Part1:市場環(huán)境洞察Part2:相關(guān)案例參考Part3:日輝品牌思考與表現(xiàn)Part4:項目主題思考與表現(xiàn)Part5:備選方案Part6:園林景觀示范區(qū)建議Part7:圈層營銷活動建議提報總綱：Part1:市場環(huán)境洞察A：宏觀市場觀察1，“新國八條”（國辦發(fā)1號文）出臺“新國八條”內(nèi)容摘要：（一）進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任。各城市政府一季度要公布新建住房價格控制目標(biāo)。（二）加大保障性安居工程建設(shè)力度。逐漸擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面，增加公租房供應(yīng)。（三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。個人購房不足5年轉(zhuǎn)手，按銷售收入全額征收營業(yè)稅。（四）強化差別化住房信貸政策。購買第二套住房首付款比例不低于60%。（五）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。今年商品房供地原則上不低于前兩年年均供應(yīng)量。（六）合理引導(dǎo)住房需求。主要城市擁有兩套及以上住房家庭不得在當(dāng)?shù)卦儋彿?。（七）落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。（八）堅持和強化輿論引導(dǎo)。引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，隨后國務(wù)院辦公廳發(fā)布“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知”(簡稱“國辦發(fā)1號文”“新國八條”)，提出“明確房價控制目標(biāo)、更大范圍更加嚴(yán)厲的限購政策”等一系列政策。首次明確提出“房價控制目標(biāo)”，表明調(diào)控從經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控轉(zhuǎn)為直接行政首都調(diào)控房價。各地政府需制定“房價控制目標(biāo)”并在一季度公布，標(biāo)志著中央政府繼續(xù)調(diào)控、遏制房價上漲的強大決心。此外，調(diào)控目標(biāo)從國發(fā)10號文的“遏制部分城市房價過快上漲”明確為“房價控制在合理水平(所有城市)”，這表明全國主要城市房價趨穩(wěn)甚至結(jié)構(gòu)性下行的可能性正在加大?！靶聡藯l”公布了更加嚴(yán)厲的行政手段，特別是限購政策更加嚴(yán)厲(已有2套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?套住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，不得購?，涉及城市更廣。經(jīng)濟(jì)、金融、稅收等手段全面升級，加之行政可謂四管齊下。“新國八條”繼續(xù)強化差別化信貸政策，二套房首付從50%提高到60%(各地還可結(jié)合“房價控制目標(biāo)”進(jìn)一步提高)；個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收；2011年商品住房用地供應(yīng)不得低于前兩年均值，大力推廣“限房價、競地價”方式出讓土地等。再提并落實約談問責(zé)機(jī)制，確保相關(guān)政策落實到位?！靶聡藯l”再次提出落實約談問責(zé)機(jī)制，并將“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位”等情形納入問責(zé)范圍，有利于保證了相關(guān)政策的嚴(yán)格執(zhí)行。政策要點：史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策意味著樓市“漲聲不斷”時代過去2010年1月、4月、9月，中央政府先后多次出臺調(diào)控措施，調(diào)控逐步升級。此次調(diào)控政策力度更嚴(yán)、范圍更廣，且出臺時間早于各界預(yù)期，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策環(huán)境的進(jìn)一步升級和深化，將對2011年的房地產(chǎn)產(chǎn)生顯著影響。市場短期需求和走量將受到顯著影響此次調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度、出臺時間均超出市場預(yù)期，特別是限購等行政措施的采用，將對市場短期需求產(chǎn)生顯著影響，加之?dāng)U大供給等政策的配合，將大大改變普遍存在的房價上漲預(yù)期，短期內(nèi)需求顯著下降不可避免。2011年全國商品房銷售面積下降和價格結(jié)構(gòu)性調(diào)整的可能性加大限購范圍將至少包括35個大中城市(2010年銷售面積和銷售額占全國比重分別為35.6%和51.6%)，預(yù)計此類城市銷售面積將受到顯著影響(2010年北京、上海等城市下降30%以上)，帶動全國銷售面積下降。房價方面，限購城市的房價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的可能性加大，新興城區(qū)、高檔物業(yè)等將受到更大影響。影響解讀：中國人民銀行2月8日晚再次選擇春節(jié)假期的意外時機(jī)宣布加息25個基點，其中，調(diào)整后的1年期存款基準(zhǔn)利率自2008年底以來再度恢復(fù)到3%，開始接近國際金融危機(jī)前的利率水平，1年期貸款利率達(dá)到6.06%。至此，在不到5個月里，央行已連續(xù)3次加息。雖然貨幣政策進(jìn)入加息通道意在抑制物價上漲，但同時也會給中國經(jīng)濟(jì)，特別是樓市帶來一定影響。房地產(chǎn)行業(yè)對銀行信貸依賴度非常高，連續(xù)加息將直接提高開發(fā)貸款和個人購房的成本，市場需求會因此而短暫減少，對于房地產(chǎn)市場屬于利空影響。這次存款準(zhǔn)備金率調(diào)整是繼1月14日之后，央行年內(nèi)第二次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是自去年以來，第八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。預(yù)計未來還會繼續(xù)調(diào)整，幅度也會繼續(xù)擴(kuò)大。如此緊縮貨幣政策對房地產(chǎn)造成的影響很大，未來無論是開發(fā)商還是購房者獲得貸款的難度增加，開發(fā)商尤其面臨資金鏈考驗。2，央行再次加息并再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金1）中國人民銀行自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。2）從2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。上調(diào)后大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%，再創(chuàng)歷史新高。1，持有成本累次增加對需求全面抑制，首套房需求成本增加最甚由于當(dāng)前多數(shù)銀行對于首套房優(yōu)惠利率取消，因此此次加息后，首套房貸款成本增加更多。在春節(jié)假期前剛剛頒布新國八條之后，假期還未結(jié)束又立刻加息，這對于房地產(chǎn)市場來說，將會產(chǎn)生疊加作用，年后樓市新增的需求減少已是必然趨勢。