房地產(chǎn)營銷策劃方案——成都復(fù)地中心營銷策劃方案2014本報(bào)告為策略而來1、保證可操作性，為2014年復(fù)地中心營銷工作提供整體解決思路；2、對(duì)項(xiàng)目階段工作透徹理解，在指定的階段可直接開展工作，確保無縫銜接；本報(bào)告的創(chuàng)作基于兩大前提：項(xiàng)目是具有頂級(jí)景觀資源和地塊價(jià)值的項(xiàng)目！區(qū)域是極具發(fā)展前景的區(qū)域！吉信行觀點(diǎn)就本項(xiàng)目而言，2014年必須完成項(xiàng)目形象的落地，復(fù)地品牌的重塑，保證推貨的成功運(yùn)作，為后期操作預(yù)留空間！Q1：如何塑造項(xiàng)目形象，建立市場聲音，為項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營打下基礎(chǔ)？Q2：如何在競爭背景下較短時(shí)間內(nèi)蓄積大量客戶，保證開盤去化，并持續(xù)熱銷，完成集團(tuán)目標(biāo)？基于對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，本次報(bào)告核心解決兩大問題：報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場背景審視及營銷目標(biāo)>>目標(biāo)下的價(jià)值審視>>基于競爭的客戶洞察>>營銷策略思考>>項(xiàng)目分階段營銷策略計(jì)劃市場背景審視

宏觀政策·土地市場·高端住宅市場市場背景審視2014年預(yù)計(jì)政策總體偏緊，政府對(duì)樓市依然持高度關(guān)注狀態(tài)，開發(fā)商推售持謹(jǐn)慎資金鏈看緊，客戶出手將越發(fā)小心冷靜。1、年初新國五條政策出臺(tái)，重申限購限貸等調(diào)控政策，要求地方公布房價(jià)控制目標(biāo)，但地方政府的國五條細(xì)則在落地時(shí)普遍較為溫和2、成都市政府在年內(nèi)多次調(diào)整公積金貸款政策，公積金貸款購房難度有所加大3、銀行在年內(nèi)多次出現(xiàn)銀根緊縮和利率上浮的情況，經(jīng)濟(jì)板塊下行和房產(chǎn)板塊上行出現(xiàn)相應(yīng)碰撞4、國務(wù)院提出城市基建6大任務(wù)，并在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為長效調(diào)控機(jī)制有望于10月亮相，后雖無音訊，但提高了后期政策趨緊的預(yù)期5、十八屆三中全會(huì)召開，房產(chǎn)9大問題備受關(guān)注，與房地產(chǎn)稅相關(guān)的383方案被提出，調(diào)控趨緊的氛圍有所保持宏觀政策土地市場高端住宅市場市場背景審視宏觀政策土地市場高端住宅市場住宅用地：2013年1至12月土地市場共計(jì)出讓住宅用地42宗，共計(jì)2274.49畝，平均單畝地價(jià)為1249萬元/畝，平均樓面地價(jià)為6175元/平米，兩者均創(chuàng)成都市場年度土地市場價(jià)格新高。商業(yè)用地：2013年1至12月土地市場共計(jì)出讓商業(yè)用地26宗，共計(jì)1469.46畝，平均單畝地價(jià)為602萬元/畝，平均樓面地價(jià)為1945元/平米，商業(yè)用地價(jià)格漲幅整體略顯疲軟。土地市場啟示：一、商業(yè)和住宅土地在2013年下半年出現(xiàn)頻繁成交，城南高價(jià)土地成交集中，預(yù)計(jì)未來2-3年競爭格局將進(jìn)一步加劇二、本案以價(jià)格適中的商業(yè)用地（兼容住宅）立項(xiàng)，入市首批產(chǎn)品將是住宅，而本案的住宅潛在競品所獲取的均為高價(jià)住宅用地，本案在產(chǎn)品成本控制上將占據(jù)一定優(yōu)勢市場背景審視宏觀政策土地市場高端住宅市場序號(hào)項(xiàng)目名稱2012年成交均價(jià)（元/㎡）2013年（截止11月30日）成交均價(jià)（元/㎡）2013年月均成交套數(shù)1桐梓林壹號(hào)1180612077412仁和春天國際花園952710389643中海城南華府1276014322454泰悅灣995911457325譽(yù)峰16961（精裝標(biāo)準(zhǔn)6000）17427（精裝標(biāo)準(zhǔn)6000）266西派國際17165（精裝標(biāo)準(zhǔn)4000-6000）17628（精裝標(biāo)準(zhǔn)4000-6000）277綠地錦天府16050（精裝標(biāo)準(zhǔn)4000）16928（精裝標(biāo)準(zhǔn)4000）268成都ICC106601176217數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)庫（備案數(shù)據(jù)）對(duì)比2012年和2013年截止11月（12月未結(jié)束，月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未出爐）的已成交情況，成都市高端代表項(xiàng)目以清水價(jià)橫向?qū)Ρ瓤梢?，中海城南華府清水價(jià)實(shí)現(xiàn)最高，系高端項(xiàng)目標(biāo)桿。且從各項(xiàng)目價(jià)格變化趨勢分析，近兩年成都高端市場價(jià)格無并明顯漲幅。從月均成交量分析，成都市豪宅住宅月均成交約35套，除以價(jià)換量的仁和春天國際花園項(xiàng)目以外，月均成交走勢以中海最好。市場背景審視宏觀政策土地市場高端住宅市場項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地（畝）總建面（萬㎡）容積率車位比梯戶比會(huì)所產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品附加值藍(lán)光公館1881住宅6021.93.761:23梯2戶、4梯4戶3000㎡180-280㎡精裝、清水智能家居長城半島城邦住宅160504.11:1.23梯2戶、2梯2戶、3梯4戶5000㎡100-280㎡清水河景資源、贈(zèng)送空間仁和春天國際花園綜合體149555.51:1.5３梯４戶、３梯２戶、３梯５戶3000㎡90-258㎡清水綜合體配套譽(yù)峰綜合體2801103.31:22梯2戶、1梯1戶5000㎡180-360㎡精裝贈(zèng)送面積、綜合體配套中海城南華府住宅、寫字樓225433.71:1.72梯2戶、2梯3戶、2梯4戶無90-255㎡清水贈(zèng)送面積本案綜合體180705.8暫無3梯4戶、3梯3戶，3梯2戶暫無，不在住宅組團(tuán)里面120-260㎡清水島居地段，綜合體配套，江景資源區(qū)域高端項(xiàng)目多集中于火車南站以南，市政府及中央商務(wù)區(qū)周邊，天府大道東側(cè)尚未成勢，而本案位于天府大道東側(cè)均為大體量，配置高端的華宅或豪宅項(xiàng)目，產(chǎn)品競爭激烈，產(chǎn)品附加值方面各有所長本案產(chǎn)品面積區(qū)間為120-260㎡，其中豪宅項(xiàng)目主力面積段集中在150-300㎡，本案主力面積段為120-175㎡，與豪宅市場主力面積段存在一定的差異；市場背景審視宏觀政策土地市場高端住宅市場成都豪宅產(chǎn)品主要集中在城東攀成鋼板塊和城南站南板塊兩大區(qū)域。潛在對(duì)標(biāo)競品明年入市項(xiàng)目較為集中（約7個(gè)），將有較大放量。保利康橋棕櫚泉國際城南華府譽(yù)峰四海逸家時(shí)代豪庭朗御藍(lán)光1881成都城市豪宅分布圖華潤金悅灣保利貝森公館伊泰天驕九龍倉雍錦匯綠地錦天府新鴻基ICC西派國際鉑雅苑攀成鋼板塊：主力戶型區(qū)間：120-170㎡主力價(jià)格：清水10000-14000元/㎡

精裝14000-18000元/㎡仁恒濱河灣環(huán)球匯·天譽(yù)龍湖世紀(jì)峰景泰悅灣大魔方站南板塊：主力戶型區(qū)間：170-250㎡主力價(jià)格：精裝17000-18000元/㎡

