項(xiàng)目論證程序日期2002-08-21日期2002-08-21日期2002-08-22編制日期2002-08-21日期2002-08-21日期2002-08-22流程要素流程目標(biāo)：流程時(shí)間要求流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目流程主要責(zé)任崗位流程涉及職位數(shù)目修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人2002-10-9A/15.3.1、6、7蘇驍驍唐激揚(yáng)劉榮先2003-3-3A/24.1.1、4.3、5.1.5、5.2.3、5.2.4、5.4.4蘇驍驍唐激揚(yáng)劉榮先

項(xiàng)目論證程序集團(tuán)企劃部法律室項(xiàng)目發(fā)展部銷售經(jīng)營(yíng)部萬(wàn)創(chuàng)公司成本管理部財(cái)務(wù)管理部總經(jīng)理支持性文件基礎(chǔ)研究庫(kù).歸檔一廠基礎(chǔ)研究土地信息采集表基礎(chǔ)研究土地信息初步判斷土地信息收集需調(diào)整集團(tuán)新項(xiàng)目信息匯總項(xiàng)目初步談判市場(chǎng)調(diào)查及

項(xiàng)目定位?初步設(shè)計(jì)分析成成本初步測(cè)算集團(tuán)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)提供法律意見(jiàn)*形成初步報(bào)告操作方判聯(lián)初步經(jīng).土地信息初步判斷土地信息收集需調(diào)整集團(tuán)新項(xiàng)目信息匯總項(xiàng)目初步談判市場(chǎng)調(diào)查及

項(xiàng)目定位?初步設(shè)計(jì)分析成成本初步測(cè)算集團(tuán)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)提供法律意見(jiàn)*形成初步報(bào)告操作方判聯(lián)初步經(jīng).濟(jì)測(cè)算制定可行性研成立項(xiàng)

目發(fā)展

小組法律風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目背景調(diào)研組織現(xiàn)場(chǎng)勘察市場(chǎng)調(diào)研新項(xiàng)目市場(chǎng)定

位建議設(shè)計(jì)草

案任務(wù)書(shū)*產(chǎn)品定位建議完成規(guī)劃設(shè)計(jì)案*建安成本測(cè)算新項(xiàng)目可行性

論證規(guī)劃草案

指標(biāo)說(shuō)明發(fā)展小組意見(jiàn)編寫合同營(yíng)銷初步計(jì)劃+經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算新項(xiàng)目可研經(jīng)

濟(jì)測(cè)算表一一

成本部分可制定可行性研成立項(xiàng)

目發(fā)展

小組法律風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目背景調(diào)研組織現(xiàn)場(chǎng)勘察市場(chǎng)調(diào)研新項(xiàng)目市場(chǎng)定

位建議設(shè)計(jì)草

案任務(wù)書(shū)*產(chǎn)品定位建議完成規(guī)劃設(shè)計(jì)案*建安成本測(cè)算新項(xiàng)目可行性

論證規(guī)劃草案

指標(biāo)說(shuō)明發(fā)展小組意見(jiàn)編寫合同營(yíng)銷初步計(jì)劃+經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算新項(xiàng)目可研經(jīng)

濟(jì)測(cè)算表一一

成本部分可可行性?

報(bào)告土地信息

庫(kù)歸檔新項(xiàng)目可行性

研究測(cè)算表

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

部分需調(diào)整不通過(guò)組織內(nèi)部評(píng)審報(bào)告土地信息.庫(kù)歸檔--_廠政府公開(kāi)出讓簽訂土I地合同I需調(diào)整-開(kāi)加讓」一中標(biāo)未中標(biāo)土地信息庫(kù)歸檔履^行合同移交項(xiàng)目

