中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的

歷史進(jìn)程及政策取向易憲容社科院金融研究所研究員二0一0年五月房地產(chǎn)市場受到個人、企業(yè)、政府的密切關(guān)注

個人——住房企業(yè)——利潤政府——財政收入中國房地產(chǎn)市場與歐美國家的根本性差異

歐美國家房地產(chǎn)市場形成有幾百年歷史，是與工業(yè)化進(jìn)程同步發(fā)展的漸進(jìn)歷程；中國房地產(chǎn)市場是計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡過程中，特別是1998年我國住房貨幣化改革以來新近形成的，因此與我國股票市場一樣是“政策市”，政策決定了房地產(chǎn)市場的興衰和未來的發(fā)展趨勢，也決定了地方政府通過房地產(chǎn)市場的手段發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。一、2008年9月以前的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)政策

1998年我國住房貨幣化改革決定了其后十幾年我國房地產(chǎn)市場的根本發(fā)展方向1998年-2008年，中國房地產(chǎn)市場分為三個階段：第一階段1998年-2003年第二階段2003年-2007年第三階段2007年-2008年9月

1.第一階段1998年-2003年特點：如何使房地產(chǎn)市場從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡，解決居民的基本住房條件；以居民消費需求為主導(dǎo)的市場。

2.第二階段2003年-2007年2003年18號文件發(fā)布后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大變化。政策背景：2003的SARS事件使我國一些大中城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯，特別是房地產(chǎn)市場受影響明顯。當(dāng)時政府出臺政策，把房地產(chǎn)市場作為支柱產(chǎn)業(yè)，推動經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，彌補(bǔ)2003年上半年SARS事件造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響。政策效應(yīng)：18號文件發(fā)布后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)前所未有的增長，放在世界各國城市化進(jìn)程的大視野下，也屬于高速發(fā)展的時期；中國各大城市成為世界最大的“工地”；房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱景象。2004年后出臺的政策“國六條”、“國八條”等，主要是針對宏觀經(jīng)濟(jì)層面，控制固定資產(chǎn)投資過熱，而非專門針對房地產(chǎn)市場。在2003年-2007年間，形成了房地產(chǎn)市場的過快增長：一線城市快速增長；二線城市逐漸跟上。2007年上半年在深圳、廣州、上海等大城市，房地產(chǎn)市場已經(jīng)改變了其基本功能，逐漸從住房消費為主導(dǎo)的市場變?yōu)樽》客顿Y為主導(dǎo)的市場，一線城市住房價格快速提高，房地產(chǎn)泡沫已逐漸積累。

