PPP項目的擴展應用與創(chuàng)新模式畢業(yè)于：北京大學國家公派澳大利亞悉尼大學訪問學者發(fā)表過：《外商直接投資企業(yè)的外溢效應》、《外商在華直接投資的區(qū)位因素分析》等目前擔任：中關村發(fā)展集團股份有限公司

董事京東方科技集團股份有限公司（000725

SZ）董事北京經(jīng)濟技術(shù)投資開發(fā)總公司投融資部

總經(jīng)理廣東省肇慶市政府顧問國家開發(fā)銀行總行專家?guī)鞂＜议L期從事投融資工作，有著豐富的融資經(jīng)驗，近些年，在拓寬融資渠道、搭建融資平臺以及區(qū)域開發(fā)建設方面，給全國各地多處政府融資平臺、企業(yè)以及培訓班進行授課。

土地一級開發(fā)的PPP

長沙梅溪湖項目背景長沙的梅溪湖項目

位于長沙大河西先導區(qū)核心區(qū)域，總占地約11452畝（約8平方公里），總建面約1134萬平方米，涵蓋高檔住宅、商場、超五星級酒店、5A級寫字樓、酒店式公寓、文化藝術(shù)中心、科技創(chuàng)新中心等眾多頂級業(yè)態(tài)。方興地產(chǎn)于2011年1月26日與長沙大河西先導區(qū)管理委員會等相關各方簽署協(xié)議，成功成為長沙梅溪湖國際服務和科技創(chuàng)新城開發(fā)招募項目的投資人。據(jù)悉，這是方興地產(chǎn)第一次踏入長沙，也是其首次涉足土地一級開發(fā)。該項目的前期工程建設預計需投入128億元。作為梅溪湖項目的投資人，方興地產(chǎn)需成立項目公司來負責籌集并承擔該項目開發(fā)范圍內(nèi)的征地拆遷、補償安置的所需全部資金，合計85.2億元。與此同時，該項目開發(fā)范圍內(nèi)的基礎設施和公用設施等建設工程所需資金也需要項目公司自行籌集。一年下來，公司在項目上的累計投入已經(jīng)高達150億。而初步預算顯示，該項目一二級開發(fā)完成的總體投入高達600多億。的頸。土地一級開發(fā)概述長沙梅溪湖規(guī)劃

土地一級開發(fā)的PPP

長沙梅溪湖項目如何平衡600億的巨大投入？方興地產(chǎn)計劃在完成一級開發(fā)后，將回購一半的土地進行二級開發(fā)，剩余一半則經(jīng)由政府的招拍掛程序公開出讓。2011年9月，方興地產(chǎn)還成功引入了中建股份，后者所屬長沙中建投資公司出資7.5億元參股方興長沙公司金茂投資（長沙）有限公司20%股權(quán)，出資后注冊資本金為37.5億元。根據(jù)協(xié)議，中建股份將與方興一起參與沙梅溪湖國際服務和科技創(chuàng)新城開發(fā)項目。盡管后者僅占項目20%的股權(quán)，但同為央企的中建股份的加盟，無疑大大分擔了方興地產(chǎn)獨自開發(fā)的風險。2011年9月，梅溪湖地塊公告表示出讓首批5宗臨湖地塊，網(wǎng)掛019號、020號、021號、022號、023號，可建面積約為100萬平方米，出讓起始價超過26億元，樓面均價約為2600元/平方米。均為梅溪湖國際新城規(guī)劃中一線臨湖的優(yōu)質(zhì)資源地塊。最終，中建股份以15.9億元的價格拿下網(wǎng)掛023號和網(wǎng)掛019號兩宗地，而另外3宗則被方興地產(chǎn)旗下的長沙金佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以近10億元的總價拍得。2012年3月22日，該公司旗下位于長沙的梅溪湖項目前往廣州展開土地推介，希冀吸引廣東大牌房地產(chǎn)企業(yè)的關注。計劃2012年在土地出讓業(yè)務上的銷售收入為30億，占全年銷售任務的23%。

土地一級開發(fā)的PPP

長沙梅溪湖項目作為梅溪湖項目的投資人，方興需成立項目公司來負責籌集并承擔該項目開發(fā)范圍內(nèi)的征地拆遷、補償安置的所需全部資金，合計85.2億元。2008年以前，長沙的城市格局是“西文東市”，河西地區(qū)以發(fā)展文化教育為主，土地價值相對較低，平均為104萬元/畝，折合樓面單價平均703元/平方米。先導區(qū)成立以后，大量基礎設施的投建，迅速提升了河西板塊的土地價值。2012年成交單價達到515萬元/畝（平均樓面單價達2189元/平方米），是2008年的5倍。分析方興地產(chǎn)近幾年的年報，長沙梅溪湖項目的土地開發(fā)收益呈快速增長趨勢，2011年土地一級開發(fā)收益為5.17億元，實現(xiàn)當年投入，當年收益；2012年土地一級開發(fā)收益為4.4億元；2013年土地一級開發(fā)的收益為21.4億，同比增長386%。但對一級開發(fā)企業(yè)來說，如何與政府談判和合作，準確把握土地出讓的節(jié)奏，往往關乎一個項目的成敗。

土地一級開發(fā)的PPP

長沙梅溪湖項目方興進行土地一級開發(fā)的思路，就是先進行環(huán)境打造，再出讓土地。首先是改善道路等基礎設施，隨后導入教育、醫(yī)療資源。與市場化企業(yè)操作不同，政府平臺公司的優(yōu)勢也是明顯的，比如獲得融資有政府財政變相背書，拆遷也更強勢。然而，缺乏市場的博弈，政府主導的城鎮(zhèn)化常常過于超前，投資效率極低。土地一級開發(fā)前期需要投入巨大的資金，前兩年，公司或都處于純投入的狀態(tài)。然而，一旦土地掛牌上市，便可以回籠資金，形成正向現(xiàn)金流。在賣地、開發(fā)每個環(huán)節(jié)都可以獲取收益，還能以較少的代價沉淀一部分經(jīng)營性資產(chǎn)。土地溢價分成模式

or

PPP海南一級土地開發(fā)的模式屬于典型的企業(yè)主導型2006年7月19日海南省人民政府出臺的《關于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》指出：“土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例?！币簿褪钦f，一級開發(fā)商最高可以分得70%的土地純收益海南財政實力較弱，導致土地一級開發(fā)市場由提供資金的開發(fā)商掌控；李嘉誠、中信泰富、中信國安、華潤集團均參與了海南的一級開發(fā)中信泰富

