超高層住宅專題研究超高層住宅專題研究專題研究目錄Part1什么是超高層？Part2有哪些超高層？Part3做不做超高層？Part4超高層怎么做？Part5可以整合哪些資源？專題研究目錄Part1什么是超高層？Part1什么是超高層？Part1什么是超高層？超高層的界定在不同國家不同，但在建筑高度超過100米時，開發(fā)技術(shù)要求產(chǎn)生質(zhì)的變化中國《民用建筑設(shè)計通則》（JG37—87）將住宅建筑層數(shù)劃分為：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9為中高層；凡超過100米均為超高層。聯(lián)合國1972年國際高層建筑會議將高層建筑按高度分為四類：（1）9～16層（最高為50米）；（2）17～25層（最高到75米）；（3）26～40層（最高到100米）；40層以上（即超高層建筑）。日本建筑大辭典將5～6層至14～15層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。

1.超高層定義100米高度帶來的質(zhì)的變化戶型成本實用率安全性物業(yè)管理通透性差異形房間面積的影響陽臺開窗公攤較高消防樓梯增加設(shè)置避難層實用率多在70-80％左右成本比高層高出15－30％對抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來成本大量增加電梯安全系數(shù)可燃性材料增加人員疏散問題便于統(tǒng)一管理日常運行能耗高后期維護管理費用高其他開發(fā)周期拉長智能化技術(shù)的使用水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化超高層的界定在不同國家不同，但在建筑高度超過100米時，開發(fā)超高層建筑的特殊規(guī)范性要求主要體現(xiàn)在防火設(shè)計和結(jié)構(gòu)技術(shù)方面結(jié)構(gòu)技術(shù)——《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（J186—2002）防火設(shè)計——《高層民用建筑防火規(guī)范》（2005年版）超高層核心規(guī)范2.超高層建筑的規(guī)范性要求超高層建筑的特殊規(guī)范性要求主要體現(xiàn)在防火設(shè)計和結(jié)構(gòu)技術(shù)方面結(jié)建筑構(gòu)件耐火等級：超高層建筑屬于一類高層建筑，耐火等級應(yīng)為按一級建筑高度不超過100m的高層建筑，其電纜井、管道井應(yīng)每隔2～3層在樓板處用相當(dāng)于樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔；建筑高度超過100m的高層建筑，應(yīng)在每層樓板處用相當(dāng)于樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔。十九層及十九層以上的住宅屬于一類住宅耐火等級應(yīng)按一級2.超高層建筑的規(guī)范性要求耐火等級燃燒性能和耐火極限(h)

一級不燃燒體

3.00不燃燒體

2.00不燃燒體

1.00不燃燒體

0.75不燃燒體

3.00不燃燒體

2.00不燃燒體

1.50不燃燒體

0.25

二級不燃燒體

3.00不燃燒體

2.00不燃燒體

1.00不燃燒體

0.50不燃燒體

2.50不燃燒體

1.50不燃燒體

1.00難燃燒體

0.25構(gòu)件名稱防火墻承重墻、樓梯間的墻、電梯井的墻和住宅單元之間的墻、住宅分戶墻非承重外墻、疏散走道兩側(cè)的隔墻房間隔墻柱梁樓板、疏散樓梯、屋頂承重構(gòu)件吊頂建筑構(gòu)件耐火等級：超高層建筑屬于一類高層建筑，耐火等級應(yīng)為按避難層：超高層建筑應(yīng)設(shè)避難層《民用建筑設(shè)計通則》GB50352—20056.4.2：建筑高度超過100m的超高層民用建筑，應(yīng)設(shè)置避難層(間)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）：建筑高度超過100m的公共建筑，應(yīng)設(shè)置避難層(間)自高層建筑首層至第一個避難層或兩個避難層之間，不宜超過15層通向避難層的防煙樓梯應(yīng)在避難層分隔、同層錯位或上下層斷開，但人員均必須經(jīng)避難層方能上下避難層的凈面積應(yīng)能滿足設(shè)計避難人員避難的要求，并宜按5.00人/㎡計算避難層可兼作設(shè)備層，但設(shè)備管道宜集中布置避難層應(yīng)設(shè)消防電梯出口避難層應(yīng)設(shè)消防專線電話，并應(yīng)設(shè)有消火栓和消防卷盤封閉式避難層應(yīng)設(shè)獨立的防煙設(shè)施避難層應(yīng)設(shè)有應(yīng)急廣播和應(yīng)急照明，其供電時間不應(yīng)小于1.00h，照度不應(yīng)低于1.00lx超高層應(yīng)設(shè)避難層，但民用建筑是否設(shè)置有差異避難層的設(shè)置具體要求2.超高層建筑的規(guī)范性要求避難層：超高層建筑應(yīng)設(shè)避難層超高層應(yīng)設(shè)避難層，但民用建筑是否停機坪：標(biāo)準(zhǔn)層建面超過1000平米的超高層公共建筑，宜設(shè)置屋頂直升機停機坪或供直升機救助的設(shè)施設(shè)在屋頂?shù)耐C坪，距設(shè)備機房、電梯機房、水箱間、共用天線等突出物的距離，不應(yīng)小于5米。出口不應(yīng)少于兩個，每個出口寬度不宜小于0.9米。在停機坪的適當(dāng)位置應(yīng)設(shè)消火栓。停機坪四周應(yīng)設(shè)航空障礙燈，并應(yīng)設(shè)置應(yīng)急照明。公共建筑的超高層要求設(shè)置停機坪及其相關(guān)設(shè)施，但民用建筑并無強制性要求2.超高層建筑的規(guī)范性要求停機坪：標(biāo)準(zhǔn)層建面超過1000平米的超高層公共建筑，宜設(shè)置屋消防電梯：超高層應(yīng)設(shè)置專門的消防電梯，在數(shù)量和細(xì)節(jié)上有專門的要求消防電梯間前室宜靠外墻設(shè)置，在首層應(yīng)設(shè)直通室外的出口或經(jīng)過長度不超過30m的通道通向室外消防電梯間前室的門，應(yīng)采用乙級防火門或具有停滯功能的防火卷簾消防電梯的載重量不應(yīng)小于800kg消防電梯井、機房與相鄰其它電梯井、機房之間，應(yīng)采用耐火極限不低于2.00h的隔墻隔開，當(dāng)在隔墻上開門時，應(yīng)設(shè)甲級防火門消防電梯的行駛速度，應(yīng)按從首層到頂層的運行時間不超過60s計算確定消防電梯轎廂的內(nèi)裝修應(yīng)采用不燃燒材料動力與控制電纜、電線應(yīng)采取防水措施消防電梯轎廂內(nèi)應(yīng)設(shè)專用電話；并應(yīng)在首層設(shè)供消防隊員專用的操作按鈕消防電梯間前室門口宜設(shè)擋水設(shè)施消防電梯的井底應(yīng)設(shè)排水設(shè)施，排水井容量不應(yīng)小于2.00m3，排水泵的排水量不應(yīng)小于10L/s一類建筑應(yīng)設(shè)消防電梯，設(shè)置數(shù)量應(yīng)滿足以下要求：消防電梯的具體設(shè)置細(xì)節(jié)要求2.超高層建筑的規(guī)范性要求消防電梯：超高層應(yīng)設(shè)置專門的消防電梯，在數(shù)量和細(xì)節(jié)上有專門的消防和滅火設(shè)施：要求細(xì)節(jié)較多，但選擇適當(dāng)并不會對成本造成較大影響消火栓的水槍充實水柱應(yīng)通過水力計算確定，且建筑高度不超過100m高層建筑不應(yīng)小于10m，建筑高度超過100m的高層建筑不應(yīng)小于13m；高位消防水箱的設(shè)置高度應(yīng)保證最不利點消火栓靜水壓力。當(dāng)建筑高度不超過100m時，高層建筑最不利點消火栓靜水壓力不應(yīng)小于0.07MPa；當(dāng)建筑高度超過100m時，高層建筑最不利點消火栓靜水壓力不應(yīng)低于0.15MPa。當(dāng)高位消防水箱不能滿足上述靜壓要求時，應(yīng)設(shè)增壓設(shè)施。建筑高度超過100m的高層建筑及其裙房，除游泳池、溜冰場、建筑面積小于5.00m2的衛(wèi)生間、不設(shè)集中空調(diào)且戶門為甲級防火門的住宅的戶內(nèi)用房和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)。充實水柱10m跟13m的區(qū)別在于水泵的選用；靜水壓力0.07Mpa和0.15Mpa的區(qū)別在于屋頂消防水箱到頂層的高差，所以此條款對造價影響很小。該條款規(guī)定超高層建筑的戶門必須為防火門，且前室及裙房要做自動噴水滅火系統(tǒng)2.超高層建筑的規(guī)范性要求消防和滅火設(shè)施：要求細(xì)節(jié)較多，但選擇適當(dāng)并不會對成本造成較大火宅自動報警系統(tǒng)：超高層應(yīng)設(shè)火宅自動報警系統(tǒng)建筑高度超過100m的高層建筑，除游泳池、溜冰池、衛(wèi)生間外，均應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50116－98：3.1.1火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的保護對象應(yīng)根據(jù)其使用性質(zhì)、火災(zāi)危險性、疏散和撲救難度等分為特級、一級和二級，…建筑高度超過100m的高層民用建筑應(yīng)采用特級。該條款規(guī)定超高層住宅的火宅自動報警系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置最高級別。2.超高層建筑的規(guī)范性要求火宅自動報警系統(tǒng)：超高層應(yīng)設(shè)火宅自動報警系統(tǒng)建筑高度超過1最大適用高度：不同建筑結(jié)構(gòu)在抗震級別上的最大適用高度不同鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)的最大適用高度和高寬比應(yīng)分為A級和B級。B級高度高層建筑結(jié)構(gòu)的最大適用高度和高寬比可較A級適當(dāng)放寬，其結(jié)構(gòu)抗震等級、有關(guān)的計算和構(gòu)造措施應(yīng)相應(yīng)加嚴(yán)，并應(yīng)符合本規(guī)程有關(guān)條文的規(guī)定。

