精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)地下車位買賣存在的最大風險就是產(chǎn)權?！弊蛉?，記者就地下停車位買賣一事咨詢多位法學專家，他們不約而同地建議市民在車位買賣交易中要多加提防。那么，究竟存在哪些陷阱？市民又怎樣才能做到“心水清”呢？專家提醒:車位交易過程中，最核心的問題是要弄清楚，車位的原始產(chǎn)權到底歸誰所有？

關鍵問題1:無產(chǎn)權證車位不受保護

華工法學教授關永宏舉例，當發(fā)展商把廣大業(yè)主共有的車位私下賣掉，由于這些產(chǎn)業(yè)并非屬于發(fā)展商的，業(yè)主最后拿到手的只是一紙合同，而不是產(chǎn)權證。

這些沒有產(chǎn)權的共有車位買賣不受物權法保護，小區(qū)業(yè)主有權向法院申請撤消發(fā)展商對這些共有車位的買賣合同。合同撤消后，購買這些私賣車位的業(yè)主只能向發(fā)展商追討購車位款項。一旦房地產(chǎn)商“走佬”，業(yè)主的錢就存在追不回的風險。

關鍵問題2:車位被開發(fā)商多次出售

“沒辦理產(chǎn)權的車位有可能被開發(fā)商二次銷售！”華工法學教授關永宏表示，“廣州今年3月國土房產(chǎn)局專門頒布了《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》，其中第五條規(guī)定:‘房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位出售或者出租房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫前，需經(jīng)初始登記確認權屬?！?/p>

然而，有的開發(fā)商遲遲沒辦理這個“確權”手續(xù)，使得買了車位的小業(yè)主始終拿不到產(chǎn)權證。如果開發(fā)商等車位漲價時再辦確權手續(xù)，把車位以高價第二次賣出并幫第二買家辦理完過戶，那么第一次的買家反而成了被趕走的那個?！胺删椭怀姓J已過戶的車位”。

專家在此提醒，無論交易一手車位還是二手車位，最核心的問題在于關注車位原始產(chǎn)權到底歸誰所有。買家交易前首先要明確，車位是否具有受法律保護的產(chǎn)權，明晰以后才能夠確定交易的合法性和購買的風險，以及購買人簽的合同的保障力到底有多大。

關鍵問題3:人防工程車位有特殊性

“人防工程的車位不同于普通車位，在戰(zhàn)爭時會被防空部門統(tǒng)一管理，有可能當時不作私人停車位用途?！比A工法學教授關永宏表示，人防工程車位的特殊性在于車位擁有者在戰(zhàn)爭發(fā)生的時候，就要無條件地把這個車位交出來給有關的防空管理部門統(tǒng)一支配。因而，購買車位時市民要留意合同里的細則看是否明確列有人防工程的使用規(guī)則。

關鍵問題4:租賃期限超20年后無效

有的開發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時候會申明車位不能買賣。他們不會與業(yè)主簽買賣合同，只簽租賃合同。可是，他們在合同中并不向消費者聲明“租賃期限超過20年后將不受法律保護”。

廣東天勝律師事務所的周律師提醒，根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的那部分無效?！币簿褪钦f，消費者租賃車位(庫)(就是所謂的銷售使用權)最長期限也只有20年，20年后是不受法律保護的。

專家提示，凡是銷售使用權超過20年并且不向消費者聲明20年后不受法律保護的，都是欺詐行為，消費者可請求雙倍賠償?！ぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁがF(xiàn)在有些開發(fā)商都在賣車位，沒有產(chǎn)權且價錢還不便宜，其后遺癥很多。

1、地上車位是占用的屬于全體業(yè)主的公共場地，地下架空層是屬于全體業(yè)主的防空實施，其產(chǎn)權毫無疑問屬于全體業(yè)主所有，所以不會有產(chǎn)權證.

2、開發(fā)商在完成開發(fā)以后是要退出的，質保期以后就與該物業(yè)沒有任何關系了，大部分開發(fā)企業(yè)是會關門的，誰來保證購買者70年的使用權，在法律上開發(fā)商的保證是無效的，相當于你簽一份合同將別人的東西賣了，那有保證嗎？將來你找誰去？沒有買車位的業(yè)主倒是隨時可以起訴主張自己的權利。

3、有些車位是已物業(yè)公司名義銷售的，那更沒保障，物業(yè)是隨時可以換的，物業(yè)公司隨時可以破產(chǎn)的，你將來找誰去？

所以我告訴你，車位（庫）是否可銷售的惟一標準是能否辦理產(chǎn)權證（或有無預售許可證），已經(jīng)購買無產(chǎn)權車位（庫）的消費者應該趕緊要求退賠,可以租車位，千萬不要買車位（有產(chǎn)權的除外），且一次租車位的合同不要超過5年，這樣可以減少風險。

謹防車位詐騙!

騙術1“秘”敞開式地上車位

小區(qū)里的空地，有的時候甚至是綠地，開發(fā)商或者物業(yè)公司畫根線就收錢。有的作價賣給業(yè)主，有的按月出租。由于小區(qū)的土地使用權歸全體業(yè)主，因此開發(fā)商無權出售敞開式地上車位。

騙騙術2蒙無約定的地下車位

如果地下車位（庫）建筑面積未分攤，且開發(fā)商單獨取得車庫產(chǎn)權的，則開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權。開發(fā)商出售這種車位（庫）好像天經(jīng)地義，其實不然?！侗本┦谐鞘蟹课莨芾磙k法》第13條規(guī)定：“按照國家和本市規(guī)定可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物不隨同轉讓的，應當在房地產(chǎn)轉讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉讓?！币簿褪钦f，在房屋買賣合同中，開發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位（庫）的產(chǎn)權屬于單獨轉讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位（庫）也應當歸業(yè)主按份共有，其收益也應歸業(yè)主。

騙術3地下車位（庫）重復賣

很多開發(fā)商在賣房子的同時也在賣地下車位（庫），可這地下車位（庫）的買賣是否合法，很多業(yè)主并不知道。如果地下車位（庫）面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分攤了，那么開發(fā)商就無權出售。換句話說，賣房子的時候已經(jīng)把地下車位（庫）的面積分攤到每個業(yè)主的身上，并且按比例收過錢了。再把這樣的地下車位（庫）賣給業(yè)主，就是重復收錢?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓?！币虼巳舨荒苻k理產(chǎn)權，車位（庫）買賣合同是不受法律保護的，業(yè)主買到手的只是一張白紙。

提示：這類的地下車位（庫）辦不了產(chǎn)權證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴格地說屬于小區(qū)的配套設施，可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

騙術4人防工程偷著賣

沒有分攤的地下面積是不是都可以賣呢？當然不是。有的地下車位（庫）屬于人防工程，而人防工程是國家強制配套，禁止開發(fā)商銷售。

提示：根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！遍_發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業(yè)主共有。

騙術5租賃期限超過20年

有的開發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時候會申明車位不能買賣，不簽買賣合同，只與業(yè)主簽租賃合同。可在租賃期限上超過了20年的時候，并不向消費者聲明20年后不受法律保護。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！毕M者租賃車位（庫）（就是所謂的銷售使用權），最長期限也只有20年，20年后是不受法律保護的。

提示：凡是銷售使用權超過20年并且不向消費者聲明20年后不受法律保護的，都是欺詐行為，消費者可請求雙倍賠償沁園春·雪北國風光，