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CHERISH-YEARN養(yǎng)老社區(qū)項目運營模式研究------以親和源項目為例親和源企業(yè)經(jīng)營管理有限公司

親和源

CHERISH-YEARN親和源的四個觀點目錄CHERISH-YEARN中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概述養(yǎng)老社區(qū)的概念和開發(fā)運營模式親和源的運營

親和源的四個觀點CHERISH-YEARN觀點1：床≠家

親和源的四個觀點CHERISH-YEARN觀點2：老年≠弱勢≠被照料

親和源的四個觀點CHERISH-YEARN觀點3：老年≠福利≠非盈利

親和源的四個觀點CHERISH-YEARN觀點4：養(yǎng)老事業(yè)：善業(yè)+福業(yè)

親和源

CHERISH-YEARN親和源的四個觀點目錄CHERISH-YEARN中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概述養(yǎng)老社區(qū)的概念和開發(fā)運營模式親和源的運營中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概述老年人口規(guī)模巨大人口老齡化的速度比較快、達到的水平比較高老齡化階段推進速度不平衡是人口老齡化在空間分布上不平衡城鄉(xiāng)倒置顯著老齡化超前于現(xiàn)代化CHERISH-YEARN中國社會老齡化的最新狀況中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概述AgePyramid1990-2050中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概述7.69%Age65+中國養(yǎng)養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概概述中國養(yǎng)養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總總體狀狀況中國老齡人口催生的市場需求老齡消消費品品市場場老齡住住房市市場社區(qū)居居家養(yǎng)養(yǎng)老服服務(wù)市市場老齡教教育市市場老齡市市場的的投資資需求求老齡人人口資資本市市場需需求老齡人人口精精神文文化需需求養(yǎng)老資資源改改建需需求CHERISH-YEARN老齡護護理服服務(wù)市市場老齡旅旅游市市場中國養(yǎng)養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概概述中國養(yǎng)養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總總體狀狀況CHERISH-YEARN老年地地產(chǎn)老年護護理老年服服務(wù)老年用用品親和源源CHERISH-YEARN親和源源的四四個觀觀點目錄錄CHERISH-YEARN中國養(yǎng)養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概概述養(yǎng)老社社區(qū)的的概念念和開開發(fā)運運營模模式親和源源的運運營養(yǎng)老社社區(qū)的的概念念及開開發(fā)運運營模模式CHERISH-YEARN養(yǎng)老社社區(qū)的的概念念界定定內(nèi)容傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)選址一般分布于成熟社區(qū)；屬地化分布，服務(wù)于當?shù)鼗蛑苓吘幼±先俗匀画h(huán)境好、交通便利的近郊人群困難老人為主（以不能自理和半自理居多）中高端養(yǎng)老人群（全老齡段）產(chǎn)品以固定面積的標準間為主養(yǎng)老設(shè)施完備的老年養(yǎng)老專門社區(qū)房型多樣，可選擇性較多可供老人體驗居住、子女探望居住產(chǎn)品類型單一的宿舍式公寓居家式公寓安養(yǎng)式公寓度假公寓收費收費統(tǒng)一標準，檔次沒有區(qū)分可根據(jù)自己的經(jīng)濟條件、健康狀況選擇住房類型、等級和服務(wù)檔次入住方式租住多種形式（包括出售產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)酒店式、會員制、租住式等）配套解決吃、穿、醫(yī)等基本生理需求自用滿足老人醫(yī)療、教育、餐飲、休閑娛樂活動等多方面需求自用+商業(yè)化運營服務(wù)常規(guī)服務(wù)（安全檢察、換洗、清掃房間、介助、介護或?qū)Ｗo服務(wù)）常規(guī)服務(wù)+教育文化、休閑娛樂等其他增值服務(wù)養(yǎng)老社社區(qū)的的概念念