——通州區(qū)區(qū)域分析報(bào)告——通州？？曼哈頓？？？一、區(qū)域概況二、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況三、項(xiàng)目分析四、典型案例五、總結(jié)一、區(qū)域概況

通州是首都北京的東部門戶，區(qū)域面積907平方公里，與香港特別行政區(qū)的面積相當(dāng)，常住人口109萬(wàn)人。通州Tongzhou長(zhǎng)安街Chang’anAvenue通州Tongzhou通州是距離北京中心城最近的新城100公里13公里通州20公里13公里40公里首都機(jī)場(chǎng)：2009年旅客吞吐量達(dá)到6500萬(wàn)人次/年，遠(yuǎn)景規(guī)劃7600萬(wàn)人次/年北京第二機(jī)場(chǎng)新北京東站新北京東站：規(guī)劃規(guī)模10座站臺(tái)，18條到發(fā)線北京第二機(jī)場(chǎng)：遠(yuǎn)期規(guī)劃8000萬(wàn)人次/年CBD天津新港：遠(yuǎn)期貨運(yùn)吞吐量7億噸、集裝箱1800標(biāo)廂16公里十八里店口岸

首都機(jī)場(chǎng)緊鄰首都機(jī)場(chǎng)西鄰中央商務(wù)區(qū)（CBD）南部臨近天津新港參與環(huán)渤海合作發(fā)展的橋頭堡區(qū)位優(yōu)勢(shì)處于北京與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈其他區(qū)域交通聯(lián)絡(luò)的核心樞紐位置西部生態(tài)涵養(yǎng)帶東部發(fā)展帶中軸路文化軸長(zhǎng)安街發(fā)展軸戰(zhàn)略地位北京“兩軸兩帶多中心”城市空間新格局中,長(zhǎng)安街軸線與東部發(fā)展帶的重要節(jié)點(diǎn)；面向區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的綜合服務(wù)新城，北京參與環(huán)渤海區(qū)域合作發(fā)展的重要基地；北京建設(shè)世界城市的重要組成部分，是體現(xiàn)低碳、生態(tài)、時(shí)尚、文化等元素，踐行“人文北京、科技北京、綠色北京”理念的典型示范區(qū)。GEI-P-2010-010?