A級高度鋼筋混凝土乙類和丙類高層建筑的最大適用高度應(yīng)符合表1的規(guī)定；B級高度鋼筋混凝土乙類和丙類高層建筑的最大適用高度應(yīng)符合表2的規(guī)定。表1A

級高度鋼筋混凝土高層建筑的最大適用高度（m）

抗震設(shè)防烈度

非抗震設(shè)計6度7度8度9度

框架框架-剪力墻

全部落地剪力墻

70140150

60130140

55120120

45100100255060剪力墻部分框支剪力墻

框架-核心筒130160120150100130

80100不應(yīng)采用

70簡體

筒中筒板柱-剪力墻200

70180

70150

35120

30

80不應(yīng)采用表2B

級高度鋼筋混凝土高層建筑的最大適用高度（m）

抗震設(shè)防烈度

非抗震設(shè)計6度7度8度框架-剪力墻

全部落地剪力墻170180160170140150120130剪力墻部分框支剪力墻

框架-核心筒150220140210120180100140簡體筒中筒3002802301702.超高層建筑的規(guī)范性要求最大適用高度：不同建筑結(jié)構(gòu)在抗震級別上的最大適用高度不同鋼筋最大高寬比：比當(dāng)?shù)乜拐鹪O(shè)防烈度高一度的標(biāo)準(zhǔn)分級別選擇合適的結(jié)構(gòu)A級和B級高度的結(jié)構(gòu)體系適用的最大高寬比存在差異，具體需結(jié)合當(dāng)?shù)氐目拐鹪O(shè)防烈度要求進行設(shè)計。表

1A

級高度鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)適用的最大高寬比抗震設(shè)防烈度結(jié)構(gòu)體系非抗震設(shè)計6

度、7

度8度9度

框架、板柱-剪力墻

框架-剪力墻

剪力墻筒中筒、框架-核心筒5566456634552344表

2

B

級高度鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)適用的最大高寬比抗震設(shè)防烈度非抗震設(shè)計6

度、7

度8度8762.超高層建筑的規(guī)范性要求最大高寬比：比當(dāng)?shù)乜拐鹪O(shè)防烈度高一度的標(biāo)準(zhǔn)分級別選擇合適的結(jié)關(guān)于超高層建筑的規(guī)范性要求的說明特別說明：超高層建筑在風(fēng)荷載、地震等方面結(jié)構(gòu)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)有專門的系統(tǒng)性規(guī)范，以上僅遴選了最關(guān)注的兩個指標(biāo)，詳細(xì)規(guī)范及其精確計算可參見《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（附件1）以上整理的關(guān)于超高層防火技術(shù)性規(guī)范是相對于高層建筑而言的特殊性要求，高層應(yīng)滿足的硬性要求未做說明，防火的具體規(guī)范細(xì)節(jié)參見《高層民用建筑防火規(guī)范》（附件1）?！陡邔咏ㄖ炷两Y(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》《高層民用建筑防火規(guī)范》

2.超高層建筑的規(guī)范性要求關(guān)于超高層建筑的規(guī)范性要求的說明特別說明：《高層建筑混凝土結(jié)Part2有哪些超高層？Part2有哪些超高層？關(guān)于超高層的現(xiàn)狀與前景的幾個核心問題超高層住宅的發(fā)展歷程？國內(nèi)典型的超高層住宅開發(fā)模式？武漢典型的超高層有哪些？關(guān)于超高層的現(xiàn)狀與前景的幾個核心問題超高層住宅的發(fā)展歷程？超高層住宅的出現(xiàn)與發(fā)展與城市化進程、城市經(jīng)濟發(fā)展和城市景觀資源的利用密不可分1.國內(nèi)超高層住宅的發(fā)展歷程城市GDP與超高層建筑對應(yīng)關(guān)系超高層建筑數(shù)量（億元）10002000300040005000600070008000基本無超高層建筑開始出現(xiàn)超高層建筑大量出現(xiàn)超高層建筑武漢4560億元城市化率與超高層建筑對應(yīng)關(guān)系超高層建筑數(shù)量（億元）55%60%65%70%75%80%85%90%基本無超高層建筑開始出現(xiàn)超高層建筑大量出現(xiàn)超高層建筑武漢64.7%市場化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟背景：經(jīng)濟發(fā)展水平較高城市的GDP總量達到3000億元以上超高層開始出現(xiàn)城市的GDP總量達到6000億元以上超高層大量出現(xiàn)城市化率較高城市化率達到60％左右開始出現(xiàn)超高層城市化率達到80％左右超高層大量出現(xiàn)占據(jù)一定的景觀資源超高層住宅的出現(xiàn)與發(fā)展與城市化進程、城市經(jīng)濟發(fā)展和城市景觀資通過分析國內(nèi)外大量超高層案例，我們得出超高層住宅市場成功6大共性規(guī)律2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式澳大利亞黃金海岸SierraGrand邁阿密海岸線案例新加坡吉寶灣……國外案例國內(nèi)案例香港凱旋門香港貝沙灣深圳萬科俊園深圳擎天華庭深圳港立豪園青島東海路9號成都河畔新世界成都華宇金沙港灣杭州盛元慧谷杭州東方潤園寧波凌江名庭重慶海客瀛洲……超高層系列萬科金域藍灣系列深圳、珠海、天津、成都、廈門、南京、廣州、無錫、福州世茂濱江系列上海世茂濱江花園哈爾濱世茂濱江新城南京世茂濱江新城武漢世茂錦繡長江福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園昆山世茂蝶湖灣……案例借鑒的原則不是要尋找一模一樣案例進行模式照抄，而是要挖掘這個案例產(chǎn)生背后所隱含的條件。通過分析國內(nèi)外大量超高層案例，我們得出超高層住宅市場成功6大19在市場化的條件下，超高層成功市場實現(xiàn)需要經(jīng)濟發(fā)展與高度城市化的支撐市場化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟背景：經(jīng)濟發(fā)展水平較高城市的GDP總量達到3000億元以上超高層開始出現(xiàn)城市的GDP總量達到6000億元以上超高層大量出現(xiàn)城市化率較高城市化率達到60％左右開始出現(xiàn)超高層城市化率達到80％左右超高層大量出現(xiàn)超高層成功共性一出現(xiàn)超高層的城市基本指標(biāo)19在市場化的條件下，超高層成功市場實現(xiàn)需要經(jīng)濟發(fā)展與高度城20市場客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質(zhì)超高層成功共性三超高層客戶共性世茂濱江系列萬科金域藍灣系列成都、重慶、杭州……深圳、上海……經(jīng)歷豐富愿意嘗試新鮮事物能夠接受創(chuàng)新經(jīng)濟實力較強視野開闊，見多識廣……大城市生活背景20市場客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質(zhì)超高層成功21面對客戶對超高層的抗性，開發(fā)商從產(chǎn)品設(shè)計階段就開始滿足客戶需求，力求舒適性與實用性兼顧，引導(dǎo)客戶認(rèn)知如今超高層就像3、4年前的小高層，客戶有抗性，但我們持樂觀態(tài)度，作為開發(fā)商，我們主要從居住感覺上加以引導(dǎo)，同時物管服務(wù)前置——成都天璽項目負(fù)責(zé)人陳先生超高層成功共性四超高層發(fā)展初級階段，開發(fā)商重點營銷老客戶，僅從營銷階段影響客戶；發(fā)展階段，開始從產(chǎn)品設(shè)計階段滿足客戶需求，力求舒適性與實用性；成熟階段，通過物管、產(chǎn)品、園林、區(qū)域資源等重點打造一種超高層獨特的生活方式訪談紀(jì)要21面對客戶對超高層的抗性，開發(fā)商從產(chǎn)品設(shè)計階段就開始滿足客22超高層銷售均價與開發(fā)成本之比（簡稱S比）的不同會導(dǎo)致超高層開發(fā)模式的不同“S比”帶來的兩種開發(fā)模式：

