房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運(yùn)營流程及項(xiàng)目拓展CompanyLogoContents房地產(chǎn)概述1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理模式2房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營流程3房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展4房地產(chǎn)業(yè)概述1房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)的特征：位置的固定性和不可移動(dòng)性使用的長期性影響因素多樣性投資大量性保值增值性行業(yè)相關(guān)性。房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。一般具有如下特征：經(jīng)營對象的不可移動(dòng)性業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性經(jīng)營活動(dòng)的資金和人才密集性經(jīng)營活動(dòng)過程的行業(yè)限制性房地產(chǎn)企業(yè)分類：（經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及房地產(chǎn)營銷等經(jīng)營活動(dòng)。這類企業(yè)又稱為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。

房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)：包括房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)等。物業(yè)管理企業(yè)：指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)。業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)，以及其他經(jīng)營服務(wù)等。

房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)項(xiàng)目：一般是對土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。在我國，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項(xiàng)目。項(xiàng)目拓展項(xiàng)目拓展是指為獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展所需的土地資源、項(xiàng)目資源或其他資源，以科學(xué)的市場研究和項(xiàng)目可行性研究為依據(jù)，而進(jìn)行的項(xiàng)目合作、項(xiàng)目投標(biāo)、項(xiàng)目投資、土地開發(fā)、公司收購（并購）、代管代建等行為?？尚行匝芯烤褪菍M購入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測，為投資決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)市場歷史發(fā)展我國房地產(chǎn)市場是伴隨著房改的步伐而逐漸發(fā)展的。房改的全稱是住房制度改革。房改的涵義是，改革舊的住房制度，建立新的住房制度。房改三階段：第一階段：1980年至1988年，也稱為房改的準(zhǔn)備階段。1982-1984年，在常州、鄭州、沙市、四平等市進(jìn)行公房全價(jià)出售和公房補(bǔ)貼出售試點(diǎn)。1984年和1985年開展了全國城市住房普查工作以摸清底數(shù)。1985年在一些城市進(jìn)行了住房金融改革試點(diǎn)，例如發(fā)行住房建設(shè)企業(yè)債券等。1986年上海、廣州兩市制定了有償轉(zhuǎn)讓土地的辦法，1987年深圳市率先進(jìn)行了有償轉(zhuǎn)讓土地試點(diǎn)，隨后廣州市也進(jìn)行了試點(diǎn)。1987年，在煙臺(tái)、唐山、蚌埠等城市進(jìn)行了提租補(bǔ)貼試點(diǎn)。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)市場歷史發(fā)展第二階段：1988年至1998年，也稱為全國展開、摸索前進(jìn)的階段。1.以提高公房租金為主的第一步。1988.2.25.《國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，即11號(hào)文1991.6.7.《國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，即30號(hào)文1991.10.17.《國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》2.轉(zhuǎn)向以出售公房為主的第二步。1994年7月18日《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,，即43號(hào)文.同時(shí)，發(fā)出了出售公房確定售價(jià)的操作辦法。第三階段：1998年7月1日至今，即推行住房分類供應(yīng)新制度階段。1998.7.3.《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，即23號(hào)文。對高收入者供應(yīng)商品房，對中低收入者供應(yīng)含有一定社會(huì)保障的經(jīng)濟(jì)適用住房，對最低收入者供應(yīng)含有較多社會(huì)保障的廉租屋。2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、2005年發(fā)出的《國務(wù)院關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，2006年發(fā)出的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》，提出今后每年的住宅建設(shè)總量中，90平方米以下套型的低價(jià)位住宅，不得低于70%。2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即24號(hào)文，從而促使我國的房改切實(shí)地走上以解決中低收入者住房問題為主的軌道。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀地位：國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一1998年住房體制改革后我國房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)開發(fā)投資額高速增長，2000年以后增幅基本保持在20%-30%之間。