z的客戶方針客戶中意度調(diào)查客戶的中意程度對(duì)該物業(yè)的物業(yè)治理成敗與否是最為至關(guān)重要的事項(xiàng)。我們認(rèn)為客戶的中意度的衡量需建立在不同的層面上，以確保客戶服務(wù)工作不管在宏觀上依舊具體細(xì)節(jié)上均得到改善?？蛻糁幸舛日{(diào)查不光會(huì)提示物業(yè)治理工作在哪方面有所不足，同時(shí)亦能將一些方面的長(zhǎng)處帶到其它需要改進(jìn)的方面。促進(jìn)客戶中意度的因素有如下：服務(wù)表現(xiàn)達(dá)到議定水平對(duì)問(wèn)訊或投訴的響應(yīng)時(shí)刻職員素養(yǎng)溝通的充分與否成本操縱效果與客戶公司間的關(guān)系靈活并適應(yīng)變化的物業(yè)治理動(dòng)作機(jī)制文件資料是否完備等z將每年進(jìn)行業(yè)戶的中意度調(diào)查，以獲得寶貴的客戶反饋以及對(duì)該物業(yè)的物業(yè)治理服務(wù)水平的評(píng)價(jià)。調(diào)查的結(jié)果在分析統(tǒng)計(jì)后，將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)治理水平的提高。四、物業(yè)治理籌備工作的內(nèi)容（1）確定物業(yè)治理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)z依照以往的物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況，以各時(shí)刻段和各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實(shí)際的測(cè)算，為進(jìn)展商確定物業(yè)治理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。一旦進(jìn)展商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，z將與當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系，確保在最快的時(shí)刻內(nèi)，通過(guò)申報(bào)審批程序，并最終獲得批準(zhǔn)。（2）安排和招聘治理人員z目前已有許多全權(quán)物業(yè)治理項(xiàng)目，可抽調(diào)部分骨干到項(xiàng)目任職，只需從社會(huì)上招聘少量空缺的治理崗位及一定數(shù)量操作崗位的職員。由于物業(yè)治理處的骨干職員，均在z工作了一段時(shí)刻，因此，在最快的時(shí)刻內(nèi)建立物業(yè)治理處的職員，熟悉z和進(jìn)展商的治理要求，可迅速開(kāi)展物業(yè)治理工作，并達(dá)到較高的治理水平。（3）完成物業(yè)治理人員入職培訓(xùn)z將依照首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定合理的物業(yè)治理人員架構(gòu)。在人員到位后，z利用各種培訓(xùn)手段，對(duì)所有的職員均進(jìn)行生態(tài)化服務(wù)理念、客戶第一的服務(wù)意識(shí)以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn)；對(duì)不同的專(zhuān)業(yè)人員，進(jìn)行崗位技能培訓(xùn)，使每位職員迅速熟悉z的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)治理知識(shí)，確保職員的素養(yǎng)能夠滿足客戶的要求。（4）準(zhǔn)確各種物品和裝備z按進(jìn)展商批準(zhǔn)的物業(yè)治理啟動(dòng)預(yù)算，購(gòu)置各種物業(yè)治理所需的物資裝備，以保證物業(yè)治理處的正常運(yùn)作，購(gòu)置工作包括：購(gòu)置各種辦公家具和設(shè)備、購(gòu)置各種通訊器材、定制首期制服、購(gòu)置警械和安保用品、購(gòu)置各種設(shè)備、工具和維修用品等。此外，z還將免費(fèi)提供物業(yè)治理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件，以隨時(shí)保持與總部的聯(lián)系。（5）參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收z在獲得進(jìn)展商正式物業(yè)治理委任后，將首先派遣的豐富經(jīng)驗(yàn)的工程主管和工程人員，參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗(yàn)收，熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配置，檢查和記錄施工缺陷及阻礙業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度，為順利驗(yàn)收和接管做好各項(xiàng)預(yù)備工作。（6）提供施工現(xiàn)場(chǎng)安保服務(wù)由于施工臨近竣工時(shí)期，工地現(xiàn)場(chǎng)施工單位多、人員雜，z將依照進(jìn)展商的要求，在最短的時(shí)刻內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進(jìn)場(chǎng)，協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護(hù)成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。建立進(jìn)出小區(qū)的檢查制度，減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。（7）確保物業(yè)治理各種方案z依照小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購(gòu)房及租房對(duì)象和物業(yè)配置設(shè)施等情況，制定一系列適合金利達(dá)花園的物業(yè)治理方案，使治理人員上崗后，能清晰地明白其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。物業(yè)治理方案包括：《物業(yè)驗(yàn)收方案》、《小區(qū)保安方案》、《小區(qū)清潔和滅蟲(chóng)招標(biāo)方案》、《工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案》、《財(cái)務(wù)運(yùn)行方案》、《人事治理方案》、《物業(yè)客戶服務(wù)方案》、《小區(qū)的交通治理方案》、《小區(qū)內(nèi)停車(chē)治理方案》、《小區(qū)社區(qū)活動(dòng)方案》等。