土地經(jīng)濟(jì)學(xué)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)1第八章土地財產(chǎn)制度概論第一節(jié)土地財產(chǎn)制度簡述第二節(jié)土地所有制第三節(jié)土地使用制第四節(jié)土地國家管理制度第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度第八章土地財產(chǎn)制度概論第一節(jié)土地財產(chǎn)制度簡述2第一節(jié)土地財產(chǎn)制度簡述一、土地財產(chǎn)制度的概念和構(gòu)成 （一）土地財產(chǎn)制度的概念

土地制度，從概念上可以作出廣義和狹義兩種界定。廣義的土地制度泛指與土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技術(shù)等有關(guān)的一切制度；狹義的土地制度是指土地財產(chǎn)的所有、使用與管理的土地經(jīng)濟(jì)制度及相應(yīng)的土地法權(quán)制度。

本章研究的重點是狹義的土地制度，即土地財產(chǎn)制度的若干基本問題。第一節(jié)土地財產(chǎn)制度簡述一、土地財產(chǎn)制度的概念和構(gòu)3（二）土地財產(chǎn)制度的構(gòu)成 土地財產(chǎn)制度包括土地所有制、土地使用制和土地國家管理制度。

（二）土地財產(chǎn)制度的構(gòu)成 土地財產(chǎn)制度包括土地所有制4二、土地財產(chǎn)制度的特點（一）地位的基礎(chǔ)性

（二）國度的差異性

（三）構(gòu)成的復(fù)雜性

二、土地財產(chǎn)制度的特點（一）地位的基礎(chǔ)性5三、土地財產(chǎn)制度的演進(jìn)與改革 在人類歷史上，各個歷史時期的土地財產(chǎn)制度都隨著社會生產(chǎn)力的提高和整個社會經(jīng)濟(jì)制度的發(fā)展不斷向前推進(jìn)和演變。這種推進(jìn)和演變，有時是從下而上自發(fā)地漸進(jìn)式地進(jìn)行的；有時是通過國家政權(quán)的力量從上而下統(tǒng)一推進(jìn)的。后一種方式，實際上就是在一個國度內(nèi)（或地區(qū)內(nèi)）普遍進(jìn)行的土地財產(chǎn)制度改革（革命）。

三、土地財產(chǎn)制度的演進(jìn)與改革 在人類歷史上，各個歷6第二節(jié)土地所有制一、土地所有制的概念及其產(chǎn)生與發(fā)展

土地所有制，是指人們在一定社會制度下土地所有權(quán)歸屬的制度規(guī)定。它是整個土地財產(chǎn)制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)。土地所有權(quán)是土地所有者所擁有的、受國家法律保護(hù)的排他性專有權(quán)利。這種權(quán)利可以細(xì)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等權(quán)能。這些權(quán)能在一般情況下是統(tǒng)一的，歸屬于一個主體，但在特定情況下可以是分離的，分屬于多個主體。

第二節(jié)土地所有制一、土地所有制的概念及其產(chǎn)生與發(fā)展7一、土地所有制的概念及其產(chǎn)

生與發(fā)展土地所有制作為社會生產(chǎn)關(guān)系的組成部分，是由社會生產(chǎn)方式所決定的。而社會生產(chǎn)方式歸根到底是由生產(chǎn)力的狀況決定的。因此，不同的土地所有制，最終也是由生產(chǎn)力的狀況所決定的。一個國家土地所有制的具體形式還受到社會經(jīng)濟(jì)條件和歷史發(fā)展特點的影響，因而，即使是社會制度相同的國家，其土地所有制的具體形式也不完全相同。

一、土地所有制的概念及其產(chǎn)

生與發(fā)展8一、土地所有制的概念及其產(chǎn)

生與發(fā)展人類社會已經(jīng)歷了五種社會生產(chǎn)方式，相應(yīng)地，也有五種土地所有制，即原始社會的氏族公社土地所有制、奴隸主土地所有制、封建土地所有制、資本主義土地所有制、社會主義土地所有制。土地所有制，單就其形式來說可以分為兩大類，即土地公有制和土地私有制。