清水11000-13000元/㎡大源板塊：主力戶型區(qū)間：90-140㎡主力價(jià)格：8500-13000元/㎡中鐵建項(xiàng)目保利項(xiàng)目建發(fā)項(xiàng)目合能項(xiàng)目中大錦城湖銀河灣萬科公園5號(hào)新開項(xiàng)目新貨推出項(xiàng)目新貨推出項(xiàng)目項(xiàng)目體量(萬㎡）（預(yù)計(jì)）產(chǎn)品面積段華潤金悅灣33210-388保利貝森公館12.885-196㎡九龍倉擎天半島7.6220-280㎡保利康橋34120-190㎡仁恒濱河灣53.2176-258㎡新鴻基ICC120102-183㎡環(huán)球匯.天譽(yù)12077-280㎡綠地錦天府28183-402㎡四海逸家41211-273㎡藍(lán)光188121188-298㎡譽(yù)峰38180-250㎡西派國際2490-276㎡中海城南華府2490-255㎡大魔方103132-293㎡龍湖世紀(jì)峰景5995-175㎡棕櫚泉國際2689-129㎡鉑雅苑48265-660㎡萬科公園5號(hào)26170-380㎡中海9號(hào)公館30175-245㎡

新項(xiàng)目

合能項(xiàng)目

建發(fā)項(xiàng)目

中鐵建項(xiàng)目

銀河灣98

中大錦城湖17160-220伊泰天驕20260-360保利項(xiàng)目

可計(jì)合計(jì)量983.6

市場背景審視結(jié)論1、從政策策方面來來看，明明年的整整體政策策依然趨趨緊，政政府對(duì)樓樓市依舊舊高度關(guān)關(guān)注，開開發(fā)商和和購房者者在推貨貨和置業(yè)業(yè)方面均均趨于謹(jǐn)謹(jǐn)慎2、從土地地市場來來看，城城南數(shù)宗宗優(yōu)質(zhì)地地塊被品品牌開發(fā)發(fā)商高溢溢價(jià)拿下下，明年年若以高高端住宅宅產(chǎn)品的的姿態(tài)集集中入市市或造成成高端住住宅市場場供應(yīng)過過量的狀狀態(tài)3、從高端端市場量量價(jià)走勢勢來看，，2013年高端項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格格漲幅并并不明顯顯，月均均去化套套數(shù)普遍遍在30左右，清清水高端端住宅價(jià)價(jià)格標(biāo)桿桿不超過過14000元/平米，普普遍能保保證走量量的清水水價(jià)格在在11000-12000元左右，，綜合市市場因素素和本案案自身狀狀況，建建議本案案一期整整體均價(jià)價(jià)為12500元/平米，入市價(jià)價(jià)格為11500元/平米4、從高端端市場產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)比比來看，，本案在在地段（（島），，景觀資資源，后后期配套套方面占占據(jù)優(yōu)勢勢，而在在區(qū)域熱熱度，贈(zèng)贈(zèng)送面積積，住宅宅內(nèi)部會(huì)會(huì)所等方方面處于于劣勢，，因此明明年在推推廣方面面前期需需將“島島”和““劃島為為界的高高端綜合合體”等等概念炒炒熱5、從市場場潛在供供應(yīng)來看看，明年年城東城城南均有有數(shù)個(gè)高高端項(xiàng)目目入市，，加之目目前市場場主力對(duì)對(duì)標(biāo)競品品部分存存量尚多多，屆時(shí)時(shí)競爭或或較為激激烈營銷目標(biāo)整體目標(biāo)標(biāo)·任務(wù)拆分分戰(zhàn)略目標(biāo)構(gòu)建項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢，重塑復(fù)地在成都的品牌形象，擴(kuò)大企業(yè)影響力；銷售目標(biāo)全年實(shí)現(xiàn)以銷售額3.6億。本報(bào)告以銷售目標(biāo)為重心，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)2014年復(fù)地中心整體目標(biāo)2014年整年銷銷售額目目標(biāo)：3.6億結(jié)合現(xiàn)階階段市場場環(huán)境及及復(fù)地對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的資金金要求，，設(shè)定：：任務(wù)拆分分根據(jù)我司司去年操操作成都都高端樓樓盤的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，3.6億的的銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)可可拆拆分分如如下下表表

6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

1.25億1.05億0.65億0.65億任務(wù)務(wù)拆拆分分結(jié)合合每每個(gè)個(gè)月月應(yīng)應(yīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的的產(chǎn)產(chǎn)值值，，設(shè)設(shè)定定拆拆分分任任務(wù)務(wù)如如下下：：

6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

1.25億1.05億0.65億0.65億

6月7月8月9月10月11月12月銷售套數(shù)