S＞2時，超高層多位于一二線城市，且具備強勢資源（如一線海景），產(chǎn)品層級屬高端；S＜2時，超高層多位于二三線城市，資源相對弱（如二線河景），產(chǎn)品層級屬中高端世茂濱江系列S值均大于2，金域藍灣系列S值則小于2；世茂與萬科均進入福州，但福州世茂外灘花園S值為金域藍灣的2倍，緣于萬科取地價格為世茂的4倍，世茂積極參與政府規(guī)劃，取地成本相對較低注：深圳金域藍灣、珠海金域藍灣“S比”計算，超高層銷售均價以排除2007年市場泡沫、市場正常情況下均價計算超高層成功共性六22超高層銷售均價與開發(fā)成本之比（簡稱S比）的不同會導(dǎo)致超高23超高層市場成功實現(xiàn)共性總結(jié)城市因素共性1：城市GDP總量達到一定層級共性2：城市化率達到一定水平共性6：市場具有較高的可實現(xiàn)售價預(yù)期共性4：市場客戶具備視野開闊，能夠接受創(chuàng)新事物的特質(zhì)區(qū)域因素價格因素客戶因素共性3：超高層多位于城市新區(qū)或核心，并依賴資源驅(qū)動共性7：S比的不同會導(dǎo)致超高層開發(fā)模式的不同共性5：開發(fā)商從各個層面對客戶抗性進行引導(dǎo)這些共性并不適用于每一個案例，但來源于一些類似的成功要素的總結(jié)23超高層市場成功實現(xiàn)共性總結(jié)城市因素共性1：城市GDP總量24超高層兩種發(fā)展模式案例研究24超高層兩種發(fā)展模式案例研究25世茂濱江超高層系列案例2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式25世茂濱江超高層系列案例2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式26通過案例分析，我們發(fā)現(xiàn)決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)我們得出，最終決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)超高層規(guī)模銷售均價/開發(fā)成本我們將“銷售均價/開發(fā)成本”擬為“S比”，那么S比值的不同是否會形成超高層不同的開發(fā)模式呢？注：深圳金域藍灣、珠海金域藍灣“S比”計算，超高層銷售均價以排除2007年市場泡沫、市場正常情況下均價計算2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式26通過案例分析，我們發(fā)現(xiàn)決定是否建超高層，以及超高層建多少27按S比大小可將樓盤分為兩種模式，大于2屬于價值主體模式；S比小于2歸類形象主導(dǎo)模式世聯(lián)認(rèn)為，按S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于2.0的樓盤屬于價值主體模式；S比小于2.0的樓盤歸類形象主導(dǎo)模式價值主題模式以世茂濱江系列為代表，形象主導(dǎo)模式以金域藍灣系列代表1.01.52.02.53.0123456789S比=銷售均價/開發(fā)成本S比1234510S比＜2S比＞2價值主體模式形象主導(dǎo)模式7891062.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式27按S比大小可將樓盤分為兩種模式，大于2屬于價值主體模式；28形象主導(dǎo)模式及價值主體模式適應(yīng)性KPI條件研究2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式28形象主導(dǎo)模式及價值主體模式適應(yīng)性KPI條件研究2.國內(nèi)典29資源強度方面，世茂濱江多擁有一線江景強勢資源，相比，金域藍灣系列多為二線水景資源世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等金域藍灣系列水景資源相對弱于世茂濱江系列；金域藍灣系列資源多為湖景、河景，多為二線景觀，如天津金域藍灣、成都金域藍灣等自身屬性資源規(guī)模容積率29資源強度方面，世茂濱江多擁有一線江景強勢資源，相比，金域30容積率，世茂濱江屬超高層低密度項目，金域藍灣系列為中高容積率，成都超高層為高容積率R=2.0～3.0R=3.0～7.0R=4.0～8.0自身屬性資源規(guī)模容積率世茂濱江系列容積率集中在2.0～3.0，屬超高層低密度項目；金域藍灣系列容積率較高，為3.0～7.0；相比，成都超高層容積率高于強兩者，為4.0～8.0。30容積率，世茂濱江屬超高層低密度項目，金域藍灣系列為中高容31價值主體模式多為純超高層產(chǎn)品，單排布置超高層建筑，降低建筑密度，注重戶戶觀景，追求綜合運營能力產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型價值主體規(guī)劃排布要點：注重綜合盈利能力，而非單追求純住宅利潤最大化如南京世茂濱江新城、福州世茂外灘沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅主體建筑沿江弧形排列，單排布置超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積，解決多排布置所造成的視線遮擋；降低建筑密度，板式結(jié)構(gòu)設(shè)計使戶戶實現(xiàn)“前觀江景，后擁園景”世茂超高層降低建筑密度，單排布置，前后錯落布置，視線互不遮擋，保通風(fēng)性上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化南京世茂濱江新城在沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅福州世茂外灘沿閩江一線設(shè)世茂摩爾街外灘188號31價值主體模式多為純超高層產(chǎn)品，單排布置超高層建筑，降低建32復(fù)合產(chǎn)品規(guī)劃，形象主導(dǎo)規(guī)劃更多為分?jǐn)側(cè)莘e率，超高層相對獨立集中排布，占據(jù)優(yōu)越景觀產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項目容積率：7深圳金域藍灣，超高層看海景視線相對好于一二期珠海金域藍灣，超高層保證海景，不影響其他物業(yè)開發(fā)形象主導(dǎo)模式規(guī)劃排布要點：以超高層分?jǐn)偢呷莘e率，利用項目的整體溢價，以時間換空間；超高層為整個項目樹立形象標(biāo)桿，和高層等半圍合式布局形成組團；獨立集中排布，緣于超高層工期長，超高層位置相對不影響其他物業(yè)類型開發(fā)成都湖畔新世界排布相對獨立，聚集32復(fù)合產(chǎn)品規(guī)劃，形象主導(dǎo)規(guī)劃更多為分?jǐn)側(cè)莘e率，超高層相對獨33產(chǎn)品比例，超高層占價值主體模式80%～90%以上；形象主導(dǎo)模式產(chǎn)品線豐富，超高層僅占20%～30%價值主體模式，超高層比例往往占80%～90%以上如上海、南京、福州、武漢世茂濱江系列為100%超高層住宅；形象主導(dǎo)模式，超高層比例僅占20%～30%，產(chǎn)品線豐富，包括高層、多層、別墅等產(chǎn)品。如金域藍灣系列產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型33產(chǎn)品比例，超高層占價值主體模式80%～90%以上；形象主34戶型，價值主體模式從頂端客戶需求出發(fā)，功能房景觀最大化，舒適度高；形象主導(dǎo)模式滿足基本舒適性前提下，贈送面積為最大賣點開闊江景臥室與客廳；雙層中空鋼化玻璃落地窗，主人生活區(qū)與傭人服務(wù)區(qū)分隔明確產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型附贈約11平米雙南向花園平臺；附帶約7平米獨立休閑空間；主臥區(qū)可設(shè)置獨立衣帽間，附帶衛(wèi)生間天津金域藍灣上海世茂濱江花園客房飄窗設(shè)計，法式園林盡收眼底；主臥大面積觀景窗；主衛(wèi)飄窗設(shè)計客廳配以觀景大陽臺深圳金域藍灣南北通透，全海景陽臺每戶獨有兩層高陽臺主人房附超大凸窗形象主導(dǎo)模式戶型亮點滿足基本舒適性需求入戶花園、挑高露臺等大面積贈送比價值主體模式戶型亮點功能房景觀最大化，客廳、主臥、衛(wèi)生間落地玻璃窗，看一線江景；舒適度高，如雙主臥、生活區(qū)主仆分離等南京世茂濱江新城34戶型，價值主體模式從頂端客戶需求出發(fā)，功能房景觀最大化，35低層抗性處理，通過抬高地基、提高架空層高度、園林尺度擴大等有效解除低層無海景客戶抗性整個地基抬高5米，公寓樓底層與江岸防護堤基本齊平，提高了觀景視覺度抬高地基，更將大自然水景與小區(qū)綠化融為一體，創(chuàng)造人與自然和諧共生的濱水環(huán)境。產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件架空層的高度(超過7m)，使層數(shù)比較低的戶型就能享受到海景，實現(xiàn)多數(shù)樓層都看海的目標(biāo)架空層本身也不單調(diào)，而是設(shè)計成不同標(biāo)高臺廊、閣、觀景亭，使觀海角度及空間趣味性得到豐富深圳金域藍灣南京世茂濱江新城上海世茂濱江花園園林尺度擴大，提高綠化率，實現(xiàn)低層看社區(qū)內(nèi)風(fēng)情景觀，進而解除抗性不看海之朝向及樓層，通過園林景觀最大化，達成銷售35低層抗性處理，通過抬高地基、提高架空層高度、園林尺度擴大36生活方式打造方面，價值主體模式靠綜合體運營，逐漸打造濱江時代的生活方式價值主體模式靠綜合體運營，逐漸打造濱江時代的生活方式蕪湖世茂濱江，主打“從濱湖時代到濱江時代”，形象主導(dǎo)模式重點在打造高品質(zhì)產(chǎn)品，在生活方式方面并無太突出生活方式產(chǎn)品園林配套36生活方式打造方面，價值主體模式靠綜合體運營，逐漸打造濱江Part3做不做超高層？Part3做不做超高層？關(guān)于超高層決策的幾個關(guān)鍵性問題超高層對居住的影響——客戶接受程度超高層對成本的影響——成本上升空間超高層對價格的影響——價格上升空間關(guān)于超高層決策的幾個關(guān)鍵性問題超高層對居住的影響——客戶接受實用率——普通高層產(chǎn)品實用率在88%，而超高層實用率受到影響約80%1.超高層對居住的影響實用率——普通高層產(chǎn)品實用率在88%，而超高層實用率受到影響代表項目：深圳金域藍灣三期四梯五戶，實用率80%戶型面積：100-160㎡平層面積：702㎡代表項目：世貿(mào)濱江花園兩梯兩戶，實用率77.2%戶型面積在129－335㎡整體平層面積：2000㎡板式結(jié)構(gòu)——頂級豪宅布局筒體布局——(酒店式)公寓蝶式結(jié)構(gòu)——高檔住宅布局代表項目：黃金海岸SierraGrand三梯十戶，實用率約83%戶型面積在63－198㎡戶型設(shè)計——由于平層面積的限制，超高層建筑景觀價值和身份屬性優(yōu)于使用率1.超高層對居住的影響代表項目：深圳金域藍灣三期代表項目：世貿(mào)濱江花園板式結(jié)構(gòu)——客戶抗性消除抗性舉措1、安全上的不安感。2、心理上的不安感。3、沒有與地面的接觸感?？剐蕴骄科胀ǔ扇松钚螒B(tài)探究：超高層隔離人與自然的直接接觸；給避難和消防活動帶來了更多的困難；住宅低部發(fā)生旋風(fēng)問題帶來的不適感；對地震、強風(fēng)所引起的“擺動”抱有不安感。