一、土地所有制的概念及其產(chǎn)

生與發(fā)展9二、土地所有制的法律形式國家確認(rèn)并予以保護(hù)的土地所有制，都要通過一定的法律文件——土地所有權(quán)證書來體現(xiàn)。當(dāng)土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，出讓方和受讓方簽訂的契約——地契，經(jīng)過國家的登記認(rèn)可，也可以作為土地所有權(quán)的法律文件。

二、土地所有制的法律形式國家確認(rèn)并予以保護(hù)的土地所10三、土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)制度隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會關(guān)系的變化，必然發(fā)生土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地所有權(quán)的讓渡和流轉(zhuǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，一般情況下是有償?shù)模ㄍ恋刭I賣），有時也可以是無償?shù)模ㄙ浥c、遺贈等）。土地所有權(quán)的讓渡和流轉(zhuǎn)，是土地所有者處分權(quán)能的體現(xiàn)。

三、土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)制度隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會關(guān)系的11第三節(jié)土地使用制一、土地使用制的概念土地使用制是對土地使用的程序、條件和形式的制度規(guī)定，是土地財產(chǎn)制度的另一個重要組成部分。土地使用權(quán)是依法對一定土地進(jìn)行占有、使用并取得部分土地收益的權(quán)利，是土地使用制的法律體現(xiàn)。

第三節(jié)土地使用制一、土地使用制的概念12二、土地所有制與土地使用制

的關(guān)系在整個土地財產(chǎn)制度中，土地所有制決定著土地使用制。每一種社會形態(tài)都存在著與土地所有制相適應(yīng)的土地使用制及其具體形式。土地使用制不僅是土地所有制的反映和體現(xiàn)，而且也是實現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式和手段。

二、土地所有制與土地使用制

的關(guān)系在整個土地13三、土地使用制的分類按土地所有權(quán)與使用權(quán)相互關(guān)系的不同，土地使用制可以分為“兩權(quán)”合一與“兩權(quán)”分離兩大類。

就“兩權(quán)”分離的土地使用制來說，又可以分為有償使用制和無償使用制兩類。

三、土地使用制的分類按土地所有權(quán)與使用權(quán)相互關(guān)系的不同，土14四、土地租賃關(guān)系的性質(zhì)在土地“兩權(quán)”分離條件下所實行的土地有償使用制，無論其具體形式如何，實質(zhì)上都是土地的租賃關(guān)系。土地租賃關(guān)系的性質(zhì)因社會制度性質(zhì)和土地所有制性質(zhì)的不同而不同，反映著不同的階級關(guān)系和產(chǎn)品分配關(guān)系。

四、土地租賃關(guān)系的性質(zhì)在土地“兩權(quán)”分離條件下所實行的土地15五、土地使用制的法律形式土地使用制與土地所有制一樣，也要由國家以一定的法律形式加以確認(rèn)和保護(hù)才能得以實施。在實行各類土地租賃制的情況下，雙方要簽訂土地租賃契約(佃契、租約、租契、租貼、協(xié)議、合同等)。

所有這些契約都必須在行政主管機(jī)關(guān)登記才具有法律效力。

五、土地使用制的法律形式土地使用制與土地所有制一樣，也要由16第四節(jié)土地國家管理制度一、建立土地國家管理制度的客觀必要性（一）土地具有特殊的重要性

（二）土地供給的稀缺性

（三）土地利用的社會性

第四節(jié)土地國家管理制度一、建立土地國家管理制度的客觀必要17二、土地國家管理的內(nèi)容、目

的、任務(wù)和手段（一）土地國家管理的基本內(nèi)容

1.土地權(quán)屬管理2.土地利用管理（二）土地國家管理的基本目的與任務(wù)

1.保護(hù)土地所有權(quán)與使用權(quán)2.調(diào)整土地關(guān)系3.對土地所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行必要的限制二、土地國家管理的內(nèi)容、目

的、任務(wù)和手段（一）土18(二)土地國家管理的基本目

的與任務(wù)

