****商鋪部

第一部分：商業(yè)市場(chǎng)定位北京市區(qū)軌道交通發(fā)展規(guī)劃BeijingUrbanSubwayTransportationDevelopment

ExistingLineMetrolineNo.1地鐵1號(hào)線MetrolineNo.2地鐵環(huán)線(2號(hào)線)LightLineNo.13輕軌13線PlannedLineMetrolineNo.4MetrolineNo.5MetrolineNo.8MetrolineNo.9MetrolineNo.10MetrolineNo.15AirportLightLineLightLineYizhuangSuburbLine(XizhimentoChangpingSuburbLine(EastSihuitoShunyi)SuburbLine(YongdingmentoLiangxiang)

地鐵線路

MetroLine

輕軌線路

LightLine

市郊線路 SuburbLineMSSSLMMMMSLMMLLMM北京地鐵沿線項(xiàng)目建議BeijingMetroLineProposedProject西CBD1.Zgc2.CyberTower3.Contemporary4.ShuangAn金融中心6.Maxon7.EU8.Wal-mart商業(yè)中心11.TheRegent12.DongDan13.Newworld14.GuoreiCity東CBD15.YintaiCenter16.GuoMao(3)17.Wanda18.RiverWalk19.FuliCity20.ShuangjingCarrefour21.Zhujiangdijing22.InternationalCenter23.FortunePlaza24.GlobalMasion27.NewSanlitunProject燕莎商圈26.UpperEastSide奧運(yùn)商圈9.GoldenSeasons10.SunshineSquare28.XifuyicunProject25.OverseaChineseTown5.XizhimenwaiStreet3212101131312945678141521201918171624232227262528西

CBD奧運(yùn)

商圈燕莎

商圈東

CBD金融

中心商業(yè)中心1、市場(chǎng)定位的重要性

確定一個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分的“市場(chǎng)定位”就是在北京的零售業(yè)市場(chǎng)上為它確立一個(gè)獨(dú)特的地位，使零售商和消費(fèi)者能夠清楚地了解并認(rèn)同它，并把它與其他有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目予以區(qū)別。目前北京具有不同市場(chǎng)定位的商業(yè)項(xiàng)目代表有：王府飯店-“北京最高檔的購物場(chǎng)所”，國(guó)貿(mào)-“具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的購物中心”，東方廣場(chǎng)-“北京最好的休閑購物中心”，燕莎友誼商城-“外地人及外國(guó)人的購物中心”，世紀(jì)金源ShoppingMall-“北京最大的購物中心”。

西單地區(qū)是時(shí)尚街區(qū)。

截至2004年，北京共有1,200萬平方米的各類型商業(yè)面積。

預(yù)計(jì)2005-2008年新增供應(yīng)量約700多萬平米（建筑面積超過5萬平米），其中2005-2006年的商業(yè)供應(yīng)較為集中，可達(dá)360萬平方米左右，約占未來四年供應(yīng)量的50%。

未來商業(yè)中以仍以底商和商業(yè)街等配套商業(yè)為主，其次是百貨和購物中心。

未來商業(yè)供應(yīng)中，商業(yè)單體建筑面積在15萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目有14個(gè)，

對(duì)于發(fā)展商而言，商業(yè)地產(chǎn)與普通地產(chǎn)的開發(fā)是不能同日而語的。其操作難度明顯高于普通住宅地產(chǎn)。然而，就一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，準(zhǔn)確合理的市場(chǎng)定位又是諸多因素中的重中之重。市場(chǎng)定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以賦予項(xiàng)目獨(dú)特鮮明的個(gè)性。決定某個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分達(dá)到理想的市場(chǎng)定位的因素包括：

o

商圈界定

o

目標(biāo)消費(fèi)者情況

o

市場(chǎng)發(fā)展空間

o

零售商的需求

o

商業(yè)部分的規(guī)模和這個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目整體的定位

2、商圈界定

某個(gè)項(xiàng)目商業(yè)商圈界定：

第一商圈–一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的寫字樓和居住人群，預(yù)計(jì)第一商圈人口可達(dá)到

