68/68××國際裝飾廣場可研報告項目研究單位：河南佳鑫營銷顧問有限公司完成日期：2009年10月9日目錄一、河南省××投資有限公司簡介…………….………4（一）企業(yè)差不多情況（二）企業(yè)治理人員概況二、鄭州市宏觀背景分析………………6三、行業(yè)選擇分析………10四、全國要緊都市燈具進展?fàn)顩r………13五、鄭州市燈具市場狀況分析…………18六、河南省其他都市燈具狀況分析……24七、廣告材料市場分析…………………26八、項目概論……………31（一）宗地概況（二）項目總體概述（三）項目定位（四）目標(biāo)客戶定位九、項目周邊市場情況分析……………36十、規(guī)劃設(shè)計方案……………………38(一)、整體規(guī)劃方案（二）、要緊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)十一、投資估算…………39十二、商務(wù)酒店收益分析………………41十三、投資收益分析（含租金敏感性分析）…………42十四、盈虧平衡分析……………………44十五、資金占用峰值分析………………46十六、凈現(xiàn)金流、現(xiàn)金正流入時刻……47十七、投資回收期………48十八、項目投資風(fēng)險分析………………49十九、融資歸還能力分析………………51二十、要緊結(jié)論…………52一河南省××投資有限公司簡介（一）企業(yè)差不多情況河南××投資有限公司（以下簡稱：××公司）成立于2006年10月26日，注冊資金5000萬元、法人代表××；股東構(gòu)成：上?！痢两饘俨牧嫌邢薰?，投資比例99%；×××，投資比例1%?！痢凉咀缘刂罚亨嵵萼崠|新區(qū)鄭汴路；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；物業(yè)治理（憑資質(zhì)證經(jīng)營）；房地產(chǎn)投資；鋼材、建筑材料的銷售；酒店治理。企業(yè)理念：公司奉行“質(zhì)樸勤奮、謙恭仁厚、謹嚴高效、創(chuàng)新超越”的企業(yè)理念，秉承“自立、自主、自勝、自治”的創(chuàng)業(yè)觀念,加強公司內(nèi)部的文化建設(shè)，除了對企業(yè)職員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)外，更是加強對職員素養(yǎng)和企業(yè)理念的滲透，以超越同行業(yè)先進的經(jīng)營理念、嚴格的考核制度及人性化的治理制度，充分調(diào)動每個職員的工作積極性和主觀能動性。公司職員上下團結(jié)一心，銳意進取，愛崗敬業(yè)，充分體現(xiàn)了“以質(zhì)贏客”的客戶觀,為客戶制造了最大價值。（二）治理人員狀況公司法定代表人、執(zhí)行董事××，現(xiàn)年38歲，上海交通大學(xué)安泰治理學(xué)院畢業(yè)，在職研究生學(xué)歷，工商治理碩士學(xué)位，鄭州市××投資有限公司董事長?？偨?jīng)理××，現(xiàn)年44歲，鄭州大學(xué)研究生畢業(yè)，清華大學(xué)EMBA（在讀），經(jīng)濟師、企業(yè)法律顧問職稱。公司的領(lǐng)導(dǎo)班子成員精誠團結(jié)，在行政治理、工程建設(shè)、市場營銷方面差不多上同行業(yè)的精英骨干。公司其他治理人員均具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識，是一支朝氣蓬勃的治理團隊。公司編制職工80人，現(xiàn)有職工61人，具有專業(yè)技術(shù)職稱人員30名，其中治理類人員12人，工程類人員21人，財務(wù)類人員5人，營銷類人員23人。公司下設(shè)監(jiān)察部、行政部、財務(wù)部、工程部、預(yù)算部、采購部、營銷部（招商組、策劃組、客服組）、物業(yè)部。最好補充之前的開發(fā)業(yè)績，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營業(yè)績。二鄭州市宏觀背景分析1．鄭州市都市簡介鄭州——河南省省會都市，是全省政治、經(jīng)濟、文化的中心，位于中原腹地，黃河中下游分界處，市內(nèi)設(shè)6區(qū)，轄新鄭、新密、登封、滎陽、鞏義5市和中牟一縣，全市面積7505平方公里，鄭州作為河南省省會都市，地處中原腹地。是中國重要的交通樞紐，京廣、隴海兩大鐵路動脈在此交匯，鐵路貨運口岸正式對外開放，擁有亞洲最大的鐵路編組站、全國最大的零擔(dān)物資中轉(zhuǎn)站和國務(wù)院批準(zhǔn)的出口加工區(qū)。公路交通有310、107國道，東有京珠高速公路，北有連霍高速公路。航空有新鄭機場。鄭州市在中國版圖的位置圖鄭州商貿(mào)發(fā)達，是國務(wù)院確定的3個商貿(mào)中心試點都市之一。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射區(qū)域的商品集散市場，年成交額超億元的就有30多家；每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內(nèi)外萬余家商貿(mào)機構(gòu)在鄭州設(shè)有辦事處或經(jīng)營場所。2、鄭州都市規(guī)劃依照：《鄭州市都市總體規(guī)劃（2004-2020年）》到2020年，鄭州市將進展成為一個南北寬，東西長的帶狀都市，整個都市進展呈兩個“V”字形的進展態(tài)勢。向東進展是目前鄭州市進展的要緊方向，鄭州新區(qū)是目前進展的重點方向。鄭州新區(qū)開發(fā)建設(shè)的大幕已拉開，鄭州新區(qū)下轄1840平方公里，西起中州大道、東至中牟縣東邊界、南至航港區(qū)、北至黃河大堤，統(tǒng)管“五區(qū)一縣”。目前，鄭州新區(qū)的組織架構(gòu)差不多成立，空間進展戰(zhàn)略規(guī)劃正在編制，市委市政府提出的時期性目標(biāo)是：“三年打基礎(chǔ)、五年出形象、十年建新區(qū)”。鄭州新區(qū)將以構(gòu)建綜合交通樞杻?yōu)楹诵?，實現(xiàn)客運“零距離換乘”、貨運“無縫對接”的目標(biāo)；鐵路方面，新區(qū)將加緊建設(shè)鄭西、石武和鄭徐客運專線，推進鄭渝鐵路前期工作。另外公路、航空也加強建設(shè)力度，盡快形成區(qū)域內(nèi)的骨干路網(wǎng)體系。