項目評估課程設(shè)計項目評估課程設(shè)計項目評估課程設(shè)計xxx公司項目評估課程設(shè)計文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計，管理制度馨雅大酒店項目可行性報告

TOC前言 3第一章項目總論 4項目背景 4項目概況 5 5項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 5可行性研究報告編制依據(jù) 7可行性研究結(jié)論及建議 7第二章市場研究 7宏觀環(huán)境分析 7市場狀況分析 9本市房地產(chǎn)市場分析 9本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 9本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 12板塊市場分析 12項目擬定位方案 13項目SWOT分析 13項目定位方案 14第三章項目開發(fā)方案 17項目地塊特性 17產(chǎn)品設(shè)計建議 17建設(shè)規(guī)模 17建設(shè)內(nèi)容 18具體設(shè)計 18項目實施計劃和進(jìn)度 19第四章融資方式分析與選擇 19第五章投資估算與資金籌措 20投資估算 20資金籌措 21第六章財務(wù)評價 21成本核算 21成本核算依據(jù) 21成本核算 22投資經(jīng)營進(jìn)度 22利潤估算 22收入估算 22利潤估算 22財務(wù)現(xiàn)金流量和資金來源運(yùn)用分析 23財務(wù)評價結(jié)論 23第七章結(jié)論與建議 23前言本項目位于西安市小寨東路64號，處于二環(huán)與三環(huán)之間。東臨環(huán)塔西路，南臨雁塔西路，西臨翠華路，北臨小寨東路，有眾多公交線路經(jīng)過，且有地鐵三號線，交通十分便利將使今后交通更加便捷，且此處地理位置優(yōu)越。項目東面是舉世聞名的大雁塔，大唐芙蓉園，大唐不夜城等，臨近曲江各大景點(diǎn)及游樂場所，南面是仿古一條街，西面是陜西歷史博物館，小寨，北面是西安科技大學(xué)。本項目占地約69畝，建設(shè)規(guī)劃用地45000平方米，總建筑面積270000平方米。框剪結(jié)構(gòu),土地現(xiàn)狀地勢平坦。由于大雁塔古建筑景點(diǎn)周圍建筑的想愛你高要求，本項目將建成七層綜合性大酒店，地下一層，地上六。內(nèi)設(shè)高級地下停車場、餐飲、娛樂、會議、住宿等部門。為前來西安旅游，辦公，差旅的顧客提供住宿等方面的服務(wù)。該項目的前期決策應(yīng)該從酒店的項目定位、周圍市場研究、項目的策劃以及可行性研究的四個方面來對該項進(jìn)行分析。由需求定位、產(chǎn)品定位、市場定位、客戶定位及價格定位這五個方面來進(jìn)行項目的定位分析；從西安市的宏觀經(jīng)濟(jì)、市場狀況、相關(guān)因素來分析項目的周邊環(huán)境；從區(qū)位分析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇、開發(fā)時機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇以及產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇等六個方面來來進(jìn)行項目的策劃；最后按照標(biāo)準(zhǔn)的研究內(nèi)容和方法來對經(jīng)貿(mào)大酒店項目進(jìn)行可行性研究。根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律，法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項目的具體情況，該可行性研究報告的編制依據(jù)主要有：國家計委與建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)，《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》；西安市城市總體規(guī)劃；西安雁塔地區(qū)規(guī)劃；西安市建筑工程概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；開發(fā)商提供的其他有關(guān)資料。第一章項目總論項目背景近年來，西安旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游設(shè)施不斷完善，吃住行游購?qiáng)逝涮装l(fā)展，旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日益合理，檔次不斷提高；旅游環(huán)境日臻改善，現(xiàn)代旅游功能進(jìn)一步加強(qiáng)；行業(yè)管理步入正軌，市場秩序明顯好轉(zhuǎn)；旅游服務(wù)質(zhì)量不斷提高，綜合接待能力和經(jīng)濟(jì)效益連年大幅度上升。全市旅游總收入占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的%，旅游業(yè)已成為西安市真正的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。西安市還首批獲得“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號。目前，西安擁有接待游客床位數(shù)達(dá)17萬張，其中旅游涉外飯店38家，床位2萬余張（星級飯店32家，其中五星級4家，四星級5家，三星級14家，二星級6家，一星級3家），年接待海外旅游者能力達(dá)100余萬人次。從數(shù)量和質(zhì)量上基本滿足了西安旅游觀光客人的住宿需求。目前，西安市共有國際旅行社27家，國內(nèi)旅行社100多家，組團(tuán)類型也從單純旅游觀光型到觀光、商務(wù)、修學(xué)、會議、散客、特種旅游等多種類型。許多旅行社由于良好的服務(wù)和業(yè)績得到了中外游客的好評。為了豐富旅游者的文化娛樂生活，滿足休閑度假的需要，西安市建成唐樂宮、古都大劇院、唐華歌舞劇院、陜歌大劇院、銀座夜總會、桃園湖保齡球俱樂部等多種形式的文化娛樂設(shè)施3700多個；推出了《唐長安樂舞》、《仿唐樂舞》、《秦俑魂》、《陜北民間樂舞》等文藝節(jié)目，久演不衰，贏得國內(nèi)外游客的贊譽(yù)。