第12頁共12頁目錄TOC\o"1-1"\h\z\u一、項(xiàng)目概況 2二、項(xiàng)目定位與開發(fā)理念 3三、規(guī)劃目標(biāo) 3四、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3五、建筑功能要求 3六、總體規(guī)劃原則 4七、場(chǎng)地交通組織與出入口 4八、景觀設(shè)計(jì) 4九、單體設(shè)計(jì)原則 4十、戶型設(shè)計(jì)原則 5十一商業(yè)設(shè)計(jì)原則 7十二機(jī)電設(shè)備專業(yè)要求 7十三結(jié)構(gòu)專業(yè)要求 7十四、設(shè)計(jì)依據(jù) 7十五、中期成果及提交時(shí)間 7十六、最終成果及提交時(shí)間 7十七、附件清單 13

一、項(xiàng)目概況1、城市背景分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析主要銷售對(duì)象與需求人群分析市場(chǎng)潛力與隱性商機(jī)分析當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析市民居住模式和出行方式分析建筑文脈分析2．項(xiàng)目概況項(xiàng)目基本資料項(xiàng)目位置占地面積、地塊周邊狀況其它自然環(huán)境調(diào)查報(bào)告空氣質(zhì)量噪聲水平水文情況地形地貌分析基地內(nèi)市政設(shè)施項(xiàng)目用地城市區(qū)位價(jià)值分析項(xiàng)目所處地段等級(jí)出行可達(dá)性分析周邊土地與建筑可利用資源分析交通資源城市配套服務(wù)景觀與生態(tài)資源用地原有構(gòu)筑物、建筑物情況3．項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)地形優(yōu)勢(shì)主題概念優(yōu)勢(shì)周邊生態(tài)環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì)周邊公交系統(tǒng)及配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)其它劣勢(shì)地形劣勢(shì)環(huán)境影響劣勢(shì)周邊不良景觀劣勢(shì)周邊公交系統(tǒng)及配套設(shè)施劣勢(shì)其它二、項(xiàng)目定位與開發(fā)理念1．客戶定位2．主題定位3．物業(yè)類型4．開發(fā)理念三、規(guī)劃目標(biāo)本項(xiàng)目將成為一個(gè)集居住、工作、休閑、娛樂、購物為一體的現(xiàn)代化國(guó)際都市社區(qū)。必須將優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和現(xiàn)代化高尚居所相融合。該項(xiàng)目將成為觀者對(duì)××的第一印象，構(gòu)筑××新坐標(biāo)，成為××市的標(biāo)志。本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須極力營(yíng)造一個(gè)全新的生活區(qū)域、一個(gè)全新的生活方式、一個(gè)全新的生活理念。規(guī)劃所涉及的各個(gè)方面必須具有前瞻性。商業(yè)的規(guī)劃應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造新的××城市娛樂中心、時(shí)尚中心、節(jié)日中心，成為購物旅游模式的成功范例，充分考慮商業(yè)因素，激活消費(fèi)，成為城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)?？傮w規(guī)劃應(yīng)滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》和《××省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》。建筑退讓、建筑出入口方位、建筑風(fēng)格、建筑密度、公共服務(wù)設(shè)施等參照《**項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃》地塊要求（見附件地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表）。四、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總用地面積建筑間距容積率：建筑密度：綠地率：停車位：其他要求：五、建筑功能要求住宅（戶型配比及產(chǎn)品分布）會(huì)所（配套設(shè)施）商業(yè)（業(yè)態(tài)定位）酒店公寓（房間數(shù)及配比）辦公六、總體規(guī)劃原則以人為本的設(shè)計(jì)理念，合理兼顧人行與車行兩種尺度。