鄭州新區(qū)將建全省進出口最大集散地，推進一批重大項目建設(shè)。（鄭東新區(qū)通過幾年的建設(shè)，現(xiàn)在實際進展與當(dāng)初規(guī)劃相比情況如何？建議增加一節(jié)進行對比）3．鄭州市區(qū)域?qū)I(yè)市場分布3.1鄭州市專業(yè)市場分布依照調(diào)研鄭州市專業(yè)市場要緊分布如下圖：北環(huán)商圈航海路南三環(huán)商圈南三環(huán)商圈火車站商圈鄭汴路商圈北環(huán)商圈航海路南三環(huán)商圈南三環(huán)商圈火車站商圈鄭汴路商圈分布圖顯示鄭州的專業(yè)市場要緊集中在都市的東部、南部、北部及火車站區(qū)域，形成了火車站、鄭汴路、航海路南三環(huán)、北環(huán)幾大專業(yè)市場集群。西部的專業(yè)市場數(shù)量相對較少。3.2鄭州商業(yè)現(xiàn)狀（此部分題目與內(nèi)容不是十分吻合，改為鄭州商業(yè)特點）商業(yè)類不齊全，區(qū)域分布特征較為明顯。依照鄭州市目前的整體進展規(guī)劃（可否找到通過有關(guān)部分批準(zhǔn)的此規(guī)劃？具體對商都路商圈是如何定位的？其進展規(guī)劃是如何樣的?），商都路商圈是鄭州市重點規(guī)劃進展的家居建材類物流商圈，從產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和交通配套等方面都有較強的支持，進展前景寬敞。商都路（家居建材）商圈，差不多初步形成建材類商住物流區(qū)，并輻射到山西、河北、山東、安徽等周邊省市。3.3鄭州物流商業(yè)現(xiàn)狀物流商業(yè)已占據(jù)鄭州商業(yè)的半壁江山（那個結(jié)論最好用具體數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)），進展迅速，逐步向規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、集約化等多方向進展，將挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商貿(mào)經(jīng)營格局。目前，鄭州市物流類商業(yè)項目供應(yīng)面積較大，平均每個項目建筑面積達到27萬平米。三行業(yè)選擇分析結(jié)合項目自身優(yōu)劣勢條件（建議給出具體的優(yōu)劣勢條件，并使用swot矩陣進行分析），以及對市場狀況的分析發(fā)覺（理由不夠充分，什么緣故不選擇其他行業(yè)？建議對鄭州的市場狀況做出簡明分析）：目前燈具和廣告材料二個細分行業(yè)具有較強的可操作性，因此，本次重點針對這兩類市場進行重點分析，為項目行業(yè)定位和產(chǎn)品規(guī)劃提供參考依據(jù)。為此，我們實地考察了廣東、浙江、上海、江蘇、福建、北京、黑龍江等十余個省市，獵取了大量的一手資料；并與商務(wù)部、全國燈具協(xié)會、全國廣告材料分會等取得了直接聯(lián)系，得到了各行業(yè)的進展?fàn)顩r一手真實數(shù)據(jù)。此外，還針對相關(guān)行業(yè)的從業(yè)者進行了一系列的訪談，了解到他們的經(jīng)營意愿。1．全國燈具行業(yè)市場規(guī)模伴隨國家宏觀經(jīng)濟的利好消息，我國照明燈具行業(yè)在近幾年持續(xù)、快速、穩(wěn)定進展。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國照明行業(yè)銷售額連續(xù)5年以20%左右的速度迅猛遞增，且勢頭不減。據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計，截至2008年底，照明電器行業(yè)累計完成工業(yè)總產(chǎn)值2000多億元，比上年同期增長25%；產(chǎn)品銷售率為98.19%；累計銷售收入587.09億元（數(shù)據(jù)相互矛盾，銷售收入只有總產(chǎn)值的30％不到），利稅總額215.32億元。1.1、我國燈具類不構(gòu)成分析燈具市場需求要緊由民用燈具和專業(yè)燈具兩大部分構(gòu)成，其中民用燈具是目前整體燈具市場要緊部分，占據(jù)整體燈具市場份額的七成以上。而民用燈具市場的需求狀況也是居民生活水平和居住條件改善的直觀體現(xiàn)，與經(jīng)濟進展和房地產(chǎn)供給狀況成正比關(guān)系。同時，國內(nèi)目前大多數(shù)的燈具生產(chǎn)和經(jīng)營也是圍繞民用燈具進行，專業(yè)燈具要緊依靠進口和少數(shù)國內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先企業(yè)，產(chǎn)銷渠道也較為專一，因此，那個地點重點研究與民用燈具市場的供需狀況。1．2全國燈具行業(yè)產(chǎn)地狀況分析我國燈具業(yè)市場的重心，集中在廣東沿海及華東、浙江一帶。其中廣東省的中山市是目前國內(nèi)最大的生產(chǎn)銷售基地，該市生產(chǎn)的燈具2007年就占到全國75％以上的市場份額，年燈具產(chǎn)值達105億多元人民幣，部分產(chǎn)品還出口海外其他國家和地區(qū)。江蘇、浙江一帶燈具行業(yè)也比較發(fā)達，其中要緊集中在常州及周邊地區(qū)。（此處論述與下圖數(shù)據(jù)不一致，下圖沒有給出數(shù)據(jù)年份）1．3全國燈具行業(yè)年銷售額分析2000年－2006年國內(nèi)照明行業(yè)銷售總額（單位：億元人民幣，最好給出數(shù)據(jù)來源，另外數(shù)據(jù)較早，應(yīng)找到07、08年的數(shù)據(jù)進行分析）二項目概論從上表可看出，燈具市場的市場銷售差不多上一路上揚，市場銷售專門好，制造了不菲的市場銷售業(yè)績。（經(jīng)濟危機后，此結(jié)論是否發(fā)生改變?房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的下滑對燈具是否有阻礙？）四全國其他要緊都市燈具市場狀況為了更好的了解鄭州燈具市場的狀況，對其他重要同級不都市，尤其是其他省會都市的燈具市場進行研究，作為鄭州燈具市場的參照。