中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的變革與發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈可以定義為圍繞房地產(chǎn)商品從土地獲得到市場流通所涉及的相關(guān)部

門之間的連接關(guān)系。實(shí)際上，任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)的成熟與強(qiáng)大，無不以其產(chǎn)業(yè)鏈的形成和

完整為標(biāo)志，任何企業(yè)的進(jìn)展壯大也是得益于整個(gè)產(chǎn)業(yè)的成熟。因此，隨著中國房地

產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展，人們對(duì)它的關(guān)注已不僅止于市場，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)注度和重視度也正

日益增加。

一、中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)展現(xiàn)狀

中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展而逐步形成。從上世紀(jì)９０年月中期逐

步走向市場化，經(jīng)過１０多年的進(jìn)展，房地產(chǎn)業(yè)已基本形成了一條多個(gè)行業(yè)相互依存

的產(chǎn)業(yè)鏈。

首先，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈基本形成，各環(huán)節(jié)依存度漸漸增加。中國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈已

涉及到市場討論、產(chǎn)品定位、土地獲得、規(guī)劃及設(shè)計(jì)、金融、建筑施工、市場營銷、

銷售、物業(yè)管理、法律詢問等等，詳細(xì)可以分為以下幾大環(huán)節(jié)，即資金、土地、設(shè)計(jì)、

開發(fā)、施工、銷售和最終的物業(yè)管理。在整個(gè)鏈條中，資金貫穿于整個(gè)開發(fā)過程的始

末，各大環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，缺一不行。而在這個(gè)過程中也涉及到了包括金融機(jī)構(gòu)、政府、

開發(fā)企業(yè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、建筑企業(yè)、中介代理企業(yè)、物業(yè)管理公司等眾多機(jī)構(gòu)，它

們之間的依存度正逐步增加，其中任何一個(gè)單位或機(jī)構(gòu)的工作消失紕漏，都可能對(duì)整

個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的良性進(jìn)展帶來阻礙。

其次，開發(fā)企業(yè)完成職能轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)化程度逐步加強(qiáng)。在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展初

期，最早被我國內(nèi)地接受并效仿的房地產(chǎn)開發(fā)模式是從買地、建筑、賣房、管理幾乎

都由一家開發(fā)商獨(dú)立完成的“香港模式”，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都是在這種“一條龍”

模式下完成在房地產(chǎn)業(yè)的原始積累并實(shí)現(xiàn)了全國性的大規(guī)模擴(kuò)張。因此，在房地產(chǎn)業(yè)

進(jìn)展之初，開發(fā)企業(yè)擔(dān)當(dāng)了房地產(chǎn)開發(fā)的大部分環(huán)節(jié)，開發(fā)企業(yè)幾乎是整個(gè)鏈條的單

獨(dú)締造者。但是，隨著代理銷售、設(shè)計(jì)以及顧問等專業(yè)中介機(jī)構(gòu)的快速進(jìn)展，市場細(xì)

分和專業(yè)分工逐步興起，產(chǎn)業(yè)鏈上的各個(gè)企業(yè)角色定位越來越清楚，而開發(fā)企業(yè)則由

全能型開發(fā)逐步過渡到專業(yè)開發(fā)。雖然全程模式或者說集團(tuán)作戰(zhàn)模式依舊存在，但已

非主流，開發(fā)企業(yè)正在以開放心態(tài)和戰(zhàn)略眼光與專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，將全部或部分業(yè)

務(wù)外包出去，借助行業(yè)的資源和力氣共同完成開發(fā)。因此，產(chǎn)業(yè)鏈開頭向?qū)I(yè)化靠攏，

集約化程度也開頭加強(qiáng)和提升，鏈上各個(gè)實(shí)體各司其職，分工開頭明確：建筑交由專

業(yè)的建筑公司去做，銷售交由專業(yè)的代理公司去做，物業(yè)管理交由專業(yè)的物業(yè)公司去

做，開發(fā)企業(yè)則專注于開發(fā)。

再次，資本和土地己成為產(chǎn)業(yè)鏈上最重要的兩種資源，集聚了產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部最激烈

的競爭。以關(guān)系為主要競爭方式的時(shí)代早已過去，房地產(chǎn)業(yè)已成為資本密集型產(chǎn)業(yè)；

在開發(fā)過程中還將占有大量的資源，不行再生的土地便是其中之一。資本密集、土地

稀缺，不行避開地導(dǎo)致了資金和土地成為產(chǎn)業(yè)鏈上最重要的資源。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)正

在接受宏觀調(diào)控的洗禮，緊鎖銀根嚴(yán)控貸款，收緊土地閘門供應(yīng)放緩。在此狀況下，

資本和土地更加凸現(xiàn)出其重要性，誰占有了這兩項(xiàng)資源，誰就能在產(chǎn)業(yè)鏈的上游端站

穩(wěn)腳跟讓后續(xù)環(huán)節(jié)順當(dāng)跟進(jìn)。在日益趨緊的政策制約、日漸稀缺的土地資源約束以及

資本市場逐步放寬后，企業(yè)競爭焦點(diǎn)和利潤中心均逐步上移至產(chǎn)業(yè)鏈條中的資本和土

地上。因此，在資本和土地這兩個(gè)環(huán)節(jié)集聚了產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部最激烈的競爭。

