世聯(lián)行2016深圳房地產(chǎn)市場解讀(2017年.1.12)第一頁，共99頁。宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析

政策背景分析土地市場表現(xiàn)商品住宅市場表現(xiàn)

商業(yè)市場表現(xiàn)長租公寓市場表現(xiàn)辦公市場表現(xiàn)2017年市場預(yù)判目錄Content第二頁，共99頁。宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析1Part外部宏觀環(huán)境緩慢復(fù)蘇，美國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升，美元升值預(yù)期強(qiáng)，國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟，資金外逃壓力較大。房地產(chǎn)市場去庫存效果顯著，寬松政策使得市場分化，一二線城市熱度過高，終迎調(diào)控，深圳經(jīng)濟(jì)面持續(xù)向好，經(jīng)濟(jì)活力十足，聚集大量財(cái)富階層。第三頁，共99頁。國際宏觀經(jīng)濟(jì)【全球經(jīng)濟(jì)】美國失業(yè)率創(chuàng)新低，美元加息，新政府政策有利于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇數(shù)據(jù)來源：wind

9月份以來，美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，當(dāng)前美國就業(yè)率維持在充分就業(yè)水平，內(nèi)需上升拉動通脹開始反彈，CPI持續(xù)上漲，12月，美聯(lián)儲如期加息，2017年上半年預(yù)計(jì)繼續(xù)加息，美元持續(xù)走強(qiáng)。2017年，在特朗普總統(tǒng)“新政”刺激下，其所主張的大規(guī)模減稅政策、加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資及鼓勵制造業(yè)回流等一系列動作將刺激美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。第四頁，共99頁。國際宏觀經(jīng)濟(jì)【全球經(jīng)濟(jì)】歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，但內(nèi)生動力不足，同時(shí)政治的不確定性及貿(mào)易環(huán)境或令經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇承壓從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，歐元區(qū)的PMI指數(shù)的持續(xù)走強(qiáng)及失業(yè)率的持續(xù)下降顯示經(jīng)濟(jì)處于溫和復(fù)蘇階段，但從CPI的變化來看，CPI同比增速仍處在1%以下，顯示經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長動力不足。2017年，受英國脫歐、意大利公投失敗等多起黑天鵝事件，政治的不確定性將會影響企業(yè)的生產(chǎn)率和增長業(yè)績，同時(shí)反自由貿(mào)易的潮流將對歐元區(qū)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的沖擊。歐洲智庫預(yù)測歐元區(qū)2017年的經(jīng)濟(jì)增速僅1.4%，甚至低于今年的1.7%。數(shù)據(jù)來源：wind第五頁，共99頁。國際宏觀經(jīng)濟(jì)【全球經(jīng)濟(jì)】日本PMI指數(shù)長期在榮枯線上下徘徊，內(nèi)需不足，持續(xù)通縮

2016年，日本經(jīng)濟(jì)在實(shí)施負(fù)利率、加碼財(cái)政刺激措施的多重影響下緩慢復(fù)蘇，實(shí)施長達(dá)一年的負(fù)利率，但從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，PMI仍在榮枯線上下徘徊，經(jīng)濟(jì)持續(xù)通縮。2017年，由于亞洲新興國家需求及制造業(yè)產(chǎn)出回升，日本央行調(diào)高了對經(jīng)濟(jì)的評估，但目前日本面臨嚴(yán)重的內(nèi)需不足的問題，增長停滯的消費(fèi)和企業(yè)支出，加之外部貿(mào)易拓展機(jī)遇受阻，預(yù)計(jì)2017年的日本經(jīng)濟(jì)仍將困難重重。數(shù)據(jù)來源：wind第六頁，共99頁?！局袊?jīng)濟(jì)】L型底部初現(xiàn)，2017年將繼續(xù)保持“減速提質(zhì)”的轉(zhuǎn)型特征2011-2016上半年GDP季度同比增速（%）

2016年前三季度，我國GDP增速均維持在6.7%的增速，“L”型底部初現(xiàn)。8月份以來，PMI指數(shù)持續(xù)上升，主要源于生產(chǎn)和市場需求的穩(wěn)定增長。2017年，面對不確定的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和貿(mào)易管制，中國的經(jīng)濟(jì)增長將更多依賴于內(nèi)生動力，整體經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持“減速增質(zhì)”的轉(zhuǎn)型特征。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，wind第七頁，共99頁?！局袊?jīng)濟(jì)】進(jìn)出口持續(xù)低迷，消費(fèi)整體維穩(wěn)，成為經(jīng)濟(jì)增長主動力2008年以來我國進(jìn)出口同比及新出口訂單變化趨勢（%）2014以來我國社消品總額及同比（億元，%）

2016前11個(gè)月，我國進(jìn)出口總值21.83萬億元，同比下降1.2%。其中，出口12.47萬億元，同比下降1.8%；進(jìn)口12.47萬億元，同比下降0.3%，2017年，貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，貿(mào)易環(huán)境難言樂觀，外貿(mào)形勢依然嚴(yán)峻。2016年1-11月份，社會消費(fèi)品零售總額同比增長10.4%，繼續(xù)保持兩位數(shù)增長，大體維持平穩(wěn)。自2015年起，消費(fèi)對GDP平均貢獻(xiàn)度在50%以上，并有望繼續(xù)擴(kuò)大，消費(fèi)將成為我國經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，wind第八頁，共99頁?！局袊?jīng)濟(jì)】實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟，民間資本投資意向低2015-2016年固定資產(chǎn)及民間固定資產(chǎn)投資完成額同比（%）2004-2016年制造業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)月度投資同比變化（%）在當(dāng)前“去產(chǎn)能”的主要經(jīng)濟(jì)任務(wù)下，傳統(tǒng)制造業(yè)兼并重組加速，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率下降，而制造業(yè)的民間投資占比高達(dá)80%，導(dǎo)致民間資本投資意愿下降，同時(shí)由于投資渠道相對較窄，2016年，民間投資持續(xù)下降。2016年1-11月份，固定資產(chǎn)投資增長8.3%。其中，制造業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資及基建投資占比約為80%，2017年，制造業(yè)投資增長承壓，房地產(chǎn)開發(fā)投資將再度下滑，主要增長依賴于基建投資。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，wind第九頁，共99頁。【中國經(jīng)濟(jì)】“負(fù)利率”時(shí)期，資金流動性寬裕，難尋優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的經(jīng)歷了2014年及2015年多輪降息之后，目前利率水平達(dá)到歷史最低水平，進(jìn)入“負(fù)利率”時(shí)代，CPI同比增速高于活期存款及1年期定期存款利率，資金流動性寬裕。2016年以來，M1同比增速始終維持在20%以上的增速，但M2同比增速反而呈下降趨勢，反映在目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟的大環(huán)境下，企業(yè)對于實(shí)業(yè)投資意愿降低，選擇持幣觀望，難尋優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。數(shù)據(jù)來源：央行，wind第十頁，共99頁?！局袊?jīng)濟(jì)】受全球經(jīng)濟(jì)格局影響，美元持續(xù)走強(qiáng)從目前全球經(jīng)濟(jì)格局來看，美國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象，加息如期而至，新政府一系列刺激經(jīng)濟(jì)的政策支撐了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期，再次加息為大概率事件，美元將持續(xù)走強(qiáng)，目前，人民幣/美元匯率已逼近“7”，資金外逃壓力增大。數(shù)據(jù)來源：央行，wind第十一頁，共99頁。【中國經(jīng)濟(jì)】外匯儲備及外匯占款余額持續(xù)下滑，資本管制開啟當(dāng)前，人民幣面臨貶值壓力，外匯儲備及外匯占款余額連續(xù)數(shù)月下滑，動用部分外匯儲備穩(wěn)定人民幣匯率，反映出央行出售外匯以支持本幣的努力。越來越多呼聲建議中國加強(qiáng)外匯管制，通過資本管制穩(wěn)定人民幣匯——據(jù)稱，中國外匯監(jiān)管機(jī)構(gòu)指示國內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格限制企業(yè)把資金從中國轉(zhuǎn)向海外的數(shù)額；將企業(yè)從中國匯出的資金上限從5000萬美元大幅下調(diào)至500萬美元；限制外匯購買額度等等。數(shù)據(jù)來源：央行，wind第十二頁，共99頁?！拘袠I(yè)經(jīng)濟(jì)】熱點(diǎn)城市房價(jià)攀升，終迎調(diào)控2013-2016年商品房待售面積及環(huán)比增速（億元，%）2012-2016年一、二、三線城市價(jià)格指數(shù)同比變化趨勢政策調(diào)控效果顯著，2015年以來，受一系列寬松政策的影響，去庫存取得較為顯著的成果，商品房待售面積環(huán)比持續(xù)下降，2016年11月環(huán)比降至-0.8%，分城市來看，一二線城市去庫存效果更為顯著。隨著庫存的不斷下降，需求也逐漸釋放，大量投資性客戶進(jìn)入市場，房價(jià)上漲，一二線城市房價(jià)領(lǐng)漲。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，wind第十三頁，共99頁。【行業(yè)經(jīng)濟(jì)】房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中有降，新開工面積總量不減2015-2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比（%）2015-2016年房地產(chǎn)新開工面積累計(jì)同比（萬平，%）