4．保證土地資源在國民經(jīng)濟(jì)各個部門和各個使用項目上的合理分配與有效利用，建立優(yōu)化的土地利用結(jié)構(gòu)與布局，防止土地資源的閑置與浪費(fèi)，維護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境

5．實施土地有償使用制度并正確課征土地稅收，保證國有土地的地租收歸國家，通過土地稅收和土地有償使用集中國家財政資金，保證土地收益合理分配(二)土地國家管理的基本目

的與任務(wù) 4．保證土19（三）土地國家管理的手段1．立法手段2．經(jīng)濟(jì)手段3．行政手段

4．政策手段

5．計劃規(guī)劃手段6．司法手段

7．技術(shù)手段

8．教育手段

（三）土地國家管理的手段1．立法手段5．計劃規(guī)劃手段20三、土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及職

能分工世界各國和地區(qū)土地管理機(jī)構(gòu)的模式，基本上分為兩大類，一類是分類分級管理模式，另一類是垂直統(tǒng)一管理模式。這兩種模式各有利弊，適應(yīng)不同的條件。一個國家究竟應(yīng)該采取什么樣的土地管理模式，應(yīng)從本國具體條件出發(fā)加以選擇，不能照搬。三、土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及職

能分工世界各國和地區(qū)土21第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度

土地產(chǎn)權(quán)制度是指一個國家土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)成及其實施方式的制度規(guī)定，是土地制度的重要組成部分。

土地產(chǎn)權(quán)是指存在于土地之上的排他性完全權(quán)利。它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)也像其他財產(chǎn)權(quán)一樣，必須有法律的認(rèn)可并得到法律的保護(hù)才能成立。如某人利用欺騙或暴力等手段占有他人的一塊土地，并不表示他擁有這塊土地的產(chǎn)權(quán)。見圖8-1。第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度土地產(chǎn)權(quán)制度是指一個國家土地22第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度

第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度23一、土地所有權(quán) （一）什么是土地所有權(quán)

土地所有權(quán)可分解為兩個方面：其一，法律意義上的土地所有權(quán)，即土地所有者把土地當(dāng)做自己的財產(chǎn)，土地所有者有對土地實行壟斷及支配的權(quán)利。這種權(quán)利是法律所賦予的，受到法律的保護(hù)。其二，經(jīng)濟(jì)意義上的土地所有權(quán)。土地所有者憑借其對土地的壟斷從而收取一定的地租，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)形式。這二者不可或缺，任何一方面的喪失，都會使土地所有權(quán)不完全。

一、土地所有權(quán) （一）什么是土地所有權(quán)24（二）土地所有權(quán)的基本屬性

1．土地所有權(quán)的完全性

2．土地所有權(quán)的排他性3．土地所有權(quán)的恒久性

4．土地所有權(quán)的歸一性

5．土地所有權(quán)的社會性

（二）土地所有權(quán)的基本屬性1．土地所有權(quán)的完全性25二、土地使用權(quán)

土地使用權(quán)是依法對一定土地加以利用并取得收益的權(quán)利，是土地所有權(quán)派生的財產(chǎn)權(quán)。

土地使用權(quán)有廣義和狹義之分。狹義的土地使用權(quán)是指依法對土地的實際利用權(quán)，包括在土地所有權(quán)之內(nèi)，與土地占有權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)是并列關(guān)系；廣義的土地使用權(quán)是指獨(dú)立于土地所有權(quán)權(quán)能之外，含有土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)、部分收益權(quán)和不完全處分權(quán)的集合。

二、土地使用權(quán)土地使用權(quán)是依法對一定土地加以利用26三、土地租賃權(quán)土地租賃權(quán)是指土地“承租人有占有租賃物而為使用收益之權(quán)能”。

設(shè)定土地租賃權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人通過契約將土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)和部分收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。

