第五章收益還原法第一節(jié)基本原理第二節(jié)收益還原法的公式第三節(jié)收益還原法的步驟第四節(jié)收益還原法的應(yīng)用第五章收益還原法第一節(jié)基本原理1第一節(jié)

基本原理

一、收益法的概念

別稱：收益資本化法、收益還原法

定義：預(yù)計估價對象未來的的正常純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。

公式：房地產(chǎn)價格=純收益/還原利率

價格：收益價格第一節(jié)基本原理一、收益法的概念

別稱：收益資本2

二、收益法的理論依據(jù)基本原理：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來持續(xù)獲得收益。

二、收益法的理論依據(jù)3

例如，假設(shè)某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有400萬的純收益，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬元的利息，則對該公司來說，理論上上述房地產(chǎn)價值是多少？理論上上述房地產(chǎn)價值與4000萬元的貨幣等價，即價值4000萬元。例如，假設(shè)某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有4004收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。5

普遍適用的收益法原理表述如下：將估價時點視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格。

普遍適用的收益法原理表述如下：6收益性房地產(chǎn)的價值價值高低主要取決于下列哪些因素？收益還原法基本原理課件7

收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3個因素：p177①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；③獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。

收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和8三、收益還原法的適用對象與條件

收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。

如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。三、收益還原法的適用對象與條件9

不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

收益法適用的條件是房地產(chǎn)的純收益和還原利率都能夠較準(zhǔn)確地量化。不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對10第二節(jié)

收益還原法的基本公式一、一般公式第二節(jié)收益還原法的基本公式一、一般公式11一般公式

還原利率每年不變，且大于0一般公式還原利率每年不變，且大于012二、純收益每年不變的公式二、純收益每年不變的公式13公式的用途：1、可以直接用于計算房地產(chǎn)價格；2、用于不同年限之間房地產(chǎn)價格的換算；3、市場比較法中土地使用權(quán)年限的修正。公式的用途：14V—房地產(chǎn)在估價時點的收益價格A—房地產(chǎn)每年凈收益(假設(shè)發(fā)生在年末)r—房地產(chǎn)的資本化率（折現(xiàn)率）1、可以直接用于計算房地產(chǎn)價格特點：（a）收益年限無限且其他因素不變的公式[例5-1]有一房地產(chǎn)正常情況下的年純收益為20萬元，資本化率為10%，其經(jīng)濟(jì)耐用年限可視為無限年，試計算該房地產(chǎn)的收益價格。式中:適用條件：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零；（3）收益年限為無限年V—房地產(chǎn)在估價時點的收益價格1、可以直接用于計算房地產(chǎn)價15特點：（b）收益年限有限且其他因素不變的公式【例5-2】某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，現(xiàn)已使用了10年；該房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益為20萬元，資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為多少？此公式的假設(shè)條件是：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零（當(dāng)r=0時，V=A×n）；（3）收益年限為有限年n。特點：（b）收益年限有限且其他因素不變的公式【例5-2】某162、用于不同年限之間房地產(chǎn)價格的換算2、用于不同年限之間房地產(chǎn)價格的換算17例題p119-17例題p119-17183、市場比較法中土地使用權(quán)年限的修正p101-113、市場比較法中土地使用權(quán)年限的修正p101-1119三、房地產(chǎn)凈收益在未來的前若干年有變化的公式有限年無限年假設(shè)前提是：（1）凈收益在前t年（含第t年）有變化，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無變化為A；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為無限年。假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來前t年（含第t年）有變化，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無變化為A；（2）資本化率不等于零為r；（3）收益年限為有限年n。三、房地產(chǎn)凈收益在未來的前若干年有變化的公式有限年無限年假20【例5-3】某宗房地產(chǎn)，預(yù)測其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元和30萬元，從第六年到未來無窮遠(yuǎn)，每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。如果該房地產(chǎn)的收益年限為50年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少？P117-23【例5-3】某宗房地產(chǎn)，預(yù)測其未來5年的凈收益分別為20萬元21例題：

某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到未來5年的凈收益分別為20、22、25、28和30萬元，從第六年到第38年每年的凈收益為35萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。例題：22例題

通過預(yù)測得到某宗房地產(chǎn)在未來5年內(nèi)的凈收益分別為20、22、25、28和30萬元，從第6年到無窮遠(yuǎn)年的每年凈收益為35萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。例題23四、未來若干年后的房地產(chǎn)價格已知p103

當(dāng)未來某年的房地產(chǎn)價格已知，而已知房地產(chǎn)價格的年份以前的純收益有變化（不變是特例），r每年不變且大于零時，房地產(chǎn)價格的計算公式如下：如果凈收益每年不變?yōu)锳,則房地產(chǎn)價格為四、未來若干年后的房地產(chǎn)價格已知p103當(dāng)未來24【例5-5】某市郊有一宗房地產(chǎn)，年出租凈收益為100萬元，預(yù)計未來3年內(nèi)仍然維持在該水平，但規(guī)劃等到3年后該處開發(fā)為新的市中心，預(yù)測到時，將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達(dá)1500萬元，銷售銳費(fèi)為售價的6％。如果投資者要求該類投資的收益率為10％，則求該宗房地產(chǎn)目前的價值。P119-15【解】由題意：【例5-5】某市郊有一宗房地產(chǎn)，年出租凈收益為100萬元，預(yù)25【思考題】某處租舊辦公樓的租約尚有兩年到期，在此最后2年的租約中，每年可收取凈租金80萬元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費(fèi)用為50萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。該舊辦公樓的價值為多少？P119-16【思考題】某處租舊辦公樓的租約尚有兩年到期，在此最后2年的租26五、凈收益按等差級數(shù)遞增的公式