與政府分成比例為7：3

抬高地價，把其他開發(fā)商排

除在外

通過招拍掛向利益共同體輸

送土地首創(chuàng)進入土地一級開發(fā)開始于與?？谑姓⒄劗?shù)厮畡者\營項目。2007年4月29日，首創(chuàng)股份與?？谑姓炗喠恕逗？谑形骱Ｐ聟^(qū)土地一級開發(fā)合作合同》，該地塊位于?？谖骱０兜拈L流新區(qū)起步區(qū)，為?？谛率姓行乃诘?，規(guī)劃總面積5209畝。一塊150畝的工業(yè)用地，在同期成交價格每畝9.6萬元的情況下，通過享受政府補貼，以每畝1萬元取得。此后，又以土地抵押，取得1500萬元貸款。在2009年至今近五年時間，企業(yè)在未實際投入生產(chǎn)的情況下，地價已經(jīng)上升到每畝超過20萬元。2009年，南充市高坪區(qū)人民政府通過招商引資，引入十堰車冠商貿(mào)有限公司“汽車改裝及車身、車橋總成生產(chǎn)”項目。按2009年8月28日南充市高坪區(qū)與十堰車冠商貿(mào)有限公司的投資協(xié)議，此項目為國家工業(yè)用地，項目用地面積約180畝，出讓價格按9.6萬元/畝掛牌結(jié)算。簽訂投資協(xié)議當天，雙方還簽訂了《十堰車冠商貿(mào)有限公司汽車改裝及車身、車橋總成生產(chǎn)項目工業(yè)發(fā)展專項資金補助金額及支付時間安排》，里面約定：根據(jù)《投資協(xié)議》有關條款，本項目所涉土地出讓金按照每畝9.6萬元進行結(jié)算，但在支付土地出讓金后，立即在工業(yè)發(fā)展專項資金中按照每畝8.6萬元進行補助，補助資金主要用于進行場地平整、廠房建設、員工培訓、基礎設施建設等。最終，十堰車冠公司為此項目支付的土地費用只有每畝1萬元。

零地價、低地價招商實際操作多在區(qū)縣級，且各地區(qū)間有明顯競爭，都是經(jīng)私下協(xié)商先按規(guī)定出讓土地，再由地方財政返還，稀釋企業(yè)買地成本，企業(yè)拿到地后，就可以進行抵押貸款了。在實體經(jīng)濟利潤低的背景下，企業(yè)貸來的款改做金融投資是最常見的。地方打折賣地成風

底價成交成常態(tài)?

北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，2012年1月共成交20宗地塊，全部以底價成交，土地出讓金21.92億元，同比下降64%，2012年土地收入預計為900億元，比去年實際收入減少300億。

北京住宅類土地的溢價率，從限購前一年的

78.9%，下調(diào)至限購后的16.9%。下調(diào)了62各百分

點。（部分地方政府現(xiàn)在的地價可以打5折）

由于買方話語權(quán)的加大，地方政府更多選擇在找

到合適的買家、談好價格之后才公開出讓土地。

（規(guī)劃修改，通過提高容積率，土地的總價款沒成交量

溢價率

話語權(quán)截止2012年8月23日，獲得土地出讓244億元，與上年前8月671.95億元相比，下滑63%9月北京土地出讓金高達257

.37億元，超過前8個月總和

有變化，但攤到樓面上的地價變低了。）自2012年6月“負轉(zhuǎn)正”以來，100個重點監(jiān)測城市住宅均價環(huán)比已經(jīng)連續(xù)上漲13個月。2013年6月上海、北京、廣州、深圳等10大典型城市的土地出讓金收入為592億元，同比上漲111.5%；土地成交均價同比增長51.4%。成交地塊河西區(qū)X83R1地塊河西區(qū)X86R1地塊建筑面積（㎡）

162973.

1

144563.

8

起價

（萬

元）117360104100

成交價

格（萬

元）162700144300

配建保

障房

（㎡）1640010000

樓面價（元/㎡）

9983.2

9981.8

溢價

率38.6%38.6%

拿地企

業(yè)北京城建萬科和北京住總聯(lián)合體

2012年9月20日，北京出讓了通州和亦莊四宗地塊，合計土地出讓金達到38.43億元。通州一塊多功能用地溢價率超過120%，亦莊兩塊宅地也均達到合理土地價格上限，溢價率接近40%。出讓的地塊中，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X83R1和X86R1兩塊宅地都是二度入市，2011年底兩塊地就曾掛牌出讓，一直無人問津。

包括萬科、城建等6家企業(yè)參與了兩宗地塊競爭，報價均達合理土地價格上限。最終，X83R1由北京城建以16.27億元、配建公租房1.64萬平方米的條件摘得，X86R1由萬科和北京住總聯(lián)合體以14.43億元、配建公租房1萬平方米的條件競得。兩地塊溢價率都達到了38.6%?？紤]到配建的公租房，北京城建拿地樓面價約11100元/平方米，萬科拿地樓面價約10700元/平方米。開發(fā)區(qū)土地供應總體情況黃村鎮(zhèn)DX00-0101-0201地塊掛牌編號土地用途出讓年限土地面積建筑控制規(guī)模出讓方式京土整儲掛(興)[2014]030號F2公建混合住宅用地住宅70年綜合50年商業(yè)40年4.6萬平方米17.5萬平方米掛牌出讓黃村鎮(zhèn)地塊基本情況

黃村鎮(zhèn)地塊掛牌信息掛牌出讓起始價：14.86億元競價階梯：700萬元競買人保證金：4.5億元（30%）掛牌競價時間：

2014年4月10日9:00~2014年4月24日15:00競買人：北科建、恒大、北京城建、保利首開、雅居樂等11家房地產(chǎn)企業(yè)12000元/

平米

溢價率達180%

樓面價2.9萬元/平米住宅用地現(xiàn)場競價

出讓起始價

14.86億元

競買土地價

22.26億元限價商品房面積

15700平方米再次競買土地價

恒大

41.6億元《12平方公里的一級開發(fā)的案例分析》土地一級開發(fā)中的PPP《污水處理廠的案例分析》社會基礎設施的PPP21??????????

國務院關于加強地方政府性債務管理的意見

國發(fā)〔2014〕43號

2014.9.21修明渠、堵暗道，賦予地方政府依法適度舉債融資權(quán)限，加快建立規(guī)范的地方政府舉債融資機制。牢牢守住不發(fā)生區(qū)域性和系統(tǒng)性風險的底線經(jīng)國務院批準，省、自治區(qū)、直轄市政府可以適度舉借債務，市縣級政府確需舉借債務的由省、自治區(qū)、直轄市政府代為舉借。地方政府舉債采取政府債券方式。沒有收益的公益性事業(yè)發(fā)展確需政府舉借一般債務的，由地方政府發(fā)行一般債券融資，主要以一般公共預算收入償還。有一定收益的公益性事業(yè)發(fā)展確需政府舉借專項債務的，由地方政府通過發(fā)行專項債券融資，以對應的政府性基金或?qū)ｍ検杖雰斶€。推廣使用政府與社會資本合作模式。剝離融資平臺公司政府融資職能，融資平臺公司不得新增政府債務。嚴格限定地方政府舉債程序和資金用途。地方政府舉借的債務，只能用于公益性資本支出和適度歸還存量債務，不得用于經(jīng)常性支出。財政部根據(jù)各地區(qū)一般債務、專項債務、或有債務等情況，測算債務率、新增債務率、償債率、逾期債務率等指標，評估各地區(qū)債務風險狀況，對債務高風險地區(qū)進行風險預警。地方政府出現(xiàn)償債困難時，要通過控制項目規(guī)模、壓縮公用經(jīng)費、處置存量資產(chǎn)等方式，多渠道籌集資金償還債務。妥善處理存量債務和在建項目后續(xù)融資:抓緊將存量債務納入預算管理;積極降低存量債務利息負擔;妥善償還存量債務;確保在建項目后續(xù)融資?！靶廾髑?、堵暗道”，建立以政府債券為主體的地方舉債融資機制，剝離融資平臺的政府融資職能。凡屬市場能發(fā)揮作用的，財稅等優(yōu)惠政策要逐步退出；凡屬市場不能有效發(fā)揮作用的，政府包括公共財政等要主動補位。把地方政府性債務分門別類納入全口徑預算進行管理。將財政運行全面納入法治化軌道，完善全面規(guī)范、公開透明的預算制度，逐步建立中期財政規(guī)劃管理。國發(fā)〔2014〕