約60套約50套約33套約33套按照照現(xiàn)現(xiàn)有有面面積積配配比比+入市市均均價(jià)價(jià)11500元/平米米進(jìn)進(jìn)行行估估算算開盤盤目目標(biāo)標(biāo)：：60套?。≌\意意金金客客戶戶：：120組開盤盤前前來來訪訪：：1200組此處處的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化率率設(shè)設(shè)定定為為10%，參參照照我我司司操操作作的的高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目而而設(shè)設(shè)定定目標(biāo)下的價(jià)值審視品牌牌價(jià)價(jià)值值·區(qū)域域價(jià)價(jià)值值·島嶼嶼價(jià)價(jià)值值·項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值·住宅宅價(jià)價(jià)值值·價(jià)值值提提煉煉價(jià)值審視品牌牌價(jià)價(jià)值值區(qū)域域價(jià)價(jià)值值島嶼嶼價(jià)價(jià)值值項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值住宅宅價(jià)價(jià)值值價(jià)值值提提煉煉復(fù)地地集集團(tuán)團(tuán)，，是中中國國大大型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)集集團(tuán)團(tuán),，國家一級(jí)開發(fā)發(fā)資質(zhì)質(zhì)、、中中國國馳馳名名商商標(biāo)標(biāo)企企業(yè)業(yè)、、復(fù)復(fù)星星集集團(tuán)團(tuán)的的創(chuàng)創(chuàng)始始成成員員企企業(yè)業(yè)。。1992年至至今今，，已已累累積積開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目超超過過38個(gè)，，遍遍布布全全國國各各地地。。自2008年復(fù)復(fù)地地落落地地成成都都，，先先后后開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)了了復(fù)復(fù)地地雍湖湖灣灣、復(fù)復(fù)地地復(fù)城城國國際際和復(fù)復(fù)地地御香香山山，積累累了了一定定的口口碑碑和和人人氣氣。。但公司司品品牌牌距離離中中海海、、萬萬科科、、龍龍湖湖、、保保利利等等均均尚有有市市場場認(rèn)認(rèn)知知差差距距，，項(xiàng)項(xiàng)目目單單盤盤影影響響力力較譽(yù)譽(yù)峰峰、、望望今今緣緣、、麓麓山山等等也有有待待進(jìn)進(jìn)一一步步提提升升。。價(jià)值審視品牌牌價(jià)價(jià)值值區(qū)域域價(jià)價(jià)值值島嶼嶼價(jià)價(jià)值值項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值住宅宅價(jià)價(jià)值值價(jià)值值提提煉煉本案案擁擁有有城城南南金融融城城的規(guī)規(guī)劃劃利利好好。。在在世世界界主主流流城城市市，，以以匯匯聚聚大大型型銀銀行行、、保保險(xiǎn)險(xiǎn)公公司司、、交交易易所所、、世世界界級(jí)級(jí)公公司司總總部部的的金金融融城城，，正正在在成成為為其其現(xiàn)現(xiàn)代代經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的最最重重要要物物業(yè)業(yè)載載體體。。在在紐約約華華爾爾街街、、倫倫敦敦金金絲絲雀雀碼碼頭頭、、上上海海的的陸陸家家嘴嘴、、北北京京的的金金融融街街………略帶帶炫炫耀耀色色彩彩的的地地標(biāo)標(biāo)性性建建筑筑、、鱗鱗次次櫛櫛比比的的高高端端辦辦公公物物業(yè)業(yè)，，強(qiáng)強(qiáng)勢勢吸吸納納世世界界級(jí)級(jí)金金融融資資源源，，無無不不讓讓這這些些城城市市區(qū)區(qū)域域從從形形象象和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)影影響響力力上上為為世世界界矚矚目目。。但區(qū)區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)狀狀是是規(guī)規(guī)劃劃中中所所期期待待的的發(fā)發(fā)展展尚尚未未呈呈現(xiàn)現(xiàn)，，因因此此如如何何利利用用已已經(jīng)經(jīng)逐逐步步成成型型的的金金融融城城現(xiàn)現(xiàn)狀狀描描摹摹地地塊塊周周邊邊的的發(fā)發(fā)展展?fàn)顮顩r況是是一一個(gè)個(gè)重重要要的的課課題題。。世界界級(jí)級(jí)““金金””心心之之““心心””，，“前前無無古古人人，，后后無無來來者者””的的地地段段價(jià)價(jià)值值價(jià)值審視品牌牌價(jià)價(jià)值值區(qū)域域價(jià)價(jià)值值島嶼嶼價(jià)價(jià)值值項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值住宅宅價(jià)價(jià)值值價(jià)值值提提煉煉罕見見的的城城中中環(huán)環(huán)島島：：面面面面臨臨江江，，天天賜賜寶寶坻坻。。成都都不不缺缺水水，，不不缺缺河河，，但但整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目真真正正能能達(dá)達(dá)到到錦錦江江四四面面環(huán)環(huán)繞繞，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目為為成成都都市市唯唯一一，，具具有有不不可可復(fù)復(fù)制制性性，，景景觀觀視視野野優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯。。價(jià)值審視品牌牌價(jià)價(jià)值值區(qū)域域價(jià)價(jià)值值島嶼嶼價(jià)價(jià)值值項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值住宅宅價(jià)價(jià)值值價(jià)值值提提煉煉項(xiàng)目目總總占占地地面面積積約約180畝，，為為商商辦辦兼兼容容住住宅宅用用地地，，其其中中商商業(yè)業(yè)占占比比達(dá)達(dá)到到60%。土土地地容容積積率率約約為為5.8，總總建建面面約約為為70萬㎡㎡。。項(xiàng)目目物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)豐豐富富，，包包括括地地標(biāo)標(biāo)性性超超甲甲寫寫字字樓樓、、總總部部辦辦公公、、甲甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓、、高高端端特特色色配配套套商商業(yè)業(yè)、、服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓及及高高層層豪豪宅宅。。建建成成后后，，復(fù)地地中中心心將將成成為為成成都都最最具具影影響響力力的的高高端端城城市市綜綜合合體體之之一一。。物業(yè)形態(tài)體量測算住宅276717㎡公寓80000㎡商業(yè)41050㎡超甲寫字樓123867㎡甲級(jí)寫字樓152786㎡總部辦公20000㎡其他1400㎡可售車位206610㎡（數(shù)據(jù)來源源：2013.11設(shè)計(jì)測算））260戶型220戶型175+140戶型

175+120戶型價(jià)值審視品牌價(jià)值區(qū)域價(jià)值島嶼價(jià)值項(xiàng)目價(jià)值住宅價(jià)值價(jià)值提煉

