深圳房產(chǎn)面積計算細則深圳房產(chǎn)面積計算細則深圳房產(chǎn)面積計算細則xxx公司深圳房產(chǎn)面積計算細則文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計，管理制度《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程》(轉(zhuǎn))續(xù)一4.房屋建筑面積計算規(guī)定計算通則計算全部建筑面積的范圍(1) 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，其層高等于或大于米時，按一層計算建筑面積。多層房屋按各層建筑面積的總和計算建筑面積。(2) 坡屋頂房屋，其室內(nèi)凈高等于或大于米的部分均計算建筑面積。(3) 房屋自然層內(nèi)設(shè)有局部樓層（如夾層、插層等），局部樓層及其樓（電）梯間的層高等于或大于米的部分均計算建筑面積。(4) 多層房屋中設(shè)置的技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層、設(shè)備層、架空層等，其層高等于或大于米的部分均計算建筑面積。(5) 立體書庫、立體倉庫、立體停車庫，無結(jié)構(gòu)層的按一層計算建筑面積，有結(jié)構(gòu)層的按其層高等于或大于米結(jié)構(gòu)層建筑面積的總和計算建筑面積。(6) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高等于或大于米的，按其水平投影計算建筑面積。(7) 房屋內(nèi)的樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、提物井、垃圾道等，均按房屋的自然層計算建筑面積。(8) 房屋天面上，屬永久性建筑，層高等于或大于米的樓梯間、電梯機房、水箱間等，均按其外圍水平投影計算建筑面積。(9) 挑樓、全封閉的陽臺、房屋間封閉的架空通廊，均按其外圍水平投影計算建筑面積。(10) 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計算建筑面積。(11) 有永久性上蓋，有圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺，層高大于米的，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積。(12) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，屬永久性建筑的有柱（非獨立柱、單排柱）的車棚、貨棚等，均按其柱的外圍水平投影計算建筑面積。(13) 有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算建筑面積。(14) 以幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算建筑面積。(15) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高等于或大于米的，按其外墻（不包括采光井、防潮層、保護墻）外圍水平投影計算建筑面積。(16) 坡地建筑的吊腳架空層，設(shè)計利用的且層高等于或大于米的部位，按其圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影計算建筑面積。(17) 與室內(nèi)任一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫，按外圍水平投影計算建筑面積。計算半面積的范圍(1) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，層高等于或大于米的，按其圍護結(jié)構(gòu)或圍護物外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。(2) 無柱的門廊按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。(3) 屬永久性建筑的獨立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，層高等于或大于米的，均按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。(4) 有永久性上蓋，無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺，層高等于或大于米的，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。(5) 有頂蓋不封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)或圍護物外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。(6) 無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。(7) 有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，層高等于或大于米的，按其圍護結(jié)構(gòu)或圍護物外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。不計算建筑面積的范圍(1) 層高小于米的夾層、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室不計算建筑面積。(2) 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等不計算建筑面積。(3) 房屋間無上蓋的架空通廊不計算建筑面積。(4) 房屋的天面，天面上的花園、泳池不計算建筑面積。(5) 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺不計算建筑面積。(6) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、挑廊下的底層用作道路街巷通行的部分，不論其是否有柱、是否有圍護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。(7) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋不計算建筑面積。(8) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋不計算建筑面積。(9) 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線不計算建筑面積。(10) 與房屋室內(nèi)不相通的類似于平臺、挑廊、檐廊的建筑，與室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫，均不計算建筑面積。(11) 用于檢修、消防的室外鋼梯或爬梯不計算建筑面積。