無限年式中：b為凈收益逐年遞增的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A+b，第三年為A+2b，第n年為A+（n-1）b。假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞增；（2）資本化率大于零為r；（3）收益年限為無限年?！纠?-6】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。五、凈收益按等差級數(shù)遞增的公式無限年式中：b為凈收益逐年遞27五、凈收益按等差級數(shù)遞增的公式有限年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞增；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限n為有限年限。【例5-7】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益年限30年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。五、凈收益按等差級數(shù)遞增的公式有限年假設(shè)前提是：（1）凈收28五、凈收益按等差級數(shù)遞減的公式

只有有限年式中：b—凈收益逐年遞減的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A-b，第三年為A-2b，第n年為A-（n-1）b。假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞減；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限為有限年n，且n≤A/b+1。（當(dāng)n＞A/b+1時，第n年的凈收益為負(fù)，以后各年的凈收益均為負(fù)值，任何一個“理性經(jīng)營者”在A/b+1年后都不會在經(jīng)營）。五、凈收益按等差級數(shù)遞減的公式只有有限年式中：b—凈收益29六、凈收益按一定比率遞增的公式無限年【例5-8】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2％，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。六、凈收益按一定比率遞增的公式無限年【例5-8】某宗房地產(chǎn)30六、凈收益按一定比率遞增的公式有限年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞增（2）收益年限n為有限年?！纠?-9】某宗房地產(chǎn)預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后在使用年限50年內(nèi)每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2％；該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。六、凈收益按一定比率遞增的公式有限年假設(shè)前提是：（1）凈收31收益會不會減為零六、凈收益按一定比率遞減的公式無限年式中：g—凈收益逐年遞減的比率假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞減；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為無限年?！纠?-10】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上降低2％，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻坑深}意：收益會不會減為零六、凈收益按一定比率遞減的公式無式中：g—32六、凈收益按一定比率遞減的公式有限年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞減；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限n為有限年。【例5-11】某宗房地產(chǎn)預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后在使用年限50年內(nèi)每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上降低2％；該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻坑深}意：六、凈收益按一定比率遞減的公式有假設(shè)前提是：【例5-11】33第三節(jié)

收益還原法的步驟一、搜集并驗證有關(guān)數(shù)據(jù)資料二、預(yù)測估價對象的純收益（凈收益）三、求取還原利率四、確定收益年限五、選用適宜的收益法公式計算收益價格第三節(jié)收益還原法的步驟一、搜集并驗證有關(guān)數(shù)據(jù)資料34一、搜集并驗證有關(guān)數(shù)據(jù)資料目的：為了測算房地產(chǎn)的純收益和還原利率，評估房地產(chǎn)價格。內(nèi)容：估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、運(yùn)營費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料，銀行定期、活期存款利率、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險等數(shù)據(jù)。途徑：查閱有關(guān)部門的資料及實地調(diào)查。一、搜集并驗證有關(guān)數(shù)據(jù)資料目的：為了測算房地產(chǎn)的純收益和還原351、純收益的概念指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益。即從總收益中扣除：

①資金、勞動力、管理等生產(chǎn)要素對總收益的貢獻(xiàn)程度應(yīng)該得到的收益部分

；

②收益中不能由投資主體自由支配的部分，如經(jīng)營需要繳納的稅金。二、預(yù)測估價對象的純收益（凈收益）1、純收益的概念二、預(yù)測估價對象的純收益（凈收益）362、純收益的種類①實際純收益和客觀純收益實際純收益是指待估房地產(chǎn)在現(xiàn)狀的經(jīng)營管理水平條件下，實際取得的收益。

實際收益可能為0，甚至是負(fù)值?？陀^純收益是指排除了各個企業(yè)實際利益中屬于特殊的、偶然的要素對實際收益的影響后得到的一般正常收益。2、純收益的種類37注意：在用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，

有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約租金(實際租金)，租賃期限外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場租金(客觀收益)。

沒有租約限制的，實際收益為0或負(fù)值的，通常采用客觀收益作為估價的依據(jù)。注意：在用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，38②有形純收益和無形純收益

有形純收益是由房地產(chǎn)帶來的能夠直接用貨幣來表示的收益。

無形純收益指由于投資房地產(chǎn)帶來的間接收益，如安全感、自豪感、提高個人的聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)企業(yè)的融資能力等。注意：在用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，無形收益難以貨幣化，因而在純收益計算的時候難以考慮，通常情況下，可以通過選取較低的還原利率來考慮無形收益。②有形純收益和無形純收益39③基于租賃收入的純收益和基于營業(yè)收入的純收益

收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，從房地產(chǎn)所有者的角度看，主要有出租和營業(yè)兩種。凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入的凈收益

例如：普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；二是基于營業(yè)收入的凈收益

例如：旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。③基于租賃收入的純收益和基于營業(yè)收入的純收益

收益性403、純收益測算的公式①基于租賃收入測算純收益（重點掌握）純收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運(yùn)營費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用

潛在毛收入:是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置（即100％出租的情況下的收入）。

在房地產(chǎn)價格評估中，其包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。

3、純收益測算的公式41

有效毛收入:是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入。

空置等造成的收入損失包括：因空置、拖欠租金（延遲支付租金，少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入損失。有效毛收入:是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入42

運(yùn)營費(fèi)用：是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須的費(fèi)用。管理費(fèi)：是指出租房地產(chǎn)要進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。(租金的2%～5%)維修費(fèi)：是指為保證房屋正常使用每年所支付的房屋的維護(hù)費(fèi)(修繕費(fèi)用)。保險費(fèi)：是指房地產(chǎn)所有者為使所擁有的房產(chǎn)免遭意外而向保險公司支付的費(fèi)用。(租金的0.15%～0.2%)。運(yùn)營費(fèi)用：是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須的費(fèi)用。43稅金：是指房地產(chǎn)所有者由于房地產(chǎn)出租而應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅。由法律具體規(guī)定，如營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加等。中介費(fèi)用：是指通過各中介機(jī)構(gòu)發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)所有者支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。