2，開發(fā)商可貸用資金更難，將更多依靠自籌資金“控房價、競地價”的怪圈，控制銀行開發(fā)房貸的行為，使得地方政府的算盤暴露無疑。開發(fā)商的資金籌措能力和整合運營能力將更為重要，小型開發(fā)商可能將因“貧血”而岌岌可危，大中型實力開發(fā)商亦將不會再像之前一樣如魚得水。3，長期心理影響更大，調(diào)控影響面進(jìn)一步擴(kuò)大其實每次加息從根本上來講是一個通過增加購房成本與持有成本來抑制不合理需求的手段，但是對于這個舉措感受最深的卻是那些邊緣化，資金十分有限的首次置業(yè)者，而對于資金較多的“有錢人”直接影響恐怕并不大，但是此次新年假期最后一天第三次加息落地，加息通道開啟后接下來第四次，甚至第五次加息也為時不遠(yuǎn)，因此心理影響作用更加重大，可能使得這部分人群重回觀望，重視加息風(fēng)險。加息舉措的影響面在逐漸擴(kuò)大。影響解讀：3，上海、重慶房產(chǎn)稅開征2011年1月27日，上海、重慶相繼宣布從28日起開始征收個人住房房產(chǎn)稅，其中上海稅率為0.6%，重慶征收稅率為0.5-1.2%，至此有關(guān)房產(chǎn)稅的各種傳聞不復(fù)存在。重慶的房產(chǎn)稅政策主要是對獨棟商品住宅、新購高檔住房(交易單價為上兩年平均交易單價兩倍以上)和“三無人員”(無戶籍、無企業(yè)、無工作)新購的第二套普通住房進(jìn)行征稅，并設(shè)計了不同的免稅面積。前兩類住房稅率從0.5%~1.2%不等，后一類為0.5%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=應(yīng)稅建筑面積×單價×稅率。在上海，本市居民購買第二套和外地居民購買的第一套住房，都屬于房產(chǎn)稅的征收范圍(本市居民人均60平方米以內(nèi)免征，非本市居民第二套住房無免征)。稅基為交易價格的70%。稅率暫定0.6%，交易價格低于上年平均銷售價格2倍，稅率為0.4%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積×單價×70%×稅率。相比之下，上海針對新購住房有較多減免，稅率相對較低。4，北北京京出出臺臺調(diào)調(diào)控控15條細(xì)細(xì)則則2月16日，，北北京京市市關(guān)關(guān)于于宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控座座談?wù)剷僬匍_開。。會會上上，，北北京京出出臺臺樓樓市市調(diào)調(diào)控控15條細(xì)細(xì)則則（（又又稱稱““京京15條””）），，細(xì)細(xì)則則規(guī)規(guī)定定：：對已已擁擁有有1套住住房房的的北北京京戶戶籍籍居居民民家家庭庭、、持持有有北北京京有有效效暫暫住住證證在在北北京京沒沒有有住住房房且且連連續(xù)續(xù)5年（（含含））以以上上在在北北京京繳繳納納社社會會保保險險或或個個人人所所得得稅稅的的非非北北京京戶戶籍籍居居民民家家庭庭，，限限購購1套住住房房（（含含新新建建商商品品住住房房和和二二手手住住房房））。。對已已擁擁有有2套及及以以上上住住房房的的北北京京戶戶籍籍居居民民家家庭庭、、擁擁有有1套及及以以上上住住房房的的非非北北京京戶戶籍籍居居民民家家庭庭、、無無法法提提供供北北京京有有效效暫暫住住證證和和連連續(xù)續(xù)5年（（含含））以以上上在在北北京京繳繳納納社社會會保保險險或或個個人人所所得得稅稅繳繳納納證證明明的的非非北北京京戶戶籍籍居居民民家家庭庭，，暫暫停停向向其其售售房房。?！熬┚?5條””限限購購方方案案更更嚴(yán)嚴(yán)格格，，一一是是對對多多次次購購房房、、不不符符合合條條件件的的非非本本地地戶戶籍籍居居民民購購房房，，由由限限貸貸升升級級為為限限售售；；二二是是由由不不考考慮慮家家庭庭住住房房存存量量，，到到存存量量、、增增量量全全面面限限制制。。雖雖然然北北京京市市政政府府到到目目前前為為止止還還沒沒有有對對外外公公布布調(diào)調(diào)控控目目標(biāo)標(biāo)，，但但從從政政策策細(xì)細(xì)則則來來看看，，““京京15條””與與其其他他城城市市相相比比是是最最嚴(yán)嚴(yán)厲厲的的。。而而北北京京市市作作為為調(diào)調(diào)控控的的重重點點城城市市，，調(diào)調(diào)控控目目標(biāo)標(biāo)也也會會處處于于相相對對更更高高的的層層次次。。5，““魯魯八八條條””出出臺臺，，加加強強樓樓市市調(diào)調(diào)控控，，從從嚴(yán)嚴(yán)限限購購令令2011年2月21日，，魯魯版版樓樓市市調(diào)調(diào)控控以以《山東東省省人人民民政政府府辦辦公公廳廳關(guān)關(guān)于于貫貫徹徹國國辦辦發(fā)發(fā)〔2011〕〕1號文文件件進(jìn)進(jìn)一一步步改改進(jìn)進(jìn)和和加加強強房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)控控的的通通知知》形式式正正式式下下發(fā)發(fā)。。我我省省將將通通過過加加大大保保障障住住房房建建設(shè)設(shè)、、差差別別化化稅稅收收信信貸貸、、限限購購等等多多種種手手段段，，遏遏制制房房價價過過高高、、過過快快增增長長，，是是對對國國務(wù)務(wù)院院此此前前出出臺臺的的““國國八八條條””進(jìn)進(jìn)行行細(xì)細(xì)化化落落實實。。在限限購購方方面面，，濟(jì)濟(jì)南南、、青青島島和和房房價價過過高高、、上上漲漲過過快快的的城城市市，，在在一一定定時時期期內(nèi)內(nèi)從從嚴(yán)嚴(yán)制制定定和和執(zhí)執(zhí)行行住住房房限限購購措措施施。。對已已擁擁有有1套住住房房的的當(dāng)當(dāng)?shù)氐貞魬艏泳用衩窦壹彝ネ?、、能能夠夠提提供供?dāng)當(dāng)?shù)氐匾灰欢ǘ昴晗尴藜{納稅稅證證明明或或社社會會保保險險繳繳納納證證明明的的非非當(dāng)當(dāng)?shù)氐貞魬艏泳用衩窦壹彝ネ?，，限限購?套住住房房(含新新建建商商品品住住房房和和二二手手住住房房)；對對已已擁擁有有2套及及以以上上住住房房的的當(dāng)當(dāng)?shù)氐貞魬艏泳用衩窦壹彝ネ?、、擁擁有?套及及以以上上住住房房的的非非當(dāng)當(dāng)?shù)氐貞魬艏泳用衩窦壹彝ネ?、、無無法法提提供供一一定定年年限限當(dāng)當(dāng)?shù)氐丶{納稅稅證證明明或或社社會會保保險險繳繳納納證證明明的的非非當(dāng)當(dāng)?shù)氐貞魬艏泳用衩窦壹彝ネ?，，要要暫暫停停在在本本行行政政區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)向向其其售售房房。。與國國家家樓樓市市調(diào)調(diào)控控的的““國國八八條條””相相比比，，山山東東調(diào)調(diào)控控政政策策出出臺臺后后，，不不僅僅僅僅進(jìn)進(jìn)一一步步明明確確濟(jì)濟(jì)南南、、青青島島要要推推行行限限購購，，而而且且限限購購政政策策內(nèi)內(nèi)容容要要與與國國家家政政策策內(nèi)內(nèi)容容相相吻吻合合。。影響響解解讀讀：：1，商商品品房房、、二二手手房房成成交交量量應(yīng)應(yīng)聲聲下下調(diào)調(diào)從中中長長期期影影響響來來看看：：在在第第三三輪輪調(diào)調(diào)控控的的作作用用下下：：北北京京房房價價將將再再次次停停漲漲，，部部分分郊郊區(qū)區(qū)房房價價將將立立刻刻下下調(diào)調(diào)，，購購房房者者出出現(xiàn)現(xiàn)明明顯顯的的觀觀望望。。但但是是因因為為目目前前貨貨幣幣供供應(yīng)應(yīng)量量依依然然比比較較高高，，另另外外保保障障房房及及商商品品房房的的供供應(yīng)應(yīng)效效果果只只能能在在下下半半年年才才能能明明顯顯出出現(xiàn)現(xiàn)，，所所以以實實際際對對價價格格的的抑抑制制作作用用依依然然需需要要看看政政策策的的持持續(xù)續(xù)力力度度。。