2009年增幅首次降回20%以下。到08年末全國共有房地產(chǎn)企業(yè)214397個(gè)，比04年增加了66.0%1997年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增幅走勢2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%，增長速度處于2000年以來的最低谷。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀1997年至今，我國土地市場可以大致劃分為兩個(gè)階段，即1997-2003年的快速發(fā)展階段，2003至今的相對繁榮階段。而從近三年趨勢來看，我國土地市場有逐步萎縮的跡象，2009年我國土地市場地王頻出，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積卻仍然明顯下降。這既與近幾年土地政策緊縮有關(guān)，也與大城市建設(shè)用地備用量快速減少有關(guān)。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%，降幅較2008年擴(kuò)大10.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)概述述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀從1997年開始，我我國商品房房銷售量持持續(xù)平穩(wěn)上上升2005年增幅較大大，并首次次邁上5億平方米平平臺(tái)2008年市場遭遇遇“寒冬””同比下降降近20%。2009年全國商商品房銷銷售量大大幅反彈彈，創(chuàng)歷歷史新高高。2009年，全國國商品房房銷售面面積93713萬平方米米，比上上年增長長42.1%。其中，，商品住住宅銷售售面積增增長43.9%；辦公樓樓銷售面面積增長長30.8%；商業(yè)營營業(yè)用房房銷售面面積增長長24.2%。房地產(chǎn)概概述——房地產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)狀除2008年外，近近年來我我國商品品房新開開工面積積均保持持較快發(fā)發(fā)展，增增速基本本保持在在10%-20%之間，有有逐步下下降的趨趨勢。對比新開開面積與與銷售面面積可以以發(fā)現(xiàn)，，1997年以來歷歷年的新新開工面面積都大大于銷售售面積，，說明部部分項(xiàng)目目施工進(jìn)進(jìn)度緩慢慢，存在在停工現(xiàn)現(xiàn)象。另另外部分分房源沒沒有實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售，，開發(fā)企企業(yè)或者者持有，，或者捂捂盤不售售。2009年，全國國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)房屋屋施工面面積31.96億平方米米，比上上年增長長12.8%，竣工面面積7.02億平方米米，增長長5.5%，新開工工面積11.54億平方米米，增長長12.5%；完成土土地開發(fā)發(fā)面積23006萬平方米米，同比比下降19.9%，開發(fā)建建設(shè)增速速明顯低低于商品品房銷售售增速，，出現(xiàn)較較為明顯顯的供不不應(yīng)求，，部分大大城市比比較嚴(yán)重重。房地產(chǎn)概概述——房地產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)狀2000年開始，，我國房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)房屋建建筑面積積竣工率率基本上上呈下降降趨勢，，由38.1%降至去年年的22.0%，下降16.1個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。說明項(xiàng)目目開發(fā)周周期拉長長，這其其中因素素較多，，其中之之一是由由于房價(jià)價(jià)漲速較較快，部部分開發(fā)發(fā)商有意意放慢施施工進(jìn)度度，以獲獲得更高高利潤率率。2009年我國商商品房竣竣工面積積7.02億平方米米，增長長5.5%。其中，，住宅竣竣工面積積5.77億平方米米，增長長6.2%。與9.37億平方米米的商品品房銷售售面積相相比，存存在明顯顯的供不不應(yīng)求。。房地產(chǎn)概概述——房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢在保持對對房地產(chǎn)產(chǎn)中長期期樂觀的的同時(shí)，，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)必必須重視視2010年下半年年至2011年可能出出現(xiàn)的短短期波動(dòng)動(dòng)，提前前采取措措施積極極應(yīng)對快速3年1993.6過熱2年調(diào)整2.5年平穩(wěn)快速8年過熱2.7年第一論波動(dòng)（不完整）至今第二論波動(dòng)（最后階段受國家政策影響，不完整）調(diào)整1.2年…—中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史階段劃分—長期呈增增長趨勢勢1988年以來20余年時(shí)間間，我國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場保保持年25%~30%增長率，，從宏觀觀經(jīng)濟(jì)、、人口結(jié)結(jié)構(gòu)及城城市化角角度看，，我國未未來房地地產(chǎn)市場場仍能保保持15年左右的的高速增增長短期呈波波動(dòng)趨勢勢歷史20年我國房房地產(chǎn)市市場經(jīng)歷歷了兩次次大周期期波動(dòng)，，為保經(jīng)經(jīng)濟(jì)、惠惠民生，，政府于于1996年、2008年兩次阻阻斷房地地產(chǎn)市場場下行特別是2005年以來，，我國房房地產(chǎn)市市場短期期波動(dòng)加加劇，房房地產(chǎn)市市場銷售售增長率率呈現(xiàn)鋸鋸齒狀走走勢未來五年年行業(yè)仍仍將出現(xiàn)現(xiàn)短期波波動(dòng)，一一二三線線城市調(diào)調(diào)整周期期與調(diào)整整幅度也也會(huì)呈現(xiàn)現(xiàn)分化走走勢房地產(chǎn)業(yè)業(yè)深層次次調(diào)整將將對眾多多房企帶帶來挑戰(zhàn)戰(zhàn)，行業(yè)業(yè)必將重重新洗牌牌房地產(chǎn)概概述——房地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)展展趨勢我國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)中長期期樂觀，，市場競競爭面臨臨重新““洗牌””未來15年房地產(chǎn)產(chǎn)市場總總體仍將將保持快快速增長長，房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)整合加加速，行行業(yè)面臨臨重新洗洗牌企