項目概況項目名稱：馨雅大酒店建設(shè)地點(diǎn)：西安市雁塔區(qū)小寨東路64號基本概況：該項目占地69畝。建設(shè)五星級酒店，總建筑面積27000平方米，房間數(shù)300間（套），600個床位；餐位1000多個，多功能餐廳3000㎡，綜合性商場，中西餐廳、華麗中餐廳24間；會議室、貴賓會見廳、貴賓宴會廳12間，影視演講廳、記者新聞發(fā)布廳、水療中心各1處。另外還設(shè)有健身房、夜總會、地下停車場、KTV各1處。項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀1地塊周邊環(huán)境圖1—22地塊區(qū)位，規(guī)模及產(chǎn)品（1）地塊區(qū)位本項目位于西安市小寨東路64號，處于二環(huán)與三環(huán)之間。東臨環(huán)塔西路，南臨雁塔西路，西臨翠華路，北臨小寨東路，有眾多公交線路經(jīng)過，且有地鐵三號線，交通十分便利將使今后交通更加便捷，且此處地理位置優(yōu)越。項目東面是舉世聞名的大雁塔，大唐芙蓉園，大唐不夜城等，臨近曲江各大景點(diǎn)及游樂場所，南面是仿古一條街，西面是陜西歷史博物館，小寨，北面是西安科技大學(xué)。（2）地塊規(guī)模及產(chǎn)品本酒店占地面積69畝，規(guī)劃建設(shè)面積46000平方米，總建筑面積270000平方米，共七層，包括地下一層（作為停車場），地上六層，作為餐飲、娛樂、住宿、會議場所。其中一層為餐飲服務(wù)，二層為娛樂服務(wù)，三四五層為住宿客房，六層為會議服務(wù)。3地塊區(qū)位環(huán)境交通狀況：該項目位于西安小寨東路，于西安市二環(huán)與三環(huán)之間，附近有建設(shè)中的地鐵三號線和地鐵四號線，將來交通十分便利。區(qū)域環(huán)境：該地段西鄰小寨，寨作為西安南郊的Sub-CBD,形成區(qū)域的商業(yè)中心地,具有強(qiáng)大的吸引功能,是因為它在地理位置上所具有的區(qū)位優(yōu)勢。小寨副中心位于西安市南郊的交通、人流、物質(zhì)流、信息流的結(jié)點(diǎn)上,通過南北向的長安路使長安區(qū)、南郊向市中心CBD匯聚人流和交通流,通過東西向的小寨東、西路和臨近的南二環(huán),連接了西南郊和東南郊,溝通了西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的西區(qū)和東區(qū),長期以來的南郊南北向與東西向人流、交通流、物流在小寨什子積聚和疏散,早在20世紀(jì)70年代起就逐步發(fā)展形成商業(yè)街區(qū),其繁華程度僅次于鐘樓CBD,是西安南郊的城市Sub-CBD。小寨商業(yè)空間也多是三維立體綜合的運(yùn)用,改變了傳統(tǒng)的城市土地利用的二維模式,構(gòu)成一個空中、地面、地下立體互動的空間體系,建筑物低、中、高層的不同,各種商業(yè)服務(wù)功能的分布也不同。以調(diào)研地段內(nèi)的好又多購物廣場為例，地下為服裝賣場、超市，地上為休閑廣場、服裝店。再如飛炫，地面為休閑廣場，地下為時裝休閑店。還有旺角樓一至三層為商業(yè)購物，既有餐飲肯德基，又有商業(yè)消費(fèi)類，建筑上部為辦公區(qū)、寫字樓等等。城市中有限的土地將不能滿足經(jīng)濟(jì)與商務(wù)交易日益增長的需要，小寨街區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的功能分化實現(xiàn)了由傳統(tǒng)的、水平的、平面的區(qū)域功能分化向立體的、垂直的功能分化轉(zhuǎn)移,形成了集商貿(mào)、觀光、餐飲、文化、娛樂、康體于一身的特殊歷史街區(qū),并融合了當(dāng)?shù)厣?立體布局十分明顯。現(xiàn)代大都市的購物已不再是單一目的活動,更多的消費(fèi)者是將購物與餐飲、康體休閑、獲取信息、領(lǐng)略城市風(fēng)貌功能等結(jié)合在一起,同時這也促使商業(yè)設(shè)施功能逐漸綜合化，層次間的立體布局促使消費(fèi)者形成垂直的購買行為。這種混合用途的開發(fā)不僅能節(jié)約公共部門的成本,還有利于城市各類設(shè)施的充分開發(fā)和有效使用,可以創(chuàng)造更好的城市環(huán)境,從而緩解城市中心區(qū)由于功能單一而導(dǎo)致的城市活力萎縮和夜間的蕭條。東臨大雁塔，大雁塔是舉世聞名的唐朝古建筑，有深遠(yuǎn)的文化和歷史影響，是聞名中外的旅游景點(diǎn)，吸引著成千上萬的游客。北臨陜西省歷史博物館吸引大批游客，加快經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。并且曲江新區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造，全面介入文化旅游項目的建設(shè)，這將對曲江新區(qū)的發(fā)展起到積極的推動作用公共設(shè)施狀況分析1商業(yè)：金鷹國貿(mào)大廈、陜西省軍區(qū)軍人服務(wù)社、鼎浩賓館、如家快捷酒店、百盛購物商場、飛炫地下購物商場、好又多超市、海港城、服裝專賣店如美特斯邦威等等。2）辦公：旺角辦公、明陽國際等。3）金融：交通銀行、招商銀行、中國郵政儲蓄銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行等。4）閑暇業(yè)：康體休閑有開米廣場、好又多購物廣場、飛炫時尚廣場等城市開放空間與休閑設(shè)施、百姓大藥房；文化閑暇有長安大學(xué)小寨校區(qū)、嘉匯漢唐書城、新華書店、培訓(xùn)中心、報刊亭等；娛樂閑暇有動感地帶體驗店、512量販KTV、餐飲閑暇有肯德基、必勝客可行性研究報告編制依據(jù)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》可行性研究結(jié)論及建議市場研究投資估算與融資方案綜合評價研究結(jié)論與建議第二章市場研究宏觀環(huán)境分析西安區(qū)位優(yōu)勢明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來，西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體，多種金融機(jī)構(gòu)并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機(jī)構(gòu)體系，建立起了由資本市場、貨幣市場、外匯市場等構(gòu)成的金融市場體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系。