房地產(chǎn)估價公司估價質(zhì)量管理制度為維護利益和各方當事人的合法利益范估價操作行為保證估價報告質(zhì)量做估價結(jié)果的客觀、公正、科學、合理，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和國家、省市的相關(guān)規(guī)定，制訂評估質(zhì)量管理制度。一、估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集、整理為促進估價業(yè)務(wù)的順利開展好估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集整理工作須面了解我市房地產(chǎn)市場行情掌地方相關(guān)規(guī)定并通過市場調(diào)查納分析等方法搜集整理必要的估價技術(shù)參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括：各段住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房地產(chǎn)的市場價格和租賃價格；土基準地價、征地補償費、各種規(guī)費及配套文件；房重置價格及配套文件；新房屋造價水平及成本費用構(gòu)成；城房屋拆遷補償辦法、補償標準及配套文件；其地方性規(guī)定等資料。二、評估技術(shù)操作要求1、業(yè)務(wù)受理接受委托之前，應(yīng)對委估項目的估價風險進行初步預(yù)測，著重從以下幾點把握：1)委方否對將來的估價結(jié)論提出明顯不合理的要求；2)委方供的權(quán)證及相關(guān)資料是否存在明顯的欺詐行為和虛假情況（盡管估價報告的假設(shè)與限制條件中對資料失實的責任已作說明3)項的術(shù)難度與委托方的時間要求；4)預(yù)應(yīng)、實收評估費與評估成本的比較；5)預(yù)該務(wù)可能對公司的聲譽帶來的不利或有利影響。特別強調(diào)嚴以個人名義承接務(wù)禁轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不隨意對委托人或當事人作出任何有損公司利益和聲譽的承諾一發(fā)現(xiàn)公司將給予嚴肅處理并追究有關(guān)人員的經(jīng)濟和法律責任。通過對估價風險初步預(yù)測存較大風險的項目務(wù)部門對可預(yù)見的估價風險要及時上報，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可接受委托，簽訂委托估價協(xié)議書。擬估價作業(yè)方主要包括擬選定的估價技術(shù)路線和估價方法員安排業(yè)步驟和時間進度安排對技術(shù)復(fù)雜工量大或時間緊迫的估項目務(wù)部門應(yīng)及時向公司領(lǐng)導(dǎo)說明情況申請調(diào)配人員，以保證按照協(xié)議要求交付報告。實勘察實地勘察是估價程序中正確認識估價對象的必要步驟。不論何種估價目的和估價項目類型，存檔的估價報告必須附《地估價現(xiàn)場勘察表》和現(xiàn)場照片由察人、委托方相關(guān)人員在勘察表上簽字估方法選用根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求，對同一對象進行估價，宜選用兩種以上的估價方法（城市房屋拆遷評估按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行件采用市場比較法的，應(yīng)以市場比較法為主要估價方法。估結(jié)果確定重點是當采用不同估價方法時的估價結(jié)果有明顯偏差時，對所選取的估價參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、