建筑布局需具有鮮明的主題特色，通過精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合整體布局，組合成豐富、有序的建筑形象。功能分區(qū)合理，結(jié)合開發(fā)商的分期開發(fā)模式，考慮其經(jīng)濟(jì)收益及滾動(dòng)開發(fā)，在規(guī)劃中進(jìn)行合理的功能布局及業(yè)態(tài)分布，有利于分期開發(fā)的可能性與操作性。七、場(chǎng)地交通組織與出入口要充分考慮本市車流、過境購物車流和小區(qū)住戶車流的走向，考慮整個(gè)項(xiàng)目與城市交通的銜接問題。設(shè)計(jì)良好的步行系統(tǒng)，做好車行與步行銜接，做好人車分流。充分考慮人流方向?qū)ι虡I(yè)的影響，合理組織交通流線，既能保證商業(yè)及配套公建的可達(dá)行，也要保證小區(qū)住戶不受干擾。充分考慮汽車時(shí)代大型商業(yè)設(shè)施對(duì)停車位的需求，合理設(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車進(jìn)出流線。要充分考慮輕軌S1號(hào)線與城市交通干道對(duì)本項(xiàng)目的影響，要充分合理地利用其有利的一面。八、景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)要達(dá)到綠色－健康的高標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造清新的空氣環(huán)境，景觀布局和設(shè)計(jì)要人性化，充分考慮易達(dá)性。住戶區(qū)景觀和非住戶區(qū)景觀要有合理分工與分區(qū)。商業(yè)部分的景觀要充分考慮其商業(yè)要求。景觀設(shè)計(jì)要與整體規(guī)劃相結(jié)合，充分利用基地地理自然優(yōu)勢(shì)，以可持續(xù)發(fā)展的方式為業(yè)主提供優(yōu)美的自然環(huán)境與現(xiàn)代都市文明相融的生活空間，塑造一個(gè)二十一世紀(jì)的居住環(huán)境。規(guī)劃應(yīng)以都市浪漫為主題的園林，引入景觀小品、水體等，以優(yōu)美的環(huán)境設(shè)計(jì)為居住者提供更高層次的生活質(zhì)量。九、單體設(shè)計(jì)原則結(jié)合項(xiàng)目主題文化確定建筑風(fēng)格；充分發(fā)揮色彩與材料質(zhì)感的裝飾作用；多角度、多層次體現(xiàn)人性化住宅設(shè)計(jì)；建筑屋頂及山墻面要作為重要的景觀元素來進(jìn)行設(shè)計(jì)，特殊位置的住宅要進(jìn)行獨(dú)立設(shè)計(jì)，作為一個(gè)重要的景觀元素重點(diǎn)處理；建筑設(shè)計(jì)要結(jié)合結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)統(tǒng)籌考慮，住宅室內(nèi)空間無突出墻面的梁柱，建筑物的主要外立面無突出的設(shè)備管線；住宅公共前廳盡量要有自然通風(fēng)的設(shè)計(jì)，避免封閉式走廊的壓抑與不安全感，并減少機(jī)械通風(fēng)排煙的經(jīng)濟(jì)投入；住宅底層要設(shè)計(jì)具有一定高度的入口大堂，其設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)表現(xiàn)出高層次的文化品味并與項(xiàng)目的主題定位相吻合；細(xì)部設(shè)計(jì)是支撐產(chǎn)品檔次的關(guān)鍵之一，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)將細(xì)部設(shè)計(jì)放在極為重要的地位，設(shè)計(jì)方案要對(duì)其予以充分重視，對(duì)建筑下部的近人立面，窗戶、陽臺(tái)、花槽、空調(diào)機(jī)位等構(gòu)件均需仔細(xì)考慮；其它十、戶型設(shè)計(jì)原則1．總體原則：住宅設(shè)計(jì)要緊密結(jié)合本地塊的策劃要點(diǎn)，設(shè)計(jì)中要有核心性的基本思路，在保證平面方整實(shí)用的前提下，要有所突破、創(chuàng)新；戶型設(shè)計(jì)必須規(guī)避周邊不良景觀的影響，對(duì)來自用地周圍交通干道的交通噪音也應(yīng)有足夠的防噪措施；遵循住宅均好性設(shè)計(jì)原則。對(duì)于景觀較差的戶型要通過戶型創(chuàng)新或提供更多的退臺(tái)花園等方式給予其他補(bǔ)償；滿足住宅高舒適性要求。