淺議物業(yè)管理糾紛的處理

淺議物業(yè)管理糾紛的處理

隨著城市建立和城市改造工作的開展，物業(yè)管理行業(yè)正在逐漸興起，但我國目前尚無法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展立法和標(biāo)準(zhǔn)，各地方法規(guī)對物業(yè)管理的規(guī)定都不一致，且內(nèi)容簡單不詳細(xì)，使物業(yè)管理的內(nèi)涵模糊、廣泛，難以操作，實(shí)際中容易產(chǎn)生糾紛并不便處理，以下筆者就物業(yè)管理的性質(zhì)、物業(yè)管理企業(yè)與效勞對象的互相關(guān)系以及物業(yè)管理糾紛的處理作粗淺討論。

一、物業(yè)管理的性質(zhì)以及與一般效勞合同的區(qū)別物業(yè)管理，即“區(qū)分所有建筑物的管理〞①，是指由政府規(guī)定的對配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)和新建住宅區(qū)以及配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)進(jìn)展管理效勞的活動(dòng)。就物業(yè)管理行為產(chǎn)生的法律關(guān)系分析，既具有行政法律關(guān)系的特性，又具有民事法律關(guān)系的特性，如從法律關(guān)系產(chǎn)生來看，物業(yè)管理行為是地方法規(guī)和部門規(guī)章的強(qiáng)迫性標(biāo)準(zhǔn)；從法律關(guān)系的內(nèi)容來看，物業(yè)管理的工程范圍由地方法規(guī)和部門規(guī)章及標(biāo)準(zhǔn)性文件事先界定；從法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)實(shí)現(xiàn)上看，物業(yè)管理的收費(fèi)根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)由政府物價(jià)部門規(guī)定或遵政府物價(jià)部門指導(dǎo)等。

但從其本質(zhì)特性看，物業(yè)管理行為屬于民事法律行為，理由是：

1、物業(yè)管理行為是一種效勞活動(dòng)。是由物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主提供的包括財(cái)產(chǎn)維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、公共秩序、平安防范、交通消防等工程的有償效勞行為。

是平等主體之間產(chǎn)生的法律關(guān)系，沒有管理與被管理的關(guān)系，雙方主體關(guān)系中不具有服從性、隸屬性。

2、物業(yè)管理是由政府規(guī)定的效勞管理活動(dòng)，不是行政機(jī)關(guān)對行政管理相對人施行行政管理。建立部?城市新建住宅小區(qū)管理方法?〔以下簡稱?管理方法?〕和地方有關(guān)法規(guī)都規(guī)定了住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立管理委員會(huì)并實(shí)行物業(yè)管理，物業(yè)管理效勞中的被效勞主體——業(yè)主，雖然對是否承受物業(yè)管理效勞不能選擇，但可以選擇由誰來提供效勞。

如?江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例?就規(guī)定“物業(yè)交付使用后，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。〞

3、物業(yè)管理是國際通用的區(qū)分所有建筑物的管理效勞活動(dòng)。目前我國法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章對“物業(yè)〞范圍尚未作統(tǒng)一界定，?上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定“居住物業(yè)，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。

〞?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定“所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。〞?珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例?定義為“物業(yè)，是指住宅小區(qū)的各類建筑物及其相配套的公用設(shè)施、平安設(shè)施和公共場地。

〞雖然各方法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)性文件對“物業(yè)〞的表述不相一致，但對概念內(nèi)涵和外延和認(rèn)識根本一樣，即物業(yè)，就是“區(qū)分所有建筑物〞，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施和場地。物業(yè)管理就是管理物業(yè)的效勞，而不是“人居管理〞。

物業(yè)管理行為雖然屬于民事法律關(guān)系范疇，但作為一種新型民事法律關(guān)系，物業(yè)管理合同與一般效勞合同有明顯區(qū)別：

1、合同對方的過渡性。新建物業(yè)出售前，物業(yè)管理企業(yè)的效勞對象是建立單位，即物業(yè)管理合同的前期相對方是物業(yè)管理企業(yè)和建立單位。

物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理企業(yè)的效勞對象是業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，即物業(yè)管理合同的相對方是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。

2、管理效勞的強(qiáng)迫性。一般效勞行為的產(chǎn)生是被效勞對象選擇的結(jié)果，即被效勞對象選擇是否承受某種效勞，同時(shí)也可以選擇由誰來提供效勞。