萬人。

第二商圈–項(xiàng)目所在地區(qū)及周邊的寫字樓和居住人口。預(yù)計(jì)商圈人口約有

萬人。

第三商圈-北京的大部分地區(qū)，即如圖所示。預(yù)計(jì)商圈人口約有

萬人。

分析各個(gè)商圈的特征，找出共性

3、消費(fèi)者情況

第一商圈和第二商圈是人口密集的（商業(yè)、商務(wù)、居住地），這個(gè)地區(qū)預(yù)計(jì)將為這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)部分提供約80%左右的客源。某個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)主要客源將是什么樣的人。這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)部分有機(jī)會(huì)擁有下列主要五類主要客戶群，他們的不同需要將有助于中心確定市場(chǎng)定位和商品組合消費(fèi)者類型希望他們?nèi)绾嗡伎歼@個(gè)項(xiàng)目商業(yè)需求項(xiàng)目周邊的寫字樓工作人群平時(shí)購物，午餐和下班后的主要選擇正餐和快餐化妝品，鞋，包，職業(yè)和休閑服裝，運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品圖書和音像健身與個(gè)人護(hù)理項(xiàng)目?jī)?nèi)的居民滿足他們最基本的商業(yè)需要，是他們最喜歡的購物場(chǎng)所

超市，藥店，兒童用品，家居飾品，運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品，餐廳，圖書和音像健身與個(gè)人護(hù)理周邊地區(qū)，包括第一二商圈內(nèi)的寫字樓人群午餐和購物的經(jīng)常地點(diǎn)，是下班后購物和就餐的首選

正餐和快餐化妝品，鞋，包，職業(yè)和休閑服裝，運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品個(gè)人護(hù)理周邊地區(qū)，包括第一二商圈內(nèi)的居民他們晚上和周末主要娛樂和購物的場(chǎng)所

就餐超市時(shí)裝，化妝品和飾品家居飾品/兒童用品圖書和音像運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品個(gè)人護(hù)理第一二商圈內(nèi)的高級(jí)行政人員，商務(wù)訪客/第三商圈內(nèi)的目的型消費(fèi)者國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的商店，是他們喜歡就餐和購買禮物的商場(chǎng)餐廳時(shí)裝飾品化妝品禮物

4市場(chǎng)空間

根據(jù)我們所做的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析以及零售商訪談，發(fā)現(xiàn)某個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)存在著一定的市場(chǎng)發(fā)展空間。

某個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)空間將主要包括：

雖然項(xiàng)目第一、二商圈內(nèi)包括多個(gè)現(xiàn)有和未來商業(yè)項(xiàng)目，但從他們的定位和規(guī)模以及商業(yè)類型，商品/客戶組合上能夠與分析的項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目是什么樣.根據(jù)這些因素找出市場(chǎng)空白點(diǎn)。