其他要緊都市燈具市場狀況北京武漢燈具市場名稱鋪位總數(shù)商戶總數(shù)最高租金平均租金（平米/月）平均租金（平米/月）所剩商鋪數(shù)量空置率武漢市天翔燈飾城867917011000武漢市漢來廣場17016018513000大武漢家裝廣場494715812800武漢市宜家廣場565615012500武漢市長青燈飾城5047605500長沙2、各要緊都市燈具市場供應(yīng)規(guī)模統(tǒng)計表從上表能夠看出，各大都市的燈具市場的空置率都極低，處于供不應(yīng)求的狀況；另外，與其他同等級不都市對比，鄭州目前的燈具市場供應(yīng)規(guī)模明顯偏小，市場空間較大。按照平均水平200平米/萬人的數(shù)據(jù)計算（以房屋開發(fā)面積為基準(zhǔn)是否更合適？如此與本節(jié)3的論述一致），鄭州應(yīng)有燈具市場供應(yīng)規(guī)模約為14.3萬平米，與現(xiàn)狀供應(yīng)面積有較大差距。此外，鄭州是全國人口第一大省，又是中原地區(qū)的核心都市，因此省會都市的燈具市場的輻射人群要遠遠超過其他省會都市，因此燈具市場的需求規(guī)模應(yīng)該大于其他省會都市。從省會都市與該省人口數(shù)量的對比情況來看，河南省的數(shù)值也遠遠低于其他同級省會都市，按照平均值23.4平米/萬人的指標(biāo)來計算，鄭州市至少需要21.7萬平米的燈具市場，才能滿足全省的燈具消費需求。3、國內(nèi)燈具市場需求總體趨勢分析隨著國內(nèi)生產(chǎn)總值的持續(xù)增長，人們的消費意識及消費水平也正逐步加強。從我國房地產(chǎn)投資情況來看，商業(yè)營業(yè)用房占據(jù)了投資額絕對大的比重，其投資增長速度也是最快的。因此，其關(guān)于高檔燈具燈具的需求正日益突出。同時，商品房的空置面積呈現(xiàn)負增長，其中商品住宅負增長15.6％，辦公樓負增長1.4％，講明目前關(guān)于這兩塊房產(chǎn)的燈具需求應(yīng)用特不強大。因此，按照國內(nèi)GDP增長水平及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)狀況，我們可能，2010年國內(nèi)照明行業(yè)銷售總額將達到1580億元，保持20％的增長趨勢。（12頁數(shù)據(jù)：2006年國內(nèi)照明行業(yè)銷售總額1300，假如保持20%的增長，2007年就達到1560億元，那么2010年應(yīng)該為2700億）展望以后的國內(nèi)市場，需求仍會呈逐年增長趨勢，以下強力因素都預(yù)示著我國照明市場仍有專門大的潛力可挖。◎基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面：機場、鐵路、港口、都市軌道交通等訊速進展，每一項工程均需要照明。◎都市亮化工程方面：都市廣場、綠地、道路、建筑物泛光照明，已從大都市進展到中小都市，隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷進展，都市亮化工程方面的需求潛力巨大。◎工業(yè)、商業(yè)照明方面：工廠越來越重視照明對企業(yè)生產(chǎn)效率提高的作用，商業(yè)企業(yè)為吸引顧客，不惜花費更多的財力用于商場照明，寫字樓、學(xué)校、醫(yī)院的照明也有明顯的改善。◎在西部大開發(fā)的形勢下，中西部地區(qū)的進展同樣不可忽視。從東到西形成一個梯度，形成對產(chǎn)品檔次的不同需求，市場潛力是相當(dāng)可觀的。4、燈具行業(yè)進入條件從市場的差不多狀況來看，目前，全國燈具一級集散地為廣東古鎮(zhèn)和江浙地區(qū)，成熟度較高，但鄭州本地以及整個河南的燈具市場仍然處于比較初級的時期，燈具類市場供應(yīng)規(guī)模較小，市場需求較大。而燈具行業(yè)由于本市（？）利潤率較高，租金承受能力也較強。此外，我們對鄭州本地和廣東、江浙一帶的燈具經(jīng)營商戶進行了一次直接的訪談，發(fā)覺有65％的鄭州本地?zé)艟呓?jīng)營商戶，以及55％的廣東和江浙燈具經(jīng)營商戶，對開設(shè)新店或進入鄭州市場有較強的欲望。同時，由于燈具市場的服務(wù)半徑和競爭半徑相對較小，尤其是零售和再批發(fā)的服務(wù)半徑差不多差不多鎖定在300公里之內(nèi)(或3小時車程以內(nèi))，因此，鄭州一方面作為河南省乃至中原地域的核心都市，能夠起到區(qū)域燈具中心都市的作用，又能有效幸免廣東和江浙的廠家批發(fā)和一級集散地的競爭壓力。五鄭州燈具市場狀況分析1、鄭州市燈具市場經(jīng)營規(guī)模目前鄭州市在營業(yè)的燈具市場僅有金泰成燈飾廣場、鄭州東建材燈飾廣場、名優(yōu)燈具廣場、香江燈具城4個形成了一定的經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)營面積約為13.2萬平米，此外新開的天榮國際建材港燈具區(qū)5萬平米，由于位置偏遠等緣故，經(jīng)營狀況一般。（上文15頁指出“鄭州應(yīng)有燈具市場供應(yīng)規(guī)模約為14.3萬平米，與現(xiàn)狀供應(yīng)面積有較大差距”，但目前的經(jīng)營面積差不多為“13.2+5=18.2萬平米”，差不多高出鄭州應(yīng)有燈具市場供應(yīng)規(guī)模）從差不多開業(yè)的4個燈具市場的經(jīng)營狀況來看，由于位置優(yōu)越，經(jīng)營時刻較長，專門少有空置商鋪，而新開的天榮建材港的燈具區(qū)，由于位置偏遠，經(jīng)營時刻短，經(jīng)營狀況不佳，空置率較高。項目規(guī)模(萬平米)入住商戶數(shù)經(jīng)營狀況空置率東建材燈具4220開業(yè)、較好0％名優(yōu)燈具3.7120開業(yè)、較好3％金泰城燈具1.5220開業(yè)、較好5％天榮燈具560開業(yè)、不行75％香江燈具4280開業(yè)、較好2％