及開開發(fā)運運營模模式CHERISH-YEARN市場類別運營模式代表項目出售產(chǎn)權(quán)形式按揭或付清房款北京太陽城、上海綠地21城—孝賢坊產(chǎn)權(quán)酒店北京太陽城租賃制形式會員制上海親和源保證金制杭州金色年華租金制上海親和源和杭州金色年華的安養(yǎng)式公寓養(yǎng)老社社區(qū)的的概念念界定定養(yǎng)老社社區(qū)的的概念念界定定養(yǎng)老社社區(qū)的的概念念及開開發(fā)運運營模模式CHERISH-YEARN日本養(yǎng)養(yǎng)老模模式研研究養(yǎng)老理理念的的借鑒鑒通過自自動化化和電電器化化幫助助老人人實現(xiàn)現(xiàn)自助助和自自理設(shè)計的的人性性化和和嚴格格的質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)控美國養(yǎng)養(yǎng)老模模式研研究提供全全老齡齡階段段的居居住產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、、個性性化的的附加加服務(wù)務(wù)適宜的的服務(wù)務(wù)氛圍圍的營營造。。國內(nèi)外外養(yǎng)老老社區(qū)區(qū)市場場研究究養(yǎng)老老社社區(qū)區(qū)的的概概念念及及開開發(fā)發(fā)運運營營模模式式CHERISH-YEARN中國國養(yǎng)養(yǎng)老老社社區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀中國國有有““未未富富先先老老””的的基基本本國國情情中國國老老年年社社區(qū)區(qū)市市場場供供給給不不足足京滬滬等等地地老老年年社社區(qū)區(qū)市市場場需需求求加加大大中國國老老年年社社區(qū)區(qū)政政策策支支持持力力度度不不大大國內(nèi)內(nèi)外外養(yǎng)養(yǎng)老老社社區(qū)區(qū)市市場場研研究究養(yǎng)老老社社區(qū)區(qū)的的概概念念及及開開發(fā)發(fā)運運營營模模式式CHERISH-YEARN■保保險險公公司司和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司看看好好養(yǎng)養(yǎng)老老社社區(qū)區(qū)項項目目保險險行行業(yè)業(yè)泰康康人人壽壽：：以22億元元注注冊冊資資金金，，成成立立泰泰康康之之家家投投資資有有限限公公司司；；泰泰康康人人壽壽投投資資10多億億元元，，在在北北京京昌昌平平區(qū)區(qū)中中關(guān)關(guān)村村生生命命科科學(xué)學(xué)園園建建設(shè)設(shè)總總占占地地253畝的的后后援援中中心心；；包包括括泰泰康康健健康康管管理理研研究究中中心心、、康康復(fù)復(fù)研研究究中中心心、、客客戶戶服服務(wù)務(wù)及及信信息息技技術(shù)術(shù)中中心心、、自自用用配配套套項項目目和和與與養(yǎng)養(yǎng)老老事事業(yè)業(yè)相相關(guān)關(guān)的的機機構(gòu)構(gòu)等等。。預(yù)預(yù)期期的的目目標標是是在在北北京京和和上上海海建建立立高高端端養(yǎng)養(yǎng)老老社社區(qū)區(qū)；；（（曾曾計計劃劃斥斥資資40億元購購置東東方太太陽城城的現(xiàn)現(xiàn)有房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目建造造泰康康養(yǎng)老老社區(qū)區(qū)，該該計劃劃現(xiàn)已已“流流產(chǎn)””。中國人人壽：：在河北北廊坊坊廣陽陽區(qū)萬萬莊籌籌建養(yǎng)養(yǎng)老社社區(qū)，，項目目總投投資為為1000億元，，首期期投資資約100億元，，環(huán)渤渤海京京津冀冀區(qū)域域新型型養(yǎng)老老養(yǎng)生生基地地的標標桿。。中冶冶寰泰泰生態(tài)態(tài)城投投資有有限公公司由由中冶冶集團團、泰泰威集集團、、橫店店集團團等知知名企企業(yè)共共同投投資成成立的的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司，企企業(yè)憑憑著雄雄厚的的開發(fā)發(fā)實力力，與與中國國人壽壽聯(lián)手手致力力打造造中國國養(yǎng)老老產(chǎn)業(yè)業(yè)。中中冶寰寰泰與與中國國人壽壽簽署署了《國壽養(yǎng)養(yǎng)老投投資戰(zhàn)戰(zhàn)略暨暨廊坊坊萬莊莊生態(tài)態(tài)城項項目合合作協(xié)協(xié)議》，是中中國人人壽養(yǎng)養(yǎng)老養(yǎng)養(yǎng)生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的戰(zhàn)略略合作作方和和中國國人壽壽養(yǎng)老老養(yǎng)生生項目目的約約定開開發(fā)企企業(yè)。。