3.第三階段2007年-2008年9月轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場性質(zhì)的政策努力——359號文件與452號文件2007年央行出臺359號文件與452號文件，界定住房消費和住房投資的界限，提出“二套房”概念，“二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。2008年開始，各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面回落，住房價格下降。房地產(chǎn)企業(yè)通過行業(yè)組織、政府相關(guān)職能管理部門希望改變上述政策。2008年9月初，中央召集會議，研討房地產(chǎn)市場政策，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)把房地產(chǎn)市場從住房投資為主導(dǎo)的市場逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽》肯M為主導(dǎo)的市場，才能保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2008年9月中，世界界最大的投資資銀行雷曼兄兄弟銀行倒閉閉，全球金融融危機(jī)來臨，，金融體系崩崩塌，全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)開始衰退退。在此背景下，，我國政府與與世界其他國國家政府一樣樣，采取了積積極“救市””政策，包括括4萬億投資資，貨幣政策策從從緊變?yōu)闉檫m度寬松等等。房地產(chǎn)政策也也出現(xiàn)180度的大逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，出臺了131號文件件，決定了2009年我我國的房地產(chǎn)產(chǎn)市場態(tài)勢。。二、美國金融融危機(jī)后的中中國房地產(chǎn)市市場1.政府對對金融危機(jī)的的判斷金融危機(jī)的影影響：中國的的出口；尤其其是作為拉動動中國經(jīng)濟(jì)增增長的主要動動力的中國沿沿海地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長。當(dāng)時政府對經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢的判判斷：如果不不采取果斷措措施，中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)將面臨下下滑的風(fēng)險。。當(dāng)時的不同意意見和判斷：：雖然全球金金融危機(jī)對中中國經(jīng)濟(jì)影響響很大，但中中國不會出現(xiàn)現(xiàn)金融危機(jī)和和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。。理由：2008年是中國國銀行業(yè)利潤潤水平最好的的一年；通過銀行系統(tǒng)統(tǒng)的融資占我我國總?cè)谫Y規(guī)規(guī)模的90%以上。2.我國應(yīng)應(yīng)對金融危機(jī)機(jī)的舉措：““救市”政政策力度大于于美國新增4萬億財財政投入，占占當(dāng)年GDP的14%，，而美國注入入“救市”的的7000億美元資金金只占其GDP的4%；；我國的金融體體系與歐美國國家不同：歐歐美國家的金金融體系是以以市場價格機(jī)機(jī)制為主導(dǎo)運運行的金融體體系，其注入入的資金要通通過價格的發(fā)發(fā)現(xiàn)、變化傳傳導(dǎo)到企業(yè)、、個人以及金金融市場的方方方面面，因因此巨大的流流動性的注入入起作用要到到一年以后；；中國是政府府管制下的金金融體系，政政府對價格（（利率）和信信貸規(guī)模的管管制放松，銀銀行體系的信信貸資金會源源源不斷地流流向市場。3.“救市市”政策從根根本上改變房房地產(chǎn)市場利利益格局，推推動房地產(chǎn)市市場向投資為為主導(dǎo)的市場場疾跑房地產(chǎn)新政策策出臺：金融融危機(jī)后，中中國人民銀行行決定自2008年10月27日起起，擴(kuò)大商業(yè)業(yè)性個人住房房貸款利率下下浮幅度，調(diào)調(diào)整最低首付付款比例。商業(yè)性個人住住房貸款利率率的下限擴(kuò)大大為貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率的0.7倍；最低低首付款比例例調(diào)整為20%。個人住房公積積金貸款利率率相應(yīng)下調(diào)0.27%。。中國房地產(chǎn)優(yōu)優(yōu)惠政策———世界最優(yōu)。。