固陽廣眾國際中心

項目前期定位報告2012.03報告提綱二．宏觀環(huán)境一．項目屬性解讀三．項目診斷五．寫字樓/公寓/LOFT部分四．商業(yè)分析六．營銷建議報告說明：本報告旨在通過對固陽房地產(chǎn)市場的研究，深入解析固陽商品住宅及寫字樓、商業(yè)的市場特征、客戶特點，并為項目提供合理的產(chǎn)品建議。報告提綱及報告說明一.項目屬性解讀目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)交通區(qū)位地塊屬性周邊配套項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)—19萬㎡大型城市綜合體，規(guī)劃分為住宅、辦公、商業(yè)三大組團(tuán)，考慮到區(qū)位優(yōu)勢，其中住宅組團(tuán)為中等規(guī)模的高端社區(qū)。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積82599㎡建筑密度33.4%容積率2.27地上建筑面積188155㎡商品住宅主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積91113㎡高層建筑面積68013㎡多層建筑面積22050㎡底商建筑面積51055㎡商辦主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)大商業(yè)總建筑面積42193㎡（地上）寫字樓及公寓總建面45301㎡（地上）項目屬性解讀一.商品住宅及底商購物中心寫字樓公寓商業(yè)及寫字樓商業(yè)酒店項目屬性解讀——固陽縣核心位置，屬黃金地段，交通便利項目屬性解讀一.舊區(qū)固陽老城區(qū)本案包頭白云鄂博固陽固陽新城區(qū)項目位于固陽縣區(qū)，地處城市主干道阿拉塔大街和新建路交匯處，是連接舊城區(qū)和新城區(qū)的橋梁，駕車6分鐘即達(dá)縣政府，是固陽縣核心商務(wù)區(qū)域，同時也是呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展要地。地理位置距離地標(biāo)距離：距離中心城區(qū)：0公里距離汽車站：2.5公里交通樞紐城市主干道：阿拉塔大街（接駁包白線貫通全縣）、新建路等配套學(xué)校:固陽二中、小鴻雁雙語幼兒園、新城小學(xué)、縣黨委等醫(yī)院:包頭市中心醫(yī)院固陽分院、中蒙醫(yī)院等項目屬性解讀——地塊性質(zhì)綜合用地，地形方正，原縣政府和公務(wù)員小區(qū)，屬于高素質(zhì)人群聚集區(qū)域地塊位置：西靠阿拉塔南大街，南依新建路利好因素：項目處于固陽商務(wù)區(qū)核心位置，緊鄰兩條城市主干道，獨享縣中心廣場，比肩廣眾假日酒店，利于塑造高端形象，地塊周邊住宅項目多為6層住宅房，為公務(wù)員居住區(qū)，人口素質(zhì)較高。不利因素：附近高端商業(yè)項目銷售不暢，辦公項目去化緩慢。項目屬性解讀一.原行政辦公區(qū)宗地廣眾購物中心（商圈之二居住區(qū)、商業(yè)底商居住區(qū)、商業(yè)底商居住商業(yè)與服務(wù)區(qū)居住商業(yè)與服務(wù)區(qū)縣中心廣場廣場天和商廈（商圈之一）項目屬性解讀——固陽作為“包頭城鎮(zhèn)一體化經(jīng)濟(jì)圈”重心之一,具備很強的輻射力，為項目塑造高起點、廣泛引入客群奠定基礎(chǔ)固陽是包頭市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)重點發(fā)展規(guī)劃，固陽縣是包頭城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈的重心之一，本案位置為“重心的重心”根據(jù)規(guī)劃，未來包頭城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈將形成以固陽縣為中心的城市群，按照“兩軸—多點”的產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)，重點推動沿S211和包白交通干線兩條軸線的工業(yè)園區(qū)和資源富集地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展

。

項目屬性解讀一.包頭白云鄂博固陽黃河發(fā)展軸呼包沿線發(fā)展軸主要鐵、石礦分布7項目界定：具有較強輻射力三線，是縣城核心區(qū)域大規(guī)模綜合體項目屬性具象詮釋區(qū)位城市核心區(qū)域城市發(fā)展方向，商務(wù)商業(yè)熱點區(qū)域交通組織便利臨一條城市主干道，昭示性強環(huán)境生活設(shè)施完善周邊擁有完善的生活配套輻射力呼包鄂重心較強的輻射力對客群引入有推動作用項目大規(guī)模建面91113平方米低容積率容積率2.27項目屬性解讀一.本報告要了解的關(guān)鍵問題固陽的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對未來房地產(chǎn)市場影響如何？問題一固陽商辦市場研究？重點商圈調(diào)研？目標(biāo)客群尋？商辦產(chǎn)品建議？問題三固陽目前在售項目總體及各戶型段供應(yīng)量、成交量、價格分析？固陽客群研究？本項目產(chǎn)品建議？問題二二.宏觀環(huán)境固陽宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場指標(biāo)分析市場需求量分固陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)呈二、一、、三形態(tài)，第第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢勢明顯，城市市規(guī)劃依據(jù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局，形形成單核心狀狀態(tài)，商務(wù)商商業(yè)資源集中中于老城區(qū)2007年，固陽縣完成生生產(chǎn)總值46.5億元，同比增增長18%；工業(yè)增加值值完成19.5億元，同比增增長25.7%；財政收入完完成5.5億元，同比增增長25.24%；固定資產(chǎn)投投資完成43.8億元，同比增增長29.1%;社會消費品零零售總額完成成7.1億元，同比增增長13.9%；城鎮(zhèn)居民人人均可支配收收入12006元，同比增長長20%；農(nóng)牧民人均均純收入4739元，同比增長長15.4%。