談談萬科CostManagementDep.—的成本(成本培訓系列之設計版)關于成本的幾個概念萬科成本管理的一些手法設計－成本之配合探討

題綱一、成本是蝦米？1.通俗的說法：2.正規(guī)的說法：

成本是企業(yè)在產品生產、經營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費。關于成本的幾個概念建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網工程費、園林環(huán)境費、配套設施費6大項。開發(fā)成本：指項目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價款+建造成本+開發(fā)間接費完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費用。完全成本中不包含營業(yè)稅金。項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發(fā)成本”。關于成本的幾個概念二、萬科的成本構成關于成本的幾個概念序號成本科目一土地獲得價款三主體建筑工程費二開發(fā)前期準備費四主體安裝工程費五社區(qū)管網工程費六園林環(huán)境工程費七配套設施費八開發(fā)間接費1.土地獲得價款：交給人民政府的地價、市政配套設施的使用費、紅線以外道路、水、電、氣、通訊等建造費、地塊內各種建筑物的拆遷及苗木補償費用。2.開發(fā)前期準備費：土地勘測勘察費、設計費、政府說要交但可以少交或不交的費用、水電煤氣增容費、臨時設施(道路、圍板、辦公室)建造費、場地平整(土方平衡)、臨時水電費用。關于成本的幾個概念3.主體建安工程費：基礎、柱梁板、墻、門窗、裝修、給排水、消防、暖氣、天然(煤)氣、開關插座、電燈、電話、電視、寬帶、對講、電梯等的費用。4.社區(qū)管網工程費：園區(qū)內的給排水、消防、暖氣、天然(煤)氣、電氣、智能化系統(tǒng)等管線、設備的費用。關于成本的幾個概念5.園林環(huán)境工程費：園區(qū)內花花草草、山山水水、道路、廣場、雕塑、圍墻、兒童玩具、燈具、背景音樂、標識牌、垃圾桶、坐椅等的費用。6.配套設施費：居委會、派出所、托兒所、小中學、設備房、會所、游泳池、球場、公交站等的費用。關于成本的幾個概念7.開發(fā)間接費：工程管理費、銷售設施建造費用(樣板房、售樓處、廣告牌、臨時銷售環(huán)境）、銀行利息、物業(yè)基金、空房物業(yè)管理費。關于成本的幾個概念

以上是萬科項目開發(fā)成本構成，把公司的管理費用、營業(yè)(銷售)費用、財務費用包含在內就構成項目全成本。關于成本的幾個概念三、設計計大師的的成本意意識？1.我們們是干啥啥的？關于成本本的幾個個概念非也！房房地產商。政府機關關？慈善機構構？設計院？？2.萬科科的理念念關于成本本的幾個個概念省錢等于賺錢成本管理不等于省錢成本管理理的宗旨旨：以經濟合合理性最最大的成成本提升升產品的的競爭力力，并形形成行業(yè)業(yè)成本優(yōu)優(yōu)勢。關于成本本的幾個個概念產品觀？在一定成成本前提提下為客客戶提供供最大化化的價值值3.價值值VS價格關于成本本的幾個個概念性價比Satisfaction＝＝Value/CostVCVC?V?CVCVC如何S？關于成本本的幾個個概念4.有效效成本VS無效成本本YC:能形成有有效產品品或提升升價值、、促進營營銷有積積極作用用的成本本費用。。WC:房地地產項目目實施過過程中產產生的對對形成產產品、提提升價值值、促進進營銷沒沒有作用用，屬于于費用浪浪費的成成本。關于成本本的幾個個概念設計環(huán)節(jié)節(jié)涉及的的無效成成本原因現(xiàn)象事例設計失誤拆除和重建后期加固與補強花城中央步道種植池500高拆除改為300高由拆除改為200高。設計保守經濟性不合理多層建筑假設在砼含量合理前提下，其合理的鋼筋含量為55kg/m2，最終設計量為70kg/m2。則可認為其中15kg/m2的鋼筋用量為無效成本。設計效果把握不準拆除與重建花城一期別墅外墻涂料更改顏色，費用增加57.3萬元。城花項目部展示廳第一次裝修與設想風格不協(xié)調，拆除、重新裝修，約10萬元。事例均由由武漢公公司提供供關于成本本的幾個個概念原因現(xiàn)象事例設計變更下達不及時拆除與重建金洋公司在已施工陽臺欄桿190米后，接到設計變更要求拆除，金洋公司提出了18620.00元的賠償要求，經協(xié)商，賠償其1萬元。