在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)展進(jìn)程中，還存在著一些問題制約著它的進(jìn)一步深化和提升。

首先，垂直的產(chǎn)業(yè)鏈條在肯定程度上制約了公正嬉戲規(guī)章的制訂。我國現(xiàn)行的土

地全部制度打算了土地必定是房地產(chǎn)價(jià)值鏈的主體和主導(dǎo)方向。無論鏈條上的哪一個(gè)

環(huán)節(jié)，都必需通過土地才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和功能。這樣政府就成了房地產(chǎn)價(jià)值鏈的上游

端，能獲得土地的開發(fā)商則成了二級(jí)利益獲得者，其他技術(shù)中介如融資伙伴（銀行、

股東等）、開發(fā)隊(duì)伍（顧問、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)、廣告）、中介機(jī)構(gòu)（策劃、代

理銷售、經(jīng)紀(jì)等）等則是三級(jí)利益安排者，其緊密圍繞在開發(fā)商四周，構(gòu)成了整個(gè)鏈

條的下游端。由于是垂直鏈條關(guān)系，上游端把握了更多的話語權(quán)和利益安排權(quán)，上下

游關(guān)系是純粹的甲方乙方關(guān)系，并在肯定程度上放大了這種效應(yīng)。因此，鏈與鏈之間

的公共規(guī)章在肯定程度上是不公正的。

其次，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺乏，公共規(guī)章不規(guī)范。與其他制造業(yè)相比，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈之間

的依存度和成熟度水平較低，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與公共規(guī)章的不規(guī)范是其中的兩個(gè)重要原

因。正由于每個(gè)鏈條的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)普遍缺失，必定使得鏈與鏈之間的公共節(jié)點(diǎn)也是含混

不清，消失了一些模糊空間。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺失的突出問題還體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈上的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

和成本掌握相當(dāng)不令人樂觀，而這經(jīng)常是衡量一個(gè)產(chǎn)業(yè)成熟與否的重要指標(biāo)之一。不

規(guī)范的公共規(guī)章、行業(yè)機(jī)制也是影響產(chǎn)業(yè)鏈中各企業(yè)持續(xù)進(jìn)展的阻力。長時(shí)間以來，

土地和資金始終扮演著這個(gè)產(chǎn)業(yè)核心競爭力的角色，而產(chǎn)業(yè)鏈生存則受到普遍漠視。

因此，鏈條上的各合作方對(duì)于鏈與鏈之間的公共規(guī)章在肯定程度上不是共筑，而是蠶

食，由此導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)整體運(yùn)行效率下降、交易費(fèi)用增高、合約信用缺失、潛規(guī)章盛行，

不確定的人為因素不斷地增加經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和試錯(cuò)成本，這是產(chǎn)業(yè)鏈上各行業(yè)潛在的生存

壓力，假如這種壓力不能有效地釋放，必定使得產(chǎn)業(yè)整體發(fā)育不良。

再次，產(chǎn)業(yè)鏈各主要環(huán)節(jié)的收益安排不合理，在肯定程度上制約著產(chǎn)業(yè)的集約化

進(jìn)展。在垂直的產(chǎn)業(yè)鏈條中，上游端把握大部分利益的安排權(quán)。而作為二級(jí)利益獲得

者，部分開發(fā)商甚至獨(dú)享了開發(fā)過程中價(jià)值鏈的大部分利益，包攬了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)

環(huán)節(jié)中的全部工作，從買地、立項(xiàng)、融資、開發(fā)到建筑、賣房、物業(yè)管理，面面俱到，

全程參加；而處在下游端的機(jī)構(gòu)為了獲得生存的“一杯羹”，就消失了代理公司降低

服務(wù)傭金、設(shè)計(jì)公司減低設(shè)計(jì)費(fèi)、施工企業(yè)為開發(fā)商墊資等，來獵取生存的空間。這

些都是典型的以犧牲整體交易費(fèi)用來追求單體超額利潤的做法。各專業(yè)分工不能獲得

相應(yīng)的行業(yè)平均利潤，不利于塑造公平、競爭有序的市場秩序，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的

集約化進(jìn)展。

最終，系統(tǒng)討論缺乏，宏觀引導(dǎo)有待加強(qiáng)。由于產(chǎn)業(yè)鏈較長，房地產(chǎn)行業(yè)需要各

個(gè)方面的支持，僅僅強(qiáng)調(diào)公司的管理、技術(shù)水平的提高是不夠的，要討論并建立上下

游企業(yè)之間的高效合作，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)之間信息的高效流轉(zhuǎn)。這樣做不但可以提高市場