在一般情況下，土地租賃權(quán)人未經(jīng)出租人同意，不能將自己承租的土地再以任何方式轉(zhuǎn)移出去。土地租賃一般可分為有限期和無限期兩種。

三、土地租賃權(quán)土地租賃權(quán)是指土地“承租人有占有租賃物而為使27四、永佃權(quán)永佃權(quán)是由永佃權(quán)人向土地所有者支付租金，為耕作和放牧的需要長期或永久使用土地，并獲得相應(yīng)收益的權(quán)利。永佃權(quán)實質(zhì)上是土地用益權(quán)，是他物權(quán)的一種。中國從唐朝開始出現(xiàn)的田面權(quán)類似于永佃權(quán)。

四、永佃權(quán)永佃權(quán)是由永佃權(quán)人向土地所有者支付租金，為28五、地上權(quán)地上權(quán)是指以支付租金為代價，在他人土地上設(shè)定建筑房屋、種植竹木等項權(quán)利。地上權(quán)是一種用益物權(quán)。地上權(quán)人的權(quán)利一般包括：對其建筑物及竹木有占有、使用、收益和部分處分權(quán)能，可以設(shè)定地役權(quán)，還可以讓與他人或作為抵押權(quán)的標(biāo)的物。地上權(quán)人的義務(wù)是：享受土地的便利須盡善良管理人的責(zé)任；向土地所有人支付租金；負(fù)擔(dān)地上建筑物的修繕、管理費(fèi)用及繳納賦稅等。

五、地上權(quán)地上權(quán)是指以支付租金為代價，在他人土地上設(shè)定建筑29六、土地抵押權(quán)（一）什么是土地抵押權(quán) 土地抵押權(quán)是以土地為標(biāo)的物的擔(dān)保物權(quán)。

（二）土地抵押權(quán)的性質(zhì) 1．土地抵押權(quán)的優(yōu)先清償性

2．土地抵押權(quán)的附屬性 3．土地抵押權(quán)的不可分性六、土地抵押權(quán)（一）什么是土地抵押權(quán)30七、地役權(quán)地役權(quán)是在土地所有權(quán)上設(shè)定的一種他項權(quán)利。主要包括：建筑支持權(quán)、采光權(quán)、眺望權(quán)、取水權(quán)、道路通行權(quán)等。

目前中國尚未單獨(dú)設(shè)置地役權(quán)，在《民法通則》中包括在相鄰關(guān)系中。

七、地役權(quán)地役權(quán)是在土地所有權(quán)上設(shè)定的一種他項權(quán)利。主要包31八、土地發(fā)展權(quán)土地發(fā)展權(quán)就是變更土地使用性質(zhì)之權(quán)，如農(nóng)地變更為城市建設(shè)用地，或使土地原有的使用強(qiáng)度升高。

當(dāng)今世界各國對土地發(fā)展權(quán)持有兩種不同的認(rèn)識和處理方式，一種觀點認(rèn)為，土地發(fā)展權(quán)同地上權(quán)、抵押權(quán)等一樣，首先自動歸屬于原土地所有權(quán)人。另一種觀點認(rèn)為，土地發(fā)展權(quán)一開始就屬于國家，如果土地所有者要改變土地用途或提高土地使用強(qiáng)度，必須先向政府購買土地發(fā)展權(quán)。

八、土地發(fā)展權(quán)土地發(fā)展權(quán)就是變更土地使用性質(zhì)之權(quán)，如農(nóng)地變32關(guān)鍵術(shù)語土地制度土地財產(chǎn)制度土地所有制土地使用制土地國家管理體制土地產(chǎn)權(quán)制度關(guān)鍵術(shù)語土地制度土地財產(chǎn)制度33復(fù)習(xí)思考題1.土地財產(chǎn)制度的本質(zhì)是什么？其構(gòu)成如何？2.土地所有制和土地使用制有何內(nèi)在的聯(lián)系？二者的相互作用是怎樣的？3.土地產(chǎn)權(quán)制度的一般構(gòu)成是怎樣的？一個國家應(yīng)依據(jù)哪些條件建立和完善自己的土地產(chǎn)權(quán)制度體系？