區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征征鮮明：全縣縣第三產(chǎn)業(yè)滯滯后消極、第第二產(chǎn)業(yè)基地地格局，分布布于固陽外圍圍；中部以舊區(qū)是是全縣行政與與商務(wù)中心。二.宏觀環(huán)境鐵礦工業(yè)園區(qū)石礦工業(yè)園區(qū)縣行政與商務(wù)中心農(nóng)業(yè)綠色園區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)布局及城城市格局決定定了固陽75%的常住人口分分布在市縣區(qū)區(qū)內(nèi)，主要集集中于舊區(qū)和和新區(qū)城市產(chǎn)業(yè)升級級促進(jìn)高素質(zhì)質(zhì)人口導(dǎo)入；；資源型企業(yè)業(yè)、公務(wù)員、、員工收入水水平良好11年末，包頭市市全市常住人人口21.3萬人，其中城鎮(zhèn)人口口占5.1萬人，農(nóng)業(yè)人口占16.2萬人；近年新興消費費人群主要由由當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)業(yè)主、公務(wù)員員、鋼鐵、煤煤化工等工業(yè)業(yè)企業(yè)員工、、科研骨干及及構(gòu)成。本案案主要除當(dāng)?shù)氐乜腿和?，需需擴(kuò)容吸納外外源客群。二.宏觀環(huán)境核心商務(wù)區(qū)人均年收入3-5萬居住區(qū)鋼鐵、礦石煤化工、電力產(chǎn)業(yè)基地地高層領(lǐng)導(dǎo)人均均年收入5-10萬鋼鐵、煤化工、電力產(chǎn)業(yè)基地地普通工人人均均年收入4-5萬居住區(qū)農(nóng)牧業(yè)業(yè)人均年收人口口約2-3萬居住區(qū)作為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈的組成城城市，固陽經(jīng)經(jīng)濟(jì)實力較強強。其經(jīng)濟(jì)總總量在包頭市市內(nèi)排名第一一，是包頭城鎮(zhèn)的中心發(fā)展區(qū)域，具備一定的的輻射力，礦礦產(chǎn)資源豐富富及土特產(chǎn)貿(mào)貿(mào)易發(fā)達(dá)，出出現(xiàn)了私營礦礦主和企業(yè)主主的頂級財富富階層包頭、白云鄂鄂博與固陽距距離較近，由由于礦產(chǎn)資源源的致富之路路，吸引了周周邊很多投資資者，使得得礦主這一財富富階層大量在固固陽縣城城置業(yè)二.宏觀環(huán)境境固陽礦產(chǎn)產(chǎn)資源豐豐富，其其中最為為著名的的鐵礦。礦場資源源的分布布：全縣各類類礦山企企業(yè)均分分布在縣縣區(qū)周圍圍以及邊邊遠(yuǎn)地區(qū)區(qū)；包固陽礦礦場多為為國有，，，也存存在一部部分私營營礦主。近年來包包頭市GDP持續(xù)高速速增長，，固陽也也隨著城城市的進(jìn)進(jìn)程發(fā)展展，人均均GDP決定了包包頭房地地產(chǎn)市場場仍處于于快速發(fā)發(fā)展期，，同時，，也決定定了固陽陽房地產(chǎn)產(chǎn)的快速速發(fā)展期期。固陽人均可支支配收入入均保持持較快增增速，在在包頭城鎮(zhèn)市位居前前列，購購買能力力和消費費潛力顯顯著增長長二.宏觀環(huán)境境固陽商品房價價格逐季季度穩(wěn)步步提升，，2009年出現(xiàn)需需求爆發(fā)發(fā)式增長長，房地地產(chǎn)提速速，相關(guān)關(guān)政策頻頻出，2010年供應(yīng)量量和成交交量下跌跌，價格格保持平平穩(wěn)綜合目前前主要的的政策面面、經(jīng)濟(jì)濟(jì)面、市市場面的的因素進(jìn)進(jìn)行對比比，雖然然固陽房房地產(chǎn)市市場的購購房人群群以當(dāng)?shù)氐乜蛻魹闉橹?，外外來自住住及投資資性需求求相對較較少，但但市場大大環(huán)境的的變化（（主要指指國家調(diào)調(diào)控帶來來的影響響）對固固陽當(dāng)?shù)氐氐姆康氐禺a(chǎn)市場場仍然會會有一定定影響，，入市時時機(jī)的不不同把握握，給樓樓市造成成了觀望望氛圍，，從而使使企業(yè)放放緩了開開發(fā)節(jié)奏奏。2010年，由于于受政策策調(diào)控等等方面的的綜合影影響，市市場中的的有效需需求受到到一定抑抑制，樓樓市中的的觀望氛氛圍日益益濃重，，從而使使得成交交量較2011年出現(xiàn)大大幅度下下滑。但但近期從從市場反反應(yīng)來看看，全國國大部分分城市的的銷售情情況都出出現(xiàn)了不不同程度度的回暖暖，但仍仍然無法法恢復(fù)到到去年同同期水平平。因此此，我方方預(yù)測，，固陽縣的的商品房房成交量量也會隨隨著全國國銷量的的回升而而逐步上上升，但但總量無無法比擬擬2009年市場反反彈現(xiàn)象象。投資和自自主需求求的減弱弱，購房房人群范范圍的狹狹窄，決決定了商商品住宅宅價格變變化幅度度有限。。固陽房地地產(chǎn)市場場中，房房屋去化化動力主主要來自自于當(dāng)?shù)氐鼐用?，，外地移移民較少少，導(dǎo)致致自住及及投資性性需求較較弱，使使得當(dāng)?shù)氐厥袌龅牡南苣芰τ邢尴?。此外外，置業(yè)業(yè)者購買買力不足足也是制制約價格格上漲的的主要因因素。因因此，我我方預(yù)測測未來成成交價格格上漲動動力不足足，仍將將維持相相對穩(wěn)定定的走勢勢。二.宏觀環(huán)境境市場結(jié)論論-經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)決決定了主主流消費費人群作為“城城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈”城城鎮(zhèn)群的的核心城城市，具具備較強強的輻射射力，其其經(jīng)濟(jì)總總量和人人均收入入水平日日益凸顯顯;固陽第二二產(chǎn)業(yè)相相對發(fā)達(dá)達(dá)，礦產(chǎn)產(chǎn)采掘業(yè)業(yè)以及大大型工業(yè)業(yè)企業(yè)和和科研單單位形成成了較大大量的城城市財富富人群，，是固陽陽中高端端消費市市場的有有力支撐撐；房地產(chǎn)市市場雖然然增速減減緩，但但仍處于于快速發(fā)發(fā)展期，，未來市市場潛力力看好，，但競爭爭程度將將會加劇劇。