第四章投資性房地產(chǎn)第四章投資性房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)具有以下特征：(一)投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動----租金及處置通過“其他業(yè)務收入”和“其他業(yè)務支出”核算。(二)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍一、投資性房地產(chǎn)已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。二、投資性房地產(chǎn)的范圍已出租的土地使用權(quán)二、投資性房地產(chǎn)的范圍2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。但是，按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值的土地使用權(quán)。2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)3.已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。3.已出租的建筑物第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

（一）投資性房地產(chǎn)的確認

將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應當符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件：

1.與該投資性房地產(chǎn)相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；

2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認和（二）投資性房地產(chǎn)的初始計量：關注取得的渠道

1.外購的投資性房地產(chǎn)

對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時意圖對外出租或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。

外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

（二）投資性房地產(chǎn)的初始計量：關注取得的渠道

2×10年6月1日，甲公司計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。6月10日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將其出租給乙公司，租賃期為10年。8月1日，甲公司實際購入寫字樓，支付價款共計90000000元，假定不考慮其他因素，甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。

借：投資性房地產(chǎn)90000000

貸：銀行存款90000000

2×10年6月1日，甲公司計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。62.自行建造的投資性房地產(chǎn)

企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

2.自行建造的投資性房地產(chǎn)【例4-2】2×10年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房，2×10年11月，甲公司預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租，2×10年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權(quán)的成本為9000000元，兩棟廠房的實際造價均為12000000元，能夠單獨出售，假設甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。

【例4-2】2×10年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并

甲公司的賬務處理如下：

土地使用權(quán)中的對應部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)＝9000000×（12000000÷24000000）＝4500000（元）

借：固定資產(chǎn)——廠房12000000

投資性房地產(chǎn)——廠房12000000

貸：在建工程——廠房24000000

借：投資性房地產(chǎn)—已出租土地使用權(quán)4500000

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)4500000

甲公司的賬務處理如下：

土地使用權(quán)中的對應部分同時轉(zhuǎn)換二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

原理：滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，資本化；否則，費用化。

資本化后續(xù)支出通過“投資性房地產(chǎn)——在建”核算，不同于固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出的核算。二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

原理：滿足投資性房地產(chǎn)確認條【例4-3】2×10年5月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價為50000000元，已計提折舊10000000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。2×10年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程，2×10年12月31日，該廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出5000000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司，假定甲公司采用成本模式計量?！纠?-3】2×10年5月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃

甲公司的賬務處理如下：

（1）2×10年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程

借：投資性房地產(chǎn)—廠房—在建40000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊10000000

貸：投資性房地產(chǎn)—廠房50000000

注意：不應通過“在建工程”科目核算。

（2）2×10年5月31日至2×10年12月31日，發(fā)生改擴建支出

借：投資性房地產(chǎn)—廠房—在建5000000

貸：銀行存款5000000

（3）2×10年12月31日，改擴建工程完工

借：投資性房地產(chǎn)—廠房45000000

貸：投資性房地產(chǎn)—廠房—在建45000000甲公司的賬務處理如下：

（1）2×10年5月31日，投第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

1.設置“投資性房地產(chǎn)”科目核算；

2.要按期（月）計提折舊或進行攤銷，通過“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目核算。要確認收取租金的收入，通過“其他業(yè)務收入”科目核算。

計提的折舊或攤銷的金額通過“其他業(yè)務成本”科目核算。

3.應比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來計提減值準備。借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準備例4-5第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量一、采用成本模式進行后續(xù)計量的【例4-5】甲公司將移一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進行后續(xù)計量，假設這棟辦公樓的成本為72000000元，按照年限平均法計提折舊，使用壽命為20年，預計凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金400000元?！纠?-5】甲公司將移一棟寫字樓出租給乙公司使用，甲公司的賬務處理如下：(1)每月計提折舊每月計提的折舊=(72000000÷20)÷12=300000(元)借：其他業(yè)務成本——出租寫字樓折舊300000

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊300000(2)每月確認租金收入借：銀行存款(或其他應收款)400000

貸：其他業(yè)務收入——出租寫字樓租金收入400000甲公司的賬務處理如下：二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