(12) 樓梯已計算建筑面積的，其下方空間無論是否利用，均不計算建筑面積。計算細則層高(1) 層高取相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離，結(jié)構(gòu)面可包含厚度不大于米的結(jié)構(gòu)找平面（圖4-1）。(2) 一個樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁等形成的局部高度不足夠米的部分，其層高仍取所在樓層的層高值（圖4-1）。非普遍建筑空間(1) 建筑物的墻體由內(nèi)傾斜、弧形等非垂直墻體構(gòu)成，按其層高等于或大于米或室內(nèi)凈高等于或大于米部分的水平投影計算全部建筑面積。(2) 建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計算建筑面積。(3) 坡屋頂、穹型頂建筑，按其層高等于或大于米或室內(nèi)凈高等于或大于米部分的水平投影計算全部建筑面積。(4) 多排柱的車棚、貨棚、站臺等，若柱為斜柱，以柱距離地面米處的連線水平投影范圍內(nèi)的部分計算全部建筑面積。(5) 除建筑變形縫、沉降縫以外的所有位于建筑內(nèi)的封閉空間，當(dāng)其層高等于或大于米時，無論其是否使用，均計算全部建筑面積。(6) 點式建筑在折轉(zhuǎn)處因結(jié)構(gòu)需要所設(shè)置的位于建筑外墻以外、與室內(nèi)不相通的、無圍護結(jié)構(gòu)和圍護物的結(jié)構(gòu)連接板，當(dāng)其寬度不大于米時，該部分不計算建筑面積；當(dāng)其寬度大于米時，該部分應(yīng)視為陽臺或架空空間并相應(yīng)計算建筑面積。陽臺、露臺(1) 陽臺按結(jié)構(gòu)形態(tài)分為凸陽臺、凹陽臺。具有兩個（含兩個）以上連續(xù)對外開敞面的陽臺視為凸陽臺；只有一個對外開敞面的陽臺視為凹陽臺；陽臺由凸凹兩部分構(gòu)成時視為凸凹復(fù)合型陽臺（以下簡稱“復(fù)合型陽臺”）。圖4-2。(2) 有頂蓋的不封閉陽臺，當(dāng)其上蓋高度小于兩個自然層時，均按其圍護結(jié)構(gòu)或圍護物外圍水平投影計算一半建筑面積。當(dāng)其上蓋高度達到或超過兩個自然層，且在陽臺底板至陽臺上蓋的垂直空間范圍內(nèi)，無水平鏤空樓板，無連接橫梁，沿陽臺開敞面或主開敞面完全開敞（即無水平橫梁、掛墻等結(jié)構(gòu)體）時，陽臺不計算建筑面積；否則，該陽臺按一層高對待，計算一半建筑面積。圖4-3。圖4-3不封閉陽臺面積計算圖示(3) 對面積大于平方米有柱凸陽臺，均視為架空，無論其上蓋高度如何，均按其圍護結(jié)構(gòu)或圍護物外圍水平投影計算全部建筑面積。(4) 對凹陽臺，當(dāng)其對外開敞面寬度（陽臺寬度）小于米時，其凹入深度（進深）不應(yīng)超過米；當(dāng)對外開敞面寬度大于或等于米且小于米時，其凹入深度不應(yīng)超過米；當(dāng)對外開敞面寬度大于或等于米時，其凹入深度不應(yīng)超過米，否則，無論上蓋高度如何，陽臺進深超過允許值以內(nèi)的部分均視為內(nèi)廊，一律計算全部建筑面積。圖4-4(5) 對復(fù)合型陽臺（圖4-4），其凸出部分按凸陽臺相關(guān)規(guī)定計算建筑面積，對凹入部分按以下兩種情況分別計算建筑面積：A. 當(dāng)陽臺凸出部分的水平投影面積大于平方米，或凸出部分最小凸出進深大于米時，其凹入部分無論上蓋高度如何，均視為內(nèi)廊，一律計算全部建筑面積面積。B. 當(dāng)陽臺凸出部分的的水平投影面積不大于平方米且凸出部分最小凸出進深不大于米時，陽臺凹入部分內(nèi)側(cè)超過允許凹入進深的部分均視為內(nèi)廊，一律計算全部建筑面積：凹入部分的開敞寬度小于米時，其凹入進深不應(yīng)超過米；凹入部分的開敞寬度大于或等于米且小于米時，其凹入進深不應(yīng)超過米；凹入部分的開敞寬度大于米時，其凹入進深不應(yīng)超過米。(6) 當(dāng)柱位于陽臺兩邊的墻體內(nèi)，不專門向陽臺突出時，可不視為陽臺的柱。獨立的一段墻體視同為柱。(7) 由欄桿分隔但陽臺板相連的兩個相鄰陽臺按一個陽臺計算陽臺指標(biāo)并相應(yīng)計算建筑面積。(8) 對頂層和特殊層高（層高小于米或大于米）樓層的不封閉陽臺，以該棟建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高的二倍作為陽臺有無上蓋的認定標(biāo)準(zhǔn)；無標(biāo)準(zhǔn)層時，以米作為認定標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)頂層或退層陽臺的上蓋為斜屋面時，陽臺的上蓋高度取陽臺沿屋面傾斜方向最外沿（圍護欄）處陽臺板面至斜屋面上緣的垂直距離。(9) 凹陽臺和復(fù)合型陽臺向結(jié)構(gòu)內(nèi)延伸的方向與陽臺開敞面不一致時，該延伸部分計算全部建筑面積。圖4-5。(10) 當(dāng)陽臺開敞寬度小于其寬度的1/3時，該陽臺視為封閉陽臺，計算全部建筑面積。當(dāng)陽臺封閉寬度大于其寬度的1/3時，封閉部分計算全部建筑面積。圖4-5。(11) 進深不大于米的不封閉陽臺不計算建筑面積。(12) 一棟房屋的上、下層陽臺水平投影線不完全重疊時（即左、右錯開），當(dāng)重疊部分的長度大于米的，按重疊部分的一半計算陽臺建筑面積；當(dāng)重疊部分的長度不大于米時，該陽臺不計算建筑面積。(13) 房屋最高一層或退層的陽臺未設(shè)蓋板或所設(shè)蓋板寬度不大于米的，視為露臺，不計算建筑面積；蓋板寬度大于米時，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。(14) 上蓋高度達到或超過二個層高的陽臺，當(dāng)其中間設(shè)置有蓋板（包括由凸窗、空調(diào)位、花池等所形成的蓋板）時，當(dāng)所設(shè)蓋板寬度大于米時，按上蓋水平投影面積的一半計算下方陽臺建筑面積。(15) 住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺的空中花園、入戶花園等（位于地面層、裙樓頂層的除外），均視為陽臺，按陽臺規(guī)定計算建筑面積。(16) 住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺、架空的建筑空間，有圍護結(jié)構(gòu)或圍護物，第一層向其開門，且門位于上方建筑形成的上蓋的下方時，如上蓋為上一層的陽臺，則以該陽臺的外圍水平投影面積的一半計為第一層陽臺的建筑面積；如上蓋為上方的建筑，下方視為門廊，按門廊規(guī)定計算建筑面積，見圖4-6。(18) 在建筑物中設(shè)置的與公共過道相通、具有一面以上直接對外開敞的、用于綠化、休閑的公共建筑空間，稱為公共陽臺。公共陽臺的計算規(guī)則與陽臺相同。室內(nèi)樓梯(1) 位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外但與建筑物主體相通的有二面以上圍護墻體的樓梯，視為室內(nèi)樓梯。