業(yè)應(yīng)在在發(fā)展能能力的同同時(shí)，繼繼續(xù)保持持積極擴(kuò)擴(kuò)張的戰(zhàn)戰(zhàn)略態(tài)度度土地資源源金融資本本土地稀缺缺，但依依靠不規(guī)規(guī)范操作作獲取土地地的難度度越來越越大資金在土土地獲取取中越來來越重要，對對資金要要求更高高高度依賴賴銀行貸貸款的模模式不可可持續(xù)，，銀行貸貸款融資資未來會(huì)會(huì)受抑制制越來越需需要通過過產(chǎn)品增增值能力來保保證利潤潤水平企業(yè)需要要更好的的融資能能力拓寬融資資渠道降降低成本本資金管理理特別是是現(xiàn)金流流的管理能力力要求越越來越高高產(chǎn)品增值值能力融資能力力資金管理理能力獲得足夠夠的土地地儲(chǔ)備成成為房地地產(chǎn)公司司基本的的生存保保障土地獲取取能力房地產(chǎn)概概述——房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)TOP10排名綜合實(shí)力企業(yè)規(guī)模盈利能力成長性穩(wěn)健性1萬科企業(yè)股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司中國海外發(fā)展有限公司綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司中國海外發(fā)展有限公司2中國海外發(fā)展有限公司中國海外發(fā)展有限公司萬科企業(yè)股份有限公司保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司3保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司上置集團(tuán)有限公司4綠地集團(tuán)綠地集團(tuán)保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司中信房地產(chǎn)股份有限公司北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司5恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司盛高置地(控股)有限公司上海愛家豪庭房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展有限公司5綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司廣州富力地產(chǎn)股份有限公司上海三盛宏業(yè)投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公司江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司金融街控股股份有限公司7合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司金地（集團(tuán)）股份有限公司合景泰富地產(chǎn)控股有限公司上海城開（集團(tuán)）有限公司龍湖集團(tuán)8廣州富力地產(chǎn)股份有限公司龍湖集團(tuán)陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司重慶協(xié)信控股（集團(tuán)）有限公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司9金地（集團(tuán)）股份有限公司北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司恒盛地產(chǎn)控股有限公司福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司10北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司重慶隆鑫地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理模式2房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)運(yùn)營模模式——房地產(chǎn)企企業(yè)類型型按房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)在企企業(yè)經(jīng)營營范圍中中地位的的不同，，可以分分為：房房地產(chǎn)開開發(fā)專營營企業(yè)、、兼營企企業(yè)和項(xiàng)項(xiàng)目公司司；按照國家家資質(zhì)核核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，分為一、二、、三、四四級(jí)資質(zhì)質(zhì)和暫定定資質(zhì)。。其中一一級(jí)資質(zhì)質(zhì)由建設(shè)設(shè)部審批批，二級(jí)級(jí)及以下下資質(zhì)由由省、自自治區(qū)、、直轄市市人民政政府房地產(chǎn)行政主管管部門審審批；按照開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)的的不同類類型，可可以分為為：綜合合性房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商、住住宅開發(fā)發(fā)商、商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商、旅游游地產(chǎn)開開發(fā)商；；按照業(yè)務(wù)務(wù)分布區(qū)區(qū)域的不不同，可可以分為為：全國國性房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)、區(qū)域域性房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)、本地地房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)；；其他分類類，如上上市非上上市、境境內(nèi)境外外、……..房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)運(yùn)營模模式——四類開發(fā)發(fā)經(jīng)營模模式房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)運(yùn)營模模式——四類開發(fā)發(fā)模式簡簡析房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)運(yùn)營模模式——典型房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)典型企業(yè)核心競爭力萬科專業(yè)化開發(fā)能力；持續(xù)盈利能力；品牌營銷能力萬達(dá)集團(tuán)跨區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力；跨區(qū)域商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理能力世茂集團(tuán)高端住宅開發(fā)能力；營銷推廣能力；資本運(yùn)作能力碧桂園大規(guī)?？