材料、施工工藝選擇不當拆除與重建花城一期室外空調百葉、欄桿銹蝕嚴重，可能發(fā)生全部更新費用。多工序設計圖矛盾拆除與重建一期牡丹苑、百合苑給水井設計在私家花園中，后拆除。信息溝通不暢資金浪費城花營銷大廳增加大量費用采用清水砼，但裝修設計中，又進行大面積吊頂，使清水砼沒有發(fā)揮效果，造成浪費。事例均由由武漢公公司提供供一、責任任成本1.為何何成本管理理的一些些手法將目標成成本按照照設計、、工程、、項目發(fā)發(fā)展、營營銷、成成本等不不同責任任主體進進行劃分分，通過過技術經經濟指標標的目標標設定、、執(zhí)行和和考核，，來保證證整體成成本的合合理性和和先進性性。目的：令全員實實施自覺覺的成本本管理行行為。2.設計計部門責責任成本本成本管理理的一些些手法目標：1、建造造內容、、建筑形形式合理理化2、結構構指標合合理化及及施工圖圖質量構成：序號項目反饋指標目標1設計費每M2設計費目標成本2施工圖設計每M2鋼筋含量、每M2砼含量3設計變更變更造價比率≤3%4園林環(huán)境費每M2園林環(huán)境費、總成本目標成本二、設計中的的成本管理成本管理的一一些手法1、幾個原則則：從公司經營角角度考慮新產產品新技術應應用；經過一定時間間(一、二、、…期)的的市場培育和和客戶引導后后，獲得客戶戶的認同，不不降低項目選選擇常規(guī)產品品和技術的利利潤率。新技術和新產產品應是成熟熟的、可靠的的，不應給公公司后續(xù)經營營帶來潛在的的風險和成本本。如新型防防水材料。二、設計中的的成本管理成本管理的一一些手法功能、效果與與經濟性平衡衡；建筑立面造型型的美觀性與與經濟性武漢的鋁合金金窗臺板瓷磚鋪貼方式式工作過程的合合理性合理安排設計計周期。園建設計時即即確定材料樣樣板，避免施施工中定樣。。二、設計中的的成本管理成本管理的一一些手法２、幾個方面面：小區(qū)規(guī)劃配套設施面積積住宅的平面布布置住宅的單元組組成、戶型和和住戶面積住宅建筑結構構的選擇……成本管理的一一些手法3、幾個指標標：容積率建筑占地面積積單方鋼筋含量量單方砼含量窗地比建筑周長面積積比層高……成本管理的一一些手法4、幾個階段段概念設計階段段地質條件對規(guī)規(guī)劃布局的影影響沼澤地上建房房子？避開水水塘等軟地基基區(qū)域標高對土方的的影響±0.000標高、道路路環(huán)境標高、、基礎埋深配套設施位置置對管線的影影響水泵房、配電電房、煤氣調調壓站、控制制中心等成本管理的一一些手法配套設施的合合理配置賣不掉的會所所－萬科的資資產物業(yè)公司的合合理需求亮化工程？落落葉大道？減減少后期維護護成本不計面積的建建筑物架空層－被人人遺忘的角落落成本管理的一一些手法實施方案設計計階段層高的選擇每增加0.1M，增加該該層造價的3~5％外墻門窗的面面積－“窗窗地比”再大些？武漢花城一期期情花0.23武漢城花一期期情花0.28鋁合金窗350元/M2【提問】窗戶大了，好好處？缺點？？要求：從客戶戶角度考慮(0.28-0.23)×350元元/M2＝？17.5成本管管理的的一些些手法法停車方方式的的選擇擇露天？？首層層架空空？建建筑物物地下下車庫庫？獨獨立地地下車庫庫？人人防地地下室室車庫庫？半半地下下車庫庫？結構體體系的的選擇擇基礎：：天然地地基、、復合合地基基、筏筏板、、預應應力管樁樁、人人工挖挖孔樁樁、灌灌注樁樁主體結結構：：矩形框框架、、異形形柱框框架、、框架架短肢剪力力墻、、框架架剪力力墻、、剪力力墻、戶型平平面優(yōu)優(yōu)化墻柱布布置柱、梁梁截面面的確確定成本管管理的的一些些手法法調整前前調整后后例：廣廣州公公司平平面結結構體體系優(yōu)優(yōu)化成本管管理的的一些些手法法施工圖圖設計計階段段合同管管理將細化化的成成本指指標、、配合合要求求、進進度要要求、、獎罰額額度在在合同同中予予以明明確，，宜多多獎少少罰。。結構設設計復復核從結構構計算算書入入手，重點點檢查查配筋筋值以前優(yōu)化的的成果果在本本期需需體現(xiàn)現(xiàn)廣州花花城二二期一一部分分戶形形與一一期相相同、、相近近，這這部分分的結結構布布置優(yōu)優(yōu)化已已在一一期完完成。。但有有些新新戶形形卻不不得不不重新新面對對優(yōu)化化問題題。經經商談談，設設計院院最后后大部部分接接受了了我方方意見見。成本管管理的的一些些手法法室外管管網的的CSD圖圖(CombineServiceDrawing)將室外外各種種管網網與景景觀圖圖進行行綜合合，消消除各各種沖沖突隱隱患。。避免各各種管管網間間距的的沖突突，避避免綠綠化樹樹木根根系對對管網網的潛潛在破破壞，，同時時調整整管網網避免免井蓋蓋對路路面的的不雅雅影響響。