位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓梯，無論其有幾面圍護墻體，該樓梯均視為室內(nèi)樓梯，圖4-7。(2) 室內(nèi)樓梯無論其本身如何設(shè)置梯間層，均按建筑物的自然層（不論自然層的高度）數(shù)計算建筑面積，無蓋時，最上一層室內(nèi)樓梯不計算建筑面積。(3) 穿越夾層的樓梯，夾層不使用的，其位于夾層的梯間不計算建筑面積。(4) 與建筑物不相連的獨立樓（電）梯，按其各出入口所在平面計算層數(shù)，并相應(yīng)計算建筑面積（圖4-8）。在某些層與建筑物通過架空通廊相連通的獨立樓（電）梯，按其對應(yīng)的建筑物的自然層數(shù)計算建筑面積。(5) 復(fù)式建筑的室內(nèi)樓梯，按自然層計算建筑面積；躍層建筑的室內(nèi)樓梯按一層計算建筑面積；錯層建筑的室內(nèi)樓梯，選上一層按上、下行樓梯水平面積計算全部建筑面積，下一層按下行樓梯的水平投影計算全部建筑面積。圖4-9。(6) 住宅室內(nèi)樓梯上下行之間間隔大于20厘米時，商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)廠房等的室內(nèi)扶梯、旋轉(zhuǎn)梯的梯間間隔大于40厘米時，計算上一層梯間面積時，梯間的間隔空間應(yīng)按上空處理。室外樓梯、臺階、車道(1) 按以下條件界定室外樓梯和室外臺階：A. 位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，圍護墻體少于一面，起點（地面）到終點（入口或入口平臺）的高差不小于一個自然層，下方水平投影范圍內(nèi)形成一個建筑空間的樓梯，視為室外樓梯。B. 位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，高差小于一個自然層的樓梯，視為室外臺階。C. 建筑物第一層大門前設(shè)置的高低踏步，當(dāng)其寬度大于正門寬度時，不論踏步是否架空，也不論踏步高度是否大于一個自然層，均視為臺階。(2) 室外樓梯最上層樓梯無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時，室外樓梯視為無蓋，按其各層水平投影面積之和的一半計算建筑面積。室外樓梯的層數(shù)按樓梯到達層數(shù)減1計算，即室外梯的起始層不計算建筑面積。(3) 室外臺階不計算建筑面積，但若下方空間設(shè)計加以利用的，其層高達到或超過米的部分應(yīng)計算全部建筑面積。(4) 無上蓋的室外車道不計算建筑面積，有上蓋（完全遮蓋）的室外車道計算全部建筑面積。車道下方空間當(dāng)設(shè)計加以利用時，其層高等于或大于米的部分應(yīng)計算全部建筑面積。。走廊（含挑廊、檐廊）(1) 走廊分為內(nèi)走廊和外走廊。當(dāng)走廊沿延伸方向有一側(cè)不封閉并直接向室外開敞時，該走廊視為外走廊；當(dāng)走廊為以下三種情況時視為內(nèi)走廊（圖4-10）：A. 沿走廊延伸方向兩側(cè)均封閉；B. 走廊雖有一側(cè)開敞，但該側(cè)外部接有另一深度大于米的建筑空間；C. 一條走廊僅局部段一側(cè)或兩側(cè)開敞，其余部分兩側(cè)均封閉。(2) 內(nèi)走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，均計算全部建筑面積。(3) 外走廊按其開敞側(cè)是否有圍護結(jié)構(gòu)劃分為有柱走廊和無柱走廊（圖4-9）：A. 有雖不承重但與結(jié)構(gòu)連接為一體，類似柱（墻）的走廊，視為有柱走廊；B. 僅有附著于結(jié)構(gòu)外側(cè)的少量裝飾性柱（墻）的走廊，視為無柱走廊；C. 柱位于外走廊兩端的墻體內(nèi)不專向走廊凸出，或柱可以劃歸其它建筑空間時，該走廊可視為無柱走廊；D. 由多段構(gòu)成的非線性走廊，如果僅某一段走廊有柱或墻，可以該段走廊的兩端轉(zhuǎn)折處為界，將該走廊劃分為有柱與無柱兩部分，分別計算建筑面積。(4) 有柱走廊不論其層高，均按柱外圍水平投影計算全部建筑面積；無柱走廊當(dāng)層高小于二個自然層時，按其結(jié)構(gòu)及圍護物外圍水平投影計算一半建筑面積，當(dāng)層高達到或超過二個自然層時，不計算建筑面積。(5) 位于地面一層與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護結(jié)構(gòu)及圍護物、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺階，均不計算建筑面積；凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊，當(dāng)其上蓋寬度大于米時，按其上蓋投影面積的一半計算建筑面積。(6) 位于頂層的與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護結(jié)構(gòu)及圍護物的走廊、檐廊，如其寬度大于米，按上蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。樓、電梯前室(1) 樓、電梯前室無論是否直接對外開敞，均計算全部建筑面積。(2) 與走廊相連的樓、電梯前室，當(dāng)走廊與前室一體、且前室只為該走廊的較少部分時，前室可不用單獨劃分，計入走廊并一體計算建筑面積（圖4-11a）；當(dāng)前室兩端的走廊較短，小于前室長度時，兩端走廊可不單獨劃分，計入前室并一體計算建筑面積（圖4-11b）。連廊、架空通廊(1) 位于地面一層的兩建筑物之間的有蓋連廊，按以下情況分別計算建筑面積：A、 雙排柱連廊，按柱外圍水平投影，計算全部建筑面積。B、 單排柱及無柱連廊，其上蓋高度小于二個自然層時，按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積；上蓋高度等于或大于二個自然層時，不計算建筑面積。若上蓋為圓拱型，則以拱形頂計算該連廊的高度。(2) 連接兩建筑物的有蓋架空通廊，全封閉時，通廊計算全部建筑面積；不封閉時，若上蓋高度小于二個自然層，通廊計算一半建筑面積，否則不計算建筑面積。門廊、雨蓬(1) 建筑物出入口上方設(shè)置的遮雨、遮陽的上蓋，當(dāng)為上方建筑時，下方空間視為門廊；當(dāng)為專設(shè)蓋板時，則視為雨蓬。(2) 凸出房屋外墻的（一面墻或兩面墻）門廊、雨蓬，視為凸出式門廊、雨蓬；凹入房屋外墻的（三面墻）門廊、雨蓬，視為凹入式門廊、雨蓬；由凸、凹兩部分組成的門廊、雨蓬，視為復(fù)合式門廊、雨蓬。(3) 深度不大于米的門廊、雨蓬，無論其是否有柱，均不計算建筑面積。(4) 深度大于米的凸出式門廊、雨蓬，無柱時，不計算建筑面積；獨立柱時，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；兩根以上柱時，按柱外圍計算全部建筑面積。(5) 深度大于米凹入式門廊、雨蓬，無柱時，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；有柱時，按柱外圍計算全部建筑面積。