焖匍_發(fā)能力；一體化開發(fā)能力；政府溝通能力龍湖品質(zhì)住宅的營造能力；物業(yè)管理能力；勞動(dòng)生產(chǎn)能力華僑城旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)能力；主題酒店經(jīng)營管理能力星河灣高端品質(zhì)地產(chǎn)營建與營銷能力房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)運(yùn)營模模式——不同的商商業(yè)模式式萬科職業(yè)經(jīng)理理人團(tuán)隊(duì)隊(duì)、持續(xù)續(xù)創(chuàng)新的的產(chǎn)品、、“客戶戶第一””的市場場理念構(gòu)構(gòu)成了引引領(lǐng)萬科科持續(xù)成成長的商商業(yè)模式式，在新新時(shí)期為為贏在未未來，正正以清晰晰的三大大戰(zhàn)略發(fā)發(fā)力：產(chǎn)產(chǎn)品定型型化、組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)改革與與業(yè)務(wù)板板塊分包包、產(chǎn)品品制造環(huán)環(huán)節(jié)的工工廠化。。萬科原來來是以檔檔次區(qū)分分產(chǎn)品：：低檔、、中檔、、高檔，，萬科后后來向PulteHomes學(xué)習(xí)，根根據(jù)客戶戶一生的的購房行行為來進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)品品類型區(qū)區(qū)分。從從表面上上看，只只是產(chǎn)品品分類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，而而其實(shí)質(zhì)質(zhì)是經(jīng)營營理念的的轉(zhuǎn)變，，以產(chǎn)品品為中心心轉(zhuǎn)向以以客戶為為中心，，真正做做到了以以客戶需需求為本本。同時(shí)時(shí)，這一一轉(zhuǎn)變將將會(huì)使集集團(tuán)各項(xiàng)項(xiàng)目之間間，特別別是同一一區(qū)域同同一城市市間的項(xiàng)項(xiàng)目不再再是孤立立的、單單獨(dú)的個(gè)個(gè)體，而而成為一一個(gè)有機(jī)機(jī)整體，，項(xiàng)目間間互為補(bǔ)補(bǔ)充，互互為依托托，使集集團(tuán)形成成完整充充實(shí)的產(chǎn)產(chǎn)品鏈。。萬科以產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化作為為產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量戰(zhàn)略略，建立立建筑研研究中心心作為產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)發(fā)戰(zhàn)略。。近期加加大了對對中小戶戶型的研研究；為為迎接未未來的住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化，設(shè)設(shè)立“優(yōu)優(yōu)智建屋屋專家””業(yè)務(wù)，，主要包包括三方方面技術(shù)術(shù)與理念念：工廠廠化生產(chǎn)產(chǎn)（PC技術(shù)）、、全面面家居解解決方案案和生態(tài)態(tài)環(huán)保技技術(shù)。2008年以來，，面對市市場調(diào)整整，萬科科將其一一直學(xué)習(xí)習(xí)的楷模模公司““帕爾迪迪”改為為了“索索尼”。。理由是是：萬科科是“制制造業(yè)””模式的的地產(chǎn)公公司，而而制造業(yè)業(yè)的公司司就應(yīng)當(dāng)當(dāng)堅(jiān)持隨隨行就市市這樣一一個(gè)原則則。市場場調(diào)整下下，作為為規(guī)模企企業(yè)的萬萬科遵循循“現(xiàn)金金為王””的理念念，及時(shí)時(shí)調(diào)整了了價(jià)格策策略。萬萬科聲稱稱并不擔(dān)擔(dān)心降價(jià)價(jià)，因?yàn)闉榉績r(jià)下下跌了地地價(jià)就會(huì)會(huì)變得更更低，只只要把房房子賣掉掉把現(xiàn)金金拿回來來，一定定可以再再收土地地。只不不過是把把今年的的利潤轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到兩兩三年以以后，長長期來看看，只要要看到一一個(gè)三到到五年的的周期，，對公司司的利潤潤不僅不不會(huì)減少少反而會(huì)會(huì)增加，，所以萬萬科選擇擇隨行就就市。不不過，與與保利地地產(chǎn)在2008年抄底土土地市場場不同，，萬科相相當(dāng)謹(jǐn)慎慎，被部部分業(yè)內(nèi)內(nèi)人士認(rèn)認(rèn)為失策策；此外外，一味味聚焦住住宅、舍舍棄商業(yè)業(yè)是否真真的能贏贏在未來來也有待待于時(shí)間間驗(yàn)證。。房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)運(yùn)營模模式——不同的商商業(yè)模式式中海穩(wěn)健的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略、面對對高端客客戶的產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略略、強(qiáng)大大的資金金渠道和和精細(xì)的的成本控控制是中中海的主主要特點(diǎn)點(diǎn)，其在在香港的的歷練使使其具有有區(qū)別于于一般企企業(yè)的周周期管理理經(jīng)驗(yàn)，，市場調(diào)調(diào)整下核核心、優(yōu)優(yōu)勢區(qū)域域的土地地儲(chǔ)備凸凸顯了公公司價(jià)值值。碧桂園作為“快快速開發(fā)發(fā)、快速速銷售、、快速回回籠”的的一體化化運(yùn)營模模式經(jīng)營營企業(yè)，，碧桂園園的特點(diǎn)點(diǎn)在于低低價(jià)、快快速。碧碧桂園避避開競爭爭激烈的的北京、、上海、、廣州、、深圳等等特大型型一線城城市的中中心區(qū)域域，大量量進(jìn)入城城郊結(jié)合合部和二二三線城城市，土土地成本本較低，，并在控控制成本本的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)大規(guī)模?？鐓^(qū)域域擴(kuò)張。。SoHo中國有別于房房地產(chǎn)行行業(yè)內(nèi)規(guī)規(guī)?；?jīng)經(jīng)營的大大企業(yè)，，SoHo中國不做做大量的的土地儲(chǔ)儲(chǔ)備，更更重視開開發(fā)效益益、追求求高利潤潤率，北北京CBD是其業(yè)務(wù)務(wù)的核心心區(qū)域，，近期進(jìn)進(jìn)軍上海海。