圖.1：項(xiàng)項(xiàng)目目市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位說說明明示示意意圖圖高商業(yè)業(yè)檔檔次次低小小商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模大21345零售售商商需需求求零售售商商的的需需求求應(yīng)應(yīng)反反映映在在某某個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目項(xiàng)項(xiàng)目目的的商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位中中，，如如果果這這些些需需求求沒沒有有在在項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位中中體體現(xiàn)現(xiàn)出出來來，，則則此此項(xiàng)項(xiàng)目目也也不不能能很很好好地地生生存存。。行業(yè)業(yè)調(diào)調(diào)查查顯顯示示，，零零售售商商對(duì)對(duì)于于在在北北京京和和在在中中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的現(xiàn)現(xiàn)代代化化的的，，擁擁有有良良好好設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和管管理理方方面面的的商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目有有很很大大興興趣趣，，當(dāng)當(dāng)然然，，中中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目之之間間的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)和和比比較較也也是是零零售售商商考考慮慮選選址址的的一一個(gè)個(gè)重重要要因因素素。。.6某個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模和和市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位某個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模和和形形象象將將對(duì)對(duì)此此項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位起起到到非非常常重重要要的的作作用用。。某個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目項(xiàng)項(xiàng)目目的的商商業(yè)業(yè)面面積積約約多多少少平平方方米米，，是是一一個(gè)個(gè)大大、、中中、、小小型型規(guī)規(guī)模模的的什什么么業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，是是否否能能夠夠提提供供齊齊全全什什么么樣樣的的商商品品種種類類，，包包括括時(shí)時(shí)裝裝，，飾飾品品，，化化妝妝品品，，運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)用用品品以以及及圖圖書書，，音音像像制制品品，，展展示示和和其其他他便便利利服服務(wù)務(wù)，，有有沒沒有有全全面面的的國(guó)國(guó)際際餐餐飲飲，，中中餐餐和和快快餐餐以以及及休休閑閑美美容容/美體體設(shè)設(shè)施施。。7、、商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位的的特特別別注注意意目標(biāo)標(biāo)顧顧客客群群：：四四大大細(xì)細(xì)分分誤誤區(qū)區(qū)一一、、過過窄窄定定位位?商商業(yè)業(yè)街街的的定定位位過過窄窄，，無無異異于于是是自自取取其其辱辱。。如如秀秀水水街街改改造造后后，，客客流流量量急急轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)直直下下，，原原因因是是改改造造后后，，改改變變了了以以前前個(gè)個(gè)體體戶戶原原地地?cái)[擺攤攤的的格格局局，，同同時(shí)時(shí)商商店店的的租租金金隨隨著著建建設(shè)設(shè)投投入入的的增增加加而而水水漲漲船船高高，，商商家家銷銷售售的的產(chǎn)產(chǎn)品品也也比比原原來來提提高高了了一一個(gè)個(gè)檔檔次次，，這這樣樣在在原原有有商商圈圈的的銷銷售售結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)和和消消費(fèi)費(fèi)水水平平不不變變的的情情況況下下，，人人為為的的調(diào)調(diào)高高消消費(fèi)費(fèi)的的檔檔次次，，無無疑疑將將使使商商業(yè)業(yè)街街的的市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而而集集聚聚到到占占當(dāng)當(dāng)?shù)氐厝巳丝诳诤芎苌偕俦缺壤牡母吒呦M(fèi)費(fèi)群群體體上上。。