超高層居住的自豪感和心理優(yōu)勢；通風(fēng)、采光、景觀更加優(yōu)越；可以營造出配備有高級設(shè)備、設(shè)施的居住環(huán)境；制定令人放心的防災(zāi)、避難體制。普通成人生活領(lǐng)域擴展探究：缺乏近鄰接觸和交流的場所；相互見面交流的程度較低，近鄰關(guān)系淡化；電梯內(nèi)犯罪的不安感要比中低層住宅高；對孩子的監(jiān)視性、防范性減弱；對于住宅周邊的領(lǐng)域意識較低，提高了對樓梯間等空間的不安感。對共用走廊、樓梯、大廳等空間進行充分的研究：如對走廊進行少許擴寬，配置綠化和座椅；在門廳前設(shè)置門廊，走廊側(cè)面預(yù)留出大窗戶，窗前設(shè)置花池，每幾層設(shè)置一處空中回廊等等；通過防災(zāi)、避難方面和寬敞的空間來緩和密集性，從舒適和生態(tài)學(xué)的觀點進行研究和探討來解決住戶周圍的交通共用空間領(lǐng)域和促進鄰里交流等。兒童生活形態(tài)特性探究：阻礙兒童室外的游玩活動；家長擔(dān)心兒童被關(guān)在電梯內(nèi)或發(fā)生危險事故。讓擁有孩子的家庭在低層居住設(shè)計減少樓梯、走廊、大廳等公共空間成為空間死角住宅周圍和住宅內(nèi)的游玩場地設(shè)計。老年人生活形態(tài)特性探究：生活領(lǐng)域容易縮小，對外部產(chǎn)生疏遠(yuǎn)感；對自然的需求增加，而接觸地面的機會降低；災(zāi)害時避難要求增大；對醫(yī)療、福利設(shè)施和文教設(shè)施依存度較高。確?？梢越佑|到綠化等自然環(huán)境的空間和陽臺；制定令人放心的防災(zāi)、避難體制；周邊考慮醫(yī)療、福利設(shè)施和文教等設(shè)施。1、注重通風(fēng)、采光的設(shè)計，增加景觀面2、注重對公共空間的設(shè)計，增加鄰里交流場所和綠化空間，減少死角3、制定令人放心的防災(zāi)、避難體制，增加心理上的安全感4、針對兒童：設(shè)計室內(nèi)的游玩場地5、針對老人：增加有自然環(huán)境的空間和陽臺，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)置醫(yī)療、福利設(shè)施客戶對超高層的主要抗性可以采取細(xì)化措施弱化抗性1.超高層對居住的影響客戶抗性消除抗性舉措1、安全上的不安感。2、心理上的不安感。建筑成本——不同高度成本增加不同，120米建筑成本上升15-25%，160米建筑成本上升30%2.超高層對成本的影響建筑成本——不同高度成本增加不同，120米建筑成本上升15-建筑成本增加主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、消防、建筑施工等方面，根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，超高層單方建筑成本約增加1000元/㎡世聯(lián)地產(chǎn)經(jīng)驗數(shù)據(jù)：超高層住宅建安成本在2800-3500元/平米；實際案例借鑒：重慶某超高層住宅項目（2棟140m，1棟170m）成本比對100m高層住宅，除車庫及配套設(shè)施外，可銷售的超高層住宅及公寓（含相應(yīng)的架空層）單方成本增加1008元/㎡（其中土建成本增加超過600元/㎡，大型設(shè)備成本增加約300元/㎡）；結(jié)構(gòu)要求及設(shè)備投入增加垂直運輸、塔吊安拆、砼泵送費等砼含量增加、砼等級提高等地下車庫面積增加減少可售面積供水供電、場地治理、通訊工程等超高層住宅成本增加主要項整體成本增加約1000元/平2.超高層對成本的影響建筑成本增加主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、消防、建筑施工等方面，根據(jù)世聯(lián)經(jīng)超高層和高層在建筑設(shè)計上帶來的成本變化比較案例案例：哈藥大廈位于友誼路原社科院地段，北臨松花江。大樓擬建43層，地下3層，總建筑面積70000平米，開發(fā)商將大廈定位為超豪華住宅。設(shè)計團隊對該項目是設(shè)計成30層還是44層進行了系統(tǒng)比較。44？30？建筑設(shè)計消防設(shè)計結(jié)構(gòu)設(shè)計2.超高層對成本的影響超高層和高層在建筑設(shè)計上帶來的成本變化比較案例案例：哈藥大廈消防設(shè)計【高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范】規(guī)定超高層公共建筑應(yīng)設(shè)避難層。經(jīng)過調(diào)研其他城市已建成的超高層住宅，超高層住宅一般不設(shè)避難層。2005年10月1日新版【高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范】對超高層住宅明確規(guī)定。戶內(nèi)不再要求噴淋設(shè)施，但保留了火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，分戶門為甲級防火門。相比于普通高層住宅延長了等待救援的時間，縮短了報警時間，不再一味強調(diào)火災(zāi)早期撲滅（噴淋）。充分考慮到了住宅建筑與公共建筑的區(qū)別性。消防電梯消防設(shè)施2.超高層對成本的影響消防設(shè)計【高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范】規(guī)定超高層公共建筑應(yīng)設(shè)避結(jié)構(gòu)設(shè)計超高層住宅（44層）由于超高超限，抗震等級較高層住宅（30層）提高一級。底部加強區(qū)：44層為特一級，30層為一級；非底部加強區(qū)：44層為二級，30層為三級。44層超高層住宅的高度大，質(zhì)量大，為了滿足框支柱的承載能力和上下層剛度比的要求，采用了型鋼混凝土柱，其截面大小一般為1000*1500和1000*1700；30層高層住宅可以采用普通的混凝土柱，同樣可以滿足各項要求，其截面大小一般為1000*1500局部1200*2000.由于轉(zhuǎn)換層上下部剛度比的要求，44層超高層住宅在轉(zhuǎn)換層以下的墻厚可達到600，轉(zhuǎn)換層以上的墻厚遞減的比較緩慢，在29層時墻厚可減為180；30層高層住宅轉(zhuǎn)換層下部的墻厚為500，上部在15層時減為180.混凝土強度等級二者差異不大，在加強區(qū)均采用C50混凝土，非加強區(qū)則逐漸遞減。44層超高層用反循環(huán)灌注樁，樁徑800，樁長44米，單樁承載力5750KN，樁數(shù)310根左右，混凝土強度等級C35，基礎(chǔ)底板厚2.0米，采用型鋼混凝土地梁；30層高層采用超流態(tài)灌注樁，樁徑600，樁長31.5米，單樁承載力設(shè)計值2800KN，樁數(shù)385根左右，混凝土強度等級C30，基礎(chǔ)平均板高1.5米，用普通混凝土地梁。底部加強區(qū)柱形式與柱截面混凝土墻厚及強度等級基礎(chǔ)形式2.超高層對成本的影響結(jié)構(gòu)設(shè)計超高層住宅（44層）由于超高超限，抗震等級較高層住宅超高層的地段、規(guī)劃及景觀資源形成對價格的不同影響體系景觀提升導(dǎo)向的價格提升體系舒適度提升的價格提升體系城市價值導(dǎo)向下的價格重建體系123超高層下的價格影響體系3.超高層對價格的影響超高層的地段、規(guī)劃及景觀資源形成對價格的不同影響體系景觀提升體系一：景觀提升導(dǎo)向下的價格提升體系由于高度提升所帶來的視野面的增大與景觀價值的提升景觀視野面3.超高層對價格的影響體系一：景觀提升導(dǎo)向下的價格提升體系由于高度提升所帶來的視野超高層相對獨立集中排布，占據(jù)優(yōu)越景觀一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項目容積率：7深圳金域藍灣，超高層看海景視線相對好于一二期珠海金域藍灣，超高層保證海景，不影響其他物業(yè)開發(fā)超高層為整個項目樹立形象標(biāo)桿，和高層等半圍合式布局形成組團；獨立集中排布，緣于超高層工期長，超高層位置相對不影響其他物業(yè)類型開發(fā)成都湖畔新世界排布相對獨立，聚集體系一：景觀提升導(dǎo)向下的價格提升體系3.超高層對價格的影響超高層相對獨立集中排布，占據(jù)優(yōu)越景觀一期33層高層二期33層體系二：規(guī)劃提升導(dǎo)向下的價格提升體系低覆蓋率提升居住舒適度，定位拉動價格提升3.超高層對價格的影響體系二：規(guī)劃提升導(dǎo)向下的價格提升體系低覆蓋率提升居住舒適度，價值主體模式多為純超高層產(chǎn)品，單排布置超高層建筑，降低建筑密度，注重戶戶觀景，追求綜合運營能力注重綜合盈利能力，而非單追求純住宅利潤最大化如南京世茂濱江新城、福州世茂外灘沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅主體建筑沿江弧形排列，單排布置超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積，解決多排布置所造成的視線遮擋；降低建筑密度，板式結(jié)構(gòu)設(shè)計使戶戶實現(xiàn)“前觀江景，后擁園景”世茂超高層降低建筑密度，單排布置，前后錯落布置，視線互不遮擋，保通風(fēng)性上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化體系二：規(guī)劃提升導(dǎo)向下的價格提升體系價值主體模式多為純超高層產(chǎn)品，單排布置超高層建筑，降低建筑密體系二：規(guī)劃提升導(dǎo)向下的價格提升體系3.超高層對價格的影響體系二：規(guī)劃提升導(dǎo)向下的價格提升體系3.超高層對價格的影響體系三：城市價值導(dǎo)向下的價格重建體系與城市的成熟度是密不可分城市發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)——城市發(fā)展規(guī)律城市發(fā)展階段城市擴張階段城市發(fā)達階段人均GDP3000-5000美元快速城市規(guī)劃城市功能板塊興起城市增長快速人均GDP5000-10000美元城市規(guī)?？焖贁U張郊區(qū)化快速發(fā)展城市人口向郊區(qū)發(fā)展人口向城市外遷移人均GDP10000美元城市人口密度高形成人口集約核更大規(guī)模的城市形成起步協(xié)同范疇運營協(xié)同范疇3.超高層對價格的影響體系三：城市價值導(dǎo)向下的價格重建體系與城市的成熟度是密不可分體系三：城市價值導(dǎo)向下的價格重建體系高度發(fā)達的城市，將形成新的價值體系居住舒適度價格居住舒適度城市價值高度成熟的城市，其物業(yè)價值由單一的居住舒適度決定的價格體系，向居住舒適與城市價值二維的價值體系轉(zhuǎn)變物業(yè)價值的二極化：自然資源價值與城市資源價值3.超高層對價格的影響體系三：城市價值導(dǎo)向下的價格重建體系高度發(fā)達的城市，將形成新價格：均價7萬，帶豪華裝修銷售狀況：翠湖天地嘉苑最后一棟９號樓的一批小戶型房源日前在上海和香港兩地同時推出，嘉苑９號樓共有93套房源，均設(shè)計為建筑面積90-135平方米的1房和2房，價格在７萬元／平方米起。截止目前已經(jīng)售出9成?？蛻艚M成：外籍華人、海外人士、港臺以及少量江浙私營企業(yè)主翠湖天地嘉苑（上海）——每平米7萬元，定義上海城市價值地址：翠湖天地嘉苑位于盧灣區(qū)黃陂南路506弄