經(jīng)理部JL集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地投標(biāo)、競(jìng)拍管理辦法項(xiàng)目匯報(bào)—專業(yè)部門討論確定項(xiàng)目進(jìn)入可行性研究程序項(xiàng)目.集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引1.目的為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，尋找房地產(chǎn)新項(xiàng)目并在確定項(xiàng)目前對(duì)其可行性進(jìn)行科學(xué)論證。.適用范圍適用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展體系的新項(xiàng)目論證工作，以及為之展開(kāi)的相應(yīng)研究工作。.術(shù)語(yǔ)和定義新項(xiàng)目論證：包含“論”和“證”兩個(gè)過(guò)程，即對(duì)影響新項(xiàng)目的各個(gè)因素進(jìn)行充分討論和預(yù)測(cè)，最后針對(duì)預(yù)測(cè)的綜合效果進(jìn)行可行性求證。房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備：為保證房地產(chǎn)公司未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地需求，而預(yù)先進(jìn)行的以控制土地開(kāi)發(fā)權(quán)力為目的購(gòu)入土地的行為?？尚行匝芯浚壕褪菍?duì)擬購(gòu)入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測(cè)，為投資決策提供依據(jù)。.職責(zé)項(xiàng)目發(fā)展部：負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)研究，每年末制定《土地儲(chǔ)備控制性計(jì)劃表》，并對(duì)研究成果進(jìn)行歸檔。牽頭組織獲得新項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)權(quán)及此前各階段的新項(xiàng)目論證工作。法律室：參與新項(xiàng)目談判，提供法律意見(jiàn)。根據(jù)新項(xiàng)目背景情況進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)分析，撰寫合同。銷售經(jīng)營(yíng)部、萬(wàn)創(chuàng)公司、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部：在項(xiàng)目論證過(guò)程中提供參考意見(jiàn)。公司總經(jīng)理：在發(fā)展項(xiàng)目確定階段決定是否進(jìn)入可行性研究階段，指導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展方向。在新項(xiàng)目可行性研究階段提出綜合調(diào)整意見(jiàn)，決定項(xiàng)目合作條件的實(shí)施，批準(zhǔn)項(xiàng)目交由集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展小組直至決策委員會(huì)評(píng)審。.工作程序基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場(chǎng)研究、城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)研究、經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究、公司戰(zhàn)略研究和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究等分項(xiàng)研究工作。各分項(xiàng)研究工作由項(xiàng)目發(fā)展部牽頭完成，做到專項(xiàng)有專人負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全。各分項(xiàng)工作需及時(shí)把握動(dòng)態(tài)信息，做到及時(shí)收集、及時(shí)分析，其研究成果可在即時(shí)報(bào)告中和以年度為節(jié)點(diǎn)的總結(jié)報(bào)告中體現(xiàn)?；A(chǔ)研究的成果經(jīng)向公司總經(jīng)理匯報(bào)后，最終提煉作為三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃外部環(huán)境分析的主要部分，并在此基礎(chǔ)上制定公司房地產(chǎn)三年土地儲(chǔ)備滾動(dòng)計(jì)劃，以指導(dǎo)土地儲(chǔ)備工作的進(jìn)行。基礎(chǔ)研究需指定一人為總負(fù)責(zé)人，專門負(fù)責(zé)整個(gè)基礎(chǔ)研究計(jì)劃的制定、監(jiān)督和基礎(chǔ)研究庫(kù)的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果需由該項(xiàng)負(fù)責(zé)人整理，經(jīng)編號(hào)后放入各基礎(chǔ)研究庫(kù)歸檔。土地信息收集、甑別：項(xiàng)目發(fā)展部全體成員均是土地信息收集的責(zé)任人，但需指定一人為土地信息負(fù)責(zé)人，專項(xiàng)負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)等。土地信息的收集可通過(guò)如下幾種渠道進(jìn)行：a）通過(guò)政府公告收集：從相關(guān)網(wǎng)站或工作人員處提前獲得政府出讓土地信息公告、土地交易中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息掛牌公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告。b）通過(guò)主動(dòng)詢問(wèn)收集：主動(dòng)了解各片區(qū)歷史用地、行政劃撥用地、農(nóng)村工商發(fā)展用地和舊城改造的信息，關(guān)注并跟蹤了解國(guó)土部門在報(bào)紙上公布的企業(yè)用地確權(quán)公告等。c）其他渠道：土地信息人來(lái)電、傳真、約訪、推介等。了解到有效土地信息后填寫《土地信息采集表》，并交由土地信息負(fù)責(zé)人匯總。項(xiàng)目發(fā)展部不定期對(duì)各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)公司土地儲(chǔ)備要求對(duì)土地信息進(jìn)行初步判斷，會(huì)議由土地信息負(fù)責(zé)人記錄并存檔，會(huì)議結(jié)果知會(huì)項(xiàng)目發(fā)展部領(lǐng)導(dǎo)。