西安商貿(mào)業(yè)十分活躍，是中國北方中西部最大的商貿(mào)中心，社會消費(fèi)品零售總額居西部10個城市第二位。西安金融體系和金融市場發(fā)展迅速，香港東亞銀行、加拿大豐業(yè)銀行和國內(nèi)其他商業(yè)銀行陸續(xù)進(jìn)入西安。近年來，西安的對外經(jīng)濟(jì)交流與合作迅猛發(fā)展，經(jīng)貿(mào)活動日益頻繁。目前已同15個國家的17個城市建立友好城市關(guān)系，有58個國家和地區(qū)在西安設(shè)立三資企業(yè)，世界500強(qiáng)企業(yè)中已有近30戶入駐西安。外貿(mào)進(jìn)出口商品市場覆蓋100多個國家和地區(qū)，外商投資項目中資金密集型和技術(shù)密集型項目以及二次注資謀求發(fā)展的企業(yè)明顯增多。招商引資產(chǎn)生了良性的連鎖效應(yīng)。兩個開發(fā)區(qū)比翼齊飛，開始了"二次創(chuàng)業(yè)"，成為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“領(lǐng)頭雁”，對西安產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生著重要的影響。正在抓緊建設(shè)的西安曲江旅游度假區(qū)，依托大雁塔、曲江池遺址和區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的旅游資源及地形地貌，發(fā)展集文化、娛樂、觀光、度假、商務(wù)為一體的國際性大型旅游度假城，從而提高了西安的旅游文化品味，為西安增添了一道亮麗的風(fēng)景。浐灞河生態(tài)區(qū)和閻良航空科技基地建設(shè)正式起步。西安"四區(qū)一基地"的快速發(fā)展，彰顯出人文西安、科技西安、現(xiàn)代西安的風(fēng)采和神韻。西安市商品流通市場體系健全，功能完善、布局合理。全市有各類批發(fā)零售貿(mào)易及餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)12萬個，各類貿(mào)易市場543個，銷售過億元的市場16個。全市連鎖企業(yè)已發(fā)展到83家，連鎖門店1268個。2004年全市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額億元。經(jīng)濟(jì)概況在全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上，西安具有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的區(qū)位優(yōu)勢，在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的戰(zhàn)略地位。西安的比較優(yōu)勢突出地表現(xiàn)在三個層次上：世界級的旅游觀光資源優(yōu)勢、國家級的科研教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地優(yōu)勢、區(qū)域級的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐優(yōu)勢。通過深化改革和擴(kuò)大開放，西安正在成為我國重要的內(nèi)陸開放城市。據(jù)初步核算，西安市2006年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）億元，是2000年的近2倍，超額完成“十五”目標(biāo)100億元，比上年增長％，分別高于全國、全省增幅和個百分點(diǎn)。全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到15925元，比上年增長％。全社會固定資產(chǎn)投資額億元，比上年增長％。一季度，西安市固定資產(chǎn)投資和建筑業(yè)承接了去年的增長勢頭，繼續(xù)快速增長。全市完成全社會固定資產(chǎn)投資億元，較上年同期增長%。建筑業(yè)與投資運(yùn)行趨勢相同，一季度，全市完成建筑業(yè)總產(chǎn)值億元，較上年同期增長%。今年西安市投資和建筑業(yè)在繼續(xù)維持大幅度增長的基礎(chǔ)上，速度略有放緩。08年西安億。比2007年增長在西安市第十四屆人民代表大會第四次會議上，西安市市長陳寶根代表西安市人民政府向大會作政府工作報告。陳寶根用百余幅照片和圖表，直觀地總結(jié)了2008年政府的工作，當(dāng)年西安市生產(chǎn)總值達(dá)到2190億元，增長%，創(chuàng)十五年來新高；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15207元，農(nóng)民人均純收入5212元，分別凈增2545元和813元，扣除物價因素，分別實際增長%以上和%以上。市場狀況分析近年來，西安旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游設(shè)施不斷完善，吃住行游購?qiáng)逝涮装l(fā)展，旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日益合理，檔次不斷提高；旅游環(huán)境日臻改善，現(xiàn)代旅游功能進(jìn)一步加強(qiáng)；行業(yè)管理步入正軌，市場秩序明顯好轉(zhuǎn)；旅游服務(wù)質(zhì)量不斷提高，綜合接待能力和經(jīng)濟(jì)效益連年大幅度上升。全市旅游總收入占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的%，旅游業(yè)已成為西安市真正的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。西安市還首批獲得“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號。