每戶擁有良好的自然采光、通風(fēng)條件；起居廳、主臥室視線開闊；保證至少一個(gè)主要功能房間朝南、東南或西南；無暗廚、暗廁出現(xiàn)；每戶之間避免視線干擾，保證住戶的私密性；，提高住宅的實(shí)用率；平面設(shè)計(jì)要求簡(jiǎn)潔性（無過分凹凸現(xiàn)象，結(jié)構(gòu)形式簡(jiǎn)潔，以利于地下室使用效率的提高）；可改造性（結(jié)構(gòu)體系提供可以根據(jù)不同使用要求自由分隔，靈活組合的可能性）；系統(tǒng)化（戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)保持不同面積戶型的開間比例，做到戶型設(shè)計(jì)的系統(tǒng)化）；實(shí)用率（充分有效地利用戶內(nèi)空間，交通流線簡(jiǎn)潔，提高住宅的實(shí)用率）；戶型設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)不同的總圖位置、景觀軸線進(jìn)行不同的設(shè)計(jì)。在適當(dāng)位置可以考慮特殊戶型的設(shè)計(jì)，如復(fù)式、躍層、架空層花園的設(shè)計(jì)方法，做到戶型設(shè)計(jì)形式的多樣化和戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次的豐富性；立面設(shè)計(jì)建議使用大面積的落地玻璃窗（門）、大面積凸窗，以取得優(yōu)良的采光通風(fēng)和景觀效果；其它2.平面布局：戶內(nèi)要有合理的功能分區(qū)，公共活動(dòng)區(qū)、適度交流區(qū)、私密區(qū)等各區(qū)功能不能簡(jiǎn)單化地進(jìn)行分離，要盡量汲取現(xiàn)代集合住宅發(fā)展的一些新精神，探討戶內(nèi)各個(gè)組成空間的有機(jī)組織；套內(nèi)交通組織順暢，不穿行起居室（廳）、臥室等主要功能空間；起居室（廳）、餐廳、廚房配置緊密協(xié)調(diào)，設(shè)置入戶過渡空間；除廚房、衛(wèi)生間外，平面空間盡可能可以根據(jù)不同使用要求自由分隔，靈活組合；在大戶型設(shè)計(jì)中要充分考慮主人、客人以及保姆的動(dòng)線，使之盡可能合理，方便使用；深圳地區(qū)氣候炎熱潮濕，戶內(nèi)盡量能夠形成空氣的對(duì)流；3.空間組合：底層戶型需結(jié)合地形，設(shè)計(jì)室外私家花園，保證住戶的私密性，同時(shí)須考慮日照條件；架空層可結(jié)合周圍環(huán)境，適當(dāng)考慮設(shè)計(jì)帶花園/大平臺(tái)的復(fù)式戶型；頂層戶型可考慮上下兩層的復(fù)式設(shè)計(jì)，或?qū)⑾噜弮商鬃≌Y(jié)合為一套并設(shè)計(jì)屋頂私家花園；標(biāo)準(zhǔn)層戶型平面的設(shè)計(jì)重點(diǎn)仍為平層，部分戶型提供錯(cuò)層等其它變化的可選形式；其它4.各功能空間的設(shè)計(jì)要點(diǎn)：陽臺(tái)——每戶考慮設(shè)置兩個(gè)陽臺(tái)，分生活陽臺(tái)（觀景陽臺(tái)、戶內(nèi)花園）與工作陽臺(tái)，洗衣機(jī)放在工作陽臺(tái)；陽臺(tái)應(yīng)結(jié)合戶型面積大小，對(duì)其位置、尺度、比例進(jìn)行選擇；室外平臺(tái)——對(duì)于住宅挑臺(tái)、退臺(tái)和屋頂平臺(tái)，立體綠化一定要納入設(shè)計(jì)；起居廳與餐廳——起居廳開間要滿足要求，復(fù)式戶型可考慮客廳局部貫通兩層以擴(kuò)大空間視野，客廳與餐廳之間最好形成空氣對(duì)流；主臥室——主臥室開間要滿足要求，可考慮設(shè)計(jì)步入式更衣室，為了增大采光及景觀面，可采用凸窗/落地玻璃窗；廚房——考慮與餐廳的聯(lián)系以及其形狀、規(guī)模和設(shè)施的布置，同時(shí)考慮相應(yīng)的電氣插座位。廚房采用集中豎向排煙道；衛(wèi)生間——衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)施包括淋浴間（主人房衛(wèi)生間設(shè)浴缸），臺(tái)式洗臉盆、座便器、機(jī)械排氣裝置，潔具的空間布置要使用舒適并能充分利用空間；其它戶型技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表5.細(xì)部設(shè)計(jì)：家具布置——窗戶——陽臺(tái)/露臺(tái)/花園——空調(diào)——家庭中央供熱水系統(tǒng)——6.設(shè)備專業(yè)要求：管道、管線布置采用暗敷，布置合理；地上燃?xì)夤艿兰坝?jì)量?jī)x表應(yīng)明裝；立面盡量不設(shè)立管，設(shè)集中管井，位置合理，布管規(guī)整；套內(nèi)無排水立管穿樓板現(xiàn)象；每戶內(nèi)應(yīng)設(shè)有足夠的電視、電話、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的定型接口；水、電、燃?xì)馊繎敉庥?jì)量；燃?xì)夤苡蓮N房陽臺(tái)接入，熱水器位置均預(yù)留在廚房陽臺(tái)，廚房陽臺(tái)及安裝熱水器燃?xì)獗淼鹊膲γ鎽?yīng)足夠大，以滿足設(shè)備布置；水泵房、直飲水機(jī)房、儲(chǔ)水池、水箱、游泳池處理機(jī)房、鍋爐房、管道井的位置、面積、層高合理；應(yīng)設(shè)置電