2016年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長6.5%，全年開發(fā)投資增長較為平穩(wěn)，進(jìn)入10月政府加大對房地產(chǎn)市場調(diào)控，同比增幅略有下降。

2016年，熱點(diǎn)城市前景被看好，新開工出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，截止到2016年11月，全國累計(jì)新開工面積同比實(shí)現(xiàn)7.60%的漲幅。從總量上來看，跟2015年基本持平。第十四頁，共99頁。【深圳經(jīng)濟(jì)】經(jīng)濟(jì)領(lǐng)漲一線城市，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化2016年前三季度，深圳GDP為12376.66億元，同比增長8.7%，GDP排名全國第四。對比一線城市GDP，深圳市GDP同比增速最快，增速高達(dá)8.7%。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化來看，深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，2016年前三季度，深圳第三產(chǎn)業(yè)占比超過60%，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展“主引擎”，前三季度，高新技術(shù)、文化、互聯(lián)網(wǎng)、新能源等七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)合計(jì)4898.13億元，增長16.0%，占GDP比重39.6%。2016年前三季度一線城市GDP2010-2016年深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化趨勢（%）第十五頁，共99頁?！旧钲诮?jīng)濟(jì)】深圳創(chuàng)新創(chuàng)富能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)活力足《中國區(qū)域孵化能力評價(jià)研究報(bào)告2016》發(fā)布，深圳南山區(qū)以87.58分蟬聯(lián)第一，同時(shí)深圳福田區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)分別排在第8、第9及第13位，反映深圳整體經(jīng)濟(jì)活力足，創(chuàng)新性強(qiáng)。從上市公司市值排名來看，深圳南山區(qū)以26670億元排在首位，福田區(qū)及寶安區(qū)分別以5481億元及4141億元分別位居第4及第7位；此外，南山區(qū)的上市公司國家高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量70家，超過北京海淀區(qū)的62家和上海浦東新區(qū)的44家，位居全國第一。第十六頁，共99頁?！旧钲诮?jīng)濟(jì)】資金聚集效應(yīng)加速，總量超廣州，增速在一線城市中居第一金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額顯示，