(6) 深度大于米凸凹復(fù)合式門廊、雨蓬，無柱時，以凹入部分上蓋水平投影計算建筑面積；獨立柱時，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；兩根以上的柱時，按柱外圍計算全部建筑面積。(7) 與房屋不相連的單排柱雨蓬，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。公共（消防）通道(1) 當(dāng)公共（消防）通道為市政道路或為小區(qū)公共道路的一部分（以公共通道的地面標(biāo)高、材料識別）時，該通道不計算建筑面積，見圖4-12a。(2) 穿越建筑的公共（消防）通道，當(dāng)其地面標(biāo)高與建筑內(nèi)部標(biāo)高一致，或本身即為架空層的一部分時，無論其高度如何，該通道均計算全部建筑面積，見4-12b?；ǔ亍⒖照{(diào)機位(1) 懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機位不計算建筑面積。(2) 位于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，與室內(nèi)不連通且寬度小于米的平臺式花池和空調(diào)機位（無圍護，或圍護物高度低于陽臺圍護物米以上）不計算建筑面積。(3) 位于陽臺等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機位，應(yīng)與陽臺一體計算建筑面積。圖4-13。 圖4-13花池、空調(diào)機位面積計算示例凸窗(1) 凸窗的窗臺高度為房間室內(nèi)地面（樓板結(jié)構(gòu)板上緣）至窗臺臺面（窗臺板上緣）的垂直距離；凸窗的高度為窗臺臺面至凸窗頂板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗的進深為室外墻面（外墻外緣）至凸窗的外邊沿的水平距離。凸窗的窗臺臺面應(yīng)為窗體的支撐面。圖4-14。(2) 凸窗以其窗臺高度分為普通凸窗和落地凸窗。窗臺高度大于等于米時，為普通凸窗；窗臺高度小于米時，為落地凸窗，圖4-14。(3) 對普通凸窗，當(dāng)凸窗高度小于米或凸窗進深不大于米時，凸窗部分不計算建筑面積，否則凸窗部分計算全部建筑面積。(4) 對落地凸窗，當(dāng)凸窗高度等于或大于米時，無論其進深如何，凸窗部分均計算全部建筑面積。(5) 窗體未凸出于外墻的窗（圖4-15a、b）、或窗體上（下）方凹入部分的外側(cè)以各種類型建筑材料封閉的窗（圖4-15c）均不視為凸窗，此時，窗體部分與套內(nèi)其它部分一樣計算層高，當(dāng)層高大于等于米時，應(yīng)計算全部建筑面積。(6) 對反梁外側(cè)存在另一結(jié)構(gòu)橫梁的窗（圖4-15d），取橫梁為外墻，僅視橫梁以外部分為凸窗，按凸窗規(guī)定計算建筑面積；橫梁以內(nèi)部分與套內(nèi)其它部分一樣計算層高，當(dāng)層高大于等于米時，應(yīng)計算全部建筑面積。(7) 普通凸窗向陽臺或花池內(nèi)突出時，凸窗所占用的陽臺或花池的空間仍計入陽臺或花池的建筑面積，圖4-16。煙道、采光井、通風(fēng)井(1) 供一戶專用的外置及內(nèi)置煙道均計入該戶的套內(nèi)建筑面積。煙道外置時，其與室內(nèi)的墻為外墻。(2) 位于陽臺的煙道應(yīng)扣出計算，不計入陽臺面積。(3) 多戶共用的煙道應(yīng)作為公用建筑面積。(4) 地下室或半地下室使用的采光井、通風(fēng)井、煙道，在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數(shù)計算建筑面積；在地面且獨立于建筑物之外時，有圍護結(jié)構(gòu)或柱和上蓋，且高度等于或大于米的，按圍護結(jié)構(gòu)或柱外圍水平投影計算全部建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中；在地面且位于建筑物內(nèi)部時，按以下情況分別計算建筑面積：若采光井、通風(fēng)井、煙道的地面高度等于或大于米，則按其圍護結(jié)構(gòu)外圍計算全部建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中，其所在地面的建筑空間的建筑面積應(yīng)扣除該部分占用的建筑面積；若采光井、通風(fēng)井、煙道的地面高度小于米，則不計算其建筑面積，其所占用的建筑面積不從所在地面建筑空間的建筑面積中扣除，但需在該空間的分戶面積表的備注欄中加注“含高度小于米的地下室風(fēng)井等占用的建筑面積******平方米?！?5) 地下室或半地下室使用的通風(fēng)井、煙道，在地面部分是設(shè)于建筑物之內(nèi)且有上蓋，地面部分按一層計算建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中，其通過的地面以上各層應(yīng)除去該部分的面積值。(6) 一棟建筑中數(shù)層共用的通風(fēng)井、煙道，按其通過的使用層的層數(shù)計算建筑面積，通過的其它不使用樓層，該部分按上空計算建筑面積。(7) 四面由建筑圍成，中間設(shè)置有蓋采光井，且為多戶共用的，此有蓋采光井或有蓋天井不計算建筑面積。但獨戶專用的應(yīng)計算建筑面積（如別墅）。幕墻(1) 幕墻分為裝飾性幕墻和圍護性幕墻，裝飾性幕墻不計算建筑面積。(2) 圍護性幕墻，按以下幾種情況分別計算建筑面積（圖4-17）：A. 當(dāng)樓板邊至幕墻外緣距離小于等于米時，以該距離為外墻厚度，并相應(yīng)取半外墻；B. 當(dāng)樓板邊至幕墻外緣距離大于時，樓板邊至幕墻內(nèi)緣的空間按上空計，取幕墻作為外墻，并相應(yīng)取半外墻； 圖4-17圍護性幕墻外墻計算圖示C. 當(dāng)下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護性幕墻，取梁厚作為外墻厚，并相應(yīng)取半外墻；D. 上下均由玻璃和其他材料框架構(gòu)成圍護性玻璃幕墻，以材料框架的厚度作為墻厚，并相應(yīng)取半外墻。(3) 同一樓層既有主墻又有幕墻時，分以下幾種情況計算外墻的墻體面積（圖4-18）：A. 一面外墻，當(dāng)其整跨為幕墻時，該整跨按幕墻規(guī)定計算外墻的墻體面積。B. 一面外墻，當(dāng)其僅局部為幕墻的，將主墻部分和幕墻部分分段，分別按規(guī)定計算外墻的墻體面積。C. 一面外墻，當(dāng)其即有主墻又有幕墻時，當(dāng)主墻較長，超過外墻長度的1/3時，可取主墻及延伸線為外墻，并相應(yīng)計算外墻的墻體建筑面積；否則，應(yīng)取幕墻為外墻，并相應(yīng)計算外墻的墻體面積。D. 對全幕墻建筑，內(nèi)側(cè)沿樓板邊沿有局部主墻，當(dāng)各面均為零星墻體，主墻長度均不大于各面外墻長度的1/3時，可全部按圍護性幕墻計取外墻，并相應(yīng)計算外墻的墻體面積。墻體面積(1) 外墻、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積，半墻墻體面積為其水平投影面積的一半。(2) 測繪作業(yè)中可通過取外墻墻中線方法進行外半墻墻體面積的計算。