規(guī)模：建面13萬，容積率4，共645套運營模式：對外發(fā)售管理公司：88新天地產(chǎn)品面積：1房、2房、3房、4房，主力戶型89-427平米開發(fā)商：上海復(fù)祥房地產(chǎn)有限公司（瑞安房地產(chǎn)下屬機構(gòu)）3.超高層對價格的影響價格：均價7萬，帶豪華裝修翠湖天地嘉苑（上海）——每平米7萬體系三：城市價值導(dǎo)向下的價格重建體系3.超高層對價格的影響體系三：城市價值導(dǎo)向下的價格重建體系3.超高層對價格的影響Part4超高層怎么做？Part4超高層怎么做？關(guān)于超高層落地的幾個核心問題如何規(guī)避不利影響？如何實現(xiàn)溢價？關(guān)于超高層落地的幾個核心問題如何規(guī)避不利影響？

超高層住宅體型巨大，功能復(fù)雜，存在著安全、內(nèi)部交通、能耗等多種問題，對建筑、結(jié)構(gòu)、消防、設(shè)備等設(shè)計工種要求高。建設(shè)和維護投資大，低區(qū)的實用率相對低，如果無此方面設(shè)計經(jīng)驗，容易造成不必要的浪費。1、建筑如何規(guī)避不利影響超高層住宅體型巨大，功能復(fù)雜，存在著安全、內(nèi)部交B.結(jié)構(gòu)華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗B.結(jié)構(gòu)華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗主要內(nèi)容B.結(jié)構(gòu)：1.方案優(yōu)化