43號一方面從法律和制度層面，理順了存量債務的償債責任，規(guī)范了增量債務的舉借方式；另一方面也嚴格限制了依托融資平臺推動地方建設的傳統(tǒng)融資模式。難以吸收社會資本參與、確需政府舉債的公益性項目，未來融資將只能由政府發(fā)行債券解決。吸收社會資本參與的公益性項目，按照推廣使用PPP模式，債務由項目公司按照市場化原則舉借和償還，政府按照事先約定承擔財政補貼責任，財政補貼等支出按性質(zhì)納入相應預算管理。地方政府投資業(yè)務4324

國發(fā)〔2014〕43號

會帶來什么影響？1：銀行與平臺的大額統(tǒng)貸業(yè)務、保障房、公路、水利、土儲、軌道交通、市政基礎設施建設受限？量力而行。2：地方政府投資依靠政府信用獲得資金的方式將逐步進入以市場化方式融資為主的理性發(fā)展階段。3：平臺公司在下階段的債務甄別中，有一些可能為非政府債務，但是的確是在完成政府任務，如代建標準廠房等，還款來源？下一步再融資怎么解決？4：在PPP、政府采購模式的推進中，如何發(fā)揮項目主體、金融機構(gòu)、政府的作用？5：債務甄別，歸屬政府還是平臺公司？金融機構(gòu)、上級政府地方債、區(qū)域再融資如何應對？6：平臺公司在過渡期內(nèi)，是收縮戰(zhàn)線還是做大做強？25

地方債

日前，財政部下發(fā)通知，批準10省市試點地方政府債券自發(fā)自還。據(jù)悉，2014年自發(fā)自還債券總規(guī)模為1092億元，其中，上海126億元、浙江137億元、廣東148億元、深圳42億元、江蘇174億元、山東137億元、北京105億元、青島25億元、江西143億元、寧夏55億元。26

國家發(fā)展改革委辦公廳關于創(chuàng)新企業(yè)債券融資方式

扎實推進棚戶區(qū)改造建設有關問題的通知

發(fā)改辦財金[2014]1047號一、支持符合條件的地區(qū)增加企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模指標;二、適當放寬企業(yè)債券發(fā)行條件，支持國有大中型企業(yè)發(fā)債用于棚戶區(qū)改造;三、推進企業(yè)債券品種創(chuàng)新，研究推出棚戶區(qū)改造項目收益?zhèn)唬椖渴找鎮(zhèn)徽加玫胤秸鶎偻度谫Y平臺公司年度發(fā)債指標。）四、與開發(fā)性金融政策相銜接，擴大“債貸組合”用于棚戶區(qū)改造范圍；五、優(yōu)化棚戶區(qū)改造債券品種方案設計，科學合理設置債券期限和還本付息方式；（凡實施棚戶區(qū)改造的地方城投類企業(yè)發(fā)債可不再實行分攤還本的強制性債券方案設計）國家發(fā)展改革委辦公廳

2014年5月13日PPP模式？銀監(jiān)會金融局融資主體交易商

協(xié)會

銀行證券公司信托公司

證監(jiān)會租賃公司保險公司社保養(yǎng)老基金私募機構(gòu)

擔保保監(jiān)會評估公證律師發(fā)改委

會計

審計評級機構(gòu)機構(gòu)投資

者關于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知財預

[2012]463號各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、發(fā)展改革委，中國人民銀行上?？偛俊⒏鞣中?、營業(yè)管理部、省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各銀監(jiān)局：

《國務院關于加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知》（國發(fā)〔2010〕19號）下發(fā)后，地方各級政府加強融資平臺公司管理，取得了階段性成效。地方政府性債務規(guī)模迅速膨脹的勢頭得到有效遏制，大部分融資平臺公司正在按照市場化原則規(guī)范運行，銀行業(yè)金融機構(gòu)對融資平臺公司的信貸管理更加規(guī)范。但是，最近有些地方政府違法違規(guī)融資有抬頭之勢，如違規(guī)采用集資、回購（BT）等方式舉債建設公益性項目，違規(guī)向融資平臺公司注資或提供擔保，通過財務公司、信托公司、金融租賃公司等違規(guī)舉借政府性債務等。為有效防范財政金融風險，保持經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展和社會穩(wěn)定，現(xiàn)就有關問題通知如下：

一、嚴禁直接或間接吸收公眾資金違規(guī)集資

地方各級政府及所屬機關事業(yè)單位、社會團體等要嚴格執(zhí)行《國務院辦公廳關于依法懲處非法集資有關問題的通知》（國辦發(fā)明電〔2007〕34號）等有關規(guī)定，未經(jīng)有關監(jiān)管部門依法批準不得直接或間接吸收公眾資金進行公益性項目建設，不得對機關事業(yè)單位職工及其他個人進行攤派集資或組織購買理財、信托產(chǎn)品，不得公開宣傳、引導社會公眾參與融資平臺公司項目融資。

二、切實規(guī)范地方政府以回購方式舉借政府性債務行為

除法律和國務院另有規(guī)定外，地方各級政府及所屬機關事業(yè)單位、社會團體等不得以委托單位建設并承擔逐年回購（BT）責任等方式舉借政府性債務。對符合法律或國務院規(guī)定可以舉借政府性債務的公共租賃住房、公路等項目，確需采取代建制建設并由財政性資金逐年回購（BT）的，必須根據(jù)項目建設規(guī)劃、償債能力等，合理確定建設規(guī)模，落實分年資金償還計劃。

三、加強對融資平臺公司注資行為管理

地方政府對融資平臺公司注資必須合法合規(guī)，不得將政府辦公樓、學校、醫(yī)院、公園等公益性資產(chǎn)作為資本注入融資平臺公司。嚴格執(zhí)行《土地管理法》等有關規(guī)定，地方政府將土地注入融資平臺公司必須經(jīng)過法定的出讓或劃撥程序。以出讓方式注入土地的，融資平臺公司必須及時足額繳納土地出讓收入并取得國有土地使用證；以劃撥方式注入土地的，必須經(jīng)過有關部門依法批準并嚴格用于指定用途。融資平臺公司經(jīng)依法批準利用原有劃撥土地進行經(jīng)營性開發(fā)建設或轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應當按照規(guī)定補繳土地價款。地方各級政府不得將儲備土地作為資產(chǎn)注入融資平臺公司，不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平臺公司償債資金來源。

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關于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知財預