二.宏觀環(huán)境境（三）項項目診斷斷市場認(rèn)知知項目自身身診斷戰(zhàn)略定位位產(chǎn)品定位位建議選擇研究究產(chǎn)品根據(jù)項目目屬性及及區(qū)位條條件，確確定以舒舒適型戶戶型為主主力的住住宅項目目、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)辦公以以及小戶戶型公寓寓、商鋪鋪為本次次報告研研究的產(chǎn)產(chǎn)品對象象。項目容積積率2.27，住宅產(chǎn)產(chǎn)品多為為小高層層產(chǎn)品，，但因區(qū)區(qū)域市場場小高層層產(chǎn)品處處于起步步階段，，可比案案例較少少，因此此該部分分著重研研究舒適適型戶型型產(chǎn)品。。商業(yè)、辦辦公部分分體量較較大，且且項目屬屬于核心心商務(wù)區(qū)區(qū)域，應(yīng)應(yīng)重點考考量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)普通式式辦公和和具有投投資功能能的產(chǎn)權(quán)權(quán)式辦公公，兼具具居住功功能，以以降低風(fēng)風(fēng)險快速速去化。。項目診斷斷（一）住住宅部分分三.無小套型限制區(qū)位良好高端容積率約2.13舒適戶型區(qū)位條件檔次多層、小高層項目條件件需研究的的產(chǎn)品屬屬性屬性住宅首改型商辦屬性核心區(qū)位容積率約3.1小高層企業(yè)需求個人需求核心區(qū)位項目條件件需研究的的產(chǎn)品屬屬性屬性商辦標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)權(quán)式辦公（公寓））二次或多次改善型市場分析析—固陽土地地成交量量相對較較少，近近年成交交價格變變動平穩(wěn)穩(wěn)項目診斷斷（一）市場認(rèn)知知三.老城區(qū)土地地成交交量較較小，，新城區(qū)區(qū)是成交交重點點區(qū)域域，土土地用用途多多為住宅用地2009-2010，，包頭頭商品品房年年度供供求比比波動動落差差較大大。受受市場場大環(huán)環(huán)境向向好的的影響響，2009年整整體市市場看看好，，供求求比接接近均均衡，，而到到了2011年，商商品房房供求求比走走勢大大幅下下挫，，市場場失衡衡，供供大于于求局局面加加深；；從2011年1季度至至2012年1季度供供求及及價格格看，，受大大市場場調(diào)控控政策策打壓壓，成成交價價格略略有下下滑，，且成成交量量均小小于供供應(yīng)量量，。。項目診診斷（一））市場認(rèn)認(rèn)知三.市場分分析——固陽縣縣重點在在售住住宅項項目成成交價價格主主要分分布于于2300-2800元/平方米米之間間，部部分高高端項項目成成交均均價突突破3000元大關(guān)關(guān)固陽商商品住住宅成成交價價格分分級具具有自自身明明顯特特點，，單價價與戶戶型居居室數(shù)數(shù)成正正相關(guān)關(guān)，隨著戶戶型面面積的的增大大，成成交均均價走走高，，一房成成交價價格為為2514元/平方米米、二二房成成交價價格增增加至至2918元/平方米米、三三房成成交價價格為為3146元/平方米米、別別墅成成交價價達(dá)到到了5000元/平方米米。這主要要是由由于兩兩房、、三房房、四四房都都是以以高端端形象象入市市，且且多分分布于于昆區(qū)區(qū)和青青山區(qū)區(qū)，所所以單單價較較高部分項項目由由于地地段位位置、、社區(qū)區(qū)環(huán)境境、品品牌物物業(yè)等等因素素價格格已突突破3000元/㎡。固陽縣縣商品住住宅價價格分分級與與戶型型面積積成正正比關(guān)關(guān)系，，戶型型面積積越大大，單單位成成交價價格越越高。市場分分析——固陽縣縣在售項項目中中二房房為主主流供供應(yīng)和和成交交戶型型，小三房房也存在在一定定的市市場空空隙項目診診斷（一））市場認(rèn)認(rèn)知三.固陽在在售項項目供供應(yīng)以以80-110m2的二房房居多，，90-120m2面積段段三房房供應(yīng)應(yīng)較少少，并并輔有有少量量120-160㎡三房固陽縣縣在售售項目目二房房成交交主要要集中中在80-110m2之間、、三房房成交交主要要集中中在120m2左右，，輔以以一定定數(shù)量量130-160m2的三房房，躍躍層銷銷售較較好，市場場空缺缺產(chǎn)品品；固固陽客客群對對于小小高樓樓層的的接受受度有有抗性性，價價格偏偏高，，總價價超過過心理理承受受預(yù)期期。舊區(qū)發(fā)發(fā)展相相對較較早，，目前前該區(qū)區(qū)域可可開發(fā)發(fā)的土土地資資源已已經(jīng)不不多，，因此此推案案規(guī)模模有限限。新區(qū)均均呈現(xiàn)現(xiàn)供大大于求求的態(tài)態(tài)勢。。去年年受大大市場場影響響余留留的存存量，，預(yù)計計2012年年，該該區(qū)域域仍將將延續(xù)續(xù)以消消化市市場存存量為為主。。客戶分析—受工作及區(qū)區(qū)域認(rèn)知的的影響，客客戶普遍有有較強的置置業(yè)區(qū)域傾傾向，最高高承受總價價30-40萬元，對單單價提升幅幅度有較大大抗性意向購房區(qū)區(qū)域中：舊區(qū)占50%，其次是新新區(qū)，占三三成多。對裝修房的的接受度較較低：選擇豪裝和和精裝房的的比例只有有10%左右。價格承受方方面：單價承受力力比例最高高的是3000-3500元/平方米（52.6%），其次是是2500-3000元/平方米（30.3%）?？們r承承受方面，，62.3%的意向購房房者最高承承受的總房房款在30-40萬元之間，，能承受40萬元元以以上上的的被被訪訪者者占占35.1%。項目目診診斷斷（一一））市場場認(rèn)認(rèn)知知三.