深圳2016年存款余額超過6萬億，增長速度超過6.5%，全國最快。城市2016年上半年金融本外幣存款余額（億）2015年存款余額（億）對比2015年增長北京134814128578.34.85%上海105210103760.61.40%深圳6160957778.96.63%廣州4442542843.673.69%深圳財(cái)富集中度高，2016年8月份個(gè)人財(cái)富超過65億的人數(shù)為63人，全國排名第二；滬深A(yù)股上市數(shù)量全國排名第三，境外上市數(shù)量排名第一。四大城市滬深A(yù)股上市數(shù)量（截止至8月2日）排名城市上市公司1北京2692上海2253深圳2074廣州752016年一線城市存款余額及同比增長第十七頁，共99頁。宏觀環(huán)境小結(jié)美國經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期強(qiáng)，美元持續(xù)走強(qiáng)2016年，全球經(jīng)濟(jì)整體仍呈現(xiàn)出增長乏力，需求不足的現(xiàn)狀，但從單個(gè)經(jīng)濟(jì)體來看，美國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象，新政府政策加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期，美元持續(xù)走強(qiáng)，人民幣承壓。中國經(jīng)濟(jì)初現(xiàn)“L”型走勢，實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟，流動性充足，但難尋優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的2016年1-3季度，我國GDP同比增速均保持在6.7%，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持“減速提質(zhì)”的轉(zhuǎn)型特征，目前利率水平處在歷史低位，流動性充足，但民間固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)“斷崖式下跌”，反映投資渠道較窄，投資受限。房地產(chǎn)行業(yè)去庫存效果顯著，多輪刺激下房價(jià)上漲，年底迎來調(diào)控2015年在多輪政策刺激之下，去庫存效果顯著，二三線城市價(jià)格快速上漲，目前，一二線城市庫存降至較低水平，熱度過高，10月，政府開啟對熱點(diǎn)城市的調(diào)控。深圳經(jīng)濟(jì)面向好，經(jīng)濟(jì)活力足，資金聚集2016年，深圳經(jīng)濟(jì)增速仍處在一線城市首位，經(jīng)濟(jì)活力十足，上市企業(yè)在全國位居前列，聚集大量財(cái)富階層。第十八頁，共99頁。政策環(huán)境分析2因城施策調(diào)控手段進(jìn)一步深化，針對一二線城市房地產(chǎn)市場量價(jià)快速上漲的現(xiàn)象，國慶期間，密集出臺調(diào)控政策。Part第十九頁，共99頁。去庫存仍為2016年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)，直接措施減少，從增加供給端、盤活存量市場等多維度發(fā)力。去庫存各地市場在經(jīng)歷2015年的低利率及寬松的政策利好下，市場庫存逐漸下降，一線城市及強(qiáng)二線城市量價(jià)持續(xù)走高，因城施策成為房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律。因城施策針對高房價(jià)及高地價(jià)，提出了抑制資產(chǎn)泡沫，抑制投資性需求，證監(jiān)會也明令禁止房企通過再融資的途徑拿地。抑制資產(chǎn)泡沫2016年，財(cái)政部發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅，降低交易成本；5月1日，對房地產(chǎn)等行業(yè)實(shí)行營改增政策，降低企業(yè)稅負(fù)。降稅減負(fù)1234【政策環(huán)境—全國】多維度發(fā)力去庫存，結(jié)構(gòu)性調(diào)控為主，因城施策《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（）《土地利用總體規(guī)劃綱要》（）中央政治局工作會議（）《政府工作報(bào)告》（）各地密集出臺限購限貸政策（2016.10-11月）《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（）兩會提出全面實(shí)施“營改增”中央政治局工作會議（）中央經(jīng)濟(jì)工作會議（）保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會議（）第二十頁，共99頁?！菊攮h(huán)境—深圳】供給端發(fā)力，收緊購房資格，抑制投機(jī)性需求增加供應(yīng)評估價(jià)上調(diào)調(diào)控加碼增加土地及保障房供應(yīng)“十三五”期間，深圳計(jì)劃供應(yīng)35萬套保障房，800公頃商品住房，緩解供需矛盾；簡化城市更新流程，強(qiáng)區(qū)放權(quán)。3.25新政，10.4新政“3.25新政”：非深戶社保1改3，兩年內(nèi)有房貸記錄，首付3改4；“10.4新政”：調(diào)控升級，認(rèn)房認(rèn)貸，非深戶社保3改5，有貸款記錄首付3改5，深戶單身或離異限購1套，規(guī)范市場運(yùn)作。兩度調(diào)高二手房評估價(jià)4月1日，調(diào)整房地產(chǎn)評估價(jià)，調(diào)整幅度50%-110%；11月8日，再度調(diào)整，調(diào)整幅度15%-25%；未調(diào)整普通住房與非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)。第二十一頁，共99頁。【政策環(huán)境—深圳】舊住宅區(qū)城市更新拆遷難度加大2016年12月30日，前后經(jīng)歷30余次的修訂，《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作暫行措施》的通知最終出臺，新一版《暫行措施》共七部分31條，與上一版《暫行措施》相比，其中新增條款18條，修改或保留的條款13條。新版的《暫行措施》中，對住宅的拆遷年限，保障房的配置比例，未推進(jìn)項(xiàng)目、工改工的改造方向及辦法做出了明確的規(guī)定，相比上版，舊住宅區(qū)的城市更新拆遷難度加大。拆遷時(shí)間要求長，拆遷要求高：舊住宅區(qū)申請拆除重建城市更新的，建筑物建成時(shí)間原則上應(yīng)不少于20年。“成片舊住宅區(qū)能改則改，不得不拆的須謹(jǐn)慎調(diào)研?！睂毙韪纳凭幼l件的成片舊住宅區(qū)，符合棚戶區(qū)改造政策的，按照棚戶區(qū)改造相關(guān)規(guī)定實(shí)施改造。拆遷難度加大：零散舊住宅區(qū)（≤1/2拆除范圍用地面積）——權(quán)利主體的城市更新意愿需達(dá)到100%，拆賠比按套內(nèi)面積1:1（大面積舊住宅區(qū)目前拆遷難度較大，暫無拆遷辦法）。第二十二頁，共99頁。【政策環(huán)境—深圳】改善供給端，加大人才住房、保障房供應(yīng)提高人才住房、保障性住房配建比例：拆除重建類城市更新改造后包含住宅的，一、二、三類地區(qū)的人才住房、保障性住房配建基準(zhǔn)比例分別由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%；新增對創(chuàng)新人才公寓配建制度：拆除重建類城市更新項(xiàng)目改造后包含商務(wù)公寓，位于《配建規(guī)定》確定的一、二、三類地區(qū)的，建成后分別將20%、18%、15%的商務(wù)公寓移交給政府，作為人才公寓。類型一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)備注城中村及其他舊區(qū)改造為住宅20%18%12%原要求為12%、10%、8%，比例大幅提高舊工業(yè)區(qū)（倉儲區(qū)）或城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施改造為住宅35%33%30%原比例為16%-20%拆除重建類城市更新項(xiàng)目改造包含商務(wù)公寓20%18%12%原無此項(xiàng)規(guī)定，新增人才住房、保障性住房配建基準(zhǔn)比例表第二十三頁，共99頁?！菊攮h(huán)境—深圳】“十三五”期間，深圳保障性住房計(jì)劃新增40萬套“十三五”期間，全市計(jì)劃新增籌集建設(shè)人才住房和保障性住房40萬套（新增供應(yīng)用地建設(shè)21萬套，多渠道籌集19萬套），總建筑面積約2600萬㎡，計(jì)劃供應(yīng)人才住房和保障性住房35萬套（含“十二五”續(xù)建項(xiàng)目13萬套），計(jì)劃供應(yīng)總量約為“十二五”期間的3.2倍（“十二五”期間供應(yīng)11萬套）。香林世紀(jì)華府（696套）愛聯(lián)崗貝村舊城（480套）錦鴻花園（2144套）石巖保障性住房（2521套）西鄉(xiāng)保障住房龍海家園（12363套）西鄉(xiāng)流塘舊改（60套）和潤源安居房項(xiàng)目（780套）西麗地塊保障房（1037套）深康村（2790套）平湖保障房（2124套）福安雅園（2840套）楊美村保障房（474套）德弘天下華府（50套）和悅居（3024套）天頌雅苑（3900套）正大時(shí)代華庭（2508套）塘朗城公租房（2559套）富士嘉園（1353套）即將申請項(xiàng)目申請結(jié)束項(xiàng)目深圳部分公租房及安居房分布情況第二十四頁，共99頁。舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)申請拆除重建城市更新的，建筑物建成時(shí)間原則上應(yīng)不少于15年；符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，因企業(yè)技術(shù)改造、擴(kuò)大產(chǎn)能等發(fā)展需要且通過綜合整治、局部拆建等方式無法滿足產(chǎn)業(yè)空間需求，在2007年6月30日前建成的舊工業(yè)區(qū)（約10年），經(jīng)區(qū)政府組織研究論證，可申請拆除重建，更新改造方向應(yīng)為普通工業(yè)用地。放寬工改條件促進(jìn)“工改?！焙喕じ牧鞒谭蠗l件的舊工業(yè)區(qū)，開發(fā)商配建“兩房”可獲商品性質(zhì)建筑面積。配建公租房，實(shí)施主體可獲得≤45％項(xiàng)目總建筑面積的商品性質(zhì)建筑面積；配建安居房，實(shí)施主體可獲得≤25％項(xiàng)目總建筑面積的商品性質(zhì)建筑面積；實(shí)施主體取得的商品性質(zhì)建筑面積中住宅的套型建筑面積應(yīng)控制在90㎡以下。“更新單元計(jì)劃批準(zhǔn)后，計(jì)劃申報(bào)主體同步編制拆除重建與綜合整治的更新單元規(guī)劃一并報(bào)審。”工改項(xiàng)目立項(xiàng)到報(bào)規(guī)時(shí)間由原來的3-5年縮短到1-2年；強(qiáng)區(qū)放權(quán)，簡化流程：審批流程簡化一半，由”三層次五階段”簡化至“兩層次”。鼓勵工改，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)由低端向高端轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)騰籠換鳥，避免產(chǎn)業(yè)空心化，同時(shí)避免產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)化。此外，為增加保障房的供應(yīng)力度，鼓勵“工改?！??！菊攮h(huán)境—深圳】政府鼓勵工改，“工改?！笨色@得商品性質(zhì)建筑面積第二十五頁，共99頁。政策環(huán)境小結(jié)一城一策，熱點(diǎn)城市防止過熱，三四線城市去庫存在2015年寬松政策影響下，城市之間出現(xiàn)分化，一二線城市量價(jià)快速上漲，三四線城市仍面臨去庫存壓力，2017年，政策調(diào)控以“去庫存”與“抑泡沫”并重。深圳兩度收緊政策，抑制投資性需求2016年，深圳先后兩次收緊購房政策，迎來史上最嚴(yán)調(diào)控，抑制投資投機(jī)性需求，同時(shí)，為改善供需矛盾，從供給端發(fā)力調(diào)控。舊住宅區(qū)拆遷難度加大，增加保障房供應(yīng)，鼓勵工改2016年，為改善供應(yīng)端，政府從增加保障房，鼓勵工改等多維度乏力，簡化城市更新流程，強(qiáng)區(qū)放權(quán)，鼓勵工改工?！笆濉逼陂g，深圳保障房計(jì)劃新增40萬套。第二十六頁，共99頁。土地市場表現(xiàn)32016年招拍掛土地供應(yīng)面積為近五年最高值，但主要土地供應(yīng)仍以城市更新為主。Part第二十七頁，共99頁。土地市場綜述：城市更新仍為主力供應(yīng)2016年招拍掛供應(yīng)土地面積共255.48萬平，對應(yīng)建筑面積964.13萬平，同比增長98.29%。2016年全年，城市更新項(xiàng)目前后六批獲得公示，共91宗、擬拆除重建面積554.24萬平，為同時(shí)期招拍掛土地面積的兩倍，同比下降20.4%。目前深圳土地儲備較少，土地供應(yīng)來源以城市更新為主。數(shù)據(jù)來源：國土局第二十八頁，共99頁。土地市場綜述：第四季度土地供應(yīng)井噴2016年第四季度，招拍掛供應(yīng)土地面積共109.34萬平，對應(yīng)建筑面積498.55萬平，為全年最高。城市更新項(xiàng)目第六批為全年最大規(guī)模更新計(jì)劃，擬拆除重建面積168.16萬平，包含19個(gè)單元，以居住用地為主，更新后用途含住宅類的項(xiàng)目占比93.13%，多分布于龍崗、龍華、坪山三個(gè)區(qū)域。數(shù)據(jù)來源：國土局第二十九頁，共99頁。土地市場2016年招拍掛主要集中在寶安區(qū)、城市更新主要集中在龍崗區(qū)寶安區(qū)招拍掛16宗，土地面積72.87萬平，建筑面積209.18萬平，商業(yè)用地為主城市更新17宗，占地101.95萬平，商住用地為主