為了豐富旅游者的文化娛樂生活，滿足休閑度假的需要，西安市建成唐樂宮、古都大劇院、唐華歌舞劇院、陜歌大劇院、銀座夜總會、桃園湖保齡球俱樂部等多種形式的文化娛樂設(shè)施3700多個；推出了《唐長安樂舞》、《仿唐樂舞》、《秦俑魂》、《陜北民間樂舞》等文藝節(jié)目，久演不衰，贏得國內(nèi)外游客的贊譽(yù)。

曲江新區(qū)：5年來，曲江新區(qū)通過實施“文化立區(qū)、旅游興區(qū)”和“大項目帶動”戰(zhàn)略，以盛唐文化為品牌，以資源整合為手段，累計引進(jìn)項目82個，累計完成固定資產(chǎn)投資128億元，建設(shè)區(qū)內(nèi)道路40公里，加速建成了大雁塔南北廣場、海洋館、大唐芙蓉園等旅游設(shè)施，打造了中國西部第一文化品牌。如今的曲江新區(qū)已成為陜西、西安發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)的重要支撐和產(chǎn)業(yè)基地，西部重要的游客集散地，我國最具活力的文化產(chǎn)業(yè)新區(qū)。本市房地產(chǎn)市場分析本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國名列前茅。據(jù)統(tǒng)計，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近1600-1700萬余人次，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇。(1)西安酒店的規(guī)模數(shù)量對西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有4家五星級酒店、6家四星級酒店、15家三星級酒店、20家準(zhǔn)三星級酒店和近100家二星級及以下酒店。調(diào)查還顯示，西安目前五星級酒店客房總數(shù)為1700余套，四星級酒店客房總數(shù)為2600余套，三星級酒店客房總數(shù)為3500余套，準(zhǔn)三星級酒店客房總數(shù)為3800余套，二星級酒店客房總數(shù)為11000余套，以上所有酒店、賓館合計客房總數(shù)為22600余套。(2)西安酒店的星級分布據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級、四星級、三星級、準(zhǔn)三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級以上的酒店數(shù)合計只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。圖2—3—1(3)西安酒店的分布與經(jīng)營狀況從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況：①、酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店數(shù)的25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。②、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風(fēng)。③、酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。④、準(zhǔn)三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率(有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在90%左右)，并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運(yùn)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店平均客房入住率達(dá)到70%，其中客房入住率為75%和65%的酒店數(shù)分別占%和%，兩者合計占到58%；客房入住率最高達(dá)到90%的酒店占%，入住率最低為45%的酒店占%。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。(4)西安酒店客源特征分析西安酒店接待的客戶主要是以散客為主，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%，表明西安目前酒店的經(jīng)營對象主要是針對散客和境內(nèi)外的旅行游客。以參加會議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占16%，機(jī)關(guān)單位(以陜西省其它地區(qū)為主)占13%，其它消費(fèi)形式占10%。如圖2—3—2西安酒店旅客入住形式分布圖圖2—3—2值得注意的是，近年來，以參加會議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長之勢，這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個重要策略。從對酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長的人。消費(fèi)者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。而客戶的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主。入住西安各檔次星級酒店的客戶有明顯的身份特征：入住二星級酒店的客戶，主要是一些外地企業(yè)常駐西安的臨時辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點(diǎn)，或是以中小企業(yè)作市場營銷人員的臨時歇腳之處，故入住其中的省內(nèi)、省外客戶比例相差不大。入住三星級酒店的客戶中，有一部分是商務(wù)人士，出公差下榻三星級酒店;另一部分是一般的省外人員來西安旅游觀光的團(tuán)體或散客入住。對于市內(nèi)的一些中型企業(yè)的重要新聞發(fā)布會等也會在這些酒店召開。入住四、五星級酒店的客戶，多數(shù)是來中國、西安旅游觀光的外賓，有散客、有團(tuán)體，一部分是省外團(tuán)體或先富起來的來西安旅游觀光者，他們都下榻四星級以上的酒店，特別是一些政界要員團(tuán)體出行或重要會議的召開。對于區(qū)域酒店的入住選擇，從入住客戶資料分析，一般來講，作為旅游觀光者其選擇入住酒店都希望1、交通方便、四通八達(dá)，去哪里都方便；2、購物方便，隨時選擇一些特色物品，留作旅游紀(jì)念。按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，城內(nèi)酒店就是其首選。對于商務(wù)人士的下榻選擇，一般是都是選擇商業(yè)發(fā)達(dá)、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域酒店，距離經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的西高新較近的城西南酒店一般商務(wù)人士較多，隨著西高新區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城西南的酒店也將得到更大的促進(jìn)。