（8）制訂物業(yè)治理的各項(xiàng)規(guī)章制度z將依照物業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合國(guó)家和有關(guān)物業(yè)法規(guī)，提供合適的治理公約文本，供進(jìn)展商制訂正式的《物業(yè)治理公約》。z將結(jié)合《物業(yè)治理公約》，制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè)；部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻，部分留存物業(yè)治理處遵照?qǐng)?zhí)行。（9）完成物業(yè)保險(xiǎn)工作對(duì)物業(yè)進(jìn)行保險(xiǎn)是物業(yè)治理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)一種有效方式，可減輕物業(yè)治理在處理各種損失時(shí)的應(yīng)付難度，使意外事件得到圓滿的解決。在物業(yè)治理籌備期中，z利用以往經(jīng)驗(yàn)，將通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)招標(biāo)方式，辦妥財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)。（10）物業(yè)治理籌備工作分類(lèi)圖

4.4,設(shè)立客戶服務(wù)中心,為迎接首批業(yè)主做好各種預(yù)備工作.3.4,制定物業(yè)治理的各種方案,為物業(yè)驗(yàn)收和移交做好預(yù)備2.4,通過(guò)招標(biāo)確定外判清潔公司,開(kāi)展清潔開(kāi)荒工作.1.4,完成新聘職員的入職培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)1.3,向社會(huì)公開(kāi)招聘各空缺的物業(yè)治理崗位2.3,選擇保險(xiǎn)公司,辦理物業(yè)財(cái)產(chǎn)和第三者人身保險(xiǎn)3.3,制定物業(yè)治理所需要的各種表格和單據(jù),依照需要交付印刷4.3,參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收,熟悉物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備.4.2,協(xié)助施工單位做好小區(qū)的安保工作.3.2,制定物業(yè)治理所必需的各種物業(yè)治理規(guī)章制度和規(guī)范1.2,從其他項(xiàng)目調(diào)配各級(jí)骨干物業(yè)治理人員.2.2,按開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算來(lái)采購(gòu)治理處所需要的各種設(shè)備和工具物品等1.1,派出治理處經(jīng)理和工程主任2.1,向物價(jià)治理部門(mén)申報(bào)批準(zhǔn)物業(yè)治理費(fèi)4.1,確定和布置各物業(yè)治理用房,制造良好的辦公條件3.1,完成治理公約,用戶手冊(cè),住宅講明書(shū)的編制和印刷4,籌建物業(yè)治理處,正式開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)治理工作3,協(xié)助制定<治理公約>.負(fù)責(zé)制定物業(yè)治理的各項(xiàng)制度2,確定各項(xiàng)物業(yè)治理預(yù)算和物業(yè)治理啟動(dòng)預(yù)算1,確定治理人員架構(gòu)和完成人員培訓(xùn)

五、綠景小區(qū)物業(yè)日常治理4.4,設(shè)立客戶服務(wù)中心,為迎接首批業(yè)主做好各種預(yù)備工作.3.4,制定物業(yè)治理的各種方案,為物業(yè)驗(yàn)收和移交做好預(yù)備2.4,通過(guò)招標(biāo)確定外判清潔公司,開(kāi)展清潔開(kāi)荒工作.1.4,完成新聘職員的入職培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)1.3,向社會(huì)公開(kāi)招聘各空缺的物業(yè)治理崗位2.3,選擇保險(xiǎn)公司,辦理物業(yè)財(cái)產(chǎn)和第三者人身保險(xiǎn)3.3,制定物業(yè)治理所需要的各種表格和單據(jù),依照需要交付印刷4.3,參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收,熟悉物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備.4.2,協(xié)助施工單位做好小區(qū)的安保工作.3.2,制定物業(yè)治理所必需的各種物業(yè)治理規(guī)章制度和規(guī)范1.2,從其他項(xiàng)目調(diào)配各級(jí)骨干物業(yè)治理人員.2.2,按開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算來(lái)采購(gòu)治理處所需要的各種設(shè)備和工具物品等1.1,派出治理處經(jīng)理和工程主任2.1,向物價(jià)治理部門(mén)申報(bào)批準(zhǔn)物業(yè)治理費(fèi)4.1,確定和布置各物業(yè)治理用房,制造良好的辦公條件3.1,完成治理公約,用戶手冊(cè),住宅講明書(shū)的編制和印刷4,籌建物業(yè)治理處,正式開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)治理工作3,協(xié)助制定<治理公約>.負(fù)責(zé)制定物業(yè)治理的各項(xiàng)制度2,確定各項(xiàng)物業(yè)治理預(yù)算和物業(yè)治理啟動(dòng)預(yù)算1,確定治理人員架構(gòu)和完成人員培訓(xùn)（1）物業(yè)驗(yàn)收移交物業(yè)驗(yàn)收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門(mén)驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為要緊內(nèi)容進(jìn)行的驗(yàn)收，物業(yè)驗(yàn)收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)治理人員上崗為標(biāo)志。