但但是是市市場場下下降降趨趨勢勢已已經(jīng)經(jīng)明明顯顯。。2，高端端地產(chǎn)產(chǎn)雖受受到較較大壓壓力但但將保保持相相對穩(wěn)穩(wěn)定“新國國八條條”以以及北北京““限購購令””的出出臺雖雖然讓讓開發(fā)發(fā)商和和購房房者的的資金金面臨臨一定定的壓壓力，，但因因為高高端市市場對對貸款款依賴賴性并并不強強，故故受到到金融融調(diào)控控的影影響也也相對對較小小。而而限購購政策策，對對于北北京這這樣大大都市市，因因其稀稀缺性性，我我們預(yù)預(yù)計高高端住住宅市市場將將保持持相對對穩(wěn)定定。3，觀望望情緒緒蔓延延連續(xù)三三輪調(diào)調(diào)控影影響下下，雖雖然政政策公公信力力受到到部分分購房房者懷懷疑，，但是是前兩兩輪調(diào)調(diào)控的的確已已經(jīng)抑抑制了了價格格過快快上漲漲，在在這一一基礎(chǔ)礎(chǔ)上再再次出出臺的的第三三輪調(diào)調(diào)控可可以說說力度度更大大，而而目前前的高高房價價，低低信貸貸杠桿桿，使使得部部分購購房者者也無無力置置業(yè)，，只能能期待待政策策見效效。4，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)升溫溫住宅開開發(fā)暴暴利正正在逐逐漸過過去，，目前前中國國地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已已進(jìn)入入商業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)階段段。北北京的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)價格格在09年來的的資產(chǎn)產(chǎn)暴漲漲潮中中受到到的影影響比比較小小，商商業(yè)地地產(chǎn)價價格相相對低低估，，成為為了最最近部部分投投資者者的首首選。。政府是是想讓讓包百百姓買買不起起米，，還是是想讓讓老百百姓買買不起起房子子？1、出口口為主主的中中國，，大量量的外外匯通通過美美元結(jié)結(jié)算。。每賺賺1美元就就要發(fā)發(fā)行7.5人民幣幣，這這7.5就是憑憑空發(fā)發(fā)的沒沒在國國內(nèi)有有任何何的產(chǎn)產(chǎn)能和和需要要；2、導(dǎo)致致的結(jié)結(jié)果就就是熱熱錢。。熱錢錢去哪哪里哪哪里就就漲，，如果果把樓樓市的的錢全全部都都逼出出來，，去炒炒生活活品中中國就就成為為泰國國了；；3、熱錢錢在樓樓市有有什么么好處處？政政府府有各各種各各樣的的稅收收可以以回收收一部部分，，還有有期限限不能能今天天買明明天買買，生生活品品可以以1小時前前買1小時賣賣，政政府沒沒有任任何收收入。。短期看看，抑抑制住住房投投資投投機(jī)需需求的的政策策仍將將從緊緊，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場投資資和改改善的的前景景不樂樂觀；；但長長期看看，鑒鑒于在在中國國投資資渠道道的狹狹窄有有限，，樓市市仍是是保值值增值值的熱熱點，，房地地產(chǎn)市市場將將演變變?yōu)橛杏绣X人人的游游戲，，尤其其是高高端市市場和和商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)。6，整體體大勢勢預(yù)測測全國性性限購購令愈愈演愈愈烈的的今天天，無論是是開發(fā)發(fā)還是是投資資置業(yè)業(yè)，聊城這這樣的的“不不限購購城市市”都都成為為絕對對的機(jī)機(jī)會點點所在在。同時，，鑒于于限購購的范范圍可可能進(jìn)進(jìn)一步步擴(kuò)大大，未來的的置業(yè)業(yè)方向向（同同時也也是開開發(fā)企企業(yè)的的開發(fā)發(fā)方向向）。。將由現(xiàn)現(xiàn)在的的“由由小到到大的的階梯梯式置置業(yè)””，轉(zhuǎn)變?yōu)闉椤耙灰徊降降轿坏牡闹脴I(yè)業(yè)選擇擇”，，適中中戶型型將逐逐步成成為市市場主主流。。日輝地地產(chǎn)，，把握市市場主主流，，實現(xiàn)現(xiàn)聊城城精英英一步步到位位的終終極置置業(yè)理理想。。宏觀市市場分分析結(jié)結(jié)論：：B：聊城城市場場觀察察聊城市市區(qū)內(nèi)內(nèi)有我我國北北方最最大的的城市市湖泊泊--東昌湖湖，水水面總總面積積近5平方公公里；；著名名的京京杭大大運河河自南南向北北穿越越而過過，形形成““城在在水中中，水水在城城中，，城中中有湖湖、湖湖中有有城、、城河河湖一一體””的獨獨特城城市風(fēng)風(fēng)貌，，被譽譽為"江北水水城"。聊城概概況：：聊城市市，隸隸屬山山東省省?，F(xiàn)現(xiàn)轄8個市區(qū)區(qū)縣，，140個鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)、街街道辦辦事處處，2009年末全全市戶戶籍人人口590.89萬人，，面積積9700平方公公里。。聊城城市地地處經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)的的山東東省，，居魯魯西，，臨河河南、、河北北，位位于華華東、、華北北、華華中三三大行行政區(qū)區(qū)交界界處。。聊城不不僅起起著輻輻射和和帶動動魯西西經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展的中中心作作用，，而且且也是是與山山西、、河北北等內(nèi)內(nèi)陸省省份進(jìn)進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、技術(shù)術(shù)、文文化交交流的的重要要通道道。聊聊城既既可利利用東東部沿沿海的的先進(jìn)進(jìn)技術(shù)術(shù)，還還可利利用東東部省省份的的豐富富資源源，是是中國國重要要的交交通樞樞紐、、能源源基地地、內(nèi)內(nèi)陸口口岸和和輻射射冀魯魯豫交交界地地區(qū)的的中心心城市市。經(jīng)濟(jì)情情況：：從圖中中可以以看出出，08年以前前聊城城經(jīng)濟(jì)濟(jì)受金金融危危機(jī)影影響，，增長長速度度呈逐逐年下下降走走勢，，08年以后后經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展較為為穩(wěn)定定，逐逐年上上漲。。聊城第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值較較高，，2010年工業(yè)業(yè)產(chǎn)值值達(dá)到到865.64億元，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展以工工業(yè)為為主。。經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)定，，以工工業(yè)為為主2010年1-9月份房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資37億，全全省倒倒數(shù)第第三，，近兩兩年房房產(chǎn)投投資占占固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資比例例不足足5%，房地地產(chǎn)投投資空空間較較大。。聊城市市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民消費費支出出比重重逐年年長漲漲，本本地居居民消消費能能力加加強。。