64/642005-2006中國房地產報年會實錄中國房地產業(yè)協(xié)會會長楊慎

2006年1月8日下午，“2005～2006中國房地產報年會”在釣魚臺國賓館隆重舉行，中國房地產業(yè)協(xié)會會長楊慎、建設部住宅與房地產業(yè)司司長沈建忠、華遠集團董事長任志強先生、廣東越秀城建黨委書記李飛、萬通集團主席馮侖、中坤集團董事長黃怒波在內的行業(yè)領導、地產大腕參加了本次年會論壇。中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘、華遠董事長任志強先生、越秀城建董事長、黨委書記李飛對2006年宏觀經濟及中國房地產走勢發(fā)表了重要演講，馮侖、黃怒波、溫天納、吳忠泉、童淵、龔術進行了一場激烈的“2006年中國房地產多空之辯”，本次年會還發(fā)布了“2005——2006中國房地產年度金榜”。

現(xiàn)場實錄

【主持人熊雄】：尊敬的各位來賓、女士們、先生們下午好！2005－2006中國房地產報年會現(xiàn)在開講，我是中央電視臺節(jié)目主持人熊雄，剛剛過去的2005年國家宏觀調控走向深入，人民幣升值、央行加息等等每一輪變化都對中國房地產業(yè)的發(fā)展產生了深刻的影響。在這樣一個非常之年，讓我們感到特別有意義的還有一件事就是由國家建設部、中國房地產協(xié)會主管、主辦的中國房地產報從2005年6月6日改版以來，以更豐富的資訊和理性的報道風格忠實的記錄這段歷史，為行業(yè)的發(fā)展做出了貢獻。

在這里我們舉行2005－2006中國房地產報年會，中國地產界決策者、領導者和推動者會聚一堂，我們今天可以一起來梳理一下這非常之年的非常價值，為中國地產未來的進步提供思想動力。

今天我們這個年會的盛況將會通過新浪網、搜狐焦點房地產網及搜房網三大網站進行現(xiàn)場直播，我想在全國各地會有更多的朋友通過網絡了解我們今天年會的盛況，今天現(xiàn)場應該說是高朋滿座，首先我給大家介紹一下今天來到我們年會現(xiàn)場的主要嘉賓，他們有中國房地產業(yè)協(xié)會會長楊慎建設部住宅與房地產業(yè)司司長沈建忠中國房地產報社長栗文忠華遠集團董事長任志強廣東越秀城建黨委書記、董事長李飛萬通集團董事局主席馮侖中坤集團董事長黃怒波中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘中國房地產報總經理單大偉搜房控股有限公司總裁兼CEO莫天全北京市國土局市場處處長靳薇南方人物周刊總經理龐義成北京中弘投資有限公司總裁王永紅金都房產集團總裁吳忠泉香港昌盛集團董事長鄒錫昌天恒拓展總裁

李建國鵬潤地產CEO童淵中國土地學會秘書長黃小虎先生北京萬達房地產房地產有限公司總經理胡章鴻搜房控股有限公司副總裁肖勇麥格里中國物業(yè)投資銀行首席投資執(zhí)行官龔術無錫市大地房產綜合開發(fā)有限公司總經理丁志剛深圳大中華地產總經理鄭曉梅中體奧林匹克花園總經理陳順北京誠通房地產開發(fā)有限公司總經理王嘉敏首創(chuàng)新資房地產開發(fā)有限公司總經理賴偉浩北京高盛房地產開發(fā)有限公司總經理胡斌國興嘉業(yè)總經理趙寶輝陽光100常務副總經理范小沖北京龍建集團公司總經理劉濤東兆長泰房產集團總經理常坤天地控股總裁付文麗復地集團華北區(qū)總經理張春華香港泰盈集團董事長楊小輝農業(yè)銀行總行房地產信貸部副處長劉梓、個人金融部房貸處處長邵利洪華夏銀行總行個人信貸處處長朱良貴盛陽房地產基金總經理王琪光大銀行宣傳處處長趙保富

今天來到現(xiàn)場的還有地產界的精英和社會各界人士，剛才掌聲不太熱烈，我建議大家用最最熱烈的掌聲對所有到到來的朋友表示衷心的感謝。

來賓朋友們，回顧過去、展望未來，我們今天相聚在風水寶地的釣魚臺賓館，我們一起來對2006中國地產發(fā)展趨勢進行展望和預言，同時我們年會的頒獎典禮也會對產品、人物給予高度的價值認同，讓我們一起共同見證中國房地產2005年度的非常價值，接下來首先有請中國房地產業(yè)協(xié)會會長楊慎先生致辭，掌聲有請！

【楊慎】：尊敬的各位嘉賓、各位朋友，今天我們現(xiàn)場是高朋滿座，顯示了房地產界一片繁榮的景象。去年經過后宏觀調控進入2006以后，形勢怎么樣，是大家普遍關注的一個共同的話題。今天我來講一下知道和了解的，國家對房地產宏觀形勢的大體走勢。今年是十一五計劃的開局之年，十一五總體規(guī)劃是在我們國家總體發(fā)展重大轉變的新的歷史條件下，十一五規(guī)劃的主旋律是什么呢，概括的講就是這樣一句話“堅持發(fā)展，穩(wěn)定政策、擴大內需、提升消費”。在這樣一個情況下和規(guī)劃的宗旨下為我們房地產業(yè)的發(fā)展也帶來了新的機遇，那么房地產契機體現(xiàn)在哪里呢，在去年11月30號召開了中共中央的經濟工作會議，在這次會議上國務院主要領導講房地產業(yè)是我國現(xiàn)階段重要的支柱產業(yè)和消費熱點。既要堅持堅定不移的解決發(fā)展中的突出問題，又要堅定不移的促進其穩(wěn)定發(fā)展。除了繼續(xù)貫徹政策，控制房價上漲過快，改進經濟適用房，總的精神主要是上面兩句話當中。這是中央對房地產業(yè)形勢的最新表述，這是指導房地產業(yè)發(fā)展的重要方針。有兩個堅定不移，我們體會主要講了三點：第一，房地產業(yè)不僅是支柱產業(yè)，而且加上了重要的支柱產業(yè)，是現(xiàn)階段我國的重要的支柱產業(yè)和消費熱點。這和過去的提法明顯不同，所以對房地產地位和作用有了新的提升。第二，兩個堅定不移意味著國家對房地產的調控、對房地產的引導、對房地產促進實行了雙向調控的政策，就是說既要緊縮性調控又要進行拓展調控，緊縮調控就是克服增長過快的問題，又要促進其穩(wěn)定發(fā)展。實行雙向調控。把緊縮的調控和拓展的調控作為一個整體，這體現(xiàn)了中央大的方針政策。第三，房地產業(yè)是帶動消費的，這一點特別重要，從今年開始我到十一五期間乃至今后一段時間，國家的經濟增長將逐步促進外貿、投資和消費的拉動，將逐漸弱化，轉化為以消費為主要拉動作用，我們國家消費的第一個領域就是房地產，住房處在嚴重的短缺狀態(tài)，住房在人民社會生活中進繼續(xù)長期存在，將解決住房問題，這個歷史性的任務，所以住房消費將是非常重要的。房地產業(yè)今年開始有一個新的戰(zhàn)略，當然這個轉變也是逐步的緩慢的，我們要特別注意一點。而且要保持頭腦清醒、冷靜發(fā)展的方針，這對房地產業(yè)特別重要，所以目前的形勢，國家大的戰(zhàn)略調整，十一五規(guī)劃的方針，乃至其他的政策的陸續(xù)出臺，將對房地產業(yè)是一個利好的消息。這個利好的消息如何變成現(xiàn)實，怎么樣實現(xiàn)房地產業(yè)的目標，這有賴于在座的各位朋友的共同努力，大家經歷了2005年的宏觀調控，整個行業(yè)沒有出現(xiàn)大起大落而是繼續(xù)增長，房地產同比增速25％，全年達到23.5％，比上一個年度2004年降低了七個百分點。我們的房地產業(yè)今后會更健康，為今后的發(fā)展奠定了基礎。

【主持人熊雄】：非常感謝楊部長的致辭，剛才楊部長對房地產政策有了一個解讀，讓我們對未來的地產更有信心，過去的2005年中國的房地產經歷了一場大轉折，中國房地產報也是從2005年6月6號改版后和同行們一起見證了這非常之年的非常價值，下面有請中國房地產報的社長栗文忠先生致辭，掌聲有請！

中國房地產報社長栗文忠

【栗文忠】：尊敬的楊部長和到會全國各地的嘉賓朋友們，大家下午好！首先我代表中國房地產報對參加中國房地產年會的各位嘉賓和多年來一直關心、支持中國房地產報的各界朋友們、領導們表示新春的謝意！