`合眾人人壽：：在武漢漢市蔡蔡甸區(qū)區(qū)計劃劃投資資100億元，，總建建筑面面積160萬平方方米左左右，，建設(shè)設(shè)集健健康養(yǎng)養(yǎng)生、、養(yǎng)老老服務(wù)務(wù)、臨臨床醫(yī)醫(yī)療、、學(xué)術(shù)術(shù)科研研、醫(yī)醫(yī)學(xué)教教育為為一體體的健健康產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服服務(wù)基基地。。（該該項目目于2010年簽約約，但但至今今沒有有實質(zhì)質(zhì)性進進展。。）平安、太平平洋、幸福福人壽、新新華人壽等等保險公司司都對養(yǎng)老老項目表現(xiàn)現(xiàn)出極大的的興趣。國內(nèi)外養(yǎng)老老社區(qū)市場場研究養(yǎng)老社區(qū)的的概念及開開發(fā)運營模模式CHERISH-YEARN地產(chǎn)公司萬科所有的的城市公司司都將在2011年度至2012年度開展養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)的的開發(fā)建設(shè)設(shè)工作；保利組成養(yǎng)老地地產(chǎn)的研究究團隊，在在2008年涉足養(yǎng)老老地產(chǎn)研究究，完成了了《養(yǎng)老地產(chǎn)開開發(fā)模式研研究》、《保利地產(chǎn)養(yǎng)養(yǎng)老設(shè)計標標準》。成立保利利地產(chǎn)和基基金，提出出“善居養(yǎng)養(yǎng)老”理念念，把家庭庭養(yǎng)老和機機構(gòu)養(yǎng)老的的最佳結(jié)合合點集中在在社區(qū)，圍圍繞“一個個隊伍服務(wù)務(wù)，兩項資資金捐助，，三個中心心建設(shè)”展展開。“目目前正在試試點建設(shè)養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)，，其中一個個位于長沙沙新火車站站旁邊，另另外一個位位于上海：：“保利·西塘安平老老年健康生生活社區(qū)””，總投資資達4億元，占地地150畝，建筑面面積10萬平方米，，2010年11月開工，計計劃于2011年年底完工工。首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合河北建建設(shè)集團，，投資70億元在河北北香河開發(fā)發(fā)一個養(yǎng)老老項目，總總建筑面積積近200萬平米。珠江地產(chǎn)與從化市政政府簽約，，將在從化化打造“珠珠江生命健健康城及科科技CBD”項目，這就就是俗稱的的從化珠江江城。這一一項目將集集醫(yī)療、養(yǎng)養(yǎng)生、教育育、休閑、、養(yǎng)老、總總部經(jīng)濟于于一體。恒大、京基基、路勁、、華潤、遠遠洋、中信信、合景泰泰富、金地地等品牌地地產(chǎn)公司先先后專門成成立養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究團團隊，紛紛紛啟動養(yǎng)老老產(chǎn)業(yè)項目目。國內(nèi)外養(yǎng)老老社區(qū)市場場研究養(yǎng)老社區(qū)的的概念及開開發(fā)運營模模式CHERISH-YEARN其他投資者者中國紅十字字基金會揚州耀陽老老年公寓、、北京耀耀陽老年公公寓、浙浙江富春江江耀陽老年年公寓中華慈善總總會規(guī)劃建設(shè)鄂鄂爾多斯華華夏·九九城美國的對沖沖基金與收收購集團城城堡投資、、日本的ZECS集團希望投投資中國養(yǎng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)國內(nèi)外養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)區(qū)市場研研究養(yǎng)老社區(qū)區(qū)的概念念及開發(fā)發(fā)運營模模式CHERISH-YEARN從商業(yè)模模式角度度養(yǎng)老社社區(qū)項目目是什么么？