而物業(yè)管理效勞中的被效勞對象——業(yè)主，雖然可以選擇由誰來提供管理效勞，但由于住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理是地方法規(guī)和部門規(guī)章的強(qiáng)迫規(guī)定，故對是否需要實(shí)行物業(yè)管理卻不能選擇。

3、效勞內(nèi)容的廣泛性。物業(yè)管理效勞是一種人居效勞，涉及到財(cái)產(chǎn)、環(huán)境、秩序、平安、文化等諸多方面，其效勞內(nèi)容的廣泛是一般效勞合同所不能及的。

物業(yè)管理效勞按WHO〔國際保健機(jī)構(gòu)〕設(shè)定的居住環(huán)境基準(zhǔn)，至少包括以下內(nèi)容：

〔1〕火警防范，如加強(qiáng)消防設(shè)備、防火設(shè)施的管理；

〔2〕清潔維護(hù)，定期去除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等；

〔3〕公共設(shè)施維修，水電機(jī)械維護(hù)、公共電梯、空調(diào)設(shè)備等的定期檢查；

〔4〕花木整理，修剪花草樹木，隨時(shí)更換枯死的的枝葉等。

4、效勞對象的抽象性。物業(yè)管理效勞的對象不是單個(gè)詳細(xì)的業(yè)主，而是效勞區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主。

物業(yè)管理效勞合同通常是由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，業(yè)主大會(huì)的決定并不是所有業(yè)主的意志，只是過半數(shù)以上業(yè)主的意志，業(yè)主大會(huì)的決定，只要不與法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)性文件相抵觸，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主都具有約束力。

二、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)及個(gè)別業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)是具有一定物業(yè)管理資質(zhì)，經(jīng)過工商行政管理部門核準(zhǔn)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的法人企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定并對其負(fù)責(zé)的，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益并履行職責(zé)的自治組織。

建立部在1994年?管理方法?中稱管理委員會(huì)，后于1998年建立部、財(cái)政部在?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法?中改稱為業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)是合同雙方平等的當(dāng)事人，之間的關(guān)系是效勞與被效勞的關(guān)系。

物業(yè)管理企業(yè)按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及與業(yè)主委員會(huì)的約定，制定物業(yè)管理效勞的工作制度，為全體業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的效勞，收取合理的管理效勞費(fèi)用，并受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)視。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同，審定物業(yè)管理企業(yè)的年度工作方案和物業(yè)管理重大措施，監(jiān)視物業(yè)管理企業(yè)的管理效勞活動(dòng)，催促業(yè)主遵守和履行物業(yè)管理效勞合同的約定及有關(guān)規(guī)定。

在物業(yè)管理企業(yè)違約的情況下，代表全體業(yè)主對其提起民事訴訟。物業(yè)管理企業(yè)與單個(gè)業(yè)主和全體業(yè)主是個(gè)別與一般的關(guān)系，業(yè)主委員會(huì)履行物業(yè)管理效勞合同依賴于每個(gè)業(yè)主對物業(yè)管理效勞合同約定的遵守和履行，物業(yè)管理企業(yè)效勞于全體業(yè)主通常是通過效勞一個(gè)個(gè)單個(gè)業(yè)主來表達(dá)的，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)工作的順利開展也離不開每個(gè)業(yè)主的配合和支持。

此外，根據(jù)各地方法規(guī)和建立部標(biāo)準(zhǔn)性文件的規(guī)定，在全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)和公共利益等受到個(gè)別業(yè)主的不法進(jìn)犯時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)以自己的名義，代為全體業(yè)主對個(gè)別業(yè)主向人民法院提起民事訴訟。進(jìn)犯全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)和公共利益的行為主要是指：

1、占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、擅自挪動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；

2、違章私搭亂建；

3、損壞房屋承重構(gòu)造，擅自改變房屋用處；

4、侵占綠地、毀壞綠化；

5、在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；

6、利用物業(yè)從事危害公共利益或者損害別人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；

7、堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)；

8、其他法律法規(guī)和業(yè)主公約制止的行為。同時(shí)，個(gè)別業(yè)主的合法利益受到物業(yè)管理企業(yè)的不法損害時(shí)，業(yè)主可以自己名義向人民法院提起民事訴訟。