A、政府有關(guān)職能部門(mén)驗(yàn)收政府有關(guān)職能部門(mén)對(duì)物業(yè)驗(yàn)收要緊由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅進(jìn)展局等部門(mén)對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，具體的驗(yàn)收程序?yàn)椋菏┕挝粋渫孜飿I(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報(bào)告，并填寫(xiě)驗(yàn)收申請(qǐng)表交政府有關(guān)職能部門(mén)；政府有關(guān)職能部門(mén)安排驗(yàn)收；政府有關(guān)職能部門(mén)初驗(yàn)樓宇，返回整改項(xiàng)目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門(mén)再次驗(yàn)收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗(yàn)收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗(yàn)收通過(guò)的文件或證明。B、物業(yè)驗(yàn)收首要條件在物業(yè)竣工后，z物業(yè)將參照國(guó)家和地點(diǎn)有關(guān)法規(guī)，以治理和使用者的角度對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，認(rèn)真記錄和督促整改物業(yè)施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保進(jìn)展商和所有小業(yè)主的利益，物業(yè)驗(yàn)收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗(yàn)收合格、通過(guò)政府有關(guān)職能部門(mén)驗(yàn)收、水電和煤氣正常供應(yīng)、電話和電視等設(shè)施可開(kāi)通使用、建筑無(wú)重大缺陷、無(wú)阻礙業(yè)主使用的未完工程、驗(yàn)收的小區(qū)獨(dú)立封閉、驗(yàn)收的場(chǎng)地和區(qū)域清潔潔凈。C、物業(yè)驗(yàn)收的資料要通過(guò)物業(yè)驗(yàn)收，必須事先遞交以下資料：《政府職能部門(mén)驗(yàn)收文件或證明》、《工程監(jiān)理驗(yàn)收合格證明》、《物業(yè)設(shè)施的竣工圖》（若尚未完成竣工圖，應(yīng)提供最終的施工圖）、《設(shè)備或系統(tǒng)的操作講明》、《維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)》；提供與承包商、廠商和供應(yīng)商簽署承包或供應(yīng)合同中有關(guān)技術(shù)條款；提供承包商、供應(yīng)商和廠商的聯(lián)絡(luò)地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料及其它有關(guān)技術(shù)資料；提供必要的專(zhuān)業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)；提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和調(diào)試報(bào)告等。D、拒絕驗(yàn)收和移交的范圍當(dāng)發(fā)生如下情況，為維護(hù)進(jìn)展商和全體業(yè)主的利益，物業(yè)治理處有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)，直到施工或整改完畢后，才能正式驗(yàn)收移交。拒絕驗(yàn)收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機(jī)房不能獨(dú)立封閉、有重大施工缺陷、有阻礙業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設(shè)備。F、公共區(qū)域的驗(yàn)收和交接公共區(qū)域的驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)治理處、進(jìn)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)治理處安保正式上崗為標(biāo)志。公共區(qū)域驗(yàn)收只集中在可見(jiàn)的損壞、缺陷和未完工程，對(duì)建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《公共區(qū)域驗(yàn)收交接表》。物業(yè)治理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過(guò)。G、各種機(jī)房和設(shè)備的驗(yàn)收及交接各種機(jī)房驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)治理處、進(jìn)展商、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機(jī)房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。機(jī)房和設(shè)備驗(yàn)收只對(duì)有表計(jì)量的讀數(shù)作驗(yàn)收，對(duì)其它參數(shù)不作驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《機(jī)房驗(yàn)收表》和《設(shè)備驗(yàn)收表》。物業(yè)治理處于初期后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過(guò)。H、用戶單元內(nèi)的驗(yàn)收和移交住戶單元的驗(yàn)收由物業(yè)治理處、進(jìn)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志。住宅單元驗(yàn)收只集中在可見(jiàn)的損壞、缺陷和未完工程，對(duì)建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)《住宅單元驗(yàn)收交接表》。物業(yè)治理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改。并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過(guò)。驗(yàn)收時(shí)需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。驗(yàn)收妥當(dāng)后，須將大門(mén)鎖好，鑰匙由物業(yè)治理處統(tǒng)一保管在一預(yù)備好的鑰匙柜內(nèi)，所有鑰匙須標(biāo)示有關(guān)單元的號(hào)數(shù)，物業(yè)治理處預(yù)備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進(jìn)單元內(nèi)進(jìn)行整改、客戶要求看房及治理人員定期入內(nèi)巡查等事項(xiàng)。