稅金：是指房地產(chǎn)所有者由于房地產(chǎn)出租而應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定向稅44出租用房地產(chǎn)租約中關(guān)于費(fèi)用的負(fù)擔(dān)表出租用房地產(chǎn)租約中關(guān)于費(fèi)用的負(fù)擔(dān)表45

在估價過程中，需要在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的費(fèi)用項目。

如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需要的一切費(fèi)用均由出租人承擔(dān)，則應(yīng)該將其全部扣除；

如果租約約定部分或全部費(fèi)用都由承租人承擔(dān)，則出租人所得到的租賃收入就接近于凈收益，此時扣除的費(fèi)用就要相應(yīng)的減少。在估價過程中，需要在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要46關(guān)于該公式的幾點說明：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益通常以年度計，并假設(shè)在年末發(fā)生?？罩迷斐傻氖杖霌p失一般以潛在毛收入的某一百分率來計算。

實際評估中，通常會用運(yùn)營費(fèi)用率來求取運(yùn)營費(fèi)用。關(guān)于該公式的幾點說明：47例題：某商場的土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計。該商場共有兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2002年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，而且每年不變；二層現(xiàn)暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運(yùn)營費(fèi)用率為25％。該類房地產(chǎn)的還原利率為9％。試測算2005年10月1日帶租約出售時的正常價格。p117例題：48土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計

商場一層二層出租狀況2002.10.1租出,租期5年,月租金180元/m2空置市場租金200元/m2

120元/m2

運(yùn)營費(fèi)用率25％25％還原利率9％9％估價時點：2005年10月1日土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計商場一層二49解：該商場2005年10月1日帶租約出售時正常價格測算如下：①商場1層價格的測算：公式：

租賃期限內(nèi)年凈收益＝200×180×(1－25％)×12=32.40（萬元）租賃期限外年凈收益＝200×200×(1－25％)×12=36.00(萬元)解：該商場2005年10月1日帶租約出售時正常價格測算如下：50

＝375.69(萬元)②商場2層價格計算：

公式：＝375.69(萬元)51年凈收益=200×120×(1-25％)×12=21.60(萬元)

＝229.21(萬元)

該商場出售時的價格P＝P1＋P2

＝375.69＋229.21

＝604.90(萬元)年凈收益=200×120×(1-25％)×12=21.60(52②基于營業(yè)收入測算凈收益

凈收益＝經(jīng)營收入－歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益

歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益是指商業(yè)、餐飲業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤。②基于營業(yè)收入測算凈收益53商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)：凈收益等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。

工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)：54農(nóng)用地：

是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價)扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤等。

農(nóng)用地：55③混合使用房地產(chǎn)凈收益的求取混合使用房地產(chǎn)是指多種收益的房地產(chǎn)，如星級賓館，一般有客房、會議室、餐飲、商務(wù)中心、娛樂中心等。方法一：首先測算各種類型的總收入，然后測算各種類型的總費(fèi)用，兩者之差就是凈收益。方法二：將各種房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。③混合使用房地產(chǎn)凈收益的求取56④自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取

根據(jù)市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按照上述的公式測算凈收益，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。④自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取57四、收益年限的確定估價對象房地產(chǎn)自然壽命法律規(guī)定（如土地使用權(quán)法定最高年限）合同約定（如租賃合同約定的租賃期限）房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定收益期限時估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。

1．對于單獨土地和單獨建筑物的估價根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來綜合確定收益年限。然后選用有限年的收益法計算公式。注意凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地攤提費(fèi)。考慮因素四、收益年限的確定估價對象房地產(chǎn)自然壽命收益期限時估價對象自582．對于房地合成體的估價對象對于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的就根據(jù)土地使用年限確定未來可獲收益的年限，選有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地攤提費(fèi)。

2．對于房地合成體的估價對象對于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與59例題：求取房地產(chǎn)價格

對于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的

以建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地攤提費(fèi)；

然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。例題：求取房地產(chǎn)價格

對于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而60五、還原利率的求取1、還原利率的概念

還原利率又稱為資本化率，是將待估房地產(chǎn)的預(yù)期凈收益轉(zhuǎn)化為估價時點該房地產(chǎn)價格的比率。

五、還原利率的求取1、還原利率的概念61還原利率的重要性：凈收益（萬元）資本化率（%）評估價格（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67還原利率的重要性：凈收益資本化率評估價格54125.062

2、影響資本化率大小的因素投資風(fēng)險資本化率的高低與投資的風(fēng)險的大小成正相關(guān)的關(guān)系，即風(fēng)險大，收益率就高；風(fēng)險小，收益率就低。房地產(chǎn)的狀況不同地區(qū)、不同時期、不同類型、不同用途的房地產(chǎn)，投資風(fēng)險各不相同，因此報酬率也不盡相同。2、影響資本化率大小的因素633、資本化率的種類及相互關(guān)系①資本化率的種類土地資本化率：是將待估土地的預(yù)期凈收益轉(zhuǎn)化為在估價時點的土地價格的比率。此時，估價對象是單純的土地，所選用的凈收益也是由土地產(chǎn)生的。3、資本化率的種類及相互關(guān)系64

建筑物資本化率：是將待估建筑物的預(yù)期凈收益轉(zhuǎn)化為在估價時點的建筑物價格的比率。此時，估價對象是單純的建筑物，所選用的凈收益也是由待估建筑物產(chǎn)生的。建筑物資本化率：是將待估建筑物的預(yù)期凈收益轉(zhuǎn)化為在65