單位：：億元元單位：：元房地產(chǎn)產(chǎn)市場場：投資空空間較較大，，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民購買買能力力增強強政策環(huán)環(huán)境：：繼“國國八條條”和和“魯魯八條條”之之后，，聊城城市政政府又又發(fā)布布了新新的房房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控通知知。確定2011年度城城區(qū)新新建住住房價價格不不高于于人均均可支支配收收入增增長速速度。。對定定價價明明顯顯超超過過周周邊邊房房價價水水平平的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目，，進(jìn)進(jìn)行行土土地地增增值值稅稅清清算算和和稽稽查查。。聊城城新新政政按按照照魯魯八八條條制制定定，，變變化化不不大大，，對對聊聊城城項項目目影影響響較較小小根據(jù)據(jù)城城市市規(guī)規(guī)劃劃布布局局，，城城市市建建設(shè)設(shè)用用地地以以東東擴(kuò)擴(kuò)、、南南展展為為主主，，西西、、北北適適當(dāng)當(dāng)完完善善，，形形成成““一一城城五五區(qū)區(qū)””的的布布局局。。規(guī)規(guī)劃劃建建成成區(qū)區(qū)范范圍圍東東到到東東外外環(huán)環(huán)路路，，南南至至南南外外環(huán)環(huán)路路。。中心城區(qū)西部能源倉儲區(qū)工貿(mào)區(qū)行政文化區(qū)開發(fā)區(qū)城市市規(guī)規(guī)劃劃及及區(qū)區(qū)域域市市場場:聊城城市市區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目客客戶戶主主要要分分為為四四類類：：1、市市轄轄區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)居居民民構(gòu)成成聊聊城城市市區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)主主力力購購房房群群體體，，也也是是核核心心客客群群，，習(xí)習(xí)慣慣于于在在原原居居住住區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)購購房房。。2、下下縣縣居居民民有一一定定經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實實力力，，在在聊聊城城有有固固定定收收入入的的聊聊城城市市屬屬縣縣市市的的居居民民，，日日漸漸構(gòu)構(gòu)成成聊聊城城的的主主力力購購房房群群體體。。3、回回鄉(xiāng)鄉(xiāng)置置業(yè)業(yè)者者受國國家家調(diào)調(diào)控控政政策策影影響響，，一一部部分分在在一一二二線線城城市市發(fā)發(fā)展展事事業(yè)業(yè)卻卻不不符符合合購購房房條條件件的的聊聊城城人人，，他他們們考考慮慮到到日日后后的的生生活活，，選選擇擇回回鄉(xiāng)鄉(xiāng)置置業(yè)業(yè)。。4、外外地地置置業(yè)業(yè)者者在聊聊城城這這部部分分人人占占購購房房人人群群的的比比例例較較小小，，因因為為聊聊城城是是一一個個人人口口輸輸出出型型城城市市，，外外來來人人口口較較少少。。本市居民下縣居民回鄉(xiāng)置業(yè)外地置業(yè)客戶戶分分析析：：聊城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場目目前前主主要要呈呈現(xiàn)現(xiàn)以以下下特特點點：：1，在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)控控政政策策的的影影響響下下，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資合合理理調(diào)調(diào)整整，，商商品品房房施施工工面面積積有有所所增增長長；；2，商商品品房房供供應(yīng)應(yīng)量量有有所所上上升升，，但但總總體體上上還還是是呈呈現(xiàn)現(xiàn)供供不不應(yīng)應(yīng)求求的的狀狀況況，，銷銷售售量量大大幅幅增增長長，，價價格格穩(wěn)穩(wěn)中中有有升升，，增增幅幅在在10%左右右；；3，在在政政策策調(diào)調(diào)控控下下，，銀銀行行放放貸貸明明顯顯減減少少，，開開發(fā)發(fā)商商和和購購房房者者都都受受到到很很大大沖沖擊擊；；4，二二手手房房市市場場還還處處于于起起步步階階段段，，門門店店很很少少，，而而且且總總體體素素質(zhì)質(zhì)偏偏低低；；5，聊聊城城市市場場剛剛性性需需求求占占主主導(dǎo)導(dǎo)，，投投資資所所占占比比例例較較小??；；6，聊聊城城市市區(qū)區(qū)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展中中心心正正在在向向東東偏偏移移，，主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)在在老老城城區(qū)區(qū)供供地地逐逐漸漸減減少少，，東東部部開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)土土地地供供應(yīng)應(yīng)量量逐逐漸漸增增加加。。市場場分分析析：：分析析市市場場影影響響因因素素主主要要有有以以下下幾幾個個方方面面：：一是是國國家家宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)形形勢勢和和政政策策環(huán)環(huán)境境變變化化。。2010年中中國國經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)經(jīng)經(jīng)受受了了很很大大考考驗驗，，國國家家也也一一再再通通過過調(diào)調(diào)政政策策控控抑抑制制通通貨貨膨膨脹脹，，在在很很大大程程度度上上影影響響了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展。。2011年初初國國家家又又出出重重拳拳，，直直接接導(dǎo)導(dǎo)致致三三四四線線城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的相相對對活活躍躍。。二是是聊聊城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展的的基基本本態(tài)態(tài)勢勢沒沒有有因因為為金金融融危危機(jī)機(jī)而而逆逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，全全市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社社會會發(fā)發(fā)展展形形勢勢總總體體是是好好的的。。近近年年來來，，市市委委、、市市政政府府積積極極打打造造聊聊城城品品牌牌，，高高度度重重視視房房管管工工作作，，為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)事事業(yè)業(yè)持持續(xù)續(xù)健健康康發(fā)發(fā)展展提提供供了了重重要要保保證證，，城城市市形形象象大大大大提提升升，，人人居居環(huán)環(huán)境境大大大大改改善善，，吸吸引引了了許許多多外外地地人人員員來來聊聊購購房房，，增增加加了了住住房房的的有有效效需需求求。。