2、鄭州燈具市場狀況2.1營業(yè)額從營業(yè)額狀況能夠看出，市場基礎(chǔ)較好、位置優(yōu)越的東建材燈具、名優(yōu)燈具和金泰成燈具營業(yè)額較高，而位置偏遠、市場基礎(chǔ)薄弱的天榮燈具營業(yè)額較低。這也反映出各個市場的成熟度。項目開業(yè)時刻年營業(yè)額(億元)東建材燈具1999年12名優(yōu)燈具2005年10金泰成燈具1997年15天榮燈具2005年42.2經(jīng)營面積項目平均面積(平米)租金(元/平米·月)空置率東建材燈具1801200％名優(yōu)燈具3001203％金泰成燈具701005％天榮燈具2009075％可見，除了金泰成是1997年開業(yè)的老市場，平均商戶規(guī)模較小以外，其他幾個市場的平均經(jīng)營面積大多在200平米以上。從平均租金和空置率水平來看，盡管東建材和名優(yōu)的租金單價水平和總價水平都較高，但空置率都特不低，金泰成由于經(jīng)營歷史和位置的緣故，也維持了較高的租金單價水平。而的天榮燈具，由于位置、經(jīng)營歷史等緣故，在極低的租金水平下，空置率仍然較高。2.3商戶經(jīng)營級不及經(jīng)營面積從目前鄭州的燈具經(jīng)營商戶的經(jīng)營級不和面積來看，零散經(jīng)營和經(jīng)營面積在260平米以下的小商戶占到總數(shù)的90％左右，一級代理、廠家直營的較大商戶只占10％左右，一方面反映了鄭州本地的生產(chǎn)廠家較少的現(xiàn)狀，另一方面，也反映出各大廠家和一級代理商，還沒有足夠重視到鄭州以及河南整體的燈具市場需求。2.4經(jīng)營模式從燈具市場的經(jīng)營模式來看，東建材、名優(yōu)和金泰成的商鋪差不多上自租不售（？），統(tǒng)一經(jīng)營，而天榮燈具市場的商鋪則是散售之后由有主自行租賃，這也是造成市場經(jīng)營狀況反差的一個緣故。包括籌備中的香江燈具城也是采取只租不售的經(jīng)營模式（16頁表格中顯示香江燈具城差不多開業(yè)，入住商戶280戶）。因此，至少應(yīng)該保留市場的統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)小結(jié)：◆地理位置是鄭州燈具市場經(jīng)營成敗的第一要素；◆市場氛圍對項目的經(jīng)營狀況阻礙巨大，例如名優(yōu)燈具市場，盡管2005年才開始營業(yè)，但依靠自身建材市場和東建材市場的商業(yè)氛圍，迅速取得了較大的市場份額；◆統(tǒng)一的招商經(jīng)營和宣傳，是市場成功的重要條件；◆目前鄭州的燈具類商業(yè)供應(yīng)以小面積單元，靈活組合的方式進行招商的模式較為成功。2．5經(jīng)營輻射范圍從燈具經(jīng)營的輻射范圍來看，本市和本省內(nèi)的客戶占到八成左右(本市卡號45%,本省內(nèi)占37%)，其他省外的客戶僅占兩成。這講明輻射范圍要緊以省會都市為中心，輻射全省范圍，附帶周邊省份距離自身省會都市較遠的都市，是燈具市場的一個顯著特征。2．6經(jīng)營者來源比例從經(jīng)營者的來源來看，鄭州本地的經(jīng)營者占據(jù)絕大多數(shù)，達到65%；江浙一帶的經(jīng)營者也有相當(dāng)一部分看到了鄭州以及河南的市場，前來經(jīng)營，占到20%。小結(jié)：◆從目前鄭州燈具市場的經(jīng)營商戶狀況來看：◆中小面積的低級不經(jīng)營者較多，一級代理、廠家進駐大商戶較少；但僅就中小面積的商戶經(jīng)營規(guī)模來看，也遠遠高于其他類不的經(jīng)營規(guī)模；◆輻射區(qū)域差不多以本省為主，兼顧部分省外都市；◆本地以外商戶占到總商戶三成以上，講明鄭州燈具市場的受關(guān)注度正在提高；六河南其他都市燈具市場狀況河南省其他都市燈具市場狀況從河南要緊都市的燈具市場的供應(yīng)狀況來看，全省燈具市場供應(yīng)規(guī)模僅有不到16萬平米，相當(dāng)于一個同等級不的省會都市的燈具市場供應(yīng)規(guī)模，供給嚴峻不足。（前述中鄭州現(xiàn)有的5個燈具市場經(jīng)營面積差不多為18.2萬平米，本段全省才16萬平米。）2、鄭州及周邊都市以后燈具市場預(yù)測由于燈具市場的主力是民用燈具市場，因此于住宅市場的開發(fā)建設(shè)有著緊密的關(guān)聯(lián)，因此重點從鄭州及周邊都市以后的房地產(chǎn)進展?fàn)顩r，來考察燈具市場的以后狀況。隨著河南房地產(chǎn)市場的不斷升溫，至2007年初入市的住宅供應(yīng)面積就超過1400萬平米，周邊要緊都市也有近千萬平米的供應(yīng)入市，這些住宅都將在以后的1～3年內(nèi)入住，屆時將產(chǎn)生對燈具市場的巨大需求。總結(jié)：●各省會級都市的燈具市場經(jīng)營狀況普遍較好；●鄭州燈具市場供應(yīng)規(guī)模相對偏小，經(jīng)營級不偏低，進展前景寬敞；●燈具類商業(yè)經(jīng)營形象好檔次高，經(jīng)營垃圾少，便于打造市場形象；●以后鄭州及周邊地區(qū)燈具市場需求量巨大?！駸艟呓?jīng)營者對鄭州以后燈具市場普遍看好，情愿前來經(jīng)營。●考慮到省會都市燈具市場人口比例，和省會都市燈具市場與全省人口的比例關(guān)系，以及鄭州區(qū)域核心都市地位和全省燈具市場的供應(yīng)狀況，鄭州至少應(yīng)該有22萬平米（得出數(shù)據(jù)的依據(jù)？）以上的燈具市場供應(yīng)規(guī)模，才能滿足本地和周邊輻射區(qū)域的燈具市場消費需求七廣告材料市場分析1、全國廣告行業(yè)進展概況廣告業(yè)的進展被業(yè)內(nèi)稱為中國經(jīng)濟進展的晴雨表，二者之間具有極其緊密的聯(lián)動關(guān)系.據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2007年全國共有廣告經(jīng)營單位113508戶，比上年增加11722戶，增長11.5%;廣告從業(yè)人員913832人，比上年增加42466人，增長4.9%；廣告營業(yè)額達1238.6億元，比上年增長14.8%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值0.93%，占第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值2.9%。在廣告投放中，房地產(chǎn)廣告接著保持投放量第一的位置，縱觀我國廣告業(yè)的走勢，從1979年以來本土廣告業(yè)一直高速增長，目前差不多具備一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，并由原先的“低起點高速度”轉(zhuǎn)到當(dāng)前的“高起點低速度”，進入了相對平穩(wěn)的成熟進展時期（僅抽取了2007年的情況，既不是最近一年的數(shù)據(jù)，也不是連續(xù)幾年的數(shù)據(jù)，沒有講服力；）.2、戶外廣告市場以后趨勢全國戶外廣告市場近年來連續(xù)出現(xiàn)快速增長的勢頭，業(yè)內(nèi)人士甚至驚呼戶外廣告市場出現(xiàn)了前所未有的“井噴”，戶外廣告市場高增長引起了業(yè)內(nèi)外的高度關(guān)注，國際資本大舉進入表明戶外廣告行業(yè)的投資價值正逐步被投資者發(fā)覺。