2005年對中國房地產業(yè)而言是非同尋常的一年，這一年國家宏觀調控下房地產20年的發(fā)展得到了全新的改寫，這一年中國房地產市場競爭劇烈，企業(yè)間競爭上升為品牌、公司治理、產品創(chuàng)新、人才等全方位的競爭，一批批高品質的樓盤推向市場，區(qū)域的大發(fā)展、產品國際化的營銷成為主流，中國房地產進入了新的紀元，隨著房地產業(yè)環(huán)境的不斷的改變和我們中國房地產報目標服務群體需求的變化及我們順應了市場的要求，從今年6月6號以來進行了全方位的改版，我們秉承辦地產的理念以前瞻性、主流性的視覺匯聚了全方位的信息和行業(yè)內容，以新聞、財經、評論等五大板塊和國土出版部門，房地產開發(fā)商中間代理機構、銀行部門和各地的投融資機構還有我們的不同的企業(yè)得到了廣大讀者的歡迎和關注。這次改版中國房地產報在這個基礎上開辟了眾多的獨具特色的發(fā)行渠道，通過網上訂閱等等使我國在全國40個主要城市以及香港、澳門等地區(qū)我們的讀者都得到了進一步的擴充，發(fā)行量的上升擴大中國房地產報在全國乃至海外的影響力，近半年來中國房地產報和眾多的合作伙伴創(chuàng)造了較高的市場價值，回顧2005年中國房地產報不斷探索、不斷自主創(chuàng)新，慢慢成長為中國房地產業(yè)鏈上和所有企業(yè)首選的交流平臺，成為了中國高端不動產跨地區(qū)營銷的首選媒體，展望2006年中國房地產報將在2005年的基礎上依托強勢產業(yè)，借助強大的資源優(yōu)勢更好的為房地產業(yè)的各個環(huán)節(jié)服務，和全行業(yè)一起在共同的努力下追求價值的最大化，推動行業(yè)穩(wěn)健的發(fā)展，實現(xiàn)多方共贏。在此我也代表報社祝這次大會圓滿成功，謝謝大家！中金公司首席經濟學家哈繼銘

【主持人熊雄】：非常感謝我們栗社長熱情洋溢的致辭，他的講話說出全體中國房地產報同仁的心聲，媒體的進步對一個行業(yè)的發(fā)展同樣有著非常的價值。2005年中國房地產受到宏觀政策調控的影響真的是風云變化，2006年中國經濟的走勢怎么樣，它又對中國房地產業(yè)產生什么樣的影響呢，下面進入我們的主題演講環(huán)節(jié)，我們首先有請中金公司首席經濟學家哈繼銘先生做主題演講，他演講的題目是2006年中國宏觀經濟走勢，掌聲有請！

【哈繼銘】：各位來賓大家下午好！我是搞宏觀經濟的，不能說是房地產方面的專家，但是宏觀經濟是離不開某些重要行業(yè)的。當前中國的房地產行業(yè)是一個宏觀經濟研究中必須關注的一個行業(yè)，那么，我今天演講的宏觀經濟的題目主要是對于中國這個集中期宏觀經濟做一個闡述，我的總體感覺是遠慮大于近憂，我們可以從三個方面看一下中國宏觀經濟的情況，第一個就是去年的一個簡單的回顧，我簡單談一下今年宏觀經濟的一個展望，最后我分析一下長期的風險，這些風險不僅中國存在，全球都存在，一會兒我們可以仔細的把這個分析一下。05年的宏觀經濟如果從主要的經濟數(shù)據(jù)上來看是非常好的，經濟增速按照舊的GDP數(shù)據(jù)來看去年差不多9.4％的增長，最近有報道說如果按照新的GDP算可能達到9.8％，那么，這樣的話04年新的GDP可能會更好?？偟膩碚f9.5－10的增長是世界上很多國家都感到羨慕的，尤其中國的通貨膨脹，主要是由于糧食和食品價格的增幅造成的，如果你看非食品價格05年的通貨膨脹高于04年的，達到1.3，這個和美國是差不多的，通脹率和美國差不多，但是我們的利率要低很多。中國在良好的大勢背后，經濟存在結構性的失衡，一個是外部失衡，第二個是內部失衡，外部失衡主要是05年的貿易順差急劇上升，05年貿易順差到了6％，貿易的依存度是比較高的。第二個是我們內部失衡，內部失衡就是說消費和投資的矛盾，沒有提高過的GDP數(shù)字來算，這個就是比韓國、日本消費最低的時候還要低，新的GDP數(shù)字來算，我們粗略的算一下，略有提高，但是起來明顯低于國際水平。投資我們可以看到，中國的投資消費的比率達到了非常高的水平，日本和韓國是百分之0.7倍，投資比例過高顯然是不可以持續(xù)的，中國的投資消費的比率在04年是0.83％，新的數(shù)據(jù)算是0.77％，也是高于日本和韓國，從其他國家情況來看，這個比率達到很高的位置它是會往下走的。另外也可以看到在投資，在本輪經濟增長的過程當中，經過增長過快導致產能的過剩，05年利潤率是5.8％，04年是5.1％，05年的利潤率主要是來自產業(yè)的。這個是在大數(shù)據(jù)背后有一些結構性的問題，我們需要引起重視，對于06年的展望我覺得06年的經過增速依然會比較快，但是會比05年慢一些，一是因為全球經過增長增速將有所緩慢，美國經濟主要靠消費帶動的，美國經濟的消費增長速度放緩對中國增速應該是有影響的。房地產業(yè)的我們可以看到是從降低7個百分點，這個房地產行業(yè)的投資的下降它會帶動其他行業(yè)投資的相對的下降，另外剛才肯定利潤率在下降，所以投資也會所減少。最后就是中國很有可能逐漸的理順資源價格和能源價格。這些可能跟政府部門和政府有關投資上升是有一個比較的，第一在建項目依然很大，雖然在05年11月份在建項目是16萬，相當04年的兩倍，第二個就是政策有關的項目投資也比較大，今年也是十一五規(guī)劃的開局之年，包括很多方面的投資會有所增加。

消費依然是一個平穩(wěn)的增長，這幾年老百姓的收入的增長呈一個平穩(wěn)上升的趨勢，消費是比較平穩(wěn)增長的，不會有一個大起大落的變化，消費仔細看的話，我認為上游的消費，就是中高檔的消費增速會比較快，這幾年可以看到96－04年越有錢的人收入增長越快，就是說平貧富差距拉大了，主要在房地產、汽車等方面的消費依然是比較強勁的需求，需求依然是存在的，會不會出現(xiàn)通縮，我的觀點是不太會出現(xiàn)的。包括一些政策管制的價格，包括水、電，有可能今天會上調，這會對通貨膨脹有一定的支撐，今年的貨幣增速是比較快的，這對物價也是一個支撐，比如說05年達到18.3％的增長，所以對06年的物價是有一定支撐的，最后國家可能會采取一些措施刺激消費。總的來看，我們用老的一套數(shù)據(jù)來預測的話，如果說05年GDP增長是9.4％，我們覺得06年依然會保持9％左右的增長，消費增速有所增長，而投資和出口有所下降，最后我們可以看到，我個人的判斷，存在一定的基準利率的變化不大，但是貨幣政策肯定有所緊縮，這反映在貨幣供應量的下降，同時會使得市場利率有所上揚，人民幣匯率可能會進一步的升值，到今年底升到7.8。我現(xiàn)在剩下的時間談一下風險的問題，中國和全世界一樣都面臨著資產泡沫的風險，主要的原因主要是因為美元取代了人民幣，我們國家在過去金融體制下以及在二戰(zhàn)后到70年代初的體系下，很少出現(xiàn)泡沫，為什么，那個時候貿易不會出現(xiàn)很長時間的失衡，那個時候的體制就是說，一旦美國的貿易順差擴大，他的黃金就會流失，逐漸的流到其他國家中去。它的黃金一旦少了，貨幣的發(fā)行就會下降，這樣的話他物價就會往下走，這樣的話他出口競爭就會增加，它的逆差就會減少，黃金多的國家貨幣發(fā)行量大，他的順差就減少了。自從尼克松在90年代初黃金和美元政策后，這個體制就建立起來了。以后大家不再講黃金，而是看那張紙美元。如果你這個國家消費很旺，你把這個錢可以花掉。這里可以看到這樣的情況，美國經常帳戶的逆差已經達到GDP的6％多，過去在80年代中的時候它出現(xiàn)過一次糾正，但是那個時候只占3.7％，然后美元就貶值了50％。剛才說的是美國的資產價格大漲和貿易順差背后主要的原因就是貿易的不平衡，貿易的不平衡反映到貨幣和物價上。在中國可以看到外匯儲備大量的增加，中國在04年外匯儲備增長得很快，05年的時候中國起來很快。使得我們貨幣供應量很大，我們的利率很低，資金又非常的便宜。