長(zhǎng)城戰(zhàn)略咨詢·版權(quán)所有

產(chǎn)業(yè)發(fā)展新城發(fā)展城業(yè)互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)園城市城市發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展通過規(guī)劃新建產(chǎn)業(yè)園，先有產(chǎn)業(yè)的集聚，大部分園區(qū)都存在城市功能滯后的現(xiàn)象產(chǎn)業(yè)與城市功能的融合，產(chǎn)業(yè)與新城互動(dòng)，成為“城強(qiáng)業(yè)盛”的產(chǎn)業(yè)新城先有城市，通過城市的發(fā)展、人口資源的集聚形成的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)能力不強(qiáng)城市化與工業(yè)化呈現(xiàn)互動(dòng)趨勢(shì),產(chǎn)業(yè)功能與城市功能在空間呈現(xiàn)耦合趨勢(shì)對(duì)于通州新城來說，要獲取經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力，需要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，從居住型城市向融合城市功能的產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變目前，通州新城建設(shè)中產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后：一方面，新城發(fā)展缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不強(qiáng)；同時(shí)，難以有效疏解市區(qū)功能，實(shí)現(xiàn)新城設(shè)立的目的；此外，純粹的居住型新城，產(chǎn)生的工作、居住分離，將導(dǎo)致交通壓力更大產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的兩種演進(jìn)路徑1經(jīng)濟(jì)概況通州新城建設(shè)下一步關(guān)鍵是要轉(zhuǎn)變發(fā)展路徑，由居住型新城向綜合新城轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)城業(yè)互動(dòng)2交通概況向西（中心城方向）8條京秦高速徐尹路朝陽(yáng)北路朝陽(yáng)路京通快速?gòu)V渠路京哈高速京滬高速向北（順義方向）5條溫榆河大道壁富路（首都機(jī)場(chǎng)）通順路六環(huán)路張采路向南、西南（亦莊、河北方向）6條通馬路六環(huán)路九德路張鳳路孔興路密涿高速向東、東南（河北、天津方向）8條京秦高速徐尹路京榆路通燕高速通香路京哈高速京津公路京津高速京承高速京秦高速河北段2013年建成京哈高速京藏高速京港澳高速京臺(tái)高速北京段2013年建成京滬高速京津高速京平高速承德張家口秦皇島唐山塘沽天津滄州石家莊保定通過對(duì)外通道網(wǎng)絡(luò)，與各新城及環(huán)渤海區(qū)域城市形成一體化交通網(wǎng)絡(luò)廊坊1小時(shí)圈2小時(shí)圈京涿高速2013年建成朝陽(yáng)路BRT，前期研究廣渠路BRT，前期研究M1M6（二期）力爭(zhēng)2012年建成新北京東站核心區(qū)順義、首都機(jī)場(chǎng)亦莊土橋準(zhǔn)快速有軌電車，前期研究已有軌道線路規(guī)劃軌道線路有軌電車BRT快速公交交通樞紐S6前期研究通州對(duì)外交通：公共交通“4321”格局規(guī)劃R1前期研究4條軌道線路3個(gè)交通樞紐2條大容量快速公交1條準(zhǔn)快速有軌電車3文化概況通州始建于西漢初年，至今已有2200年歷史，古稱潞縣，取“漕運(yùn)、通濟(jì)”之意改名通州。通州位于舉世聞名的京杭大運(yùn)河北起點(diǎn)，自古就是漕運(yùn)及倉(cāng)儲(chǔ)重地，是久負(fù)盛譽(yù)的水陸都會(huì)和盛極一時(shí)的皇家碼頭，素有“一京、二衛(wèi)、三通州”的美譽(yù)。TeGrandCanal集聚區(qū)通州新城宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃面積14.6平方公里，其中通州新城范圍內(nèi)10.3平方公里和鎮(zhèn)域規(guī)劃延伸區(qū)4.3平方公里。宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)是實(shí)現(xiàn)通州新城打造“文化產(chǎn)業(yè)基地”的重要載體，藝術(shù)家聚集是其最大的優(yōu)勢(shì)和特色集聚區(qū)自2008年成立管委會(huì)，09年進(jìn)入全面建設(shè)階段，園區(qū)處于起步階段，但發(fā)展迅速。09年集聚區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總收入達(dá)到4.5億元，同比增長(zhǎng)40%，完成國(guó)地兩稅合計(jì)2150萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)975%在硬環(huán)境建設(shè)上，部分地塊一級(jí)開發(fā)、村莊征地拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正有條不紊地進(jìn)行。為加快發(fā)展，集聚區(qū)內(nèi)規(guī)劃了八個(gè)產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)。09年引進(jìn)三辰網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)基地、世貿(mào)中心項(xiàng)目以及位于“影視藝術(shù)合成產(chǎn)業(yè)區(qū)”內(nèi)12家企業(yè)，共19個(gè)項(xiàng)目。原創(chuàng)藝術(shù)家集聚是宋莊最大的優(yōu)勢(shì)和特色，如何挖掘和有效利用原創(chuàng)藝術(shù)資源，做大做精文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，是集聚區(qū)未來發(fā)展的主要任務(wù)?，F(xiàn)有藝術(shù)家3000余人，生活與創(chuàng)作的村落發(fā)展為22個(gè)。涉及雕塑家、攝影家、表演藝術(shù)家、觀念藝術(shù)家、獨(dú)立制片人、音樂人、職業(yè)作家等藝術(shù)門類。目前產(chǎn)業(yè)局限于原創(chuàng)藝術(shù)，未來需進(jìn)一步延伸文化鏈條、豐富產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。宋莊藝術(shù)集聚區(qū)發(fā)展大事記1994年，栗憲庭、方力鈞等藝術(shù)家在宋莊建立工作室。隨后，圓明園畫家村集體遷移。2005年，宋莊藝術(shù)促進(jìn)會(huì)成立，藝術(shù)家群落開始組織化管理。書畫展覽、裝裱、餐飲等配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展。2006年，宋莊被認(rèn)定為北京市文化集聚區(qū)。2008年，宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)管委會(huì)成立，同年被國(guó)家廣電總局認(rèn)定為國(guó)家級(jí)動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)基地二、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況宏觀政策背景分析市住建委《關(guān)于落實(shí)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》，銀行在放貸時(shí)嚴(yán)格按“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則界定二套房，有房無貸款的購(gòu)房人將無法購(gòu)房，作假的行為也將被記入個(gè)人信用記錄?！侗本┦腥嗣裾瀼芈鋵?shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲文件的通知》，即“京八條”。對(duì)第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非北京市居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；且自政策發(fā)布之日起，同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房。