近近年年來來，，聊聊城城市市加加大大了了城城建建投投入入，，大大規(guī)規(guī)模模的的城城市市拆拆遷遷，，使使大大量量拆拆遷遷居居民民要要重重新新購購房房，，形形成成大大量量““剛剛性性需需求求””，，造造成成房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場供供不不應(yīng)應(yīng)求求，，促促使使今今年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模有有所所增增加加。。三是2010年底的中中央經(jīng)濟(jì)濟(jì)工作會會議提出出加快建建設(shè)保障障性安居居工程，，保持房房地產(chǎn)市市場平穩(wěn)穩(wěn)健康發(fā)發(fā)展，作作為今后后幾年擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需需、改善善民生、、促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長的重要要措施。。市場影響響因素：：1、聊城市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場價價格總體體呈上升升趨勢，，均價在在5500元/㎡左右；2、以沿湖湖區(qū)域為為中心主主要向東東、北、、南三個個方向擴(kuò)擴(kuò)展，價價格逐漸漸遞減；；3、從區(qū)域域來看，，老城區(qū)區(qū)價格明明顯比東東部開發(fā)發(fā)區(qū)高出出一個檔檔次。4、物業(yè)費費用平均均在0.7元左右，，普遍較較低。6000以上4000至60004000以下價格特點點：經(jīng)過綜合合性的調(diào)調(diào)查分析析，認(rèn)為為造成房房價穩(wěn)步步攀升的的因素主主要有以以下幾個個方面：：1，市場需需求拉動動，隨著著城市化化進(jìn)程的的加快，，城鎮(zhèn)居居民生活活水平的的提高，，聊城市市加大了了對城區(qū)區(qū)的改造造力度，，上萬家家拆遷戶戶被迫加加入到購購房隊伍伍，居民民對商品品住房剛剛性需求求呈增長長態(tài)勢，，導(dǎo)致房房價上漲漲；2，建筑材材料漲價價，住宅宅品質(zhì)的的提升，，致使建建設(shè)成本本逐步攀攀升；3，一直以以來土地地掛牌拍拍賣交易易，以出出價高者者確定土土地使用用權(quán)者，，致使房房價從源源頭上漲漲。4，各種稅稅費增加加，也致致使房價價上升。。5，供求信信息不對對稱推高高了房價價。價格分析析：景觀：景觀越越來越引引起消費費者的重重視，許許多規(guī)模模較大的的樓盤都都設(shè)有中中心景觀觀區(qū)，且且也有不不少樓盤盤設(shè)有水水景、噴噴泉等，，但規(guī)模模較小的的樓盤景景觀意識識較差，，還停留留在類似似于經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的初級級水平上上。配套：居民對配配套的認(rèn)認(rèn)知程度度還停留留在滿足足基本的的生活需需求上，，配套較較高的樓樓盤價格格自然也也頗高，，市場的的接受程程度不夠夠。物業(yè)類型型及形式式：在售的項項目中，，多層住住宅占很很大比例例，小高高層和高高層建筑筑也逐漸漸接受客客群認(rèn)知知，有較較大的需需求潛力力；建筑筑形式還還是以平平層為主主，錯層層普遍受受到年輕輕人及思思想較為為超前的的客戶群群體所接接受；市市場上還還是以住住宅為主主，別墅墅產(chǎn)品也也占有一一定比例例，主要要集中于于沿湖區(qū)區(qū)域，寫寫字樓等等商業(yè)市市場基本本處于空空白地帶帶。戶型、面面積：各樓盤的的戶型面面積涵蓋蓋面較廣廣，基本本集中在在80—140平米左右右，面積積最大有有200多平米，，小于80平米的戶戶型很少少；戶型型構(gòu)成也也基本以以三室兩兩廳一衛(wèi)衛(wèi)、二室室二廳一一衛(wèi)為主主力戶型型，三室室二廳多多集中在在90—120平米左右右，二室室二廳多多集中在在80—100平米左右右。但多多數(shù)項目目戶型設(shè)設(shè)計單一一，居住住舒適度度較差。。產(chǎn)品需求求及特色色分析：：外立面：：外立面形形式還處處在不斷斷發(fā)展的的階段，，部分樓樓盤的外外立面從從色彩及及建筑形形式等方方面已比比較成熟熟，色彩彩明亮，，有現(xiàn)代代感、跳跳躍感，，充分采采用了外外飄窗、、落地陽陽臺、歐歐式構(gòu)建建等形式式，但大大多數(shù)樓樓盤還處處在剛從從經(jīng)濟(jì)適適用房向向現(xiàn)代成成熟住宅宅發(fā)展的的階段，，門窗、、陽臺、、屋頂?shù)鹊刃问捷^較為簡單單，色彩彩較為艷艷麗，多多以涂料料飾面為為主。付款方式式：各樓盤都都可提供供按揭貸貸款和一一次性付付款兩種種方式，，由于受受政策影影響，按按揭貸款款辦理手手續(xù)較為為繁雜。。物業(yè)管理理：物業(yè)管理理越來越越被聊城城市民所所重視，，但本區(qū)區(qū)域的物物業(yè)管理理水平較較差，專專業(yè)的物物業(yè)管理理公司幾幾乎沒有有，部分分樓盤聘聘請了專專門的物物業(yè)管理理公司做做物業(yè)顧顧問，多多數(shù)樓盤盤是開發(fā)發(fā)商自己己的物業(yè)業(yè)公司管管理，基基本的24小時保安安巡邏、、衛(wèi)生保保潔、公公共設(shè)施施維護(hù)等等物管內(nèi)內(nèi)容都已已具備。。項目包裝裝與推廣廣：在調(diào)查中中發(fā)現(xiàn)，，部分中中低端項項目的產(chǎn)產(chǎn)品形象象不突出出，推廣廣途徑單單一，準(zhǔn)準(zhǔn)確傳達(dá)達(dá)有效信信息的效效率不高高。購房動機(jī)機(jī)：在調(diào)查中中走訪銷銷售中心心和與客客戶的溝溝通中發(fā)發(fā)現(xiàn)，購購房用于于自住的的比重十十分大，，投資客客群占有有的比例例較小，，說明聊聊城的房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展空間很很大。無論是開發(fā)、、營銷還是推推廣，目前聊城樓盤盤多停留于““借鑒模仿””的初級階段段，實現(xiàn)品牌化運運作的項目基基本沒有，這是因為實力力強企和一線線開發(fā)企業(yè)的的缺位。之后，隨著我我們一樣的實實力企業(yè)進(jìn)軍軍房地產(chǎn)，將把聊城樓市市帶入“品牌牌運作時代””。日輝地產(chǎn)，就是聊城樓市市品牌時代到到來的破曉之之音。聊城市場分析析結(jié)論：Part2:相關(guān)案例參考考經(jīng)典案例借鑒鑒本案作為日輝輝地產(chǎn)的開山山之作，面對對項目的許多多重點問題，，借鑒成功經(jīng)經(jīng)典案例尤其其重要，我司司提供全國知知名開發(fā)商的的成功案例，，分別在“園園林美學(xué)、學(xué)學(xué)府氣質(zhì)、建建筑風(fēng)格”三三個方面來進(jìn)進(jìn)行參考。讓我們分別從龍湖·香醍漫步”、、華潤·橡樹灣學(xué)府系系列、萬科水水晶城的經(jīng)典廣告案例例中，尋找本案的創(chuàng)意靈感......1，龍湖香醍漫漫步龍湖香醍漫步步項目位于北北京順義新城城旁，東依潮潮白河畔，坐坐擁3660公頃國家級森森林公園，毗毗鄰2008年奧運會水上上項目場館--奧林匹克水上上公園。營造造優(yōu)美的托斯斯卡納田園小小鎮(zhèn)風(fēng)情，與與自然融合的的立面設(shè)計，，完善的生活活配套設(shè)施，，營造一種品品味生活、享享受自然的居居住環(huán)境。借鑒參考：龍龍湖·香醍漫步是龍龍湖地產(chǎn)美學(xué)學(xué)意境的集大大成之作，其其所獨創(chuàng)的園園林意境，以以及精雕細(xì)琢琢的小區(qū)氛圍圍都成為當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)的經(jīng)典之作作。本案作為為日輝地產(chǎn)開開山之作，立立志打造做聊聊城最好的園園林小區(qū)，那那香醍漫步中中出現(xiàn)的“六六感園林”將將會對我們小小區(qū)園林的建建設(shè)開發(fā)起到到很好的指導(dǎo)導(dǎo)作用。