說美國的房產價格飛漲，漲到什么程度，說它有泡沫，泡沫到底有多大。談到房地產泡沫總是想到日本80年代的房地產泡沫非常的大，沒錯兒，那個時候日本的房地產泡沫是很大，日本在80－02年房地產價格漲了近一倍，最近95－05年這10年當中美國房產的價格比日本那個時候高得多，如果說日本那就是泡沫，那美國和澳大利亞和英國的泡沫比它大得多。如果說房價歷史平衡那你就可能出現(xiàn)泡沫。澳大利亞比歷史高出70％，美國比歷史高出40％，這樣的話房地產幾個畢竟要進行調整。香港97年房價達到最高60％－70％左右，最近又是非常陡的往上漲，現(xiàn)在所謂月供和租金的比例，月供和租金的比例這邊我們可以看到是一個紅的線，我們可以用類似的方法分析一下中國的情況，中國的房價租金比和以往高出20％，整體比較健康，但是某些城市已經達到70％，剛才說香港達到2.2倍泡沫就破了，現(xiàn)在很多人買房子是為了租出去。接下來我想說的是假如中國經濟出現(xiàn)不平衡，出現(xiàn)一個調整的話，中國經濟帶來什么影響呢，為了看這個問題我們不妨先來看一下美國最近有一個事件對全球經濟尤其是對大中華經濟有什么影響，那就是01年的的科技泡沫經濟，美國2001年增長是1.7％，它從2000年增長1.7％一下子變成7.9％，它那個下降主要是投資引起的，那時候進口的變化也是從2000年13.1％，01年它只進口2.7％。那個時候像馬來西亞、臺灣、新加坡都受到比較大的影響，因為他們出口都是科技品為主，中國2000年出口從27.7％，一下子變成6.8％，盡管中國出口主要不是科技品，主要是消費品，那么CPI在一年后從正增長變成負的增長。GDP香港2000年10.5，2001年基本上沒動。這個是科技品泡沫對大中華的劇烈影響，假如房地產價格泡沫破滅對大中華地區(qū)有什么影響呢，在分析之前有一個答案是對中國的影響要比科技品泡沫風險大得多，因為科技泡沫主要影響美國消費品的下降，中國出口很大一部分投資消費品，中國出口在GDP中占40％，比日本、韓國通常人們認為主要依賴出口的國家要高得多得多，所以當務之急轉變經濟增長模式，這里面也有一個好的方面，科技品泡沫的破滅是一瞬間的，而房地產價格泡沫破滅它是慢性的，要經過好幾年時間的，所以這個給中國創(chuàng)造了一個機會，我們必須只爭朝夕，調整經濟增長模式，不要過多的依賴出口、投資。尤其是要拉動消費內需。當然房地產價格也不能增長太多，因為國際房地產價格會對中國有一個很大的打擊，我就說這些，謝謝大家！

華遠集團董事長任志強

【主持人熊雄】：非常感謝經濟大師，精彩的演講！我發(fā)現(xiàn)經濟的問題真是讓人發(fā)熱的問題，我看大家聽得津津有味，哈繼銘大師是從世界的角度給我們預測了2006年中國經濟的發(fā)展趨勢，并從他的演講中我們也聽到他很多的獨到的見解，說到獨到的見解，我們今天的現(xiàn)場也有一位地產人士，一直以來他對中國的宏觀調控政策也是有著自己獨到的見解，他就是北京華遠地產的董事長任志強先生，下面掌聲有請長任志強先生對2006年中國房地產走勢發(fā)表演講，有請！

【任志強】：中國房地產可能遠慮比較多一點，大家更多關心的可能2006房地產的情況，也許后年你就不是地產商了，所以我們研究眼前的問題比較多，這幾年我們連續(xù)強調還有相當一部分是正在建設的住宅，這個比例占到很大，因此中國的房地產絕不是國際上通用的房地產的概念，我們的市場化的概念還沒有完全完成，差距還很大，05年我們的竣工面積占到60％，今年我們略有增長，也就是說非房地產開發(fā)的仍然占到40％或者是更多的一些的比重，在這樣一個比重關系中，房地產業(yè)并不能代表整個中國的經濟狀況，不管是它的投資還是它的竣工面積，投資額情況看04年我們是80.3％，05年是81.93％，為什么我們有80多家的投資，只有60多個竣工，這里面因為有巨大的地價差，大部分非房地產開發(fā)的住宅建設是不繳納土地出讓金，用60的竣工量計算中國房地產投資的增速和他的增長情況和它對中國整體經濟的影響是不完全的，從城市住宅的投資情況看，我個人認為05年如果沒有任何宏觀調控它仍然是下降的，因為在04年我們就已經感覺出來04年以前宏觀調控主要是針對供給，那個時候投資已經開始下滑了。我們從98－2004年房價的漲幅是3.3％，人均收入的增長是8.6％，今年一到九月份房價增長是6.1％，那么一到九月的收入增長是9.8％，遠遠超于了房價的增長比例，這是房價穩(wěn)步增長而不是快速增長。中間階段時間，房地產投入的增速是高于固定資產投資增速，因此引起了經濟學界很多擔憂，認為房地產增速太快，但是調控之后已經出現(xiàn)的情況是房地產投資增速已經大大低于了固定資產投資增長速度，我說的現(xiàn)在的房地產投資增速不是全部的建設增速，而只是房產開發(fā)的增速，這也是我們宏觀調控要達到的目標，就是降低我們房地產的投資?？墒钦嬲那闆r看，房地產投資增速是不是很高呢，04年以后固定資產投資增速隨著宏觀調控的同時房地產開發(fā)是大幅的下滑，城鎮(zhèn)投資增速是比較平穩(wěn)的，綠的線可以明顯的看出來是一個很迅速的下滑，這是全國05年一到九月份各個行業(yè)的增速情況，這里增長最高都是和居民消費有直接的關系，比如住宿、餐飲、服務等等都是和居民消費有關系的是投資增長最快，房地產投資增長表現(xiàn)得并不是最突出，房地產增速是在所有的投資增速中處于中流。平時大家在討論投資增速的時候只看到國家除了對固定資產投資調整，重點就是打擊房地產，因為房地產的投資增速帶動了其他行業(yè)的投資增速，從每個行業(yè)發(fā)現(xiàn)，房地產投資增速的增加帶動的是消費，像住宿、零售都是和房地產投資增長和住房改善密切相關的，如果沒有房地產投資增速的增長這些投資增速也是不會出現(xiàn)的，這次調控的重點是發(fā)達地區(qū)，特別是長三角地區(qū)，從全國情況看受影響最大的是長三角地區(qū)，長三角地區(qū)占到中國房地產投資總量的40％，所以這40％可能會引起更多的波動。長三角地區(qū)的投資增速是下降了20％，增幅下降的一倍，這個下降對全國的影響是非常巨大的。從面積情況看，東部地區(qū)的增速很慢，低于全國的平均增速，04年以前基本上是東部地區(qū)拉動中部和西部地區(qū)，中部地區(qū)占投資總量也解決13％，也就相當于上?；虮本?，西部地區(qū)也就13點幾的樣子，西部的增長拉動了總的增長超過了12％，比去年略高一點，就是說今年實際上新開工面積幾乎為零。