兩房房市場場供供應(yīng)應(yīng)量量較較大大，，且且市市場場接接受受度度高高，，在在同同一一個個項項目目中中銷銷售售速速度度明明顯顯快快于于其其他他戶戶型型。。兩房房以上上的的大大戶戶型型由由于于總總價價過過高高，，市市場場供供應(yīng)應(yīng)量量偏偏少少，，且且銷銷售售狀狀況況欠欠佳佳。。客戶戶分分析析—為追追求求舒舒適適型型居居住住，，三三居居室室是是主主要要需需求求戶戶型型，，置置業(yè)業(yè)目目的的改改善善型型居居住住面積積需需求求以以中中等等偏偏小小戶戶型型為為主主。。80-110平方方米米占占比比74%。比比例例最最低低的的是是120-160平方方米米。。戶型型需需求求五五成成多多為為三三居居室室，，其其次次是是二二居居室室（（36%）。。購房房目目的的以以改改善善型型需需求求為為主主（（70.1%）。。項目目診診斷斷（一一））市場場認(rèn)認(rèn)知知三.價格格是是首首要要關(guān)關(guān)注注因因素素，，未未來來定定價價需需謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎意向向購購房房者者選選擇擇住住宅宅小小區(qū)區(qū)時時，，最最關(guān)關(guān)注注的的因因素素依依次次是是價價格格、、地地段段、、公公共共交交通通、、周周邊邊生生活活配配套套設(shè)設(shè)施施、、會會所所設(shè)設(shè)施施、、物物業(yè)業(yè)管管理理等等。。對區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃、、建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格的的關(guān)關(guān)注注度度最最弱弱。?？蛻魬舴址治鑫觥啊叭訉游奈幕薄钡牡目诳诒畟鱾鞑ゲナ鞘侵髦饕赖?，，由由于于當(dāng)當(dāng)?shù)氐貭I營銷銷理理念念的的滯滯后后，，對對活動動與與DM運用用較較少少，，造造成成人人們們接接受受度度較較低低固陽陽意意向向購購房房者者獲獲取取房房屋屋信信息息的的主主要要渠渠道道是是朋朋友友介介紹紹、、戶戶外外廣廣告告。。意向向購購房房者者關(guān)關(guān)注注的的配配套套需需求求依依次次是是超超市市/便利利店店、、郵郵局局銀銀行行、、醫(yī)醫(yī)療療設(shè)設(shè)備備等等。。項目目診診斷斷（一一））市場場認(rèn)認(rèn)知知三.35-45歲，，有有年年輕輕化化趨趨勢勢，，本本科科及及大大專專高高學(xué)學(xué)歷歷，，見見識識廣廣客戶戶分分析析—家庭庭年年收收入入較較高高，，追追求求生生活活舒舒適適型型近七七成成家家庭庭年年收收入入在在5-15萬元元之之間間。。年年收收入入10萬元元以以上上的的占占23.7%。擁有有私私家家車車的的占占四四成成。。私家家車車以以10萬元元以以內(nèi)內(nèi)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型型轎轎車車為為主主，，部部分分擁擁有有20萬元元以以上上的的中中高高檔檔轎轎車車。。休閑閑活活動動比比較較多多元元：：選選擇擇朋朋友友聚聚會會比比例例最最高高，，其其次次是是補補充充睡睡眠眠，，第第三三是是購購物物消消費費。。此此外外，，運運動動健健身身的的比比例例較較少少。。項目診斷（一）市場認(rèn)知三.客戶在城市中有多多套物業(yè)，置置業(yè)經(jīng)歷豐富富，對現(xiàn)狀居居住條件基本本滿意，再次置置業(yè)2022/11/15較強的置業(yè)區(qū)區(qū)域傾向，主主要選擇舊區(qū)區(qū)；對裝修房認(rèn)可可程度較低；；最高承受總價價30-40萬元，對單價價提升幅度有有較大抗性；；兩居室是主要要需求戶型；追求舒適性，，改善生活環(huán)環(huán)境需求偏好關(guān)注要素置業(yè)要素排序序：價格、地段、、交通、配套套設(shè)施獲取信息渠道道：口碑是首要傳傳播途徑，“圈層”很重要35-55歲之間；職業(yè)以礦業(yè)、、公務(wù)員等中高層管理理人員以及私私營企業(yè)主和和礦主；主要來自固陽陽縣內(nèi)，一部部分來自周邊邊縣市；客戶特征市場調(diào)查和深深入訪談顯示示的固陽中高端客戶客客戶特征及偏偏好項目診斷（一）市場認(rèn)知三.26固陽商品住宅市場場總結(jié)項目診斷（一）市場認(rèn)知三.一級市場112兩房成交總價價為27-30萬元、三房成成交總價為35-45萬元；3追求舒適型生生活的改善型型購房需求客客群占首要位位置6市場平臺內(nèi)兩兩房（80-110平方米）、三三房（90-130平方米）去化化快，需求量量大，140平方米以上大大戶型去化速速度較慢對價格較為敏敏感，單價3000元基本為“坎坎”，4000元是提價心理理底線；對小高層產(chǎn)品品有一定抗性性，此類產(chǎn)品品較少，主要要原因為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口居住相相對較少；4舊區(qū)是仍是首首要置業(yè)區(qū)域域5典型項目分析析三.固陽國際廣場場美源豪庭廣場項目佳雨花苑12341234競品比選原則則：根據(jù)項目的情情況，項目所所處位置、預(yù)預(yù)期價格、定定位客戶和戶戶型面積四個個方面的條件件對固陽住宅宅項目進(jìn)行篩篩選。我們對固陽在在售住宅項目目中進(jìn)行比對對尋找，結(jié)合合位置市中心心、戶型中等等偏大、高單單價、高總價價、客戶定位位在中高端人人群的特點，，最終圈定4個核心競爭項項目，他們是是固陽國際廣廣場、美源豪豪庭、廣場項項目、佳雨花花苑。同樣的過程，，我們對即將將入市項目進(jìn)進(jìn)行篩選對比比，最終圈定定，固陽國際際廣場項目為為未來的主要要競爭項目。。項目診斷（二）典型項目分析析位置戶型價格客戶核心競品項目1234三.項目診斷（二）項目屬性商品住宅及底底商購物中心寫字樓公寓商業(yè)及寫字樓樓商業(yè)酒店主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積82599㎡建筑密度33.4%容積率2.27地上建筑面積188155㎡商品住宅主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積91113㎡可銷售面積68013㎡底商建筑面積8862㎡商辦主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)大商業(yè)總建筑面積42193㎡（地上）寫字樓及公寓總建面45301㎡（地上）大盤與小盤的的優(yōu)勢在于生生活方式的營營造，項目需需要提升項目目地塊價值，，擴(kuò)容吸附整整個包頭周邊邊市場客群。。