附：本案在Part6會全面闡釋““六感園林””。2，華潤·橡樹灣學(xué)府系系列橡樹灣，華潤潤置地經(jīng)典的的人文品牌線線，素以人文文價值、高端端品位和優(yōu)越越品質(zhì)著稱于于業(yè)界。在每每一座橡樹灣灣的開發(fā)中，，華潤置地對對于城市的研研究可謂獨到到而精深，由由此形成的高高端品位，不不但契合于城城市的氣質(zhì)，，更啟迪著發(fā)發(fā)城市的未來來，深受城市市高端人群的的認(rèn)同。在北北京、上海、、沈陽、成都都，歷經(jīng)多次次產(chǎn)品升級，，被譽為中國國人文地產(chǎn)的的典范。武漢橡樹灣灣沿襲學(xué)府氣質(zhì)質(zhì)，坐擁江城城內(nèi)環(huán)核心資資源，一線臨臨江，原生古古樹，紅磚連連廊，鑄就江江城學(xué)院住宅宅典范。北京橡樹灣灣毗鄰清華大學(xué)學(xué)、北京大學(xué)學(xué)等百年名校校，以學(xué)院派派建筑特征為為傳承的人文文精神，正在在為北京人居居的文化觀念念提供參照。廈門橡橡樹灣地處集美文教教學(xué)區(qū)，緊鄰鄰廈門國際學(xué)學(xué)校和英才學(xué)學(xué)校，近享園園博苑中西園園林百態(tài)，以以北美校園風(fēng)風(fēng)格的人文建建筑，趣味生生動的景觀空空間布局，構(gòu)構(gòu)筑廈門首選選學(xué)府文化住住區(qū)。借鑒參考：配套借鑒點：：A、項目在名校校附近；B、內(nèi)部引進(jìn)當(dāng)當(dāng)?shù)赜忻闹兄行W(xué)或幼兒園作為為配套會所借鑒點：：連廊圍合組成成庭院式會所所園林借鑒點：：多重景觀視覺覺差園林，有有效增加樓與與樓間的距離離感，極大成成就客戶潛意意識里的容積積率建筑借鑒點：：A、引進(jìn)“聯(lián)庭庭”別墅概念念；B、獨立入戶動動線系統(tǒng)萬科水晶城，，一座位于梅梅江南生態(tài)居居住區(qū)的城中中之城，崛起起在天津玻璃璃廠近百年滄滄桑發(fā)展的積積淀之上，秉秉承歐洲小城城的現(xiàn)代情懷懷，以嶄新的的規(guī)劃設(shè)計理理念進(jìn)行富于于個性的社區(qū)區(qū)居住氛圍的的營造。最最大限度地保保留歷史蘊含含設(shè)計師在對對水晶城設(shè)計計時首先考慮慮了歷史的因因素。規(guī)劃設(shè)設(shè)計運用了對對比的手法，，對天津玻璃璃廠地塊的現(xiàn)現(xiàn)有建筑進(jìn)行行有意識的篩篩選保留，將將它們?nèi)谌胄滦律鐓^(qū)的規(guī)劃劃當(dāng)中。萬科水晶城歷史借鑒點：：保留，最大限限度地保留歷歷史蘊含設(shè)計計師在對水晶晶城設(shè)計時首首先考慮了歷歷史的因素。。規(guī)劃設(shè)計運運用了對比的的手法，對天天津玻璃廠地地塊的現(xiàn)有建建筑進(jìn)行有意意識的篩選保保留，將它們們?nèi)谌胄律鐓^(qū)區(qū)的規(guī)劃當(dāng)中中。水晶城把老的的、歷史的東東西延續(xù)下來來，遺跡留存存和水晶城現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格的建建筑在區(qū)域內(nèi)內(nèi)是疊加關(guān)系系。新的建筑筑疊加在舊的的天津玻璃廠廠的遺跡之上上，使留存的的遺跡在外界界不斷的刺激激下，演化為為可發(fā)展、可可發(fā)生的一個個平臺，形成成社區(qū)生長的的可持續(xù)性。。水晶城是歷歷史的，也是是生長的，促促使新來的居居民與之產(chǎn)生生啟發(fā)和交流流，有了時空空維度上的層層次感。借鑒參考：建筑借鑒點：：本案建筑立面面與水晶城同同為為新現(xiàn)代代主義風(fēng)格，，強調(diào)建筑的的構(gòu)件感和結(jié)結(jié)構(gòu)邏輯，傳傳統(tǒng)的色彩、、材料與簡潔潔的落地大窗窗之間的有機(jī)機(jī)對話，使人人在傳統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代的意識沖沖突中尋覓到到一種平衡感感。所以我們們在建筑細(xì)部部等方面予以以借鑒?？臻g借鑒點：：“水晶城”源源自“五大道道”開放的公公共空間設(shè)計計理念，透過過廣場、會所所、商街等構(gòu)構(gòu)成的可識別別性社區(qū)中心心，令行人每每步行五分鐘鐘，均可輕松松到達(dá)某一個個街心花園，，消費場所或或者公共娛樂樂空間，給人人帶來開放閑閑適的感受。。景觀借鑒點：：它的院墻設(shè)計計，延續(xù)著建建筑和外部景景觀的完整觀觀賞性，從而而成為建筑自自身的一個重重要氣質(zhì)表現(xiàn)現(xiàn)。建筑設(shè)計計從層層退臺臺、入戶方式式，到立面磚磚石色彩質(zhì)地地，在傳承““五大道”精精神氣質(zhì)的同同時，為城市市烙刻下美好好的印記。交通借鑒點：：水晶城各入口口都墊高，后后退的入口平平臺使得回家家的路線也豐豐富起來，就就是行為上的的趣味性和心心理上的舒適適感，使住宅宅與宅外道路路區(qū)隔更加突突出，加上院院墻隔擋，強強調(diào)居住的私私密性。留出出的超大天臺臺，內(nèi)外空間間互相滲透，，天臺、花園園可供享受陽陽光雨露，使使人和自然親親切交流。如如同在大自然然中居住，真真正體現(xiàn)高尚尚品質(zhì)。規(guī)劃借鑒點：：水晶城擺脫了了兵營式的整整齊劃一的布布局，遠(yuǎn)遠(yuǎn)看看去，整個建建筑體量高低低起伏，錯落落有致，完全全像是一棟房房子，由于外外立面設(shè)計的的豐富變化，，不論從什么么角度來看，，它給人的視視覺感受都是是不一樣的，，更具有可識識別性，增添添了歸屬感。。Part3:日輝品牌思考考與表現(xiàn)20年的時間，在在國家大規(guī)模模城市化進(jìn)程程中，國內(nèi)的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)逐步走過了了傳統(tǒng)開發(fā)商商階段，逐步步建立了屬于于自己的房地地產(chǎn)開發(fā)模式式。第一階段：是以單一型房房地產(chǎn)開發(fā)為為主，規(guī)劃設(shè)設(shè)計傳統(tǒng)、產(chǎn)產(chǎn)品分類單一一，抑或單純純性住宅項目目、抑或單純純性商業(yè)項目目，產(chǎn)品概念念亦是單一性性訴求，受自自身產(chǎn)品因素素的影響單一一型開發(fā)項目目自我造血功功能差，已經(jīng)經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)今今房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式的主流流方向。第二階段：單一型房產(chǎn)開開發(fā)概念已經(jīng)經(jīng)不能滿足社社會需求，一一種以兩種或或多種概念進(jìn)進(jìn)行開發(fā)的房房產(chǎn)項目應(yīng)運運而生，同時時住宅+商業(yè)的新都市市主義開發(fā)模模式備受追捧捧，城市綜合合體大行其道道成為城市開開發(fā)主流。第三階段：在未來，房產(chǎn)產(chǎn)“房產(chǎn)集約化，，資源匯聚化化”將成為開發(fā)發(fā)主流，與當(dāng)當(dāng)代可持續(xù)發(fā)發(fā)展的社會理理念相通，利利用最合理的的產(chǎn)業(yè)，匯聚聚最優(yōu)化的資資源，實現(xiàn)地地產(chǎn)開發(fā)和城城市運營的完完美結(jié)合。目前，我國房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展正處在第二二階段向第三三階段的快速速過渡時期，，如何群雄逐逐鹿的市場環(huán)環(huán)境中站立腳腳跟，搶先把把握住方向，，品牌的清晰晰定位尤其重重要。