10月份全國房地產市場的供應指標可以說是全部下降的，其中新開工面積下降了，土地供應的下降幅度之大，影響之巨大，完成土開發(fā)面積也在增長過程中，房地產開發(fā)下降了7個百分點，由此而引起的價格的回落，房地產銷售價格也出現(xiàn)了巨大的回落，從04年11月份是房價最高的一年，從12月份以后就開始出現(xiàn)下滑。今年指數(shù)下降最多的是二手房，我們發(fā)現(xiàn)二手房的變化遠遠大于一手房的變化，一手房70個城市只有15個城市下降了，剩余的城市都是增長，下降最大的不超過2，由于整個交易量的下降，個人消費信貸的余額都是大幅的下降，個人按揭貸款在全部購房者的比例中只占44％，那么按揭的成數(shù)在全部的購房中只占60％，這個比例是比較低的，即使這樣在宏觀調控政策下，提前還貸很明顯，去年放貸的比例很高，7大銀行都出現(xiàn)了提前還貸的情況，這就讓我們的個人按揭的貸款大幅下降，從還到貸，從去年的1.64，到今年已經下降了。去年貸款的比例是18.4，到現(xiàn)在不超過1個百分點的增長?，F(xiàn)在從銀行的壞帳的比重看是7.4％，實際上房價下降了30％會對銀行產生什么樣的影響呢，這會使銀行與房地產的壞帳剝離，如果接10％或者5％，這對銀行可能沒有任何影響及換句話說中國的銀行業(yè)并不會因為房價下降10％、20％、30％，受到巨大的損失。在分析中土地可能成為了制約條件了，這個制約條件就是土地供應的總量，在人們的需求中我們認為如果我們供應量加大，就會使房價下跌，供求關系得到平衡，如果需求不變的情況下，土地供應減少就會造成價格的暴漲，這種價格暴漲可能會偏離資產的價格，現(xiàn)在宏觀調控結果恰恰在通過了土地后使市場的供應量大幅下降，控制需求的過程中，我們需求從今年看仍然了增長的，這就增長了一些地區(qū)房屋價格增長很快，今年有11個地區(qū)價格增長包括北京。土地在統(tǒng)計的情況下，土地開發(fā)的投資都是回落的，而且回落得比較嚴重，總體來說下降22％。我們認為明年供應量會大幅下降，今年很典型的，在其他價格增長下滑的時候，房價下滑的時候，我們的土地價格并沒有隨著房價的降低而降低，房價在繼續(xù)增長，在2002年我們實行了土地的招標，在02年土地只占百分之10點，現(xiàn)在已經漲到了700多，也就是說土地價格過去的10％，這個比重變成了房價25％以上的比重，比重在大幅度提高，所有比重中居民的住房價格增長幅度是最高的，北京的情況看，也是如此。在所有的居住價格的拍賣過程中，是從40％到230％的增長，230％也就是說翻了兩倍多，公共產品價格從0－40％，最高的增長40％，平均下來北京市掛牌價和實際成交價相差0.7％，土地的投資一塊是建房的投資，一塊是土地的投資。也就意味著明年的供應量土地的供應量會大幅的減少，供應量主要是來自于政府、開發(fā)商。9月份按照國土資源部的分析看，我們全國一共供應了22500多公頃的土地，新增的土地是7368公頃，這個供應預算應該是1.5萬公頃的建筑能量，這個數(shù)據(jù)中我們可以看到住宅供應的總量是極低的，比重只占到19.7％，大部分是商業(yè)用地和其他用地，尤其是工業(yè)和其他用地遠遠超過了住宅用地。明年可能在住宅上的比重會大幅下降，很多人認為我們房地產是暴利。經濟學家可能都認為中國的整體投資也會出現(xiàn)下降，房地產業(yè)可能同樣出現(xiàn)一個增長率下降的趨勢，但是十一五規(guī)劃中要求擴大內需，這和投資增長下降以及擴大消費之間是矛盾的，尤其是十一五規(guī)劃把改善居住放在首位，認為改善居住條件是建立小康社會的重要指標，但實際我們指標在土地供應上是不可能今天加大土地供應，明天就建房子，這期間要有15個月的時間，而這個周圍不可能在短期內形成。從04年政府出臺了相應的措施，希望加大經濟適用房的比例，05年和06年都在提出這樣的措施，可是市場并沒有接受這樣的意見，而是在不斷的下滑，06年政府有可能會出現(xiàn)一些強制性的措施，加大經濟適用房的投資比重。

個人消費信貸的證券化可能會減輕銀行的風險，建行已經開始試點了，有可能在今后的發(fā)展中擴大。這個政策出臺全國或者其他地區(qū)也會陸續(xù)開放，去年海外基金和境外上市都出現(xiàn)了一個高潮，海外基金上市6年，去年增長的120％，它的增長比例是非常高的，直接投資和消費信貸都會對明年產生一個作用，國家的宏觀政策會變成一個長期的政策，最后的結論，可能所有人都不愿意聽到，我們得出的結論是房價會繼續(xù)上漲，我們覺得這可能會來源于市場化的趨勢，而房地產作為支柱型產業(yè)，拉動各個行業(yè)的增長也是一個歷史的必然規(guī)律，我們常?？梢月牭礁鞣N各樣的經濟學家對房地產的問題提出警告和預示，但是我們所有的數(shù)據(jù)可以看到，我們得出的結論仍然是我們的需求增長會很強勁，價格增長會是必然的，謝謝！

【主持人熊雄】：感謝任先生侃侃而談的演講，最后給我們一個答案是房價還會繼續(xù)上漲！他的演講一定會給大家?guī)砗芏鄦l(fā)，2005年中國房地產金融的發(fā)展也是大家非常關注的話題，2005年內地首支地產信托基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產融資提供了一個新的渠道，接下來有請越秀城建的董事長李飛先生給我們介紹一下他們上市的經過，并且請他對2006年中國房地產金融形勢進行展望，有請！越秀城建董事長李飛

【李飛】：各位領導、各位專家、各位房地產的同仁，新聞媒體的朋友們，大家下午好！今天非常高興作為廣州市房地產企業(yè)的代表與在座的各位就共同關心的問題進行溝通和交流，廣州城建集團是廣州成立最早的房地產企業(yè)，1983年成立的。到目前為止是一個大型的綜合性的國有的房地產開發(fā)企業(yè)，目前企業(yè)把屬下53家子公司，業(yè)務覆蓋房地產開發(fā)、建筑工程設計、監(jiān)理、商品房銷售，物業(yè)經營與管理，以及服裝、批發(fā)市場，連鎖超市，餐飲、酒店，目前企業(yè)總資產達到200多億元，去年以來國家對房地產實行了嚴格的宏觀調控政策，我們認為國家實行宏觀調控將有利于改變當前房地產業(yè)發(fā)展中存在的一些突出問題，促進房地產業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，房地產業(yè)將走向更加穩(wěn)定和理性，保持一定的發(fā)展規(guī)模，房地產企業(yè)在宏觀調控和市場競爭雙重壓力下，優(yōu)勝劣汰，將朝著更加規(guī)范有序、規(guī)?；⒓s化、品牌化的方向發(fā)展。針對國家宏觀調控，對房地產企業(yè)一定要有信心，而且要以務實的態(tài)度，從容的應對。作為廣州城建集團我們及時的對我們的經營戰(zhàn)略做了一些調整，重點是從以住宅開發(fā)為主導，向以商業(yè)項目開發(fā)為主導的轉變，我們提出房地產開發(fā)要和房地產經營并重。

物業(yè)經營不僅優(yōu)化了我們的資產質量，使企業(yè)形成產業(yè)資本的沉淀和積累，而且大大提高了企業(yè)抗市場風險的能力，持續(xù)、穩(wěn)定的模式為企業(yè)未來的長期發(fā)展奠定了基礎。對中國房地產企業(yè)來說，我們從80年代到90年代的軟著陸，到二十一世紀的宏觀調控每一次都成為重點，對房地產企業(yè)我們要總結一下，對里面一些規(guī)律性的東西進行總結，怎么樣把政策的影響減到最低限度，而且把這種壓力變成動力，去年我們進一步把商業(yè)地產作為企業(yè)未來發(fā)展的重點戰(zhàn)略和方向，我們企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的定位是以房地產開發(fā)為基礎，以商貿業(yè)為龍頭，以物業(yè)經營為核心的這么一個發(fā)展戰(zhàn)略。我們認為，在房地產業(yè)的縱深發(fā)展中，國家法律制度的完善，傳統(tǒng)的開發(fā)、銷售模式已經不適應當前這個形勢的要求了，作為企業(yè)來講，不能夠高枕無憂，同時房地產業(yè)的發(fā)展受政策影響波動很大，對資金、土地等資源有著不可逆轉的依賴。房地產企業(yè)要實現(xiàn)質的飛躍，走向更高層次，取得更大的發(fā)展，必須要走轉型的道路。

為了實現(xiàn)我們商業(yè)地產的戰(zhàn)略，最近我們采取了一些行動，首先我們成功的奪標廣州珠江新城項目，去年的9月20號，我們投標了廣州市跟珠江新建的一個地標性的建筑，高度是432米，總建筑面積44萬平方米，總高度104層，總投資達到160億元，這個成為目前中國內地第一高樓。城建集團為什么勢在必得，我們就是想以超高層的項目作為突破，打造商業(yè)地產的戰(zhàn)略，城建集團奪標以后，將引進國際500強這些企業(yè)進駐，對企業(yè)的商業(yè)地產的戰(zhàn)略是一個大的好形勢。第二，全面起動了十一五商業(yè)地產的規(guī)劃，按照我們十一五商業(yè)地產的規(guī)劃，今后五年我們將投資200多億元，重點開發(fā)建設17個項目，總建筑面積達到500多萬平方米，500多萬平方米其中有一半是商業(yè)項目，經過五年的努力以后，城建集團在廣州將擁有5棟超過200米高的超高層項目。將擁有6座四星級以上的酒店，將擁有超過300家的超市，同時服裝市場將擁有2－3家大型的批發(fā)市場，我們屬下的白馬服裝市場在廣州一年可以創(chuàng)造一個億的利潤，目前白馬服裝市場已經在太原、山西落戶，準備到北京發(fā)展。商業(yè)地產我們跟國外的一些大型的企業(yè)像法國的世紀酒店，跟他們一起連鎖，加快我們商業(yè)地產的發(fā)展。