南山區(qū)招拍掛18宗，土地面積26.33萬平，建筑面積179.97萬平，以商業(yè)用地為主城市更新8宗，占地19.90萬平，商住用地為主龍崗區(qū)招拍掛11宗，土地面積22.70萬平，建筑面積77.21萬平，工業(yè)用地為主城市更新17宗，占地207.79萬平，商住用地為主羅湖招拍掛1宗，土地面積0.48萬平，建筑面積5.46萬平，為工業(yè)用地城市更新0宗福田招拍掛2宗，土地面積1.08萬平，建筑面積13.54萬平，為商辦用地城市更新8宗，占地33.55萬平，商住用地為主鹽田區(qū)招拍掛0宗，城市更新3宗，占地4.90萬平，以商業(yè)居住用地為主大鵬新區(qū)招拍掛1宗，土地面積1.82萬平，建筑面積5.83萬平，為居住用地城市更新7宗，占地34.13萬平，商住用地為主龍華區(qū)招拍掛5宗，土地面積13.82萬平，建筑面積59.50萬平，商住用地為主城市更新22宗，占地105.61萬平，商住用地為主光明新區(qū)招拍掛11宗，土地面積72.37萬平，建筑面積290.50萬平，工業(yè)用地為主城市更新3宗，占地6.81萬平，新型產(chǎn)業(yè)用地為主坪山區(qū)招拍掛8宗，土地面積44.01萬平，建筑面積122.94萬平，商住與工業(yè)用地為主城市更新6宗，占地39.61萬平，為商住用地第三十頁，共99頁。土地市場土地市場招拍掛土地市場：住宅用地供應(yīng)稀缺，新政出臺嚴(yán)控地王數(shù)據(jù)來源：國土局2016年共73宗招拍掛土地，其中工業(yè)用地占比近五成，商業(yè)用地也達(dá)到了34.60%，但居住用地僅4宗，占全市比重為9.38%。2016年深圳住宅樓面價(jià)較2015年有所下降，主要是因?yàn)椤?0.4新政”出臺后的首次招拍掛住宅用地采用“雙限雙禁”的模式，嚴(yán)格限定了最高樓面價(jià)，且成交的兩塊地分別位于大鵬和坪山，故拉低了2016年全年樓面價(jià)的均值。第三十一頁，共99頁。A816-00604號線上塘站土地市場土地市場重點(diǎn)地塊分析：電建以82.9億元拿下上塘地塊，創(chuàng)龍華單價(jià)地王宗地號A816-0060土地用途二類居住用地+商業(yè)用地交易方式公開招標(biāo)土地位置龍華新區(qū)上塘站東北側(cè)總用地面積（㎡）35673.14㎡容積率≤4.1建筑面積（㎡）146000㎡競得者中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司&廣州方榮房地產(chǎn)有限公司成交金額828999萬元樓面價(jià)56780.75元/平米6月2日，中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合以82.9億元的高價(jià)拿下上塘地塊，樓面地價(jià)高達(dá)56780元/㎡，再次刷新龍華單價(jià)地王。第三十二頁，共99頁。土地市場土地市場重點(diǎn)地塊分析：龍光以140.6億元競得光明地塊，創(chuàng)深圳總價(jià)地王6月8日，龍光以總價(jià)140.6億元競得位于光明新區(qū)的A646-0059的商住混合用地，溢價(jià)率159.79%，折合樓面價(jià)27623元/平方米，刷新2016年深圳總價(jià)地王紀(jì)錄。宗地號A646-0059土地用途二類居住用地+商業(yè)用地+城市道路用地+公園綠地+水域交易方式拍賣土地位置光明新區(qū)高新技術(shù)園區(qū)東片區(qū)總用地面積（㎡）土地總面積152441.86㎡，其中建設(shè)用地面積99230.05㎡，道路用地面積6596.33㎡，綠地面積（含水域）46615.48㎡，總建筑面積509000㎡容積率≤5.12建筑面積（㎡）509000㎡競得者龍光地產(chǎn)控股有限公司成交金額1406000萬元樓面價(jià)27622.79元/平米溢價(jià)率159.79%第三十三頁，共99頁。土地市場土地市場重點(diǎn)地塊分析：招商蛇口+華僑城310億拿下大空港8月29日，招商蛇口+華僑城聯(lián)合體斥310億巨資，擊敗華潤、保利、萬科等地產(chǎn)巨頭，成功拿下深圳國際會展中心(一期)配套商業(yè)用地的土地使用權(quán)和國際會展中心(一期)的建設(shè)運(yùn)營權(quán)。宗地號A222-0268、A222-0270、A222-0271、A222-0272、A222-0273、A222-0274、A222-0275、A222-0276、A222-0277、A222-0278、A222-0279土地用途商業(yè)用地交易方式招標(biāo)土地位置深圳市寶安區(qū)大空港總用地面積（㎡）528183.95㎡容積率/建筑面積（㎡）1543280㎡（包括酒店25萬平方米，辦公26.16萬平方米，商業(yè)32.06萬平方米（含地上部分22.86方米、不計(jì)容積率的地下部分9.2萬平方米、商務(wù)公寓69.7萬平方米））。競得者招商蛇口+華僑城聯(lián)合體成交金額310億樓面價(jià)20086.83元/平米此次招標(biāo)地塊位置第三十四頁，共99頁。土地市場土地市場重點(diǎn)地塊分析：前海2016年招拍掛土地多為商業(yè)性用地，商業(yè)氛圍濃厚2016年，前海供應(yīng)土地達(dá)12.7萬平，建面72.87萬平，多為商業(yè)性用地，且前海管理局對前海地塊的競買申請人主體資格都作了嚴(yán)格規(guī)定，要求投標(biāo)人為世界500強(qiáng)、行業(yè)50強(qiáng)或上市港企。2016年前海出讓地塊序號地塊編號競得者占地（萬平）建面（萬平）1T101-0055深圳媽灣電力有限公司2.030.922T201-0090中英人壽保險(xiǎn)有限公司0.556.203T201-0091中糧資本投資有限公司0.636.704T201-0092周大福企業(yè)有限公司、新世界發(fā)展有限公司1.8217.005T201-0094深圳華強(qiáng)集團(tuán)有限公司0.666.556T102-0264創(chuàng)維集團(tuán)有限公司1.255.607T102-0260東亞銀行、嘉里控股有限公司、嘉里建設(shè)有限公司1.9311.108T102-0263信義集團(tuán)（玻璃）有限公司1.376.209T102-0261流拍1.718.0010T102-0262其晉有限公司0.754.60前海已出讓地塊分布詳情第三十五頁，共99頁。土地市場土地市場2016年城市更新集中在龍崗、龍華和寶安，以商住用地方向?yàn)橹?016年城市更新主要集中在龍崗、龍華和寶安區(qū)，共計(jì)56宗，占全市總供給宗數(shù)的61.54%；龍崗區(qū)城市更新面積合計(jì)207.79萬平，占全市比重達(dá)到37.49%，其次為龍華區(qū)，達(dá)到105.61萬平，緊隨其后的是寶安區(qū)，城市更新面積合計(jì)為101.95萬平。城市更新用途中，包含商業(yè)、居住的面積占比達(dá)81.59%，其次為新型產(chǎn)業(yè)用地，占比達(dá)到14.11%。數(shù)據(jù)來源：國土局第三十六頁，共99頁。土地市場小結(jié)城市更新方面：擬拆除重建用地面積遠(yuǎn)超招拍掛供應(yīng)占地面積2016年共6批城市更新項(xiàng)目，共91宗、擬拆除重建面積554.24萬平，為同時(shí)期招拍掛土地面積的兩倍，其中龍崗、寶安、龍華區(qū)共56宗，為城市更新主力區(qū)域；招拍掛方面：宗地建筑面積同比有所上升，但居住用地供應(yīng)依舊稀缺2016招拍掛供應(yīng)土地面積共255.48萬平，對應(yīng)建筑面積964.13萬平，同比增長98.29%。深圳招拍掛五成為工業(yè)用地，城市更新多為商住方向深圳2016年招拍掛共73宗，其中工業(yè)用地占比近五成；而同年城市更新中，商住方向更新達(dá)452.18萬平，占比超八成。第三十七頁，共99頁。商品住宅市場表現(xiàn)42016年深圳商品住宅成交417.09萬㎡，同比下降37.24%，受“10.4新政”影響，導(dǎo)致第四季度供應(yīng)和成交有一定程度的下滑，但價(jià)格仍持續(xù)上漲。Part第三十八頁，共99頁。01商品住宅一手市場分析第三十九頁，共99頁。2016年深圳市商品住宅供應(yīng)銷售情況對比圖2016年市場綜述：量跌價(jià)漲，價(jià)格漲幅環(huán)比縮小2016年，深圳商品住宅市場量跌價(jià)升?？偣?yīng)面積426.80萬㎡，同比下降40.36％；總成交面積417.92萬㎡，同比下降37.24%；成交均價(jià)53454元/㎡，同比上漲59.92%。年內(nèi)兩輪調(diào)控，導(dǎo)致供應(yīng)和成交大幅下滑，“10.4”新政出臺當(dāng)月，深圳全月無新房供應(yīng)，下半年供應(yīng)環(huán)比下降21.78%，但價(jià)格仍持續(xù)上漲，成交均價(jià)56852元/㎡，環(huán)比上漲9.87%。深圳市商品住宅供銷情況（萬㎡，元/㎡）時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年426.80417.92534542015年715.59665.8933426同比變化（％）↓-40.36%↓-37.24%↑59.92%時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年下半年187.32174.98568522016年上半年239.48242.9451746環(huán)比變化（％）↓-21.78%↓-27.97%↑9.87%數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫，世聯(lián)行第四十頁，共99頁。供應(yīng)分析：龍崗、南山為2016年主力供應(yīng)區(qū)域，四季度供應(yīng)大幅下降深圳商品住宅供應(yīng)面積(萬㎡)四季度供應(yīng)環(huán)比大幅下降2016年第四季度，受“10.4”新政影響，深圳市商品住宅批售面積面積60.11萬㎡，環(huán)比下降56.25％。10月無新增供應(yīng)10月份新政出臺，預(yù)售嚴(yán)卡，整月無新增供應(yīng)，11月開始市場逐漸消化政策，開始陸續(xù)新增供應(yīng)，但貨量仍顯不足。龍崗、南山仍為全市主力供應(yīng)區(qū)域從區(qū)域供應(yīng)來看，2016年龍崗區(qū)為主力供應(yīng)區(qū)域，供應(yīng)占比達(dá)到44.58%，關(guān)內(nèi)以南山區(qū)為主，占比達(dá)到19.70％。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫，世聯(lián)行第四十一頁，共99頁。成交分析：年內(nèi)兩度調(diào)控，客戶觀望，4月份開始成交持續(xù)低位2016年成交明顯下滑2016年，深圳市商品住宅成交417.09萬㎡，同比下降37.24％。龍崗連任成交主力，龍華熱度不減，關(guān)內(nèi)南山為主從各區(qū)域的成交來看，龍崗由于供應(yīng)量相對較大，成交量位居全市首位，占比達(dá)到31.50％；龍華新區(qū)熱度不退，成交占比達(dá)到17.95％；關(guān)內(nèi)仍以南山為主力成交區(qū)域，成交占比達(dá)到21.63％。兩大政策疊加，4月份開始成交持續(xù)低位“3.25”新政，客戶觀望情緒較濃，部分開發(fā)商延遲開盤，“10.4”新政，多個(gè)項(xiàng)目月成交掛零，預(yù)售證難拿以及市場不明朗導(dǎo)致大部分4季度入市項(xiàng)目推遲開盤，成交量逐月走低。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫，世聯(lián)行第四十二頁，共99頁。2016年，從成交面積來看，熱銷樓盤集中在龍華、龍崗。其中，龍華區(qū)的【鴻榮源·壹城中心】以25.69萬㎡的成交面積位居第一，龍崗區(qū)的【錦薈PARK】以15.96萬㎡位居第二，南山區(qū)的【寶能城】以8.88萬㎡位居第三。從成交金額前十來看，主要集中在南山及龍華區(qū)，【鴻榮源·壹城中心】以量取勝，奪得2016年年度銷售金額冠軍，銷售金額達(dá)到131.14億元，其次為【半島城邦】和【恒裕濱城】，銷售金額分別為80.14億元和75.61億元。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫，世聯(lián)行熱銷樓盤集中龍華、龍崗，壹城中心奪得年度銷售面積及金額雙料冠軍第四十三頁，共99頁。2016年，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)來看，萬科以43.76萬㎡的銷售面積及228.44億元的銷售金額占據(jù)面積榜和金額榜冠軍，蟬聯(lián)年度冠軍。從深圳房地產(chǎn)市場企業(yè)聚集度來看，2016年，行業(yè)集中度進(jìn)一步集中，銷售面積TOP10企業(yè)占全市銷售面積87.29％，銷售金額TOP10企業(yè)占全市銷售金額的86.02％。萬科蟬聯(lián)銷售面積及金額雙料冠軍，行業(yè)集中度進(jìn)一步集中數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫，世聯(lián)行第四十四頁，共99頁。成交均價(jià)穩(wěn)中有降，四季度回調(diào)明顯2016年價(jià)格表現(xiàn)——影響因素2016年1季度，1-2月開發(fā)商和客戶市場信心足，價(jià)格持續(xù)上漲，3月政策收緊，客戶入市積極性有所下降，但價(jià)格仍處在上漲通道2016年2季度，受“3.25新政”影響，市場成交量有所下滑，但由于豪宅成交的拉動，價(jià)格持續(xù)上漲，6月均價(jià)突破6萬/平深圳商品住宅53454元/㎡，同比2015年的33426元/㎡上漲59.92%2016年3季度，“3.25新政”影響持續(xù)，市場成交量持續(xù)低位，龍崗、龍華入市項(xiàng)目增加，價(jià)格略有回調(diào)2016年4季度，受“10.4新政”影響，市場成交量持續(xù)低位，關(guān)外項(xiàng)目成交占比近6成，價(jià)格逐步回調(diào)第四十五頁，共99頁。南山福田8萬~20萬9萬~12萬羅湖龍崗中心城龍坂掃描全市2016年在售項(xiàng)目價(jià)格區(qū)間，關(guān)內(nèi)價(jià)格全線8萬以上，由東向西價(jià)格梯隊(duì)逐漸上升，關(guān)外近郊龍華價(jià)格5-8萬。2016年，關(guān)內(nèi)價(jià)格全線6萬起，二線4萬起，三線3萬起大鵬新區(qū)福松沙寶中新安觀瀾3.5萬~4.5萬6萬~10萬5.5萬~10萬4萬~5.5萬5萬~8萬4萬~5.5萬3萬~3.5萬坪山3萬~3.8萬一線區(qū)域二線區(qū)域三線區(qū)域光明3萬~3.8萬第四十六頁，共99頁。受成交量下滑的影響，市場去化周期上升至13.05個(gè)月深圳市場庫存持續(xù)處在較為健康的水平，近期受成交量下滑的影響，出清周期略有上升，但整體穩(wěn)定在1年左右。截止到2016年12月31日，深圳市商品住宅可售面積為380.65萬㎡，去化周期為13.05個(gè)月。第四十七頁，共99頁。2016年成交結(jié)構(gòu)：區(qū)域成交結(jié)構(gòu)影響下，剛需型產(chǎn)品成交占比上升總價(jià)段90㎡以下（小戶型）90-120㎡（居家型）120-140㎡（改善型）140-200㎡（享受型）200㎡以上（奢享型）合計(jì)（套）套數(shù)比例（％）150萬以下1175400011792.96%151-200萬514210005351.34%201-300萬601128524200634015.92%301-500萬1560714431483355201890847.47%501-1000萬4586113814921197167858021.54%1001-2000萬5671226234765533558.42%2000萬以上000309029322.34%合計(jì)（套）27949296232253949174439829100.00%套數(shù)比例（％）70.17%7.44%8.10%9.91%4.38%100.00%

