房地產(chǎn)預(yù)算管理

(BudgetManagement)集團(tuán)預(yù)算成本部2007年9月一、造價(jià)控制的理念“事前”：在投資發(fā)生前的控制[以前期(設(shè)計(jì))階段為主]“事中”：在投資發(fā)生時(shí)的控制[以項(xiàng)目實(shí)施(施工)階段為主]“事后”：在投資發(fā)生后的控制[以項(xiàng)目實(shí)施(施工)及竣工決算階段為主]“事前、事中、事后”控制的理念“動(dòng)態(tài)的”：是在節(jié)點(diǎn)控制(如概算、預(yù)算)的基礎(chǔ)上， 進(jìn)行連續(xù)的控制，并對(duì)控制目標(biāo)進(jìn)行完 善、補(bǔ)充、修正“全方位的”：是各工種、各子項(xiàng)的全局控制“全過(guò)程的”：在已定的控制目標(biāo)下，全責(zé)、全方面、 全過(guò)程的跟蹤控制

“動(dòng)態(tài)的、全方位、全過(guò)程”的控制二、造價(jià)控制的內(nèi)容1.項(xiàng)目前期階段可行性研究(經(jīng)濟(jì)角度)全投資測(cè)算全投資現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)設(shè)計(jì)方案的估算及經(jīng)濟(jì)比選2.設(shè)計(jì)階段編制目標(biāo)成本估算書(shū)(包括盈利預(yù)測(cè)估算)鋼筋限額控制設(shè)計(jì)文件的經(jīng)濟(jì)優(yōu)化及限額設(shè)計(jì)如:建筑外立面設(shè)計(jì)選型、空調(diào)設(shè)備選型、智能化限額設(shè)計(jì)等3.招投標(biāo)及合同定價(jià)階段招標(biāo)策劃及進(jìn)度安排—合同版本建議與分包方式的確定編制招標(biāo)文件及工程量清單編制標(biāo)底文件編制商務(wù)標(biāo)與技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)報(bào)告編制承發(fā)包合同主要合同定價(jià)形式單價(jià)合同暫定工程量單價(jià)合同（如裝修工程）單純單價(jià)合同（如設(shè)計(jì)、防雷工程）單價(jià)與包干混合(對(duì)不易計(jì)算工程量的分項(xiàng)單項(xiàng)包干)總價(jià)合同固定總價(jià)合同(不隨環(huán)境及工程量的變化而變化，一般情況，圖紙和工程技術(shù)要求不變，工期不變，總價(jià)不變，適用于工程要求明細(xì)，有詳細(xì)設(shè)計(jì)圖紙，工期較短，施工難度小且條件變化不大的工程，風(fēng)險(xiǎn)由承包商承擔(dān))調(diào)價(jià)總價(jià)合同（如高低壓供電合同的電纜調(diào)價(jià)）固定工程量總價(jià)合同（根據(jù)提供的工程量清單包干總價(jià)）設(shè)計(jì)-施工（D+B）合同（智能化、基坑支護(hù)等工程）成本加酬金合同房地產(chǎn)E網(wǎng)關(guān)于合同版本建筑工程施工合同示范文本FIDIC：國(guó)際咨詢工程師聯(lián)合會(huì)的簡(jiǎn)稱，包括施工合同條件（紅皮）、生產(chǎn)設(shè)備與設(shè)計(jì)（黃皮）、設(shè)計(jì)采購(gòu)施工(EPC（銀皮）)、簡(jiǎn)明合同形式（綠皮）四部分，最新版為99年第5版。即單價(jià)合同代表。ICE：《土木工程格式合同》，是英國(guó)土木工程師協(xié)會(huì)的英文縮寫(xiě)。最新版是1999年的第7版。ICE合同是一個(gè)按實(shí)際工程量和事先商定的工程量單價(jià)計(jì)付工程款的合同。即單價(jià)合同代表。JCT：英國(guó)合同審定聯(lián)合會(huì)的簡(jiǎn)稱，最新版為98年第6版，由英國(guó)皇家建筑師學(xué)會(huì)編寫(xiě)，第5版稱<JCT80>，第6版稱<JCT98>。即總價(jià)合同的代表。發(fā)包包工工程程必必須須注注意意的的三三個(gè)個(gè)問(wèn)問(wèn)題題慎選選承承包包主主體體認(rèn)真真審審查查承承包包方方的的資資質(zhì)質(zhì)廣泛泛采采用用招招投投標(biāo)標(biāo)形形式式選選擇擇承承包包單單位位注重重承承包包方方的的信信譽(yù)譽(yù)，，施施工工業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)等等審審查查簽好好建建設(shè)設(shè)工工程程施施工工合合同同合同同造造價(jià)價(jià)的的確確定定明確確承承包包范范圍圍及及界界面面劃劃分分強(qiáng)化化履履約約管管理理注重重工工程程質(zhì)質(zhì)量量、、工工期期管管理理加強(qiáng)強(qiáng)簽簽證證管管理理（（杜杜絕絕低低中中標(biāo)標(biāo)、、勤勤簽簽證證、、高高結(jié)結(jié)算算））竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收的的嚴(yán)嚴(yán)格格把把關(guān)關(guān)房地產(chǎn)E網(wǎng)4.