第三，我們資本運作取得了一些比較大的發(fā)展，去年國家的宏觀調控對房地產業(yè)的影響是全局性的，也是深遠的，調控的主要是一個地根和銀根，企業(yè)融資的渠道現(xiàn)在是非常的缺乏，主要還是依賴銀行的貸款，銀行的貸款又受到國家宏觀調控的限制的，而且我們的銀行它往往是一種抵押性質的，沒有抵押是貸不到款的，作為房地產企業(yè)要想有大的發(fā)展，必須要拓寬融資的渠道，作為融資的渠道，這幾年來尤其是去年以來，我們在這方面做了很多的探索，首先2002年廣州城建集團與香港越秀進行資產重組，廣州城建集團成為越秀集團在香港的上市公司，香港越秀資產重組后城建就擁有了三個身份，一個是國有，一個是外資，一個是中外合資，在粵港澳地區(qū)作為城建集團來講他有大量的市場。對企業(yè)來說這一下子把融資的渠道打開了。還有一點，就是跟民企的合作，社會上的品牌也相當不錯，去年12月28號，廣州的八大銀行聯(lián)手向城建集團授信128億元。還有一個就是去年12月20號在香港上市發(fā)行房托基金，要求四個收租的物業(yè)打包，拿到香港上市，我們四個項目建筑面積16萬平方米，我們拿到香港上市，我們實際上轉讓70％的收租權，物業(yè)還是我們經營的，還是我們管理的，無非是確保每年有7％的回報，每年實行三七分成，我們房托基金去年12月30號在香港上市，比香港地產投資信托基金公布的6.3－6.7息率與李嘉誠旗下的基金5.3高出一截，去年12月20號在香港上市。上市的表現(xiàn)超出預期，高出3.07港元，當天成交了13.3億港元，我們這個房托基金上市按照房地產評估從被動到主動，現(xiàn)在作為企業(yè)我們把它拿到股市上去，確保利潤最大化，把風險降到最低。我們房地產企業(yè)進入資本市場的全新的模式，吸引海外的資金是一種從被動到主動的轉變，房托基金的上市成功也有望推動中央政府加快制訂法規(guī)，拓寬房地產業(yè)的融資渠道。

大家知道去年以來證券設計政策的影響，我們首先想到我們的期房，我們把期房以企業(yè)摘要的形式發(fā)行，這樣我們已經取得了一些進展，爭取在06年能夠取得一些成果，對中國房地產我想有兩個我是非常有信心的，第一個中國畢竟是十幾億人口，你要奔小康，住宅必須要解決，另外國家在十一五期間你的GDP要達到8％，這樣對經濟的拉動是全面的，作為房地產企業(yè)來說我認為它是大有作為的。我們也是非常有信心的，謝謝大家！【主持人熊雄】：非常感謝遠道而來的李飛先生的精彩演講！也感謝他們跟我們分享了一些他們成功的經驗，剛才幾位的演講也給我們帶來了很多的思考，房地產業(yè)真是一個大手筆，它于市場管理，銷售、服務等各個環(huán)節(jié)都密切相關，不管哪個環(huán)節(jié)出了問題這個戲就沒法兒唱下去了，所以只有各個部門通力協(xié)作，中國房地產這架大的機器才能正常的運轉，中國房地產才能健康、茁壯的成長。我最近看到資料中國房地產會影響到130多各行業(yè)，面對這樣的行業(yè)作為媒體也是身肩責任，中國房地產報改版以來秉承了泛地產的理念，要塑造房地產業(yè)全新的體系和價值觀，我們處在一個網絡的時代，我們作為媒體也要利用網絡的優(yōu)勢，所以在這里中國房地產報還會開通中國房地產報網站，下面讓我們一起來共同見證這個非常時刻，下面有請中國房地產報社長栗文忠先生，華遠集團董事長任志強先生，中國房地產報總經理單大偉先生，萬通集團懂事局主席馮侖先生，一起來啟動中國房地產報網站。我們大家進入倒計時，五、四、三、二、一，啟動！朋友們，在您熱情的掌聲和關注中國房地產報網站就正式啟動了，謝謝各位嘉賓。希望大家有時間能夠上中國房地產報網去看一看，也希望它能夠茁壯的成長。我們的網站開通了，接下來這個環(huán)節(jié)一定是大家非常期待的環(huán)節(jié)，就是我們的主題對話環(huán)節(jié)，下面將會請出我們的地地產界的人士進行一場對話，同時有請中國房地產報的總經理單大偉先生和我一起主持，下面有請萬通集團懂事局主席馮侖先生，中坤集團總裁黃怒波先生，金都房產集團總裁吳忠泉先生，軟庫金匯投資銀行執(zhí)行總裁溫天納先生以及麥格里中國物業(yè)投資銀行首席投資執(zhí)行官龔術先生。讓我們一起進入到下一個環(huán)節(jié)，讓我們以掌聲開始我們的對話。

【主持人單大偉】：今天進行的是2006年中國房地產報的年會，這次對話的主題是2006中國房地產多空之辯，從去年開始中國房地產經歷了一場前所未有的變革，我們邀請了這么多地產界的精英包括金融界的權威人士對中國房地產的最新發(fā)展趨勢展開對話，剛才哈繼銘先生包括我們的任志強老總，就房地產市場的一些觀點和看法各自發(fā)表了不同的見解，首先我想?yún)⒓哟蚱瞥Ｒ?guī)，過去的對話都是嘉賓講，下面的朋友聽，今天咱們來一個互動，就是說臺上嘉賓講的觀點，如果臺下的朋友有不同的意見可以當場提問，這樣會場可以互動起來，下面我們首先有請坐在我旁邊的馮侖先生就剛才任總和哈繼銘教授他們分別對2006中國房地產市場做了一些大概的判斷和預測，這方面作為一個中國的非常優(yōu)秀的企業(yè)家代表，馮主席就今年2006年中國房地產的形勢包括宏觀調控給企業(yè)帶來的變革，發(fā)表一下自己的見解，限制在5分鐘。

【馮侖】：應該說昨天是個好日子，今天是一個更好的日子，去年一年從我的觀察來看，的確應該說整個的房地產市場從市場到體制到企業(yè)全面的開始步入一個持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的軌道，這不是說我重復新華社的通告，我是有依據(jù)的。這里面有一個非常有意思的現(xiàn)象，國內的階級都認為很困難，但是大家別忘了在香港去年所有的資本市場上的中國房地產公司的股票都是漲得非常好，而且基金都非常熱烈的，所有投資者都在看好，為什么呢，這就出現(xiàn)一個問題，過的企業(yè)習慣于不規(guī)范下的生存狀態(tài)，一旦規(guī)范了就沒法兒生存了，那就說你過去不是良家婦女，海外的投資者是良家婦女人家不怕，所以我覺得海外投資者判斷是一個高度、理性的是對的。第二個特點就是住宅領域的局部地區(qū)的波動和整個住宅市場的持續(xù)的增長是并存的，剛才任總也講了全國住宅市場一直是增長的，局部有一些波動，住宅以外的房地產市場，包括商務、辦公等等都是持續(xù)的增長，所以在過去一年里整個的市場并不能說上海局部的波動變成了全國市場悲觀的看法。第三個就是銀行的信貸并不是說不支持，相反大家看到，很多好的企業(yè)不斷的得到銀行的大規(guī)模的支持，不動產金融的創(chuàng)新從管理層到企業(yè)都在去年一年有非常大的進步，像REITS、基金、信托等等這些東西都出來了，所以整個監(jiān)管的政策環(huán)境給不動產金融的創(chuàng)新開了一個巨大的口子，而直接融資市場的發(fā)育和擴大將會導致房地產企業(yè)的商業(yè)模式的變革以及所有資金和房地產行業(yè)關系走得更加理性，同時風險得到很好的控制。最后我們看到在去年相當多優(yōu)秀的企業(yè)上市的上市，股票大漲的大漲，REITS發(fā)行，然后個人買豪宅的買豪宅，過去一年仍然是一個風光無限的年頭，所以去年是一個好日子，但是今年我覺得是一個更好的日子，市場持續(xù)的健康，經濟保持持續(xù)增長，社會政治環(huán)境更加穩(wěn)定，其他行業(yè)也在健康成長，你沒有理由說房地產市場再沒有好日子了，我總的來看去年是個好日子，今年是一個更好的日子，這是過去一年從公司發(fā)展的實際也是得到了一個很大的印證。謝謝！