優(yōu)惠利率、優(yōu)優(yōu)惠稅收等政政策的目的：：希望通過房房地產(chǎn)消費來來帶動市場，，遏制經(jīng)濟(jì)下下滑，促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長，實實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長長目標(biāo)政策效應(yīng)：優(yōu)優(yōu)惠的利率和和較大的資金金杠桿率助推推房地產(chǎn)市場場向投資主導(dǎo)導(dǎo)市場疾跑2009年4-7月份住住房銷售開始始出現(xiàn)快速增增長，特別是是住房預(yù)售增增長最快；政府房地產(chǎn)優(yōu)優(yōu)惠政策產(chǎn)生生效應(yīng)；房地產(chǎn)商價格格調(diào)整；住房銷售停頓頓，住房需求求有積累；居民被動性需需求迅速增加加，政府拆遷遷供地增加；；信貸擴(kuò)張、股股市好轉(zhuǎn)、預(yù)預(yù)期經(jīng)濟(jì)向好好。4.2009年中中國房地產(chǎn)市市場的大勢國家統(tǒng)計局公公布數(shù)據(jù)2009全國房房價上漲7.8%。但以全國住房房銷售面積及及銷售金額計計算，得出住住房均價上漲漲24%。以同樣的方法法，可計算出出2009年年12月份全全國商品房價價格同比上漲漲為33.8%，其中東東部、中部、、西部地區(qū)當(dāng)當(dāng)月同比分別別上漲了33.4%、44.7%和和23%。2009年全全國房價上漲漲100%的的一二線城市市很多，尤其其是北京、上上海、深圳、、廣州、杭州州等城市上漲漲幅度更大。。2009年房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款余額6.58萬億，，同比增長35.6%，，與上年同期期相比增加了了20個百分分點；個人住房按揭揭貸款18000億元，，同比增長3倍，余額4.76萬億億；進(jìn)入房地產(chǎn)的的資金達(dá)到57127億億元，同比增增長44.2%，與上年年同期相比增增加了40多多個百分點；；絕大多數(shù)資金金來自銀行，，比如銀行貸貸款達(dá)10310億元、、預(yù)售款及其其他為27459億元，，僅此兩方面面資金占進(jìn)入入房地產(chǎn)領(lǐng)域域資金的67%；個人經(jīng)營性性貸款26000億億，是2008年4倍多。住房銷售面面積93713萬平平方米，同同比增長了了42.1%，其中中住宅的銷銷售面積增增長為85294萬萬平方米，，增幅達(dá)到到43.9%；一般商品住住房銷售金金額43994億元元，同比增增長了75.5%，，住宅宅銷售金額額為38157億元元，同比增增長了80.0%；；期房銷售金金額33226億元元，同比增增長了85.3%；；住房銷售面面積及住房房銷售金額額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過過2007年的水平平（2007年分別別為44723萬平平方米和17590億元，分分別超過了了2倍多，，而2007年已經(jīng)經(jīng)是我國房房地產(chǎn)市場場空前繁榮榮的年份））。三、2009年中國國房地產(chǎn)市市場空前繁繁榮的深入入剖析1.貨幣幣政策的變變化：從緊緊的貨幣政政策轉(zhuǎn)為寬寬松的貨幣幣政策2009年年銀行信貸貸飆升至9.6萬億億，加上上上年最后兩兩個月的額額度，達(dá)11萬億。。銀行體系貸貸出的資金金絕不會流流入實體經(jīng)經(jīng)濟(jì)，因為為供給能力力已經(jīng)過剩剩；其流向向一定是各各種資產(chǎn)市市場，如股股市上漲，，住房價格格上漲。2.個人人按揭貸款款政策全面面放松信貸資金通通過個人按按揭貸款政政策全面放放松得以進(jìn)進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)市場，是是信貸資金金進(jìn)入房地地產(chǎn)市場的的最主要途途徑。2009年個個人按揭貸貸款增加了了1.8萬萬億。信貸資金通通過抵押貸貸款進(jìn)入房房地產(chǎn)市場場。信信貸貸資金通過過企業(yè)貸款款進(jìn)入房地地產(chǎn)市場。。3.房地地產(chǎn)市場由由消費為主主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)闉橐酝顿Y為為主導(dǎo)有數(shù)據(jù)稱，，2009年下半年年時北京、、上海、深深圳、廣州州、杭州等等大城市住住房投資比比例達(dá)到60%，實實際比例可可能還要高高得多4.早幾幾年房地產(chǎn)產(chǎn)賺錢效應(yīng)應(yīng)更多的企業(yè)業(yè)和個人涌涌入房地產(chǎn)產(chǎn)市場5.地方方政府托市市政策購房辦城鎮(zhèn)鎮(zhèn)戶口等政政策6.政府府GDP的的追求房地產(chǎn)市場場繁榮對拉拉動GDP增長具有有較強(qiáng)的作作用四、2009年年房地產(chǎn)市市場繁榮帶帶來的問題題1.在住住房市場作作為投資品品市場的條條件下，政政府增加住住房供給無無法解決住住房緊缺的的問題2.住房房的投資需需求會無限限放大，住住房的價格格會被越推推越高，積積累的泡沫沫越來越大大社科院經(jīng)濟(jì)濟(jì)所所做的的居民住房房購買能力力調(diào)查中的的問卷數(shù)據(jù)據(jù)表明，目目前的住房房價格下，，85%以以上的居民民沒有能力力購買住房房。