市國(guó)土部門改“招拍掛”制度“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評(píng)標(biāo)方式，將投標(biāo)價(jià)格因素由過去的50分降低到25分。還將試點(diǎn)采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”及“限地價(jià)，競(jìng)政策性住房面積”的方式，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地?！蛾P(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》即京版“國(guó)11條”，二套房首付不低于40%，境外個(gè)人只能在本市購(gòu)買一套住房，商品房單宗土地出讓面積不超20公頃，開發(fā)商需一次性公開全部房源。《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》即“京15條”，規(guī)定對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、不能提供連續(xù)5年(含)以上社?；蛲甓愖C明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房；二套房首不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2010年2月23日

2010年4月16日

2010年4月30日

2010年7月15日

2011年2月16日

全市土地市場(chǎng)分析受到新政不斷調(diào)控的影響，京城樓市2011年1月以來土地供應(yīng)市場(chǎng)大幅萎縮。2012年土地供應(yīng)市場(chǎng)急劇萎縮北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前4個(gè)月，北京合計(jì)出讓54塊土地，合計(jì)規(guī)劃建筑面積457.15萬(wàn)平方米，總土地出讓金為134.897億元，同比2011年同期下降39.8%。其中，居住類7塊，平均樓面價(jià)為5814元/平方米。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前4個(gè)月，北京合計(jì)出讓54塊土地，合計(jì)規(guī)劃建筑面積457.15萬(wàn)平方米，總土地出讓金為134.897億元，同比2011年同期下降39.8%。其中，居住類7塊，平均樓面價(jià)為5814元/平方米。目前土地市場(chǎng)依然冷清，預(yù)計(jì)今年土地市場(chǎng)交易很難達(dá)到900億元的規(guī)模，溢價(jià)率、開發(fā)商拿地的積極性都將降到最近幾年的最低?！?012年第一季度，十大標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地金額為143億元，僅相當(dāng)于去年同期的3成。這一階段開發(fā)商的購(gòu)地策略依然謹(jǐn)慎，富力、華潤(rùn)、金地和綠城都未補(bǔ)充新的土地儲(chǔ)備?！?/p>

2010年的四月是不平凡的一個(gè)月份，除了震驚全國(guó)的青海大地震，全國(guó)各地的氣候也異常寒冷，少了往年春暖花開的美好。同時(shí)，在這個(gè)寒冷的四月，中國(guó)樓市也異常的寒冷，迎來了一次次或大或小的地震。2010年四月中旬以來，政府一條接著一條的發(fā)布樓市宏觀調(diào)控政策,用來嚴(yán)厲打擊投機(jī)性炒房者，對(duì)中國(guó)樓市是步步緊逼，尤其是在2010年五一前的“京十一條”，直接導(dǎo)致了樓市黑五月的結(jié)果。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年2月與1月相比，全國(guó)70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)下降的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市有4個(gè)。漲幅均未超過0.1%。房?jī)r(jià)真的在下跌，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌么？通州樓市價(jià)格走勢(shì)圖通州及北京樓市價(jià)格走勢(shì)圖