（一）采用公允價值模式的前提條件

同時滿足以下兩個條件：

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

（一）采用公（二）核算要點：

1.同樣要設置“投資性房地產(chǎn)”科目核算：明細科目為“成本”、“公允價值變動”；

2.與采用成本模式計量的區(qū)別是：采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不再計提折舊，不再進行攤銷，也不需要計提減值準備。

（二）核算要點：

1.同樣要設置“投資性房地產(chǎn)”科目核算：明3.設置“公允價值變動損益”科目核算期末投資性房地產(chǎn)公允價值變動的影響。資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值的差額，

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸：公允價值變動損益公允價值低于原賬面價值的差額，做相反的會計分錄。

待處置該投資性房地產(chǎn)時，將其持有期間累計產(chǎn)生的“公允價值變動損益”轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務成本”科目。

4.取得租金收入

借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入例4-6333.設置“公允價值變動損益”科目核算期末投資性房地產(chǎn)公允價值【例4-6】20x9年9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為10年。20x9年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價為80000000元，公允價值也為相同金額。該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價值時，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參照公司所在地房地產(chǎn)交易市場上平均銷售價格。結(jié)合周邊市場信息和自有房產(chǎn)的特點。20x9年12月31日，該寫字樓的公允價值為84000000元?！纠?-6】20x9年9月，甲公司與乙公司簽訂租甲公司的賬務處理如下：(1)20x9年12月1日，甲公司出租寫字樓借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本80000000貸：固定資產(chǎn)——寫字樓80000000(2)20x9年12月31日，按照公允價值調(diào)整期賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——公允價值變動4000000貸：公允價值變動損益——投資性房地產(chǎn)4000000甲公司的賬務處理如下：(1)20x9年12月1日，甲公司出三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

1.要求規(guī)定：

（1）企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

（2）成本模式符合條件的情況下可以轉(zhuǎn)為公允價值模式，但公允價值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。

（3）企業(yè)對其所有投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇要統(tǒng)一；同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

1.要求規(guī)定：

（1）企

2.處理：

成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，要進行追溯調(diào)整，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、利潤分配——未分配利潤）。具體處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——成本（變更日的公允價值）

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（已計提的折舊或攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）

利潤分配——未分配利潤[（公允價值－賬面價值）×90%，或借記]

盈余公積[（公允價值－賬面價值）×10%，或借記]2.處理：

成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

1.投資性房地產(chǎn)開始自用——轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期。

2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租——轉(zhuǎn)換日應當為租賃期開始日。

3.自用建筑物停止自用，改為出租——轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

4.自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值——轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。

5.房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)收回后重新用于對外銷售的——相應地從投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)換為存貨。轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。4.自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值——轉(zhuǎn)換日為自用土1.成本模式下的轉(zhuǎn)換

核算要點：對應結(jié)轉(zhuǎn)，不確認損益；涉及存貨的，不確認減值準備。

對應結(jié)轉(zhuǎn)：指無論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，還是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應將相應的科目對應結(jié)轉(zhuǎn)。二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理

轉(zhuǎn)換原則：

1.成本模式下的轉(zhuǎn)換

核算要點：對應結(jié)轉(zhuǎn)，不確認損益；涉（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

累計折舊（攤銷）

固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備對應結(jié)轉(zhuǎn)（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨

借：開發(fā)產(chǎn)品

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)（無形資例：公司2010年7月末將出租在外的廠房收回，8月1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，截至2010年7月31日，賬面價值為37650000元，其中，原價50000000元，累計已計提折舊12350000元。借：固定資產(chǎn)50000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊12350000

貸：投資性房地產(chǎn)——××廠房50000000

累計折舊12350000

例：公司2010年7月末將出租在外的廠房收回，8月1日開始用（3）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)

累計折舊（攤銷）

固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備

貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

（4）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)

存貨跌價準備

貸：開發(fā)產(chǎn)品（3）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)