三、物業(yè)管理效勞糾紛的類型及其處理根據(jù)物業(yè)管理效勞的范圍和內(nèi)容以及物業(yè)管理效勞的特點(diǎn)來分析，其發(fā)生糾紛主要分為兩大類型，即因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛和因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛②。

〔一〕因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛的處理因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛主要是由當(dāng)事人違約所引起的，主要包括：因效勞質(zhì)量產(chǎn)生的糾紛、因效勞內(nèi)容產(chǎn)生的糾紛、因效勞費(fèi)用產(chǎn)生的糾紛、解除物業(yè)管理效勞合同等等。

1、物業(yè)管理合同效勞質(zhì)量糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理效勞不符合物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或不符合約定的效勞標(biāo)準(zhǔn)，而引起的糾紛。

如，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備不能正常使用或不能及時(shí)維護(hù)修理使其處于正常使用狀態(tài)，日常環(huán)境衛(wèi)生差，綠化不能及時(shí)維護(hù)管理，區(qū)域內(nèi)公共秩序混亂、交通道路不暢，平安防范不力消防救災(zāi)不及時(shí)等等。

2、物業(yè)管理合同效勞內(nèi)容糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)沒有按照規(guī)定或者約定的內(nèi)容全面提供的物業(yè)管理效勞，而引起的糾紛。

如，沒有按照規(guī)定或約定提供、安裝效勞設(shè)施設(shè)備，沒有按照規(guī)定或約定提供效勞場地、車位、倉庫，沒有按照規(guī)定或約定提供文化、體育、衛(wèi)生等效勞內(nèi)容及場所等。

3、物業(yè)管理合同效勞費(fèi)用糾紛。是指因效勞費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭議或業(yè)主拖欠效勞費(fèi)而引起的糾紛。

如物業(yè)管理企業(yè)未按物業(yè)管理合同約定或政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍或進(jìn)步收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主〔或使用人〕少交、欠交物業(yè)管理效勞費(fèi)等。

4、終止物業(yè)管理合同糾紛。是指物業(yè)管理合同期滿或物業(yè)管理合同期滿前當(dāng)事人一方有嚴(yán)重違約行為；或者出現(xiàn)法律法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定終止的情形而引起的糾紛。

如，合同期滿后物業(yè)管理企業(yè)回絕退出阻止業(yè)主重新選聘其他物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)在合同期限內(nèi)因重大違約業(yè)主要求解除合同、業(yè)主不履行物業(yè)管理合同或違約長期拖欠物業(yè)管理費(fèi)用不承受管理物業(yè)管理企業(yè)要求解除合同等。因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛的訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)，還是物業(yè)管理企和業(yè)主，在目前尚有爭議。

筆者認(rèn)為應(yīng)該是物業(yè)管理合同相對的雙方當(dāng)事人，即物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是自治組織，依法成立，雖然沒有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)，只有民事行為才能，不具備完全民事權(quán)利才能，不能獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)，但建立部?管理方法?第六條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由住宅小區(qū)業(yè)主選舉的代表組成，代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

?中華人民共和國事訴訟法?〔以下簡稱?民訴法?〕第五十四條規(guī)定“當(dāng)事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，可以由當(dāng)事人推選代表進(jìn)展訴訟。〞可見，業(yè)主委員會(huì)依法可以作為訴訟主體，其在訴訟中主體地位是全體業(yè)主的訴訟代表人。

有一種意見認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)屬于?民訴法?第四十九規(guī)定的“其他組織〞，能以自己名義參加訴訟③。對此，筆者以為不妥。

因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其民事行為才能和民事權(quán)利才能取決于業(yè)主的受權(quán)，而“其他組織〞行使民事行為才能和民事權(quán)利才能那么無需別人受權(quán)。此外，“其他組織〞具有自身的民事權(quán)利義務(wù)，對自己的行為有承擔(dān)一定民事責(zé)任的才能，而業(yè)主委員會(huì)其組織沒有自身的民事權(quán)利義務(wù)，沒有財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，亦無自身的民事責(zé)任可言。