[2012]463號

四、進一步規(guī)范融資平臺公司融資行為

地方各級政府必須嚴格按照有關規(guī)定規(guī)范土地儲備機構(gòu)管理和土地融資行為，

不得授權(quán)融資平臺公司承擔土地儲備職能和進行土地儲備融資，不得將土地儲備貸款

用于城市建設以及其他與土地儲備業(yè)務無關的項目。符合條件的融資平臺公司因承擔

公共租賃住房、公路等公益性項目建設舉借需要財政性資金償還的債務，除法律和國

務院另有規(guī)定外，不得向非金融機構(gòu)和個人借款，不得通過金融機構(gòu)中的財務公司、

信托公司、基金公司、金融租賃公司、保險公司等直接或間接融資。

五、堅決制止地方政府違規(guī)擔保承諾行為

地方各級政府及所屬機關事業(yè)單位、社會團體，要繼續(xù)嚴格按照《擔保法》等

有關法律法規(guī)規(guī)定，不得出具擔保函、承諾函、安慰函等直接或變相擔保協(xié)議，不得

以機關事業(yè)單位及社會團體的國有資產(chǎn)為其他單位或企業(yè)融資進行抵押或質(zhì)押，不

得為其他單位或企業(yè)融資承諾承擔償債責任，不得為其他單位或企業(yè)的回購（BT）

協(xié)議提供擔保，不得從事其他違法違規(guī)擔保承諾行為。地方各級政府要從大局出發(fā)，充分認識制止違法違規(guī)融資行為的重要性和緊迫性，統(tǒng)一思想，加強領導，切實擔負起加強地方政府性債務

管理、防范財政金融風險的責任，規(guī)范政府及所屬機關事業(yè)單位、社會團體、融資平臺公司行為。要對地方各級政府及所屬機關事業(yè)單

位、社會團體、融資平臺公司違法違規(guī)融資或擔保承諾行為進行清理整改。對限期不改的，依法依規(guī)追究相關責任人的責任。

財政部

發(fā)展改革委

人民銀行

銀監(jiān)會

2012年12月24日

中鐵二局

“鐵半城“

舊城改造項目（千畝）

中信深圳（集團）公司

中信蜀都項目（新中心）成都市干道指揮部城東

舊城改造項目

城市運營商

ppp模式下的城市運營商突破了土地一級市場的開發(fā)的范疇，走到了區(qū)域運作的層次上。是一個從土地的整理開始，到之后的配套建設的區(qū)域性的運營項目舊城改造涵蓋了土地一級市場的開發(fā)和土地二級市場的開發(fā)（房地產(chǎn)開發(fā)）兩個層次蘇州中心廣場因其罕見的體量規(guī)模而創(chuàng)下了國內(nèi)建筑的六個“第一”：蘇州中心廣場項目總面積達182萬平方米，是目前國內(nèi)規(guī)模最大的整體開發(fā)城市綜合體;項目地下空間總面積約52萬平方米，是目前國內(nèi)規(guī)模最大的整體開發(fā)地下空間;在蘇州中心廣場內(nèi)，設有蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司與新加坡凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司合資合作開發(fā)的國內(nèi)單體規(guī)模最大的購物中心，總建筑面積達40多萬平方米;項目將建5萬平方米的屋頂花園，是國內(nèi)規(guī)模最大的空中生態(tài)花園;蘇州中心廣場設置集中供冷供熱系統(tǒng)，是目前國內(nèi)規(guī)模最大的城市綜合體集中供冷供熱系統(tǒng);此外，項目整體地下三層、部分地下四層，基坑占地面積達14萬平方米，開挖深度17至22米，開挖土方約220萬立方米，是目前國內(nèi)規(guī)模最大的城市建筑基坑工程。用PPP運營城市綜合體？城市綜合體

城市綜合體

危機一邊是嚴厲地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，日益萎縮的住宅項目，一邊卻是四處開花的超大城市綜合體，這種狀況讓人困惑。萎縮的公共綠地由于大規(guī)模建設用地需要，原先綠茵環(huán)繞，號稱小新加坡的蘇州工業(yè)園區(qū)的公共綠地規(guī)模迅速減少。綜合體的建設進度更要匹配城市規(guī)模擴大的速度、人流增長的速度，要根據(jù)實際需求不能盲目。未來一年商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)大量爛尾樓？蘇州中心廣場項目18塊土地皆由當?shù)卣尘暗钠髽I(yè)通過招拍掛程序獲得。蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司為了獲得金雞湖旁的商業(yè)用地，單位面積(每平方米)價格達1.5萬元左右。這相當于園區(qū)政府在用自己的公司造城市綜合體。優(yōu)點是，充分運用了園區(qū)政企合一的身份，以財政作為擔保和背書，運用政府融資平臺進行融資建設。但缺點也是顯而易見的，這個模式必須在上升通道時才能運轉(zhuǎn)，萬一地產(chǎn)的整體大勢不好，容易造成園區(qū)背上沉重的債務。城市綜合體的未來前景以及城市綜合體的大規(guī)模資金投入等都隨時考驗著這些國企。在2011年下半年，拿地7年之后，“東方之門”項目終于獲得了兩張預售證。“東方之門”雖然貌似商業(yè)物業(yè)，但其實兩條“褲腿”卻有兩種產(chǎn)權(quán)：一條“褲腿”(南樓)擁有70年住宅產(chǎn)權(quán)，開發(fā)為113平方米至2000平方米“豪宅”對外出售，售價在每平方米1.8萬至8萬，面積為11.1萬平方米，共341套。另一條“褲腿”(北樓)擁有40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)開發(fā)成90~240平方米酒店公寓對外出售，售價在每平方米2萬至5萬

，面積為5.85萬平方米，共264套。截至2012年9月6日，酒店公寓可售套數(shù)為164，去化近四成，但341套“豪宅”則仍有303套顯示為“可售”。截至2013年8月25日，東方之門酒店式公寓銷售狀況相對較好，目前可售房源為103套，去化近半;而住宅產(chǎn)品的銷售狀況尤其慘淡，目前的可售房源為326套，而總共409套房源僅售出83套，去化僅兩成。

城市綜合體

危機

--東方之門“東方之門”的開發(fā)商為蘇州乾寧置業(yè)有限公司(下稱“乾寧置業(yè)”)。于2003年8月成立，2004年2月，乾寧置業(yè)以約4億元競得東方之門所在地塊，折合1104萬元/畝，創(chuàng)下當時蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)營性用地出讓單價紀錄。在當時，總建筑面積約43萬平方米、總投資約45億元的東方之門是國內(nèi)體量最大、投資最多的單體建筑。1、項目導向2、有限追索或無追索3、項目需要具有很好的經(jīng)濟效益和穩(wěn)定的現(xiàn)金流4、籌資額度大5、風險分擔6、融資成本高7、表外融資

●項目在融資過程中的作用項目融資是以特定項目的資產(chǎn)、預期收益或權(quán)益作為抵押而取得的一種無追索權(quán)或有限追索權(quán)的融資或貸款。該融資方式一般應用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機場、橋梁等大型基建項目。