(3) 當(dāng)外墻、共有墻中含柱時，將與柱連接的各墻的墻中線向柱內(nèi)延伸交匯分割柱的水平投影，并按相應(yīng)位置分別計入所屬的半墻墻體面積。(4) 陽臺、室外樓梯、凸窗、外走廊等與套內(nèi)之間的分隔墻視為外墻；陽臺與陽臺之間的分隔墻視為陽臺間的共有墻；建筑物墻體外側(cè)為架空空間時，該段墻體視為外墻。(5) 建筑物復(fù)式上空處的內(nèi)半墻計入上空面積，并按規(guī)定劃分和計算半外墻建筑面積。(6) 商場、商鋪以防火卷簾、鋼化玻璃等作為分隔墻或外墻的，墻體厚度取圍護材料的厚度。(7) 分隔墻體由上下兩部分組成，而上下兩部分墻體厚度不同時，當(dāng)下半部分墻體高度大于米時，取下半部分墻厚為分隔墻厚度；否則，取上半分部分墻厚為分隔墻厚度。(8) 位于凸窗兩側(cè)的墻體，當(dāng)為非結(jié)構(gòu)墻體時，墻體面積計入凸窗建筑面積；當(dāng)為結(jié)構(gòu)墻體時，墻體面積計入外墻建筑面積。圖4-19。(9) 凸窗與陽臺相鄰時，共墻部分的墻體取墻中線劃分，半墻面積分別計入各自建筑空間；不共墻部分取墻體外邊線，墻體面積計入相應(yīng)的服務(wù)空間。圖4-19。(10) 裝飾性空心柱，取柱內(nèi)側(cè)部分及承重結(jié)構(gòu)體為外墻并計算墻體面積，柱外側(cè)部分視為裝飾墻不計算建筑面積。圖4-19。(11) 突出外墻的非結(jié)構(gòu)的裝飾性墻體不計入墻體面積。(12) 位于商鋪中的柱、剪力墻等建筑支撐體的建筑面積不需從商鋪建筑面積中扣出，但須在“分戶匯總表”和“分戶平面圖”中注明：“該戶套內(nèi)建筑面積中含承重支撐體面積****平方米”。屋面上的建筑空間(1) 位于屋面的梯間、電梯機房、水箱間等，層高等于或大于米的，均按其外圍水平投影計算全部建筑面積。(2) 屋頂水箱間與屋面或與電梯機房的屋面之間設(shè)有架空隔層（含封閉或半封閉隔層），當(dāng)隔層的外圍（外墻）水平投影面積不大于水箱間水平投影面積時，不論隔層的層高如何，均將其與水箱間一起按一個水箱間計算建筑面積；當(dāng)隔層的外圍水平投影面積大于水箱間的水平投影面積，且隔層的層高等于或大于米，則隔層須單獨計算建筑面積,并列為不分攤的公用建筑面積。(3) 屋面上與出屋面梯間不相連的、獨立的美化、裝飾性亭、閣，不計算建筑面積。(4) 裙樓屋頂上與出屋面梯間不相連的、獨立的美化、裝飾性亭、閣，不計算建筑面積。共有建筑面積的計算及分攤共有建筑面積的分類及范圍共有建筑面積分為應(yīng)分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。應(yīng)分攤的公用建筑面積包括：(3) 相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的應(yīng)分攤的共有部分。(4) 建筑物內(nèi)的公用核心筒、樓梯間、電梯間（井）、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直移動空間及各種管道井、垃圾井道。(5) 建筑物內(nèi)公用的公共門廳、大廳、過（走）道、走廊、檐廊、內(nèi)外廊、門廊、入口大堂、疏散通道等平行移動空間。(6) 套與公共建筑空間之間分隔墻墻體面積的一半、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。(7) 地面以上為本棟服務(wù)的變（配）電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、工具間、值班警衛(wèi)室等。(8) 突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機房、樓梯間、風(fēng)機房、設(shè)備工具間等。(9) 架空層內(nèi)的大堂、值班警衛(wèi)室、門廳、設(shè)備間、電梯間、樓梯間等。(10) 地面以上層高超過米的消防避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設(shè)備層內(nèi)的電梯間、樓梯間、設(shè)備間等。不分攤的公用建筑面積包括：(1) 相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的不分攤的共有部分；(2) 建筑物底層、頂層或裙樓頂層架空用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；(3) 建筑物屋面設(shè)置的人防報警（控制）室等建筑空間；(4) 建筑物內(nèi)某些層中設(shè)置的用于消防避難的公共建筑空間；(5) 建筑物內(nèi)設(shè)置的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑空間；(6) 建筑物內(nèi)設(shè)置在地面以上的層高超過米（含米）的設(shè)備層。(7) 建筑物地下用于人防、公共停車、放置設(shè)備的建筑空間；(8) 住宅區(qū)內(nèi)的消防通道，為小區(qū)內(nèi)多棟建筑服務(wù)的公共用房；(9) 符合核增面積要求的特定用途的建筑面積；(10) 為它棟建筑所有權(quán)人生活利用上不可缺少的共有部分；(11) 《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》、《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中指標(biāo)單列的共有部分。共有建筑面積處理的一般原則共有建筑面積的分攤計算以棟為單位進行，非本棟的共有建筑面積不在本棟分攤，本棟的共有建筑面積也不分攤到其它棟去。產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋建筑面積的比例進行分攤計算。一棟建筑只有一個產(chǎn)權(quán)人時，如其不需分層或分戶提供產(chǎn)權(quán)登記面積時，則該棟建筑可取各層外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和計算該棟的建筑面積，不需進行公用建筑面積的劃分與分攤計算。凡列為不分攤的公用面積，一律不參與分攤其它的公用建筑面積。..多功能綜合樓，須按其使用功能和服務(wù)范圍進行公用建筑面積的劃分與分攤計算。公用建筑面積分攤計算后，各分戶的建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的棟、功能區(qū)、層的建筑面積。一棟房屋或其局部，在進行變更測繪時，除非原測繪中存在重大錯誤，否則應(yīng)遵循相同的分攤原則。應(yīng)分攤公用建筑面積的劃分及優(yōu)先級應(yīng)分攤的公用建筑面積按其使用功能及服務(wù)范圍可劃分為整棟公共面積、功能區(qū)間公共面積、功能區(qū)內(nèi)公共面積、層間公共面積、層內(nèi)公共面積。(1) 整棟公共面積：指為整棟服務(wù)(包括不同功能區(qū))的公用建筑空間的面積，該面積在整棟范圍進行分攤。