如如此此看看來來，，形形成成“客流流量量劇劇減減”““逛多多買買少少”的尷尷尬尬局局面面也也是是勢(shì)勢(shì)所所必必然然，，二、、過過泛泛定定位位?對(duì)對(duì)一一些些小小型型的的商商業(yè)業(yè)街街來來說說，，綜綜合合化化發(fā)發(fā)展展、、面面面面俱俱到到是是不不可可能能的的，，如如果果僅僅專專業(yè)業(yè)化化的的滿滿足足一一種種需需要要反反而而能能自自成成特特色色。。如如方方莊莊的的蒲蒲方方路路美美食食街街上上雖雖然然只只有有區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)幾幾百百米米，，仍仍不不失失為為成成功功之之范范例例。。方方莊莊兩兩旁旁主主要要以以各各種種檔檔次次、、各各種種風(fēng)風(fēng)格格的的飯飯店店為為主主，，同同時(shí)時(shí)輔輔以以一一些些休休閑閑和和娛娛樂樂的的設(shè)設(shè)施施，，消消費(fèi)費(fèi)者者在在方方莊莊后后能能夠夠鮮鮮明明的的感感受受到到一一種種濃濃郁郁的的閑閑適適氣氣息息，，無無論論在在白白天天還還是是在在夜夜間間，，，，絕絕對(duì)對(duì)是是一一個(gè)個(gè)非非常常繁繁榮榮的的景景象象。。如如果果決決策策者者最最初初將將這這條條路路定定位位于于綜綜合合性性商商業(yè)業(yè)街街，，也也許許不不倫倫不不類類的的，，將將會(huì)會(huì)永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)埋埋葬葬在在城城市市的的阡阡陌陌中中。。三、、過過死死定定位位?北北京京公公主主墳墳商商圈圈，，按按市市政政規(guī)規(guī)劃劃算算得得上上是是一一個(gè)個(gè)市市級(jí)級(jí)商商圈圈，，但但經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)績(jī)績(jī)效效一一直直不不好好。。長(zhǎng)長(zhǎng)期期以以來來，，公公主主墳墳一一直直把把自自己己局局限限在在手手機(jī)機(jī)市市場(chǎng)場(chǎng)這這一一狹狹窄窄的的空空間間里里，，作作繭繭自自縛縛。。一一項(xiàng)項(xiàng)地地區(qū)區(qū)調(diào)調(diào)查查數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示，，由由于于北北京京西西部部地地區(qū)區(qū)缺缺乏乏國(guó)國(guó)際際國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)頂頂級(jí)級(jí)品品牌牌，，東東部部商商廈廈購購買買國(guó)國(guó)際際名名牌牌商商品品的的消消費(fèi)費(fèi)者者中中有有28%來來自自公公主主墳墳、、翠翠微微地地區(qū)區(qū)，，這這說說明明該該地地區(qū)區(qū)消消費(fèi)費(fèi)水水平平并并不不低低。。公公主主墳墳商商圈圈內(nèi)內(nèi)原原有有的的商商業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)已已不不能能滿滿足足當(dāng)當(dāng)?shù)氐厝巳藗儌兊牡男栊枨笄?，，亟亟待待品品牌牌調(diào)調(diào)整整和和市市場(chǎng)場(chǎng)升升級(jí)級(jí)。。一一個(gè)個(gè)完完整整的的商商業(yè)業(yè)街街應(yīng)應(yīng)該該是是多多行行業(yè)業(yè)、、合合理理的的群群落落結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，但但定定位位過過死死，，已已使使公公主主墳墳商商業(yè)業(yè)街街業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局明明顯顯畸畸形形。。除除了了“手機(jī)機(jī)一一條條街街”外，，公公主主墳墳的的輔輔助助業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)少少得得可可憐憐。。想想購購物物，，就就城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)貿(mào)貿(mào)易易中中心心和和翠翠微微大大廈廈兩兩家家大大商商場(chǎng)場(chǎng)；；想想談?wù)勆庖?，，沒沒有有合合適適的的地地方方；；想想喝喝茶茶，，茶茶館館少少；；想想玩玩玩玩，，就就保保齡齡球球，，就就這這樣樣一一個(gè)個(gè)行行業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，怎怎么么能能滿滿足足當(dāng)當(dāng)?shù)氐厝巳速徺徫镂?、、休休閑閑、、娛娛樂樂等等多多方方面面的的需需求求呢呢？？四、、過過活活定定位位?