2016年面積-總價(jià)成交交叉表(套，％)90㎡以下主力總價(jià)分區(qū)域——1、總價(jià)201-300萬之間主要龍崗、龍華、光明新區(qū)及坪山區(qū)等區(qū)域；2、總價(jià)301-500萬之間以龍華區(qū)、龍崗、寶安區(qū)為主3、總價(jià)501-1000萬之間以南山區(qū)的【寶能城】，龍崗坂田的【信義嘉御山】，寶安新安的【華聯(lián)·城市全景】等改善型剛需項(xiàng)目為主90㎡以上主力總價(jià)段分區(qū)域——1、120-140㎡戶型中總價(jià)在301-1000萬居多，主要集中在龍華區(qū)、寶安、龍崗的改善型需求；2、140-200㎡戶型總價(jià)在500-2000萬居多，以關(guān)內(nèi)為主。第四十八頁，共99頁。總價(jià)段90㎡以下（小戶型）90-120㎡（居家型）120-140㎡（改善型）140-200㎡（享受型）200㎡以上（奢享型）合計(jì)（套）套數(shù)比例（％）150萬以下1064815723001082816.46%151-200萬8375257295770900413.69%201-300萬16593974130559321946729.59%301-500萬11683153827061599981762426.79%501-1000萬16177571181266825564789.85%1001-2000萬00147102387520453.11%2000萬以上00003393390.52%合計(jì)（套）48916368356575960156965785100.00%套數(shù)比例（％）74.36%5.60%8.60%9.06%2.39%100.00%