(2) 功能區(qū)間公共面積：指僅為一棟建筑的某幾個功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在相關(guān)的功能區(qū)范圍內(nèi)進行分攤。(3) 功能區(qū)公共面積：指專為一棟建筑的某一個功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在該功能區(qū)內(nèi)進行分攤。(4) 層間公用面積：指僅為某一功能區(qū)內(nèi)的兩層或兩層以上樓層服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在相關(guān)樓層范圍內(nèi)進行分攤。(5) 層內(nèi)公共面積：指專為本層服務(wù)的公共建筑空間的面積。該面積在本層內(nèi)進行分攤。(6) 由于功能設(shè)計不同，僅由同一層內(nèi)的多戶使用的公共建筑空間的面積，由相關(guān)多戶進行分攤。應(yīng)分攤的公共建筑面積優(yōu)先級按服務(wù)范圍由大到小、由整體到局部的順序依次遞減，即整棟公共面積優(yōu)先級最高，層內(nèi)公共面積優(yōu)先級最低。應(yīng)分攤公共面積的劃分確認原則：(1) 依據(jù)經(jīng)市政府規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖，劃分公用部位的使用功能和服務(wù)范圍，其功能和名稱以設(shè)計圖紙的標(biāo)注為依據(jù)進行確認。(2) 依據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》、《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中計容積率、不計容積率、核增等建筑面積分項功能指標(biāo)，補充確定相關(guān)的核增、應(yīng)分攤、不分攤建筑空間內(nèi)容與范圍。(3) 經(jīng)主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖中，如有公共建筑空間范圍界限不清、未標(biāo)注功能名稱、服務(wù)范圍不明確等情況時，均需由建設(shè)單位和設(shè)計單位以書面形式共同確認，必要時還需由審圖單位蓋章確認。(4) 竣工測繪、現(xiàn)狀測繪、變更測繪時，現(xiàn)場復(fù)核并測量已使用建筑空間的實際使用功能，未使用的建筑空間或?qū)嵉責(zé)o法確認功能的建筑空間，其功能以經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)并備案的施工圖上標(biāo)注的功能為準(zhǔn)。應(yīng)分攤公用建筑面積處理的一般原則協(xié)議優(yōu)先原則：有合法的分割文件或協(xié)議時，以協(xié)議為準(zhǔn)進行分攤計算；無分割文件或協(xié)議時，一般根據(jù)房屋公共建筑面積的使用功能，按與公共面積相關(guān)的房屋的專有建筑面積的比例進行分攤計算。分割文件或協(xié)議應(yīng)由公共建筑空間的所有相關(guān)權(quán)利人共同簽署，協(xié)議內(nèi)容不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不能視為有效的分割協(xié)議。協(xié)議對產(chǎn)權(quán)分割的部位和分割方式應(yīng)明確、一致且無異議，必要時該分割協(xié)議還需經(jīng)公證。該協(xié)議應(yīng)作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的要件之一，在產(chǎn)權(quán)變更時告知受讓方。自上而下原則：按照應(yīng)分攤公用建筑面積的優(yōu)先級高低，自高至低逐級進行分攤計算，優(yōu)先級低的公用建筑面積參與分攤優(yōu)先級高的公用建筑面積。即小范圍功能區(qū)間的公用面積應(yīng)參與分攤大范圍功能區(qū)間的公用面積，局部范圍的公用面積應(yīng)承擔(dān)整體的公用面積。向下兼容原則：可以通過優(yōu)先級高的公用建筑空間再進入優(yōu)先級低的公用建筑空間，而不可以先通過優(yōu)先級低的公用建筑空間再進入優(yōu)先級高的公用建筑空間。如圖4-20所示，當(dāng)電梯及前室為整棟公用時，連接公共出入口和電梯的走廊就應(yīng)作為整棟公用面積在整棟進行分攤計算，而不能將其作為本層的公用面積在層內(nèi)分攤計算。分攤系數(shù)的計算方法整體分攤方法：一棟單一功能的建筑，如其各戶對共有建筑面積的共用狀況基本一致，可采用共有建筑面積整體分攤的方法進行分攤計算，即：分攤系數(shù)=應(yīng)公攤公用建筑面積/專有建筑面積總和分戶應(yīng)分攤的公用建筑面積=分戶專有建筑面積*分攤系數(shù)多級分攤方法：一棟建筑存在兩個以上的功能區(qū)，或存在為局部服務(wù)的公用建筑空間時，應(yīng)采用多級分攤的方法，按自上而下原則進行共有建筑面積的分攤計算：（1） 上一級分攤——區(qū)（層）間分攤：區(qū)間應(yīng)分攤公用建筑面積總和區(qū)間分攤系數(shù)＝各區(qū)專有建筑面積總和各區(qū)應(yīng)分攤的公用建筑面積＝各區(qū)專有建筑面積×區(qū)間分攤系數(shù)（2）下一級分攤——區(qū)（層）內(nèi)分攤：區(qū)內(nèi)公用建筑面積＋區(qū)間應(yīng)分攤公用建筑面積區(qū)內(nèi)分攤系數(shù)＝功能區(qū)內(nèi)的各套（單元）專有建筑面積總和各套（單元）應(yīng)分攤面積＝套（單元）專有建筑面積×區(qū)內(nèi)分攤系數(shù)房屋建筑面積測繪計算中棟的劃分地面以上有裙樓（含架空層）相連通的建筑視為一棟。同一棟建筑中的不同建筑塔樓視為一座。由出地面的計容積率的半地下室相連通的建筑亦視為一棟。地面以上相互獨立，但地面以下互相連通，共用一個大地下室的建筑視為多棟建筑。房屋建筑面積的分攤計算以棟為單元進行，但在以下幾種情況下，本著產(chǎn)權(quán)明晰、使用方便的原則，可在分攤計算時，對棟的定義進行如下變通：(1) 一棟由多座塔樓和裙樓組成的建筑，當(dāng)各座塔樓及其相應(yīng)裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻作為明顯界線，且各部分之間無共用的設(shè)備間、配電室、值班室、大堂、過道等公用面積的，則計算時，可以各座塔樓及其相應(yīng)裙樓作為一“棟”，公共面積分攤在該“棟”范圍內(nèi)獨立進行。(2) 如果連接多座塔樓的地面架空層全部為停車庫和設(shè)備用房，各個塔樓的主出入口位于架空層頂層，則可分別將各塔樓及其在架空車庫中的相關(guān)部分（如核心筒、電梯前室等）作為一“棟”。(3) 如果連接多座塔樓的大型裙樓，一部分為停車庫和設(shè)備用房，一部分為商業(yè)或其它功能的建筑空間，則與商業(yè)或其它功能建筑空間無關(guān)的各座塔樓及在裙樓中的相應(yīng)部分各自作為獨立一“棟”，而由商業(yè)或其它功能建筑空間連接的其它一個或多個塔樓作為另一“棟”。圖4-21。