通過(guò)初步判斷的土地信息進(jìn)入發(fā)展項(xiàng)目確定階段，原則上指定負(fù)責(zé)土地所在片區(qū)的項(xiàng)目發(fā)展人員為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接管后續(xù)工作，并通過(guò)《土地信息采集表》的形式將土地情況及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)知會(huì)；未通過(guò)的信息由土地信息負(fù)責(zé)人填寫判斷意見(jiàn)，存入土地信息庫(kù)，并統(tǒng)一答復(fù)信息提供人，此后由土地信息負(fù)責(zé)人對(duì)該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。發(fā)展項(xiàng)目確定進(jìn)入發(fā)展項(xiàng)目確定階段后的項(xiàng)目，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按集團(tuán)規(guī)范要求填制《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》，交土地信息負(fù)責(zé)人以郵件形式上報(bào)集團(tuán)企劃部。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目情況，可通過(guò)談判等了解該項(xiàng)目的背景資料，初步判斷項(xiàng)目用地購(gòu)買操作方式，資料匯總后提請(qǐng)法律室提供意見(jiàn)，最終做出項(xiàng)目用地購(gòu)買操作方式的判斷。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場(chǎng)的簡(jiǎn)易調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位，初步項(xiàng)目定位至少需包含以下內(nèi)容：a）項(xiàng)目的檔次、主要客戶群。b）項(xiàng)目在公司項(xiàng)目組合中的地位和開(kāi)發(fā)周期。c）項(xiàng)目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價(jià)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可根據(jù)項(xiàng)目的特殊性與否，進(jìn)行后續(xù)處理：a）常規(guī)項(xiàng)目，易于規(guī)劃的：可與萬(wàn)創(chuàng)公司口頭溝通后確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，并由成本管理部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)。b）特殊地形或包含特殊配套的項(xiàng)目：可將項(xiàng)目資料和初步產(chǎn)品定位交由萬(wàn)創(chuàng)公司做出規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，交成本做出建安成本的粗略測(cè)算，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目情況，做出初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果，綜合項(xiàng)目談判后確定的操作方式，形成簡(jiǎn)易的初步匯報(bào)，經(jīng)部門內(nèi)部評(píng)審后，申請(qǐng)召開(kāi)公司內(nèi)部的項(xiàng)目匯報(bào)會(huì)。項(xiàng)目匯報(bào)會(huì)是由公司領(lǐng)導(dǎo)和參與論證工作的各部門人員參加的、判斷項(xiàng)目能否確定并進(jìn)入可行性研究程序的評(píng)審會(huì)議，會(huì)議內(nèi)容如下：a）項(xiàng)目匯報(bào)會(huì)初步報(bào)告包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介、周邊環(huán)境和市場(chǎng)介紹、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)定位、法律及獲得方式分析、設(shè)計(jì)要點(diǎn)和相應(yīng)成本分析、公司策略和開(kāi)發(fā)周期、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算等。b）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需提前將項(xiàng)目初步報(bào)告發(fā)給與會(huì)人員，為保密起見(jiàn)，土地方情況和重要談判條件不能涉及。c）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目情況，可確定參加會(huì)議各專業(yè)部門的人員，須提前通知。d）會(huì)議首先由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人做介紹，并確定主題由各專業(yè)部門進(jìn)行討論和論證，最后綜合各部門意見(jiàn)。e）公司總經(jīng)理最終決定項(xiàng)目是否進(jìn)入可行性研究階段，并根據(jù)各部門意見(jiàn)指導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展方向。項(xiàng)目經(jīng)評(píng)審確定后，進(jìn)入可行性研究階段，未通過(guò)則根據(jù)會(huì)議意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整或放棄。項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目可行性研究是對(duì)前期項(xiàng)目初步預(yù)測(cè)的論證，其最終形成的報(bào)告參照《集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引》。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人首先將公司項(xiàng)目匯報(bào)會(huì)上的意見(jiàn)匯總，根據(jù)項(xiàng)目情況，制訂《可行性研究計(jì)劃》，該計(jì)劃需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任部門（責(zé)任人）、達(dá)到效果和時(shí)間要求，并根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)列出橫道圖，發(fā)相關(guān)部門。