1，中國房地產(chǎn)開開發(fā)方向:房產(chǎn)集約化，，資源匯聚化化萬科——標(biāo)準(zhǔn)化地產(chǎn)“像造汽車一一樣的造房子子”，每一個個流程都經(jīng)過過嚴(yán)密考究，，歷經(jīng)多年，，在市場上獲獲得巨大成功功，萬科逐漸漸成為房地產(chǎn)產(chǎn)市場上的開開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)。星河灣——品質(zhì)地產(chǎn)精耕細(xì)作，對對每一處細(xì)節(jié)節(jié)進(jìn)行極致化化考究，追求求“單體價值值最大化”，，經(jīng)過多年發(fā)發(fā)展，逐漸成成為地產(chǎn)界品品質(zhì)地產(chǎn)的代代言。龍湖——美學(xué)地產(chǎn)每一個項目都都是一座美輪輪美奐的花園園，每一棟建建筑都是一幅幅亙久的詩篇篇，堅持生活活美學(xué)是龍湖湖的一貫理念念。方圓——中式地產(chǎn)一座云山詩意意，一曲悠揚揚中國風(fēng)，在在這個浮躁的的社會，回歸歸中國生活意意境已經(jīng)成為為社會的主流流趨勢。碧桂園——人文地產(chǎn)鳳凰南起！上上世紀(jì)90年代，碧桂園園投身改革剛剛起步的中國國房地行業(yè)，，其味客戶提提供“五星級級的家”的理理念成為影影響當(dāng)代中國國地產(chǎn)人的人人文經(jīng)典。萬達(dá)——綜合體地產(chǎn)每一座城市都都有一座萬達(dá)達(dá)中心！這個個來自北方的的狼，在短短短的幾年時間間內(nèi)橫卷中國國50余座城市，成成為中國乃至至世界首屈一一指的城市綜綜合體專家。。2，中國品牌開開發(fā)商:皆已進(jìn)行品牌牌運作方向細(xì)細(xì)分日輝地產(chǎn)應(yīng)該采取什么么類型的開發(fā)發(fā)模式？潛心電器行業(yè)業(yè)25年，并連續(xù)11年被授予山東東省重合同守守信用企業(yè)，，在齊魯大地地乃至全國享享有極高的市市場威望，作作為同行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖品牌擁有有廣泛的美譽譽度和知名度度。聊城日輝房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司是房產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的生力力軍，公司依依靠于山東陽陽谷日輝電纜纜集團(tuán)有限公公司，擁有雄雄厚的經(jīng)濟(jì)實實力，以作高高品質(zhì)物業(yè)為為宗旨，亟需需在群雄并逐逐的房產(chǎn)市場場中建立了屬屬于自己的房房地產(chǎn)開發(fā)模模式。3,關(guān)于日輝的品品牌聯(lián)想：集集成科技企業(yè)業(yè)集成科技電纜剖面電纜是集成技技術(shù)的結(jié)晶之之作。日輝電電纜作為國內(nèi)內(nèi)電氣行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖，日輝品牌聯(lián)想想的就是集成成科技。釋義：集成是目前國國際上流行的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式，也是是我國住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的的新趨勢。在在“房產(chǎn)集約約化，資源匯匯聚化”開開發(fā)理念下，，以人為本，，注重地產(chǎn)開開發(fā)的可持續(xù)續(xù)行發(fā)展。集集合最合理的的資源優(yōu)勢，，匯聚最優(yōu)化化的社會價值值，用站在行行業(yè)發(fā)展最前前沿的姿態(tài)、、視角和專業(yè)業(yè)能力集成土土地價值，積積極推動城市市發(fā)展的演進(jìn)進(jìn)歷程，為城城市肌理建設(shè)設(shè)和人們的生生活理想提供供更多的可能能。集成地產(chǎn)第一個項目是是開發(fā)品牌的的最好詮釋：：日輝聊大小區(qū)區(qū)，恰恰是四四種業(yè)態(tài)匯聚聚的集合體本案主要包含含別墅、洋房房、高層、商商業(yè)四種業(yè)態(tài)態(tài)，與當(dāng)代可可持續(xù)發(fā)展的的社會理念相相通，利用最最合理的物業(yè)業(yè)類型，匯聚聚最優(yōu)化的資資源，實現(xiàn)地地產(chǎn)開發(fā)和城城市運營的完完美結(jié)合。集集合著多種業(yè)業(yè)態(tài)的社區(qū)具具備良好的自自我造血功能能，滿足了多多層次人士需需求。品牌形象定位位日輝地產(chǎn)中國集成地產(chǎn)產(chǎn)集大成者釋義：潛心電氣行行業(yè)25年。以集成科科技領(lǐng)創(chuàng)者的的姿態(tài)，在““房產(chǎn)集約化化，資源匯聚聚化”的理念念下，打造高高品質(zhì)地產(chǎn)為為己任。利用用最合理的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資源，實實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和城市運營營的完美結(jié)合合。備選：日輝地產(chǎn)高端集成地產(chǎn)產(chǎn)專家釋義：以集成科技領(lǐng)領(lǐng)創(chuàng)者的姿態(tài)態(tài)，在“房產(chǎn)產(chǎn)集約化，資資源匯聚化””的理念下，，以打造高端端地產(chǎn)為己任任。利用最合合理的產(chǎn)業(yè)資資源，實現(xiàn)地地產(chǎn)開發(fā)和城城市運營的完完美結(jié)合。品牌SOLGN以做電器的精精密做地產(chǎn)釋義：每一個電器里里面蘊藏著上上萬個細(xì)節(jié)，，甚至更多，，每一處細(xì)節(jié)節(jié)正是日輝常常年以來所形形成的職業(yè)素素養(yǎng)。以作電電器的態(tài)度做做房子，把每每一處考究的的細(xì)節(jié)呈獻(xiàn)給給消費者，獻(xiàn)獻(xiàn)給人們一場場居住盛宴，，引領(lǐng)未來中中國居住新風(fēng)風(fēng)尚。品牌樹立期品牌推廣期日輝地產(chǎn),以做電器的精精密做地產(chǎn)中國高端集成成地產(chǎn)集大成成者日輝，從聊城城升起高端集成地產(chǎn)產(chǎn)1號作品1.品牌推廣分期軸：分階段廣告執(zhí)行行日輝地產(chǎn),以做電器的精精密做地產(chǎn)第一階段：品品牌樹立期階段主題:中國高端集成成地產(chǎn)集大成成者潛心電器行業(yè)業(yè)25年，用精密之之心，秉承““匯聚資源，，集合優(yōu)勢””的開發(fā)理念念，以過硬的的品牌和雄厚厚的實力致力力于打造聊城城首席高端集集成地產(chǎn)，使使天下千家萬萬戶“居者有有其室”，住住者得其樂。。與此同時，，我們注重學(xué)學(xué)府文脈的延延續(xù)，將建筑筑作品將真正正成為一時一一地歷史文化化的載體和人人們生活志趣趣的象征。報廣戶外日輝，從聊城城升起第二階段：品牌推廣期階段主題:高端集成地產(chǎn)產(chǎn)1號作品日輝地產(chǎn)矢志志成為有良心心，有社會責(zé)責(zé)任感的陽光光企業(yè)，以理理想人居的踐踐行者砥礪潛潛行！為此，，日輝地產(chǎn)將將永遠(yuǎn)以一顆顆感恩的心盡盡己所能回報報社會。面向向未來，致力力于打造“百年名企”；；面向聊城，，更將與時俱俱進(jìn)，為追求求幸福生活的的人實現(xiàn)五星星級的生活夢夢想。報廣戶外Part4:項目主題思考考與表現(xiàn)項目定位由項目的五大大價值點出發(fā)發(fā)，尋找項目目的主概念……本案位于聊城城城市東部新新區(qū)，屬于未未來城市發(fā)展展的核心區(qū)域域，總占地面面積110702平米，在兩兩年內(nèi)周邊邊將興建兩兩大超級城城市綜合體體，將會升升級此區(qū)域域的生活配配套，為今今后在此生生活的業(yè)主主提世界級級都市生活活體驗。