2.細(xì)節(jié)優(yōu)化

重視結(jié)構(gòu)概念設(shè)計，在建筑方案初始階段，結(jié)構(gòu)工程師就與建筑師密切配合，確定合理的豎向構(gòu)件布置，最大限度發(fā)揮每個結(jié)構(gòu)構(gòu)件的效能，使結(jié)構(gòu)造價最低，這對于超高層結(jié)構(gòu)尤為重要。華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗主要內(nèi)容B.結(jié)構(gòu)：1.方案優(yōu)化2.細(xì)節(jié)優(yōu)化 結(jié)構(gòu)：（1）束筒體系（2）墻布置盡量均勻（3）翼緣墻

（4）墻體橫向宜對齊案例二（天津住宅，155m）華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗結(jié)構(gòu)：案例二（天津住宅，155m）華潤“幸福里”項目上的一案例三（香港住宅，252m，73層）結(jié)構(gòu)：（1）束筒體系（2）墻布置盡量均勻（3）翼緣墻

（4）墻體橫向宜對齊華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗案例三（香港住宅，252m，73層）結(jié)構(gòu)：華潤“幸福里”項A.結(jié)構(gòu)

b.細(xì)節(jié)優(yōu)化舉例：（1）對小戶型情況下超高層地區(qū)得房率較低的改善辦法；大間距、高強混凝土。

（2）所有外墻均采用混凝土，不采用磚墻,防止?jié)B水。

（3）常規(guī)多高層住宅的優(yōu)化措施：準(zhǔn)確的荷載、合理的結(jié)構(gòu)斷面、充分挖掘結(jié)構(gòu)構(gòu)件的潛力。華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗A.結(jié)構(gòu)華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗C.給排水華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗C.給排水華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗C.給排水：

a.建筑特點超高層建筑為建筑高度超過100m的高層建筑，具有高度高、人員密集、火災(zāi)危險性大、疏散困難、管道系統(tǒng)承壓要求高、消防車撲救困難的特點。高規(guī)明確規(guī)定超高層建筑的消防以自救為主。室內(nèi)消防設(shè)計應(yīng)該更多考慮消防的安全性。

b.給水設(shè)計系統(tǒng)結(jié)合不同建筑性質(zhì)，設(shè)置不同的供水方式。對于超高層住宅一般我們采用的供水方式是：中轉(zhuǎn)水箱+變頻供水，這樣水質(zhì)較好。

c.排水系統(tǒng)

分為雨水系統(tǒng)與污水系統(tǒng)，塔樓的排水管材應(yīng)優(yōu)先考慮采用金屬管材或承壓給水管材要考慮消能措施排水設(shè)專用通氣立管。華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗C.給排水：華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗C.給排水：

e.臨時高壓系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)采用臨時高壓系統(tǒng),系統(tǒng)分3個區(qū)，水池和泵房均設(shè)在地下室，并聯(lián)分區(qū)。在消防車供水能力所到樓層每個區(qū)分別設(shè)置水泵接合器。頂部考慮設(shè)置高位消防水箱及增壓穩(wěn)壓設(shè)備，以滿足火災(zāi)初期的水量及水壓要求。

f.自噴系統(tǒng)地上建筑按中危Ⅰ級設(shè)防，地下車庫按中危Ⅱ級設(shè)防。自噴系統(tǒng)按系統(tǒng)分區(qū)同消火栓系統(tǒng)自噴系統(tǒng)設(shè)報警閥、管道工作壓力不超過1.2MPa;技術(shù)層須設(shè)置報警閥.各區(qū)均設(shè)置水泵結(jié)合器,在消防車供水壓力范圍外的自噴系統(tǒng)水泵結(jié)合器通過設(shè)置與技術(shù)層的接力泵接力供水。

g.超高層住宅與普通住宅的區(qū)別在于它可設(shè)置中間避難層，這可減小管網(wǎng)超壓的問題。如不設(shè)中間避難層生活給水由泵直接供最高層用水這樣就會造成管網(wǎng)長期超壓。在管材和配件承壓能力選型上要求很高，造價上相應(yīng)提高。

超高層住宅要求做自動噴水滅火系統(tǒng)。華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗C.給排水：g.超高層住宅與普通住宅的D.空調(diào)1.設(shè)計理念