隨著國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，市場需求不斷擴大，戶外廣告以其獨特的優(yōu)勢，在以后幾年內(nèi)仍將保持較高的上升趨勢.據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查，被訪廣告業(yè)主對戶外廣告好感指數(shù)接著上升，以后對戶外廣告投入力度還會加強。3、河南廣告行業(yè)及廣告材料業(yè)進展現(xiàn)狀河南省是我國人口第一大省，人口9700萬，全國經(jīng)濟總量第5，省會鄭州是全國最重要的交通樞紐和貿(mào)易物流中心，各類大型專業(yè)市場林立，輻射周邊數(shù)省.河南省內(nèi)擁有各類廣告公司和廣告制作企業(yè)15000多家，數(shù)量位居全國前列，河南廣告材料專業(yè)市場也是全國最大廣告專業(yè)材料集散地，要緊經(jīng)營廣告設(shè)備、廣告材料、戶外各類型寫真噴繪、雕刻、吸塑、導(dǎo)向標(biāo)牌、展覽展示器材、交通安全設(shè)施、霓虹燈、LED等產(chǎn)品銷售、加工生產(chǎn).一年一度的廣告業(yè)展覽會在全國有較大的阻礙，是僅次于上海、廣州、北京的全國第四大廣告展覽會。4、廣告材料商戶訪談大部分商戶認為廣告行業(yè)在中國是一個快速進展的朝陽產(chǎn)業(yè)，市場前景寬敞.廣告材料行業(yè)處于快速進展時期，有專門好的進展前景．和國外的一些同類市場相比，我國的廣告材料市場還處于比較落后狀態(tài)，進展前景可觀.因為該市場在國內(nèi)有一定阻礙，因此市場內(nèi)的大戶每年都要去參加在北京，上海，廣州進行的廣告材料進展會議．提出一些關(guān)于行業(yè)經(jīng)營，進展的意見．此市場客戶源要緊針對的是一些廣告公司、房地產(chǎn)公司、臨街商戶、裝飾公司等．5、經(jīng)營狀況商戶經(jīng)營種類要緊有：廣告材料、產(chǎn)品雕刻、吸塑、噴繪寫真四大類.小型商戶業(yè)務(wù)以廣告材料零售、加工為主，中型商戶業(yè)務(wù)為批零經(jīng)營廣告材料及產(chǎn)品加工（雕刻、吸塑、噴繪寫真等），大型商戶業(yè)務(wù)則以批發(fā)廣告材料、廣告設(shè)備，兼營產(chǎn)品加工（雕刻、吸塑、噴繪寫真等）業(yè)務(wù).經(jīng)走訪大部分商戶得知該市場行業(yè)總體經(jīng)營情況比較好，其營業(yè)額大約為1500――2000萬元／年。6、大戶經(jīng)營特點●大商戶和市場簽定了五年合同，租金在65150元／月／㎡。●大戶：金龍：要緊經(jīng)營廣告材料和廣告設(shè)備泰安：要緊經(jīng)營各種廣告材料、噴繪寫真、物流服務(wù)運通：（要緊經(jīng)營畫框，噴繪和寫真）金陽光：要緊經(jīng)營業(yè)務(wù)為噴繪寫真宏翔：要緊經(jīng)營廣告材料和噴繪●中戶：源源：要緊經(jīng)營廣告裝飾材料噴繪材料富港：要緊經(jīng)營廣告材料及廣告設(shè)備●輻射范圍：鄭州及省內(nèi)各個市縣；周邊省市（如河北、山西、湖北、山東等）長江以北的其它省份，（如新疆、甘肅、青海等）●進貨及運輸：進貨：市場商戶的產(chǎn)品進貨渠道大部分來自廣東、上海等地。運輸：市場內(nèi)商戶的要緊運輸工具為貨車；7、當(dāng)前市場存在的問題：◆鄭州最大的廣告材料市場屬臨時房，專門快又面臨著全面拆遷的問題?！羰袌鱿涝O(shè)施不合格，存在消防隱患?！羰袌鲋卫聿灰?guī)范，室外加工噪音污染嚴峻。8、商戶意見及建議新市場情況：◎?qū)ξ覀冺椖康膮^(qū)域比較認可，大戶意見，我們建設(shè)新市場差不多可行；（大戶意見作為決策的依據(jù)有些不妥）◎市場治理要規(guī)范?！蚴袌鼋?jīng)營大商戶號召力大，其可拉動30%――40%的中小商戶?！虼髴舴从常杭偃缃ㄔO(shè)新市場，他們情愿整體遷移到新市場經(jīng)營。◎新市場布局及建筑結(jié)構(gòu)建議雕刻、吸塑集中設(shè)置在同一區(qū)域；廣告材料、廣告設(shè)備經(jīng)營集中設(shè)置在同一區(qū)域；噴繪、寫真集中設(shè)置在同一區(qū)域；兩層結(jié)構(gòu)：第一層，層高4米，第二層常規(guī)設(shè)計。◎需求營業(yè)面積：大戶：500㎡倉庫：2000㎡--3000㎡中戶：300㎡倉庫：400㎡小戶：200㎡（上下各100㎡）倉庫：200㎡◎其它要求物流：要求物流公司在市場內(nèi)設(shè)點；道路：寬度在15米以上；一定要有完整的消防設(shè)施；9．綜述（要么與本部分1合并，要么放在最后的結(jié)論之前）：廣告行業(yè)在中國是一個快速進展的朝陽產(chǎn)業(yè)，是一個快速進展的上升性行業(yè)，市場前景寬敞．中國戶外廣告市場近年來連續(xù)出現(xiàn)快速增長的勢頭，中國龐大的人口基數(shù)對戶外廣告市場快速增長起到推波助瀾的作用。因此廣告材料行業(yè)依托戶外廣告市場近年來連續(xù)出現(xiàn)快速增長，有專門好的進展前景，以后需求量大。廣告材料市場在鄭州，甚至河南省僅此一家，同行業(yè)競爭壓力小，且河南省廣告材料市場存在經(jīng)營硬傷（貨運交通受管制），并面臨拆遷，行業(yè)存在比較大的機會點。10．廣告材料行業(yè)適應(yīng)性分析：有利因素：市場存在較大機會點；（A、缺少同類市場競爭B、老市場面臨拆遷）老市場商戶對新市場的排斥性較小區(qū)域適應(yīng)性好廣告材料行業(yè)進展前景比較好，屬于上升行業(yè)商戶體量存在一定規(guī)模不利因素：新市場需要一定的培育期項目位于都市新區(qū)，關(guān)于加工零售戶有一定的阻礙不利因素規(guī)避：重點吸納大戶加強推廣力度總結(jié)：結(jié)合項目自身優(yōu)劣勢條件，以及對市場狀況的調(diào)研分析，目前燈具、廣告材料市場二個細分行業(yè)，具有較強的可操作性！