老年住宅宅資資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收收益一一次實現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)資資產(chǎn)持有有穩(wěn)穩(wěn)定租租金收入入資資產(chǎn)升升值商業(yè)模式式的不同同決定了了項目運運營管理理的不同同養(yǎng)老社區(qū)區(qū)商業(yè)模式式養(yǎng)老社區(qū)區(qū)的概念念及開發(fā)發(fā)運營模模式CHERISH-YEARN養(yǎng)老社區(qū)區(qū)土地獲獲取方式式出讓住宅用地地/公共設(shè)施施用地、、慈善用用地劃撥地價問題題目前在中中國沒有有關(guān)于養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)區(qū)的專門門用地類類型機機會會還是挑挑戰(zhàn)國內(nèi)外養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)區(qū)市場研研究養(yǎng)老社區(qū)區(qū)商業(yè)模式式養(yǎng)老社區(qū)區(qū)商業(yè)模式式養(yǎng)老社區(qū)區(qū)的概念念及開發(fā)發(fā)運營模模式CHERISH-YEARN客戶定位位（年齡齡、收入入、婚姻姻狀況））活躍長者者、健康康老人介護老人人客戶利益益點醫(yī)療相關(guān)服務(wù)務(wù)賣房子還還是賣服服務(wù)養(yǎng)老社區(qū)區(qū)商業(yè)模式式養(yǎng)老社區(qū)區(qū)的概念念及開發(fā)發(fā)運營模模式CHERISH-YEARN產(chǎn)品模式式老年住宅宅=老年住宅宅+老年公寓寓+醫(yī)療設(shè)施施+生活配套套商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)=老年公寓寓+醫(yī)療設(shè)施施+生活配套套大物業(yè)專門的管管理團隊隊養(yǎng)老社區(qū)區(qū)商業(yè)模式式養(yǎng)老社區(qū)區(qū)的概念念及開發(fā)發(fā)運營模模式CHERISH-YEARN項目選址址市中心城郊結(jié)合合部遠郊、游游度假區(qū)區(qū)項目規(guī)模模公寓社區(qū)養(yǎng)生度假假小鎮(zhèn)國內(nèi)外養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)區(qū)市場研研究養(yǎng)老社區(qū)區(qū)商業(yè)模式式親和源CHERISH-YEARN親和源的的四個觀觀點目錄錄CHERISH-YEARN中國養(yǎng)老老產(chǎn)業(yè)概概述養(yǎng)老社區(qū)區(qū)的概念念和開發(fā)發(fā)運營模模式親和源的的運營CHERISH-YEARN親和源的的運營親和源經(jīng)經(jīng)營理理念代天下兒兒女盡孝孝替世間父父母分憂憂-------超越傳統(tǒng)統(tǒng)倫理的的服務(wù)理理念---------------親情的職職業(yè)化、、社會化化--------CHERISH-YEARN親和源的的運營親和源經(jīng)經(jīng)營理理念（2007~2008年）倡導(dǎo)“大大家”文文化：至至尊老人人的家——強調(diào)：尊尊重、自自由、隱隱私、親親情。（2008~2009年）承諾“終終身”養(yǎng)養(yǎng)老：可以托付付一生的的地方——80歲之前強強化：生生活服務(wù)務(wù)，精神神愉悅的的享受生生活；——80歲之后強強化：護護理照料料，給予予體面的的晚年生生活。（2010~2011年）引領(lǐng)“快快樂”老老年：養(yǎng)老改變變生活CHERISH-YEARN親和源的的運營親和源經(jīng)經(jīng)營理理念養(yǎng)老改變生活（之一）：改變養(yǎng)老觀念念——前半生為為兒女活活、為社社會活，，后半生生要為自自己活??！——我的養(yǎng)老老，我做做主！——分享輝煌煌，與影影響時代代的精英英一起分分享晚年年！養(yǎng)老改變生活（之二）：改變生活方式式——“小家””安在““大家””里！——我有秘書書，我有有三個秘秘書，我我什么都都不怕??！——不忘老朋朋友，結(jié)結(jié)交很多多新朋友友！CHERISH-YEARN親和源運營親和源經(jīng)經(jīng)營理理念養(yǎng)老改變生活（之三）：實現(xiàn)人生夢想——快樂可以以疊加，，快樂可可以傳遞遞，快樂樂可以蔓蔓延！——一切皆有有可能，，夢想才才剛剛開開始！18個會員自自發(fā)的興興趣小組組加入俱樂樂部的““快樂””組織，，實現(xiàn)短短游/遠足/琴/棋/書/畫/音樂/舞蹈/手工/制作/烹飪/美食/球技技切切磋磋/養(yǎng)生生/修心心…………養(yǎng)老老改變變生活活（（之四四）：創(chuàng)造造和諧諧社社會會———重塑塑倫倫理理，，促促進進社社會會和和諧諧！———加入入機機構(gòu)構(gòu)養(yǎng)養(yǎng)老老，，釋釋放放兒兒女女、、釋釋放放社社會會，，解解放放生生產(chǎn)產(chǎn)力力！———釋放放老老伴伴兒兒，，更更是是釋釋放放自自己己的的心心靈靈??！