城北區(qū)也是西安近年來開發(fā)的西安第二大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展也比較迅猛。從本區(qū)酒店的入住客戶資料分析，本區(qū)酒店建設(shè)時間較短，配套比較先進(jìn)，而且比較新，二環(huán)路的開通，這些均為本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展起到了推波助瀾的作用。隨著本區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的不斷建設(shè)和成熟，來這里投資、開發(fā)的省外企業(yè)將不斷增多，這將直接拉動本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展。本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢未來酒店的趨勢是單體飯店的生存空間和利潤空間越來越小，在價格戰(zhàn)不起作用的時候，理性競爭、專業(yè)化管理的要求變得越來越高。因此，實現(xiàn)集團(tuán)與集團(tuán)之間的聯(lián)合，走合作、參股、托管的連鎖化經(jīng)營的道路成為酒店業(yè)當(dāng)務(wù)之急。今后不僅大公司會繼續(xù)收購小公司，而且小公司之間也會不斷聯(lián)合變成有相對規(guī)模的公司，以便與大的對手相抗衡。到20l0年的公司可能是那些中等規(guī)模的公司，而小公司因為以地區(qū)經(jīng)營為主，熟悉所在地市場，容易生存下去；大的集團(tuán)則會持續(xù)發(fā)展。對中等規(guī)模的酒店公司來說，所有大型企業(yè)所面臨的問題它也同樣面臨，比如高昂的經(jīng)營成本等問題，但惟一不具備的是市場規(guī)模，相對來說，其投入與產(chǎn)出不成比例，市場前景暗淡。科技的發(fā)展將令飯店業(yè)主們重新強(qiáng)調(diào)以服務(wù)為中心的業(yè)務(wù)。酒店越是由高科技支持，就越有可能為客人提供更加細(xì)致的個性服務(wù)，更容易發(fā)現(xiàn)客人的好惡，以避免一刀切的服務(wù)模式。酒店業(yè)在不斷細(xì)化市場，提供特色服務(wù)的過程中，新思維、新概念會隨之而來。新飯店名牌會不斷涌現(xiàn)，老字號也有可能易手。在不斷聯(lián)合的過程中，也偶爾會出現(xiàn)某種形式的解體。即有些大集團(tuán)購入某些牌子后，可能又轉(zhuǎn)手出讓，比如一些小飯店公司可能加以收購，從而逐漸壯大，形成全球網(wǎng)絡(luò)。板塊市場分析據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級、四星級、三星級、準(zhǔn)三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級以上的酒店數(shù)合計只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。該地段西鄰小寨，寨作為西安南郊的Sub-CBD,形成區(qū)域的商業(yè)中心地,具有強(qiáng)大的吸引功能,是因為它在地理位置上所具有的區(qū)位優(yōu)勢。東臨大雁塔，大雁塔是舉世聞名的唐朝古建筑，有深遠(yuǎn)的文化和歷史影響，是聞名中外的旅游景點(diǎn)，吸引著成千上萬的游客。北臨陜西省歷史博物館吸引大批游客，加快經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。并且曲江新區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造，全面介入文化旅游項目的建設(shè)，這將對曲江新區(qū)的發(fā)展起到積極的推動作用小寨作為旅游區(qū)域和城市副中心區(qū)域，也是酒店分布比較多的區(qū)域未來西安酒店供給主要面向三大區(qū)域：西高新，曲江區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，高新區(qū)以商務(wù)型為主，曲江以休閑度假為主，經(jīng)開區(qū)主要為綜合性酒店。西安城內(nèi)和城南是酒店凈重區(qū)域，截止2011年城內(nèi)酒店展%比2007年下降了%，城南酒店占%比2007年增加了%，是西安酒店發(fā)展最快的區(qū)域，就發(fā)展趨勢而言城南城北酒店比重增加，城內(nèi)比重大幅度下降，其領(lǐng)導(dǎo)地位逐漸被城南取代。在西安，二星級酒店的客戶主要是一些外地企業(yè)常駐西安臨時辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點(diǎn)，或以中小型企業(yè)市場營銷人員臨時歇腳之處，故入駐其中的省內(nèi)外客戶比例差別不大。三星級酒店客戶，一部分為商務(wù)人員出差下榻三星級酒店，另一部分為省外人員來西安觀光旅游的團(tuán)體或散客入住，對于市內(nèi)一些中型企業(yè)重要的新聞發(fā)布會也會在這些酒店召開。四五星級酒店客戶，多數(shù)是來中國，西安旅游觀光的外賓，有散客有團(tuán)體，一部分是省外團(tuán)體或先富起來的來西安旅游觀光者，他們都下榻在四星級以上酒店，特別是一些政界要員團(tuán)體出行或者召開重要會議。目前，小寨附近有近有200多家酒店，我們最大的競爭對手是慈恩客棧和壹閣國際商務(wù)酒店，我們針對這兩家酒店做了一定的調(diào)查：慈恩客棧：以唐文化為主題的智能化、人性化、信息化及多功能環(huán)保為一體的豪華商務(wù)酒店。酒店設(shè)有舒適溫馨的客房、套間、多功能會議室并且配有現(xiàn)代化球類室、棋盤室及特色茶藝，追求現(xiàn)代風(fēng)格與古典風(fēng)格的準(zhǔn)確切入點(diǎn)，創(chuàng)造出親切宜人，文化底蘊(yùn)深厚的酒店氛圍。壹閣國際商務(wù)酒店：一家集客房、茶藝為一體的時尚商務(wù)型酒店。酒店建筑面積5500平方米，設(shè)計風(fēng)格鎖定簡約、明快、但又不失含蓄與典雅，同時商務(wù)功能齊備。酒店內(nèi)設(shè)計風(fēng)格各異，凸顯現(xiàn)代時尚的豪華客房126間，給來賓全然一新的視覺和溫馨浪漫感覺。項目擬定位方案項目SWOT分析優(yōu)勢分析：1、硬件設(shè)備完善、豪華。我們的會議室、客房相對來說設(shè)施時比較好的。我們及餐飲娛樂、工作于一體，在工作之余可以盡情享受，釋放壓力2、本酒店在規(guī)模及服務(wù)上比其他酒店優(yōu)秀，并且該地段上的酒店規(guī)模小，競爭不是很大。劣勢分析：1、酒店知名度度不高，客人來店消費(fèi)后就感覺服務(wù)不滿意，這樣無形中損害了酒店的形象，帶來了相當(dāng)大的負(fù)面宣傳。會導(dǎo)致客人不敢來，不愿意來的局面。同時，客人來的越多，對酒店的造成的負(fù)面影響越大。2、缺乏個性化服務(wù)，對客人重視度不夠。這樣將導(dǎo)致無法區(qū)別與其他酒店，導(dǎo)致酒店與同行競爭力減弱。機(jī)遇分析：1、以硬件為保障的發(fā)展機(jī)遇。我們酒店目前在硬件上是比較豪華和上檔次的，這是我們的優(yōu)勢，我們要借助這個優(yōu)勢加強(qiáng)整合營銷。