八項目概況（一）宗地情況××投資于2006年12月，在鄭州市鄭東新區(qū)通過招拍掛方式成功取得地號為“ZD1-100-232”的土地使用權(quán)，使用權(quán)面積共計89441.5㎡,公用道路面積15479.3平方米.該地塊座落于鄭州市商都路南、西劉街北、七里河南路東（具體宗地四至及界址點坐標(biāo)祥見《出讓宗地界址圖》，該地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯。宗地用途為倉出物讓儲流用地，土地使用權(quán)出讓年限為50年，該地塊土地使用權(quán)出讓金總額為5367.44萬元。(二)項目總體概述××國際裝飾廣場位于鄭州市商都路（商都路，中原建材第一大道）與七里河南路交匯處，地屬政府規(guī)劃中州大道以東建材物流商圈的核心位置。沿線匯聚紅星美凱龍、難道之家、好百年、香江鄭東建材家居城、五洲精品陶瓷城等眾多建材家居市場，以325萬平方米建材家居經(jīng)營面積、超百億的年銷售額、月均600萬人車量，成就中部五省規(guī)模最大、阻礙力最強、交易量最大的建材家居集散地?！痢羾H裝飾廣場，雄踞中原建材家居集散地核心區(qū)位，以“中原燈飾總經(jīng)銷大本營”的前瞻定位、五星級燈飾賣場的國際規(guī)劃，填補鄭州商圈內(nèi)高檔燈飾行業(yè)的市場空白，引領(lǐng)中原燈飾行業(yè)完美升級，推動建材家居黃金商圈煥發(fā)新的生機和活力。項目緊臨商都路，地理位置優(yōu)越。14路、25路、26路、43路、47路、48路、51路、52路、85路、114路、115路、K206路、221路、305路等多條公交線路直達市中心的各個角落，向西通向鄭州都市中心，向外連接中州大道、310國道、連霍高速、京珠高速、機場高速，汽車客運東站已建成并投入運營，鄭東火車東站、地鐵正在建設(shè)，立體交通網(wǎng)絡(luò)形成，內(nèi)外物流連接通暢。作為××投資進軍中原商業(yè)地產(chǎn)的扛鼎之作，憑借××公司雄厚的實力、良好的信譽及政府的信任和扶持，××國際裝飾廣場從一開始就得到了中原建材市場的特不關(guān)注，項目自身也立足于打造填補區(qū)域市場進展空白的中原燈飾、廣告材料總經(jīng)銷大本營為進展目標(biāo)，聯(lián)合國內(nèi)外行業(yè)優(yōu)秀品牌，打造在鄭州乃至全國廣告材料和燈飾的品牌總部基地。項目規(guī)劃用地157.381畝，總建筑面積109345.75平米，由大賣場、聯(lián)體復(fù)合式商鋪、配套的酒店式公寓等多種業(yè)態(tài)組合，包括有××燈飾·界和廣告材料中心兩個專業(yè)市場?？赡茼椖拷ǔ珊?，市場將形成覆蓋晉冀魯豫四省，輻射兩億消費人群的批零基地，一個全球共享的廣告材料、燈飾展示交易平臺將呈現(xiàn)在人們面前，值得期待！（三）項目定位依照國內(nèi)權(quán)威的市場研究機構(gòu)的充分調(diào)研論證，項目定位為：①以“燈”為主題，定位為“××燈·飾界--中原高檔燈飾總經(jīng)銷大本營”；②另外劃分一個市場區(qū)域?qū)I(yè)定位為：中原廣告材料市場總部基地。即：◆××燈·飾界中原燈飾總經(jīng)銷大本營××燈·飾界，雄踞商都路中原建材家居黃金商圈核心區(qū)位，緊鄰汽車客運東站、鄭東火車東站，向西連通繁華二七商圈，對外連接中州大道、310國道、連霍高速、京珠高速、機場高速，內(nèi)外連接通暢。××燈·飾界為單體獨立賣場，由美國ADG建筑師事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計，總建筑面積9萬平方米。內(nèi)設(shè)有中央空調(diào)、16部手扶電梯、5部客梯、2部觀光電梯、2部大型貨梯、1部消防電梯及智能化操縱系統(tǒng)。經(jīng)營范圍涉及藝術(shù)花燈、照明光源、電工電料等行業(yè)，是以燈飾產(chǎn)品的展示交易為主線，集批發(fā)、零售、展覽、電子商務(wù)、倉儲加工、物流配送、商業(yè)配套為一體的多功能、多業(yè)態(tài)、復(fù)合性商貿(mào)物流中心。項目建成后將成為中原燈飾的潮流領(lǐng)地，形成覆蓋中部五省、輻射三億消費人群（與31頁的敘述矛盾）的批零基地?！簟痢翉V告材料中心××廣告材料中心，中原廣告材料總經(jīng)銷大本營，市場總經(jīng)銷、總代理、生產(chǎn)廠家齊聚，減少了流通環(huán)節(jié)，直接降低了商品成本，為中原消費者提供品種更全、價格更低、質(zhì)量更有保障的服務(wù)。相信不久的今后，××廣告材料中心必將成為中原乃至全國聞名的廣告材料、設(shè)備、制作、安裝“一站式”平臺。（四）、目標(biāo)客戶定位●××燈-飾界目標(biāo)客戶定位：××燈-飾界奉行“最短供應(yīng)鏈”原則，以“中原燈飾總經(jīng)銷大本營”的前瞻定位，只對“總經(jīng)銷、總代理、廠家直銷代表”開放。項目選擇信譽良好、具備實力、意向拓展中原市場的品牌商家共同打造燈飾產(chǎn)品的總經(jīng)銷大本營，飛利浦、雷士、三雄極光、嘉美、TCL、銀雨、佛山照明、歐普、希莉娜、文行等國內(nèi)外知名燈具品牌，以及正林燈飾、之江、永安、琪朗、開元、賽月等行業(yè)大戶的意向入駐，使其成為國內(nèi)外優(yōu)秀燈飾品牌在鄭州乃至中原地區(qū)的品牌總部基地?！駨V告材料市場目標(biāo)客戶定位：項目選擇信譽良好、具備實力的品牌商家如泰安、紅葉、源源、三原色、光達、廣盛源、力寶、金龍、伸美等材料商，以及一品、天地、榮成、大邦、東圣、天藝、金億帆、能達等一大批知名生產(chǎn)廠家，共同打造廣告行業(yè)的總經(jīng)銷大本營。九項目周邊市場情況分析（一）、項目周邊行業(yè)現(xiàn)狀分析名稱差不多情況租金水平（元/月M2）開業(yè)時刻經(jīng)營狀況紅星美凱龍經(jīng)營面積25萬平米，總投資約6億元人民幣，工程分兩期建設(shè)，其中一期單體建筑面積達12萬平方米，創(chuàng)下鄭州單體最大的家居賣場紀錄。經(jīng)營品牌家具、建材、家飾，二期09年國慶節(jié)開業(yè)14008年10.1出租率達到100%難道之家經(jīng)營面積5萬余平方米。匯合五金涂料超市，瓷磚、潔具、地板、門窗、櫥柜、壁紙、布藝等裝飾材料及各式家具、沙發(fā)、床具和家具飾品等品牌專賣于一體，提供居室設(shè)計裝修服務(wù)。