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目情況，向集團(tuán)企劃部申請(qǐng)成立項(xiàng)目發(fā)展小組。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)可行性研究計(jì)劃，組織其它部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，并組織完成如下工作：2）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等。b）法律室負(fù)責(zé)參加項(xiàng)目后續(xù)談判，做出法律風(fēng)險(xiǎn)分析，并編寫相應(yīng)的合同。c）銷售經(jīng)營(yíng)部根據(jù)可行性研究計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，反饋給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，制訂產(chǎn)品定位建議，并由項(xiàng)目發(fā)展部和銷售經(jīng)營(yíng)部進(jìn)行討論后通過(guò)，形成《新項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書(shū)》。d）萬(wàn)創(chuàng)公司先期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的地形、地貌進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的分析，并根據(jù)《新項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書(shū)》，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，形成《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明》。e）同時(shí)，萬(wàn)創(chuàng)需對(duì)地塊的地形、地貌進(jìn)行工程建造的分析，并根據(jù)前述規(guī)劃草案完成工程技術(shù)分析和建造標(biāo)準(zhǔn)建議。f）成本管理部根據(jù)萬(wàn)創(chuàng)公司提供的規(guī)劃草案、《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明》和工程技術(shù)分析，提供建安成本測(cè)算。g）銷售經(jīng)營(yíng)部在萬(wàn)創(chuàng)公司完成規(guī)劃設(shè)計(jì)草案后，制訂銷售初步計(jì)劃。h）財(cái)務(wù)管理部根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、銷售計(jì)劃等材料，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)分析，形成《新項(xiàng)目可行性研究測(cè)算表.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)部分》。項(xiàng)目發(fā)展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項(xiàng)目可行性報(bào)告，經(jīng)部門內(nèi)部審議后，申請(qǐng)召開(kāi)公司新項(xiàng)目評(píng)審會(huì)。決策評(píng)審公司新項(xiàng)目評(píng)審會(huì)由公司領(lǐng)導(dǎo)和參與項(xiàng)目論證的各部門參加，聽(tīng)取項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目可行性研究的匯報(bào)，最終由公司總經(jīng)理決定項(xiàng)目是否報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展小組審核直至集團(tuán)決策委員會(huì)評(píng)審。項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)參加集團(tuán)項(xiàng)目論證會(huì)的相關(guān)準(zhǔn)備工作，呈報(bào)資料報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審閱。集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展小組對(duì)評(píng)審會(huì)結(jié)果進(jìn)行審核，向集團(tuán)決策委員會(huì)申請(qǐng)召開(kāi)項(xiàng)目論證會(huì)。若項(xiàng)目在上述兩個(gè)環(huán)節(jié)中未獲通過(guò)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則需要根據(jù)會(huì)議意見(jiàn)對(duì)可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項(xiàng)目。項(xiàng)目經(jīng)集團(tuán)項(xiàng)目論證會(huì)通過(guò)后，若無(wú)需進(jìn)一步解決的問(wèn)題，項(xiàng)目發(fā)展部可根據(jù)實(shí)際情況向公司申請(qǐng)?zhí)崆皢?dòng)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備工作（包含銷售經(jīng)營(yíng)部提前介入）。項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)按照集團(tuán)新項(xiàng)目決策委員會(huì)通過(guò)的項(xiàng)目合作條件，簽訂合作合同，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。無(wú)論通過(guò)何種方式，公司合法地獲得項(xiàng)目土地的開(kāi)發(fā)權(quán)力后，項(xiàng)目發(fā)展部可提請(qǐng)公司根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃成立項(xiàng)目經(jīng)理部，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目相關(guān)資料的順利移交和存檔，并做出相應(yīng)總結(jié)。招標(biāo)、拍賣及掛牌項(xiàng)目參照《集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地投標(biāo)、競(jìng)拍管理辦法》.支持性文件《集團(tuán)房地產(chǎn)新項(xiàng)目管理制