三.項目診斷（二）問題診斷區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域認(rèn)知項目屬性做地通過“做地””，逐步消除除區(qū)域非中心心感認(rèn)知，提提升項目地塊塊價值，擴(kuò)容容吸附整個包包頭周邊市場場客群，達(dá)到到開發(fā)目標(biāo)。。三.項目診斷（二）以什么方式做做地？區(qū)位屬性項目規(guī)模做地問題診斷以什么方式做做地？新市鎮(zhèn)開發(fā)模模式我們有什么？？——82599㎡㎡、老區(qū)與新區(qū)區(qū)相接、環(huán)境境好，但區(qū)域域發(fā)展滯后，，配套缺乏我們要做什么么？——消除消費者的的陌生認(rèn)知我們的的出路路？——完善生生活配配套外部功功能內(nèi)內(nèi)部化化三.兩室兩兩廳一一衛(wèi)114.61M2兩室兩兩廳一一衛(wèi)117.47M2三室兩兩廳兩兩衛(wèi)150.18M2三室室兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)150.71M2“做做地地””的的弊弊病病競爭爭環(huán)環(huán)境境容易易千千篇篇一一律律，，缺缺乏乏性性格格1造城城有有余余，，生生活活不不足足2有““城城””沒沒““市市””3固陽陽城城市市廣廣場場固陽陽需需要要重重新新建建立立綜綜合合服服務(wù)務(wù)體體系系新新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)此盤盤““做做地地””，，直直接接““做做產(chǎn)產(chǎn)品品””地理理位位置置之之后后，，缺缺乏乏人人氣氣缺乏乏性性格格，，產(chǎn)產(chǎn)品品有有余余而而生生活活不不夠夠項目目診診斷斷（二二））如何何才才能能有有所所不不同同？？三.項目目診診斷斷（二二））固陽陽綜綜合合體體大大盤盤新新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)城市市中中的的理理想想家家園園新市市鎮(zhèn)鎮(zhèn)功功能能的的復(fù)復(fù)合合性性，，避避免免單單一一帶帶來來的的市市場場風(fēng)風(fēng)險險，，新市市鎮(zhèn)鎮(zhèn)應(yīng)應(yīng)滿滿足足不不同同人人群群的的居居住住理理想想，，具具有有很很強強的的和和諧諧性性與與包包容容性性。。營造不同同客戶群群的多種種生活方方式。社區(qū)形態(tài)態(tài)應(yīng)符合合主題化化生活方方式，具具有識別別力。造城——新市鎮(zhèn)模模式理想家園園——造生活新城性格格33三.三室二廳廳一衛(wèi)110.5M2三室二廳廳二衛(wèi)144.6M2三室二廳廳二衛(wèi)126.1M2二室二廳廳一衛(wèi)96.6M2二室二廳廳一衛(wèi)89.6M2項目診斷斷（三）戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位——生態(tài)居住住·國際化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)·新市鎮(zhèn)市場機(jī)會會戰(zhàn)略定位位產(chǎn)品定位位突出本案案區(qū)域最最大的優(yōu)優(yōu)勢——生態(tài)性；；重點挖掘掘地段資資源，塑塑造固陽陽第一全全民服務(wù)務(wù)體系社社區(qū)；將國際化化定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，重塑塑國際化化價值，，突出本本案的檔檔次性及及差異性性；固陽綜合合體大盤盤新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)三.戰(zhàn)略定位位（三）客群定位位跨階層戰(zhàn)戰(zhàn)略：囊囊括相同同居住理理想的客客群，兼兼容不同同需求的的客群。。改善型客客群：區(qū)區(qū)域認(rèn)知知度高，，最容易易認(rèn)同本本項目;固陽縣中中高端改改善客群群：通過過生態(tài)環(huán)環(huán)境及新新市鎮(zhèn)的的生活方方式進(jìn)入入中高端端改善市市場，搶搶占“固固陽城市市廣場””客群;性價比客客群：適適當(dāng)打造造產(chǎn)品性性價比吸吸引投資客：：看中投投資升值值潛力，，全市及及周邊城城市。固陽高端端改善客客群：以以差異化化產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)入高端端市場，，搶占““佳雨花花苑”客客群;主力客群群次主力客客群輔助客群群三.表情社區(qū)區(qū)營造緯緯度生活活表情社區(qū)區(qū)空間形態(tài)態(tài)的多樣樣性+產(chǎn)品形態(tài)態(tài)的多樣樣性+建筑風(fēng)格格的多樣樣性社區(qū)主題題化建筑表情情化生活故事事化空間戲劇劇化三.三.項目目診診斷斷（三三））戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位三.三.整個個地地塊塊昭昭示示性性最最好好的的位位置置，，為為沿沿阿阿拉拉塔塔大大街街與與新新建建路路兩兩側(cè)側(cè)；；為為提提高高項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品的的整整體體品品質(zhì)質(zhì)個個形形象象，，把把項項目目可可劃劃分分為為三三個個組組團(tuán)團(tuán)；；第一一組組團(tuán)團(tuán)：：價價值值產(chǎn)產(chǎn)品品（（為為項項目目提提高高整整體體品品質(zhì)質(zhì)））第二二組組團(tuán)團(tuán)：：主主線線產(chǎn)產(chǎn)品品（（為為項項目目提提升升形形象象））第三三組組團(tuán)團(tuán)：：附附線線產(chǎn)產(chǎn)品品（（為為項項目目補補充充服服務(wù)務(wù)））商品品住住宅宅及及底底商商第一一組組團(tuán)團(tuán)第二二組組團(tuán)團(tuán)第三三組組團(tuán)團(tuán)底商商圍圍樓樓大大型型購購物物中中心心酒店店純寫寫字字樓樓Loft公寓寓風(fēng)情商業(yè)步行街商業(yè)業(yè)街街小高高層層住住宅宅多層層住住宅宅推貨貨策策略略：：商商業(yè)業(yè)體體量量較較大大，，需需引引進(jìn)進(jìn)品品牌牌商商業(yè)業(yè)引引導(dǎo)導(dǎo)投資資；；寫寫字字樓樓市市場場處處于于初初級級階階段段，，現(xiàn)現(xiàn)為為滯滯銷銷，，后后期需需把把握握推推盤盤節(jié)節(jié)奏奏與與推推貨貨量量。。