I、綠化的驗(yàn)收及交接小區(qū)內(nèi)綠化的驗(yàn)收由物業(yè)治理處、進(jìn)展商、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗(yàn)收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。綠化驗(yàn)收只集在中可見(jiàn)的外觀、造型和數(shù)量，對(duì)植物的根基、是否有病蟲(chóng)害等不作驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《綠化驗(yàn)收表》（表式將依照花木情況制定）。綠化驗(yàn)收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時(shí)補(bǔ)種壞死的苗木，惟物業(yè)治理處需愛(ài)護(hù)綠化不受人為損壞。J、關(guān)于物業(yè)設(shè)施的質(zhì)保期質(zhì)保斯是施工承包商和供應(yīng)商對(duì)其施工和產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行一定時(shí)刻免費(fèi)維修保養(yǎng)，質(zhì)保期限以進(jìn)展商與承包商和供應(yīng)商簽署的合同和國(guó)家有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗(yàn)收交接日開(kāi)始起計(jì)，質(zhì)保期內(nèi)依照需要，承包商或供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)保養(yǎng)責(zé)任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問(wèn)題，質(zhì)保期應(yīng)酌情延長(zhǎng)；質(zhì)量期內(nèi)應(yīng)確定緊急呼喚時(shí)刻；進(jìn)展商支付工程尾款，需經(jīng)治理公司會(huì)簽；對(duì)業(yè)戶入住時(shí)刻與物業(yè)竣工時(shí)刻有差異的質(zhì)保維修，進(jìn)展商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。K、將單元交付業(yè)戶使用物業(yè)治理處將代表進(jìn)展商將物業(yè)交付業(yè)戶使用，客戶經(jīng)進(jìn)展商簽發(fā)的《支付使用通知書(shū)》，正式接收住宅單元，當(dāng)場(chǎng)填妥《物業(yè)單元交接表》，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志，物業(yè)交付以如下程序執(zhí)行：工作經(jīng)辦部門(mén)內(nèi)容備注確認(rèn)業(yè)主客服中心核實(shí)進(jìn)展商簽發(fā)《交付使用通知書(shū)》若有疑問(wèn)需向進(jìn)展商證實(shí)交接文本客服中心遞交《物業(yè)治理公約》、《用戶手冊(cè)》、《住宅講明書(shū)》、《住宅質(zhì)保書(shū)》請(qǐng)業(yè)主簽收建立資料客服中心請(qǐng)業(yè)主填寫(xiě)業(yè)主資料表格，建立用戶檔案資料，輸入電腦確定與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式查驗(yàn)單元工程部按交付標(biāo)準(zhǔn)，查驗(yàn)天花、地坪、墻面、門(mén)窗、照明、地漏、水管、電話、電視和可視對(duì)講等記錄缺陷，通知施工整改和維修督促整改工程部若缺陷較多，業(yè)主拒絕收摟，需趕忙通知施工單位整改或翻修記錄，并督促及時(shí)完成完成后立即通知業(yè)主再驗(yàn)收辦妥手續(xù)工程部業(yè)主同意接收單元，需填妥《物業(yè)單元交接表》記錄水、電及煤氣表讀數(shù)收取費(fèi)用財(cái)務(wù)部依照事先預(yù)備好的單據(jù)，向業(yè)主收取首期三個(gè)月的物業(yè)治理費(fèi)、維修基金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、有線電視和煤氣初裝費(fèi)做好未交應(yīng)付款的登記移交單元客服中心確認(rèn)已辦妥所有手續(xù)，移交單元鑰匙交樓工作完成（2）二次裝修治理為保證物業(yè)安全和其他業(yè)主利益不受侵害，減少裝修對(duì)公眾和環(huán)境的阻礙，z將總結(jié)以往二次裝修治理中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，加強(qiáng)和完善二次裝修治理制度和方法。嚴(yán)格操縱第一個(gè)違章的業(yè)主，必要時(shí)提請(qǐng)政府有關(guān)職能部門(mén)出面干預(yù)解決。作業(yè)程序圖(略)（3）物業(yè)治安防范治理做好物業(yè)治安防范治理工作，是體現(xiàn)物業(yè)治理水平的重要標(biāo)志，依照金利達(dá)花園的高科技安保技防設(shè)施和場(chǎng)地實(shí)際情況，z將擬定保安崗位設(shè)置和巡邏路線打算，讓訓(xùn)練有素的保安人員為業(yè)主提供有效的安全保障，制定相關(guān)的治理制度和緊急事件處理預(yù)案，確保物業(yè)在意外發(fā)生時(shí)，能采取緊急應(yīng)變補(bǔ)救措施。A、采納人防加技防的總體防范思路依照z人防加技防的總體思路，該項(xiàng)目的周界由紅外線報(bào)警系統(tǒng)加閉路電視系統(tǒng)保障，小區(qū)內(nèi)各道路及路口以及出入口有閉路電視系統(tǒng)監(jiān)控，可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)防范；同時(shí)用電子巡更系統(tǒng)監(jiān)督日常的人力巡視；小區(qū)的主、次出入口用人力和閉路電視系統(tǒng)共同治理。B、制定保安治理方案z在充分發(fā)揮小區(qū)智能化安全防范的基礎(chǔ)上，通過(guò)制定嚴(yán)格的治理制度，加強(qiáng)對(duì)安保人員的治理。實(shí)行定崗和機(jī)動(dòng)巡邏相結(jié)合的治理模式，實(shí)行出入口24小時(shí)封閉式保安治理，內(nèi)部不間斷進(jìn)行機(jī)動(dòng)巡邏，確保小區(qū)一方平安。C、小區(qū)出入口治理通過(guò)可靠的智能化技術(shù)防范周界后，安保人員將加強(qiáng)小區(qū)的出入口操縱，門(mén)崗將準(zhǔn)確記錄小區(qū)的進(jìn)出車(chē)輛號(hào)碼，所有二次裝修的施工人員和送貨人員和來(lái)訪人員必須出示證件進(jìn)行登記，阻止可疑人員、流淌商販、拾荒、錐銷(xiāo)人員及無(wú)關(guān)車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)，保持小區(qū)優(yōu)美安靜的環(huán)境。