房地產(chǎn)綜合資本化率：是將待估房地產(chǎn)的預(yù)期凈收益轉(zhuǎn)化為估價時點的房地產(chǎn)價格的比率。

此時，估價對象是房地綜合體，所選用的凈收益也是由房地綜合產(chǎn)生的。

通常來講，建筑物的投資風(fēng)險高于土地的投資風(fēng)險。

房地產(chǎn)綜合資本化率：是將待估房地產(chǎn)的預(yù)期凈收66②三者的關(guān)系

在已知建筑物價格和三個資本化率中的兩個的前提下，三者之間的換算公式為：

公式中:r—房地產(chǎn)綜合資本化率；rL—土地資本化率;rB—建筑物資本化率;L—土地價格；B—建筑物價格。②三者的關(guān)系67

這種方法用來進(jìn)行土地或者建筑物價格的評估時稱為剩余技術(shù),也稱為殘余估價法。當(dāng)已知整體房地產(chǎn)的凈收益，其中某一構(gòu)成部分的價值和各構(gòu)成部分的資本化率時，從整體房地產(chǎn)種扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求取未知構(gòu)成部分的價格。若用于求取土地的價格，則稱為土地剩余技術(shù)；若用于求取建筑物的價格，則稱為建筑物剩余技術(shù)。這種方法用來進(jìn)行土地或者建筑物價格的評估時稱為剩余技68例題：某宗房地產(chǎn)每年凈收益是50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為10％。試計算該宗房地產(chǎn)的價值。凈收益=價值*資本化率解：該宗房地產(chǎn)的價值計算如下：

土地價值

＝（50－200×12％）/10％

＝260（萬元）該宗房地產(chǎn)價值

＝土地價值＋建筑物價值

＝260＋200

＝460萬元例題：某宗房地產(chǎn)每年凈收益是50萬元，建筑物價值為200萬元693、資本化率的求取方法①市場提取法通過搜集市場上三宗以上的類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，反求出資本化率。相應(yīng)的公式又因收益年期和凈收益變化的限制而呈現(xiàn)出不同的公式，在實際操作中需要分析所搜集案例的具體情況，對號入座。3、資本化率的求取方法70例題:選取六個可比實例房地產(chǎn)及其相關(guān)資料：可比實例凈收益（萬元/年）價格（萬元）還原利率（％）11210211.822319012.13108811.44655421259072012.563225012.8例題:選取六個可比實例房地產(chǎn)及其相關(guān)資料：可比實例凈收益價71市場提取法的注意事項：所搜集的案例與估價對象為類似房地產(chǎn)，即市場比較法中所涉及到具體要求。分析交易實例的交易情況，如果有不正常的融資條件要給予修正。分析交易實例的租金是等于市場租金，即要保證所搜集的交易實例符合公開市場條件。市場提取法的注意事項：72②累加法

該方法又稱為安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法，是以安全利率加上風(fēng)險的調(diào)整值來求取資本化率的方法。

風(fēng)險調(diào)整值是指承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補(bǔ)償，即超過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率，具體的根據(jù)估價對象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風(fēng)險的來確定。②累加法73累加法的公式：

還原利率＝安全利率＋投資風(fēng)險補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動性補(bǔ)償－投資帶來的優(yōu)惠

安全利率也稱無風(fēng)險報酬率，是資金沒有投資風(fēng)險的報酬率，通常情況下用銀行的存款利率表示。

投資風(fēng)險補(bǔ)償是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有風(fēng)險性的房地產(chǎn)時，它必然會要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險有補(bǔ)償，否則就不會投資。累加法的公式：74

管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償：是指一項投資要求的關(guān)心和監(jiān)督越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會對所承擔(dān)的額外管理有補(bǔ)償。

房地產(chǎn)所要求的管理一般都超過股票、存款、證券等。缺乏流動性補(bǔ)償：是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補(bǔ)償。

房地產(chǎn)與股票、債券等相比，買賣要困難，交易費(fèi)用也比較高，流動性差，所以需要對其進(jìn)行補(bǔ)償。管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償：是指一項投資要求的關(guān)心和監(jiān)督越多75

投資帶來的優(yōu)惠：是指由于房地產(chǎn)投資可能獲得某些額外的好處，如易于獲得銀行融資，從而投資者會降低所要求的報酬率。

在實際估價時要針對實際的估價對象所獲得的好處，作出相應(yīng)的扣減。投資帶來的優(yōu)惠：是指由于房地產(chǎn)投資可能獲得某些76評價：

該方法對市場的要求不高，但是風(fēng)險調(diào)整值的確定主觀性比較強(qiáng)，不太容易把握。

在不考慮時間和地域范圍差異的情況下，風(fēng)險調(diào)整值主要與房地產(chǎn)的類型相關(guān)。

通常情況下，商業(yè)零售用房、寫字樓、住宅、工業(yè)用房的投資風(fēng)險依次降低，風(fēng)險調(diào)整值也相應(yīng)下降。評價：773、投資收益率排序插入法依據(jù)：具有同等風(fēng)險的投資應(yīng)該有相似的投資收益率的原理。

是指找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按照風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。3、投資收益率排序插入法78投資收益率排序插入法示意圖投資收益率排序插入法示意圖79操作步驟：①調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資的收益和風(fēng)險程度的資料，如銀行貸款、存款、政府債券、股票等。②將搜集的各種類型的投資的收益率按照從大到小的順序排列，制成圖表。③將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷估價對象房地產(chǎn)的資本化率應(yīng)該在哪個范圍內(nèi)，從而確定出所要求的資本化率。操作步驟：804復(fù)合投資收益率法

指將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率。用公式表示為：r=MrM+(1-M)rE

公式中：r—綜合資本化率；M—抵押貸款比率，抵押貸款占房地產(chǎn)價格的比率；rM—抵押貸款常數(shù)；rE—自有資本要求的正常收益率4復(fù)合投資收益率法81