2、市場空間帶來的發(fā)展機(jī)遇。雖然說目前益陽市酒店迅速增多，但大規(guī)模和上檔次的還不是很多，中高端市場并沒有飽和。我們必須抓住這個有利時機(jī)，整合自身資源，改善服務(wù)，打造品牌形象，鞏固我們的市場占有地位。項目定位方案（一）項目定位需求定位十三朝古都西安擁有濃厚的歷史文化底蘊(yùn)和許多非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，她以自己獨(dú)特的氣質(zhì)吸引著中外各地游客。近年來，西安旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游設(shè)施不斷完善，吃住行游購?qiáng)逝涮装l(fā)展，旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日益合理，檔次不斷提高；旅游環(huán)境日臻改善，現(xiàn)代旅游功能進(jìn)一步加強(qiáng)；旅游服務(wù)質(zhì)量不斷提高，綜合接待能力和經(jīng)濟(jì)效益連年大幅度上升。全市旅游總收入占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的%，旅游業(yè)已成為西安市真正的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。西安市還首批獲得“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號。因此在酒店行業(yè)目前有很大的發(fā)展前景。本項目地處小寨于大雁塔中間，大雁塔為舉世聞名的古建筑經(jīng)典，小寨作為西安城市副商務(wù)中心，小寨十字商業(yè)街不僅僅是一個購物的場所,也是一個集購物、娛樂餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。產(chǎn)品定位本項目定位于五星級酒店，根據(jù)資料顯示，位于小寨和大雁塔周有眾多酒店，其中大多數(shù)為二三星級，極少數(shù)四星級五星級，由于本項目地處小寨與大雁塔之間，毗鄰曲江，良好的地理優(yōu)勢決定了其良好的科院以及消費(fèi)層次，因此定位為五星級，偏向于中高檔的消費(fèi)層次。酒店形象定位本項目所處地段較為特殊，位于古建筑大慈恩寺大雁塔和仿古建筑群西側(cè)，應(yīng)符合建筑規(guī)劃要求，因此本酒店形象定位唐風(fēng)仿古建筑，與其他仿古建筑相呼應(yīng)，采用宮殿的形象，內(nèi)部采用樓閣式造型設(shè)計的傳統(tǒng)格局。的整體色彩構(gòu)思，青色磚墻面、柱子、石燈、淺灰色噴砂飛檐斗拱、紅色琉璃。整個建筑群以沉穩(wěn)的紅青色為主調(diào)。酒店規(guī)模定位本酒店占地面積69畝，規(guī)劃建設(shè)面積46000平方米，總建筑面積270000平方米，共七層，包括地下一層（作為停車場），地上六層，作為餐飲、娛樂、住宿、會議場所。其中一層為餐飲服務(wù)，二層為娛樂服務(wù)，三四五層為住宿客房，六層為會議服務(wù)。酒店功能定位由于目前先二星級酒店占有較大比例，且其大部分僅提供住宿服務(wù)，因此本酒店功能定位可供消費(fèi)者進(jìn)行餐飲，娛樂，會議，住宿的全能酒店。餐飲餐廳位于首層，提供中西餐各色餐飲服務(wù)，顧客可根據(jù)個人喜好選擇用餐。咖啡廳位于首層，功能上為客人提供咖啡、茶點(diǎn)及自助餐。娛樂酒吧，KTV，棋牌室位于酒店二層，功能上為前來消費(fèi)的客人停工休閑娛樂服務(wù)。住宿酒店的客房部分從第三層直到第五層，其中三層到四層為標(biāo)準(zhǔn)客房，因平面格局和家具布置方案的不同分為多種標(biāo)準(zhǔn)客房，此外還有多種套房。每間客房均配備有三星級酒店所必備的客房設(shè)施，通過淡雅、明快的色調(diào)與中西合璧的家具組合，向客人傳遞著家一樣溫馨、舒適的感受。現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)設(shè)施深入每一間客房之中，使酒店客房設(shè)施進(jìn)一步滿足現(xiàn)代人生活的需要。五層為行政層中的客房以兩間套類型為主每一間客房中深色的木色和暖褐色的壁紙配以華麗的燈飾，襯托出行政層客房的高雅與華貴。配備專用電腦上網(wǎng)的數(shù)據(jù)線插口，此層客房為酒店客人提供了最高等級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。會議會議室位于酒店頂層，環(huán)境相對安靜，且會議室提供三類八間會議室中的會議用桌椅可根據(jù)需要的變化而靈活更換功能，并提供一定的遠(yuǎn)程召開會議設(shè)備。停車場位于酒店地下一層（二）市場定位西安酒店分布古城中心酒店最集中區(qū)域，高度集中在鐘樓附近及東西南北四條大街上小寨作為旅游區(qū)域和城市副中心區(qū)域，也是酒店分布比較多的區(qū)域未來西安酒店供給主要面向三大區(qū)域：西高新，曲江區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，高新區(qū)以商務(wù)型為主，曲江以休閑度假為主，經(jīng)開區(qū)主要為綜合性酒店。西安酒店數(shù)量及比重圖2—5—1西安城內(nèi)和城南是酒店凈重區(qū)域，截止2011年城內(nèi)酒店展%比2007年下降了%，城南酒店占%比2007年增加了%，是西安酒店發(fā)展最快的區(qū)域，就發(fā)展趨勢而言城南城北酒店比重增加，城內(nèi)比重大幅度下降，其領(lǐng)導(dǎo)地位逐漸被城南取代。本項目所處地段屬于城南區(qū)域，且位于商業(yè)中心小寨和旅游觀光區(qū)大雁塔、曲江之間，其附近酒店分布如圖2—5—3圖2—5—3 本地段雖然酒店分布密集，但四五星級酒店極少，80%為經(jīng)濟(jì)型酒店，因此本項目定位于五星級酒店（三）客戶定位在西安，二星級酒店的客戶主要是一些外地企業(yè)常駐西安臨時辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點(diǎn)，或以中小型企業(yè)市場營銷人員臨時歇腳之處，故入駐其中的省內(nèi)外客戶比例差別不大。三星級酒店客戶，一部分為商務(wù)人員出差下榻三星級酒店，另一部分為省外人員來西安觀光旅游的團(tuán)體或散客入住，對于市內(nèi)一些中型企業(yè)重要的新聞發(fā)布會也會在這些酒店召開。四五星級酒店客戶，多數(shù)是來中國，西安旅游觀光的外賓，有散客有團(tuán)體，一部分是省外團(tuán)體或先富起來的來西安旅游觀光者，他們都下榻在四星級以上酒店，特別是一些政界要員團(tuán)體出行或者召開重要會議。因此本項目的客戶定位于來中國，西安旅游觀光的外賓，有散客有團(tuán)體，一部分是省外團(tuán)體或先富起來的來西安旅游觀光者和一些政界要員團(tuán)體。第三章項目開發(fā)方案項目地塊特性本項目位于西安市小寨東路64號，處于二環(huán)與三環(huán)之間。東臨慈恩西路，南臨雁塔西路，西臨翠華路，北臨小寨東路，正在小寨十字修地鐵3號線和4號線，將使今后交通更加便捷，且此處地理位置優(yōu)越。項目東面是舉世聞名的大雁塔，南面是仿古一條街，西面是陜西歷史博物館，北面是西安科技大學(xué)。