項目融資的特點快速公交系統(tǒng)是一種高品質(zhì)、高效率、低能耗、低污染、低成本的形式，可根據(jù)客流變更運力，適應性強，充分體現(xiàn)了以人為本，構(gòu)建和諧社會的發(fā)展理念。快速公交系統(tǒng)采用先進的公共交通車輛和高品質(zhì)的服務設施，通過專用道路空間來實現(xiàn)快捷、準時、舒適和安全的服務。項目發(fā)起人擁有項目公司的全部或部分股權(quán)，除提供部分股本資金外，還需要以直接或間接擔保的形式為項目公司提供一定的信用支持。項目公司是直接參與項目建設和管理，并承擔債務責任的法律實體。也是組織和協(xié)調(diào)整個項目開發(fā)建設的核心。金融機構(gòu)是項目融資資金來源的主要提供者，可以是一兩家銀行，也可以是由十幾家銀行組成的銀團。專業(yè)融資顧問在項目融資中發(fā)揮重要的作用，在一定程度上影響到項目融資的成敗。融資顧問通常由投資銀行、財務公司或商業(yè)銀行融資部門來擔任。項目產(chǎn)品的購買者在項目融資中發(fā)揮著重要的作用。項目的產(chǎn)品銷售一般是通過事先與購買者簽訂的長期銷售協(xié)議來實現(xiàn)。而這種長期銷售協(xié)議形成的未來穩(wěn)定現(xiàn)金流構(gòu)成項目融資的信用基礎。項目融資的參與者項目融資的主要結(jié)構(gòu)

投資結(jié)構(gòu)單一項目子公司非限制性子公司代理公司公司型合資結(jié)構(gòu)合伙制或者有限合伙制結(jié)構(gòu)非公司型合資結(jié)構(gòu)等。

融資結(jié)構(gòu)項目的融資結(jié)構(gòu)是項目融資的核心，通常采用的項目融資模式有：產(chǎn)品支付融資、杠桿租賃融資、BOT、PPP、TOT融資、ABS融資等多種模式。

資金結(jié)構(gòu)項目的資金結(jié)構(gòu)主要是決定在項目中股本資金和債務資金的形式、相互之間的比例關系以及相應的來源等。項目融資中通常使用的資金有：股本和準股本、商業(yè)銀行貸款、國際銀行貸款、國際債券、租賃融資等。

信用保證結(jié)構(gòu)項目的信用擔保結(jié)構(gòu)是至關重要的因素。項目融資中的主要擔保形式有：項目完工擔保、資金缺額擔保、長期購買項目產(chǎn)品協(xié)議、長期供貨協(xié)議為基礎的項目擔保等。項目融資的類型1.項目貸款2.融資租賃融資租賃是一種特殊的債務融資方式，即項目建設中如需要資金購買某設備，可以向某金融機構(gòu)申請融資租賃。由該金融機構(gòu)購入此設備，租借給項目建設單位，建設單位分期付給金融機構(gòu)租借該設備的租金。3.特許經(jīng)營，如BOT方式對于部分大型的營利性基礎設施項目，如電廠、高速公路、污水處理廠等，可由政府與私人投資者簽訂特許協(xié)議，由私人投資者組建項目公司，實施項目建設，并在運營一定期限之后再移交政府的方式，稱為BOT(build—operate—transfer)模式。BOT項目融資的基本操作流程一般包括以下三個階段：（1）B——建設階段。一般情況下，投資者根據(jù)東道國政府的法律、法規(guī)，按照一定的出資比例與東道國共同組建股份公司或者企業(yè)等，成立雙方合營的公司。（2）O——運營階段。在BOT中，運營即企業(yè)的運轉(zhuǎn)、操作以及管理。在具體的運營方式中可以選擇獨立經(jīng)營、參與經(jīng)營以及其他經(jīng)營方式。（3）T——轉(zhuǎn)讓階段。在特許權(quán)期滿后，項目公司將一個運行良好的項目移交給項目所在國政府或者政府所屬機構(gòu)。BOT的基本操作流程BOT泉州刺桐大橋國內(nèi)第一座民營大橋，由泉州市名流實業(yè)股份有限公司投資2.5億元建設完成。融資模式：30%自有資金，70%銀行貸款。1995年5月18日正式開工，建設期為18個月，1996年11月18日通車，經(jīng)營期達30年（包括建設期)自1997年以來，泉州市又陸續(xù)建造的6座跨海大橋，給刺桐大橋的運營造成一系列影響2003年，其他大橋陸續(xù)停止收費，給刺桐大橋的收入帶來重大影響

項目資金流遇到困難時，政府應向承包商提供財團支持

在沒有立法的前提下，簽訂特許合同后，應要求政府頒布項目特許條例

（適用于整個行業(yè)），使特許條件更具法律效力

與政府出資的項目享受同等待遇，一旦產(chǎn)生重大不利影響，政府應立即

按現(xiàn)價回購項目

在合同中約定收費價格和通行量區(qū)間，當通行量低于下限時，適當提價

或延長特許經(jīng)營期；通行量高于上限時，降價或縮短特許經(jīng)營期。風險類別表現(xiàn)形式風險類別表現(xiàn)形式自然風險氣象條件管理風險工期延誤現(xiàn)場條件重大安全事故地理位置技術(shù)及質(zhì)量缺陷自然災害勞資糾紛政治風險法律變更管理人員更換頻繁政策法規(guī)變化能源材料供應政府管理缺位或越位建造風險設計變更經(jīng)濟風險利率/匯率變化土地征用/環(huán)境保護通貨膨脹溝通協(xié)調(diào)原材料超常漲價參與方違約工程量變化環(huán)境污染資金風險資金籌集困難其他風險其他未預料風險資金超支或不足資金供應不順暢

BT模式風險因素分類及分析BT模式經(jīng)常涉及到的風險因素主要有自然風險、政治風險、經(jīng)濟風險、資金風險、管理風險、建造風險和其他風險等7大類。4.公私合營，如PPP模式由政府與私人企業(yè)共同投資建設，或私人投資，政府提供配套條件的建設模式，稱為PPP模式(public—private—partnering)。這類方式也能有效地減輕政府部門的資金壓力。5.施工承包商墊資，并交付履約保證金由承包商預先墊付資金，并交付履約保證金，也是一種減輕資金壓力的方法香港地

北京首鐵公司

創(chuàng)集團投資7.35億

投資7.35億

特許經(jīng)營

公司四號線

公司政府主管部門北京基礎設施投資投資0.3億

監(jiān)管

特許

協(xié)議

A部分土建工程

B部分：車輛、信號、自動售票機系統(tǒng)等

A+B四號線全部資產(chǎn)投資107億投資46億B部分無償移交給政府A部分交還四號線公司票款收入運營維護管理四號線共投資153億A部分

資產(chǎn)

租賃

協(xié)議7:3PPP項目過程中的問題談判階段建設階段運營階段移交階段PPP項目參與的主體政府部門企業(yè)社會公眾消費者合伙人PPP項目需要決策的問題合理收益動態(tài)調(diào)節(jié)移交前后融資渠道公眾知情契約完備提前終止風險分擔融資模式物有所值PPP項目所適用的行業(yè)煤炭、石油、天然氣、電力、新能源、鐵路、公路、水運、電信、通信、網(wǎng)絡、信息、農(nóng)田、水利、水域流域、礦山修復、生態(tài)環(huán)境整治、土地整治、供水、供氣、供熱、垃圾處理、電動汽車充電樁、城市園林、公共事業(yè)、工業(yè)園區(qū)、廉租房、公租房以及科技、教育、文化、旅游、衛(wèi)生、體育和社會福利等公共服務領域。