其中，項(xiàng)目目住宅產(chǎn)品品：圍合式布局局+大中庭景觀觀組團(tuán)+錯(cuò)綜式樓棟棟布局（盡盡可能保證證戶戶觀江江）+商住業(yè)態(tài)完完全分割120㎡㎡+175㎡Y型樓棟住宅宅140㎡㎡+175㎡Y型樓棟住宅宅220㎡㎡+220㎡板式樓棟住住宅260㎡㎡+260㎡板式樓棟住住宅大面寬、大大橫廳（產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)別特特點(diǎn)）、全全景陽臺(tái)、、精裝雙大大堂、私家家電梯廳等等，但同時(shí)時(shí)，城南類類似豪宅較較多。價(jià)值審視品牌價(jià)值區(qū)域價(jià)值島嶼價(jià)值項(xiàng)目價(jià)值住宅價(jià)值價(jià)值提煉優(yōu)勢1劣勢2機(jī)會(huì)3威脅4項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目所在板塊目前市場聲音較弱項(xiàng)目本身位于島上，與外界的交通聯(lián)系存在一定問題產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身在城南較為常見項(xiàng)目同時(shí)具備島居+國際城南+金融城規(guī)劃三個(gè)屬性，較為稀缺項(xiàng)目商住業(yè)態(tài)完全分割，純居度高住宅產(chǎn)品規(guī)劃合理，戶戶全景觀江宏觀政策層面持續(xù)收緊，對(duì)高端客戶形成打壓；區(qū)域內(nèi)知名開發(fā)商、豪宅眾多，競爭激烈，明年保利錦城湖項(xiàng)目，中大錦城湖項(xiàng)目，大魔方，鐵建大源項(xiàng)目均是潛在威脅政府對(duì)金融城后期的整體規(guī)劃，有助項(xiàng)目整體品質(zhì)提升項(xiàng)目主力產(chǎn)品為120-175㎡，與高端豪宅（180㎡以上）形成一定差異。項(xiàng)目SWOT分析領(lǐng)導(dǎo)者價(jià)值審視品牌價(jià)值區(qū)域價(jià)值島嶼價(jià)值項(xiàng)目價(jià)值住宅價(jià)值價(jià)值提煉城市名片，，發(fā)展升級(jí)級(jí)引擎，本項(xiàng)目將打打造包括高高端住宅、、超甲及甲甲級(jí)寫字樓樓、精裝公公寓及高端端特色商業(yè)業(yè)的高端城城市綜合體體。多功能目的的地基于項(xiàng)目：：基于資源：：金融城內(nèi)錦江環(huán)繞高端、濱水水、國際項(xiàng)目位于成成都母親河河——錦江中央，，是具有得得天獨(dú)厚和和不可復(fù)制制的自然資資源以及社社會(huì)資源的的一個(gè)地塊塊。周邊新新興商業(yè)及及高端辦公公氛圍濃厚厚，同時(shí)有有著良好的的高端住宅宅發(fā)展基礎(chǔ)礎(chǔ)。價(jià)值審視品牌價(jià)值區(qū)域價(jià)值島嶼價(jià)值項(xiàng)目價(jià)值住宅價(jià)值價(jià)值提煉項(xiàng)目整體形形象定位參參考國際櫥窗·城市休閑環(huán)環(huán)島國際化氣質(zhì)質(zhì)調(diào)性，提提升項(xiàng)目扮扮演的城市市功能地位位；功能復(fù)合，，成為城市市商務(wù)人群群、白領(lǐng)人人士工作、、交流、休休閑、聚會(huì)會(huì)的目的地地，提供全全新充滿滿PARK氣息的國際際化工作、、生活模式式；呈現(xiàn)與眾不不同的島域域特色。這里將是城城南再一次次華麗蛻變變的國際化化形象展示示窗口，匯匯聚本土錦錦江濕地特特色資源的的又一張城城市名片，，是成都進(jìn)進(jìn)行國際商商務(wù)交流與與交往的窗窗口，是成成都田園城城市國際化化新生活的的展示平臺(tái)臺(tái)。定位關(guān)鍵考考量點(diǎn)：功能復(fù)合、、具有影響響力高度價(jià)值審視品牌價(jià)值區(qū)域價(jià)值島嶼價(jià)值項(xiàng)目價(jià)值住宅價(jià)值價(jià)值提煉基于競爭的客戶洞察競品客戶分分析·客戶梯隊(duì)·客戶分類·客戶鎖定首先，讓我我們來看看看我們的競競品客戶都都有些什么么樣的特點(diǎn)點(diǎn)？客戶分析競競品樣本：：中海城南華華府譽(yù)峰西派國際中海城南華華府客戶來自城城南區(qū)域的的占62%，自住客戶戶占比約86%，主要以私私營企業(yè)主主與政府、、企業(yè)高管管為主，中中海老客戶戶占比約30%?？蛻舳床炜蛻籼蓐?duì)客戶分類客戶鎖定競品客戶分分析客戶洞察客戶梯隊(duì)客戶分類客戶鎖定競品客戶分分析中海城南華華府客戶白描稱呼：陳女女士年齡：58歲性別：女籍貫：成都都從事行業(yè)：：審計(jì)擔(dān)任職務(wù)：：董事長目前居住地地：成都教育經(jīng)歷：：本科置業(yè)次數(shù)：：5次家庭城員：：獨(dú)居離異人人士客戶語錄——“親戚戚住南苑，，想買套離離親戚近的的房子。””——“這里里住的人和和我差不多多，這樣的的地方住的的比較放心心?！薄胺块g間主臥衛(wèi)生生間太大，，餐廳旁邊邊沒有電視視插座，淋淋浴房沒有有擱板，你你們細(xì)節(jié)很很不到位。。”——“你們們生活陽臺(tái)臺(tái)有沒有冷冷熱水管，，木作的墻墻群容易爛爛，房子里里面的裝修修壞了你們們修不修，，不要到時(shí)時(shí)候沒人管管啊。”客戶特征描描述有實(shí)力、很很刁鉆、很很糾結(jié)、專專業(yè)知識(shí)很很強(qiáng)、很謹(jǐn)謹(jǐn)慎購買關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：地段價(jià)值、、圈層氛圍圍、物管服服務(wù)典型客戶1：某審計(jì)公司司董事長Codeofthisreport|30客戶職業(yè)置業(yè)目的客戶來源譽(yù)峰客戶以城南南、二級(jí)城城市區(qū)域客客戶為主，，2次置業(yè)以上上自住客戶戶，職業(yè)特特征主要以以個(gè)體商戶戶和私營企企業(yè)主為主主占約67%，城南企業(yè)業(yè)中高管占占約21%?？蛻舳床炜蛻籼蓐?duì)客戶分類客戶鎖定競品客戶分分析譽(yù)峰客戶白描客戶洞察客戶梯隊(duì)客戶分類客戶鎖定競品客戶分分析典型客戶2：歐派櫥柜柜供應(yīng)商稱呼：毛先先生年齡：45歲性別：男籍貫：重慶慶從事行業(yè)：：建材擔(dān)任職務(wù)：：老總目前居住地地：成都來蓉年限：：5年置業(yè)次數(shù)：：多次家庭成員：：三口之家客戶語錄——“地段段滿意”——“裝修修風(fēng)格挺好好的，有居居家感又不不失大氣華華貴，還是是買裝好了了的房子比比較省心。?！薄吧鐓^(qū)區(qū)里住的人人不能太雜雜。”客戶特征描描述樸實(shí)、平時(shí)時(shí)工作很忙忙，某品牌牌櫥柜的供供應(yīng)商，每每個(gè)月最少少來項(xiàng)目2次，一直說說想買，但但在項(xiàng)目開開盤之初并并不下單，，稱自有打打算，后期期經(jīng)銷售人人員多次逼逼定后才成成交。購買關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：地段價(jià)值、、圈層氛圍圍、精裝風(fēng)風(fēng)格客戶洞察客戶梯隊(duì)客戶特征客戶總結(jié)競品客戶分分析西派國際城南及省內(nèi)內(nèi)二級(jí)城市市自住客戶戶為主，職職業(yè)特征以以私營企業(yè)業(yè)主及個(gè)體體為主。