商商業(yè)業(yè)街街帶帶動(dòng)動(dòng)商商圈圈，，商商圈圈帶帶動(dòng)動(dòng)整整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，，而而經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的發(fā)發(fā)展展又又捆捆綁綁著著文文化化的的發(fā)發(fā)展展。。這這就就是是所所謂謂的的商商街街文文化化，，也也是是商商街街定定位位在在時(shí)時(shí)間間恒恒常常性性上上的的反反應(yīng)應(yīng)。。如如果果人人為為的的任任意意轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移和和阻阻隔隔這這種種文文化化，，商商業(yè)業(yè)街街在在其其目目標(biāo)標(biāo)顧顧客客群群心心中中原原有有的的文文脈脈即即場(chǎng)場(chǎng)所所歸歸屬屬感感也也就就斷斷了了，，這這將將為為商商街街繼繼起起文文化化的的再再生生制制造造障障礙礙，，而而影影響響商商街街在在人人們們心心目目中中的的認(rèn)認(rèn)同同感感。。比比如如如如今今業(yè)業(yè)界界談?wù)劦牡谋缺容^較多多的的北北京京前前門門改改造造。。前前門門最最大大的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)失失誤誤是是決決策策多多變變，，沒沒有有一一個(gè)個(gè)整整體體穩(wěn)穩(wěn)定定的的定定位位。。2001年年皮皮貨貨一一條條街街，，2002年年就就變變成成了了手手機(jī)機(jī)一一條條街街，，可可變變來來變變?nèi)トゾ途褪鞘菦]沒有有與與當(dāng)當(dāng)?shù)氐氐牡南M(fèi)費(fèi)水水平平、、消消費(fèi)費(fèi)特特性性和和商商業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)合合上上拍拍。。由由此此可可見見，，一個(gè)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目從立立項(xiàng)建設(shè)設(shè)到開始始經(jīng)營(yíng)，，涉及到到建筑規(guī)規(guī)劃、市市場(chǎng)定位位、主題題定位、、裝飾裝裝潢、商商品布局局、商鋪鋪間隔、、宣傳推推廣、招招商銷售售以至商商場(chǎng)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理等諸多多方面的的內(nèi)容，，而市場(chǎng)場(chǎng)定位這這個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)是非常常重要的的。第二部分分：商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃及目目標(biāo)定位位商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃及及目標(biāo)定定位：一、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的分類：：商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)是指零零售企業(yè)業(yè)為滿足足不同的的消費(fèi)需需求而形形成的不不同的經(jīng)經(jīng)營(yíng)形態(tài)態(tài)。目目前前商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的種種類：百百貨店、、超級(jí)市市場(chǎng)、大大型綜合合、超超市、便便利店、、倉儲(chǔ)式式商場(chǎng)、、專業(yè)市市場(chǎng)、專專賣店、、購物中中心等（分類依依據(jù)主要要是零售售業(yè)的選選址、規(guī)規(guī)模、目目標(biāo)顧客客、商品品結(jié)構(gòu)、、店堂設(shè)設(shè)施、、經(jīng)營(yíng)方方式、服服務(wù)功能能等。））不同的零零售業(yè)態(tài)態(tài)有不同同的基本本特征，，對(duì)于每每一個(gè)具具體項(xiàng)目目，都應(yīng)應(yīng)在規(guī)劃劃前期考考慮引進(jìn)進(jìn)什么樣樣的零售售業(yè).對(duì)對(duì)此有一一個(gè)基本本的市場(chǎng)場(chǎng)定位。。二。商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃的重重要性為為什什么要規(guī)規(guī)劃商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)我我們?cè)谧鲎錾虡I(yè)地地產(chǎn)顧問問的過程程中，經(jīng)經(jīng)常有開開發(fā)商問問我們同同樣一個(gè)個(gè)問題：：“商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)一定要要規(guī)劃嗎嗎？”