出入口門(mén)崗保安身著港式制服，以標(biāo)準(zhǔn)的手勢(shì)指揮進(jìn)出車(chē)輛、以規(guī)范的語(yǔ)言問(wèn)訊所有客、戶以24小時(shí)（輪換值日）不間斷的站崗姿勢(shì)迎接往來(lái)客戶。D、突發(fā)事件處理z對(duì)每一位上崗的安保人員，都將進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，物業(yè)治理處將結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，制定各種緊急事件預(yù)案，以及時(shí)妥善地處理和防范各種突發(fā)事件。其中包括：臺(tái)風(fēng)、水浸、地震、火警、電力中斷、斷水、煤氣泄漏、電梯故障、發(fā)覺(jué)爆炸品、盜竊、發(fā)生治安案件、發(fā)覺(jué)醉酒者和精神病肇事者等。（4）物業(yè)的清潔、滅蟲(chóng)和綠化治理做好小區(qū)的清潔、滅蟲(chóng)和綠化工作，使整個(gè)小區(qū)保持一個(gè)舒適溫馨的生活環(huán)境，是衡量物業(yè)生態(tài)化治理的一個(gè)重要一環(huán)。為此，z將通過(guò)制定各項(xiàng)規(guī)章制度和工作打算，通過(guò)嚴(yán)格的督導(dǎo)和檢查，始終保持小區(qū)的清潔、潔凈和整潔，保持綠化的完好和自然風(fēng)貌。A、清潔標(biāo)準(zhǔn)z依照金利達(dá)花園的情況，健全各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施，建立小區(qū)的垃圾上門(mén)收集制度，做到垃圾日產(chǎn)日清，定期清洗各種水箱和水池；公共區(qū)域不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物、沒(méi)有亂倒的垃圾；區(qū)域內(nèi)的道路、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、上道和建筑物內(nèi)外保持潔凈，小區(qū)的綠地中沒(méi)有垃圾和殘枝。B、滅蟲(chóng)治理滅蟲(chóng)要緊包括兩個(gè)方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將阻礙到人體健康的滅蟲(chóng)，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲(chóng)害的殺滅。z將有打算地定期進(jìn)行上述的滅蟲(chóng)工作，定期對(duì)垃圾箱（筒）周?chē)M(jìn)行清潔和消毒。C、小區(qū)的綠化治理綠化是一個(gè)優(yōu)美環(huán)境的重要組成部分之一，綠化養(yǎng)護(hù)的好壞將直接阻礙到小區(qū)的形象和環(huán)境以及開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念能否實(shí)現(xiàn)并長(zhǎng)期保持。z將督促和配合綠化承包商做好綠化質(zhì)保期的養(yǎng)護(hù)工作，在質(zhì)保期后，將聘用有經(jīng)驗(yàn)的園藝工，自行完成小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)工作。包括定期的澆水、施肥、及時(shí)翻土、修剪、滅蟲(chóng)、除病、栽種、補(bǔ)種合適的苗木和及時(shí)清理殘枝和綠地內(nèi)的垃圾等。（5）營(yíng)造合適的社區(qū)文化z將依照小區(qū)內(nèi)居住人員的實(shí)際，積極開(kāi)展各項(xiàng)文娛體育活動(dòng)的服務(wù)，治理好小區(qū)內(nèi)所有文化設(shè)施的清潔、使用和安全；同時(shí)，作為服務(wù)者，z將本著“規(guī)范、周到、守信、高效”的服務(wù)信念，以“客戶的需要確實(shí)是服務(wù)的內(nèi)容”為原則，通過(guò)建立和業(yè)主之間的互動(dòng)聯(lián)系，開(kāi)展全方位的客戶服務(wù)，聯(lián)系當(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)組織以及各類(lèi)社會(huì)公益單位，促進(jìn)物業(yè)治理處與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的交流溝通，讓所有的住戶不僅有溫馨的家的感受，而且還能體會(huì)社區(qū)的和睦，更能體會(huì)高尚生活帶來(lái)的樂(lè)趣。A、建立社區(qū)信息平臺(tái)z將指導(dǎo)和協(xié)助物業(yè)治理建立英特網(wǎng)信息平臺(tái)，鼓舞小區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容包括：金利達(dá)花園最新動(dòng)態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)治理法律法規(guī)問(wèn)與答、物業(yè)服務(wù)指南、最新物業(yè)治理動(dòng)態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)、物管處人員介紹、小區(qū)文化活動(dòng)公告、二次裝修介紹、家庭生活小常識(shí)和科普文化知識(shí)以及業(yè)主需求、報(bào)修、投訴的告之和業(yè)主之間QQ式談天等等。從而通過(guò)高科技手段在寧?kù)o中實(shí)現(xiàn)社區(qū)中各方面的溝通和交流。B、定期組織各種活動(dòng)z依照小區(qū)人員愛(ài)好的不同，將聘請(qǐng)晨操和健身操教練，鼓舞信戶走出家門(mén)積極參與全民健身。利用會(huì)所現(xiàn)有設(shè)施舉辦各種競(jìng)賽活動(dòng)，包括：拳操、乒乓球、桌球、網(wǎng)球、棋牌、游泳等。每年制定社區(qū)活動(dòng)打算，開(kāi)展各種有益于身心健康的文化娛樂(lè)活動(dòng)包括：股票沙龍、戲曲票友會(huì)、珠寶鑒賞會(huì)、剩余物資調(diào)劑會(huì)、播花輔導(dǎo)班、美容美發(fā)指導(dǎo)課、署期舉辦兒童青年的書(shū)法繪畫(huà)輔導(dǎo)班等。C、做好節(jié)日布置z結(jié)合小區(qū)內(nèi)場(chǎng)地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國(guó)慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有打算地做好節(jié)日布置工作，張燈結(jié)彩、渲染節(jié)日氣氛，營(yíng)造舒適的生活環(huán)境。（6）智能化設(shè)施的維護(hù)在許多z治理的項(xiàng)目中，智能化功能定位和治理等方面的工作卓有成效，得到眾多業(yè)戶的一致好評(píng)。以z的技術(shù)力量和治理能力，一定能使進(jìn)展商投巨資建設(shè)的智能化設(shè)施設(shè)備，在日常治理中發(fā)揮其應(yīng)用的作用。