PPP模式授信主體：社會資本或其與政府共同成立的股權(quán)多元化企業(yè)。授信模式：圍繞特許經(jīng)營、合理定價、財政補貼等核心內(nèi)容，基于中長期項目融資模式進行創(chuàng)新和規(guī)范。信用結(jié)構(gòu)：依托項目自身資源構(gòu)建。還款來源：使用者付費和列入財政預算的政府付費及財政補貼。全覆蓋：根據(jù)合同約定項目現(xiàn)金流（包含項目自身現(xiàn)金流和政府補貼機制）能夠覆蓋項目債務本息以及運營方、資金方的合理利潤。對于使用者付費不能覆蓋成本和收益，需由政府以可行性補助（包括財政補貼、股本投入、優(yōu)惠貸款、融資擔保和其他優(yōu)惠政策）的形式，給予經(jīng)濟補償。

PPP模式需要關注：項目建造成本、運營費用、產(chǎn)品或服務的價格及消費量、項目預期回報率及行業(yè)的平均回報率、存量公共資產(chǎn)的歷史資料、項目產(chǎn)出及實施方案、項目實際績效優(yōu)于約定標準的獎勵條款，以及未達到標準的懲處或救濟措施。風險：契約精神與政策變動風險間的博弈。對于已建成的公共項目如何引入PPP？在建的非經(jīng)營性項目如何適用PPP模式？政府定價項目則存在很大政策不確定性，影響社會資本參與的積極性。（政府特許經(jīng)營權(quán)+合理定價+財政補貼等）引入社會資本，改善融資模式和投資效益。政府采購模式（對于適合采用市場化方式供給、社會力量適合承擔的公共服務，可按照政府采購模式。采購內(nèi)容包括貨物、工程和服務。適用行業(yè)涵蓋基礎設施、環(huán)保、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障、文化體育等。）

授信主體：承接政府采購項目、向購買主體提供貨物、工程或者服務的供應商。

授信模式：可根據(jù)采購內(nèi)容采用項目融資或貿(mào)易融資模式。

信用結(jié)構(gòu)：依托借款人自有資產(chǎn)和權(quán)益以及項目自身資源構(gòu)建。

還款來源：主要依靠《政府采購合同》項下的政府采購資金及借款人綜合收益。物有所值評價和財政可承受力評估：對于政府付費或政府部分補貼的PPP項目，從本級財力狀況、收支結(jié)構(gòu)、債務負擔水平等方面開展財政可承受力評估。定性評價重點關注PPP與政府傳統(tǒng)采購模式相比能否增加供給，優(yōu)化風險分配，降低項目全生命周期成本，提高運營效率，促進創(chuàng)新和競爭等。定量評價主要通過對PPP項目全生命周期內(nèi)政府支出成本的現(xiàn)值與公共部門比較值進行比較，確定一個明確的物有所值量值。項目運營：社會資本、政府、消費者以及金融機構(gòu)都有對項目運營進行監(jiān)管的權(quán)利。如果社會資本（或項目公司）發(fā)生嚴重違約情形，可以啟動政府接管或債權(quán)人接管。需要關注：政府前期與企業(yè)的談判、招投標過程、特許經(jīng)營協(xié)議簽訂情況、運營階段的政府監(jiān)督要求、政府保底量等。移交：PPP項目合同中應明確移交形式、補償方式、移交內(nèi)容和移交標準。在移交時，政府應注意項目是否處于良好狀態(tài)，以便保證項目的繼續(xù)運營和服務質(zhì)量。資產(chǎn)交割：項目公司把滿足要求的項目資產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)和技術(shù)法律文件，連同資產(chǎn)清單完整移交給政府制定的機構(gòu)，辦理交割手續(xù)。政策性風險：項目批準越權(quán)、審批延遲、競爭保護承諾落空、特許經(jīng)營資質(zhì)等。合同中條款：使用者付費、政府付費及補貼資金的到位方式和進度、價格調(diào)整機制、限制競爭、建成后繼續(xù)運營、運營期政府監(jiān)督、到期移交清單、違約責任、超額收益分享機制、差額補足、保底量等。確保項目收益的合理性與可持續(xù)性。政府付費依據(jù)：設施可用性、產(chǎn)品和服務的使用量和質(zhì)量。提供沿線土地80公頃銀行香港地鐵4號線全線（特許經(jīng)營30年）投資大于51%運營期滿移交4號線一期

4公里4號線二期

16公里已投資建成

租賃投資58億還貸

貸款

深圳政府通過深圳土地房產(chǎn)交易中心由項目公司以公開招標、拍賣或掛牌方式選擇房地產(chǎn)發(fā)展商,拍賣所得地價增值的60%上繳市政府,40%用于4

號線建設融資。港鐵控股項目公司建設期5年高速鐵路車站地鐵車站磁浮線車站高架道路共同

溝

服務

通道

捷運

通道人行通道辦公商務停車

場酒店休閑娛樂樞紐內(nèi)商業(yè)服務設施2類設施4類設施不可經(jīng)營性

1類設施

可經(jīng)營性3類設施可拆分性不可拆分性整個交通樞紐開發(fā)過程的投資平衡（1）I類設施和II類設施是樞紐的核心功能設施不具有經(jīng)營性,沒有收益。（2）III類設施經(jīng)出售經(jīng)營權(quán),能夠獲得一部分收益。這部分收益主要用于平衡樞紐設施建成后的運行管理費用。（3）IV類設施可以獲得特許經(jīng)營費，以及開發(fā)商每年所交的公用設施維護管理費。這部分收益用來償還樞紐設施的投資費用，以及平衡樞紐設施的運行管理費用。（4）可供開發(fā)土地的批租收益，可用于平衡維護費用、平衡土地(含鐵路用地）的拆迀費用、提供開發(fā)利益(償還資本金、開發(fā)權(quán)益)等。(5)對于剩下的收益則主要用于償還政府投資的資本金,并返還開發(fā)權(quán)益。投融資體系建設1.投融資渠

道分析

債權(quán)融資

股權(quán)融資2.投融資平

臺建設

各地區(qū)投融資體

制案例

投融資平臺搭建

融資渠道（1）銀行貸款融資：指借款人為滿足自身建設和生產(chǎn)經(jīng)營的需要，同

銀行簽訂貸款協(xié)議，借入一定數(shù)額的資金，并在約定期限還本金并支

付利息的融資方式。按貸款的用途不同，可將貸款分為流動資金貸款、

固定資金貸款和專項貸款等。?

融資手續(xù)簡單、速度快?

融資成本較低?

融資彈性好?

財務風險較大?