這樣的疑疑問。1、人們們普遍看看到，這這幾年隨隨著房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的持續(xù)續(xù)熱銷（（一些問問題項(xiàng)目目另當(dāng)別別論），，做為商商鋪投資資十分搶搶手。因因此時(shí)常常對(duì)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的需求十十分強(qiáng)烈烈，發(fā)展展商的底底商銷售售非常好好。還有有新的居居住區(qū)產(chǎn)產(chǎn)生后，，由于商商業(yè)配套套不完善善，居民民需求無無法滿足足，從而而造成市市場(chǎng)局部部空缺。。2、正正是由于于商鋪市市場(chǎng)在時(shí)時(shí)間和空空間上的的短暫饑饑渴才導(dǎo)導(dǎo)致了商商鋪的熱熱銷。那那么，隨隨著商業(yè)業(yè)地產(chǎn)供供應(yīng)量的的不斷放放大和商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的日趨飽飽和，凡凡商鋪都都熱銷的的局面將將不復(fù)存存在，商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃將將因此而而變得越越來越重重要。3、缺乏乏規(guī)劃或或規(guī)劃十十分混亂亂。望京京地區(qū)、、天通苑苑就是很很好的例例證。如如果你住住的地方方一樓是是建材裝裝修，二二樓是美美容美發(fā)發(fā)，三樓樓是中醫(yī)醫(yī)按摩，，不知你你作何感感想？這這就是天天通苑一一期。這這樣的社社區(qū)如何何能提高高物業(yè)的的品質(zhì)？？4、是業(yè)業(yè)態(tài)定位位和分布布不合理理。一此此開發(fā)商商在看到到商業(yè)地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)值后，，由于缺缺乏商業(yè)業(yè)和管理理的基本本經(jīng)驗(yàn)，，往往一一涌而上上，比如如現(xiàn)在的的建外SOHU，從本質(zhì)上上講都是是由于業(yè)業(yè)態(tài)定位位和業(yè)態(tài)態(tài)分布存存在問題題。從而而影響到到整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的品品質(zhì)。5、是是業(yè)種規(guī)規(guī)劃上的的不配套套。三、以下下四個(gè)方方面的因因素是考考慮業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃的的重點(diǎn)：：1、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)整整體供應(yīng)應(yīng)量過剩剩（提出出METRO）和局部業(yè)業(yè)態(tài)分布布不均衡衡。目前的的量量供應(yīng)量量已經(jīng)過過剩，特特別是傳傳統(tǒng)的商商業(yè)中心心，如前前門商業(yè)業(yè)區(qū)、王王府井、、西單單商商業(yè)區(qū)整整體商業(yè)業(yè)已經(jīng)完完全飽和和，這些些市級(jí)、、地區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中中心已經(jīng)經(jīng)沒有發(fā)發(fā)展展的的空間。。而因城城市拆遷遷后新產(chǎn)產(chǎn)生的新新居住區(qū)區(qū)，發(fā)展展空間比比較大，，如萬柳柳地地區(qū)區(qū)、望京京、通州州等地區(qū)區(qū)。2、適適應(yīng)目前前商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的市市場(chǎng)需求求，傳統(tǒng)統(tǒng)百貨基基本沒有有發(fā)展的的空間。。以以超超級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)、主題題商城或或主題市市場(chǎng)、便便利店、、購物中中心等為為代表的的新興業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展展空間比比較大。。3、政策因因素。政政府的商商業(yè)規(guī)劃劃也是建建立在城城市的規(guī)規(guī)劃和商商業(yè)規(guī)劃劃的各種種要素基基礎(chǔ)上上。硬性規(guī)定定：*四環(huán)路周周邊以大大型專業(yè)業(yè)市場(chǎng)、、批發(fā)市市場(chǎng)和新新型零售售業(yè)為主主的商業(yè)業(yè)圈。*營(yíng)業(yè)面積積1萬平方米米以上的的大型倉倉儲(chǔ)式商商場(chǎng)只能能布局在在三環(huán)路路以外的的商業(yè)中中心。*新發(fā)展5000平方米以以上的大大型超市市（包括括大型倉倉儲(chǔ)式商商場(chǎng)），，與相鄰鄰大型型超超市之間間的距離離不得小小于4000米。*營(yíng)業(yè)面積積1萬平平方米以以上的大大型商場(chǎng)場(chǎng)，只能能布局在在市級(jí)商商業(yè)中心心和規(guī)劃劃的的大大型多功功能購物物中心內(nèi)內(nèi)。