項目位置圖如圖3—1—1圖3—1—1產(chǎn)品設(shè)計建議建設(shè)規(guī)模本酒店占地面積69畝，規(guī)劃建設(shè)面積46000平方米，總建筑面積270000平方米，共七層，包括地下一層（作為停車場），地上六層，作為餐飲、娛樂、住宿、會議場所。其中一層為餐飲服務(wù)，二層為娛樂服務(wù)，三四五層為住宿客房，六層為會議服務(wù)。建設(shè)內(nèi)容（1）停車場：建筑面積為46000平方米；（2）飯店：為餐飲、會議中心，四層建筑，建筑面積43560平方米。一層設(shè)大餐廳、廚房；二層設(shè)豪華大包廂、小包廂；三、四層為大會議室（宴會廳）、多功能會議室和貴賓廳。（4）酒店：建筑面積138000平方米。其中92000平方米為普通標(biāo)準(zhǔn)間，46000平米豪華套間（5）環(huán)保設(shè)施污水處理設(shè)施；廢氣及油煙治理設(shè)施；固體廢棄物收集處理設(shè)施；防燥音設(shè)施。（6）室外工程：給、排水管網(wǎng)；供電線網(wǎng)；熱力管網(wǎng)；消防設(shè)施、消防水池、消防供水管；道路綠化；噴水池；入口廣場。具體設(shè)計酒店大堂1F中央為酒店大堂，面積2500平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、西安特產(chǎn)店、琴吧、精品店、商務(wù)中心、旅游公司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。餐廳餐廳，餐廳面積8000平方米，60間包廂，108張散臺。餐廳突出西安特色，強(qiáng)調(diào)品牌經(jīng)營，突出菜肴品牌和地方特色。娛樂中心位于2F，面積7000平方米，為娛樂中心和MODERNBOSS（現(xiàn)代商務(wù)老板俱樂部）。娛樂中心設(shè)有演藝吧、迪吧、酒吧、KTV包廂、靜吧、健身房、運(yùn)動中心。同時，在5F設(shè)有面積2000平方米的桑拿中心，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。客房客房分布于3F-5F，有商務(wù)客房300間，其中：商務(wù)套房20間，有普通標(biāo)準(zhǔn)間260間，套間20間，?？头烤哂忻娣e大，空間視野寬的特點(diǎn)，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點(diǎn)，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個性，力求舒適、溫馨、實用。會議設(shè)施酒店將設(shè)有會議室和多功能廳。有兩間大會議室，六間中小會議室，大會議室可容納300人，中小會議室可容納15-30人，各會議室位于6F。多功能廳位于娛樂中心的演藝吧。會議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進(jìn)的音響系統(tǒng)，會議室在裝修風(fēng)格上，擬強(qiáng)調(diào)文化底蘊(yùn)，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個性內(nèi)涵。項目實施計劃和進(jìn)度2014年6月～2014年7月：完成項目工程可行性研究編制及報批工作；2014年7月～2014年8月：完成項目工程的初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、審查；2014年9月：完成項目工程的施工前期的準(zhǔn)備工作；2014年10月～2015年4月：完成項目工程的全部土建工程施工；2009年5月～2015年6月：工程的全部裝飾裝修工程；2015年7月：完成人員培訓(xùn)工作2015年8月：完成工程竣工驗收，并全面投入使用。第四章融資方式分析與選擇項目總投資44379萬元，建設(shè)投資13800萬元（包括建筑投資6000萬元、設(shè)備購置及安裝投資9000萬元），流動資金3000萬元。資金來源自籌億，其余申請貸款。本項目計劃采用多樣化的融資方式，可采用如下一種或者幾種方式搭配的辦法融通資金：⑴采用股權(quán)融資方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立名豪商務(wù)酒店管理有限公司，所有股東均享受同等的權(quán)利，在公司清算前通過分紅取得投資收益，在12年經(jīng)營期限屆滿，或通過清算，按照投資比例收回剩余財產(chǎn)，或各方協(xié)商一致，繼續(xù)經(jīng)營。⑵采用債務(wù)融資方式，由公司先行設(shè)立西安名人酒店管理有限公司并將酒店經(jīng)營權(quán)及其他相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至西安名人酒店管理有限公司，由融資方與西安名人酒店有限公司按照約定利率和期限簽訂借款合同，西安名人酒店提供酒店經(jīng)營權(quán)和其他擁有所有權(quán)的設(shè)備、設(shè)施作為擔(dān)保物，西安名人酒店按照約定還本付息后解除擔(dān)保。⑶采用股權(quán)投資＋可選擇股權(quán)回購方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立西安名人商務(wù)酒店管理有限公司，同時由外部投資者與公司簽訂具有選擇權(quán)的股權(quán)回購合同，在約定期限屆滿，外部投資者可選擇繼續(xù)持有股權(quán)或按照原先約定的價格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，如外部投資者選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則公司負(fù)有按照約定價格收購該部分股權(quán)的義務(wù)。⑷采用債務(wù)融資＋可選擇轉(zhuǎn)股方式，由公司先行設(shè)立西安名人商務(wù)酒店管理有限公司，由融資方與西安名人商務(wù)酒店管理有限公司簽訂借款合同，名豪酒店提供擔(dān)保物，同時公司與融資方簽訂可選擇轉(zhuǎn)股協(xié)議，在借款期限屆滿，融資方可選擇收回借款本息或選擇將借款本息按照約定的折股比例轉(zhuǎn)為對西安名人酒店的投資，如融資方選擇轉(zhuǎn)為投資，公司無反對的權(quán)利。融資資金用途一期融資取得的資金將用于西安名人酒店購置設(shè)備和營運(yùn)啟動資金。公司治理與投資者保護(hù)本項目擬采用如下方式建立健全公司治理結(jié)構(gòu)，保障投資者（融資方）的利益：⑴如融資方采用股權(quán)投資方式，將在公司章程中約定采用累計投票制選舉董事或在公司章程中約定各方可推舉的董事人數(shù)，在公司章程中將明確約定關(guān)聯(lián)交易的投票回避制度，同時在公司章程中可約定每年利潤用于分配紅利的比例。對于酒店經(jīng)營班子的構(gòu)成，可由雙方協(xié)商，并通過有效法律文件加以保證。⑵如融資方采用債務(wù)融資方式，名人酒店將提供擔(dān)保物，同時可與融資方簽訂協(xié)議，在全額歸還融資方借款本息之前，未經(jīng)融資方同意，不得對外借款及為外部提供資金，不得將資產(chǎn)用于抵押，不得為他人擔(dān)保。第五章投資估算與資金籌措建筑面積46000m2客房數(shù)300間