話光纖機(jī)房、寬帶網(wǎng)絡(luò)機(jī)房及有線電視放大器箱的位置；變配電房應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，并考慮進(jìn)出線方便；空調(diào)機(jī)房應(yīng)根據(jù)設(shè)備情況留足面積與空間；發(fā)電機(jī)房的設(shè)置應(yīng)綜合考慮環(huán)保要求、進(jìn)排風(fēng)方便及對(duì)建筑立面的影響；強(qiáng)弱電豎井應(yīng)盡量分開設(shè)置，其凈空面積應(yīng)滿足使用要求；每戶內(nèi)設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)，并預(yù)埋防盜報(bào)警系統(tǒng)的保護(hù)管；各棟塔樓屋面泛光照明及室外照明應(yīng)留出足夠的容量。十一商業(yè)設(shè)計(jì)原則強(qiáng)調(diào)目標(biāo)客戶心理。商業(yè)外立面原則：。平面設(shè)計(jì)需考慮集中商業(yè)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)、商鋪衛(wèi)生間位置示意?？紤]自動(dòng)扶梯設(shè)計(jì)。商鋪空調(diào)室外機(jī)的位置安排合理，對(duì)立面及使用無較大影響。十二機(jī)電設(shè)備專業(yè)要求十三結(jié)構(gòu)專業(yè)要求十四、設(shè)計(jì)依據(jù)十五、中期成果及提交時(shí)間十六、最終成果及提交時(shí)間所提交的方案設(shè)計(jì)必須符合中國(guó)及***地區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)規(guī)程及地方有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)滿足甲方要求，最終獲得甲方確認(rèn)；方案設(shè)計(jì)的內(nèi)容，應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的方案報(bào)審規(guī)劃部門的深度要求，并最終獲得甲方確認(rèn)。經(jīng)過調(diào)整的方案設(shè)計(jì)應(yīng)至少包括以下內(nèi)容：1、總平面圖設(shè)計(jì)，包括：用地紅線位置及角點(diǎn)坐標(biāo)，場(chǎng)地標(biāo)高；建筑物位置、尺寸、間距、層數(shù)、設(shè)計(jì)標(biāo)高、退紅線尺寸等；紅線外城市道路及紅線內(nèi)道路布置、車輛入口、停車場(chǎng)位布置；消防車道布置、路寬及轉(zhuǎn)彎半徑、盡端車道的回車場(chǎng)尺寸等；景觀設(shè)計(jì)概念圖。2、單體建筑平面圖（1：100）。標(biāo)注總尺寸及縱橫墻、柱軸線尺寸，繪制各層平面圖方向應(yīng)與總平面圖方向一致；繪出內(nèi)外門、門洞、窗或洞口、樓梯、電梯、陽臺(tái)；各房間、走道等名稱標(biāo)注及有特殊要求的主要廳、室的使用布置；標(biāo)明室內(nèi)外地面設(shè)計(jì)標(biāo)高，各層樓面設(shè)計(jì)標(biāo)高；車庫的車位布置、注明車道寬度、標(biāo)高及轉(zhuǎn)彎半徑、注明總車位數(shù)；剖切線位置及符號(hào)；高層住宅的標(biāo)準(zhǔn)層、標(biāo)準(zhǔn)單元層需要時(shí)，應(yīng)放大比例繪制室內(nèi)布置圖并注明各功能空間的使用面積；各防火分區(qū)的劃分。3、立面圖（1：100），注明外墻材料及顏色。四向立面圖并注明名稱；表示立面外部的輪廓，如門窗、雨蓬、陽臺(tái)、檐口、女兒墻、屋頂、水箱、電梯機(jī)房、梯屋、冷卻塔、線條等，并注明樓層標(biāo)高及外墻面主要材料、色彩。4、剖面圖（1：100）。剖面圖應(yīng)剖在有樓梯、層高及層數(shù)有變化、空間比較復(fù)雜的部位。繪出內(nèi)外墻、門窗、地面、樓板、屋頂、水箱、電梯機(jī)房、煙囪、檐口、女兒墻、雨蓬、陽臺(tái)等；注明設(shè)計(jì)標(biāo)高、各層高度尺寸、門窗洞口高度尺寸及建筑總高度（室外地面至檐口或女兒墻頂面）；有地下室且鄰近有建筑物者，要繪該處剖面及相對(duì)位置。5、彩色透視圖（鳥瞰圖、室外不同角度主要視點(diǎn)）6、建筑模型1：3007、設(shè)計(jì)說明書，包括：1）設(shè)計(jì)依據(jù)：計(jì)劃投資立項(xiàng)批準(zhǔn)文號(hào)。土地用地紅線圖，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。業(yè)主簽發(fā)的設(shè)計(jì)招標(biāo)書。2）總圖設(shè)計(jì)說明工程位置和環(huán)境的說明。根據(jù)建筑性質(zhì)及使用功能要求，對(duì)總體布局、功能分區(qū)、內(nèi)外交通組織、日照間距、日照時(shí)間、消防車道、防火間距、消防登高面、噪音防治等是否滿足的說明。