2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換（重點掌握）

（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（按公允價值入賬）

借（或貸）：公允價值變動損益（差額）

貸：投資性房地產(chǎn)—成本（賬面余額）

—公允價值變動（賬面余額）

2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換（重點掌握）

（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)2010年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2010年12月1日，該寫字樓正式開始自用，相應由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當日的公允價值為48000000元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為47500000元，其中，成本為45000000元，公允價值變動為增值2500000元。

甲企業(yè)的賬務處理如下：

借：固定資產(chǎn)48000000

貸：投資性房地產(chǎn)—寫字樓—成本45000000

—寫字樓—公允價值變動2500000

公允價值變動損益5000002010年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨

借：開發(fā)產(chǎn)品（按公允價值入賬）

借（或貸）：公允價值變動損益（差額）

貸：投資性房地產(chǎn)—成本（賬面余額）

—公允價值變動（賬面余額）

（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨

（3）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)

①投資性房地產(chǎn)——按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價；

②轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的——其差額計入當期損益；

借：投資性房地產(chǎn)——成本（按公允價值入賬）

累計折舊（攤銷）

固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備

公允價值變動損益（公允價值與其賬面價值的差額）

貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）

（3）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)

③轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的——其差額計入所有者權(quán)益。借：投資性房地產(chǎn)——成本（按公允價值入賬）

累計折舊（攤銷）

固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備

貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）

資本公積——其他資本公積（公允價值與其賬面價值的差額）③轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的——其差額計入所有者權(quán)益2010年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準備將其出租，以賺取租金收入。2010年10月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2010年12月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2011年1月1日，租賃期限為3年。

由于該辦公樓處于商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)交易活躍，該企業(yè)能夠從市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，假設甲企業(yè)對出租的辦公樓采用公允價值模式計量。假設2011年1月1日，該辦公樓的公允價值為350000000元，其原價為500000000元，已提折舊142500000元。

要求：作出甲公司的會計處理。2010年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于（4）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

①轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的——其差額計入當期損益；

借：投資性房地產(chǎn)——成本（按公允價值入賬）

存貨跌價準備

公允價值變動損益（公允價值與其賬面價值的差額）

貸：開發(fā)產(chǎn)品

（4）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

①轉(zhuǎn)換當日的公允②轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的——其差額計入所有者權(quán)益。

借：投資性房地產(chǎn)——成本（按公允價值入賬）

存貨跌價準備

貸：開發(fā)產(chǎn)品

資本公積——其他資本公積（公允價值與其賬面價值的差額）

[處置投資性房地產(chǎn)時，將“資本公積——其他資本公積”轉(zhuǎn)入處置當期損益（其他業(yè)務成本）]。②轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的——其差額計入所有者權(quán)益二、投資性房地產(chǎn)的處置

重點例4-12成本模式：（1）借：銀行存款

貸：其他業(yè)務收入（2）借：其他業(yè)務成本

投資性房地產(chǎn)累計折舊

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)公允價值模式:（1）借：銀行存款

貸：其他業(yè)務收入(2)借:其他業(yè)務成本

貸:投資性房地產(chǎn)—成本----公允價值變動(3)借:公允價值變動損益

貸:其他業(yè)務成本(4)借:資本供給—其他

貸:其他業(yè)務成本二、投資性房地產(chǎn)的處置

重點例4-12成本模式：公允價值模本章總結(jié)1.掌握投資性房地產(chǎn)的范圍；（注意判斷）

2.掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的會計處理；（重點注意資本化后續(xù)支出的處理）

3.掌握投資性房地產(chǎn)按公允價值后續(xù)計量的會計處理；

4.掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及處置的有關會計處理。（重點注意公允價值模式下將自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)及處置的會計處理）。本章總結(jié)1.掌握投資性房地產(chǎn)的范圍；（注意判斷）

第四章投資性房地產(chǎn)第四章投資性房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)具有以下特征：(一)投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動----租金及處置通過“其他業(yè)務收入”和“其他業(yè)務支出”核算。(二)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍一、投資性房地產(chǎn)已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。二、投資性房地產(chǎn)的范圍已出租的土地使用權(quán)二、投資性房地產(chǎn)的范圍2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。但是，按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值的土地使用權(quán)。2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)3.已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。3.已出租的建筑物第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

（一）投資性房地產(chǎn)的確認

將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應當符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件：