典型客戶4：某金融高高管稱呼：劉哥哥年齡：40歲性別：男籍貫：成都都從事行業(yè)：：金融擔(dān)任職務(wù)：：高管目前居住地地：麓山國際置業(yè)次數(shù)：：2次家庭成員：：三口之家客戶語錄——“整體體布局和景景觀規(guī)劃還還行，附近近有湖，很很好”——“路過過這里就來來看看，還還不錯(cuò)，就就是裝修的的顏色太白白，插座少少了點(diǎn)”——“廚房房小了點(diǎn)，，不過也勉勉強(qiáng)可以用用?！笨蛻籼卣髅杳枋鲇凶约旱南胂敕?，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃劃布局比較較喜歡，不不喜歡自己己裝修房子子購買關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：社區(qū)規(guī)劃布布局、城市市景觀資源源占有西派國際客戶白描客戶洞察客戶梯隊(duì)客戶分類客戶鎖定競品客戶分分析客戶區(qū)域：成都本地客戶約占60%（主要來自城南），其他城區(qū)（城中、城西）客戶占20%，二級(jí)城市客戶（綿陽、德陽、南充等）占10%，其他（省外）客戶約占10%客戶職業(yè)：主要以私人企業(yè)主、個(gè)體商戶為主，約占60%，企業(yè)高管約占25%，政府高官及高薪白領(lǐng)客戶共占15%購買目的：主要以純自住客戶為主，約占70%，投資兼自住約占20%，用于純投資的客戶，約占10%。年齡：年齡多集中在35-45歲之間，占比為65%，45-50歲的客戶占比為25%，35歲以下的客戶占比為10%競品客戶特特點(diǎn)總結(jié)如如下：客戶洞察客戶梯隊(duì)客戶分類客戶鎖定競品客戶分分析客戶層次定位：主力客戶補(bǔ)充客戶項(xiàng)目名稱在售主力面積區(qū)間（㎡）當(dāng)前成交均價(jià)（元/㎡）成交總價(jià)區(qū)間（萬元）中海城南華府精裝：90-135清水：135-255精裝：15000清水：14000精裝：135-210清水：200-410譽(yù)峰220-36017427（精裝標(biāo)準(zhǔn)6000）300-1000西派國際140-27817628（精裝標(biāo)準(zhǔn)4000-6000）260-550本案120-175220-260預(yù)估12500160-250290-400220㎡和260㎡產(chǎn)品客戶戶120-175㎡產(chǎn)品客戶戶本案主力面面積120-175㎡，這部分分產(chǎn)品的客客戶應(yīng)為中中高端客戶戶為主，220㎡以上產(chǎn)品品的客戶才才應(yīng)為區(qū)域域豪宅客群群。從上表中，，可以看出出市場中本本案在總價(jià)價(jià)關(guān)系上具具有明顯的的差異，市市場豪宅階階層的產(chǎn)品品總價(jià)多處處于250萬以上，而而本案的總總價(jià)有較大大部分處于于250萬以下，本本案一期暫暫定是清水水產(chǎn)品本案客戶與與市場主要要競爭豪宅宅項(xiàng)目的客客戶階層具具有一定差差異性，項(xiàng)項(xiàng)目客戶主主要以中高高端及高端端客戶為主主，豪宅客客戶將作為為本案的補(bǔ)補(bǔ)充類客戶戶而存在客戶洞察客戶梯隊(duì)客戶分類客戶鎖定競品客戶分分析職業(yè)特征置業(yè)特征中等規(guī)模私營企業(yè)主和個(gè)體戶政府、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)中層干部大型私營業(yè)主或個(gè)體戶；國企、事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)二次置業(yè)或三次以上追求品質(zhì)，崇尚豪宅二次置業(yè)價(jià)格敏感相對(duì)度高；注重樓盤檔次置業(yè)需求220㎡和260㎡及以上的產(chǎn)品120㎡-175㎡產(chǎn)品客戶洞察客戶梯隊(duì)客戶分類客戶鎖定競品客戶分分析購買能力：：城市財(cái)富富身份代表表，購買能能力較強(qiáng)購房需求：：多次置業(yè)業(yè)，購房以以改善型居居住需求為為主購買關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：關(guān)注地地段價(jià)值、、產(chǎn)品、圈圈層氛圍、、景觀資源源消費(fèi)共性：：a.對(duì)對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)、展示等等要求較高高，追求舒舒適型生活活；b.有有主動(dòng)對(duì)城城市稀缺景景觀資源進(jìn)進(jìn)行占有的的習(xí)慣；c.對(duì)對(duì)物管服務(wù)務(wù)等軟件配配套要求高高，強(qiáng)調(diào)具具有品質(zhì)感感的生活模模式?？蛻舳床炜蛻籼蓐?duì)客戶分類客戶鎖定競品客戶分分析通過分析我我們將客戶戶鎖定在如如下特征人人群當(dāng)中：：對(duì)于該類人人群的鎖定定將直接影影響明年推推廣和渠道道一系列的的選擇營銷策略思考營銷整體思思路·節(jié)點(diǎn)梳理·分階段訴求求·推貨策略項(xiàng)目的使命命必達(dá)——雙重標(biāo)桿效效應(yīng)西南品冠＆＆名利雙收收身未動(dòng)，名名已遠(yuǎn)。河心島從拿拿地開始就就一直引發(fā)發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注注，由于其其優(yōu)良的地地段位置和和資源特色色，目前也也形成了一一定的市場場知曉度，，換句話說說，本項(xiàng)目目已經(jīng)承載載了太多的的關(guān)注和期期待。品牌目標(biāo)無可爭議的區(qū)區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者，，璀璨矚目的的城市名片銷售售目目標(biāo)標(biāo)價(jià)值值標(biāo)標(biāo)桿桿，，熱熱銷銷名名盤盤營銷策略思考整體體思思路路節(jié)點(diǎn)點(diǎn)梳梳理理分階階段段訴訴求求推貨貨策策略略總體體策策略略觀觀點(diǎn)點(diǎn)1：讓各各不不同同的的商商住住業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)站站在在項(xiàng)項(xiàng)目目扮扮演演一一定定城城市市功功能能角角色色的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)之之上上。。項(xiàng)目目影影響響力力發(fā)發(fā)揮揮在在前前，，起起勢勢注注重重整整體體平平臺(tái)臺(tái)成成立立搭搭建建，，后后續(xù)續(xù)各各級(jí)級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品品線線推推售售順順勢勢而而為為；；獨(dú)具具慧慧眼眼的的擇擇址址眼眼光光，，首首先先看看重重地地段段及及區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展空空間間，，占占據(jù)據(jù)城城市市核核心心優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)資資源源條條件件。。不做做簡簡單單復(fù)復(fù)制制，，充充分分考考慮慮每每片片土土地地的的獨(dú)獨(dú)有有的的特特色色價(jià)價(jià)值值，，把把每每座座城城市市標(biāo)標(biāo)識(shí)識(shí)元元素素恰恰當(dāng)當(dāng)嫁嫁接接，，打打造造屬屬于于每每座座城城市市自自己己的的城城市市名名片片。。