“以人為本、綠色環(huán)保、科技領(lǐng)先、節(jié)能降耗”的設(shè)計理念。

建設(shè)綠色健康、節(jié)能、高科技的會呼吸式建筑。

通過合適的系統(tǒng)設(shè)計和節(jié)能手段，提高能量的利用效率。

為人群提供舒適的室內(nèi)環(huán)境和良好的室內(nèi)空氣品質(zhì)。

綜合壽命周期最長，運行費用最小。

華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗D.空調(diào)1.設(shè)計理念

“以人為本、綠色環(huán)保、科技2.空調(diào)系統(tǒng)選擇及設(shè)計我們建議：選用多聯(lián)機加熱回收的空調(diào)方案：雖然建安造價會略有提高，但真正體現(xiàn)了健康綠色的社會理念，在運行的過程中，可以使用戶在空調(diào)制冷的同時獲得免費的生活熱水，大幅降低用戶的使用費用。為建筑評綠色建筑或者進行LEED綠色認(rèn)證打下基礎(chǔ)。D.空調(diào)變制冷劑流量熱回收多聯(lián)機系統(tǒng)優(yōu)點：控制簡單，運行費用低；無電磁輻射；室外機只有一臺，建筑立面效果容易保證。在空調(diào)制冷的同時獲得免費的衛(wèi)生熱水.缺點：初投資較高；送風(fēng)溫度低，室內(nèi)溫度場不均勻，舒適感差。造價：550～650元/m2華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗2.空調(diào)系統(tǒng)選擇及設(shè)計D.空調(diào)變制冷劑流量熱回收多聯(lián)機系統(tǒng)3.住宅公用排油煙道的正確設(shè)置影響住宅特別對超高層住宅公用排油煙道正常使用的因素主要有：設(shè)置位置不合適、煙道形式不理想、煙道面積不正確等。3.1避免油煙飛起進入建筑動力陰影區(qū)內(nèi)。D.空調(diào)3.2選用正確的排煙道形式經(jīng)過多方案比較我們在華潤超高層住宅中選用單風(fēng)道的形式，風(fēng)道面積0.6平方米。為防止油煙倒灌，在每戶接入主煙道處加設(shè)了電動閥門，電動閥門與油煙機同時啟閉。華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗3.住宅公用排油煙道的正確設(shè)置D.空調(diào)3.24.中央機械式通風(fēng)系統(tǒng)（房屋呼吸系統(tǒng)）不間斷地給住宅帶來充足的、有質(zhì)量的新鮮空氣；能有效排除室內(nèi)各種污染的氣體；防止物品發(fā)霉；符合建筑節(jié)能規(guī)范；具有高可靠性、低能耗、低噪音的特點。造價：30～35元/m2D.空調(diào)“會呼吸的建筑”，會住宅在品質(zhì)上更勝一籌。華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗4.中央機械式通風(fēng)系統(tǒng)（房屋呼吸系統(tǒng)）D.空調(diào)“會呼吸的E.電氣華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗E.電氣華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗1.電氣系統(tǒng)選擇及設(shè)計住宅用變壓器按照塔樓分別設(shè)置，直接放置在塔樓下邊的設(shè)備房。讓用電負(fù)荷處在中心位置，大大節(jié)約由于傳輸所造成的電能的損耗。優(yōu)點：大大節(jié)約由于線路傳輸?shù)膿p耗，也節(jié)省了電纜的長度。缺點：每臺變壓器均需要運行，在入住率不高的情況下由于變壓器自身的損耗不夠靈活。2.照明燈具、光源選擇及智能照明控制系統(tǒng)的應(yīng)用在公共區(qū)域配合裝修公司設(shè)計要求嚴(yán)格按照照明功率密度進行照明設(shè)計，合理選用高效率的燈具和光源，改變以往室內(nèi)設(shè)計師選用白熾燈和鹵素?zé)暨M行設(shè)計不利于節(jié)能的思路。在公共區(qū)域如車庫和公共走道采用智能照明控制系統(tǒng)，減少人員管理造成的混亂和浪費，提升住區(qū)檔次。優(yōu)點：合理選擇燈具和光源以及采用智能照明控制系統(tǒng)對實際運行成本大大節(jié)約,而且可以提升住區(qū)品質(zhì)。缺點：智能照明控制系統(tǒng)初始成本略高。E.電氣華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗1.電氣系統(tǒng)選擇及設(shè)計E.電氣華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)F.智能化華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗F.智能化華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗超高層建筑中智能化系統(tǒng)的特點智能化系統(tǒng)在安全預(yù)警及人員疏散方面起到的獨特作用，以及相比常規(guī)建筑而言，超高層建筑的智能化系統(tǒng)設(shè)計具有特殊性。超高層建筑的智能化弱電系統(tǒng)中火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制、綜合安防、廣播系統(tǒng)與公共安全最直接相關(guān)。超高層建筑的高度特點是帶來消防弱電系統(tǒng)設(shè)計特點的根本原因?，F(xiàn)實的看，機動消防車輛的消防能力不可能跟上超高層建筑的發(fā)展，因此，超高層建筑的消防設(shè)計應(yīng)立足于建筑內(nèi)部的消防系統(tǒng)建設(shè)，在智能化的旗幟下，努力完善火災(zāi)探測、報警、撲救等自動功能，將火險消滅在萌芽狀態(tài)。在一般建筑中可通融的問題在超高層中是應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定的。超高層消防從嚴(yán)把握的一個體現(xiàn)是消防措施齊全，手段多樣，互為補充。對火災(zāi)報警系統(tǒng)外部而言，智能化的含義主要指系統(tǒng)聯(lián)動。超高層建筑一般為重要建筑，其政治、經(jīng)濟價值巨大，如果滅火不及時，損失將是慘重的。因此，采用系統(tǒng)聯(lián)動方式，就成為爭取火災(zāi)前期時間和主動權(quán)的有效手段。F.智能化華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗超高層建筑中智能化系統(tǒng)的特點智能化系統(tǒng)在安全預(yù)警及人員疏散方一、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)(1)

超高層建筑火災(zāi)報警系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)從提高火災(zāi)報警系統(tǒng)的智能化和可靠性這兩方面入手。1提高火災(zāi)報警系統(tǒng)智能化程度1）對火災(zāi)報警系統(tǒng)內(nèi)部而言，超高層建筑一般采用全智能火災(zāi)報警系統(tǒng)。鑒于超高層建筑體量大和面積多，其使用面積的分割具有較大的不確定性，因此為了適應(yīng)房間形狀、面積和使用性質(zhì)的變化，每條報警回路應(yīng)留出30％左右的探測器數(shù)量裕量。2）對火災(zāi)報警系統(tǒng)外部而言，智能化的含義主要指系統(tǒng)聯(lián)動。消防系統(tǒng)是一個由建筑、設(shè)備及電氣等專業(yè)構(gòu)成的整體，專業(yè)間的密切配合及統(tǒng)籌安排十分重要。采用系統(tǒng)聯(lián)動方式，就成為爭取火災(zāi)前期時間和主動權(quán)的有效手段。提高火災(zāi)報警系統(tǒng)可靠性的措施有：A）采用控制中心報警系統(tǒng)；B）系統(tǒng)具有完善的自檢功能；C）關(guān)鍵部件冗余可采用具有雙主機熱備份的系統(tǒng)等；D）報警回路采用環(huán)形總線；E）探測器與模塊分開回路設(shè)置，每15~20個探測器設(shè)1個短路隔離模塊。F.智能化華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗一、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)(1)超高層建筑火災(zāi)報警系一、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)(1)F.智能化當(dāng)火災(zāi)報警系統(tǒng)與保安監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，在火災(zāi)之初，火場的攝像機可將現(xiàn)場畫面迅速傳至中央控制室，通過實景畫面，值班人員可以立即確認(rèn)是火災(zāi)還是探測器誤報，從而馬上采取廣播、排煙、正壓送風(fēng)、啟動消防泵、噴淋、向消防局119臺報警、降客梯、切換消防電源等一系列應(yīng)急措施。當(dāng)火災(zāi)報警系統(tǒng)與車庫管理系統(tǒng)聯(lián)動，一旦發(fā)現(xiàn)火情，便可聲光報警，強制抬起進出口欄桿，使車輛盡快逃出車庫。另外火災(zāi)報警系統(tǒng)還可與樓控、廣播音響和門禁系統(tǒng)等聯(lián)動。只要這些措施可靠得力，超高層建筑的火災(zāi)便可被消滅在萌芽狀態(tài)，將損失減至最小。2提高聯(lián)動控制系統(tǒng)的可靠性提高聯(lián)動控制系統(tǒng)的可靠性的措施有：1）對于重要的滅火和防排煙設(shè)施，應(yīng)考慮多種、多地聯(lián)動和手動控制方式，以增加被控設(shè)備的可靠動作。盡量采用多線制的手動控制柜，并處理好接口問題；2）合理設(shè)計各類管線的走向、敷設(shè)方式和敷設(shè)場所，采取必要的防火措施，避開可能對線路造成損壞的熱源，確保消防電氣線路處于安全環(huán)境中；3）與建筑專業(yè)協(xié)調(diào)，合理確定消防控制中心的位置，以使其盡量靠近弱電管道井，使消防電氣管線以最短距離匯入弱電管道井；華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗一、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)(1)F.智能化當(dāng)火災(zāi)報警系