抵押貸款常數(shù)采用年貸款利率，指每年的還款額與抵押貸款本金的比率。

在分期等額償還貸款本息的情況下，抵押貸款常數(shù)的計算公式為：抵押貸款常數(shù)采用年貸款利率，指每年的還款額與抵押82例題：

某類房地產(chǎn)在其購買中抵押貸款占70％，抵押貸款年利率為6％，自有資金要求的年收益率為15％，試求該類房地產(chǎn)的資本化率。

r=MrM+(1-M)rE

＝70％×6％＋(1－70％)×15％

＝8.7%例題：r=MrM+(1-M)rE83[例5-14]某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金要求的年收益率為12%，抵押貸款的年利率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為多少？[例5-14]某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金84第四節(jié)

收益還原法的應(yīng)用收益還原法的評估過程：收益法資本化率r確定凈收益測算A=Ag-Ac毛收入測算Ag經(jīng)營成本測算Ac收益價格測算評估價格第四節(jié)收益還原法的應(yīng)用收益還原法的評估過程：收益法資本化率85例題：

某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查，該旅館共有床位300張，平均每張床位每天向客人實際收取50元，年平均空房率為30％，該旅館營業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館的一般床價為每天每床45元，年平均空置率為20％，正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均每月占總收入的30％，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。假設(shè)收益年期可以視為無限期，試選用所給的資料測算該旅館的價值。例題：86

該題主要是注意區(qū)分實際收益和客觀收益，即在何種情況下應(yīng)當(dāng)采取何種收益進(jìn)行估價的問題。在估價中，除了有租約限制的房地產(chǎn)之外，都應(yīng)該采用客觀收益進(jìn)行估價。因此，該旅館的價值測算如下：年有效毛收入=300×45×365×(1-20％)＝394.2(萬元)年運(yùn)營費(fèi)用＝394.2×30％＝118.26(萬元)年凈收益＝394.2－118.26＝275.94(萬元)旅館價值＝275.94/10%=2759.4(萬元)該題主要是注意區(qū)分實際收益和客觀收益，即在何種情況下87

例題：56年前，甲提供一宗1000㎡、土地使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設(shè)3000㎡建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中l(wèi)000㎡建筑面積歸甲所有，2000㎡建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將使用的2000㎡建筑面積期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準(zhǔn)并有爭議，協(xié)商請一家專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類房屋每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85％，年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35％，報酬率為10％。

例題：588(1)求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和：

年凈收益=80X2000X85%X(1-35％)X12=106.08(萬元)

=1044.79(萬元)

(1)求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和：

89

(2)求取未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和：

＝829．94(萬元)

(3)求取未來16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價值：

P28=P44-P16

＝1044.79-829.94＝214.85(萬元)p120-20

(2)求取未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和：

90第五章收益還原法第一節(jié)基本原理第二節(jié)收益還原法的公式第三節(jié)收益還原法的步驟第四節(jié)收益還原法的應(yīng)用第五章收益還原法第一節(jié)基本原理91第一節(jié)

基本原理

一、收益法的概念

別稱：收益資本化法、收益還原法

定義：預(yù)計估價對象未來的的正常純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。

公式：房地產(chǎn)價格=純收益/還原利率

價格：收益價格第一節(jié)基本原理一、收益法的概念

別稱：收益資本92

二、收益法的理論依據(jù)基本原理：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來持續(xù)獲得收益。

二、收益法的理論依據(jù)93

例如，假設(shè)某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有400萬的純收益，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬元的利息，則對該公司來說，理論上上述房地產(chǎn)價值是多少？理論上上述房地產(chǎn)價值與4000萬元的貨幣等價，即價值4000萬元。例如，假設(shè)某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有40094收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。95

普遍適用的收益法原理表述如下：將估價時點視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格。

普遍適用的收益法原理表述如下：96收益性房地產(chǎn)的價值價值高低主要取決于下列哪些因素？收益還原法基本原理課件97

收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3個因素：p177①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；③獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。

收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和98三、收益還原法的適用對象與條件

收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。

如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。三、收益還原法的適用對象與條件99

不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

收益法適用的條件是房地產(chǎn)的純收益和還原利率都能夠較準(zhǔn)確地量化。不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對100第二節(jié)

收益還原法的基本公式一、一般公式第二節(jié)收益還原法的基本公式一、一般公式101一般公式

還原利率每年不變，且大于0一般公式還原利率每年不變，且大于0102二、純收益每年不變的公式二、純收益每年不變的公式103公式的用途：1、可以直接用于計算房地產(chǎn)價格；2、用于不同年限之間房地產(chǎn)價格的換算；3、市場比較法中土地使用權(quán)年限的修正。公式的用途：104V—房地產(chǎn)在估價時點的收益價格A—房地產(chǎn)每年凈收益(假設(shè)發(fā)生在年末)r—房地產(chǎn)的資本化率（折現(xiàn)率）1、可以直接用于計算房地產(chǎn)價格特點：（a）收益年限無限且其他因素不變的公式[例5-1]有一房地產(chǎn)正常情況下的年純收益為20萬元，資本化率為10%，其經(jīng)濟(jì)耐用年限可視為無限年，試計算該房地產(chǎn)的收益價格。式中:適用條件：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零；（3）收益年限為無限年V—房地產(chǎn)在估價時點的收益價格1、可以直接用于計算房地產(chǎn)價105特點：（b）收益年限有限且其他因素不變的公式【例5-2】某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，現(xiàn)已使用了10年；該房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益為20萬元，資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為多少？此公式的假設(shè)條件是：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零（當(dāng)r=0時，V=A×n）；（3）收益年限為有限年n。特點：（b）收益年限有限且其他因素不變的公式【例5-2】某1062、用于不同年限之間房地產(chǎn)價格的換算2、用于不同年限之間房地產(chǎn)價格的換算107例題p119-17例題p119-171083、市場比較法中土地使用權(quán)年限的修正p101-113、市場比較法中土地使用權(quán)年限的修正p101-11109三、房地產(chǎn)凈收益在未來的前若干年有變化的公式有限年無限年假設(shè)前提是：（1）凈收益在前t年（含第t年）有變化，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無變化為A；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為無限年。假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來前t年（含第t年）有變化，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無變化為A；（2）資本化率不等于零為r；（3）收益年限為有限年n。三、房地產(chǎn)凈收益在未來的前若干年有變化的公式有限年無限年假110【例5-3】某宗房地產(chǎn)，預(yù)測其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元和30萬元，從第六年到未來無窮遠(yuǎn)，每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。如果該房地產(chǎn)的收益年限為50年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少？P117-23【例5-3】某宗房地產(chǎn)，預(yù)測其未來5年的凈收益分別為20萬元111例題：