酒店工程總投資估算44379萬元

建筑主體及外裝飾估算13800萬元 ％建筑內(nèi)裝飾工程估算11029萬元％輔助設(shè)施工程估算5290萬元％機(jī)電設(shè)備工程估算8740萬元％綠化估算1840萬元％不可預(yù)見費(fèi)用3680萬元％投資估算本估算的編制范圍包括土建工程（包括外墻裝修及室內(nèi)裝修）、電梯工程、給排水、消防、循環(huán)水、防排煙、通風(fēng)、空調(diào)、制冷、鍋爐、柴油發(fā)電、變配電、動力配線、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具購置、室外工程等。此外還包括開辦費(fèi)、土地出讓金、勘查設(shè)計費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、消防配套費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、水增容費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程建設(shè)費(fèi)用。本估算投資7500萬美元表5—1按各項目劃分如下：單位：萬美元序號費(fèi)用名稱投資額面積占合計的比例%一靜態(tài)投資

1建筑工程費(fèi)227543793372設(shè)備購置費(fèi)778

3安裝工程費(fèi)321

4室外工程費(fèi)85

5服務(wù)性設(shè)施及家具器具購置費(fèi)2019

6工程建設(shè)其它費(fèi)用1412

7基本預(yù)備費(fèi)55

小計7445

二動態(tài)投資

1工程造價調(diào)整預(yù)備55

小計55

三合計7500

100

（3）流動資金估算分析同類項目流動資金占用情況，采用分項詳細(xì)估算法計算本項目所需的流動資金。經(jīng)估算，正常年需流動資金2500萬，其中，鋪底流動資金1250萬，約占流動資金的50%。（4）無形資產(chǎn)估算擬建項目用地69畝，根據(jù)該土地的類型，該宗土地出讓金及附屬物賠償金約萬元/畝。共計10750萬元。資金籌措本項目總投資44379萬元，其中