a）智能化系統(tǒng)的技術(shù)保障由于智能化系統(tǒng)是住宅新興的行業(yè)，技術(shù)含量比較高，對(duì)操作維護(hù)人員的要求也比較高，z的IT和機(jī)電工程師將隨是提供技術(shù)保障，配備專(zhuān)業(yè)弱電工程師、專(zhuān)職對(duì)智能化系統(tǒng)進(jìn)行日常操作和維護(hù)保養(yǎng)工作。b）樓宇多方對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)考慮到該項(xiàng)目規(guī)模較大，小區(qū)總出入口將對(duì)所有進(jìn)出小區(qū)但非居住此項(xiàng)目的人員進(jìn)行檢查和操縱，樓宇多方對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)通過(guò)門(mén)衛(wèi)保安與室內(nèi)業(yè)主及室外訪客的對(duì)話將要緊起到操縱人員進(jìn)入和樓棟門(mén)禁之作用，保安人員白天對(duì)外來(lái)人員進(jìn)入物業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)夭倏v和登記，保安人員對(duì)可疑人員和衣著不整或大宗物品進(jìn)出進(jìn)行詢(xún)問(wèn)盤(pán)查；對(duì)夜間要求進(jìn)入小區(qū)的陌生人員，需經(jīng)與業(yè)主通話后，方準(zhǔn)入內(nèi)。c）周界入侵報(bào)警系統(tǒng)在業(yè)主入住時(shí)，以周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實(shí)際情況，z建議在小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報(bào)警裝置，利用物業(yè)內(nèi)配置的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。d）閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)本小區(qū)的所有出入口、要緊道路等重要場(chǎng)合均布有閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)，出現(xiàn)異常情況，監(jiān)控中心會(huì)通知就近的安保盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理和解決。閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)設(shè)有長(zhǎng)時(shí)刻錄像機(jī)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，將畫(huà)面保留一定的時(shí)刻，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)助公安機(jī)關(guān)追查疑犯。e）電子巡更系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)電子巡更系統(tǒng)的巡更點(diǎn)，將完全按小區(qū)內(nèi)安保的巡邏路線來(lái)設(shè)點(diǎn)。按z的治理模式，分區(qū)域小區(qū)的外墻角、樓房的首層、車(chē)庫(kù)等處設(shè)置巡更點(diǎn)。物業(yè)治理處可經(jīng)常監(jiān)督和檢查安保人員的巡邏到位時(shí)刻和次數(shù)，以了解安保人員的工作情況，確保小區(qū)的安全。f）背景及緊急廣播系統(tǒng)利用背景音樂(lè)系統(tǒng)，物業(yè)治理處將在節(jié)假日或平常的清晨、中午及黃昏，播放旋律優(yōu)美的輕音樂(lè)，以提高小區(qū)的文化品味和調(diào)節(jié)住戶的生活情趣。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)和地震等緊急情況時(shí)，通過(guò)緊急廣播系統(tǒng)，通知小區(qū)內(nèi)的住戶，及時(shí)做好人員疏散或防范工作。g）智能化系統(tǒng)的日常維護(hù)z將加強(qiáng)工程技術(shù)人員的弱電技術(shù)培訓(xùn)工作，使每位職員熟悉相應(yīng)崗位應(yīng)掌握的智能化設(shè)施的操作和治理，制定短、中及長(zhǎng)期智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)制度，使所有的智能化系統(tǒng)和設(shè)備均得到專(zhuān)門(mén)好的維護(hù)和保養(yǎng)，發(fā)揮出應(yīng)有的作用。（7）房屋及公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)房屋及公用設(shè)備設(shè)施長(zhǎng)期保持完好的狀態(tài)，對(duì)物業(yè)的保值升值意義重大，z將制定短、中及長(zhǎng)期工程設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)打算，并及時(shí)完成各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工作，通過(guò)制定相關(guān)的治理制度進(jìn)行落實(shí)，經(jīng)常性地對(duì)職員進(jìn)行各種技術(shù)培訓(xùn)，努力培養(yǎng)具有一專(zhuān)多能的技術(shù)人員。A、建立巡回檢查制度建立設(shè)施設(shè)備例行巡回檢查制度的目的是為了主動(dòng)掌握系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)覺(jué)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。巡回檢查的方式包括：定時(shí)巡視、季節(jié)性巡視、故障性巡視、專(zhuān)項(xiàng)重點(diǎn)巡視和綜合巡視等。每次巡視必須做好完整地記錄。B、建筑和設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)打算除電梯及部分弱電設(shè)備由專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)外，z將依照物業(yè)內(nèi)配置的建筑、設(shè)施和設(shè)備情況，選派工程技術(shù)員良好操作和保養(yǎng)。對(duì)所有的設(shè)備建立臺(tái)賬，詳細(xì)的記錄機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行和維修情況，建立短、中及長(zhǎng)期物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)打算，并嚴(yán)格執(zhí)行。