的競爭力，對(duì)于企業(yè)流通成本和交易成本的掌握也會(huì)起到樂觀的作用。事實(shí)上，目前

很多開發(fā)商都建立了自己的產(chǎn)品供配系統(tǒng)，與供應(yīng)商建立了動(dòng)態(tài)聯(lián)盟。而代理企業(yè)與

開發(fā)企業(yè)之間的高效合作，集中體現(xiàn)了代理公司與開發(fā)商的互補(bǔ)效應(yīng)。然而，在這一

過程中，從社會(huì)層面上，怎樣通過系統(tǒng)深化討論，并加強(qiáng)有效引導(dǎo)，仍是當(dāng)前必需高

度重視的。

二、中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的將來進(jìn)展趨向

在新的形勢(shì)下，中國房地產(chǎn)市場將會(huì)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)也面臨轉(zhuǎn)型提升。在這一過程中，

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈也隨之會(huì)發(fā)生一些變革。

首先，產(chǎn)業(yè)鏈將隨著市場的調(diào)整而加快整合。在現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)鏈條的運(yùn)行過程中，

還有許多資源沒有得到共享與整合，由此導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)鏈提升較慢?？上驳氖?，房地產(chǎn)

市場進(jìn)展到今日，涌現(xiàn)了像萬科、金地這樣大的房地產(chǎn)商和易居中國這樣大的代理商，

產(chǎn)業(yè)集中度已經(jīng)并將持續(xù)得到提高。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合也將日益緊密。

在此市場趨勢(shì)下，為了產(chǎn)業(yè)的持續(xù)進(jìn)展和企業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，產(chǎn)業(yè)鏈整合勢(shì)在必行，并

且將主要表現(xiàn)在上下鏈之間的整合與鏈內(nèi)部的整合。上下鏈之間的整合將主要表現(xiàn)在

諸如開發(fā)商對(duì)于建筑企業(yè)的并購與戰(zhàn)略聯(lián)盟，這樣將有利于資源共享和節(jié)省成本。鏈

內(nèi)部整合則表現(xiàn)在同節(jié)點(diǎn)間公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓或大企業(yè)對(duì)中小企業(yè)的并購上，實(shí)際上，這

種趨勢(shì)已經(jīng)特別明顯。在資本的助力之下，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的整合將加速。隨著資本

實(shí)力的提升，在行業(yè)整合的初期，土地市場的競爭將更加激烈，行業(yè)進(jìn)入門檻將隨之

提高；在整合的中期，則是并購高發(fā)期，并且大多是以上市公司并購非上市企業(yè)的形

式消失；在整合的后期，多寡頭競爭的局面將形成，上市公司之間的聯(lián)合與合作將成

普遍現(xiàn)象。在產(chǎn)業(yè)鏈的整合過程中，金融資本和產(chǎn)業(yè)資本的結(jié)合將加快整合的速度、

加大整合的力度，而且，隨著融資多元化進(jìn)展，金融資本將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

的整合與行業(yè)集中度的提升。

其次，各環(huán)節(jié)分工將愈加明細(xì)，專業(yè)化程度將進(jìn)一步提高。市場化進(jìn)程的不斷深

入必定導(dǎo)致傳統(tǒng)意義的集團(tuán)作戰(zhàn)或者說“一條龍”的進(jìn)展模式被專業(yè)化的開發(fā)模式取

代。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各環(huán)節(jié)分工將愈加明細(xì)，專業(yè)化程度將得到很大提高，并主要表

現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、產(chǎn)品專業(yè)化和人才專業(yè)化。產(chǎn)業(yè)專業(yè)化，即從規(guī)劃設(shè)計(jì)，到動(dòng)工建

設(shè)，到裝修銷售，都由不同的專業(yè)公司供應(yīng)產(chǎn)品或者服務(wù)，集成了產(chǎn)業(yè)鏈上的各種資

源。產(chǎn)品專業(yè)化，其中之一是“細(xì)”，即細(xì)分市場。對(duì)于中國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來

說，想占據(jù)每一個(gè)層次市場已經(jīng)越來越不現(xiàn)實(shí)，因此將有更多企業(yè)在房地產(chǎn)某個(gè)子行

業(yè)或細(xì)分市場上集中力氣，確立和加強(qiáng)自己的細(xì)分優(yōu)勢(shì)，以較為超然的態(tài)度參加競爭，

在自己的細(xì)分市場內(nèi)取得成功。當(dāng)產(chǎn)業(yè)專業(yè)化和產(chǎn)品專業(yè)化進(jìn)展到肯定程度的時(shí)候，

必定要求從業(yè)人員的專業(yè)化。事實(shí)上，房地產(chǎn)專業(yè)化人才的培育和培訓(xùn)已成為業(yè)內(nèi)關(guān)

注的重點(diǎn)，并開頭形成