復(fù)習(xí)思考題1.土地財產(chǎn)制度的本質(zhì)是什么？其構(gòu)成如何？34土地經(jīng)濟(jì)學(xué)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)35第八章土地財產(chǎn)制度概論第一節(jié)土地財產(chǎn)制度簡述第二節(jié)土地所有制第三節(jié)土地使用制第四節(jié)土地國家管理制度第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度第八章土地財產(chǎn)制度概論第一節(jié)土地財產(chǎn)制度簡述36第一節(jié)土地財產(chǎn)制度簡述一、土地財產(chǎn)制度的概念和構(gòu)成 （一）土地財產(chǎn)制度的概念

土地制度，從概念上可以作出廣義和狹義兩種界定。廣義的土地制度泛指與土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技術(shù)等有關(guān)的一切制度；狹義的土地制度是指土地財產(chǎn)的所有、使用與管理的土地經(jīng)濟(jì)制度及相應(yīng)的土地法權(quán)制度。

本章研究的重點是狹義的土地制度，即土地財產(chǎn)制度的若干基本問題。第一節(jié)土地財產(chǎn)制度簡述一、土地財產(chǎn)制度的概念和構(gòu)37（二）土地財產(chǎn)制度的構(gòu)成 土地財產(chǎn)制度包括土地所有制、土地使用制和土地國家管理制度。

（二）土地財產(chǎn)制度的構(gòu)成 土地財產(chǎn)制度包括土地所有制38二、土地財產(chǎn)制度的特點（一）地位的基礎(chǔ)性

（二）國度的差異性

（三）構(gòu)成的復(fù)雜性

二、土地財產(chǎn)制度的特點（一）地位的基礎(chǔ)性39三、土地財產(chǎn)制度的演進(jìn)與改革 在人類歷史上，各個歷史時期的土地財產(chǎn)制度都隨著社會生產(chǎn)力的提高和整個社會經(jīng)濟(jì)制度的發(fā)展不斷向前推進(jìn)和演變。這種推進(jìn)和演變，有時是從下而上自發(fā)地漸進(jìn)式地進(jìn)行的；有時是通過國家政權(quán)的力量從上而下統(tǒng)一推進(jìn)的。后一種方式，實際上就是在一個國度內(nèi)（或地區(qū)內(nèi)）普遍進(jìn)行的土地財產(chǎn)制度改革（革命）。

三、土地財產(chǎn)制度的演進(jìn)與改革 在人類歷史上，各個歷40第二節(jié)土地所有制一、土地所有制的概念及其產(chǎn)生與發(fā)展

土地所有制，是指人們在一定社會制度下土地所有權(quán)歸屬的制度規(guī)定。它是整個土地財產(chǎn)制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)。土地所有權(quán)是土地所有者所擁有的、受國家法律保護(hù)的排他性專有權(quán)利。這種權(quán)利可以細(xì)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等權(quán)能。這些權(quán)能在一般情況下是統(tǒng)一的，歸屬于一個主體，但在特定情況下可以是分離的，分屬于多個主體。

第二節(jié)土地所有制一、土地所有制的概念及其產(chǎn)生與發(fā)展41一、土地所有制的概念及其產(chǎn)

生與發(fā)展土地所有制作為社會生產(chǎn)關(guān)系的組成部分，是由社會生產(chǎn)方式所決定的。而社會生產(chǎn)方式歸根到底是由生產(chǎn)力的狀況決定的。因此，不同的土地所有制，最終也是由生產(chǎn)力的狀況所決定的。一個國家土地所有制的具體形式還受到社會經(jīng)濟(jì)條件和歷史發(fā)展特點的影響，因而，即使是社會制度相同的國家，其土地所有制的具體形式也不完全相同。

一、土地所有制的概念及其產(chǎn)

生與發(fā)展42一、土地所有制的概念及其產(chǎn)

生與發(fā)展人類社會已經(jīng)歷了五種社會生產(chǎn)方式，相應(yīng)地，也有五種土地所有制，即原始社會的氏族公社土地所有制、奴隸主土地所有制、封建土地所有制、資本主義土地所有制、社會主義土地所有制。土地所有制，單就其形式來說可以分為兩大類，即土地公有制和土地私有制。