萬達(dá)中國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的先行者者，萬達(dá)達(dá)首創(chuàng)““訂單地地產(chǎn)”模模式，該該模式為為萬達(dá)贏贏得了極極大的市市場空間間，它與與世界商商業(yè)運(yùn)營營巨頭的的捆綁合合作使它它的項(xiàng)目目開發(fā)將將商業(yè)與與地產(chǎn)結(jié)結(jié)合在一一起。引引入戰(zhàn)略略投資者者后，萬萬達(dá)開始始大規(guī)模模擴(kuò)張，，上市概概念和未未來可能能的房地地產(chǎn)信托托投資基基金新模模式給萬萬達(dá)帶來來了更大大的想象象空間。。房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)運(yùn)營模模式——管理組織織結(jié)構(gòu)形形式項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售類型職能管理理型矩陣式管管理型開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售職責(zé)分工工開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目部項(xiàng)目部只只負(fù)責(zé)施施工現(xiàn)場場管理部部門項(xiàng)目部成成為項(xiàng)目目執(zhí)行的的負(fù)責(zé)主主體，職職能部門門成為資資源提供供、建議議與監(jiān)督督主體優(yōu)點(diǎn)對環(huán)境的的反應(yīng)較較慢；需需高層協(xié)協(xié)調(diào)工作作多，容容易形成成決策堆堆積員工介入入雙重職職權(quán)之中中，需要要公司良良好的人人際關(guān)系系和全面面的培訓(xùn)訓(xùn)實(shí)施條件件項(xiàng)目數(shù)量量少，特特定區(qū)域域經(jīng)營客戶定位位專一，，項(xiàng)目實(shí)實(shí)施環(huán)境境不確定定性低公司高層層介入項(xiàng)項(xiàng)目協(xié)調(diào)調(diào)工作項(xiàng)目數(shù)量量較多，，需要人人才共享享，不適適用于全全國經(jīng)營營客戶較穩(wěn)穩(wěn)定，但但不確定定性較高高的項(xiàng)目目環(huán)境公司有專專業(yè)技能能提升要要求項(xiàng)目管理理型項(xiàng)目公司司或項(xiàng)目目部開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目公司司成為開開發(fā)工作作的全權(quán)權(quán)負(fù)責(zé)主主體項(xiàng)目執(zhí)行行風(fēng)險(xiǎn)較較大；不不利于公公司職能能知識(shí)積積累和專專業(yè)化發(fā)發(fā)展跨多個(gè)地地域經(jīng)營營或客戶戶需求變變化多項(xiàng)項(xiàng)目管理理前期的客客戶定位位非常準(zhǔn)準(zhǔn)確更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品對客戶戶需求滿滿足程度度項(xiàng)目部缺點(diǎn)職能部門門內(nèi)部實(shí)實(shí)現(xiàn)規(guī)模模經(jīng)濟(jì)對項(xiàng)目環(huán)環(huán)境反應(yīng)應(yīng)迅速，，便于實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目產(chǎn)品的的創(chuàng)新和和技術(shù)專專業(yè)化的的提升對項(xiàng)目環(huán)環(huán)境反應(yīng)應(yīng)靈敏，，清晰的的產(chǎn)品責(zé)責(zé)任，容容易達(dá)到到客戶的的滿意房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)運(yùn)營模式式——機(jī)構(gòu)設(shè)置總裁執(zhí)行總裁副總副總財(cái)務(wù)總監(jiān)董秘戰(zhàn)略發(fā)展部投資開發(fā)部企業(yè)融資部產(chǎn)品研發(fā)部風(fēng)險(xiǎn)管控部人力資源部財(cái)務(wù)部秘書行政部銷售公司前期市政組設(shè)計(jì)專業(yè)組土建專業(yè)組電氣專業(yè)組水暖專業(yè)組精裝修專業(yè)組商務(wù)組客服組項(xiàng)目部/項(xiàng)目公司預(yù)算經(jīng)營組辦公室分級(jí)管理全國性的開發(fā)發(fā)公司一般分分三級(jí)管理機(jī)機(jī)構(gòu)：集團(tuán)公公司、區(qū)域公公司/城市公司、項(xiàng)項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部公司為投資和和運(yùn)營管理中中心，設(shè)置相相關(guān)部門負(fù)責(zé)責(zé)發(fā)展規(guī)劃、、項(xiàng)目證論和和拿地、產(chǎn)品品定位、確定定項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃、進(jìn)行采采購和成本監(jiān)監(jiān)控、財(cái)務(wù)審審計(jì)和人力資資源配備等。。項(xiàng)目部/項(xiàng)目公司為利利潤中心，設(shè)設(shè)置相關(guān)專業(yè)業(yè)小組負(fù)責(zé)拿拿地后的設(shè)計(jì)計(jì)管理、工程程管理、銷售售協(xié)調(diào)和客服服工作；樓盤盤銷售委托專專業(yè)公司或自自建銷售機(jī)構(gòu)構(gòu)客戶關(guān)系部房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營流程3房地產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)運(yùn)營流程程——開發(fā)項(xiàng)目業(yè)務(wù)務(wù)流程戰(zhàn)略規(guī)劃融資管理資本運(yùn)營管理理年度經(jīng)營計(jì)劃劃管理年度預(yù)算管理理品牌規(guī)劃業(yè)務(wù)單元績效效管理論證策劃設(shè)計(jì)采購工程銷售客服項(xiàng)目計(jì)劃管理理項(xiàng)目成本管理理人力資源管理理財(cái)務(wù)管理管理體系建設(shè)設(shè)（流程、信信息化、質(zhì)量量等）戰(zhàn)略流程業(yè)務(wù)流程管理支持流程程非業(yè)務(wù)流程范范疇項(xiàng)目公司承擔(dān)擔(dān)操作職能集團(tuán)總部承擔(dān)擔(dān)戰(zhàn)略決策職職能物管房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)價(jià)值鏈以開發(fā)發(fā)的七大階段段來劃分業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)程房地產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