(4) 當(dāng)一棟有多個門樓的住宅，實際已按各門樓編成不同的棟號，在各門樓之間除地面或天面連通外，其它處均不連通，且無相關(guān)的公用建筑面積情況下，可將每一門樓作為一“棟”。但在該建筑物內(nèi)，若有各門樓間共用的設(shè)備房、配電室、值班室、水箱間等的公用面積時，則不能將每一門樓視為一“棟”。共有建筑面積分攤計算細則地下室(1) 地下室中用作人防、公共設(shè)備用房、公共停車庫用途部分的建筑面積，均計為不分攤的公用建筑面積。(2) 若地下室有部分區(qū)域用作商業(yè)、辦公等其它用途，則該部分應(yīng)列為專有面積，位于該區(qū)域內(nèi)僅與商業(yè)或辦公等相通并使用的走廊、樓梯間、電梯間、扶梯、貨梯、觀光電梯、衛(wèi)生間、通風(fēng)井、煙道、管道井等，均在地下室商業(yè)或辦公等部分進行分攤。(3) 當(dāng)?shù)叵峦＼噲鲋袡C動車位經(jīng)市政府行政主管部門批準(zhǔn)，準(zhǔn)予出售并可以擁有獨立產(chǎn)權(quán)時，機動車位面積可按各停車位實際占用面積的方式計算，也可按實際占用面積加分攤的公用建筑面積的方式計算機動車位的建筑面積。此時，下地下室車道面積、其它專門服務(wù)于車位的公共通道面積和公共用房面積均列為各車位應(yīng)分攤的公用建筑面積。半地下室(1) 平地建筑的樓層，當(dāng)其符合半下室定義時，即視為半地下層。在室外地面以上部分的高度不大于米的半地下層，其層數(shù)不計入地面以上層數(shù)，面積亦不計入地面以上面積中；在室外地面以上部分的高度大于米的半地下層，其層數(shù)計入地面以上層數(shù)，面積計入地面以上建筑面積中（圖4-22a），此時，位于該半地下層中的樓（電）梯間、住宅大堂等公用建筑面積，其計算方法與分攤規(guī)則均與地面架空層中相應(yīng)的公共面積計算方法與分攤原則一致。(2) 坡地建筑的樓層，當(dāng)有一面以上（含一面）位于地面以上，且該面為該層的主出入口之一時，則該層視為半地下層（圖4-22b）：A. 半地下層如僅用作公共停車、公共設(shè)備用房、人防用途時，則該半地下層的層數(shù)不計入地面以上層數(shù)，建筑面積亦不計入地面以上建筑面積中；但當(dāng)住宅等的入戶大堂位于該層時，大堂及其樓（電）梯間等公用建筑面積應(yīng)作為應(yīng)分攤的公用建筑面積相應(yīng)扣除，并在其地面以上相應(yīng)的服務(wù)范圍內(nèi)分攤。B. 半地下層如全部或部分用于商業(yè)、辦公等計容積率用途，且商業(yè)、辦公等部分的出入口、外墻位于地面以上，則該半地下層層數(shù)計入地面以上層數(shù)，面積計入地面以上建筑面積中。其中商業(yè)等用途部分的面積計為專有面積，停車及設(shè)備用房部分的面積計為不分攤的公用建筑面積。此時，所含的樓（電）梯間、住宅大堂等公用建筑面積的計算方法與分攤規(guī)定與地面以上公共面積的計算方法與分攤原則相同。(3) 獨立別墅、聯(lián)排式別墅中為各戶專用的、層高等于或大于米的半地下室，當(dāng)其在室外地面以上部分的高度大于米，或作為坡地建筑有一面以上（含一面）位于地面以上時，無論其作何使用，其層數(shù)均計入地面以上層數(shù)，建筑面積均計入各戶建筑面積中。非專用樓梯、電梯及梯間(1) 供整棟、或樓（電）梯通過的各功能區(qū)或?qū)庸餐褂玫臉牵姡┨?，或進口和出口處都是公共空間的樓（電）梯，視為非專用梯。(2) 位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部（外墻以內(nèi)）的非專用梯為室內(nèi)非專用梯，位于建筑結(jié)構(gòu)外部（外墻以外）的非專用梯為室外非專用梯。(3) 一棟房屋的非專用樓梯或電梯，當(dāng)各層梯間平面結(jié)構(gòu)相同時，從地面至屋頂梯間（機房）的公用面積，其服務(wù)范圍為整棟或其通過的整個功能區(qū)。因管理工作所需對個別樓層或部分樓層不設(shè)停機或不開門的，不影響公用面積的整體分攤，其中也包括不使用該梯的地面一層或一～二層復(fù)式房。(4) 一棟建筑，按平面結(jié)構(gòu)不同可分為上下兩段，若上段最下一層的外圍水平投影面積與下段最上一層的外圍水平投影面積相差不大于下段最上一層外圍水平投影面積的1/8，則當(dāng)各層樓（電）梯均設(shè)計為開門使用時，樓（電）梯的分攤范圍應(yīng)為整棟或其通過的各樓層。(5) 高層建筑中設(shè)置的高、低區(qū)電梯，高、低區(qū)電梯之間在某一層可以互通，這些樓梯的梯間建筑面積應(yīng)作為整棟公用面積，其分攤范圍為高、低區(qū)電梯通過的所有樓層。與高、低區(qū)電梯機房連接的緩沖電梯井道按自然層計入電梯間內(nèi)。(6) 通過層高小于米的架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、消防避難層、設(shè)備層的電（樓）梯間，當(dāng)其層高小于米時不計算建筑面積。(7) 從地面至二層（或以上）室外廣場、平臺的室外樓梯、自動扶梯計為不分攤的公用面積。圖4-23。(8) 對于內(nèi)部設(shè)有扶梯的商場、辦公樓等，如需進行分層或分戶建筑面積計算，必須在主出入口層留出連接扶梯與公共出入口的公共過道，在其它層留出用于扶梯回轉(zhuǎn)上下的公共過道，否則該商場或辦公用房只能按復(fù)式出具總建筑面積。圖4-24。專用樓梯、電梯及梯間 (1) 由建筑物上部的一層或連續(xù)多層的樓層所專用，建筑物的下部連續(xù)各樓層均不開門（設(shè)計不開門）使用，同時“使用”與“不使用”部分的用途不同的樓（電）梯，稱為專用梯。(2) 位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部（外墻以內(nèi)）的專用梯為室內(nèi)專用梯，位于建筑結(jié)構(gòu)外部（外墻以外）的專用梯為室外專用梯。(3) 室內(nèi)專用樓梯、電梯，其通過“不使用”樓層部分的梯間公用面積和其突出屋面的梯間、機房面積，列為“不使用”和“使用”兩部分建筑的區(qū)間公用面積；通過“使用”樓層部分的梯間公用建筑面積列為“使用”部分建筑的區(qū)內(nèi)公用面積。(4) 室外專用樓梯、電梯，其梯間公用建筑面積全部列為“使用”部分建筑的區(qū)內(nèi)公用面積。(5) 當(dāng)裙樓有多座塔樓時，通過“不使用”樓層部分的室內(nèi)樓（電）梯間有多個，在裙樓不能按多個塔樓劃分成多棟建筑的情況下，列為“不使用”和“使用”兩部分建筑的區(qū)間公用面積為裙樓部分的多個梯間面積的總和?！笆褂谩辈糠纸ㄖ奶變?nèi)建筑面積為各塔樓專有建筑面積總和，“不使用”部分建筑的套內(nèi)建筑面積為該裙樓內(nèi)除多個室內(nèi)樓（電）梯間以外的建筑面積總和。(6) 室內(nèi)專用樓梯、電梯，其通過“不使用”樓層部分的梯間面積，不包括使用專用梯樓層所專用的、落在一層（地面）通往梯間的過道（走廊）、門廳、大堂等的公用面積。這些公用面積應(yīng)列為“使用”部分建筑的功能區(qū)內(nèi)應(yīng)分攤的公用面積。下地下室樓（電）梯、車道(1) 由地面室外空間直接進入并只可下地下室（空間）的地下室專用梯，按如下不同情況分別處理：A. 