在國(guó)家規(guī)劃等利好政策的影響下前段時(shí)間一路狂飆的通州樓市在“京十一條”的影響下，通州區(qū)銷售情況異常慘烈。那么，在國(guó)家嚴(yán)厲打擊下通州樓市到底何去何從呢？首先，樓市新政從四月中旬接二連三的出臺(tái)，一次比一次嚴(yán)厲，聽說五一過后可能會(huì)有金融、稅收等方面的調(diào)控政策出臺(tái)，這充分證明了政府這次穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心。我們可以看出政府的政策仍然在打擦邊球，沒有真正的堵住房地產(chǎn)的后路。比如說“京十一條”中“每戶家庭限購(gòu)一套房”政策與“第三套房限購(gòu)政策”到底是何關(guān)系？“房?jī)r(jià)漲幅過快城市”如何界定？一次性付款買房的外地人到底限制不限制？其次，通州作為國(guó)家和北京市的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)，再加上中央電視臺(tái)和CBD的東移等這一系列利好政策導(dǎo)致了前段時(shí)間通州房?jī)r(jià)的高漲。那么，在這些新政下通州的這小利好就會(huì)消失嗎？房地產(chǎn)開發(fā)商和買房者對(duì)通州的心理預(yù)期就會(huì)下降嗎？三、項(xiàng)目分析近幾年通州樓市發(fā)展的很快，房?jī)r(jià)也在一路飆升，通州新城區(qū)域每平米最高達(dá)到過2萬(wàn)左右，現(xiàn)在受政策調(diào)控、限制影響，通州樓市的價(jià)格出現(xiàn)了松動(dòng)，很多樓盤已開始了降價(jià)的行動(dòng)，通州也可以說是“漲的最快，降得最早”的區(qū)域。通州目前有43個(gè)在售樓盤、目前通州月均銷售量在200-450套，成交均價(jià)13000-15000元/平米(此信息來自網(wǎng)上）2009年至今很多土地成本價(jià)在5000元/平米，是否意味著通州很多開發(fā)商都可以承受一定幅度降價(jià)的空間。各項(xiàng)目降價(jià)區(qū)間其他信息四、典型案例富力金禧花園項(xiàng)目概況

富力金禧花園位于通州核心區(qū)，緊鄰?fù)ㄖ葜鞲傻佬氯A大街，周邊教育、醫(yī)療、商場(chǎng)、超市、餐飲等配套設(shè)施齊全。項(xiàng)目距輕軌八通線北苑站10分鐘路程，20分鐘即達(dá)CBD中心。項(xiàng)目占地8.7萬(wàn)平米，總建筑面積28.77萬(wàn)平米，容積率2.77，分三期開發(fā)建設(shè)，由10棟新古典建筑風(fēng)格的高層住宅和特色商業(yè)街、商業(yè)中心組成。米黃色與褐色相間的外立面，以高級(jí)石材為基座。社區(qū)采用完全人車分流設(shè)計(jì)，花園面積最大化，配備全套安防系統(tǒng)。主力戶型為87-89平二居和138-144平四居，戶型設(shè)計(jì)緊湊，衛(wèi)浴、潔具、廚具等配備齊全。因著名民主革命家王芝祥故居坐落于金禧花園地塊內(nèi)，為保存這一具有重要?dú)v史價(jià)值和史料價(jià)值的建筑，富力地產(chǎn)決定對(duì)此建筑予以原址保護(hù)和全面修繕，同時(shí)配合故居建筑風(fēng)格，將北側(cè)商業(yè)樓和幼兒園建成四合院形式。樓盤位置：通州區(qū)新華大街與新華南路交匯口西南600米主力戶型：一居62平米二居80-90平米三至四居138-144平米物業(yè)類型：住宅建筑類別：板樓，塔樓，板塔結(jié)合開盤時(shí)間：2012年05月富力金禧花園價(jià)格走勢(shì)截止到5月07日為止，富力金禧花園所在的通州區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目41個(gè)，近一個(gè)月內(nèi)，共有3個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲，另有38個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之前持平。所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為19388元/平方米，近半年來持平。所有41個(gè)在售住宅項(xiàng)目與富力金禧花園相比：13個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)高于富力金禧花園，售價(jià)最高的運(yùn)河岸上的院子為50000元/平方米，占總數(shù)的32%；25個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)低于富力金禧花園，售價(jià)最低的中建·雅頌居為6000元/平方米，占總數(shù)的61%；另有3個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)與富力金禧花園持平。富力金禧花園近期情況10號(hào)樓最新開盤，均價(jià)17000元/平方米，一共216套房源。開盤期間推出2萬(wàn)抵15萬(wàn)再加9.5折的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，再加上其他零散的優(yōu)惠，最終88平方米左右的兩居總價(jià)約135萬(wàn)元。Ps：房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的實(shí)際價(jià)格是16000

2012年4月北京住宅成交量前十位樓盤據(jù)網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示富力金禧花園銷售情況良好在月度北京排行前六位周度排行冠軍富力金禧花園與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)