不做做簡簡單單加加法法，，資資源源整整合合運(yùn)運(yùn)營營能能力力強(qiáng)強(qiáng)勁勁，，成成為為區(qū)區(qū)域域升升級(jí)級(jí)發(fā)發(fā)展展引引擎擎，，成成為為城城市市新新標(biāo)標(biāo)桿桿。。營銷策略思考整體體思思路路節(jié)點(diǎn)點(diǎn)梳梳理理分階階段段訴訴求求推貨貨策策略略總體體策策略略觀觀點(diǎn)點(diǎn)2：以““錦錦江江””為為資資源源核核心心，，開啟啟成成都都最最具具特特色色的的““島島居居生生活活””時(shí)時(shí)代代，是項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值全全面面超超越越的的根根本本。。提出出““超超越越目目前前區(qū)區(qū)域域市市場場競競爭爭””的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略高高度度，，最最終終本本項(xiàng)項(xiàng)目目需需要要以以最最具具區(qū)區(qū)隔隔特特征征的的““環(huán)環(huán)繞繞式式水水景景””資資源源為為產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值核核心心，，構(gòu)構(gòu)建建成成都都獨(dú)獨(dú)具具特特色色的的城城市市島島居居生生活活時(shí)時(shí)代代。?！俺沙梢惨彩臼痉斗秴^(qū)區(qū)，，敗敗也也示示范范區(qū)區(qū)””，，對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目而而言言，，示示范范區(qū)區(qū)的的氣氣勢勢規(guī)規(guī)模模與與品品相相尤尤為為重重要要，，某某種種程程度度上上決決定定了了本本項(xiàng)項(xiàng)目目能能否否成成為為繼繼譽(yù)譽(yù)峰峰之之后后，，開開創(chuàng)創(chuàng)成成都都高高端端住住宅宅新新時(shí)時(shí)代代的的引引領(lǐng)領(lǐng)者者，，因因此此我我司司強(qiáng)強(qiáng)烈烈建建議議售售樓樓部部與與示示范范區(qū)區(qū)同同步步開開放放營銷策略思考整體體思思路路節(jié)點(diǎn)點(diǎn)梳梳理理分階階段段訴訴求求推貨貨策策略略復(fù)地地中中心心2014年度度營營銷銷策策略略：：先推推島島，，再再推推盤盤，，最最后后推推產(chǎn)產(chǎn)品品！！先炒炒熱熱河心心島島地地塊塊，，將河河心心島島地地塊塊和和““國國際際城城南南””，，““金金融融城城””和和““錦錦江江封封面面””等等字字眼眼掛掛鉤鉤2、再再奏奏響盤盤的的名名氣氣，，引引發(fā)發(fā)全全城城關(guān)關(guān)注注，將““獨(dú)獨(dú)占占一一島島的的高高端端城城市市綜綜合合體體””概概念念推推向向市市場場，，塑塑造造城城市市新新地地標(biāo)標(biāo)的的形形象象3、當(dāng)項(xiàng)項(xiàng)目目，，成成為為全全城城仰仰望望的的明明星星之之地地，，順順勢勢推推貨貨，，單單獨(dú)獨(dú)包包裝裝產(chǎn)產(chǎn)品品將““360度觀觀江江純純島島居居豪豪宅宅””的的概概念念推推向向市市場場，，將將島島居居的的稀稀缺缺性性發(fā)發(fā)揮揮到到極極致致營銷策略思考整體體思思路路節(jié)點(diǎn)點(diǎn)梳梳理理分階階段段訴訴求求推貨貨策策略略高舉舉高高打打??！平平開開高高走走??！結(jié)合合工工程程可可實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)如如下下圖圖所所示示，，由由于于我我司司建建議議售售樓樓部部和和示示范范區(qū)區(qū)同同時(shí)時(shí)亮亮相相以以提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目的的口口碑碑，，因因此此項(xiàng)項(xiàng)目目蓄蓄客客期期只只有有短短短短2個(gè)月月，，時(shí)時(shí)間間緊緊，，任任務(wù)務(wù)重重，，按按照照既既有有時(shí)時(shí)間間節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)和和推推廣廣策策略略，，6到7月份份為為項(xiàng)項(xiàng)目目炒炒島島階階段段，，7月至至8月為為項(xiàng)項(xiàng)目目炒炒盤盤階階段段，，售售樓樓部部和和景景觀觀示示范范區(qū)區(qū)交交付付使使用用之之后后將將推推廣廣的的重重點(diǎn)點(diǎn)放放到到產(chǎn)產(chǎn)品品上上面面2014年4月底底5月6月7月8月初初8月中中旬旬9月下下旬旬9月底底辦理理島島居居生生活活手手冊(cè)冊(cè)，，試試探探客客戶戶意意向向炒島島階階段段炒盤盤階階段段推住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品階階段段營銷策略思考整體體思思路路節(jié)點(diǎn)點(diǎn)梳梳理理分階階段段訴訴求求推貨貨策策略略工程程節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)推廣廣節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)推售售節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)銷售售動(dòng)動(dòng)作作紅星星路路南南延延線線改改造造工工程程竣竣工工售樓部和景景觀示范區(qū)區(qū)交付樣板間交付付領(lǐng)取預(yù)售許許可證推9#，10#,13#樓亮相蓄客首次開盤樣板房開放放即收籌洗洗客2014年4月底5月6月7月8月初8月中旬9月9月底售樓部和景景觀示范區(qū)區(qū)交付樣板房交付預(yù)售證取得紅星路南延延線改造工工程竣工炒島階段炒盤階段炒住宅階段段主要訴求：：神秘島嶼驚驚現(xiàn)國際城南！！主要訴求：：國際環(huán)島特特區(qū)——錦江新地標(biāo)標(biāo)主要訴求：：360度觀江島居居豪宅，錦錦江盡在呼呼吸間引發(fā)的民間間回音：成都原來還還真有這么么個(gè)河心島島哦，而且且還在南門門這么好的的位置，就就是不曉得得島上要修修什么東西西喃引發(fā)的民間間回音：不得了哦，，島上的業(yè)業(yè)態(tài)全都是是高端，以以后怕是只只有外籍人人士和社會(huì)會(huì)精英才能能在島上消消費(fèi)和生活活了引發(fā)的民間間回音：巴適哦，原原來島上還還有純住宅宅賣，現(xiàn)在在錦江旁邊邊的房子都都這么難買買，又有江江又有島的的房子以后后只有絕版版咯營銷策略思考整體思路節(jié)點(diǎn)梳理分階段訴求求推貨策略復(fù)地中心首首批次推貨貨原則1：1+1+1備貨原則即開盤時(shí)以以3棟房源推出出，包括1棟175+140和1棟220產(chǎn)品和1棟175+120的產(chǎn)品，產(chǎn)產(chǎn)品線上作作優(yōu)劣搭配配，推貨原原則保證除除260之外，各產(chǎn)產(chǎn)品線均有有入市，滿滿足不同階階層和不同同置業(yè)的客客戶的需要要，從銷售售上來說，，，120和140平米的戶型型是主要的的現(xiàn)金流產(chǎn)產(chǎn)品，而220平米戶型則則是一批次次的形象標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)品