某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到未來5年的凈收益分別為20、22、25、28和30萬元，從第六年到第38年每年的凈收益為35萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。例題：112例題

通過預(yù)測得到某宗房地產(chǎn)在未來5年內(nèi)的凈收益分別為20、22、25、28和30萬元，從第6年到無窮遠(yuǎn)年的每年凈收益為35萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。例題113四、未來若干年后的房地產(chǎn)價格已知p103

當(dāng)未來某年的房地產(chǎn)價格已知，而已知房地產(chǎn)價格的年份以前的純收益有變化（不變是特例），r每年不變且大于零時，房地產(chǎn)價格的計算公式如下：如果凈收益每年不變?yōu)锳,則房地產(chǎn)價格為四、未來若干年后的房地產(chǎn)價格已知p103當(dāng)未來114【例5-5】某市郊有一宗房地產(chǎn)，年出租凈收益為100萬元，預(yù)計未來3年內(nèi)仍然維持在該水平，但規(guī)劃等到3年后該處開發(fā)為新的市中心，預(yù)測到時，將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達(dá)1500萬元，銷售銳費(fèi)為售價的6％。如果投資者要求該類投資的收益率為10％，則求該宗房地產(chǎn)目前的價值。P119-15【解】由題意：【例5-5】某市郊有一宗房地產(chǎn)，年出租凈收益為100萬元，預(yù)115【思考題】某處租舊辦公樓的租約尚有兩年到期，在此最后2年的租約中，每年可收取凈租金80萬元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費(fèi)用為50萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。該舊辦公樓的價值為多少？P119-16【思考題】某處租舊辦公樓的租約尚有兩年到期，在此最后2年的租116五、凈收益按等差級數(shù)遞增的公式

無限年式中：b為凈收益逐年遞增的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A+b，第三年為A+2b，第n年為A+（n-1）b。假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞增；（2）資本化率大于零為r；（3）收益年限為無限年?！纠?-6】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。五、凈收益按等差級數(shù)遞增的公式無限年式中：b為凈收益逐年遞117五、凈收益按等差級數(shù)遞增的公式有限年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞增；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限n為有限年限?！纠?-7】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益年限30年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。五、凈收益按等差級數(shù)遞增的公式有限年假設(shè)前提是：（1）凈收118五、凈收益按等差級數(shù)遞減的公式

只有有限年式中：b—凈收益逐年遞減的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A-b，第三年為A-2b，第n年為A-（n-1）b。假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞減；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限為有限年n，且n≤A/b+1。（當(dāng)n＞A/b+1時，第n年的凈收益為負(fù)，以后各年的凈收益均為負(fù)值，任何一個“理性經(jīng)營者”在A/b+1年后都不會在經(jīng)營）。五、凈收益按等差級數(shù)遞減的公式只有有限年式中：b—凈收益119六、凈收益按一定比率遞增的公式無限年【例5-8】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2％，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。六、凈收益按一定比率遞增的公式無限年【例5-8】某宗房地產(chǎn)120六、凈收益按一定比率遞增的公式有限年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞增（2）收益年限n為有限年?！纠?-9】某宗房地產(chǎn)預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后在使用年限50年內(nèi)每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2％；該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。六、凈收益按一定比率遞增的公式有限年假設(shè)前提是：（1）凈收121收益會不會減為零六、凈收益按一定比率遞減的公式無限年式中：g—凈收益逐年遞減的比率假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞減；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為無限年?！纠?-10】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上降低2％，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。【解】由題意：收益會不會減為零六、凈收益按一定比率遞減的公式無式中：g—122六、凈收益按一定比率遞減的公式有限年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞減；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限n為有限年?！纠?-11】某宗房地產(chǎn)預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后在使用年限50年內(nèi)每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上降低2％；該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻坑深}意：六、凈收益按一定比率遞減的公式有假設(shè)前提是：【例5-11】123第三節(jié)

收益還原法的步驟一、搜集并驗證有關(guān)數(shù)據(jù)資料二、預(yù)測估價對象的純收益（凈收益）三、求取還原利率四、確定收益年限五、選用適宜的收益法公式計算收益價格第三節(jié)收益還原法的步驟一、搜集并驗證有關(guān)數(shù)據(jù)資料124一、搜集并驗證有關(guān)數(shù)據(jù)資料目的：為了測算房地產(chǎn)的純收益和還原利率，評估房地產(chǎn)價格。內(nèi)容：估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、運(yùn)營費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料，銀行定期、活期存款利率、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險等數(shù)據(jù)。途徑：查閱有關(guān)部門的資料及實地調(diào)查。一、搜集并驗證有關(guān)數(shù)據(jù)資料目的：為了測算房地產(chǎn)的純收益和還原1251、純收益的概念指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益。即從總收益中扣除：