CHERISH-YEARN親和和源源的的運營營親和和源源經(jīng)經(jīng)營營理理念念代天天下下兒兒女女盡盡孝孝替世世間間父父母母分分憂憂-------超越越傳傳統(tǒng)統(tǒng)倫倫理理的的服服務(wù)務(wù)理理念念---------------親情情的的職職業(yè)業(yè)化化、、社社會會化化--------CHERISH-YEARN親和和源源的的運營營親和和源源商商業(yè)業(yè)模模式式【關(guān)鍵鍵詞詞】：俱樂樂部部會會員員居居住住權(quán)權(quán)候候鳥鳥生生活活可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展土地地獲獲取取模模式式：出出讓讓房屋屋銷銷售售模模式式：居居住住權(quán)權(quán)———不鎖鎖定定房房型型，，不不受受產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)限限制制，，會會員員可可根根據(jù)據(jù)意意愿愿和和身身體體機機能能的的變變化化，，自自由由選選擇擇居居住住地地、、房房間間大大小小、、半半護護理理公公寓寓、、護護理理院院……資產(chǎn)模式：新型持有居居住地產(chǎn)服務(wù)模模式：24小時秘秘書+智能化化設(shè)備備+ERP管理軟軟件+整合服服務(wù)商商會員同同質(zhì)化化：共同同的養(yǎng)養(yǎng)老價價值取取向，，相似似的消消費能能力……資源最最大化化：為全全國布布局、、東南南亞布布局提提供可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展的商商業(yè)模模式，，實現(xiàn)現(xiàn)候鳥鳥養(yǎng)老老生活活，創(chuàng)創(chuàng)造會會員卡卡的增增值，，達到到多贏贏的格格局……CHERISH-YEARN親和源源的運營親和源源商商業(yè)業(yè)模式式【關(guān)鍵詞詞】：俱樂部部會會員員居居住住權(quán)候候鳥生生活可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展土地獲獲取模模式：出讓讓房屋銷銷售模模式：居住住權(quán)——不鎖定定房型型，不不受產(chǎn)產(chǎn)權(quán)限限制，，會員員可根根據(jù)意意愿和和身體體機能能的變變化，，自由由選擇擇居住住地、、房間間大小小、半半護理理公寓寓、護護理院院……資產(chǎn)模模式：新型型持有有居住住地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)模模式：24小時秘秘書+智能化化設(shè)備備+ERP管理軟軟件+整合服服務(wù)商商會員同同質(zhì)化化：共同同的養(yǎng)養(yǎng)老價價值取取向，，相似似的消消費能能力……資源最最大化化：為全全國布布局、、東南南亞布布局提提供可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展的商商業(yè)模模式，，實現(xiàn)現(xiàn)候鳥鳥養(yǎng)老老生活活，創(chuàng)創(chuàng)造會會員卡卡的增增值，，達到到多贏贏的格格局……親和源源的運營CHERISH-YEARNCHERISH-YEARN親和源源的運營親和源源服服務(wù)務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)CHERISH-YEARN親和源源的運營親和源源客客戶戶管理理系統(tǒng)統(tǒng)CHERISH-YEARN親和源源的運營親和源源會會員員管理理系統(tǒng)統(tǒng)親和源源的運運營CHERISH-YEARN說明：：①會員員發(fā)需需求指指令到到6001或樓棟棟秘書書；②6001或樓棟棟秘書書向相相對應(yīng)應(yīng)的服服務(wù)支支持平平臺（（服務(wù)務(wù)支持持部、、健康康管理理部、、俱樂樂部））發(fā)出出指令令；③服務(wù)務(wù)支持持平臺臺實施施（或或指令令下一一個相相對應(yīng)應(yīng)的服服務(wù)資資源實實施））；④服務(wù)務(wù)資源源將實實施結(jié)結(jié)果反反饋到到服務(wù)務(wù)支持持平臺臺；⑤服務(wù)務(wù)支持持平臺臺將結(jié)結(jié)果反反饋到到指令令方（（6001或樓棟棟秘書書）；；⑥6001或樓棟棟秘書書與會會員確確認并并跟蹤蹤服務(wù)務(wù)結(jié)果果。以上所所有流流程全全部通通過ERP操作，，必要要時其其中相相關(guān)崗崗位共共享流流程進進度。。注：該流程程模型型中6001為樓棟棟秘書書角色色的補補充。。項目營營運管管理流流程CHERISH-YEARN親和源源的運營親和源源服服務(wù)務(wù)模式式CHERISH-YEARN親和源源的運營親和源源服服務(wù)務(wù)內(nèi)容容生活服務(wù)24小時秘書照料日垃圾清潔周室內(nèi)保潔兩周床品清潔半年窗簾清潔美格菲活力中心泛首層休閑中心索迪斯配餐中心健康服務(wù)24小時秘書照料健康檔案建設(shè)專業(yè)醫(yī)生服務(wù)專