)運(yùn)營流程程——建設(shè)項(xiàng)目總流流程圖土地成交勘察及設(shè)計(jì)單單位招投標(biāo)備備案‘方案設(shè)計(jì)國有土地使用用證建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證檔案登記施工單位招投投標(biāo)監(jiān)理單位招投投標(biāo)安全監(jiān)督備案案質(zhì)量監(jiān)督注冊冊建設(shè)工程施工工許可證商品房預(yù)售許許可證面積預(yù)測并備備案面積實(shí)測并備備案樓房交付消防驗(yàn)收人防驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收竣工驗(yàn)收權(quán)屬登記電梯驗(yàn)收人防施工圖審審查項(xiàng)目核準(zhǔn)環(huán)保\交通\節(jié)能\水土等評(píng)價(jià)建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證規(guī)劃意見復(fù)函函地質(zhì)勘察簽訂土地出讓讓合同初步設(shè)計(jì)擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)人防審查消防審查年度計(jì)劃出讓補(bǔ)充市政配套人防方案建設(shè)方案園林方案施工圖審查灰線放線測量量繳納相關(guān)費(fèi)用用工程實(shí)施灰線規(guī)劃驗(yàn)線線前期物業(yè)公司司招標(biāo)備案銷售人員銷售售機(jī)構(gòu)備案銀行投資資金金證明項(xiàng)目手冊信息息填報(bào)備案地價(jià)款繳清核核實(shí)函樓房預(yù)售正負(fù)零測量備備案空氣檢測各階段檢查驗(yàn)驗(yàn)收各階段進(jìn)度填填報(bào)工程竣工四方驗(yàn)收水質(zhì)檢測市政接用環(huán)保驗(yàn)收園林驗(yàn)收配套移交項(xiàng)目地名核準(zhǔn)準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)運(yùn)營流程程——商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值鏈客戶關(guān)鍵能力政府關(guān)系投資并購運(yùn)營總包商選選擇合同管理業(yè)態(tài)理解客戶研究產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品/技術(shù)標(biāo)注化主要措施產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程程項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)采購管理工程管理產(chǎn)品研發(fā)/策劃項(xiàng)目整售租賃管理品牌服務(wù)資產(chǎn)組合管理理持續(xù)跟蹤業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展，加強(qiáng)強(qiáng)客戶需求理理解，研究成成熟可復(fù)制產(chǎn)產(chǎn)品及標(biāo)準(zhǔn)建立拿地標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建立成熟產(chǎn)品品建筑標(biāo)準(zhǔn)指指引、部品部部件庫，集中中采購建立成本控制制標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)重點(diǎn)城市市政府關(guān)系維維護(hù)投資并購信息息獲取、交易易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，，注重并購后后整合資產(chǎn)組合動(dòng)態(tài)態(tài)調(diào)整租金管理建立細(xì)分業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)域市場持持續(xù)跟蹤研究究能力樹立公司商業(yè)業(yè)地產(chǎn)品牌不斷檢討資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量、、績效變化，，優(yōu)化資產(chǎn)池池外部運(yùn)營總包包機(jī)構(gòu)的聯(lián)盟盟合作加強(qiáng)租約管理理基本物業(yè)管理理服務(wù)有償增值服務(wù)務(wù)加強(qiáng)樓宇保安安、保潔管理理加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備備維護(hù)保養(yǎng)提供有償商務(wù)務(wù)服務(wù)及其他他增值服務(wù)投資并購?fù)恋孬@取—商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值鏈—房地產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)運(yùn)營流程程——上下游合作資資源房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)價(jià)值鏈劃分為為三個(gè)階段：：上游價(jià)值鏈鏈包括金融、、土地等稀缺缺資源，公司司內(nèi)部價(jià)值鏈鏈即產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)銷售過程，，下游產(chǎn)業(yè)鏈鏈指產(chǎn)品交付付后的服務(wù)和和增值過程。。房地產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)運(yùn)營流程程——融資渠道房地產(chǎn)融資渠道內(nèi)部手段外部手段之股權(quán)融資外部手段之債權(quán)融資房企上市合作開發(fā)股權(quán)信托房地產(chǎn)基金外資投資銀行貸款債券融資融資租賃債權(quán)信托自有資金預(yù)售房款公司名稱主要融資方式輔助融資渠道后期融資方向萬科公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債、自有資金、銷售回款、銀行貸款可轉(zhuǎn)債、房地產(chǎn)信托計(jì)劃（股權(quán)/債權(quán)）、合作開發(fā)、海外房地產(chǎn)基金公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉金地公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債、自有資金、銷售回款、銀行貸款房地產(chǎn)信托計(jì)劃（股權(quán)/債權(quán)）、不良資產(chǎn)處置公司、海外房地產(chǎn)基金公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉棲霞建設(shè)公開增發(fā)、定向增發(fā)、自有資金、銷售回款、銀行貸款房地產(chǎn)信托計(jì)劃（債權(quán)）公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉保利地產(chǎn)公開增發(fā)、定向增發(fā)、自有資金、銷售回款、銀行貸款房地產(chǎn)信托計(jì)劃（債權(quán)）、合作開發(fā)公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展4房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目拓展——主要方式一是通過土地地公開市場獲獲取土地。