①資金、勞動力、管理等生產(chǎn)要素對總收益的貢獻(xiàn)程度應(yīng)該得到的收益部分

；

②收益中不能由投資主體自由支配的部分，如經(jīng)營需要繳納的稅金。二、預(yù)測估價對象的純收益（凈收益）1、純收益的概念二、預(yù)測估價對象的純收益（凈收益）1262、純收益的種類①實際純收益和客觀純收益實際純收益是指待估房地產(chǎn)在現(xiàn)狀的經(jīng)營管理水平條件下，實際取得的收益。

實際收益可能為0，甚至是負(fù)值。客觀純收益是指排除了各個企業(yè)實際利益中屬于特殊的、偶然的要素對實際收益的影響后得到的一般正常收益。2、純收益的種類127注意：在用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，

有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約租金(實際租金)，租賃期限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金(客觀收益)。

沒有租約限制的，實際收益為0或負(fù)值的，通常采用客觀收益作為估價的依據(jù)。注意：在用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，128②有形純收益和無形純收益

有形純收益是由房地產(chǎn)帶來的能夠直接用貨幣來表示的收益。

無形純收益指由于投資房地產(chǎn)帶來的間接收益，如安全感、自豪感、提高個人的聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)企業(yè)的融資能力等。注意：在用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，無形收益難以貨幣化，因而在純收益計算的時候難以考慮，通常情況下，可以通過選取較低的還原利率來考慮無形收益。②有形純收益和無形純收益129③基于租賃收入的純收益和基于營業(yè)收入的純收益

收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，從房地產(chǎn)所有者的角度看，主要有出租和營業(yè)兩種。凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入的凈收益

例如：普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；二是基于營業(yè)收入的凈收益

例如：旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。③基于租賃收入的純收益和基于營業(yè)收入的純收益

收益性1303、純收益測算的公式①基于租賃收入測算純收益（重點掌握）純收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運(yùn)營費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用

潛在毛收入:是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置（即100％出租的情況下的收入）。

在房地產(chǎn)價格評估中，其包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。

3、純收益測算的公式131

有效毛收入:是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入。

空置等造成的收入損失包括：因空置、拖欠租金（延遲支付租金，少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入損失。有效毛收入:是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入132

運(yùn)營費(fèi)用：是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須的費(fèi)用。管理費(fèi)：是指出租房地產(chǎn)要進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。(租金的2%～5%)維修費(fèi)：是指為保證房屋正常使用每年所支付的房屋的維護(hù)費(fèi)(修繕費(fèi)用)。保險費(fèi)：是指房地產(chǎn)所有者為使所擁有的房產(chǎn)免遭意外而向保險公司支付的費(fèi)用。(租金的0.15%～0.2%)。運(yùn)營費(fèi)用：是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須的費(fèi)用。133稅金：是指房地產(chǎn)所有者由于房地產(chǎn)出租而應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅。由法律具體規(guī)定，如營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加等。中介費(fèi)用：是指通過各中介機(jī)構(gòu)發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)所有者支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。

稅金：是指房地產(chǎn)所有者由于房地產(chǎn)出租而應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定向稅134出租用房地產(chǎn)租約中關(guān)于費(fèi)用的負(fù)擔(dān)表出租用房地產(chǎn)租約中關(guān)于費(fèi)用的負(fù)擔(dān)表135

在估價過程中，需要在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的費(fèi)用項目。

如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需要的一切費(fèi)用均由出租人承擔(dān)，則應(yīng)該將其全部扣除；

如果租約約定部分或全部費(fèi)用都由承租人承擔(dān)，則出租人所得到的租賃收入就接近于凈收益，此時扣除的費(fèi)用就要相應(yīng)的減少。在估價過程中，需要在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要136關(guān)于該公式的幾點說明：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益通常以年度計，并假設(shè)在年末發(fā)生?？罩迷斐傻氖杖霌p失一般以潛在毛收入的某一百分率來計算。

實際評估中，通常會用運(yùn)營費(fèi)用率來求取運(yùn)營費(fèi)用。關(guān)于該公式的幾點說明：137例題：某商場的土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計。該商場共有兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2002年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，而且每年不變；二層現(xiàn)暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運(yùn)營費(fèi)用率為25％。該類房地產(chǎn)的還原利率為9％。試測算2005年10月1日帶租約出售時的正常價格。p117例題：138土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計

商場一層二層出租狀況2002.10.1租出,租期5年,月租金180元/m2空置市場租金200元/m2

120元/m2

運(yùn)營費(fèi)用率25％25％還原利率9％9％估價時點：2005年10月1日土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計商場一層二139解：該商場2005年10月1日帶租約出售時正常價格測算如下：①商場1層價格的測算：公式：

租賃期限內(nèi)年凈收益＝200×180×(1－25％)×12=32.40（萬元）租賃期限外年凈收益＝200×200×(1－25％)×12=36.00(萬元)解：該商場2005年10月1日帶租約出售時正常價格測算如下：140

＝375.69(萬元)②商場2層價格計算：

公式：＝375.69(萬元)141年凈收益=200×120×(1-25％)×12=21.60(萬元)

＝229.21(萬元)

該商場出售時的價格P＝P1＋P2

＝375.69＋229.21

＝604.90(萬元)年凈收益=200×120×(1-25％)×12=21.60(142②基于營業(yè)收入測算凈收益

凈收益＝經(jīng)營收入－歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益

歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益是指商業(yè)、餐飲業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤。②基于營業(yè)收入測算凈收益143商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)：凈收益等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。

工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)：144農(nóng)用地：

是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價)扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤等。

農(nóng)用地：145③混合使用房地產(chǎn)凈收益的求取混合使用房地產(chǎn)是指多種收益的房地產(chǎn)，如星級賓館，一般有客房、會議室、餐飲、商務(wù)中心、娛樂中心等。方法一：首先測算各種類型的總收入，然后測算各種類型的總費(fèi)用，兩者之差就是凈收益。方法二：將各種房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。③混合使用房地產(chǎn)凈收益的求取146④自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取