建筑物棟數(shù)、層數(shù)、總高度的說明。建筑物四周退紅線尺寸、地下室邊線四周離紅線尺寸。總用地面積、總建筑面積、建筑覆蓋率、道路面積、綠化面積等主要指標(biāo)（格式請(qǐng)按附表—XXX項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表）。XXX項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表規(guī)劃指標(biāo)名稱單位指標(biāo)數(shù)值備注總用地面積平方米總建筑面積平方米計(jì)容積率面積平方米住宅面積平方米其中：層住宅建筑面積平方米層住宅建筑面積平方米層住宅建筑面積平方米層住宅建筑面積平方米層住宅建筑面積平方米配套設(shè)施面積平方米其中：會(huì)所建筑面積商業(yè)建筑面積平方米其它平方米一層地下室面積平方米兩層地下室面積平方米半地下室面積平方米架空層面積平方米容積率建筑覆蓋率%小區(qū)道路占有率%地面綠化率%地面停車位占有率%立體綠化面積平方米總戶數(shù)戶總停車位輛停車位布置方式車位比停車位/戶f.說明按照《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的汽車停車位數(shù)量與實(shí)際安排的數(shù)量。g.街景的要求及空間組織，與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)等說明。3）建筑設(shè)計(jì)說明建筑設(shè)計(jì)的構(gòu)思及設(shè)計(jì)特點(diǎn)、造型及立面處理。建筑物的消防等級(jí)及防火安全措施簡(jiǎn)述。包括防火分區(qū)、消防通道、登高面、安全疏散、消防電梯及消防前室等。單體建筑物的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括建筑面積、平面系數(shù)；住宅要求提供戶型技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（附表—Ⅰ.不同物業(yè)類型戶型結(jié)構(gòu)表；Ⅱ.整體戶型結(jié)構(gòu)表；Ⅲ.戶型技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表）；建筑功能的分布層數(shù)、各層的建筑面積、各功能的建筑面積指標(biāo)（需要時(shí)可列表說明）。Ⅰ.不同物業(yè)類型戶型結(jié)構(gòu)表物業(yè)類型別墅排屋多層小高層高層平均面積面積比套數(shù)套數(shù)比Ⅱ.整體戶型結(jié)構(gòu)表戶型大戶型面積面積比套數(shù)套數(shù)比Ⅲ.戶型技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表(表中數(shù)值為舉例)樓號(hào)戶型戶型技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及性質(zhì)戶數(shù)合計(jì)建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面積實(shí)用率性質(zhì)樓號(hào)-a樓號(hào)-b樓號(hào)-c合計(jì)注：套內(nèi)建筑面積計(jì)算若為兩戶的分隔墻，以軸線計(jì)，其余均以外墻計(jì)；戶型性質(zhì)指是否帶花園（標(biāo)明平層或2層通高）、工人房、雙主臥等。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明；給排水設(shè)計(jì)說明；電氣設(shè)計(jì)說明；燃?xì)庠O(shè)計(jì)說明；環(huán)保設(shè)計(jì)說明。8．提供方案設(shè)計(jì)建安成本估算。格式請(qǐng)按附表《XXX項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)建安成本估算》，項(xiàng)目分項(xiàng)名稱如實(shí)際需要可增加，但要和規(guī)劃指標(biāo)有對(duì)應(yīng)關(guān)系，每分項(xiàng)成本估算值均要有其相應(yīng)的建筑及結(jié)構(gòu)說明。9．乙方應(yīng)提交10套調(diào)改后的方案設(shè)計(jì)文件給甲方。另附電子光盤文件三套。XXX項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)建安成本估算序號(hào)項(xiàng)目名稱成本指標(biāo)(元/M2)項(xiàng)目成本(萬元)建筑說明結(jié)構(gòu)說明一基礎(chǔ)設(shè)施1.1場(chǎng)地平整、土方平衡1.2室外給水管網(wǎng)1.3室外排水管網(wǎng)（含化糞池）1.4室外電纜工程（小區(qū)內(nèi)）1.5室外照明工程1.6室外煤氣管道工程