限制條款較多優(yōu)點

缺點（2）企業(yè)債券融資指企業(yè)依照法定程序公開發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。包括依照公司法設立的公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券。目前，上市公司發(fā)行的公司債券由證監(jiān)會審批，非上市公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券由發(fā)改委審批。（一般不得使用模擬報表）；凈資產(chǎn)規(guī)模達到6000萬元以上；未擅自改變前次企業(yè)債券募集資金的用途；最近三個會計年度平均可分配利潤（或凈利潤）足以支付債券一年的利息；現(xiàn)金流情況良好，具有較強的到期償債能力；近三年沒有違法和重大違規(guī)行為；前一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集；已發(fā)行企業(yè)債券沒有延遲支付本息情形；發(fā)行債券余額不超過凈資產(chǎn)的40％。政府投融資平臺為其他企業(yè)發(fā)行債券提供擔保的，按擔保額的三分之一計入平臺公司已發(fā)債余額。

發(fā)

行

企

業(yè)

債

券

的

條

件成立時間滿3年，能提供最近3年連審報告64影響企業(yè)債券發(fā)行利率的幾個因素以債券市場同期限產(chǎn)品收益率為基準利率，在此基礎上綜合考慮發(fā)行人的信用利差、流動性利差以及其他各類風險收益因素利差，得到企業(yè)債券的最終定價。基準利率：主要是同期限央行票據(jù)和Shibor的水平。發(fā)行人信用即評級水平：財務狀況、經(jīng)營情況、流動性指標、信用歷史、融資能力、未來償債能力等因素會影響企業(yè)信用評級等級。流動性差異：由于國債、央行票據(jù)等信用好、發(fā)行頻率高、規(guī)模大，在市場上有著良好的流動性。

債務融資工具的發(fā)行規(guī)模相對較小，其流動性與國債和央票也存在著一定差異，因此，通常投資者也會要求收益補償，此利差隨市場情況確定。其他因素：有無擔保、投資者偏好、發(fā)行規(guī)模、發(fā)行頻率、期限結(jié)構(gòu)、贖回條款、目標市場、發(fā)行方式、利息結(jié)構(gòu)等眾多因素。中介機構(gòu)能幫上什么？發(fā)行人發(fā)改委主承銷商承銷團主承銷商會計師擔保人；監(jiān)管人評級律師發(fā)行核準上市申請、后續(xù)服務審計擔保評級法律意見組建抵押資產(chǎn)監(jiān)管

保薦協(xié)調(diào)中介機構(gòu)工作

協(xié)助發(fā)行申請工作評估師評估

抵押模式下債權(quán)人債券代理人保護債權(quán)

人權(quán)益關注發(fā)行人資信狀

況等發(fā)行包銷附注:擔保不是必須的融資主動權(quán)

融資成本

支付壓力

利率風險

資金使用

企業(yè)債券融資

期限、利率、總量均由發(fā)行人控制平均水平大約低于商業(yè)銀行貸款20％按年支付利息，到期一次性還本付息

可以在利率低時鎖定融資成本

用途由發(fā)行人控制，相對比較靈活

商業(yè)銀行貸款期限、利率、總量均由銀行控制平均水平大約高于債券融資20％按季度支付利息，現(xiàn)金壓力突出

銀行保有隨時浮動的權(quán)利

用途受到商業(yè)銀行的嚴格控制資金的撬動？

相對于銀行貸款：企業(yè)債券的綜合融資成本低于同期銀行貸款成本永續(xù)類債券武漢地鐵集團有限公司（下稱“武漢地鐵”）公布了“2013

年武

漢地鐵集團有限公司可續(xù)期公司債券”（下稱“13

武漢地鐵可

續(xù)期債”）發(fā)行材料，成為內(nèi)地第一只永續(xù)類債券品種。根據(jù)

發(fā)行材料，該期債券將于10月28日簿記建檔，29日為首個發(fā)行

日，發(fā)行期限為4個工作日，至11月1日止。該期可續(xù)期債發(fā)行

總額不超過23億元，以每5個計息年度為一個周期，每個周期發(fā)

行人有權(quán)選擇將本期債券期限延續(xù)5年，或選擇在該計息年度末

到期全額兌付本期債券。發(fā)行人主體長期信用等級為AA+，本期

債券的信用等級為AA+。該期債券采用“5+5……”模式，每一個5年周期，投資者都將有一

個回購選擇權(quán)。在定價上，13

武漢地鐵可續(xù)期債采用浮動利率

形式，單利按年計息。其票面年利率由基準利率加上基本利差

確定，基準利率參照7天期Shibor，每5年確定一次；基本利差

上限為

5.70%，根據(jù)簿記建檔結(jié)果確定，存續(xù)期保持不變。13

武漢地鐵可續(xù)期債還設立利息償付保證金進行增信。武漢市財

政局將在每個付息日前10個工作日，將2億元資金劃入發(fā)行人在

賬戶及資金監(jiān)管銀行開設的“利息償付保證金專戶”。（3）短期融資券和中期票據(jù)融資短期融資券：是指具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的，約定在1年內(nèi)還本付息的債務融資工具。中期票據(jù)：是企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的一般性債務，無需擔保、資產(chǎn)支持或其他復雜交易結(jié)構(gòu)。企業(yè)在主管機構(gòu)注冊一定發(fā)行額度后，可以按需分期發(fā)行。短期融資券期限在1年以內(nèi)，中期票據(jù)期限為1年以上（以3-5年為主）。必備條件：

依法設立的企業(yè)法人機構(gòu)；

具有穩(wěn)定的償付資金來源；

可以按照要求進行真實、準確、完整的信息披露；

債務融資工具發(fā)行總額不超過公司凈資產(chǎn)的40%

（用新會計準則報表，包含少數(shù)股東權(quán)益）。目標條件：

信用資質(zhì)優(yōu)良；

近三年沒有違法和重大違規(guī)行為；

近三年發(fā)行的固定收益證券沒有延遲支付本息的情形；

具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。發(fā)

行

主

體

條

件

超短期融資券具有法人資格、信用評級較高的非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的，期限在270天以內(nèi)的短期融資券。特點：1：發(fā)行主體：信用等級要求較高，主要為超大型企業(yè)，擴至央企及央企核心子公司，目前已擴大到AA+的企業(yè)。2：債券期限：270天以下，標準化的產(chǎn)品期限可以是1天、7天、14天、21天、1個月、3個月、6個月和9個月。3：資金用途：應用于符合國家法律法規(guī)及政策要求的流動資金需要，不得用于長期投資。4：注冊發(fā)行的方式：一次注冊分期發(fā)行的方式，且后續(xù)發(fā)行僅需事后備案，無需抵押、擔保。5：發(fā)債金額：可突破凈資產(chǎn)的40%，不與短期融資券、中期票據(jù)、企業(yè)債券、公司債券等進行合并計算。（一）關于發(fā)行人的主體資格（具備發(fā)行中期票據(jù)的主體資格確認）（二）關于發(fā)行本次發(fā)行的批準（公司決議、董事會文件、上級批準）（三）關于發(fā)行本次發(fā)行的合規(guī)性（四）關于本次發(fā)行的期限（五）關于信用評級（評級機構(gòu)的資格、評級結(jié)果）（六）關于本次發(fā)行的承銷（承銷主體的資格及組成）（七）關于與本次發(fā)行相關的其他重要法律事項（訴訟、仲裁、違規(guī)等）（八）關于募集說明書及其他發(fā)行文件（信息披露、稅項、保護機制等）（九）結(jié)論意見律師事務所關于**公司發(fā)行2013年度中期票據(jù)之法律意見書