14009年5.1出租率達到100%好百年產(chǎn)品大而全，實行一站式購物經(jīng)營模式100-14009年8月22出租預(yù)訂率95%項目周邊以紅星美凱龍、難道之家、好百年等名星商家進駐而聞名中原，這一片區(qū)也形成了家具建材商圈。目前這些商家的經(jīng)營狀況特不行，人氣旺、商戶入駐率高，且商戶經(jīng)營業(yè)績普遍較好。（二）鄭州燈飾及廣告材料市場現(xiàn)狀分析1、鄭州燈飾市場進展現(xiàn)狀鄭州照明行業(yè)進展比較早，但目前在全國只是處于中游水平。鄭州市目前有專業(yè)燈具市場四家，分不是鳳凰名優(yōu)燈飾廣場、金泰成燈飾廣場、東建材燈飾廣場以及天榮金泰成燈具市場。共有400余家商戶，總經(jīng)營面積為9萬多平米。以金泰成燈飾廣場和東建材廣場占居主導(dǎo)，金泰成要緊以批發(fā)為主，兩層框架結(jié)構(gòu)獨立商鋪，單店面積燈具80--150平米，建筑面積2.5萬余平方米，自97年9月建成運行良好。年銷售額近10億元，輻射周邊省市地區(qū)；東建材：獨立商鋪結(jié)構(gòu)，分為單層、兩層和三層，面積40-300平米，位于鄭州最早和成熟建材市場，大部分商鋪為倉庫改建；一期以零售為主、二三期則以批發(fā)為主。2、鄭州市廣告材料市場現(xiàn)狀金三角廣告材料市場玉鳳路老市場拆遷后部分商戶遷至原金三角建材市場（現(xiàn)本項目東邊），并對市場進行內(nèi)部改造，而后作為新的廣告材料市場。鋼架結(jié)構(gòu)，兩層，局部一層，加上庫區(qū)三萬多平方，結(jié)構(gòu)簡陋，而且隨著糧食儲備庫的搬遷該市場必將淘汰。中力廣告材料市場（原來的麥德隆,即現(xiàn)本項目的西邊）：現(xiàn)有商鋪三百余套，分A、B、C三個區(qū)，三層聯(lián)體商鋪，盡管商戶對其商鋪結(jié)構(gòu)、道路規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬混亂等方面并不中意，但迫于玉鳳路老市場的拆遷壓力，許多商戶差不多在中力開業(yè)經(jīng)營。十規(guī)劃設(shè)計方案（一）建筑規(guī)劃方案項目規(guī)劃用地面積104920.8㎡,公用道路面積15479.3平方米.使用權(quán)面積89441.5平米，項目開發(fā)建筑面積109345.75㎡,其中商務(wù)酒店面積9700平方米。規(guī)劃設(shè)計的要緊技術(shù)指標(biāo)如下：開發(fā)商河南××投資有限公司物業(yè)類型商業(yè)（倉儲物流）建筑類不框架、鋼構(gòu)規(guī)劃用地面積104920.8㎡建設(shè)用地面積89441.5㎡建筑總面積109345.75㎡,其中商務(wù)酒店面積9700平方米商業(yè)用房面積99645.7500㎡道路面積15479.3㎡

十一投資估算（11－17、19合并為財務(wù)評價）序號項目數(shù)量（m2）單方造價（元/m2）投資額（萬元）一土地征用及拆遷費89441.5600.125367.44二前期費用574.651地探物探62.42設(shè)計費332.822.1總規(guī)及施工圖設(shè)計109345.7514元/m2226.822.2景觀設(shè)計892.3各項圖紙審查費292.4可研183三通一平523.1臨時用水153.2臨時用電93.3場地平坦及其他38.434其他臨時建設(shè)費用83三政府規(guī)費27081人防費109345.75505462市政設(shè)施配套費109345.7517018593墻改專項109345.758874施工圖設(shè)計審查費109345.752.5275勞?；?、安全監(jiān)督費、監(jiān)理費、氣象費、環(huán)評費、防雷電工程費109345.754.5189四基礎(chǔ)配套設(shè)施費20271給排水工程1211.1供水851.2污雨水（建議生活污水與雨水管網(wǎng)相互獨立）362供配電工程管網(wǎng)費用9853供氣（燃氣、暖氣？）1244通信管道工程965智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)496道路4227照明(包含樓頂照明)109五建安費用109345.7520447.311樁基9362土建、安裝17122.313設(shè)備費用20784安裝費用311六公共配套設(shè)施建設(shè)費230七不可預(yù)見費175八治理費用1440九開發(fā)間接費用420十財務(wù)費用4348.8十一稅費（土地使用稅）262總成本38000萬元應(yīng)增加差不多預(yù)備費用、漲價預(yù)備費、其他費用等科目十二商務(wù)酒店收益商務(wù)酒店共投入9700平方米來使用，實行整體對外承包出租的經(jīng)營模式，酒店內(nèi)部的裝修配套及布置由承包方來承擔(dān)，目前××公司正與幾家商務(wù)酒店承包方洽談的整體承包方案。按正常的市場情況及與幾家商務(wù)酒店承包洽談的價格是每天每平方米1.2-1.5元，整體出租15年-20年?，F(xiàn)按最保守的方案每天最低價為1.2元/平方米，則該商務(wù)酒店的年收益是424.86萬元，即：1.2X9700X365天=424.86萬元則15年的總體收益是：424.86萬元/年X15年=6372.9萬元十三投資收益分析投資收益分析(含租金價格敏感性分析沒有相應(yīng)的內(nèi)容，另外敏感性分析與盈虧平衡分析都屬于不確定分析的內(nèi)容)商業(yè)面積9.964575(萬平方米）酒店面積0.97(萬平方米）總面積10.934575（萬平米）項目/年份20102011201220132014價格（元/平米）505575100145出租率（%）80%80%90%95%98%商業(yè)收入（萬元）2391.4985261.29568071.305811359.6216991.5933酒店收入（萬元）212.43424.86424.86424.86424.86物業(yè)收入（萬元）95.6599153.0559215.2348227.1923234.3668總收入（萬元）2699.58795839.21158711.400612011.6717650.8201營業(yè)稅及附加（萬元）148.4773321.1566479.1270660