9#10#預(yù)計(jì)推售戶型供應(yīng)套數(shù)推售理由13#12094二線江景資源+面積相對(duì)較小，絕對(duì)的現(xiàn)金流產(chǎn)品17594二線江景資源+面積適中+整盤套數(shù)占比最大，絕對(duì)的走量主要產(chǎn)品10#14047一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的120平米戶型成交17594一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的175平米戶型成交9#22040一線江景資源，一期一批次里面為項(xiàng)目樹立形象的主要產(chǎn)品營銷策略思考整體思路節(jié)點(diǎn)梳理分階段訴求求推貨策略動(dòng)工順序建建議：由于于我司所建建議的推售售順序，所所以為了讓讓以上3棟住宅可以以達(dá)到預(yù)售售條件，開開工順序建建議從10#樓開挖，優(yōu)優(yōu)先滿足10,9,13#樓達(dá)到領(lǐng)取取預(yù)售許可可證的水準(zhǔn)準(zhǔn)為動(dòng)工順序序方向13#項(xiàng)目分階段營銷策略計(jì)劃整體鋪排·預(yù)熱期策略略·造勢期策略略·爆破期策略略·持銷期策略略分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)8月2日：示范區(qū)及售樓部開放6月7月8月9月10月11月12月8月16日：樣板間開放9月31日：豪門夜宴式開盤7月17日：整體形象出街預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期階段性工作作重點(diǎn)6月份開始熱熱炒島嶼，，轉(zhuǎn)入7月份之后項(xiàng)項(xiàng)目整體形形象出街，，揭開島嶼嶼面紗。該階段主要要強(qiáng)化銷售售團(tuán)隊(duì)信息息，拓客先先行，為項(xiàng)項(xiàng)目亮相做做好充分準(zhǔn)準(zhǔn)備。8月2日，以售樓樓部和示范范區(qū)亮相為為造勢節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，輔以重重大的亮相相活動(dòng)，媒媒體，同行行到訪，形形成口碑傳傳播，線上上線下持續(xù)續(xù)發(fā)力8月16日，以樣板板間開放為為造勢節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，輔以收收籌行為進(jìn)進(jìn)行洗客，，各種圈層層活動(dòng)持續(xù)續(xù)，力求為為開盤熱銷銷做好充分分準(zhǔn)備9月31日，以開盤盤為銷售高高潮引爆節(jié)節(jié)點(diǎn)以銷售炒作作、洗客跟跟進(jìn)為后繼持銷作準(zhǔn)準(zhǔn)備；分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出出街6月1日：島的炒作開開始線上：線下：6月底項(xiàng)目話話題炒作，，以吸睛全全球?yàn)槟康牡?，關(guān)聯(lián)河心島島土地前世世今生（配合媒體體：網(wǎng)絡(luò)、、新聞、要要聞、訪談?wù)劄橹鳎╀N售團(tuán)隊(duì)信信心強(qiáng)化：：上海總部行行、江景豪豪宅居住體體驗(yàn)、成都都豪宅對(duì)標(biāo)標(biāo)踩盤、口口徑及銷售售行為強(qiáng)化化等抗性分分類培訓(xùn)、、拓客分配配跟進(jìn)等地緣，外緣緣客戶拓展展邀約8月亮相到訪訪：本地企業(yè)客客戶拓展、、代理公司司資源客戶戶、政府資資源等重點(diǎn)對(duì)政府府、媒體、、同行等進(jìn)進(jìn)行洗腦造造勢：媒體上海體體驗(yàn)專場活活動(dòng)、政府府及高端資資源拜訪、、7月中旬以后后：月炒作作話題由島島轉(zhuǎn)入盤關(guān)聯(lián)河心島島五大高端端業(yè)態(tài)（配合媒體體：機(jī)場、、網(wǎng)絡(luò)、戶戶外，公交交站臺(tái)、陣陣地、路名名牌、報(bào)媒媒）8月2日：售樓部示范范區(qū)開放階段目標(biāo)：：利用網(wǎng)絡(luò)，，新聞等形形式先將島島炒熱7月17日之后整體體形象出街街，炒作對(duì)對(duì)象由島換換做盤分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出出街6月1日：島的炒作開開始7月17日之前：7月17日之后：推廣目的：：炒熱島的的價(jià)值并為河心島島附加A、國際城南南的方位價(jià)價(jià)值B、金融城的的板塊價(jià)值值C、復(fù)地的品品牌價(jià)值媒體推廣炒炒作主題：：神秘島嶼驚驚現(xiàn)國際城城南推廣媒體：：網(wǎng)絡(luò)，新聞聞活動(dòng)配合：：金融城高峰峰論壇即河河心島業(yè)態(tài)態(tài)揭秘活動(dòng)動(dòng)推廣目的：：炒熱盤的的價(jià)值目的A、體現(xiàn)五大大業(yè)態(tài)獨(dú)占占一島的地地標(biāo)性概念念B、拔高產(chǎn)品品調(diào)性，營營造社會(huì)高高端人士方方可登島的的氛圍C、釋放售樓樓部和示范范區(qū)即將盛盛大開放的的信息媒體推廣炒炒作主題：：五大高端業(yè)業(yè)態(tài)齊聚一一島推廣媒體：：網(wǎng)絡(luò)，新聞聞、戶外，，陣地，站站臺(tái)，路名名牌，短信信活動(dòng)配合：：暫無炒島話題示示意：1、世界金融融大佬成都都尋島；2、河心島版版圖猜想揭揭秘；3、28大國際品牌牌旗艦躋身身成都環(huán)島島特區(qū)4、專線輕軌軌打通河心心島地鐵交交通“任督督二脈”……成都?河心島——化島為疆成都?河心島——定鼎西南金金融之巔成都?河心島——顛覆高端生生活想象推廣調(diào)性示示意：神秘島嶼驚驚現(xiàn)國際城城南88公里錦江終終于引來城城市新地標(biāo)標(biāo)推廣調(diào)性示示意：分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出出街6月1日：島的炒作開開始線上推廣線線整體鋪排排圍擋，精神神堡壘出街街同步更換訴訴求網(wǎng)絡(luò)推廣同步更換訴訴求商報(bào)+華西報(bào)版出出街院線廣告出出街戶外大牌，，路名牌，，公交站臺(tái)臺(tái)，出租車車站臺(tái)廣告告投放主訴求為島島的稀缺性性主訴求為項(xiàng)項(xiàng)目自身機(jī)場戶外投投放航空雜志投投放停車場燈箱箱分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出出街6月1日：島的炒作開開始陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報(bào)媒推廣院線推廣戶外推廣公交站臺(tái)停車場燈箱箱戶外推廣渠道地點(diǎn)投放時(shí)間主訴求投放頻率圍墻、導(dǎo)示、精神堡壘、高炮項(xiàng)目現(xiàn)場6-8月6月：金融城河心島，復(fù)地傾力打造一直保持7月中旬以后：高端城市綜合體空降河心島+示范售樓部開放的信息高端城市綜綜合體驚現(xiàn)現(xiàn)唯一河心心島分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出出街6月1日：島的炒作作開始陣地網(wǎng)絡(luò)推廣廣報(bào)媒推廣廣院線推廣廣戶外推廣廣公交站臺(tái)臺(tái)停車場燈燈箱從圍擋開開始投放放廣告的的時(shí)候便便同步開開始項(xiàng)目目的彩燈燈照明，，方法將將彩燈效效果打到到高炮上上，該效效果應(yīng)一一致持續(xù)續(xù)燈光工程程分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始網(wǎng)絡(luò)推廣渠道形式投放時(shí)間主訴求投放頻率搜房網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng)、大成網(wǎng)軟文6月-8月6-7月：神秘島嶼驚現(xiàn)國際城南7-8月：高端綜合體空降唯一河心島每月更換一次通欄論壇（地產(chǎn)江湖、天涯社區(qū)、搜房、新浪等）文字畫面6月-8月城市運(yùn)營專家復(fù)地如何打造成都唯一河心島？五大高端業(yè)態(tài)齊聚一島，島居生活究竟如何？每周更換一次新浪微博、騰訊微博文字畫面6月-8月伴隨項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)，將各種島的工程進(jìn)度，周邊發(fā)展變化情況一一展示每日更新3條陣地網(wǎng)絡(luò)推廣廣報(bào)媒推廣廣院線推廣廣戶外推廣廣網(wǎng)推廣方方面：在在7月17日之前主主要運(yùn)用用軟文熱熱炒島的的價(jià)值，，7月17日之后增增加通欄欄，文字字，畫面面，熱炒炒整盤的的價(jià)值，，并釋放放售樓部部和示范范區(qū)即將將盛大開開放信息息公交站臺(tái)臺(tái)停車場燈燈箱分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣廣報(bào)媒推廣廣院線推廣廣戶外推廣廣報(bào)紙推廣渠道形式地點(diǎn)投放時(shí)間主訴求*投放頻率成都商報(bào)硬廣（整版）全城7月下旬高端城市綜合體驚現(xiàn)成都唯一河心島2次華西都市報(bào)硬廣（整版）全城7月下旬盤島高端綜合體示范區(qū)與售樓部即將盛大開放2次6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始報(bào)媒體推推廣方面面：在7月17日和7月25日，華西西和商報(bào)報(bào)各打一一個(gè)整版版，目的的有1、揭開國國際城南南河心島島的神秘秘面紗2、釋放售售樓部和和示范區(qū)區(qū)即將開開放的信信息公交站臺(tái)臺(tái)停車場燈燈箱分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣廣報(bào)媒推廣廣院線推廣廣戶外推廣廣6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始電影院廣告投放渠道院線投放時(shí)間主訴求CF片播放，影院看板太平洋、萬達(dá)、保利萬和、UME、王府井，環(huán)球中心影院7月下旬，選擇4場的熱門電影進(jìn)行投放城市高端綜合體驚現(xiàn)成都唯一河心島院線投放放：CF片選擇7月下旬的的周末，，根據(jù)當(dāng)當(dāng)月電影影的熱度度來選擇擇投放的的場次，，CF片中需包包含項(xiàng)目目示范區(qū)區(qū)和售樓樓中心即即將開放放的信息息2014年熱門電電影：美國隊(duì)長長2狼圖騰變形金剛剛4公交站臺(tái)臺(tái)停車場燈燈箱分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣廣報(bào)媒推廣廣院線推廣廣戶外推廣廣6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始戶外推廣渠道地點(diǎn)投放時(shí)間主訴求投放頻率大牌鹽市口大牌、紅星路-總府路、紫荊戶外7月形象出街起，一直持續(xù)與線上推廣主訴求同步更換即可一直持續(xù)，直至開盤戶外大牌牌選擇了了市中心心的2塊和城南南的1塊，天譽(yù)譽(yù)，信和和御龍山山項(xiàng)目都都曾選擇擇過鹽市市口大牌牌進(jìn)行過過投放公交站臺(tái)臺(tái)停車場燈燈箱分