【主持人單大偉】：萬通今年的首要戰(zhàn)略是什么？

【馮侖】：我們繼續(xù)強有力推進我們美國模式的轉型，身子都轉差不多了，今年一定會轉完。【主持人熊雄】：我旁邊坐的是中坤集團的董事長黃怒波，他在我們地產界有地產詩人之美稱，去年我們都知道中坤集團黃怒波現(xiàn)實從一線退居二線，強力打造一個專業(yè)化的團隊，在公司的治理結構黃怒波先生提供了很多獨特的見解，大家知道地產公司的發(fā)展最核心的問題除了土地、金融就是團隊的問題，這點請黃總您為什么企業(yè)內部做這么大的變革，主要的原因是什么？

【黃怒波】：今天的報告都是對06年充滿了信心，我的觀點是去年是好日子，好的過了頭，也有許許多多的好的過頭的問題，比如說在地產界出現(xiàn)了許許多多我一貫批判的大躍進的方式，大家斗氣，斗富，你說300個億，我就500個億，我不知道大家記得不記得這個瘋狂的日子，為什么出現(xiàn)這種現(xiàn)象，主要是企業(yè)的機制決定，就是說企業(yè)發(fā)展到一定的地步他掙了10個億，他就覺得他能掙100個億，主要是企業(yè)喪失了一定的機制。中國的企業(yè)發(fā)展跟地產一樣，時間很短，發(fā)展到今天的時候實際上我們自己已經不能駕馭這個車了，在這個方面我覺得要保持清醒的頭腦，能不能說在別人說要100個億的時候，我們不去說200個億，這個就需要一個機制的制約，反過來說，一個團隊如果打造這么多年，這個舞臺也應該讓別人來了，你不能一個人玩下去，嚴格的講我們每個人都是在表演，我們表演差不多了，換一撥人演一演，用他的風格。原來開車越開越瘋狂，你就喪失了速度感，但是如果在這么繼續(xù)開下去，出事的概率非常大，這個時候換到副駕駛的位置上，所有人感覺你只要坐在副駕駛的位置上你的司機到120，你的腳底下不由自主的踩剎車，這樣就會避免危險。所以民營企業(yè)一定要過驗收這個關。一個企業(yè)做大了，這個時候牽扯到很多人的利益，在這個時候為企業(yè)、社會、員工著想，就應該進行反思了。

【主持人單大偉】：剛才給各位嘉賓發(fā)了紙，在這做一個小游戲，請在座的每一位嘉賓就2005年的宏觀調控給大家?guī)淼母惺苡萌齻€詞表達一下，現(xiàn)在有請臺上的嘉賓每人拿起紙、筆，就去年整個宏觀調控對企業(yè)和個人帶來的感受。臺下的嘉賓可以猜測一下，你的答案跟臺上嘉賓是否一致。

我先讀一下，童淵三個詞是成長、機會、理性。中坤黃總寫的是無眠、等待、期望。馮主席寫的是健康、發(fā)展、快樂。這個是金都的吳總寫的是觀望、理性、思考。這個是麥格里中國首席執(zhí)行官龔術寫的是擔心、機會和希望，最后一個就是軟庫金匯溫總裁寫的是創(chuàng)商機。去年地產老板和金融家的心情可能都非常的復雜，在跨入2006之際，為了回顧并總結去年大家在發(fā)展過程中遇到的問題，我們去年也發(fā)現(xiàn)公布的一份研究報告指出地產股市中國2005市場的熱點，其投資回報率超過百分之百，中國地產股去年是亞洲金融市場回報率最高的，同時2006年有望繼續(xù)領漲，預計地產股在2005年的平均加起來總回報達到12.2％，主要的帶動是什么呢，下面請軟庫金匯首席執(zhí)行官、總裁你怎么看待摩根大通的這份研究報告。

【溫天納】：我們基本上是從融資的角度去看板塊的事情，去年6月份是一個特別的日子，一個是中國房地產報改版，另外一個是香港允許一些境外的業(yè)務來香港開拓房地產信托基金的市場，在短短兩個月里面有三個房地產信托基金在香港上市，市值是400個億，基本上來講，房地產這個行業(yè)是一個具有商機的產業(yè)，創(chuàng)商機的意思就是說宏觀調控的過程中人一些物業(yè)回歸到比較理性的水平。我們的水平比較吸引到海外的基金，很多時候我們看到有幾百億，幾千億的基金進入市場，這個并不是一件很容易的事情。北京一個大型的房地產項目已經是幾十個億了，同步進行的幾十個項目已經是上千億的資金了，在2006年這塊的發(fā)展會加速進行，我覺得從這個角度來講針對商業(yè)房地產這塊我們肯定是看好的。

【主持人單大偉】：我知道溫天納先生在香港號稱金融天才，作為軟庫金匯，作為中國投資戰(zhàn)略來說，你們今年的戰(zhàn)略目標能不能在這里跟大家介紹一下？

【溫天納】：我們主要是以融資為主的，融資不單包括房地產還包括一些實業(yè)，和IT的產業(yè)等等，針對房地產這塊來講，我們肯定會看中國內的一些財團并購國內的一些商業(yè)性的物業(yè)，這塊我們覺得從市場上來講，越秀表現(xiàn)得還不錯，我們覺得房地產信托基金在香港、新加坡這塊來講應該可以持續(xù)的發(fā)展，針對商業(yè)性房地產來講無論是商場還是物業(yè)我覺得都比較看好的。

【主持人單大偉】：我們知道越秀上市的時候麥格里集團通過50億人民幣的資金收購了大連萬達的一部分股權，并且準備在香港上市，麥格里首席執(zhí)行官龔術女士也在先戳，我想您為介紹一下這里的一些基本情況。

【龔術】：實際上并沒有到最后確定在香港上市還是新加坡上市，新加坡去年9月份已經有七支REITS，香港當時還沒有開始一家，我們實際上在去年夏天的時候收購了九家商場，這九家商場有一個最大的特點都是有沃爾瑪在里面，這類的收購一定要有海外、全球比較知名大的品牌才有助于你在股票市場上的推廣。這個完了以后，它是比較開放的，將來有一些新開發(fā)的不同的階段的商業(yè)物業(yè)，只有滿足一定的要求都可以放到資產包了，REITS就有可能不斷的擴充，這九家商場涉及到的金額是兩億五千萬美金。實際上對麥格里來講，進入中國從05年10月份進入中國已經整10年，麥格里相當于20年計劃走到中間這個階段，一直以來主要做的是住宅開發(fā)，因為從政策的角度上講，包括其他一些角度上來講，因為當時我們本身并不太具備條件，雖然政策的逐步完善，時機對我們來講是成熟了。從開發(fā)的角度上來講，我們在這方面沒有辦法拿自己的弱項跟國內其他的本土多年的房地產開發(fā)商來競爭，我們強項是在融資這方面，所以實際上這個中間就有一個很的好結合點，所以大家看到麥格里之前并不是一個高調的形象，對市場的看法，并不是我對它是否有信心，而是通過行動表現(xiàn)出來的，麥格里現(xiàn)在處在一個起飛的階段，它現(xiàn)在在北京也是在積極尋找投資機會的過程。

【主持人單大偉】：在你旁邊坐的黃總有一個項目，在北京是非常知名的商業(yè)項目，就是大鐘寺商業(yè)廣場，剛才我們也談到資本運作的概念，在這個地方黃總就你對大鐘寺項目的具體在金融運作方面的考慮能不能跟我們在座的嘉賓也介紹一下。

【黃怒波】：我覺得一個好項目不需要搞REITS，現(xiàn)在為什么RIETS這么流行，實際上是處于我們的金融產品比較單一，銀行的手段也比較單一，地產界迫于無奈去到處找各種產品，大鐘寺廣場這個項目資金一直解決得比較好，我們把資金鏈拉開了，我們現(xiàn)在已經五證齊全。大鐘寺國際廣場還是要選好項目，你不是好項目做RIETS也很難，所以還是要找一個好項目。