即通過招標(biāo)、、拍賣和掛牌牌的形式出讓讓土地使用權(quán)權(quán)。通過應(yīng)標(biāo)標(biāo)獲取土地開開發(fā)權(quán)是目前前房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)采用最多的的拓展模式。。優(yōu)點(diǎn)是市場場化程度較較高，操作作透明，手手續(xù)簡單，，運(yùn)作效率率較高；缺缺點(diǎn)是由于于信息公開開，競爭程程度較為激激烈，土地地獲取成本本將隨之上上漲。二是通過一一二級(jí)開發(fā)發(fā)聯(lián)動(dòng)獲取取土地。由于土地市市場發(fā)展不不均衡，各各城市在土土地開發(fā)政政策方面掌掌握的尺度度存在一定定的差異。。一些城市市允許房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)參與土土地開發(fā)工工作，這為為該企業(yè)繼繼續(xù)進(jìn)行二二級(jí)開發(fā)提提供了先天天的條件，，在項(xiàng)目信信息、門檻檻條件設(shè)立立、二級(jí)開開發(fā)準(zhǔn)備方方面都較其其他公司存存在優(yōu)勢。。這種模式式是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)較為為關(guān)注的拓拓展模式。。優(yōu)點(diǎn)是先知知先覺，項(xiàng)項(xiàng)目獲取的的概率大大大提高，還還可適當(dāng)控控制土地獲獲取成本，，但是該模模式開發(fā)周周期較長，，土地開發(fā)發(fā)投入較大大，且土地地開發(fā)的利利潤率偏低低，且存在在勞動(dòng)成果果被競爭對對手搶走的的風(fēng)險(xiǎn)。三是通過企企業(yè)并購、、項(xiàng)目收購購或合作開開發(fā)增加土土地儲(chǔ)備。。實(shí)力雄厚的的房地產(chǎn)公公司通過企企業(yè)并購、、項(xiàng)目收購購等方式獲獲取項(xiàng)目的的開發(fā)權(quán)，，還可以通通過對外股股權(quán)投資或或合作開發(fā)發(fā)等方式增增加土地儲(chǔ)儲(chǔ)備。這種種模式成為為最近幾年年較為常見見的項(xiàng)目拓拓展方式之之一。優(yōu)點(diǎn)是項(xiàng)目目獲取的確確定性較強(qiáng)強(qiáng)，但需要要對合作方方進(jìn)行詳細(xì)細(xì)的盡職調(diào)調(diào)查，以便便制定可執(zhí)執(zhí)行的合作作方案。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目拓展展——模式選擇項(xiàng)目拓展地地域模式經(jīng)濟(jì)圈模式式：珠三角角、長三角角、環(huán)渤海海經(jīng)濟(jì)圈。。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)“第一集團(tuán)軍軍”基本都把這這三大區(qū)域域作為項(xiàng)目目拓展的重重點(diǎn)。城市模式：：根據(jù)城市市規(guī)模和經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量，，把城市劃劃分為一線線城市、二二線城市、、三線城市市、四線城城市等。經(jīng)濟(jì)圈和城城市二者結(jié)結(jié)合模式：：既看重經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈，又又不拘泥于于經(jīng)濟(jì)圈。。如萬科，，在明確以以三個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈為重點(diǎn)點(diǎn)的同時(shí)，，中西部的的城市如成成都、重慶慶、武漢等等地也是發(fā)發(fā)展的重點(diǎn)點(diǎn)。一個(gè)個(gè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)制制定定何何種種拓拓展展模模式式，，是是由由企企業(yè)業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略略、、企企業(yè)業(yè)資資源源、、商商業(yè)業(yè)模模式式?jīng)Q決定定的的。。每每一一個(gè)個(gè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)都都可可根根據(jù)據(jù)競競爭爭環(huán)環(huán)境境和和競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢制制定定有有自自身身特特點(diǎn)點(diǎn)的的拓拓展展策策略略。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目拓拓展展———政府府土土地地出出讓讓流流程程儲(chǔ)備備中中心心將將成成交交資資料料轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)利利用用中中心心利用用中中心心辦辦理理出出讓讓手手續(xù)續(xù)轉(zhuǎn)利利用用處處會(huì)會(huì)簽簽局領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)審審批批簽署署出出讓讓合合同同繳納納地地價(jià)價(jià)款款和和稅稅費(fèi)費(fèi)一個(gè)個(gè)成成交交確確認(rèn)認(rèn)書書或或一一個(gè)個(gè)中中標(biāo)標(biāo)通通知知書書只只能能簽簽署署一一份份出出讓讓合合同同，，不不得得分分割割出出讓讓；；出讓讓要要按按通通知知書書的的要要求求時(shí)時(shí)間間完完成成，，因因開開發(fā)發(fā)商商故故意意拖拖延延將將視視同同放放棄棄，，保保證證金金全全部部沒沒有有；；先按按規(guī)規(guī)劃劃條條件件中中的的指指標(biāo)標(biāo)及及規(guī)規(guī)模模簽簽署署，，待待方方案案明明確確后后簽簽署署補(bǔ)補(bǔ)充充協(xié)協(xié)議議，，做做相相應(yīng)應(yīng)變變更更；；房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目拓拓展展———房企企參參加加招招拍拍掛掛流流程程國土土局局掛掛牌牌公公告告繳交交保保證證金金參參加加競競買買掛牌牌競競價(jià)價(jià)簽訂訂成成交交確確認(rèn)認(rèn)書書簽