一、土地所有制的概念及其產(chǎn)

生與發(fā)展43二、土地所有制的法律形式國家確認(rèn)并予以保護(hù)的土地所有制，都要通過一定的法律文件——土地所有權(quán)證書來體現(xiàn)。當(dāng)土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，出讓方和受讓方簽訂的契約——地契，經(jīng)過國家的登記認(rèn)可，也可以作為土地所有權(quán)的法律文件。

二、土地所有制的法律形式國家確認(rèn)并予以保護(hù)的土地所44三、土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)制度隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會關(guān)系的變化，必然發(fā)生土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地所有權(quán)的讓渡和流轉(zhuǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，一般情況下是有償?shù)模ㄍ恋刭I賣），有時也可以是無償?shù)模ㄙ浥c、遺贈等）。土地所有權(quán)的讓渡和流轉(zhuǎn)，是土地所有者處分權(quán)能的體現(xiàn)。

三、土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)制度隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會關(guān)系的45第三節(jié)土地使用制一、土地使用制的概念土地使用制是對土地使用的程序、條件和形式的制度規(guī)定，是土地財產(chǎn)制度的另一個重要組成部分。土地使用權(quán)是依法對一定土地進(jìn)行占有、使用并取得部分土地收益的權(quán)利，是土地使用制的法律體現(xiàn)。

第三節(jié)土地使用制一、土地使用制的概念46二、土地所有制與土地使用制

的關(guān)系在整個土地財產(chǎn)制度中，土地所有制決定著土地使用制。每一種社會形態(tài)都存在著與土地所有制相適應(yīng)的土地使用制及其具體形式。土地使用制不僅是土地所有制的反映和體現(xiàn)，而且也是實現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式和手段。

二、土地所有制與土地使用制

的關(guān)系在整個土地47三、土地使用制的分類按土地所有權(quán)與使用權(quán)相互關(guān)系的不同，土地使用制可以分為“兩權(quán)”合一與“兩權(quán)”分離兩大類。

就“兩權(quán)”分離的土地使用制來說，又可以分為有償使用制和無償使用制兩類。

三、土地使用制的分類按土地所有權(quán)與使用權(quán)相互關(guān)系的不同，土48四、土地租賃關(guān)系的性質(zhì)在土地“兩權(quán)”分離條件下所實行的土地有償使用制，無論其具體形式如何，實質(zhì)上都是土地的租賃關(guān)系。土地租賃關(guān)系的性質(zhì)因社會制度性質(zhì)和土地所有制性質(zhì)的不同而不同，反映著不同的階級關(guān)系和產(chǎn)品分配關(guān)系。

四、土地租賃關(guān)系的性質(zhì)在土地“兩權(quán)”分離條件下所實行的土地49五、土地使用制的法律形式土地使用制與土地所有制一樣，也要由國家以一定的法律形式加以確認(rèn)和保護(hù)才能得以實施。在實行各類土地租賃制的情況下，雙方要簽訂土地租賃契約(佃契、租約、租契、租貼、協(xié)議、合同等)。

所有這些契約都必須在行政主管機(jī)關(guān)登記才具有法律效力。

五、土地使用制的法律形式土地使用制與土地所有制一樣，也要由50第四節(jié)土地國家管理制度一、建立土地國家管理制度的客觀必要性（一）土地具有特殊的重要性

（二）土地供給的稀缺性

（三）土地利用的社會性

第四節(jié)土地國家管理制度一、建立土地國家管理制度的客觀必要51二、土地國家管理的內(nèi)容、目

的、任務(wù)和手段（一）土地國家管理的基本內(nèi)容

1.土地權(quán)屬管理2.土地利用管理（二）土地國家管理的基本目的與任務(wù)

1.保護(hù)土地所有權(quán)與使用權(quán)2.調(diào)整土地關(guān)系3.對土地所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行必要的限制二、土地國家管理的內(nèi)容、目

的、任務(wù)和手段（一）土52(二)土地國家管理的基本目

的與任務(wù)