2015年面積-總價(jià)成交交叉表(套，％)2015年成交結(jié)構(gòu)：改善型產(chǎn)品成交占比上升，千萬級豪宅成交占比有所提升300萬以下產(chǎn)品分區(qū)域——1、以90㎡以下產(chǎn)品為主，多為首置型產(chǎn)品，主要集中在龍崗及坪山等區(qū)域；301-500萬產(chǎn)品分區(qū)域——改善型剛需產(chǎn)品為主，主要成交集中在龍崗布吉、寶安、龍華以及南山等區(qū)域；501-1000萬產(chǎn)品分區(qū)域——產(chǎn)品面積段分布相對均勻，小面積產(chǎn)品集中在南山科技園、蛇口等區(qū)域，大面積產(chǎn)品主要集中在南山龍崗；1000萬以上產(chǎn)品分區(qū)域——以140㎡以上改善型產(chǎn)品為主，以南山、福田、寶安及部分別墅項(xiàng)目為主；第四十九頁，共99頁。對比2015年，2016年剛需門檻提高，豪宅占比大幅提升從總價(jià)段的變化情況來看，剛需門檻提高。301-500萬產(chǎn)品為剛需主力成交，占比從26.79%上升至47.47%；受政策及推售產(chǎn)品變化影響，改善型產(chǎn)品及豪宅成交占比有所上升，其中千萬級以上產(chǎn)品成交占比提高了7.04%；從面積段變化來看，剛需成交仍占主導(dǎo)，但成交占比出現(xiàn)微量下滑，90㎡以下產(chǎn)品由2015年的74.36%下降至2016年的70.17%，全年成交各面積段成交占比與2015年變化不大。第五十頁，共99頁。羅湖區(qū)：僅4月份有新增供應(yīng)，成交量同比下降26.63％，均價(jià)同比增長31.77％羅湖區(qū)商品住宅供銷情況（萬㎡，元/㎡）2016年，羅湖區(qū)全年新增供應(yīng)10.66萬㎡，同比下降60.16％，且僅4月份有供應(yīng)；成交面積18.40萬㎡，同比下降26.63％；成交均價(jià)64089元/㎡，同比增長31.77％。主要成交來自銀湖片區(qū)的【華潤銀湖藍(lán)山】，黃貝嶺板塊的【深業(yè)東嶺】及桂園板塊的【中海天鉆】。2016年羅湖區(qū)商品住宅供應(yīng)銷售情況對比圖時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年10.6618.40640892015年26.8625.0848636同比變化（％）↓-60.16%↓-26.63%↑31.77%時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年下半年04.20738332016年上半年10.6614.0861426環(huán)比變化（％）↓-100.00%↓-70.17%↑20.20%第五十一頁，共99頁。福田區(qū)：全年無供應(yīng)，成交大幅下滑，均價(jià)同比增長58.44％福田區(qū)商品住宅供銷情況（萬㎡，元/㎡）2016年，福田區(qū)無新增預(yù)售項(xiàng)目，僅寶生Midtown一個(gè)現(xiàn)售項(xiàng)目，成交面積5.29萬㎡，同比下滑71.85％；成交均價(jià)86290元/㎡，同比增長58.44%。成交來自【寶能公館】和【寶生Midtown】。2016年福田區(qū)商品住宅供應(yīng)銷售情況對比圖時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年05.29862902015年9.7418.8354461同比變化（％）↓-100.00%↓-71.85%↑58.44%時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年下半年01.30965312016年上半年03.9979770環(huán)比變化（％）/↓-67.42%↑21.01%第五十二頁，共99頁。南山區(qū)：新增供應(yīng)82.56萬㎡，成交微增，價(jià)格同比上漲43.79%南山區(qū)商品住宅供銷情況（萬㎡，元/㎡）2016年，南山區(qū)新增供應(yīng)82.56萬㎡，同比下降26.01％；成交量為93.48萬㎡，同比增長6.94％；成交均價(jià)81221元/㎡，同比增長43.79%。主要成交集中在前海的【前海時(shí)代】、西麗的【寶能城】、蛇口片區(qū)的【半島城邦】、【恒裕濱城】、【海上世界雙璽】等項(xiàng)目。2016年南山區(qū)商品住宅供應(yīng)銷售情況對比圖時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年82.5693.48812212015年111.5987.4156484同比變化（％）↓-26.01%↑6.94%↑43.79%時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年下半年42.2145.84851452016年上半年40.3547.6477452環(huán)比變化（％）↑4.61%↓-3.78%↑9.93%第五十三頁，共99頁。鹽田區(qū)：新增供應(yīng)2.09萬㎡，成交減少過半，價(jià)格同比增長46.76％鹽田區(qū)商品住宅供銷情況（萬㎡，元/㎡）2016年，鹽田區(qū)新增供應(yīng)2.09萬㎡，同比下降80.06%；成交面積5.47萬㎡，集中在上半年，同比下降48.83％；成交均價(jià)44758元/㎡，同比增長46.76％；成交來自【合泰御景翠峰】、【港城藍(lán)山雅園】和【鵬廣達(dá)山海四季城】。2016年鹽田區(qū)商品住宅供應(yīng)銷售情況對比圖時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年2.095.47447582015年10.4810.6930498同比變化（％）↓-80.06%↓-48.83%↑46.76%時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年下半年2.091上半年04.3443383環(huán)比變化（％）/↓-73.96%↑11.75%第五十四頁，共99頁。寶安區(qū)：新增供應(yīng)52.40萬㎡，成交量同比下降56.52％，價(jià)格同比上漲62.58%寶安區(qū)商品住宅供銷情況（萬㎡，元/㎡）2016年，寶安區(qū)新增供應(yīng)52.40萬㎡，同比下降56.52％；成交面積55.22萬㎡，同比下降44.30％；成交均價(jià)58253元/㎡，同比增長62.58％；主要成交項(xiàng)目為【壹方中心】、【華聯(lián)·城市全景】、【領(lǐng)航城·領(lǐng)翔】、【中糧鳳凰里】和【宏發(fā)世紀(jì)城】。2016年寶安區(qū)商品住宅供應(yīng)銷售情況對比圖時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年52.4055.22582532015年120.5199.1435831同比變化（％）↓-56.52%↓-44.30%↑62.58%時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年下半年12.1020.01647572016年上半年40.3035.2154557環(huán)比變化（％）↓-69.98%↓-43.17%↑18.70%第五十五頁，共99頁。龍華區(qū)：新增供應(yīng)53.19萬㎡，成交量同比下降33.02％，價(jià)格同比上漲35.81%龍華區(qū)商品住宅供銷情況（萬㎡，元/㎡）2016年龍華區(qū)商品住宅供應(yīng)銷售情況對比圖時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年53.1973.87445822015年126.03110.2932826同比變化（％）↓-57.80%↓-33.02%↑35.81%時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年下半年36.6424.09526832016年上半年16.5649.7840662環(huán)比變化（％）↑121.26%↓-51.61%↑29.56%2016年，龍華區(qū)新增供應(yīng)53.19萬㎡，同比下降57.80％；成交面積73.87萬㎡，同比下降33.02％；成交均價(jià)44582元/㎡，同比增長35.81％；主要成交項(xiàng)目為【鴻榮源·壹城中心】、【合正觀瀾匯】和【奧宸·觀壹城】。第五十六頁，共99頁。光明新區(qū)：新增供應(yīng)14.30萬㎡，下半年成交微增，價(jià)格同比增長79.91%光明新區(qū)商品住宅供銷情況（萬㎡，元/㎡）2016年光明新區(qū)商品住宅供應(yīng)銷售情況對比圖時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年14.3013.33337972015年19.7637.3018786同比變化（％）↓-27.63%↓-64.26%↑79.91%時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年下半年2.956.72361212016年上半年11.356.3731224環(huán)比變化（％）↓-74.01%↑5.49%↑15.68%2016年，光明新區(qū)新增供應(yīng)14.30萬㎡，供應(yīng)集中在下半年，同比下降27.63％；成交面積13.33萬㎡，同比下降64.26％；成交均價(jià)33797元/㎡，同比增長79.97％；主要成交項(xiàng)目為【中糧·云景國際】和【光明1號】。第五十七頁，共99頁。龍崗區(qū)商品住宅供銷情況（萬㎡，元/㎡）2016年，龍崗區(qū)新增供應(yīng)171.10萬㎡，同比下降1.25％；成交面積130.10萬㎡，同比下降38.99％；成交均價(jià)40973元/㎡，同比增長50.79％；主力成交項(xiàng)目為【錦薈PARK】、【宇宏健康花城】、【信義嘉御山】、【萬科麓城】等。龍崗區(qū)：新增供應(yīng)與去年基本持平，成交量同比下降38.99％，價(jià)格同比增長50.79%2016年龍崗區(qū)商品住宅供應(yīng)銷售情況對比圖時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年171.10130.10409732015年173.26213.2327172同比變化（％）↓-1.25%↓-38.99%↑50.79%時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年下半年66.4055.00425502016年上半年104.7075.1039765環(huán)比變化（％）↓-36.58%↓-26.76%↑7.00%第五十八頁，共99頁。坪山區(qū)商品住宅供銷情況（萬㎡，元/㎡）2016年，坪山區(qū)新增供應(yīng)12.40萬㎡，同比下降56.12％；成交面積7.80萬㎡，同比下降83.22％；成交均價(jià)29965元/㎡，同比增長87.30％；成交項(xiàng)目為【心海城】及【天巒湖】，其中，9月份入市的心海城是坪山2016年的唯一一個(gè)新增住宅項(xiàng)目。坪山區(qū)：新增供應(yīng)12.40萬㎡，成交較去年大幅下滑，價(jià)格同比增長87.30%2016年坪山區(qū)商品住宅供應(yīng)銷售情況對比圖時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年12.407.80299652015年28.2646.4915998同比變化（％）↓-56.12%↓-83.22%↑87.30%時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年下半年9.706.00308402016年上半年2.691.8326330環(huán)比變化（％）↑260.59%↑227.87%↑17.13%第五十九頁，共99頁。大鵬新區(qū)商品住宅供銷情況（萬㎡，元/㎡）大鵬新區(qū)：新增供應(yīng)5.15萬㎡，成交減半，價(jià)格同比增長61.19%2016年大鵬新區(qū)商品住宅供應(yīng)銷售情況對比圖時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年5.158.50274052015年15.3616.0317002同比變化（％）↓-66.47%↓-46.97%↑61.19%時(shí)間供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2016年下半年03.50344122016年上半年5.155.0022509環(huán)比變化（％）↓-100.00%↓-30.00%↑52.88%2016年，大鵬新區(qū)新增供應(yīng)5.15萬㎡，且都集中在上半年，同比下降66.47％；成交面積8.50萬㎡，同比下降46.97％；成交均價(jià)27450元/㎡，同比增長61.19％；成交項(xiàng)目為【金眾云山棲】及【承翰陶柏莉】。第六十頁，共99頁。區(qū)域供應(yīng)量（萬㎡）同比變化（％）成交量（萬㎡）同比變化（％）成交均價(jià)（元/㎡）同比變化（％）羅湖10.7↓60.16%