署署土土地地出出讓讓合合同同繳納納地地價(jià)價(jià)款款和和稅稅費(fèi)費(fèi)辦理理土土地地使使用用權(quán)權(quán)證證，，開開發(fā)發(fā)未成成交交退退還還保保證證金金國土土局局掛掛牌牌公公告告一一般般為為20-30天；；競買買保保證證金金一一般般為為掛掛牌牌底底價(jià)價(jià)的的10-20%；成成交交后后一一般般可可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為地地價(jià)價(jià)款款；；參加加掛掛牌牌的的主主體體超超過過2家，，一一般般將將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成成拍拍賣賣；；拍拍賣賣如如競競買買者者不不足足3人，，一一般般需需轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為掛掛牌牌；；招標(biāo)標(biāo)需需要要經(jīng)經(jīng)歷歷投投標(biāo)標(biāo)-開標(biāo)標(biāo)-評(píng)標(biāo)標(biāo)-中標(biāo)標(biāo)通通知知的的過過程程。。一一般般情情況況下下按按如如下下標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確確定定中中標(biāo)標(biāo)方方：（（1）出出價(jià)價(jià)最最高高者者；；（（2）綜綜合合評(píng)評(píng)分分最最高高者者；；（（3）最最先先付付清清規(guī)規(guī)定定的的標(biāo)標(biāo)價(jià)價(jià)款款者者；；（（4）實(shí)實(shí)際際交交付付地地價(jià)價(jià)款款最最多多者者；；成交交確確認(rèn)認(rèn)書書競競買買成成交交的的當(dāng)當(dāng)天天簽簽訂訂；；土土地地出出讓讓合合同同一一般般在在成成交交確確認(rèn)認(rèn)后后的的10天內(nèi)簽簽訂；；地價(jià)款款要求求一年年內(nèi)付付清；；房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目目拓展展——內(nèi)部流流程及及分工工房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目目拓展展——決策前前提論證策劃設(shè)計(jì)采購工程銷售客服序拿地方式優(yōu)秀企業(yè)實(shí)踐論證主要內(nèi)容1招拍掛企業(yè)并購

股權(quán)收購在建工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議出讓本地項(xiàng)目的論證基本由集團(tuán)公司負(fù)責(zé)；異地區(qū)域公司可根據(jù)其能力成熟度授予拿地決策權(quán)，集團(tuán)負(fù)責(zé)融資和對異地區(qū)域公司預(yù)算控制。重點(diǎn)論證

戰(zhàn)略匹配度

風(fēng)險(xiǎn)可控度

效益指標(biāo)考慮效率與風(fēng)險(xiǎn)的平衡1、項(xiàng)目概況（位置、規(guī)劃指標(biāo)、用地現(xiàn)狀、市政條件等）2、市場分析（區(qū)域規(guī)劃、土地市場商品房市場、供求關(guān)系、競爭力分析）3、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃（開發(fā)策略、開發(fā)節(jié)奏、項(xiàng)目定位、規(guī)劃方案、銷售計(jì)劃、成本控制、重要節(jié)點(diǎn)）4、投資收益分析（毛利率、凈利率、IRR、NPV、現(xiàn)金流）5、綜合分析結(jié)論建議（風(fēng)險(xiǎn)對策、SWOT分析、與公司戰(zhàn)略的關(guān)系、結(jié)論建議）房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目目拓展展——可行性性研究究主要要內(nèi)容容12345不確定定性分分析盈虧平平衡分分析、、敏感感性分分析（（成本本變動(dòng)動(dòng)、售售價(jià)變變動(dòng)））、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析（（風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素素的識(shí)識(shí)別和和評(píng)估估、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防防范對對策））財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)與與參數(shù)數(shù)選取取、盈盈利能能力分分析、、靜態(tài)態(tài)獲利利分析析、動(dòng)動(dòng)態(tài)獲獲利分分析、、償債債能力力分析析、綜綜合指指標(biāo)表表、財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)結(jié)結(jié)論投資估估算與融資資方案案投資估估算說說明、、分項(xiàng)項(xiàng)成本本、總總成本本、單單位成成本、、銷售售收入入、稅稅務(wù)分分析、、資金金預(yù)測測、現(xiàn)現(xiàn)金流流量表表、自自有資資金；；融資資主體體、資資金來來源、、融資資方案案分析析、投投資使使用計(jì)計(jì)劃、、借款款償還還計(jì)劃劃開發(fā)方方案地塊特特性與與、規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)分分析、、產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)建議議、項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)施進(jìn)進(jìn)度、、營銷銷方案案、機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)置、、合作作方式式及條條件市場研研究宏觀環(huán)環(huán)境、、行業(yè)業(yè)發(fā)展展、區(qū)區(qū)域市市場、、板塊塊市場場、擬擬定位位方案案綜合評(píng)評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)評(píng)價(jià)（（定性性）、環(huán)境評(píng)評(píng)價(jià)（（影響響及對對策））、公司資資源匹匹配分分析6房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目目拓展展——房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本分類類1、地價(jià)價(jià)2、前期期工程程費(fèi)3、建安安工程程費(fèi)4、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)費(fèi)5、公共共配套套費(fèi)