業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主的訴訟代表人，可以代表全體業(yè)主參加訴訟并行使訴訟權(quán)利，在通常情況下，代表人的行為其代表的對全體業(yè)主發(fā)生法律效力，但根據(jù)?民訴法?第五十四條的規(guī)定，“代表人變更、放棄訴訟懇求或者成認(rèn)對方當(dāng)事人的訴訟懇求，進(jìn)展和解，必須經(jīng)過被代表的當(dāng)事人同意。〞因此，在因物業(yè)管理合同效勞質(zhì)量、內(nèi)容、費(fèi)用發(fā)生糾紛中，業(yè)主委員會(huì)如違背規(guī)定不起訴或怠于訴訟時(shí)，與糾紛有利害關(guān)系的業(yè)主為維護(hù)自己的合法權(quán)益，有權(quán)以自己名義直接對物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟。

另外，在因業(yè)主拖欠效勞費(fèi)的糾紛中，訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和詳細(xì)業(yè)主〔或使用人〕，而不是業(yè)主委員會(huì)。?管理方法?第十四條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和使用人不按規(guī)定交費(fèi)，物業(yè)管理公司責(zé)令賠償損失。

同時(shí)，?管理方法?第十五條又規(guī)定，物業(yè)管理公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，進(jìn)步收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)投訴。?江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例?、?上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定業(yè)主、使用人未按約定交納效勞費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交并加收滯納金。

?廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定業(yè)主和使用人不按約定交付物業(yè)管理費(fèi)用的，物業(yè)管理公司可以依法向人民法院起訴。其他城市的物業(yè)管理?xiàng)l例也有類似的規(guī)定。

處理此類糾紛的主要適用的根據(jù)：法律有?中華人民共和國合同法?，法規(guī)有各省、自治區(qū)、直轄市制定的地方法規(guī)，標(biāo)準(zhǔn)性文件有建立部的?管理方法?和各較大的市制定的條例以及雙方當(dāng)事人對?物業(yè)管理效勞合同?的合法約定等等。

〔二〕因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛處理因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛主要是由當(dāng)事人的侵權(quán)行為所引起的，主要包括：損壞公共財(cái)物糾紛、侵占共用部位糾紛、防礙管理效勞糾紛、相鄰關(guān)系糾紛等等。

1、損壞公共財(cái)物糾紛。主要是因當(dāng)事人違背規(guī)定致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共財(cái)物損毀、損壞而產(chǎn)生的糾紛。

如，業(yè)主損毀、損壞公共財(cái)物，物業(yè)管理企業(yè)違背規(guī)定或約定擅自拆卸、挪用、毀損物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共財(cái)產(chǎn)等。

2、侵占共用部位糾紛。是指因當(dāng)事人違背規(guī)定或約定侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地、部位、通道等行為而產(chǎn)生的糾紛。

如，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)侵占公共場地、通道私搭亂建建筑物，堆放物品；在建筑物、構(gòu)筑物公共部位上亂懸掛、亂經(jīng)貼、亂涂寫、亂刻畫等。

3、防礙管理效勞糾紛。是指業(yè)主違背規(guī)定或約定，干預(yù)、阻礙、制止物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展物業(yè)管理效勞而引起的糾紛。

如，阻止物業(yè)管理企業(yè)安裝效勞設(shè)施設(shè)備或擅自挪動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的效勞設(shè)施設(shè)備，在消防通道上設(shè)置路障或成心損壞消防設(shè)備，未經(jīng)批準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、出口處擺攤設(shè)點(diǎn)等。

4、相鄰關(guān)系糾紛。是指業(yè)主之間因排水、通行、通風(fēng)、采光等問題發(fā)生的糾紛。

如，下水道堵塞的清理、陽臺的封閉、樓道堆放物品、安裝空調(diào)太陽能熱水器等。因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛的訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主，此類糾紛主要是由于一方當(dāng)事人的侵權(quán)行為而引起，承擔(dān)是侵權(quán)的民事責(zé)任，根據(jù)?中華人民共和國民法通那么?第一百一十七條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由損害人承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。

?江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例?就直接規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止違章搭建或者其他損害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟。?管理方法?也明確規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和使用人擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用處的；擅自改變房屋、配套設(shè)施的用處、構(gòu)造、外觀，毀損設(shè)施、設(shè)備、，危及房屋平安的；私搭亂建、亂停放車輛，在房屋公共部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民等物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、責(zé)令