18.4↓-26.63%

64089↑31.77%福田0/5.3↓-71.85%86290↑58.44%南山82.56↓-26.01%93.48↑6.94%81221↑43.79%鹽田2.09↓-80.06%5.47↓-48.83%

44758↑46.76%寶安52.4↓-56.52%55.22↓-44.30%58253↑62.58%龍華區(qū)53.19↓-57.80%73.87↓-33.02%44582↑35.81%光明新區(qū)14.3↓-27.63%13.33↓-64.26%33797↑79.91%龍崗171.1↓-1.25%130.1↓-38.99%40973↑50.79%坪山區(qū)12.4↓-56.12%7.8↓-83.22%29965↑87.30%大鵬新區(qū)5.15↓-66.47%8.5↓-46.97%27405↑61.19%合計(jì)426.8↓-40.36%417.09↓-37.24%53454↑59.92%2016年各區(qū)商品住宅變化對比（萬㎡，％，元/㎡）區(qū)域總結(jié)：各區(qū)供應(yīng)下滑明顯，成交量除南山區(qū)外均下跌，但價(jià)格同比漲幅均在30%以上第六十一頁，共99頁。【豪宅市場】千萬級豪宅成交進(jìn)一步上升，南山成豪宅集中區(qū)備注：豪宅指的是1000萬以上的產(chǎn)品2016年，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，深圳千萬級豪宅市場成交面積進(jìn)一步提升，成交面積82.29萬㎡，同比增長62.85％；占比從2015年的7.59％上升到2016年的19.69％；豪宅成交主要集中在南山，成交面積占比進(jìn)一步上升至66.6%，區(qū)域內(nèi)的【半島城邦】、【華潤深圳灣·悅府】、【深圳灣一號】均為主力成交項(xiàng)目；此外，寶安區(qū)的成交占比也高達(dá)14.4%。2011-2016年深圳千萬級產(chǎn)品成交占比（%）（萬㎡，％）2016年深圳千萬級產(chǎn)區(qū)域占比（%）（萬㎡，％）第六十二頁，共99頁?！竞勒袌觥?/p>

10萬+頂豪項(xiàng)目驟增，豪宅市場競爭激烈漢京九榕臺13萬/㎡半島城邦三期11萬/㎡新天鵝堡14萬/平恒裕濱城二期14萬/㎡寶生midtown8.6萬/平中海天鉆10萬/平東海國際公寓13萬/㎡紅樹灣壹號預(yù)計(jì)8-10萬/㎡招商雙璽11－15萬/平深圳灣1號17－18萬/平壹方中心10萬/平中心天元價(jià)格待定深業(yè)上城12萬/平華潤銀湖藍(lán)山8萬/平深圳灣公館13萬/㎡華潤前海中心價(jià)格待定香山美墅云邸價(jià)格未定萬科瑧山道價(jià)格未定萬科瑧山府價(jià)格未定在售待售漢森吉祥龍價(jià)格未定卓越前海壹號預(yù)計(jì)10萬/㎡水灣1979價(jià)格未定。萬科臻灣匯價(jià)格待定目前市場上在售及未來供應(yīng)的同級別核心競品主要集中在南山、福田片區(qū)。第六十三頁，共99頁。商品住宅一手市場小結(jié)政府兩輪調(diào)控，各區(qū)供應(yīng)下滑明顯，價(jià)升量跌2016年，總供應(yīng)面積426.8萬㎡，同比下降40.36％；總成交面積417.92萬㎡，同比下降37.24%；成交均價(jià)53454元/㎡，同比上漲59.92%。

剛需置業(yè)門檻進(jìn)一步提高，90㎡以下產(chǎn)品仍為主力成交戶型2016年，301-500萬產(chǎn)品為剛需主力成交，占比上升至47.47%，受政策及推售產(chǎn)品變化影響，改善型產(chǎn)品及豪宅成交有所上升；90㎡以下產(chǎn)品由2015年的74.36%下降至2016年的70.17%，全年成交各面積段成交占比與2015年變化不大。區(qū)域成交來看，主力成交仍為龍崗區(qū)，各區(qū)成交下滑較為明顯2016年，龍崗區(qū)仍承擔(dān)全市供應(yīng)及成交主力，供應(yīng)占比44.58%，成交占比31.50％。除南山區(qū)成交量同比上升6.94%外，其余各區(qū)全年成交同比均出現(xiàn)較大程度的下滑。第六十四頁，共99頁。02商品住宅二手市場分析第六十五頁，共99頁。寫字樓市場價(jià)格走勢2016年，深圳二手房成交面積937.3萬㎡，同比下降23.09％?！?.25”新政出臺后，二手房市場出現(xiàn)大幅下滑；10月份受新政的影響和評估價(jià)的再度上調(diào)，使得二手房市場逐漸呈現(xiàn)出由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變的趨勢。2017年收緊的政策環(huán)境或?qū)⑹沟枚质袌鼍S持較低水平，不排除賣家因資金壓力而降價(jià)的可能性。政策疊加影響，二季度后成交處于低位受春節(jié)等季節(jié)性影響，成交量有所下降“330新政”影響，二手房成交屢創(chuàng)新高市場處于高位盤整四季度價(jià)格不斷攀升，成交開始回歸理性一季度受評估價(jià)政策影響，客戶入市積極性高，成交量再創(chuàng)新高深圳市二手商品住宅銷售情況（萬㎡）二季度受政策影響，成交量下滑明顯政策效應(yīng)影響?yīng)q在，市場成交保持平穩(wěn)“10.4新政”影響，市場成交進(jìn)一步下滑第六十六頁，共99頁。各區(qū)二手成交同比全面下降，關(guān)內(nèi)外成交量基本持平2016年，從各片區(qū)二手房成交占比來看，龍崗區(qū)成交量最高，為252.93萬㎡，占全市成交量的27.11％，寶安區(qū)成交量208.57萬㎡，占比為22.35％，關(guān)外成交占全市的49.46％，關(guān)內(nèi)成交以福田區(qū)占比最高，為17.69％。從同比來看，深圳各區(qū)二手房成交全面下滑，且下降幅度均在20%左右。第六十七頁，共99頁。2016年二手房成交量為新房成交的2.3倍從各區(qū)成交對比來看，2016年新房二手房成交倒掛，其中，新房供應(yīng)稀缺的福田區(qū)由于其區(qū)域價(jià)值高，二手房成交量高達(dá)新房成交的31.2倍，全市二手房成交為新房的2.3倍。從一二手房成交占比來看，2016年二手房占全市商品房的69.49％，一手房僅占30.51％。第六十八頁，共99頁。受政策影響，二季度二手房成交下滑明顯2016年，深圳二手房成交面積937.31萬㎡，同比下降23.09％。收緊的政策環(huán)境或?qū)?dǎo)致2017年的二手市場成交量仍維持低位。各區(qū)成交占比環(huán)比全面下降2016年，深圳各區(qū)二手房成交環(huán)比全面下滑，且下降幅度均在20%左右。