公司總部工程人員，將定期進(jìn)行檢查和監(jiān)督，及時(shí)發(fā)覺(jué)維護(hù)保養(yǎng)不到位或不完善之外，及時(shí)指正。C、維修養(yǎng)護(hù)要緊工作內(nèi)容和范圍要緊工作范圍內(nèi)容經(jīng)常性工作公共區(qū)域、公共設(shè)施、機(jī)房及管道巡視、操作、調(diào)試、記錄打算性工作公共區(qū)域、設(shè)施、客戶收樓、裝修、入住保修監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)、更新、節(jié)能整改、裝修治理報(bào)修處理客戶單元內(nèi)自用設(shè)施、公共設(shè)施質(zhì)保期施工單位維修、自行修理、外聘修理打算外工作突發(fā)事件、小項(xiàng)目整改、建筑設(shè)施改善急修、改造、增建D、機(jī)電設(shè)備應(yīng)急程序z在平常正常操作和維修保養(yǎng)時(shí)，將針對(duì)設(shè)備情況，作好各種機(jī)電設(shè)備和系統(tǒng)的事故或故障的應(yīng)急處理預(yù)案，當(dāng)機(jī)電設(shè)備發(fā)生意外故障時(shí)，妥善有效的處理，可減少財(cái)產(chǎn)損失和降低對(duì)客戶的阻礙。一般設(shè)備應(yīng)急維修程序：程序工作備注獲知故障接到報(bào)告、巡視中發(fā)覺(jué)、操作失誤、儀器和儀表反映或報(bào)警做好記錄趕赴現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)班人員迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，推斷故障類(lèi)型和嚴(yán)峻程度，向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告屬質(zhì)保和外判維保范圍，通知承判商應(yīng)急處理采取有效措施，減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時(shí)措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標(biāo)志或告示，通知客戶拍照取證，以便向保險(xiǎn)公司索陪維修更換查清緣故，進(jìn)行維修，無(wú)法維修的設(shè)備或零件，進(jìn)行更換盡量減少對(duì)客戶的阻礙恢復(fù)使用維修完畢，通知相關(guān)的客戶，向客戶講明緣故，向客戶致欠阻礙客戶，應(yīng)盡力予以解決記錄報(bào)告撰寫(xiě)特不事件報(bào)告，詳細(xì)記錄時(shí)刻、地點(diǎn)、事故、緣故、損失金額、客戶投述情況等必要時(shí)向保險(xiǎn)公司索賠E、日常報(bào)修維修程序z將進(jìn)一步完善客戶日常報(bào)修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)完成維修工作，解決客戶的苦惱，方便客戶的生活?？蛻羧粘?bào)修維修程序：程序部門(mén)工作備注接到客戶報(bào)修物業(yè)部詳細(xì)記錄單元號(hào)、報(bào)修人姓名、報(bào)修內(nèi)容、合適維修的時(shí)刻電話、門(mén)對(duì)講系統(tǒng)和來(lái)人報(bào)修及時(shí)通知工程部工程部甄不報(bào)修內(nèi)容，派出維修技術(shù)員去單元維修填寫(xiě)《維修工作單》進(jìn)行維修工作工程部若發(fā)生費(fèi)用，需事先請(qǐng)客戶確認(rèn)；完成維修工作，請(qǐng)客戶簽字認(rèn)可質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題，施工單位解決完成維修工作物業(yè)部憑《維修工作單》向客戶收費(fèi)；并征詢(xún)客戶是否有意見(jiàn)將《維修工作單》存檔F、做好物業(yè)工程檔案治理工作由于一般物業(yè)的壽命超過(guò)五十年，前后一定會(huì)由不同公司和人員進(jìn)行物業(yè)治理。妥善保存好物業(yè)工程檔案資料，為后人留下實(shí)物憑證，對(duì)和業(yè)的保值升值關(guān)系重大。z將加強(qiáng)物業(yè)工程檔案的治理工作，工程檔案包括：竣工圖及技術(shù)資料、各種驗(yàn)收和移交資料、設(shè)備操作和維護(hù)手冊(cè)、二次裝修審批驗(yàn)收資料、外判維護(hù)保養(yǎng)合同和設(shè)備年驗(yàn)報(bào)告、設(shè)備臺(tái)賬和維修保養(yǎng)記錄等。（8）通過(guò)長(zhǎng)效治理使物業(yè)保值增值物業(yè)的長(zhǎng)效治理，是生態(tài)化治理理念的重要體現(xiàn)。治理方只有從長(zhǎng)期打算角度去落實(shí)各項(xiàng)工作，才能將物業(yè)當(dāng)作一種產(chǎn)業(yè)不落實(shí)預(yù)防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設(shè)法節(jié)約能耗、制定科學(xué)的維護(hù)打算、精心養(yǎng)護(hù)設(shè)施設(shè)備、努力培育小區(qū)自然生態(tài)環(huán)境、持久有效的高標(biāo)準(zhǔn)治理和良好的服務(wù)、有交的成本操縱和物資治理等。從而一方面企業(yè)良好的服務(wù)得到業(yè)主的認(rèn)可能長(zhǎng)期受聘使企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展，另一方面企業(yè)的長(zhǎng)效措施使物業(yè)環(huán)境、業(yè)主產(chǎn)業(yè)始終處于良好狀態(tài)并保值增值。（9）物業(yè)治理工作指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)國(guó)家評(píng)分指標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)物業(yè)治理指標(biāo)的承諾1房屋完好率98%100%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無(wú)違章搭建及損壞公共設(shè)施。2房屋零修、包修及時(shí)率98%100%接到維修通知15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成并建立回訪檔案記錄。3維修合格率100%100%分項(xiàng)檢查，一步一位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。4治理費(fèi)收繳率98%100%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使治理取之于民，用之于民。