1.與該投資性房地產(chǎn)相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；

2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認和（二）投資性房地產(chǎn)的初始計量：關注取得的渠道

1.外購的投資性房地產(chǎn)

對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時意圖對外出租或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。

外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

（二）投資性房地產(chǎn)的初始計量：關注取得的渠道

2×10年6月1日，甲公司計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。6月10日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將其出租給乙公司，租賃期為10年。8月1日，甲公司實際購入寫字樓，支付價款共計90000000元，假定不考慮其他因素，甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。

借：投資性房地產(chǎn)90000000

貸：銀行存款90000000

2×10年6月1日，甲公司計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。62.自行建造的投資性房地產(chǎn)

企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

2.自行建造的投資性房地產(chǎn)【例4-2】2×10年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房，2×10年11月，甲公司預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租，2×10年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權(quán)的成本為9000000元，兩棟廠房的實際造價均為12000000元，能夠單獨出售，假設甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。

【例4-2】2×10年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并

甲公司的賬務處理如下：

土地使用權(quán)中的對應部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)＝9000000×（12000000÷24000000）＝4500000（元）

借：固定資產(chǎn)——廠房12000000

投資性房地產(chǎn)——廠房12000000

貸：在建工程——廠房24000000

借：投資性房地產(chǎn)—已出租土地使用權(quán)4500000

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)4500000

甲公司的賬務處理如下：

土地使用權(quán)中的對應部分同時轉(zhuǎn)換二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

原理：滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，資本化；否則，費用化。

資本化后續(xù)支出通過“投資性房地產(chǎn)——在建”核算，不同于固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出的核算。二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

原理：滿足投資性房地產(chǎn)確認條【例4-3】2×10年5月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價為50000000元，已計提折舊10000000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。2×10年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程，2×10年12月31日，該廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出5000000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司，假定甲公司采用成本模式計量。【例4-3】2×10年5月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃

甲公司的賬務處理如下：

（1）2×10年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程

借：投資性房地產(chǎn)—廠房—在建40000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊10000000

貸：投資性房地產(chǎn)—廠房50000000

注意：不應通過“在建工程”科目核算。

（2）2×10年5月31日至2×10年12月31日，發(fā)生改擴建支出

借：投資性房地產(chǎn)—廠房—在建5000000

貸：銀行存款5000000

（3）2×10年12月31日，改擴建工程完工

借：投資性房地產(chǎn)—廠房45000000

貸：投資性房地產(chǎn)—廠房—在建45000000甲公司的賬務處理如下：

（1）2×10年5月31日，投第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

1.設置“投資性房地產(chǎn)”科目核算；

2.要按期（月）計提折舊或進行攤銷，通過“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目核算。要確認收取租金的收入，通過“其他業(yè)務收入”科目核算。

計提的折舊或攤銷的金額通過“其他業(yè)務成本”科目核算。

3.應比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來計提減值準備。借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準備例4-5第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量一、采用成本模式進行后續(xù)計量的【例4-5】甲公司將移一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進行后續(xù)計量，假設這棟辦公樓的成本為72000000元，按照年限平均法計提折舊，使用壽命為20年，預計凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金400000元?！纠?-5】甲公司將移一棟寫字樓出租給乙公司使用，甲公司的賬務處理如下：(1)每月計提折舊每月計提的折舊=(72000000÷20)÷12=300000(元)借：其他業(yè)務成本——出租寫字樓折舊300000

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊300000(2)每月確認租金收入借：銀行存款(或其他應收款)400000

貸：其他業(yè)務收入——出租寫字樓租金收入400000甲公司的賬務處理如下：二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

（一）采用公允價值模式的前提條件

同時滿足以下兩個條件：

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

（一）采用公（二）核算要點：

1.同樣要設置“投資性房地產(chǎn)”科目核算：明細科目為“成本”、“公允價值變動”；

2.與采用成本模式計量的區(qū)別是：采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不再計提折舊，不再進行攤銷，也不需要計提減值準備。

（二）核算要點：

1.同樣要設置“投資性房地產(chǎn)”科目核算：明3.設置“公允價值變動損益”科目核算期末投資性房地產(chǎn)公允價值變動的影響。資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值的差額，