項目目診診斷斷（四四））產(chǎn)品品定定位位建建議議———產(chǎn)品品解解讀讀37商業(yè)業(yè)功功能能定定位位劃劃分分：：裙裙樓樓外外圍圍設(shè)設(shè)1F底商商（（為為提提升升外部部整整體體感感觀觀效效果果，，經(jīng)經(jīng)營營者者多多為為品品牌牌）），，室室內(nèi)內(nèi)1-2F為大大型型超超市市及及百百貨貨，，室室內(nèi)內(nèi)3F整體體做做品品牌牌餐餐飲飲，，室內(nèi)內(nèi)4F做大大型型娛娛樂樂、、休休閑閑影影院院。。打造造全全面面性性服服務(wù)務(wù)模模式式，，成成就就商商業(yè)業(yè)極極點點。。三.三.項目診診斷（四））產(chǎn)品功功能定定位建建議固陽首首個高高端商商業(yè)綜綜合體體，一一站式式生活活商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)體系系，推推動固固陽縣縣走上上新的的階梯梯，具具有象象征性性的標(biāo)標(biāo)志。。商業(yè)功功能定定位三棟裙裙樓商商業(yè)建建議做做連廊廊式通通體商商業(yè)，，創(chuàng)造造固陽陽第一一規(guī)模模室內(nèi)內(nèi)步行行街，，提高高商業(yè)業(yè)規(guī)模模型，，聯(lián)動動發(fā)展展，凸凸顯一一站式式服務(wù)務(wù)三.三.項目診診斷（四））產(chǎn)品功功能定定位建建議三.三.項目診診斷（四））產(chǎn)品定定位建建議——業(yè)態(tài)表表現(xiàn)打造固固陽縣縣第一一都市市時尚尚風(fēng)情情步行行街綜合大大盤的的“社社區(qū)業(yè)業(yè)態(tài)與與環(huán)境境表情情”是是其差差異于于競爭爭對手手最直直接的的符號號。固陽縣縣前所所未有有的體體驗式式理想想家園園，集集餐飲飲、娛娛樂、、休閑閑于一一體的的體驗驗式服服務(wù)此前，，他們們對這這樣的的生活活只能能當(dāng)作作是向向往，，只能能離開開自己己的家家園才才能享享受到到這樣的生生活；；——廣眾國國際中中心的的到來來將實實現(xiàn)他他們理理想中中的新新都市市生活活業(yè)態(tài)多多源化化業(yè)態(tài)情情景化化業(yè)態(tài)功功能化化業(yè)態(tài)富富麗化化三.三.項目診診斷（四））產(chǎn)品定定位建建議——業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃◆隨著著今年年房地地產(chǎn)市市場的的興起起，固固陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)市場場正在在逐漸漸走進(jìn)進(jìn)萌芽芽期，，市場場發(fā)展展尚未未成熟熟；◆固陽陽縣主主要以以農(nóng)牧牧產(chǎn)業(yè)業(yè)為主主，城城鎮(zhèn)人人口較較少，，支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)有限限?！舻谌a(chǎn)業(yè)業(yè)相對對滯后后，市市場寫寫字樓樓產(chǎn)品品較少少，主主要源源于寫寫字樓樓在市市場上上的消消極狀狀態(tài)；；——根據(jù)市市場推推論，，建議議做獨獨立寫寫字樓樓純寫字樓樓建議優(yōu)勢勢：獨立寫字字樓在戶戶型面積積和建筑筑結(jié)構(gòu)上上可以靈活運運用，根根據(jù)后期期銷售市市場反應(yīng)應(yīng)，我們可以以隨即變變動戶型型面積。。獨立寫字字樓在形形式與商商業(yè)是相相容的，，但在實質(zhì)上上是區(qū)分分開的，，可以找找到一個個安逸的工作作環(huán)境。。產(chǎn)品功能能劃分：：1-2F做外圍底底商（為為利于銷銷售面向向阿拉塔塔大街做做寫字樓樓正門入入口，做做入口大大堂）；；3-8F做小平米米結(jié)構(gòu)辦辦公，9-17F做豪華型型大平層層辦公，，18F做大型會會議室，，可為下下面單位位共用。。寫字樓功功能定位位三.三.項目診斷斷（四）產(chǎn)品定位位建議——業(yè)態(tài)規(guī)劃劃Loft公寓目前，Loft公寓產(chǎn)品品在市場場上表現(xiàn)現(xiàn)空缺，，以前市市場上也也出現(xiàn)過過此類產(chǎn)產(chǎn)品，市市場表現(xiàn)現(xiàn)較為暢暢銷；Loft公寓樓是是市場新新型產(chǎn)品品，品質(zhì)質(zhì)勝于普普通平層層，他具具有氣勢勢魂魄的的生活空空間，是是新一代代年輕人人和當(dāng)今今時代追追求的主主流產(chǎn)品品。建議優(yōu)勢勢：產(chǎn)品功能能劃分：：1-2F做外圍底底商（為為提升產(chǎn)產(chǎn)品價值值利于銷銷售，面面向阿拉拉塔大街街做寫字字樓正門門入口，，做入口口大堂））；3-18F做小戶型型loft公寓，面面積區(qū)間間為50-85㎡，小面積積loft公寓總價價低，市市場易于于承受。。Loft公寓功能能定位三.三.項目診斷斷（四）產(chǎn)品定位位建議——業(yè)態(tài)規(guī)劃劃公寓近幾年，，隨著固固陽縣周周邊的礦礦產(chǎn)資源源逐漸增增加與大大量開采采，吸引引了周邊邊很多城城市的投投資者，，他們居居住在另另一個城城市，卻卻立足于于固陽，，這些人人正是我我們公寓寓產(chǎn)品的的主要目目標(biāo)客戶戶群。公建議優(yōu)勢勢：產(chǎn)品功能能劃分：：裙樓1F做外圍底底商（樓樓體東面面做入口口大庭，，出行與與商業(yè)區(qū)區(qū)分）；；5-12F做小戶型型公寓，，面積區(qū)區(qū)間為30-120㎡，小面積積公寓總總價低，，市場易易于承受受。