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣廣報(bào)媒推廣廣院線推廣廣戶外推廣廣6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始雙流國際際機(jī)場廣廣告牌示示意圖本廣告點(diǎn)點(diǎn)位來源源于四川川博縱廣廣告?zhèn)鞑ゲビ邢薰緩?fù)地中心心：獨(dú)占一島島的高端端城市綜綜合體機(jī)場戶外廣告投放地點(diǎn)投放時(shí)間該階段主訴求機(jī)場廣告牌雙流國際機(jī)場7月17項(xiàng)目形象出街開始一直持續(xù)至開盤后的一個(gè)月城市高端綜合體驚現(xiàn)成都唯一河心島機(jī)場戶外外：7月17日隨其他他線上媒媒體同步步投放，，精準(zhǔn)鎖鎖定有航航空需求求的高端端客群，，訴求方方面與其其他線上上媒介保保持一致致公交站臺(tái)臺(tái)停車場燈燈箱分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣廣報(bào)媒推廣廣院線推廣廣戶外推廣廣6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始公交站臺(tái)臺(tái)停車場燈燈箱戶外推廣渠道地點(diǎn)投放時(shí)間主訴求投放頻率路名牌線路1：益州大道沿線線路2：紅星路南延線線路3：桐梓林-玉林片區(qū)7月至8月與項(xiàng)目整體形象出街后的訴求保持一致保持投放公交站點(diǎn)城東、城南（重點(diǎn)）、城中區(qū)域出租車站點(diǎn)復(fù)地中心心：獨(dú)占一島島的高端端城市綜綜合體陣地網(wǎng)絡(luò)推廣廣報(bào)媒推廣廣院線推廣廣戶外推廣廣分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始公交站臺(tái)臺(tái)停車場燈燈箱戶外推廣渠道地點(diǎn)投放時(shí)間主訴求投放頻率高端商場停車場燈箱王府井，仁和春天，仁恒置地，環(huán)球中心等高端商場7月中旬開始與線上主訴求保持一致一直持續(xù)復(fù)地中心心：獨(dú)占一島島的高端端城市綜綜合體線下活動(dòng)動(dòng)渠道整整體鋪排排分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始主訴求為為島的稀稀缺性主訴求為為項(xiàng)目自自身銷售團(tuán)隊(duì)隊(duì)強(qiáng)化吉信行客客戶資源源梳理+CALL客開始高端商場場擺展金融城高高峰論壇壇活動(dòng)短信發(fā)送送分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始銷售團(tuán)隊(duì)隊(duì)強(qiáng)化吉信行資資源客戶戶梳理CALL客商場擺展展論壇活動(dòng)動(dòng)短信發(fā)送送方式一：：上海總總部行及及江景豪豪宅居住住體驗(yàn)首先組織織銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)到上上?？偛坎繀⒂^，，包括上上海幾大大復(fù)地代代表項(xiàng)目目的參觀觀，感受受復(fù)地的的項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營能力力，同時(shí)時(shí)安排于于上海金金茂君悅悅大酒店店的居住住體驗(yàn)，，讓團(tuán)隊(duì)隊(duì)首先明明確將來來的復(fù)地地中心將將給業(yè)主主帶來什什么樣生生活。方式二：：復(fù)地中中心誕生生記紀(jì)錄錄片復(fù)地中心心項(xiàng)目紀(jì)紀(jì)錄片將將從土地地、產(chǎn)品品、工程程、物業(yè)業(yè)四個(gè)方方面記錄錄下每個(gè)個(gè)崗位的的員工為為復(fù)地中中心所付付出的心心血，其其中有爭爭辯有認(rèn)認(rèn)同，但但最終達(dá)達(dá)到共識(shí)識(shí)，目的的是讓看看過該紀(jì)紀(jì)錄片的的每一個(gè)置業(yè)顧顧問都復(fù)地中心的誕誕生產(chǎn)生強(qiáng)烈的情情感共鳴，感受到復(fù)地中中心是復(fù)地人人用心做出的的產(chǎn)品、是值得驕傲的的向客戶推薦薦的。分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始銷售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化化吉信行資源客客戶梳理CALL客商場擺展論壇活動(dòng)短信發(fā)送序號(hào)項(xiàng)目名稱客戶資源量（組）序號(hào)項(xiàng)目名稱客戶資源量（組）1華夏景苑12517皇冠國際社區(qū)7052和貴馨城21438懋山湖6173成都后花園26149舜元·桃源銘10824城南逸家43210金河谷7735華新.錦繡尚郡166411海航.香頌湖5866極地海洋世界51312牧山逸家/合計(jì)12370項(xiàng)目名稱客戶資源量（組）譽(yù)峰2811天譽(yù)295棕櫚泉費(fèi)爾蒙公寓490西派國際323望今緣286合計(jì)4205截止目前為止止，吉信行代代理12個(gè)別墅項(xiàng)目，，有效別墅客客戶資源數(shù)量量約12370組，代理平層豪豪宅5個(gè)，有效客戶戶約4207組分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始銷售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化化吉信行資源客客戶梳理CALL客商場擺展論壇活動(dòng)短信發(fā)送人員安排：從從每日CALL客銷售人員4-5名，其中每日CALL客電話數(shù)量保保底100組/人，由項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理監(jiān)督完成成，并反饋CALL效果CALL客項(xiàng)目：吉信信行代理項(xiàng)目目，銷售人員員進(jìn)行初步掃掃客，對(duì)客戶戶釋放復(fù)地中中心售樓部和和示范區(qū)即將將開放的信息息CALL客時(shí)間：從7月20日開始一直持續(xù)續(xù)分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始銷售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化化吉信行資源客客戶梳理CALL客商場擺展論壇活動(dòng)短信發(fā)送奧克斯廣場負(fù)一層及四層環(huán)球中心韓國樂天凱丹廣場一層拓客渠道地點(diǎn)投放時(shí)間主訴求擺展頻率商場擺展環(huán)球中心，奧克斯廣場，凱丹廣場7月中旬開始與線上主訴求保持一致選擇每周末兩天進(jìn)行擺展銷售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化化吉信行資源客客戶梳理CALL客商場擺展論壇活動(dòng)短信發(fā)送分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始策略內(nèi)容：借勢講解金融融城中后期規(guī)規(guī)劃，揭開島島上業(yè)態(tài)分布布情況，推出出項(xiàng)目高端形形象，以河心心島2014年規(guī)劃版圖再再次聚焦推向向市場、推向向業(yè)內(nèi)。成都金融城巔巔峰論壇——即成都河心島島2014業(yè)態(tài)揭秘會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2014年7月初活動(dòng)形式：專題采訪+軟文炒作媒體配合：軟文、網(wǎng)絡(luò)、、微薄、短信信媒體公關(guān)，讓讓成都各大主主流媒體統(tǒng)一一懸疑式推廣廣口徑，制造造市場期待，，為爆發(fā)性全全城話題造勢勢奠定基礎(chǔ)。。銷售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化化吉信行資源客客戶梳理CALL客商場擺展論壇活動(dòng)短信發(fā)送分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始投放時(shí)間主訴求針對(duì)客群投放條數(shù)投放頻率本階段持續(xù)投放復(fù)地中心：獨(dú)占一島的高端城市綜合體，售樓部至示范區(qū)即將盛大開放全市客群6月：20萬條7月：40萬條每周2次分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓樓部亮相階段目標(biāo)：利用示范區(qū)及及售樓部亮相相制造第一個(gè)個(gè)大的節(jié)點(diǎn)，，保持市場熱熱度利用樣板間開開放制造第二二個(gè)大的節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，開始認(rèn)籌籌工作主訴求求：炒炒作重重點(diǎn)由由“盤盤”帶帶入““住宅宅”，，制造造公共共話題題，將將島化化作公公眾目目的地地以“銷銷售中中心亮亮相驚驚艷、、預(yù)期期叫好好”和和“8月中旬旬樣板板間開開放在在即””為節(jié)節(jié)點(diǎn)目目標(biāo)面面對(duì)精精準(zhǔn)客客戶（配合合媒體體：機(jī)機(jī)場、、航空空雜志志、戶戶外，，公交交站臺(tái)臺(tái)、陣陣地、、路名名牌、、報(bào)媒媒、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等等）線上：：目標(biāo)客客戶精精準(zhǔn)營營銷：：1、持續(xù)續(xù)企業(yè)業(yè)客戶戶、圈圈層客客戶、、新客客戶專專場活活動(dòng)；；2周邊競競品攔攔截；；3渠道客客戶導(dǎo)導(dǎo)入；；4代理公公司聯(lián)聯(lián)動(dòng)帶帶客等等線下：：線下高高調(diào)博博出鏡鏡：強(qiáng)化媒媒體體體驗(yàn)活活動(dòng)后后續(xù)報(bào)報(bào)道及及炒作作；啟啟動(dòng)關(guān)關(guān)于品品質(zhì)型型島居居生活活的民民間創(chuàng)創(chuàng)意猜猜想；；微信信、微微博、、APP等社交交媒體體、網(wǎng)網(wǎng)格搜搜縈引引擎等等網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒介介方面面強(qiáng)勢勢曝光光；電電臺(tái)及及小眾眾媒體體出鏡鏡現(xiàn)場：：樣板房房開放放活動(dòng)動(dòng)，現(xiàn)場場銷售售將前前期所所蓄客客戶邀邀約至至現(xiàn)場場，以以入會(huì)會(huì)“復(fù)復(fù)地會(huì)會(huì)”的的形式式進(jìn)行行收籌籌售樓部部和示示范區(qū)區(qū)亮相相活動(dòng)動(dòng)，現(xiàn)場場將之之前拓拓到客客戶與與媒體體同行行一起起邀約約至現(xiàn)現(xiàn)場，，辦理理“島島居生生活手手冊(cè)””分階段營銷策略整體鋪鋪排預(yù)熱期期造勢期期爆破期期持銷期期總結(jié)由于本本階段段推廣廣訴求求點(diǎn)從從“盤盤”帶帶入““住宅宅”，，因此此我司司建議議住宅宅組團(tuán)團(tuán)以單單獨(dú)的的案名名命名名，以以下是是我司司對(duì)于于復(fù)地地中心心的整整體以以及不不同業(yè)業(yè)態(tài)的的命名名建議議整體案案名：：復(fù)地央央島國國際命名依