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸：公允價值變動損益公允價值低于原賬面價值的差額，做相反的會計分錄。

待處置該投資性房地產(chǎn)時，將其持有期間累計產(chǎn)生的“公允價值變動損益”轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務成本”科目。

4.取得租金收入

借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入例4-6333.設置“公允價值變動損益”科目核算期末投資性房地產(chǎn)公允價值【例4-6】20x9年9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為10年。20x9年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價為80000000元，公允價值也為相同金額。該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價值時，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參照公司所在地房地產(chǎn)交易市場上平均銷售價格。結(jié)合周邊市場信息和自有房產(chǎn)的特點。20x9年12月31日，該寫字樓的公允價值為84000000元?！纠?-6】20x9年9月，甲公司與乙公司簽訂租甲公司的賬務處理如下：(1)20x9年12月1日，甲公司出租寫字樓借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本80000000貸：固定資產(chǎn)——寫字樓80000000(2)20x9年12月31日，按照公允價值調(diào)整期賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——公允價值變動4000000貸：公允價值變動損益——投資性房地產(chǎn)4000000甲公司的賬務處理如下：(1)20x9年12月1日，甲公司出三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

1.要求規(guī)定：

（1）企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

（2）成本模式符合條件的情況下可以轉(zhuǎn)為公允價值模式，但公允價值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。

（3）企業(yè)對其所有投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇要統(tǒng)一；同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

1.要求規(guī)定：

（1）企

2.處理：

成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，要進行追溯調(diào)整，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、利潤分配——未分配利潤）。具體處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——成本（變更日的公允價值）

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（已計提的折舊或攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）

利潤分配——未分配利潤[（公允價值－賬面價值）×90%，或借記]

盈余公積[（公允價值－賬面價值）×10%，或借記]2.處理：

成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

1.投資性房地產(chǎn)開始自用——轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期。

2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租——轉(zhuǎn)換日應當為租賃期開始日。

3.自用建筑物停止自用，改為出租——轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

4.自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值——轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。

5.房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)收回后重新用于對外銷售的——相應地從投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)換為存貨。轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。4.自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值——轉(zhuǎn)換日為自用土1.成本模式下的轉(zhuǎn)換

核算要點：對應結(jié)轉(zhuǎn)，不確認損益；涉及存貨的，不確認減值準備。

對應結(jié)轉(zhuǎn)：指無論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，還是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應將相應的科目對應結(jié)轉(zhuǎn)。二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理

轉(zhuǎn)換原則：

1.成本模式下的轉(zhuǎn)換

核算要點：對應結(jié)轉(zhuǎn)，不確認損益；涉（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

累計折舊（攤銷）

固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備對應結(jié)轉(zhuǎn)（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨

借：開發(fā)產(chǎn)品

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)（無形資例：公司2010年7月末將出租在外的廠房收回，8月1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，截至2010年7月31日，賬面價值為37650000元，其中，原價50000000元，累計已計提折舊12350000元。借：固定資產(chǎn)50000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊12350000

貸：投資性房地產(chǎn)——××廠房50000000

累計折舊12350000

例：公司2010年7月末將出租在外的廠房收回，8月1日開始用（3）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)

累計折舊（攤銷）

固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備

貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

（4）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)

存貨跌價準備

貸：開發(fā)產(chǎn)品（3）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)

2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換（重點掌握）

（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（按公允價值入賬）

借（或貸）：公允價值變動損益（差額）

貸：投資性房地產(chǎn)—成本（賬面余額）

—公允價值變動（賬面余額）

2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換（重點掌握）

（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)2010年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2010年12月1日，該寫字樓正式開始自用，相應由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當日的公允價值為48000000元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為47500000元，其中，成本為45000000元，公允價值變動為增值2500000元。

甲企業(yè)的賬務處理如下：

借：固定資產(chǎn)48000000

貸：投資性房地產(chǎn)—寫字樓—成本45000000

—寫字樓—公允價值變動2500000

公允價值變動損益5000002010年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回（2）投資性房地產(chǎn)