施工階段段工程預(yù)算算的編制制預(yù)算指導(dǎo)導(dǎo)設(shè)計(jì)預(yù)算指導(dǎo)導(dǎo)成本預(yù)算指導(dǎo)導(dǎo)施工預(yù)算指導(dǎo)導(dǎo)進(jìn)度造造價(jià)預(yù)算指導(dǎo)導(dǎo)結(jié)算工程進(jìn)度度款的計(jì)計(jì)量與審審核工程變更更的計(jì)量量與審核核動(dòng)態(tài)成本本控制5.結(jié)算階段段各承包合合同竣工工結(jié)算審審價(jià)編制結(jié)算算報(bào)告項(xiàng)目造價(jià)價(jià)指數(shù)及及指標(biāo)的的匯總分分析竣工結(jié)算算相關(guān)資資料工程承發(fā)發(fā)包合同同是結(jié)算算編制最最直接的的依據(jù)其中：工工期、質(zhì)質(zhì)量、取取費(fèi)、保保修等條條款竣工圖紙紙、圖紙紙會(huì)審記記錄投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)、合同同價(jià)格或或原始預(yù)預(yù)算是調(diào)調(diào)整費(fèi)用用的依據(jù)據(jù)變更通知知單、開(kāi)開(kāi)停工報(bào)報(bào)告施工組織織設(shè)計(jì)、、施工原原始記錄錄、原始始票據(jù)、、形象進(jìn)進(jìn)度及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)照片片等有關(guān)定額額、費(fèi)用用調(diào)整的的文件規(guī)規(guī)定工程竣工工驗(yàn)收單單、竣工工報(bào)告等等竣工結(jié)算算審核要要點(diǎn)利用合同同開(kāi)口或或漏洞多多算隱蔽工程程沒(méi)有驗(yàn)驗(yàn)收，無(wú)無(wú)簽證無(wú)無(wú)記錄設(shè)計(jì)變更更事后簽簽證工程計(jì)量量未按定定額規(guī)定定計(jì)量或或按合同同約定結(jié)算單價(jià)價(jià)隨意高高套取費(fèi)計(jì)算算多加少少扣6.保修期階階段保修期工工程費(fèi)用用的計(jì)量量審核編制保修修期結(jié)算算清單房地產(chǎn)E網(wǎng)三、造價(jià)價(jià)控制的的三個(gè)主主要環(huán)節(jié)節(jié)1.控制的綱綱領(lǐng)：概概算動(dòng)態(tài)過(guò)程程：設(shè)計(jì)方案案估算(多個(gè))方案比選選與經(jīng)濟(jì)濟(jì)優(yōu)化初步造價(jià)價(jià)估算設(shè)計(jì)方案案征集概算及修修正造價(jià)價(jià)修正概算算確立造價(jià)價(jià)控制目目標(biāo)值優(yōu)化方案案初步設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)調(diào)整整2.控制的基基礎(chǔ)：承承發(fā)包合合同控制過(guò)程程：確立項(xiàng)目的實(shí)施方式選擇合適的招投標(biāo)模式選擇合適的合同形式編制招標(biāo)文件及工程量清單投標(biāo)文件的評(píng)審與分析編制承發(fā)包合同3.控制的手手段：施施工階段段的跟蹤蹤控制1)、工程進(jìn)進(jìn)度款審審核支付付模式控控制流程程：預(yù)付款按月進(jìn)度度付款固定分期期付款，，規(guī)定付付款時(shí)間間與金額額最終結(jié)算算付款，，一般為為發(fā)出實(shí)實(shí)際竣工工驗(yàn)收證證書(shū)后保修期留留扣承包商工程費(fèi)用申請(qǐng)核算結(jié)果與申請(qǐng)額比較？結(jié)果不相符與承包商溝通將審核意見(jiàn)及按審核意見(jiàn)付款工程部對(duì)該部分工程進(jìn)度、質(zhì)量的確認(rèn)預(yù)算工程師的現(xiàn)場(chǎng)收方預(yù)算工程師對(duì)工程價(jià)格核算業(yè)主結(jié)果相符作出付款意見(jiàn)2)、施工中中工程變變更價(jià)格格審核流流程：原則:按原合同同單價(jià)確確定參照合同同單價(jià)及及現(xiàn)場(chǎng)情情況修訂訂確立新單單價(jià)，按按市場(chǎng)價(jià)價(jià)的原則則流程：房地產(chǎn)E網(wǎng)設(shè)計(jì)修改草圖與估算費(fèi)用比較討論決定修改內(nèi)容費(fèi)用測(cè)算通知設(shè)計(jì)院取消修改突破造價(jià)控制目標(biāo)值申報(bào)符合造價(jià)控制要求通知設(shè)計(jì)院出正式修改圖承包單位對(duì)修改部分報(bào)價(jià)比較估算費(fèi)用與承包單位報(bào)價(jià)費(fèi)用與承包單位商付確定修改部分費(fèi)用討論結(jié)果出具報(bào)告確認(rèn)費(fèi)用調(diào)整額調(diào)整造價(jià)控制目標(biāo)值3)、造價(jià)索索賠處理理控制流流程：承包商可可增加合合同外收收入的途途徑業(yè)主方原原因—工程變更更/指令/工程聯(lián)系系單市場(chǎng)原因因——價(jià)格調(diào)整整（常指物物價(jià)上漲漲或法律律變化對(duì)對(duì)承包商商的補(bǔ)償償，可在在合同協(xié)協(xié)議中作作出一些些預(yù)見(jiàn)性性的規(guī)定定）承包方原原因—施工索賠賠（簽證