（4）私募債非公開定向債務融資工具（簡稱私募債），是相對于公開發(fā)行方式（中票、短券），協(xié)會新推出的一種融資方式。發(fā)行規(guī)模突破了凈資產(chǎn)40%的限制向特定的投資者募集融資方案靈活，注冊流程簡化信息披露簡化，保密性強

中小企業(yè)私募債2012年5月22日，滬、深證券交易所雙雙發(fā)布了兩個《試點辦法》，自此，中小企業(yè)私募債業(yè)務試點正式啟動，截至2013年11月底，上、深交易所公布的已發(fā)行私募債達141只，發(fā)行金額161億。（備案223家，涉及314億；民企占82%）發(fā)行規(guī)模最低1000萬，最高4億。這些發(fā)行人均有擔保等不同方式的增信。上、深交所分別發(fā)布的《試點辦法》中，對備案的私募債券具體要求均只有三條：發(fā)行人是中國境內(nèi)注冊的有限責任公司或股份有限公司，發(fā)行利率不得超過同期銀行貸款基準利率的3倍，期限在一年(含)以上。交易所要求企業(yè)有增信措施，才會接受報備，證監(jiān)會也剛預警違約風險，發(fā)行人責任很大。除了12巨龍債收益率達13.5%外，其它基本在7.5%-10%。江南閥門，期限2年，發(fā)行規(guī)模5000萬元，票面利率9.2%。新麗傳媒于6月18日發(fā)行私募債，期限2年，規(guī)模1億元，票面利率僅為7%，是目前中小企業(yè)私募債發(fā)行利率最低者。平均發(fā)行利率8.88%，發(fā)行費率約為3%，綜合成本高達11.88%。

（貸款利率按基準的1.5倍計算，在9%附近）多家企業(yè)表示，由于資質(zhì)良好并不缺乏融資渠道，之所以選擇融資成本并無優(yōu)勢的私募債，一是募集資金能迅速到位，二是借著金融創(chuàng)新熱點提高企業(yè)知名度。

很多中小企業(yè)財務不規(guī)范，在稅收上大多以最低收入額來入賬，實際很多錢是在老板賬上，這樣會計師事務所不愿意承擔風險出具審計報告，擔保成問題，企業(yè)發(fā)行私募債也就無從談起。

還比如浙江中小企業(yè)互擔情況普遍，這是很大的風險，假如其中有企業(yè)破產(chǎn)，就很麻煩。擔保公司為中小企業(yè)私募債券提供擔保較為謹慎，需要企業(yè)提供有力的反擔保措施，而不少中小企業(yè)就是因為反擔保措施無法落實最終不能獲得擔保，而失去了發(fā)債機會。租賃產(chǎn)業(yè)在歐美發(fā)達國家已成為僅次于銀行產(chǎn)業(yè)的第二大融資方式，市場滲透率在15%以上。但在我國不到3%，市場前景看好，尤其適應當下局勢開展業(yè)務。目前國內(nèi)現(xiàn)有兩大類的融資租賃公司分別由商務部監(jiān)管和銀監(jiān)會監(jiān)管，由銀監(jiān)會監(jiān)管的總共達到20家，多以銀行系的租賃公司為主，例如光大租賃，到今年6月末，租賃資產(chǎn)余額超過6000億；商務部監(jiān)管的540家（其中外資460家）也超過6000多億，其中多以企業(yè)下屬的租賃公司為主，例如龐大租賃和奔馳租賃。

（5）融資租賃又稱金融租賃，是指出租人根據(jù)承租人對供貨人和租賃標的物的選擇，由出租人向供貨人購買租賃標的物，然后租給承租人使用。融資租賃是以融通資金為目的的租賃。融資租賃可以分為直接租賃和售后回租。2011年修訂的《金融租賃管理辦法》規(guī)定，金融租賃公司的租賃資產(chǎn)規(guī)模不得超過其注冊資本的12.5倍，而商務部規(guī)定其監(jiān)管的融資租賃公司經(jīng)營杠桿上線為10倍。以招銀租賃40億注冊資本測算，其租賃資產(chǎn)規(guī)模上限應為500億元。

國家稅務總局關于融資性售后回租業(yè)務中

承租方出售資產(chǎn)行為有關稅收問題的公告

國家稅務總局公告2010年第13號

（自2010年10月1日起施行）一、

增值稅和營業(yè)稅

根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。二、

企業(yè)所得稅根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務費用在稅前扣除。（6）夾層投資融資的定義夾層融資(Mezzanine

Finance)是指在風險和回報方面介于優(yōu)先債務和股本融資之間的一種融資形式。是一種無擔保的長期債務，這種債務附帶有投資者對融資者的權(quán)益認購權(quán)。夾層融資的利率水平一般在10%～15%之間,投資者的目標回報率是20%～30%之間。

國開金融公司夾層模式

夾層投融資產(chǎn)品核心條款1、投資規(guī)模：一般為1億至35億元，最高不超過50億；2、占股比列：5%--49%，應不達到絕對或相對控股比比例；3、投資期限：一般為1—5年，以3年為主；4、保底/固定收益分紅：收益率一般應在10%以上，根據(jù)行業(yè)、投資規(guī)模、大股東信用級別等具體情況調(diào)整，應該說明該利率是固定收益還是保底收益；5、保底/固定收益支付方式：一般先由目標公司分紅，國開金融對該分紅具有優(yōu)先權(quán)；如果分紅不足保底收益回報率要求，由大股東進行補足；6、退出選擇權(quán)：投資期滿后，一般國開金融有權(quán)要求大股東回購，也可選擇轉(zhuǎn)為普通股繼續(xù)持有，或延長投資期限，有時也給予大股東相應的回購權(quán)利。7、繼續(xù)持股條款：如國開金融希望繼續(xù)持有，可明確一些相關規(guī)定；8、保障條款：為保障回購和每年的固定收益，可由大股東作出信用保證、資產(chǎn)抵押或股權(quán)質(zhì)押，此部分需求取決于大股東本身信用情況；9、董事會組成：由國開金融派出至少一名董事，如需也可規(guī)定派出監(jiān)事和高管；10、投貸聯(lián)動：可規(guī)定促進目標公司優(yōu)先向開發(fā)銀行申請相應貸款；(7)民間借貸融資(7)民間借貸融資《溫州市民間融資管理條例》第六條在溫州市行政區(qū)域內(nèi)可以設立從事定向集合資金募集和管理等業(yè)務的民間資金管理企業(yè)。民間資金管理企業(yè)的注冊資本不得低于五千萬元。第十二條因生產(chǎn)經(jīng)營需要，自然人之間、自然人與非金融企業(yè)和其他組織之間進行借貸，或者非金融企業(yè)之間進行臨時調(diào)劑性借貸的，應當簽訂書面合同。

出借人應當以自有資金出借，不得非法吸收、變相吸收