5綠化成活率95%98%落實(shí)責(zé)任人養(yǎng)護(hù)，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化綠地?zé)o破壞，無(wú)黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即修復(fù)。6保潔清潔率99%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行日常保潔工作，并由物為主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。7道路完好及使用率90%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由治理處監(jiān)督執(zhí)行，以確人道路完好、暢通。8雨水井、污水井完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由治理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。9排水管、明暗溝完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由治理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水治理暢通無(wú)阻、無(wú)塌陷。10路燈完好率85%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由治理處監(jiān)督執(zhí)行，以胡保路燈無(wú)損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù)11小區(qū)治安發(fā)生率1%以下1%以下保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，每周訓(xùn)練1次，每次2小時(shí)，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行24小時(shí)巡視制度，以確保小區(qū)的安全。據(jù)滿足差不多的物業(yè)治理需要來(lái)配置。隨以后各期投入使用，物業(yè)治理費(fèi)收入增加時(shí)，再逐步配置到位。六、物業(yè)治理收支預(yù)算案物業(yè)治理預(yù)算案，不僅將成為確定物業(yè)治理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，而且將起到指導(dǎo)物業(yè)正常運(yùn)作的作用。準(zhǔn)確地做出物業(yè)治理收支預(yù)算對(duì)今后的物業(yè)治理工作特不重要，z以其豐富的物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn)，依照目前差不多掌握的項(xiàng)目資料，通過(guò)自己的數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)庫(kù)，準(zhǔn)確地做出物業(yè)治理收支預(yù)算。在前期介入中，物業(yè)治理費(fèi)收繳率低的情況下，出現(xiàn)虧損的部分由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼。七、物業(yè)治理服務(wù)形式、期限、酬金及支付方式z將依照綠景小區(qū)的前期開(kāi)發(fā)、房屋建筑、入戶各時(shí)期具體情況提供相應(yīng)的物業(yè)治理服務(wù)。1、物業(yè)治理服務(wù)形式：z物業(yè)為綠景小區(qū)提供駐場(chǎng)顧問(wèn)物業(yè)治理服務(wù)。2、物業(yè)治理服務(wù)期限：z物業(yè)為綠景小區(qū)所提供的全權(quán)托付治理，建立服務(wù)期從合同簽訂日起至物業(yè)全部交付后二年或業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)止。3、物業(yè)治理酬金金額：治理者酬金的多少應(yīng)與治理質(zhì)量相互聯(lián)系，貫徹優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則。z為綠景小區(qū)提供的駐場(chǎng)全權(quán)托付治理的物業(yè)治理服務(wù)，我公司為能夠打開(kāi)湖北內(nèi)陸綠景的市場(chǎng),情愿和綠景綠景公司一道做個(gè)市場(chǎng)先鋒,為進(jìn)行長(zhǎng)期合作的考慮,綠景項(xiàng)目不做利潤(rùn)要求以表示我公司進(jìn)入綠景開(kāi)展二線品牌的誠(chéng)意。八、結(jié)論再次感謝開(kāi)發(fā)商給予z物業(yè)的機(jī)會(huì)，z物業(yè)為此而感到榮幸。z物業(yè)以上述內(nèi)容承諾將盡心盡力為開(kāi)發(fā)商和所有業(yè)主服務(wù)，z物業(yè)愿為綠景小區(qū)的進(jìn)展打算的實(shí)施和實(shí)現(xiàn)做出貢獻(xiàn)。z保證通過(guò)務(wù)實(shí)的物業(yè)治理服務(wù)，使進(jìn)展商達(dá)到降低物業(yè)治理成本和提高物業(yè)治理水平之目的。在參閱本建議書(shū)后，懇請(qǐng)進(jìn)展商能委任z作為綠景項(xiàng)目的物業(yè)治理服務(wù)者。z必將給您帶來(lái)欣喜。

四、預(yù)算方案一、前期開(kāi)辦費(fèi)用本著節(jié)約使用、據(jù)需添置的原則，對(duì)綠景項(xiàng)目物業(yè)治理項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算，前期的物資治理設(shè)備購(gòu)買(mǎi)人員開(kāi)支等開(kāi)辦費(fèi)用為237111.00元。明細(xì)列表如下：物品購(gòu)置（1次性）行政辦公用品50700.00元保安用品14950.00元工程維修30450.00元保潔用品34259.00元其他16852.00元共147211.00元服裝費(fèi)(1次性按兩年攤銷(xiāo))治理人員6000.00元保安人員24960.00元工程人員2240.00元環(huán)保人員2000.00元共35200.00元 前期人員招聘、培訓(xùn)費(fèi)用25000.00元前期入住手冊(cè)資料印制14700.00元物品消耗（運(yùn)行消耗）15000.00元具體購(gòu)買(mǎi)清單待達(dá)成合作意向后出具。

二、后期治理費(fèi)用測(cè)算本建議書(shū)中我公司特不注明物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)要緊由治理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)