緊急廣播系統(tǒng)能夠及時通知火災(zāi)建筑物內(nèi)人員發(fā)生火災(zāi)的位置,應(yīng)當(dāng)朝哪個方向疏散。但普通緊急廣播系統(tǒng)存在信息單一、不能同時對不同區(qū)域播放不同內(nèi)容和智能化程度低等缺點。針對超高層建筑的更具智能的早期預(yù)警語音疏散系統(tǒng)應(yīng)運而生。該系統(tǒng)對于超高層建筑來說是至關(guān)重要的：二、廣播系統(tǒng)（早期預(yù)警語音疏散系統(tǒng)）F.智能化3.1車庫入口安檢系統(tǒng)3.2人員安檢和訪客管理系統(tǒng)三、安全技術(shù)防范系統(tǒng)(1)3.3特殊場所的安防末端設(shè)備的設(shè)置1）強電和弱電豎井、各消防相關(guān)設(shè)備房、直飲水間和開水間、新風(fēng)機房、生活水機房、給中庭送風(fēng)的風(fēng)機房和空調(diào)機房、變配電室、發(fā)電機房和鍋爐房等重要機房、、、加裝門禁。2）衛(wèi)生間是視頻監(jiān)控的盲點，安防的薄弱環(huán)節(jié)。建議在衛(wèi)生間門外走廊安裝攝像機，衛(wèi)生間內(nèi)安裝報警按鈕和傳聲器。3）停車場是安全事故的多發(fā)地區(qū)，應(yīng)加強停車場的管理，不但對車道監(jiān)控，還應(yīng)對車位進行監(jiān)控。4）疏散樓梯設(shè)置攝像機和傳聲器，以便對突發(fā)事件時的疏散人流進行觀察，獲取現(xiàn)場情況。3.4加強消防控制室的安全超高層建筑的智能化系統(tǒng)的設(shè)計，不但要考慮到建筑物及業(yè)主的復(fù)雜的功能需求，使其具備可靠性、先進性及擴展性；還應(yīng)當(dāng)站在城市安全的高度，充分考慮超高層建筑有可能面臨的來自方方面面的威脅，提供有效的解決方案。華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗緊急廣播系統(tǒng)能夠及時通知火災(zāi)建筑物內(nèi)人員發(fā)生火災(zāi)的尋找鋼構(gòu)、幕墻技術(shù)與建筑藝術(shù)的結(jié)合點G.外立面幕墻及鋼構(gòu)設(shè)計華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗尋找鋼構(gòu)、幕墻技術(shù)與建筑藝術(shù)的結(jié)合點G.外立面幕墻及鋼構(gòu)設(shè)計G.外立面幕墻及鋼構(gòu)設(shè)計格子的構(gòu)成元素:舞動的格子華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗G.外立面幕墻及鋼構(gòu)設(shè)計格子的構(gòu)成元素:舞動的格子華潤“幸福深圳華潤二期華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗G.外立面幕墻及鋼構(gòu)設(shè)計深圳華潤二期華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗G.外立面幕墻及鋼華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗G.外立面幕墻及鋼構(gòu)設(shè)計深圳華潤二期華潤“幸福里”項目上的一些經(jīng)驗G.外立面幕墻及鋼構(gòu)設(shè)計深圳華a.平面形式的選?。翰灰税纪惯^多，平面整齊，利于使用、結(jié)構(gòu)布局和節(jié)能，同時避免高區(qū)風(fēng)煙囪效應(yīng)的影響，有效減少施工周期。

b.與結(jié)構(gòu)密切配合：結(jié)構(gòu)豎向體系和平面功能合理搭配，減少浪費空間、提高效率。戶型設(shè)計充分考慮梁柱的影響、規(guī)避和利用。

c.核心筒設(shè)計：多方案比較后仍采用中心布局形式，以減少公攤。垂直交通經(jīng)過計算布置電梯和剪刀樓梯。

d.綜合考慮結(jié)構(gòu)層、設(shè)備以及超高層住宅空間使用等因素，確定合適的層高。

f.重視消防設(shè)計：消防設(shè)計是一個由建筑、設(shè)備及電氣等專業(yè)構(gòu)成的整體，專業(yè)間的密切配合及統(tǒng)籌安排十分重要。這些應(yīng)是保證超高層建筑安全的基本思路。

g.重視細(xì)節(jié)設(shè)計：落地窗外設(shè)計花池或挑板、減少超高層視線的畏懼感；運用雙層玻璃的立面外墻為最高檔的豪宅創(chuàng)造頂級的居住品質(zhì)，同時，這一設(shè)計既能滿足遮陽、節(jié)能又能調(diào)節(jié)氣流。內(nèi)凹陽臺能有效避免側(cè)向風(fēng)的影響1、建筑如何規(guī)避不利影響技術(shù)要點總結(jié)a.平面形式的選?。翰灰税纪惯^多，平面整超高層豪宅溢價的要點開發(fā)商從居住感覺上主動引導(dǎo)，強化超高層優(yōu)勢，實現(xiàn)溢價高品質(zhì)產(chǎn)品景觀最大化公共空間打造園林尺度擴大會所體現(xiàn)尊貴生活方式營造2、超高層豪宅如何實現(xiàn)溢價超高層豪宅溢價的要點開發(fā)商從居住感覺上主動引導(dǎo)，高品質(zhì)產(chǎn)品公A戶型創(chuàng)新1.強勢景觀資源項目：戶型創(chuàng)新著力最大化景觀資源典型項目1——貝沙灣戶型位置：第八A座-第八B座戶型介紹：

A、B戶型：四房兩廳四衛(wèi)+儲藏室（面積約2,200-2,400平方呎）戶型分析：三梯兩戶（含一貨梯）；戶型設(shè)計方正、舒適、寬敞，功能分區(qū)合理，將臥室客廳景觀面最大化。背山面海，無敵海景大露臺，盡享絕佳景色；雙套房設(shè)計，并配有儲藏室、工人衛(wèi)生間；露臺主臥臥室臥室主臥客廳廚房餐廳衛(wèi)生間衛(wèi)生間景觀面特點：南向景觀面最大化，大露臺、主要功能空間在景觀面A戶型創(chuàng)新1.強勢景觀資源項目：戶型創(chuàng)新著力最大化景觀資源仆主典型項目3——譽峰產(chǎn)品:4房面積：230-260平米套房：2套特點：南北通透，大型落地窗戶及空中花園，其中大面積的戶外空間巧妙地將室外的庭院引入客廳。功能分區(qū)合理，主仆空間隔離較好，雙套房設(shè)計，主臥擁有超大的衛(wèi)浴間，更添生活品質(zhì)。觀景陽臺的設(shè)置使超高層的景觀優(yōu)勢進一步得到強化。（其中主臥專享的6米高的觀景陽臺，更添尊貴感受）特點：雙套房、客廳高層高、主仆分離、主臥帶超大衛(wèi)浴間、南北通透睡房衛(wèi)生間主人房2.弱勢景觀資源項目：戶型創(chuàng)新著力以打造尊貴感仆主典型項目3——譽峰產(chǎn)品:4房特點：雙套房、客廳高層高高層會所園林中心水景園林景觀庭院景觀庭院會所屋頂花園景觀平臺花園步行徑典型項目——