每個(gè)個(gè)地區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中中心一般般只能安安排1-2個(gè)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)面積積5000平方方米以上上的大中中型零售售商業(yè)設(shè)設(shè)施4、消費(fèi)需需求的問題題。2004月12月11日外資商業(yè)業(yè)巨頭開始始大舉進(jìn)入入北京，歐歐洲三大家家居超市百百安居、歐歐倍德、樂樂華梅蘭，，世界最大大的便利店店７—１１，、美美國(guó)沃爾瑪瑪、法國(guó)歐歐尚等幾家家外國(guó)著名名連鎖店將將入駐北京京。從這些些商業(yè)大鱷鱷經(jīng)營(yíng)特征征看，正是是目前北京京需要彌補(bǔ)補(bǔ)的業(yè)態(tài)，，經(jīng)營(yíng)的內(nèi)內(nèi)容是消費(fèi)費(fèi)者滿足的的東西。綜綜上上所述，開開發(fā)商在當(dāng)當(dāng)初規(guī)劃的的時(shí)候，首首先有基本本的判斷和和分析，打打算引進(jìn)哪哪些業(yè)態(tài)，，需要規(guī)劃劃什么樣的的業(yè)種，從從根本上講講，商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目定定位要清晰晰，要有正正確的發(fā)展展方向。四、商業(yè)業(yè)態(tài)的的分類和基基本變量根據(jù)國(guó)內(nèi)貿(mào)貿(mào)易局1998年6月5日發(fā)布的關(guān)關(guān)于商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分類指指導(dǎo)意見。。商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)包括百貨貨店、超級(jí)級(jí)市場(chǎng)、大大型綜合超超市、便利利店、專業(yè)業(yè)市場(chǎng)（主主題商城））、專賣店店、購物中中心和倉儲(chǔ)儲(chǔ)式商場(chǎng)等等8種形式。各各主要要業(yè)態(tài)選址址和經(jīng)營(yíng)特特征如下。。1、百貨店百貨店是指指在一個(gè)大大建筑物內(nèi)內(nèi)，根據(jù)不不同商品部部門設(shè)銷售售區(qū)，開展展進(jìn)貨、管管理、運(yùn)營(yíng)營(yíng)，滿足顧顧客對(duì)時(shí)尚尚商品多樣樣化選擇需需求的零售售業(yè)態(tài)。（1）選址在城城市繁華區(qū)區(qū)、交通要要道。（2）商店規(guī)模模大，營(yíng)業(yè)業(yè)面積在5000平方米以上上。（3）商品結(jié)構(gòu)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)男男裝、女裝裝、兒童服服裝、服飾飾、衣料、、家庭用品品為主，種種類齊全、、少批量、、高毛利。。（4）商店設(shè)施施豪華、店店堂典雅、、明快。（5）采取柜柜臺(tái)銷售售與自選選（開架架）銷售售相結(jié)合合方式。。（6）采取定定價(jià)銷售售，可以以退貨。。（7）服務(wù)功功能齊全全。目前北京京將要有有的新光光三越、、西武等等等2、超級(jí)市市場(chǎng)超級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)指采取取自選銷銷售方式式、以銷銷售食品品、生鮮鮮食品、、副食品品和生活活用品為為主，滿滿足顧客客每日生生活需求求的零售售業(yè)態(tài)。。（1）址在居居民區(qū)、、交通要要道、商商業(yè)區(qū)。。（2）以居民民為主要要銷售對(duì)對(duì)象，10分鐘左右右可到達(dá)達(dá)。（3）商店?duì)I營(yíng)業(yè)面積積在1000-5000平方米左左右。（4）商品構(gòu)構(gòu)成以購購買頻率率高的商商品為主主。（5）采取自自選銷售售方式，，出入口口分設(shè)，，結(jié)算由由設(shè)在出出口處的的收銀銀機(jī)統(tǒng)一一進(jìn)行。。（6）營(yíng)業(yè)時(shí)時(shí)間每天天不低于于11小時(shí)。（7）有一定定面積的的停車場(chǎng)場(chǎng)地。易出蓮花花、華普普、華潤(rùn)潤(rùn)、物美美等等。。3、大型綜合超超市大型綜合超市市是指采取自自選銷售方式式，以銷售大大眾化實(shí)用品品為主，滿足足顧客一次性性購足需求的的零售業(yè)態(tài)。。（1）選址在城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部、住住宅區(qū)、交通通要道。（2）商店?duì)I業(yè)面面積2500平方米以上。。（3）商品構(gòu)成為為衣、食、用用品齊全，重重視本企業(yè)的的品牌開發(fā)。。（4）采取自選銷銷售方式。（5）設(shè)與商店?duì)I營(yíng)業(yè)面積相適適應(yīng)的停車