照此趨勢發(fā)發(fā)展，房地地產(chǎn)市場完完全成為投投資炒作的的市場和泡泡沫巨大的的投資工具具，最終必必然導(dǎo)致金金融危機(jī)和和經(jīng)濟(jì)危機(jī)機(jī)。3.財財富富分配配失衡衡高房價價成為為財富富轉(zhuǎn)移移機(jī)制制，使使社會會財富富在短短時間間內(nèi)向向少數(shù)數(shù)人集集聚2009年年中國國富豪豪500人人排名名榜中中，88個個以房房地產(chǎn)產(chǎn)為主主業(yè)的的富豪豪的財財富數(shù)數(shù)量在在一年年內(nèi)增增長了了1.5倍倍4.銀銀行行體系系潛在在風(fēng)險險增加加通過銀銀行的的金融融杠桿桿吹大大的房房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫給銀銀行帶帶來巨巨大的的金融融風(fēng)險險，影影響國國家的的金融融安全全。五、迪迪拜危危機(jī)后后(2009年年底至至2010年初初)的房地地產(chǎn)政政策調(diào)調(diào)整1.國國四四條、、國十十一的的基本本含義義（1））盡管管政府府認(rèn)識識到房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場面臨臨的泡泡沫和和風(fēng)險險，但但當(dāng)時時認(rèn)為為是結(jié)結(jié)構(gòu)性性的，，是少少數(shù)大大城市市存在在房地地產(chǎn)市市場泡泡沫，，因此此應(yīng)對對之策策是““有保保有壓壓”。。實際上上房地地產(chǎn)市市場泡泡沫是是全國國性的的而非非部分分區(qū)域域的。。（2））政策策假定定“第第一套套房””只會會是消消費，，不會會是投投資房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的參參與者者認(rèn)為為，政政策未未強(qiáng)力力限制制，房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資還可可以繼繼續(xù)進(jìn)進(jìn)行。。2010年一一季度度，住住房銷銷售面面積和和價格格并未未因兩兩政策策的出出臺而而調(diào)整整。2.2010年年政府府工作作報告告對房房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀觀調(diào)整整的決決心2010年年3月月“兩兩會””《政政府工工作報報告》》中提提出堅堅決遏遏止房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場價格格快速速上漲漲的勢勢頭。。要求78家家央企企停止止進(jìn)入入并退退出房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場。對土地地拍賣賣的出出讓方方式進(jìn)進(jìn)行改改革。。4月17日日，推推出新新的國國十條條。3.國國十十條的的內(nèi)容容國十條條與以以往的的房地地產(chǎn)政政策有有根本本性的的差別別，主主要表表現(xiàn)在在國十十條的的第一條條。第一條條明確確幾個個基本本概念念：第一，，未來來中國國房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展不不僅僅僅是經(jīng)經(jīng)濟(jì)問問題，，更主主要的的是民民生問問題，，住房房的首首要功功能是是居住住的功功能；；第二，，房地地產(chǎn)市市場改改變以以往的的暴利利經(jīng)營營模式式；第三，，把房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場完全全界定定為以以消費費為主主導(dǎo)的的市場場，對對房地地產(chǎn)投投資炒炒作進(jìn)進(jìn)行全全面的的嚴(yán)格格限制制；第四，，把高高房價價的危危害提提升到到影響響國家家金融融安全全的高高度進(jìn)進(jìn)行審審視。。第二條條要求求各地地政府府圍繞繞第一一條的的精神神，全全面落落實國國十條條政策策，保保證房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場健康康發(fā)展展。對房地地產(chǎn)市市場的的高房房價采采取問問責(zé)措措施。。對信貸貸、稅稅收、、土地地出讓讓金、、市場場秩序序政策策等進(jìn)進(jìn)行了了根本本性的的調(diào)整整。4.國國十十條的的影響響2010年1-3月份房房地產(chǎn)基本形形勢：房地產(chǎn)開發(fā)投投資完成額6594億元元，同比增長長35.1%，其中東部部、中部、西西部地區(qū)分別別35.1%、28.2%、40.1%；房地產(chǎn)開發(fā)流流入資金16250億元元，同比增長長61.4%；國內(nèi)貸款款3673億億，同比增長長44.3%；定金及預(yù)預(yù)收款3749億元，同同比增長84.7%；個個人按揭貸款款2193億億，增長123%。房屋施工面積積209687萬平方米米，增長29.3%；其其中住宅161289萬萬平方米，增增長28.7%，新開工工住宅面積14914萬萬平方米，增增長37.5%；商品銷售面積