公寓是拉拉升銷售售額度和和回款率率最有效效的產(chǎn)品線，，建議公公寓建于于此位置置，360度采光豪華型型高端公公寓。公寓功能能定位三.三.項目診斷斷（四）產(chǎn)品定位位建議——業(yè)態(tài)規(guī)劃劃酒店酒店選取取位置至至關(guān)重要要，根據(jù)據(jù)整體業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃布局，，酒店必必須面向向主干道道阿拉塔塔大街，，客流量量指數(shù)與與交通的的便利直直接決定定著酒店店的位置置?？梢砸M(jìn)進(jìn)四星級級服務(wù)酒酒店，提提高項目目的整體體品質(zhì)建議優(yōu)勢勢：產(chǎn)品功能能劃分：：裙樓1F做入口大大堂（樓樓體正面面迎街做做入口大大庭，層層高高達(dá)達(dá)5米，宏觀觀氣魄））；1F打造四星星級豪華華型酒店店大堂，，5-8F為豪華型型公寓式式套房，，9-12打造豪華華型總統(tǒng)統(tǒng)套房，，面積區(qū)區(qū)間為30-200㎡。酒店功能能定位三.三.項目診斷斷（四）產(chǎn)品功能能定位建建議規(guī)劃布局局總結(jié)：：1、整體規(guī)規(guī)劃最大大的體現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域生生態(tài)的、、開放型型城市意意向；2、充分考考慮到既既有市政政配套設(shè)設(shè)施與項項目配套套的互動動和相互互促進(jìn)，提提升區(qū)域域的城市市配套；；3、考慮地地塊各組組團(tuán)外部部與開放放區(qū)域的的過渡及及組團(tuán)內(nèi)內(nèi)部的私私密性；4、商業(yè)規(guī)規(guī)模應(yīng)在在區(qū)域型型及社區(qū)區(qū)型之間間，合理理布置距距離；5、考慮分分期施工工開發(fā)和和銷售的的獨立性性，規(guī)劃劃調(diào)整的的彈性，，以及各期期成本的的投入。。規(guī)劃布局局總結(jié)二.商業(yè)分析析商業(yè)解讀房地產(chǎn)市場場指標(biāo)分析析市場需求量量分2022/11/15MiniMallStreet——具備ShoppingMall的一切功能能，但均按按比例縮小小——體驗式的、、情景化的的、特色的的四.商業(yè)部分（一）核心問題解解析商業(yè)定位11/15/2022特色化是本本項目的核核心競爭力力，具有全業(yè)業(yè)態(tài)和區(qū)域域輻射性兩兩大特點市場定位全業(yè)態(tài)規(guī)劃劃，固陽縣縣第一都市市時尚風(fēng)情情步行街以項目自身身及周邊居居住人口為為核心消費費群，輻射射整個青山山區(qū)、昆區(qū)區(qū)人口主題設(shè)計鄰里中心步步行商業(yè)街街；休閑購購物之城；；動感娛樂樂之顛；星星級專業(yè)化化美食【綜合服務(wù)品品牌】【【餐飲娛樂】便利利走走廊廊———社區(qū)區(qū)店店、、水水果果超超市市、、書書店店、、精精品品店店美食食天天下下———好清清香香美美食食中中心心、、慶慶蘭蘭餅餅屋屋等等特特色色小小吃吃【潮流流天天地地】SPA生活活館館、、活活力力護(hù)護(hù)理理健健城城———桑拿拿、、足足浴浴、、SPA文化化營營地地———書吧吧、、影影像像店店、、美美容容院院、、美美發(fā)發(fā)廳廳、、茶茶館館、、婚婚慶慶夢夢幻幻室室內(nèi)內(nèi)娛娛樂樂城城———量販販?zhǔn)绞終TV、RTV時尚尚名名店店———數(shù)碼碼電電子子、、服服裝裝、、鞋鞋帽帽、、服服飾飾、、化化妝妝品品業(yè)態(tài)規(guī)劃四.商業(yè)業(yè)部部分分（二二））核心心問問題題解解析析客戶戶定定位位———經(jīng)營營者者通過過訪訪談?wù)劙l(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：大多多中中小小經(jīng)經(jīng)營營者者鑒鑒于于經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實實力力目目前前沒沒有有買買鋪鋪意意向向，，傾傾向向于于租租賃賃經(jīng)經(jīng)營營。。如果果購購買買商商鋪鋪，，總總價價100萬內(nèi)內(nèi)可可以以承承受受；經(jīng)多多年年經(jīng)經(jīng)商商積積累累了了一一批批購購買買能能力力較較強強，，有有意意愿愿買買鋪鋪的的商商家家，，占占全全部部商商家家比比例例不不超超過過10%；很多多經(jīng)經(jīng)營營者者會會就就近近開開店店，商商業(yè)業(yè)核核心心區(qū)區(qū)的的鋪鋪能能吸吸引引外外圍圍商商圈圈經(jīng)經(jīng)營營者者進(jìn)進(jìn)入入；；固陽陽縣縣的的商商鋪鋪經(jīng)經(jīng)營營者者是是項項目目經(jīng)經(jīng)營營者者主主要要來來源源業(yè)態(tài)經(jīng)營者來源店鋪來源精品零售舊城區(qū)天和商廈商圈、廣眾購物中心服裝、飾品、禮品等商鋪經(jīng)營者為主，少量市域范圍內(nèi)的經(jīng)營者多為租賃少量購買休閑娛樂市級休閑娛樂場所經(jīng)營者租賃餐飲餐廳經(jīng)營者大多為街面底商，如小不點燒烤等。主力店餐飲為縣級品牌餐飲，如廣眾假日酒店等多為租賃少量購買四.商業(yè)業(yè)部部分分（二二））核心心問問題題解解析析客戶戶定定位位———投資資者者主要要由由權(quán)權(quán)力力公公務(wù)務(wù)員員和和生生意意人人構(gòu)構(gòu)成成，，兩兩者者比比例例相相當(dāng)當(dāng)，，各各約約占占投投資資者者的的40%，其其他他20%為收收入入水水平平較較高高的的企企業(yè)業(yè)管管理理層層等等；；外地地客客戶戶約約占占固固陽陽商商鋪鋪投投資資者者總總量量的的約約15%，周周邊邊市市縣縣生生意意人人和和權(quán)權(quán)力力公公務(wù)務(wù)員員是是外外地地客客戶戶主主要要來來源源；；商鋪鋪投投資資客客比比較較謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎，，對對商商鋪鋪市市場場會會進(jìn)進(jìn)行行較較為為理理性性的的分分析析，，多多懂懂得得商商鋪鋪投投資資及及經(jīng)經(jīng)營營的的一一般般規(guī)規(guī)律律；；投資者分類投資實力客戶背景頂級投資者500萬以上專業(yè)投資客，外地人在固陽縣數(shù)量很少實力投資者200-300實力雄厚的本地生意人+周邊市縣生意人數(shù)量較少小投資者<100萬本地生意人，權(quán)力公務(wù)員，企業(yè)高管，少量外地人是固陽商鋪投資市場主流客戶本項項目目投投資資客客戶戶：：小投投資資者者為為主主，，少少量量大大面面積積單單位位面面向向?qū)崒嵙αν锻顿Y資客客四.