【主持人單大偉】：黃總的講話也是一語道破天機，我們知道吳忠泉也是浙江金都集團的總裁，一直在房地產科技化、包括在建筑科技的運用方面做得非常的優(yōu)秀，金都也是由杭州做到北京，杭州作為今年宏觀調控比較大的區(qū)域市場，吳總您談談你感覺到今年的宏觀調控對你企業(yè)的影響包括你企業(yè)的戰(zhàn)略和布局，包括對2006年你的一些感受和一些想法?！緟侵胰浚簞偛胖鞒秩藛柕膯栴}應該是值得深入思考問題，我想宏觀調控以后中國的房地產市場對我們這樣一家在多個城市進行開發(fā)的企業(yè)來講。有個最大的感受，從2005年開始中國的房地產市場并不是一級化了，每一個城市每一個地區(qū)的差異性顯現(xiàn)得非常之明顯。雖然我們在北京開發(fā)，我來北京時間不多，我感覺到北京宏觀調控下的市場非常平穩(wěn)，相對來說市場狀況還是非常的順利，杭州就不一樣了，杭州現(xiàn)在相對來說對整個市場的行情，應該說是神經高度緊張，大概是這種情況。主要體現(xiàn)在三個方面：一個是土地，大家知道杭州只有要地就肯定有人買，不光有人買，肯定是高價有人買，到05以后政府的土地推出減緩，成交的價格下降；第二個情況是觀望情況明顯顯現(xiàn)，我們這次房交會上買房子的人很少很少。今年這個會議資料上有一個講杭州的情況，我覺得地區(qū)的差異性越來越顯現(xiàn)，剛才聽到任總的報告，好像覺得不過癮?！局鞒秩藛未髠ァ浚簠强偸且粋€比較直截了當?shù)娜?，金都在做產品方面做得非常優(yōu)秀，在房地產科技創(chuàng)新方面也一直在打造先鋒的一個形象。坐在我旁邊的很多朋友都比較熟悉，吳總講點產品上的事情吧?！緟侵胰浚簞偛艑懥艘粋€觀望，客觀的把問題分析分析清楚，也就是說06年怎么做，我個人認為既然從事房地產業(yè)這么大的投資這么大的行業(yè)，作為從業(yè)人員來說無論宏觀調控政策背景是怎么變化，我們要盡最大努力做三方面的事情：要做有味道的事情，盡可能把從業(yè)工作中做得有味道一些，第二要做得有價值一些，把企業(yè)價值做得更好一些，第三個是有意義的事情，因為房地產行業(yè)是一個綜合性很強的行業(yè)?！局鞒秩藛未髠ァ浚捍蠹叶贾篮暧^調控很多行業(yè)跟地產的業(yè)務不相關的行業(yè)也引入到這個行業(yè)，國美是做家電連鎖這塊的，下面有請鵬潤地產的總經理童淵給我們講講，我也看到你內部經常召開一些分析的會議，那2006年市場的走勢你們公司也進行了一些專業(yè)的探討和研究，作為家電行業(yè)過渡到房地產行業(yè)你們公司對這個行業(yè)的看法是怎么樣的?！就瘻Y】：第一點應該是企業(yè)的理性化，05年企業(yè)是選擇利潤還是油水，很多的上市公司哪怕這塊地很貴了他還是要拿下，第二個就是為了發(fā)展，他們整個的毛利潤已經降到很低了。第二點他們已經開始重視整個的管理，管理上面的要求是國際化、標準化、專業(yè)化。從企業(yè)上看的話，理性是很重要的。我們在04－05年的時候看到在城市中心，據(jù)我了解現(xiàn)在很多大的公司已經進入二線城市、三線城市，還有一點就是金融的多元化，這個應該分兩個部分，比較明顯的就是在重慶它推出了自己一種集資，三個億，在這種情況下，他發(fā)行這樣的基金，只需要靠自己就可以了?，F(xiàn)在對外面的基金它也開始了，所以金融的多元化肯定在2006年起飛，在07年的時候肯定會有更明顯的發(fā)展。在產品方面我相信很多的專家都能看到，就是綠色的、節(jié)能的、環(huán)保的產品，相信06－07年會越來越多。未來也許二千、三千也可能會買到非常好的節(jié)能化的產品，我做房地產在北京13年，媒體的活動是越來越好，中國房地產報有今天的成功，不管是開發(fā)公司，參與房地產的行業(yè)也在多元化。鵬潤在07－08年的預測我們是為大多數(shù)人服務的房地產公司，我們將會在06－07年做我們首個商業(yè)房地產項目，如果可以的話會后也要請教黃先生。我個人原來是乙方、現(xiàn)在是甲方，乙方的時候給我的感覺每天都在談戀愛，甲方就等于我找到了一個平臺，我跟她結婚了，現(xiàn)在明顯的產品還沒出來，所以這個小孩還在懷孕，最大的區(qū)別還是一個責任心，我們一直強調如果今天的房地產可以持續(xù)發(fā)展，最重要的我們每一個人對房地產、對這個行業(yè)的責任心?！局鞒秩藛未髠ァ浚合旅媪羰昼姇r間來一個現(xiàn)場的互動，下面的朋友有什么問題要問現(xiàn)場的嘉賓大家可以舉手，第二我也想提一個問題讓我們反思一下，昨天下午我在人民大會堂參加一個會議，當時王主席有一個演講，我雖然不是開發(fā)商但是我有一種非常異樣的感覺，王主席說地產行業(yè)第一是暴發(fā)戶多，第二是投訴多，第三印發(fā)官員的犯罪多，我在想一個問題，我們房地產行業(yè)作為國家的支柱產業(yè)，每年為我們國家的經濟建設貢獻出這么大的稅收，為城市的發(fā)展做出這么大的努力，可是我們換回來的社會形象是這樣的一個形象，這樣一個問題，怎么樣把我們的行業(yè)做成政府、老百姓尊重的行業(yè)，這個問題是我們在座每一位需要思考的問題，就這個問題我想請每個人給出一個評語，來提醒我們每一位嘉賓。實際上我是想表達，就是說其他好多行業(yè)可能也存在這樣的問題，比如能源、醫(yī)療、教育行業(yè)，但是為什么媒體的目光、大眾的目光老是把這樣形象的標簽貼在我們行業(yè)身上，我們通過樣的努力和行動來改變這種情況，有請馮主席先談一下?！抉T侖】：這個只要堅持學先進、走正道，這個事早晚能解決?！军S怒波】：這里面存在一個重塑形象的問題，現(xiàn)在有點不太正常就是經濟問題政治化，這個事我們以后可以再討論，反過來說作為地產階級我認為最主要的目標還是追求高美譽度?！君徯g】：從外資投資銀行的角度上來講，我們更多是處在外部的狀態(tài)談這個事情，如果有這樣的形象我們是一個受害者，我希望大家在同樣的待遇下對話，這樣來講市場可能發(fā)展得更健康一些。【溫天納】：只有中國房地產跟國際有一個好的接軌，這個是需要時間去進一步解決的，我們現(xiàn)在已經有了一個非常正確的方向了?！緟侵胰浚哼@個問題我覺得可能有偏激或者對快速的行業(yè)這種批評大的偏激，我們自己從業(yè)人員來說，也只能自己把自己每件事情做好?！就瘻Y】：我信堅持到底，只要這輩子沒有外遇的話，水永遠會是清的?！局鞒秩藛未髠ァ浚含F(xiàn)在到了提問時間了，那位先生?！咎釂枴浚何以谝黄u論上看到一篇文章，您說企業(yè)有好與壞之分，你說壞企業(yè)說一百句也說不清楚，好企業(yè)一句話就可以說清楚，您用一句話說說您的企業(yè)?！抉T侖】：萬通就是一家房地產公司?！咎釂枴浚何揖蛦栆粋€問題房價上漲源于什么因素？【溫天納】：房價上漲跟地區(qū)、城市的經濟是有關系的，我們看見日本的經濟，日本的房價從50年代開始一直漲了40年漲到1991年基本上來講，我們覺得一個國家、城市如果它的經濟是增長的話，房價肯定會有一個提升，水平是多還是少，這個是值得商榷的?，F(xiàn)在很多外商進來買國內的物業(yè)，他們針對的是商業(yè)房地產項目，基本上來講每個價值都是不一樣的，這要看當?shù)氐乃健！咎釂枴浚何沂敲绹檰柟镜?，我想問一個問題，在座的兩位金融界的專家們，在國外不同的品質的物業(yè)里面金融產品尤其是融資渠道，已經開始針對不同的客戶有高端的或者中端的，剛才談到綠色建筑行業(yè)，我想了解一下在中國金融機構是否對于高端的市場或者現(xiàn)在比較流行的綠色地產方面有它特別的金融產品或者是融資渠道，謝謝?！緶靥旒{】：以前我們看到房地產商進行融資通常是經過銀行貸款，針對每個項目來進行項目融資，隨著資本市場的發(fā)展使我們看見很多地產發(fā)展商都是上市融資，但是這里面還有一個問題，上市的前幾年并不是多，但是這幾年多一些了，針對房地產信托基金這塊來講，剛才王總說的非常多，它針對企業(yè)來講，現(xiàn)在很多開發(fā)商把手上的物業(yè)賣給外商，外商拿著這個物業(yè)基本上是一個過程，不是融資的過程，這一塊來講，很多時候融資都去境外市場，因為中國還沒有正式發(fā)行REITS，從這塊來講我們要想想要不要發(fā)展本土的信托基金。