4．保證土地資源在國民經(jīng)濟(jì)各個部門和各個使用項目上的合理分配與有效利用，建立優(yōu)化的土地利用結(jié)構(gòu)與布局，防止土地資源的閑置與浪費(fèi)，維護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境

5．實施土地有償使用制度并正確課征土地稅收，保證國有土地的地租收歸國家，通過土地稅收和土地有償使用集中國家財政資金，保證土地收益合理分配(二)土地國家管理的基本目

的與任務(wù) 4．保證土53（三）土地國家管理的手段1．立法手段2．經(jīng)濟(jì)手段3．行政手段

4．政策手段

5．計劃規(guī)劃手段6．司法手段

7．技術(shù)手段

8．教育手段

（三）土地國家管理的手段1．立法手段5．計劃規(guī)劃手段54三、土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及職

能分工世界各國和地區(qū)土地管理機(jī)構(gòu)的模式，基本上分為兩大類，一類是分類分級管理模式，另一類是垂直統(tǒng)一管理模式。這兩種模式各有利弊，適應(yīng)不同的條件。一個國家究竟應(yīng)該采取什么樣的土地管理模式，應(yīng)從本國具體條件出發(fā)加以選擇，不能照搬。三、土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及職

能分工世界各國和地區(qū)土55第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度

土地產(chǎn)權(quán)制度是指一個國家土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)成及其實施方式的制度規(guī)定，是土地制度的重要組成部分。

土地產(chǎn)權(quán)是指存在于土地之上的排他性完全權(quán)利。它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)也像其他財產(chǎn)權(quán)一樣，必須有法律的認(rèn)可并得到法律的保護(hù)才能成立。如某人利用欺騙或暴力等手段占有他人的一塊土地，并不表示他擁有這塊土地的產(chǎn)權(quán)。見圖8-1。第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度土地產(chǎn)權(quán)制度是指一個國家土地56第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度

第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度57一、土地所有權(quán) （一）什么是土地所有權(quán)

土地所有權(quán)可分解為兩個方面：其一，法律意義上的土地所有權(quán)，即土地所有者把土地當(dāng)做自己的財產(chǎn)，土地所有者有對土地實行壟斷及支配的權(quán)利。這種權(quán)利是法律所賦予的，受到法律的保護(hù)。其二，經(jīng)濟(jì)意義上的土地所有權(quán)。土地所有者憑借其對土地的壟斷從而收取一定的地租，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)形式。這二者不可或缺，任何一方面的喪失，都會使土地所有權(quán)不完全。

一、土地所有權(quán) （一）什么是土地所有權(quán)58（二）土地所有權(quán)的基本屬性

1．土地所有權(quán)的完全性

2．土地所有權(quán)的排他性3．土地所有權(quán)的恒久性

4．土地所有權(quán)的歸一性

5．土地所有權(quán)的社會性

（二）土地所有權(quán)的基本屬性1．土地所有權(quán)的完全性59二、土地使用權(quán)

土地使用權(quán)是依法對一定土地加以利用并取得收益的權(quán)利，是土地所有權(quán)派生的財產(chǎn)權(quán)。

土地使用權(quán)有廣義和狹義之分。狹義的土地使用權(quán)是指依法對土地的實際利用權(quán)，包括在土地所有權(quán)之內(nèi)，與土地占有權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)是并列關(guān)系；廣義的土地使用權(quán)是指獨(dú)立于土地所有權(quán)權(quán)能之外，含有土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)、部分收益權(quán)和不完全處分權(quán)的集合。

二、土地使用權(quán)土地使用權(quán)是依法對一定土地加以利用60三、土地租賃權(quán)土地租賃權(quán)是指土地“承租人有占有租賃物而為使用收益之權(quán)能”。

設(shè)定土地租賃權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人通過契約將土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)和部分收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。

在一般情況下，土地租賃權(quán)人未經(jīng)出租人同意，不能將自己承租的土地再以任何方式轉(zhuǎn)移出去。土地租賃一般可分為有限期和無限期兩種。

三、土地租賃權(quán)土地租賃權(quán)是指土地“承租人有占有租賃物而為使61四、永佃權(quán)