計算過程、估價方法等的核查，最終使估價結(jié)果達到客觀、公正、合理。估報告撰寫各業(yè)務(wù)部門必須采用公司根據(jù)規(guī)范要求制定的統(tǒng)一報告格式。估價報告的撰寫形式根估對象評估價值大小價目的的不同和估價對象類型分別采用自由式、固定式兩種?？蓞⒄找韵聵藴什捎茫?)固式告a)類似交易實例較多的單套普通住宅估價；b)類似交易實例較多的成套商業(yè)門面估價c)評價值在萬以下的除必須采用自由式格式以外的各種類型房地產(chǎn)估價；d)對整體房地產(chǎn)進行析產(chǎn)分割的分戶報告e)城房屋拆遷評估的分戶報告。2)自式告a)評估價值在萬元以上的各種類型房地產(chǎn)估價；b)司法鑒定類估價；c)房產(chǎn)糾紛類估價；d)析、分割的房地產(chǎn)整體估價；e)城市房屋拆遷類整體房地產(chǎn)估價；f)當人評估結(jié)果有異議而申請復(fù)核的房地產(chǎn)估價；g)無搜集類似交易實例、用途特殊單一的各類房地產(chǎn)估價；估報告的組成和內(nèi)容1)估技報告要求：a)固定式報告的技術(shù)報告，主要體現(xiàn)實例來源和算過程，并對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情按季度進行市場背景分析。b)自由式報告的技術(shù)報告，要嚴格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中規(guī)定項目進行分析和測算。2)報的號和要求：公司的估價報告編號要規(guī)范統(tǒng)一，具體要求如下：xx估字（200X）（）3)報及件的紙張必須A4紙印復(fù)印。估報告的復(fù)核：具體要求見“三、估價報告的復(fù)核制度估報告交付房地產(chǎn)估價報告一般只交付委托方估價結(jié)果報告術(shù)報告存檔報交付時應(yīng)由委托方在簽收欄內(nèi)簽字。出具報告的份數(shù)要求：1)技報一份；2)結(jié)報的份數(shù)，一般根據(jù)估價目的和當?shù)貙蟾娴氖褂梅輸?shù)慣例確定，存檔的一份報告外，給委托方的份數(shù)按以下要求：課稅份抵押份拆遷、拍賣均為份其他根據(jù)行慣例決定。10.估報告存。11.完善業(yè)務(wù)流單。12.估操作項總結(jié)適應(yīng)于自由式估價報告由項目負責人和報告撰寫人對告形成過程中出現(xiàn)的難以準確把握的技術(shù)問題、項目的特殊性及對報告的整體評價進行總結(jié)。三、估價報告的復(fù)核制度

為保證估價報告的質(zhì)量規(guī)技審核程序固定式報告必須有專人全面復(fù)核對于自由式報告必先由專人對報告的文詞、計算過程和組成內(nèi)容先行復(fù)核報司領(lǐng)導(dǎo)審核后，方可出具正式估價報告。公司對自由式報告主要從以下幾方面進行審核：1)格式與整性；2)技路選擇是否正確、界定、描述；3)估對環(huán)境因素、界定、描述；4)市背；5)評方選擇運用；6)技參選擇；7)文；8)整。四、估價報告的質(zhì)量要求和質(zhì)量問題定期公布制度評估報告的質(zhì)量求對估價報告的總體要求是全面、客觀、公正、準確，并有良好的包裝質(zhì)量（報告的封面、紙張、組成、格式等由公司統(tǒng)一設(shè)計禁出現(xiàn)錯別字、報告編號錯誤、裝訂錯誤等低級錯誤不出現(xiàn)描述錯誤計過和計算公式錯誤選取參數(shù)錯誤和報告內(nèi)容缺少等質(zhì)量問題。估價報告質(zhì)量問的定期公布制度公司每季度不定期對各業(yè)務(wù)部門的估價報告質(zhì)量進行檢查關(guān)不嚴現(xiàn)質(zhì)量問題的部門，視具體情況在本公司范圍內(nèi)予以公布，并給相關(guān)責任人以相應(yīng)處罰；對質(zhì)量管理到位、技術(shù)操作規(guī)范、審核工作嚴謹?shù)牟块T，對相關(guān)人員將予以表彰。五、估價報告的臺帳建立和歸檔備案制度評報告的臺帳建立要建立格式和內(nèi)容一致的估價報告微機登記臺帳和書面登記臺帳各份估價報告的項目名稱、委托人、評估項目、項目規(guī)模、估價時點、估價結(jié)果等事項，其欄目要與房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案中的“估價項目基本情況”內(nèi)容保持一致，以減少上報信用檔案的工作量。估價報告的臺帳建立，應(yīng)自接受委托時開始逐項登記。估價報告的歸檔備案估價報告交付后，應(yīng)及時歸檔備案，并采用微機存檔和書面存檔兩種方式。1)微存的估價報告，應(yīng)包括以下內(nèi)容：a)《房地產(chǎn)估價結(jié)果報告b)《地