【主持人單大偉】：各位來賓針對2006房地產行業(yè)做了一些探討和意見，為2006年房地產市場提供了很多參考的意見，祝愿各位在2006年地產領域大展宏圖，取得更高的成就，最后感謝各位嘉賓的參與和發(fā)言，這場對話就到此結束，下面我把話筒繼續(xù)家給我們的主持人。謝謝！【主持人熊雄】：我們幾位嘉賓可以說是各抒己見，暢所欲言，非常感謝大家的精彩演講，由于時間的關系，我們趕快進入到下面的環(huán)節(jié)，上個環(huán)境我們一起回顧了、一起梳理了，也一起上網了，下面我們進行2005－2006中國房地產年度人物、年度金榜頒獎典禮。第一位是黃明先生，獲獎理由是他從更深的層面推動中國的建筑和房地產的進步。第二位是張敏先生，他的獲獎理由是以科技提升地產價值，恭喜兩位下面有請中國房地產報社長栗文忠先生為獲得2005－2006年建筑科技人物的獲獎者頒獎，有請！

【黃明】：感謝各位，我感到很意外，我成為中國房地產報年會的年度人物非常吃驚，同時看到中國房地產報創(chuàng)新改版，這種大的進步和變化，我又感覺并不吃驚，感到整個房地產界對綠色能源、對節(jié)能、對改善人民生活和地球的環(huán)境這方面做的努力和工作，在這樣的大形勢下，我能夠榮獲年度人物之一，非常榮幸，同時也感覺到是一種社會的必然，非常有信心，對我們未來中國房地產的發(fā)展朝著綠色、人性化、更加美麗，提高推動中國經濟發(fā)展非常有信心，謝謝大家！

【主持人熊雄】：來賓朋友們，在剛剛過去的2005年，有誰用什么樣的方式引領中國房地產發(fā)展的方向和趨勢，大家可以想一想，也許這時候腦子里很多人物出現(xiàn)，他們是誰呢，

王

石

萬科集團董事長

入選理由：他提出了通過商業(yè)化形式解決中低收入者住房的發(fā)展思路。2005年10月，萬科出資50萬元征集中低收入人群居住設計方案。

王健林

萬達集團股份有限公司董事長入選理由：作為商業(yè)地產領航者，萬達熱心公益事業(yè)，2005年7月，萬達捐款500萬元在大連建立了首只農民工援助基金。

馮

侖

萬通集團董事局主席入選理由：他首倡由“香港模式”變?yōu)椤懊绹Ｊ健?，通過戰(zhàn)略調整，將萬通地產商業(yè)模式進行改良，成為中國房地產企業(yè)的新榜樣。

任志強

華遠集團董事長入選理由：他對中國房地產政策有著獨到的理解和思考。2005年，他的言論成了宏觀調控中備受爭議的熱點，其“暴利論”更成為輿論焦點。

朱孟依

合生創(chuàng)展董事局主席入選理由：依托合生創(chuàng)展與珠江投資兩個航母級企業(yè)，在中國房地產市場縱橫縱橫捭闔，其在京津地區(qū)的戰(zhàn)略布局尤為惹人注目。

劉曉光

首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司董事長入選理由：他發(fā)起的阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會和SEE生態(tài)基金會積極參與中國治沙塵暴的事業(yè)，為中國企業(yè)家投身社會公益事業(yè)作出了表率。

李

飛

廣州越秀城建集團黨委書記、董事長入選理由：在他的主導下，越秀城建成為內地首只上市的房地產信托投資基金，為中國房地產企業(yè)融資開辟了新天地。

李思廉

廣州富力地產集團有限公司董事長入選理由：他和伙伴創(chuàng)立的富力地產在香港成功上市，成為目前市值最高的內地房企。

張寶全

今典集團董事長入選理由：他推動自主知識產權的EVD技術成為國家標準的創(chuàng)新，并借此以院線地產走出了一條別具一格的地產開發(fā)之路。

莫天全

搜房控股有限公司總裁兼CEO

入選理由：2005年7月，他引進法國分類廣告與出版巨頭TRADER

CLASSIFIED，全面啟動在美國納斯達克上市計劃。

黃文仔

宏宇集團董事長入選理由：堅信只有偏執(zhí)狂才能生存，以愚公移山精神，像打造勞斯萊斯一樣造房子。

黃怒波

中坤集團董事長入選理由：事業(yè)如日中天之際，卻主動退居二線，其對企業(yè)治理的反思在業(yè)界傳為佳話。

特別說明的是，在這里獲得2005年中國房地產年度人物獎的獲獎名單排名不分先后順序，按照獲獎者的姓氏筆劃為序，下面有請中國房地產報栗文忠先生為2005－2006中國房地產年度領導力人物頒獎！下面有請李飛先生發(fā)表獲獎感言。

李飛：中國的房地產市場前景美好，中國房地產企業(yè)家任重道遠。

莫天全：非常感謝中國房地產報，我一生得到了兩個大獎，一個是孫治方經濟學獎，一個就是2005——2006中國房地產領導力人物獎。黃怒波：我們要感謝遇上一個好時代，一個好行業(yè)，在明天我們將繼續(xù)努力，為一個好時代、一個好行業(yè)做出我們的貢獻?！局鞒秩诵苄邸浚褐x謝！我們再一次向2005－2006中國房地產領導力人物的獲獎者表示祝賀，謝謝你們！

【主持人熊雄】：朋友們剛才獲得的是領導力人物獎，在過去一年里一些企業(yè)的領軍人物他們憑著自己非凡的創(chuàng)新精神推動了中國方面房地產行業(yè)的進步，他們是誰呢，我們一起來看大屏幕。

王永紅

北京中弘投資有限公司總裁入選理由：在北京多中心城市規(guī)劃思想的基礎上，他大膽提出非中心模式。

王海春

武漢市青山城市建設綜合開發(fā)公司總經理入選理由：他主持開發(fā)的湖北第一家國家康居示范工程“綠景苑”，成為全國建筑節(jié)能代表。

鄒錫昌

昌盛集團董事長入選理由：早在1993年，他就投資中華廣場，十年造一樓，中華廣場如今成為中國商業(yè)典范。

李建國

天恒拓展總裁入選理由：在其開發(fā)的北京NAGA上院，推出物業(yè)管理革命，把“業(yè)主全部轉變?yōu)槲飿I(yè)公司的股東”，在業(yè)界引起廣泛影響。

陳長纓

合生創(chuàng)展集團董事副總裁、合生創(chuàng)展集團北京地區(qū)公司總經理入選理由：憑借多年的專業(yè)管理經驗，走出了一條產品成本控制合理、產品質量穩(wěn)定、項目管理公司負責到底的戰(zhàn)略之路，樹立了南派地產京城戰(zhàn)略的標桿。

吳忠泉

金都房產集團總裁入選理由：他關注和運用先進的住宅產業(yè)化科技成果，大膽嘗試創(chuàng)新、敢于投入，讓專業(yè)構筑品質生活。

范偉

復地集團總裁入選理由：近年來，復地相繼與摩根士丹利、荷蘭ＩＮＧ等國際著名機構的合作，為資金饑渴的內地發(fā)展商，創(chuàng)造了若干與跨國資本合作的范例。

黃世再

大中華地產董事局主席入選理由：1994年率先投資深圳中心區(qū)，經歷10年建設總面積達31萬平方米的大中華國際交易廣場，成為深圳新的城市標志，他也成為深圳中心區(qū)10年見證者。

童淵鵬潤地產總經理入選理由：他是首批進京的香港地產人士之一，讓港派地產銷售模式攪熱北京樓市。如今，從乙方變身甲方，成為中國首富地產急先鋒。

董素銘上海西部企業(yè)集團董事長入選理由：他是上海市政府“改善中低收入家庭居住條件”號召的踐行者。

【主持人熊雄】：下面有請王永紅發(fā)表獲獎感言。

【黃用明】：非中心就是一個在商務地產領域非常創(chuàng)新的產品，謝謝大家！【主持人熊雄】：下面有請昌盛集團董事長鄒錫昌先生發(fā)表獲獎感言?！距u錫昌】：感謝中國房地產報，剛才節(jié)目主持人說房地產行業(yè)為什么取得這么大成績，業(yè)績這么大，為什么負面影響這么多，我想建議我們獎設個十大慈善榜，其實我們房地產商是很熱衷于慈善的，只不過我們很低調，這幾年我們建了很多的學校、醫(yī)院等等，我建議媒體在這方面多做一點正面的宣傳。【主持人熊雄】：的確我們希望每個人都有這種公益心。接下來請?zhí)旌阃卣沟目偛美罱▏l(fā)表獲獎感言?！纠罱▏浚焊兄x中國房地產報對我們的支持，也感謝各位朋友對我的大力支持。

【主持人熊雄】：我們再一次用掌聲祝賀獲得年度推動力的獲獎嘉賓，再次表示感謝！隨著競爭的加劇和房地產發(fā)展越來越理性，產品創(chuàng)新正在成為主流，產品也因為創(chuàng)新而更具價值，接下來揭曉