商業(yè)業(yè)部部分分（二二））核心心問問題題解解析析鋪面面劃劃分分原原則則—由購購買買客客戶戶確確定定店店鋪鋪面面積積為保保證證投投資資的的進(jìn)進(jìn)入入性性，，盡盡可可能能保保證證較較高高比比例例小小鋪鋪面面，，從從而而將將總總價價控控制制在在100萬元元以內(nèi)內(nèi)，，面面積積100平方方米米以下下；；主主流流店店鋪鋪總總價價不超超過過100萬，面面積積50平米米左左右右；；為保保證證鋪鋪面面的的實實用用性性，，面面寬寬進(jìn)進(jìn)深深比比盡盡量量不不小小于于1：2。臨街街可可以以劃劃分分較較大大鋪鋪面面，，吸吸引引品品牌牌主主力力店店的的進(jìn)進(jìn)入入，，提提升升項項目目的的整整體體價價值值，，保保證證投投資資的的安安全全性性；；四.商業(yè)部分（二）核心問題解析析商鋪購買者總價承受力對應(yīng)本項目價格定位的店鋪面積投資者<100萬<100平米經(jīng)營者<30萬<50平米商業(yè)部分商業(yè)定位四.商業(yè)店鋪切割割A(yù)、沿街店鋪面寬（m）進(jìn)深(m)店鋪面積(㎡)配套8—1210-1250—120獨立上下水、空調(diào)B、餐飲店鋪面寬（m）進(jìn)深(m)店鋪面積(㎡)配套8—1615—20120—200上下水、廚房荷載：450kn/㎡C、社區(qū)配套商商業(yè)面寬（m）進(jìn)深(m)店鋪面積(㎡)配套4—106—830—80獨立上下水、空調(diào)業(yè)態(tài)面積（㎡）健身房350網(wǎng)吧1000美容美體、足療保健120—200電玩1000茶藝棋牌300D、休閑娛樂商商業(yè)五.寫字樓部分辦公部分我們怎么做？？固陽第三產(chǎn)業(yè)比重較較低，未來產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不會會有重大調(diào)整整，通過評估估模型的橫向向比較判斷，固陽寫字樓市場發(fā)展展水平相對較較低，對于高高端寫字樓的的需求一段時時間內(nèi)不會出現(xiàn)；寫字樓部分（一）市場解解讀五.固陽是一個以以農(nóng)牧業(yè)為主主的城鎮(zhèn)，第第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)發(fā)達(dá)。根據(jù)十十一五規(guī)劃，，未來的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)不會有有重大調(diào)整。。對高端寫字樓樓需求的產(chǎn)業(yè)業(yè)在固陽縣第第三產(chǎn)業(yè)中占占比很低，市市場高端需求求不足。寫字樓----低成本，高形形象低成本高形象其公共部分采用中央空調(diào)，每個單位內(nèi)采用分體式空調(diào)；中央空調(diào)類幕墻外立面，同時在外立面的造型上予以創(chuàng)新外立面干練，挺拔類幕墻新穎，時尚造型的創(chuàng)新地標(biāo)性，權(quán)威性激光束富麗堂皇夜晚燈光五.寫字樓部分（二）核心問題解析析外立面簡潔、、現(xiàn)代、時尚尚——使建筑具有強強烈的視覺沖沖擊力和昭示示性，并能節(jié)節(jié)約成本要點：節(jié)約成本，采采用類幕墻。。在建筑設(shè)計上上做出通透感感、現(xiàn)代感，，突出大平面面、整體性、、適當(dāng)大玻璃璃形成幕墻感感中性顏色但不不能過冷，突突出召示性五.寫字樓部分（二）核心問題解析析夜晚燈光的襯襯托富麗堂皇皇成功的建筑夜夜景照明形成成獨特的城市市景觀，并能能提升物業(yè)形形象：白天物業(yè)形象象晚間物業(yè)形象象注重寫字樓大大堂與電梯間間等公共部分分細(xì)部營造，，通過軟性裝裝飾，有效控控制成本，并并體現(xiàn)大氣，，堂皇五.寫字樓部分（二）核心問題解析析寫字樓最頂層層建議做大空空間會議室，，增加賣點，，易于銷售。。電梯廳廳大堂走廊大堂建議寫寫字樓樓做入入戶大大堂，，提高高產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)五、公公寓樓樓部分分核心問問題解解析五.公寓樓樓部分分（一））核心問問題解解析固陽公公寓產(chǎn)產(chǎn)品比比重較低，根根據(jù)市市場勘勘察公公寓產(chǎn)產(chǎn)品較較為暢暢銷，，近年年公寓寓產(chǎn)品品市場場出現(xiàn)現(xiàn)供不不應(yīng)求求；但但未來來市場場必然然會大大量浮浮出此此類產(chǎn)產(chǎn)品，，必須須隨時時更新新市場場數(shù)據(jù)據(jù)，把把握好好時機(jī)機(jī)入市市。根據(jù)光光線的的向好好性和和受限限性，，建議議這棟棟做公公寓產(chǎn)產(chǎn)品，，拉升升產(chǎn)品品主線線，提提升總總銷售售額。。利用商商業(yè)裙裙樓樓樓頂，，設(shè)置置平臺臺花園園，充充分體體現(xiàn)寫寫字樓樓的品品質(zhì)與與生態(tài)態(tài)環(huán)境境，提提升其其核心心競爭爭力五.公寓樓樓部分分（一））戶型定定位建建議戶型定定位建建議：：建議戶戶型面面設(shè)立立在30-120平米區(qū)區(qū)間，，銷售售均價價為3500-4000元/㎡。五.LOFT產(chǎn)品部部分核心問問題解解析五.LOFT公寓產(chǎn)產(chǎn)品部部分（一））核心問問題解解析固陽loft產(chǎn)品比比重較低，根根據(jù)市市場勘勘察loft產(chǎn)品較較為暢暢銷，，loft產(chǎn)品為為新型型需求求產(chǎn)品品，特特受市市場青青睞；；近年年loft產(chǎn)品市市場出出現(xiàn)