成本管管理的的一些些手法法景觀設設計階階段武漢公公司景景觀設設計成成本控控制過過程1.制制定目目標成成本2.撰撰寫《《×××項目目園林林環(huán)境境設計計成本本指導導書》》3.設設計管管理部部、成成本管管理部部共同同提交交設計計任務務書4.簽簽訂委委托設設計合合同(含合合同正正文、、附件件：《《×××項目目園林林環(huán)境境設計計任務務書》》、《《×××項目目園林林環(huán)境境設計計成本本指導導書》》)5.審審閱方方案設設計階階段的的技術術及經經濟文文件成本管管理的的一些些手法法6.設設計單單位調調整設設計7.討討論確確定景景觀分分區(qū)，，確定定分區(qū)區(qū)目標標成本本8.審審閱擴擴初設設計階階段的的技術術及經經濟文文件9.審審閱設設計單單位提提交的的《×××項項目園園林環(huán)環(huán)境預預算書書》，，并向向設計計單位位反饋饋《×××項項目綠綠化工工程預預算書書》、、《×××項項目技技術經經濟意意見書書》10.設設計計單單位位調調整整設設計計，，出出正正式式圖圖紙紙11.設設計計部部委委托托深深化化設設計計及及其其預預算算書書12.根根據據招招標標結結果果，，設設計計部部按按目目標標成成本本調調整整設設計計成本本管管理理的的一一些些手手法法景觀觀設設計計成成本本控控制制的的方方法法按景景觀觀的的營營銷銷價價值值高高低低分分區(qū)區(qū)域域設設計計和和控控制制。。提供供常常用用鋪鋪裝裝材材料料和和苗苗木木價價格格給給設設計計公公司司。。將常常用用道道路路、、鋪鋪裝裝、、結結構構構構造造做做法法進進行行優(yōu)優(yōu)化化、、固固化化，，并并提提供供給給設設計計公公司司。。對于于景景觀觀設設計計中中的的橋橋、、水水景景等等結結構構設設計計必必需需進進行行復復核核。。設計計－－成成本本之之配配合合一、、成成本本測測算算在可可行行性性研研究究、、設設計計的的各各階階段段與與成成本本部部共共同同進進行行成成本本測測算算，，提提供供測測算算所所需需設設計計指指標標。。設計計提提供供各各階階段段成成本本測測算算的的依依據據時時，，應應考考慮慮測測算算的的需需求求，，必必要要的的數(shù)數(shù)據據必必須須準準確確。?？墒凼勖婷娣e積與與建建筑筑面面積積的的關關系系。?？墒凼勖婷娣e積的的計計算算應應尤尤其其準準確確，，政政府府提提供供的的可可售售面面積積要要進進行行復復核核。。設計計－－成成本本之之配配合合二、、設設計計階階段段成成本本控控制制共同同開開展展積積極極的的方方案案優(yōu)優(yōu)化化工工作作。。如外外墻墻保保溫溫體體系系研研究究、、材材料料替替換換等等。。共同同對對材材料料布布品品進進行行選選樣樣。。協(xié)調調與與設設計計院院溝溝通通，，共共同同開開展展施施工工圖圖設設計計中中的的結結構構優(yōu)優(yōu)化化。。按時時、、保保質質提提供供完完整整的的施施工工圖圖紙紙。。設計－成成本之配配合三、設計計變更控控制設計變更更需要經經過成本本部的測測算方可可發(fā)起審審批，審審批后方方可實施施?？蛻糇兏枭髦刂?。一、項目目設計管管理項目設計計計劃的的偶爾順順延？項目設計計周期的的安排，，怎么合合理？圖紙的質質量咋就就不對勁勁ni？武漢四季季花城一一期原計計劃2001年年4月10日方方案發(fā)標標，7月月10日日完成施施工圖，，實際施施工圖于于12月月中下旬旬才陸續(xù)續(xù)完成，，致使施施工單位位在施工工現(xiàn)場閑閑置半年年。探討探討東莞項目目3月29日計劃劃4月10日出出圖4月7日日出圖時時間改為為4月15日4月12日，因因規(guī)劃調調整，出出圖時間間改為4月15日出示示范區(qū)圖圖紙(9600M2)，其余余圖紙25日完完成，圖圖紙問題題依然較較多。南昌花城城北地塊塊1A區(qū)區(qū)原計劃劃施工圖圖設計時時間為3月15日至4月30日，實實際從3月底才才開始，，原因是是在標準準化版本本的選用用上花費費了時間間。結果果實際設設計周期期短導致致4月30日圖圖紙錯漏漏問題較較多，對對后續(xù)清清單招標標和結算算造成不不小影響響。二、設計計變更管管理輕舞飛揚揚的設計計變更？？為什么設設計變更更需要審審批？探討三、標準準化設計計和后續(xù)續(xù)工作的的關系設計標準準化了，，清單編編制、施施工呢？？標準化設設計能否否使后續(xù)續(xù)部門工工作受益益？－標準化化的程度度。探討四、工程程量清單單招標工程量清清單招標標是干嘛嘛的？費率招標標弊端VS工程量清清單招標標優(yōu)勢工程量清清單招標標的條件件探討費率招標標的弊端端總價不確確定，對對于項目目最終成