城市之尊華華根據(jù)權(quán)威研研究，中國國富豪不像像美國富豪豪那樣崇尚尚鄉(xiāng)村別墅墅的浪漫和和氣息，而而是更加認(rèn)認(rèn)可城市的的“便利””（城市要要命的便利利，是中國國人難以割割舍的---陳丹青語））。城市價價值是中國國富豪置業(yè)業(yè)住宅最關(guān)關(guān)心的東西西。因此，，中國最頂頂級的價值值乃城市價價值。而我我們項目，，一邊是老老城市核心心；一邊邊是新城開開發(fā)橋頭堡堡，我們是是老城區(qū)與與開發(fā)區(qū)中中間的絕版版學(xué)府寶地地。這一價價值點如果果能充分利利用和發(fā)掘掘，將是我我們項目價價位提升和和身份提升升的最大支支撐。為什么要強強調(diào)本項目目的城市屬屬性？學(xué)府之結(jié)晶晶本案坐擁學(xué)學(xué)府重地，，歷經(jīng)文禮禮熏染，氤氤氳涵養(yǎng)，，必為全城城新知識階階層青睞追追捧，成就就聊城高品品質(zhì)人居典典范。日輝輝地產(chǎn)以““集約地產(chǎn)產(chǎn)，匯聚資資源”的開開發(fā)理念，，融合聊城城大學(xué)幾十十年學(xué)府底底蘊，傳承承文脈，著著寫人文經(jīng)經(jīng)典，勢必必在“重教教尊儒”的的聊城掀起起一場人文文熱潮，升升值潛力自自然水漲船船高。建筑之晶粹粹本案建筑立立面與水晶晶城同為為為新現(xiàn)代主主義風(fēng)格，，而水晶城城已經(jīng)被證明明業(yè)界公認(rèn)認(rèn)為經(jīng)典案案例，并為為市場和消消費者有較較強的認(rèn)知知度，本案案同樣在建建筑細(xì)部方方面強調(diào)建建筑的構(gòu)建建和邏輯感感，并創(chuàng)造造性的將古古典的浪漫漫情懷與現(xiàn)現(xiàn)代人對生生活的需求求完美結(jié)合合，以簡潔潔的外立面面、豐富的的線條、華華麗穩(wěn)重的的色調(diào)、藝藝術(shù)殿堂的的天際線，，締造藝術(shù)術(shù)美學(xué)高層層。本項目是整整座城市的的晶粹，最最精致的部部分。日輝地產(chǎn)按按300-500元/平米的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)重金打造造園林景觀觀，將建筑筑與園林巧巧妙的消融融在大自然然中，這就就是歐洲藝藝術(shù)的精粹粹所在，潺潺潺河水，，社區(qū)內(nèi)部部匯聚歐洲洲建筑藝術(shù)術(shù)精粹，融融匯世界著著名景觀體體系，造型型各異的噴噴泉、雕塑塑小品、四四季異景的的植物，開開啟歐洲公公園式宜居居生活。園園林景觀在在本案里，，不是住宅宅的點綴，，而是本案案的核心價價值之一。。園林之奪目目品牌之集成成聊城日輝房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司是房產(chǎn)行行業(yè)的生力力軍，公司司依靠于山山東陽谷日日輝電纜集集團(tuán)有限公公司，擁有有雄厚的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實力，，以作高品品質(zhì)物業(yè)為為宗旨，亟亟需在群雄雄并逐的房房產(chǎn)市場中中建立了屬屬于自己的的房地產(chǎn)開開發(fā)模式。。城市之尊華華學(xué)府之結(jié)晶晶建筑之晶粹粹園林之奪目目由此導(dǎo)出項項目形象定定位品牌之集成成城市晶品釋義：城市屬性為為本案的核核心價值點點；晶品為為“城市市、學(xué)府、、建筑、園園林、品牌牌”之集成成。城市晶晶品既可以以體現(xiàn)本案案的價值精精髓，又體體現(xiàn)了本案案為集成地地產(chǎn)的結(jié)晶晶之作。結(jié)合項目價價值點思考什么形形象既能代表城城市的華貴貴又能代表學(xué)學(xué)府的傳世世氣質(zhì)以及建筑的的精粹？「鉆石」闡釋：鉆石是指經(jīng)經(jīng)過琢磨的的金剛石，，是在地球球深部高壓壓、高溫條條件下形成成的一種由由碳元素組組成的單質(zhì)質(zhì)晶體。把把它視為恒久、純粹粹、權(quán)力、、地位和尊尊貴的象征。鉆鉆石不但是是尊貴奢華華的象征，，更具備傳傳世氣質(zhì)，，與本案的的學(xué)府氣質(zhì)質(zhì)一脈相承承。鉆石首首先在物理理構(gòu)成方面面與晶體不不謀而合，，其次在精精神層次上上與產(chǎn)品調(diào)調(diào)性保持一一致，是項項目“城市市晶品”概概念的最好好解讀。什么樣的鉆鉆石能完美美契合本項目的氣氣質(zhì)？1905年一月二十十五日南非非普里米爾爾礦區(qū)工人人收工之際際，工地總總監(jiān)佛德瑞瑞克.威爾斯，正正做當(dāng)天最最後一次巡巡查，突然然間，一名名工人上氣氣不接下氣氣的跑來，，拉他到一一個坑旁，，指給他看看埋在泥中中，在夕陽陽下閃閃發(fā)發(fā)光的物體體。威爾斯斯猜想，大大概又是工工人故意放放置的玻璃璃，想要戲戲弄他(工人常玩這這樣的游戲戲)。但他仍然然走入坑內(nèi)內(nèi)，把它挖挖起，取出出了歷史上上最大的一一顆寶石級級鉆石。這顆原石測測量為2x2.5x4英寸，重重約1.33磅，并且近近乎無暇。。該礦創(chuàng)創(chuàng)始人湯瑪瑪士.克利蘭爵士士，當(dāng)天恰恰巧泣臨礦礦場巡視，，便以克利利蘭命名。?？偫砺芬资渴?波沙，說服服其政府買買下該石(約一百萬元元美金)，送呈英王王愛德華七七世，以感感激他準(zhǔn)許許坦桑尼亞亞設(shè)立憲法法的恩德。。原石被切成成九大塊大大石，九十十六顆小石石，以及約約有19.5克拉的未磨磨碎石。其其中最大兩兩顆均留為為英王皇冠冠裝飾，分分別為克利利蘭一號和和克利蘭二二號。有這樣一個個故事：克利蘭鉆石石：本案為日輝輝地產(chǎn)一號號作品，聊城高端品品質(zhì)TOP1克利蘭鉆石石作為世界界上最大的的鉆石，并有著英國國王室的尊尊貴光環(huán)，，就像星河灣灣和奢侈品品的跨界營營銷，本案與克利利蘭鉆石的的結(jié)合，成就本案是是聊城首屈屈一指的奢奢適品形象象。主推案名日輝·克利蘭公館館釋義：本案作為日日輝地產(chǎn)開開山之作，，前綴的““日輝”有有助于加深深消費者對對開發(fā)商的的認(rèn)知；；“克利蘭蘭”是世界界上最大的的鉆石，擁擁有著極高高的知名度度，本案為為日輝地產(chǎn)產(chǎn)一號作品品，聊城高高端品質(zhì)TOP1，克利蘭與與項目調(diào)性性一拍即合合；后綴的的“公館””則既說明明了項目的的產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，又隱含含住在這里里的客群皆皆為“聊城城新貴”的的尊寵地位位項目核心定定位聊城首席6C集成豪宅釋義：在鉆石領(lǐng)域域，4C標(biāo)準(zhǔn)——克拉重量（（CARATWEIGHT）、凈度（（CLARITY）、色澤（（COLOUR）、切工（（CUT）是衡量量鉆石優(yōu)劣劣的世界標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)在在，日輝地地產(chǎn)以雕琢琢鉆石之心心將6C標(biāo)準(zhǔn)貫徹于于每一個建建筑細(xì)節(jié)里里，在房產(chǎn)產(chǎn)概念日益益泛濫的時時代，尋求求差異化發(fā)發(fā)展路線，，打造聊城城首席6C集成豪宅。。6C標(biāo)準(zhǔn)——建筑（Construction），園林（（ClassicalGardens）、品牌（（CelebratedBrand）、配套（（comprehensive）、物業(yè)（（certifiedproperty）、傳世（（coroneted）。項目主題SLOGEN一座城市的的晶品聊城首席6C集成豪宅釋義：“城市晶品品”直接說說明了這里里將是城市市屬性的巨巨大城市價價值；而““晶品”則則一語雙關(guān)關(guān)，既表明明了“本案案是日輝地地產(chǎn)的TOP1，又象征著著集成地產(chǎn)產(chǎn)的結(jié)晶