當(dāng)?shù)叵率覟樯虡I(yè)、辦公等計容積率用途時，該專用梯地面出入口的建筑面積，或?qū)Ｓ锰菸挥诘孛嬉粚咏ㄖ黧w結(jié)構(gòu)內(nèi)的梯間建筑面積，應(yīng)作為地下室應(yīng)分攤的公共面積；B. 當(dāng)?shù)叵率覟槿朔?、停車或設(shè)備用房等不計容積率用途時，該專用梯地面出入口的建筑面積，或?qū)Ｓ锰菸挥诘孛嬉粚咏ㄖ黧w結(jié)構(gòu)內(nèi)的梯間建筑面積，均列為不分攤共用面積，并計入地下室建筑面積中；C. 當(dāng)專用梯同時服務(wù)于地下室計容積率用途和不計容積率用途時，該專用梯地面出入口的建筑面積，或?qū)Ｓ锰菸挥诘孛嬉粚咏ㄖ黧w結(jié)構(gòu)內(nèi)的梯間建筑面積，均列為不分攤共用面積，并計入地下室不計容積率功能區(qū)的建筑面積中。(2) 由室內(nèi)空間或室內(nèi)公共空間進入的下地下室的樓（電）梯，按如下不同情況分別處理：A. 如地下室為不計容積率用途，則下地下室梯從地表處切斷，地下部分的梯間面積計入地下室，列為不分攤公用建筑面積；位于一層的梯間面積計為應(yīng)分攤公用建筑面積，按其在地面以上的相應(yīng)服務(wù)范圍進行分攤計算。B. 如地下室為商業(yè)、辦公等計容積率用途時，該下地下室的樓梯的地面以下及地面以上部分不再專門劃分開來，按其在地面以上和地面以下相應(yīng)的服務(wù)范圍內(nèi)共同分攤計算。(3) 下地下室的車道，其坡道下方回填無建筑空間的，或設(shè)計為不可利用的建筑空間的，或車道下方直接為地下二層建筑空間的，該車道對應(yīng)的地面一層有蓋部分作上空處理，車道有蓋部分只計一層建筑面積并計入地下一層建筑面積中；如車道下方在地下一層為可利用空間，那么車道計兩層建筑面積，并均計入地下室建筑面積中。圖4-25。(4) 通往地下各層的電梯間，當(dāng)其通過半地下室時，如半地下室屬不計容積率建筑面積，那么通過該半地下室的梯間面積與半地下室一起計入不分攤公用面積；如地下室為計容積率建筑面積，則梯間面積與半地下室中其它公用面積一起計入應(yīng)分攤公用面積。走廊、過道(1) 房屋除第一層（地面層）外的其它各層公用的內(nèi)、外走廊，一般情況下，應(yīng)作為本層應(yīng)分攤的公用面積。(2) 一棟建筑的第二層以上有多個樓梯間（單元），并在第二層設(shè)有外走廊，從室外樓梯經(jīng)走廊進各單元樓梯，則該走廊的建筑面積與各樓梯間面積一起列為第二層以上建筑的應(yīng)分攤公用面積。(3) 位于建筑物第一層（地面層）的柱廊、檐廊，當(dāng)與城市街道或本宗地外的公共通道、公共開放空間相鄰，或兩端不封閉并可在平行于街道方向上通行時，或已屬市政府行政主管部門批準(zhǔn)的核增面積范圍的，其面積列為不分攤的公用面積。(4) 當(dāng)?shù)谝粚尤繛樯啼仯腋魈祝☉簦┚蜃呃龋ɑ蜷芾龋╅_門時，走廊（或檐廊）計算建筑面積的，應(yīng)列為第一層各鋪應(yīng)分攤的公用面積。第一層為辦公等用途時，也按上述原則計算。除此情況之外的一層走廊（或檐廊），應(yīng)視其與整棟或功能區(qū)的水平、垂直通道的連通情況列為整棟或功能區(qū)應(yīng)分攤公用建筑面積。(5) 原設(shè)計為整體商場，后分割成若干商鋪或鋪位的，本層分割后所形成的過道的建筑面積由本層各商鋪或鋪位按其套內(nèi)建筑面積比例進行分攤。門廊、雨蓬(1) 為一戶獨立設(shè)置的門廊、雨蓬，計建筑面積的，其建筑面積計入該戶的套內(nèi)建筑面積中。(2) 設(shè)置于公共大門口或樓梯口等處的門廊、雨蓬，建筑面積列為應(yīng)分攤的公用建筑面積。門廳、大堂、中庭(1) 一戶獨立使用的門廳、大堂、中庭應(yīng)列為專有面積，計入該戶的套內(nèi)建筑面積；公共門廳、大堂、中庭應(yīng)列為應(yīng)分攤的公用建筑面積，按其服務(wù)范圍在相應(yīng)的功能區(qū)間或區(qū)內(nèi)進行分攤計算。(2) 若酒店的接待處設(shè)于大堂中的某一部分并形成獨立使用空間的，該獨立使用空間的建筑面積計入酒店部分的建筑面積；若大堂為酒店、辦公、住宅等的公共過道、休息場所，則將酒店的接待柜臺以內(nèi)部分及工作室、行李室等的建筑面積列為酒店部分的建筑面積，大堂的其余部分列為整棟應(yīng)分攤的公用建筑面積。架空通廊(1) 兩座建筑物在地面部分由裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應(yīng)裙樓劃分成多棟建筑的，架空通廊建筑面積列為整棟應(yīng)分攤的公用建筑面積。(2) 兩棟獨立建筑物之間的架空通廊建筑面積列為不分攤的公用面積。公共陽臺(1) 在建筑物底層、頂層架空設(shè)置的用于公共綠化、休閑的公架空綠化空間，視為公共花園，均列為不分攤的公用建筑面積。(2) 在建筑物某功能區(qū)內(nèi)逐層設(shè)置的與公共通道連通的公共陽臺，計算建筑面積的，均列為本層應(yīng)分攤的公用建筑面積。(3) 在建筑物某功能區(qū)內(nèi)隔層設(shè)置或不規(guī)則設(shè)置的公共花園、公共陽臺，計算建筑面積的，均列為不分攤的公用建筑面積。采光井、通風(fēng)井、煙道(1) 不計容積率的地下室或半地下室使用的采光井、通風(fēng)井、煙道位于地面的部分，均列為不分攤的公用建筑面積并計入地下室或半地下室的建筑面積中；計容積率的地下室或半地下室使用的采光井、通風(fēng)井、煙道位于地面的部分，列為應(yīng)分攤的公用建筑面積由地下室或半地下室分攤。(2) 位于核心筒內(nèi)的通風(fēng)井、煙道，與核心筒相連并為梯間服務(wù)的通風(fēng)井、煙道，與核心筒一體作為應(yīng)分攤的公用建筑面積，在其相關(guān)的服務(wù)范圍內(nèi)進行分攤。(3) 各層多戶公用的風(fēng)井或煙道，計為應(yīng)分攤的公用建筑面積在功能區(qū)內(nèi)分攤。管理用房、會所用房(1) 管理用房是指物業(yè)管理公司使用的辦公用房，包括供管理公司存放工具、設(shè)備及其他用品的庫房、儲藏室、更衣室等。管理用房應(yīng)作為分戶面積，不列入公用建筑面積范圍，并應(yīng)參與分攤相關(guān)的公用建筑面積。(2) 會所用房應(yīng)作為分戶面積，不列入公用建筑面積范圍，并應(yīng)參與分攤相關(guān)的公用建筑面積。值班警衛(wèi)室、消防控制室(1) 值班警衛(wèi)室，是指設(shè)于一棟房屋門口附近，供警衛(wèi)員、保安員值班守衛(wèi)用的房屋，包括與警衛(wèi)室相連的供值班員休息用的睡房、與警衛(wèi)室合并使用的接待室或傳達室、自動報警控制中心。為一棟房屋服務(wù)的值班警衛(wèi)室列為整棟應(yīng)分攤的公用建筑面積；在一棟建筑之外獨立設(shè)置的值班警衛(wèi)室、為多棟建筑服務(wù)的值班警衛(wèi)室，均列為不分攤的公用建筑面積。(2) 宗地內(nèi)僅建有一棟建筑時，設(shè)于其內(nèi)的消防控制室列為本棟應(yīng)分攤的公用面積；宗地內(nèi)建有多棟建筑，消防控制室僅設(shè)于其中的某一棟建筑內(nèi)，該消防控制室列為不分攤的