.6417970.7951折舊（萬元）422.2222844.4444844.4444844.4444844.4444維護費（萬元）190380380380380土地使用稅（萬元）35.776671.553271.553271.553271.5532治理費（萬元）53.9918116.7842174.2280240.2334353.0164財務(wù)費用（萬元）1324.81324.8979.2864518.4房產(chǎn)稅（萬元）312.4714682.33871019.53991414.1372089.9744總成本（萬元）2487.73933741.07723948.09264475.015228.1835稅前利潤（萬元）211.84862098.13434763.30807536.65812422.6366所得稅（萬元）52.9622524.53361190.8271884.1653105.6591稅后利潤（萬元）158.88651573.60073572.48105652.49359316.9774凈現(xiàn)金流入（萬元）581.10872418.04524416.92546496.938010161.4219累計現(xiàn)金（萬元）2999.15397416.07938913.01711074.4391歸還貸款（萬元）5000800010000剩余現(xiàn)金（萬元）2416.0793913.01731074.4391凈投資收益率50年總的投資收益率為20.7%（動態(tài)依舊靜態(tài)？）注：1、營業(yè)稅及附加=總收入X5.5%2、折舊=總投資成本38000萬元/45年（折舊計提有明確規(guī)定，不能按照總投資計提）3、維護費=總投資成本X1%4、土地使用稅=8元/m2/年5、治理費=總收入X2%（建議列出明細計算，比如工資、各種保險。福利費、差旅費、辦公費等）6、財務(wù)費用=貸款額度X5.76%7、總成本=營業(yè)稅及附加+折舊+維護費+土地使用稅+治理費+財務(wù)費用+房產(chǎn)稅8、房產(chǎn)稅=（商業(yè)租金收入+商務(wù)酒店收入）X12%9、物業(yè)治理收入=商業(yè)面積X2元/平米X相對應(yīng)年度的出租率和出租天數(shù)10、總收入=商業(yè)租金收入+商務(wù)酒店收入+物業(yè)治理收入11、稅前利潤=總收入-總成本12、所得稅=稅前利潤×25%13、稅后利潤=稅前利潤-所得稅14、凈現(xiàn)金流=稅后利潤+折舊15、總收入=商業(yè)+酒店+物業(yè)治理收入16、凈投資收益率=稅后利潤/50年/38000萬元的總投資額（到2056年即50年的總投資收益率）十四盈虧平衡分析盈虧平衡點數(shù)學(xué)原理：總收入-總成本=0在每年出租率一定的情況下租金的盈虧平衡點情況如下：1、在出租率一定的情況下租金價格的盈虧平衡情況如下表（一）：商業(yè)面積：9.964575萬/平米酒店面積：0.97萬/平米總面積：10.93458萬/平米項目/年份2010年2011年2012年2013年2014年出租率（%）80%80%90%95%98%盈虧平衡點價格（元/平米）51.8333.7926.0323.3919.00注：在出租率一定的情況下：租金價格的盈虧平衡點要緊受出租時刻和財務(wù)費用這兩項的阻礙。上表反映出，在出租率一定的情況下，盈虧平衡點價格會逐年降低。另外也反映出，出租率越高，其盈虧平衡點價格會越低。2、在租金一定的情況下出租率的盈虧平衡情況如下表（二）年份項目2010年2011年2012年2013年2014年租金價格半年（元/平米）50751005075100507510050751005075100出租率盈虧平衡點（%）82.955.441.854.236.227.14731.423.644.629.822.437.52518.8注：在租金價格一定的情況下：出租率的盈虧平衡點要緊受出租時刻和財務(wù)費用這兩項的阻礙。上表反映出在租金價格一定的情況下，出租率的盈虧平衡點會逐漸變小。如在租金50元/平米不變的情況下，出租率的盈虧平衡點會2010年的82.9%減少至2014年的37.5%。另外，上表也反映出：租金價格越高，其出租率盈虧平衡點會越低。十五資金占用峰值分析從上圖表中可看出，2006年底公司拿地用去5367.44萬元的土地征用款；隨后到2007年等待政府拆遷，這期間公司需要用更多的時刻對本地塊產(chǎn)品進行市場調(diào)研、產(chǎn)品定位及圖紙設(shè)計，故此年度需要占用的資金量較小。從2008年-2009年，隨著項目的開發(fā)進度項目，需要的資金量逐漸加大，可能到2009年底是資金需要量最高峰的時刻。具體詳看上表。十六凈現(xiàn)金流、現(xiàn)金正流入時刻現(xiàn)金流、現(xiàn)金正流入時刻年類不2006年2007年2008年2009年2010上半年2010下半年2011年2012年2013年2014年土建投入資金（萬元）5367.44655.879279.143517775.54054922.00600000稅后凈利潤（萬元）00000158.88651573.60073572.48105652.49359316.9774凈現(xiàn)金流（萬元）00000581.10872418.04524416.92546496.938010161.4219累積現(xiàn)金流（萬元）000002999.15397416.07938913.017311074.4391從上表可看出：從2010年下半年現(xiàn)金開始正向流入，隨著市場的成熟，客戶的入駐率和租金的逐漸提高，稅后凈利潤的增加，凈現(xiàn)金流會越來越大。十七投資回收期2006年2007年2008年2009年2010年6月前2010年6月后2011年2012年2013年2014年2015年2016年土建成本（萬元）5367.44655.879279.143517775.54054922.0060000000稅后利潤（萬元）00000158.88651573.60073572.48105652.49359316.97749705.77749705.7774凈現(xiàn)金流入（萬元）00000581.10872418.04524416.92546496.938010161.421910550.221910550.2219投資回收期投資回收期約為10年分析：稅后凈利潤從2010年到2016年總計為35299.75494萬元，凈現(xiàn)金流入從2