根據(jù)市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按照上述的公式測算凈收益，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。④自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取147四、收益年限的確定估價對象房地產(chǎn)自然壽命法律規(guī)定（如土地使用權(quán)法定最高年限）合同約定（如租賃合同約定的租賃期限）房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定收益期限時估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。

1．對于單獨土地和單獨建筑物的估價根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來綜合確定收益年限。然后選用有限年的收益法計算公式。注意凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地攤提費(fèi)?？紤]因素四、收益年限的確定估價對象房地產(chǎn)自然壽命收益期限時估價對象自1482．對于房地合成體的估價對象對于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的就根據(jù)土地使用年限確定未來可獲收益的年限，選有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地攤提費(fèi)。

2．對于房地合成體的估價對象對于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與149例題：求取房地產(chǎn)價格

對于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的

以建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地攤提費(fèi)；

然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。例題：求取房地產(chǎn)價格

對于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而150五、還原利率的求取1、還原利率的概念

還原利率又稱為資本化率，是將待估房地產(chǎn)的預(yù)期凈收益轉(zhuǎn)化為估價時點該房地產(chǎn)價格的比率。

五、還原利率的求取1、還原利率的概念151還原利率的重要性：凈收益（萬元）資本化率（%）評估價格（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67還原利率的重要性：凈收益資本化率評估價格54125.0152

2、影響資本化率大小的因素投資風(fēng)險資本化率的高低與投資的風(fēng)險的大小成正相關(guān)的關(guān)系，即風(fēng)險大，收益率就高；風(fēng)險小，收益率就低。房地產(chǎn)的狀況不同地區(qū)、不同時期、不同類型、不同用途的房地產(chǎn)，投資風(fēng)險各不相同，因此報酬率也不盡相同。2、影響資本化率大小的因素1533、資本化率的種類及相互關(guān)系①資本化率的種類土地資本化率：是將待估土地的預(yù)期凈收益轉(zhuǎn)化為在估價時點的土地價格的比率。此時，估價對象是單純的土地，所選用的凈收益也是由土地產(chǎn)生的。3、資本化率的種類及相互關(guān)系154

建筑物資本化率：是將待估建筑物的預(yù)期凈收益轉(zhuǎn)化為在估價時點的建筑物價格的比率。此時，估價對象是單純的建筑物，所選用的凈收益也是由待估建筑物產(chǎn)生的。建筑物資本化率：是將待估建筑物的預(yù)期凈收益轉(zhuǎn)化為在155

房地產(chǎn)綜合資本化率：是將待估房地產(chǎn)的預(yù)期凈收益轉(zhuǎn)化為估價時點的房地產(chǎn)價格的比率。

此時，估價對象是房地綜合體，所選用的凈收益也是由房地綜合產(chǎn)生的。

通常來講，建筑物的投資風(fēng)險高于土地的投資風(fēng)險。

房地產(chǎn)綜合資本化率：是將待估房地產(chǎn)的預(yù)期凈收156②三者的關(guān)系

在已知建筑物價格和三個資本化率中的兩個的前提下，三者之間的換算公式為：

公式中:r—房地產(chǎn)綜合資本化率；rL—土地資本化率;rB—建筑物資本化率;L—土地價格；B—建筑物價格。②三者的關(guān)系157

這種方法用來進(jìn)行土地或者建筑物價格的評估時稱為剩余技術(shù),也稱為殘余估價法。當(dāng)已知整體房地產(chǎn)的凈收益，其中某一構(gòu)成部分的價值和各構(gòu)成部分的資本化率時，從整體房地產(chǎn)種扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求取未知構(gòu)成部分的價格。若用于求取土地的價格，則稱為土地剩余技術(shù)；若用于求取建筑物的價格，則稱為建筑物剩余技術(shù)。這種方法用來進(jìn)行土地或者建筑物價格的評估時稱為剩余技158例題：某宗房地產(chǎn)每年凈收益是50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為10％。試計算該宗房地產(chǎn)的價值。凈收益=價值*資本化率解：該宗房地產(chǎn)的價值計算如下：

土地價值

＝（50－200×12％）/10％

＝260（萬元）該宗房地產(chǎn)價值

＝土地價值＋建筑物價值

＝260＋200

＝460萬元例題：某宗房地產(chǎn)每年凈收益是50萬元，建筑物價值為200萬元1593、資本化率的求取方法①市場提取法通過搜集市場上三宗以上的類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，反求出資本化率。相應(yīng)的公式又因收益年期和凈收益變化的限制而呈現(xiàn)出不同的公式，在實際操作中需要分析所搜集案例的具體情況，對號入座。3、資本化率的求取方法160例題:選取六個可比實例房地產(chǎn)及其相關(guān)資料：可比實例凈收益（萬元/年）價格（萬元）還原利率（％）11210211.822319012.13108811.44655421259072012.563225012.8例題:選取六個可比實例房地產(chǎn)及其相關(guān)資料：可比實例凈收益價161市場提取法的注意事項：所搜集的案例與估價對象為類似房地產(chǎn)，即市場比較法中所涉及到具體要求。分析交易實例的交易情況，如果有不正常的融資條件要給予修正。分析交易實例的租金是等于市場租金，即要保證所搜集的交易實例符合公開市場條件。市場提取法的注意事項：162②累加法

該方法又稱為安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法，是以安全利率加上風(fēng)險的調(diào)整值來求取資本化率的方法。

風(fēng)險調(diào)整值是指承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補(bǔ)償，即超過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率，具體的根據(jù)估價對象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風(fēng)險的來確定。②累加法163累加法的公式：

還原