二手一手成交比高達(dá)2.3倍2016年全市二手房成交為新房的2.3倍，其中福田區(qū)的二手房成交高達(dá)新房成交的31.2倍。二手住宅市場小結(jié)第六十九頁，共99頁。商業(yè)市場表現(xiàn)52016年商業(yè)市場供應(yīng)減少，后三季度成交逐漸回落，整體價(jià)格處于波動調(diào)整，龍崗、寶安、南山區(qū)為供應(yīng)、成交主力區(qū)域。Part第七十頁，共99頁。2016年，全市商業(yè)供應(yīng)116.81萬平，同比下降21.11%。其中，第四季度供應(yīng)進(jìn)一步下跌，為16.72萬平，環(huán)比下降31.70%。供應(yīng)主要集中在關(guān)外，占比達(dá)到71.76%，關(guān)內(nèi)以南山區(qū)為主。商業(yè)供應(yīng)：2016年商業(yè)供應(yīng)同比下降21.11%，主要集中在關(guān)外，關(guān)內(nèi)以南山區(qū)為主數(shù)據(jù)來源：WIND數(shù)據(jù)庫第七十一頁，共99頁。2016年，全市商業(yè)成交面積67.05萬平，同比下降29.48%，在2015年市場整體行情火爆之后，2016年市場有所回落，后三季度成交逐步減少。成交主要集中在關(guān)外，占比達(dá)到68.36%，關(guān)內(nèi)以南山區(qū)為主。由于商業(yè)供應(yīng)以底商供應(yīng)為主，商業(yè)成交與新房供應(yīng)有一定的相關(guān)性。商業(yè)成交：2016年商業(yè)成交平穩(wěn)，關(guān)外仍為成交主力區(qū)域數(shù)據(jù)來源：WIND數(shù)據(jù)庫第七十二頁，共99頁。成交項(xiàng)目：2016年，保利悅都榮獲商業(yè)成交面積金額雙料冠軍數(shù)據(jù)來源：WIND數(shù)據(jù)庫第七十三頁，共99頁。2016年，深圳商業(yè)市場由于成交區(qū)域結(jié)構(gòu)變化，導(dǎo)致成交價(jià)格波動幅度較大。典型的高價(jià)項(xiàng)目，如：羅湖區(qū)的【中海天鉆】、【勤誠達(dá)22世紀(jì)】、龍華新區(qū)的【保利悅都】，拉高了部分月份的成交均價(jià)。價(jià)格表現(xiàn)：2016年商業(yè)成交均價(jià)53090元/㎡，同比增長24.77%數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫第七十四頁，共99頁。2016年商業(yè)供應(yīng)減少，主要集中在關(guān)外，關(guān)內(nèi)以南山區(qū)為主2016年全市商業(yè)供應(yīng)116.81萬平，同比下降21.11%，全市商業(yè)供應(yīng)主要集中在關(guān)外，占比達(dá)到71.76%，關(guān)內(nèi)以南山區(qū)為主。成交主要集中在龍崗、寶安和南山區(qū)2016年全市商業(yè)成交面積67.05萬平，同比下降29.48%，后三季度成交逐步減少，主要集中在龍崗、寶安和南山區(qū)。商業(yè)市場小結(jié)第七十五頁，共99頁。寫字樓市場表現(xiàn)62016年深圳寫字樓供應(yīng)和成交同比皆出現(xiàn)下降態(tài)勢，主力成交集中在福田、南山，價(jià)格波動下滑。Part第七十六頁，共99頁。寫字樓供應(yīng)：2016年新增供應(yīng)47.88萬㎡，主要供應(yīng)來自寶安及羅湖2016年，全市寫字樓批準(zhǔn)上市面積為47.88萬平，同比下降52.18%。分區(qū)域來看，主要供應(yīng)量來自寶安區(qū)及羅湖區(qū)，占比分別為44.10％及27.42％。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫備注：辦公物業(yè)類型的劃分以實(shí)際銷售為準(zhǔn)第七十七頁，共99頁。2016年，全市寫字樓銷售面積41.54萬㎡，主要成交來自福田的【深業(yè)上城】、【海岸中心】及寶安的【前海卓越時(shí)代廣場】。全市寫字樓主力成交區(qū)域?yàn)楦Ｌ飬^(qū)，成交占比高達(dá)59.23%。寫字樓成交：2016年成交同比有所下降，福田為主要成交區(qū)域數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫備注：辦公物業(yè)類型的劃分以實(shí)際銷售為準(zhǔn)第七十八頁，共99頁。成交項(xiàng)目：2016年寫字樓主力成交項(xiàng)目集中在福田區(qū)、南山區(qū)第七十九頁，共99頁。寫字樓市場價(jià)格走勢由于成交結(jié)構(gòu)變化，深圳寫字樓價(jià)格波動較大，三季度開始出現(xiàn)下降趨勢，但年底有反彈。2016，深圳寫字樓成交均價(jià)58130元/㎡，同比增長33.29％。價(jià)格走勢：寫字樓價(jià)格整體呈下降趨勢，2016年成交均價(jià)同比增長33.29％第八十頁，共99頁。

供應(yīng)：主要供應(yīng)在寶安及龍崗2016年，全市寫字樓市場新增供應(yīng)47.88萬平，主要集中在龍崗區(qū)和羅湖區(qū)。成交：主要成交區(qū)域在福田2016年，全市寫字樓市場成交面積41.54萬平，福田成交占比為59.23％。2016年價(jià)格呈下降趨勢，均價(jià)同比增長33.29％2016，全市寫字樓市場成交均價(jià)58130元/㎡，同比增長33.29％。寫字樓市場小結(jié)第八十一頁，共99頁。長租公寓市場表現(xiàn)72016年，長租公寓放量增長，目前深圳長租公寓品牌已突破100家，在樓市去庫存的大背景下，存量市場仍是未來大方向之一。Part第八十二頁，共99頁。長租公寓市場從運(yùn)營主體來看，主要有三大類：開發(fā)商／中介／其他自有品牌深圳長租公寓品牌已經(jīng)突破100家我國長租公寓企業(yè)最初從傳統(tǒng)房產(chǎn)中介行業(yè)衍生而來在90年代出現(xiàn)了二房東；2008年前后出現(xiàn)品牌公寓企業(yè)2014年以來，行業(yè)進(jìn)入快速品牌化時(shí)期預(yù)計(jì)2020年底，品牌公寓超過1000萬間，市場占有率超過10%，將出現(xiàn)5-10家公寓數(shù)量超過100萬的品牌公寓企業(yè)從運(yùn)營方式來看，主要分為兩大類：集中式經(jīng)營／分散式經(jīng)營從運(yùn)營內(nèi)容來看，主要有三大塊：空間設(shè)計(jì)／社交圈子構(gòu)建／服務(wù)疊加第八十三頁，共99頁。全國長租公寓品牌現(xiàn)狀（數(shù)據(jù)來源：邁點(diǎn)旅游研究院2016.11）排名品牌名稱所屬集團(tuán)品牌指數(shù)環(huán)比變化排名變化1YOU+廣州優(yōu)家投資管理有限責(zé)任公司452.8618.40%2魔方魔方生活服務(wù)集團(tuán)420.8211.15%3泊寓萬科企業(yè)福分有限公司333.2336.53%4自如寓自如寓（北京）酒店管理有限公司273.3201.36%5窩趣鉑濤集團(tuán)231.3643.83%6新派青年樂（北京）企業(yè)管理有限公司160.98186.24%7逗號雅住公寓管理（上海）有限公司147.8757.48%8紅璞深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司135.22-3.38%9灣流上海灣寓投資管理有限公司122.78266.73%10未來域未來域（中國）控股有限公司112.852.91%品牌指數(shù)前三分別為：YOU+、魔方、泊寓；目前YOU+在全國擁有16個(gè)社區(qū)近5000間房源，而魔方公寓則經(jīng)營近200間門店，擁有3萬間房源，萬科泊寓2017年預(yù)計(jì)擴(kuò)張15萬間租賃公寓第八十四頁，共99頁。深圳長租公寓市場格局深圳長租公寓品牌已經(jīng)突破100家從運(yùn)營主體來看，主要有三大類：開發(fā)商／中介／其他自有品牌開發(fā)商品