房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)典型案例【案情】1988年，王老頭出面欲購(gòu)買鄰居郭某家房產(chǎn)一處，由于資金緊張，其子王小二出資，并以王老頭名義購(gòu)買。購(gòu)得房屋以后一直由王小二使用至2007年拆遷之際。房屋于1989年12月取得土地使用權(quán)證，登記的權(quán)利人為王老頭。

2005年王老頭向王小二出具《關(guān)于王家房產(chǎn)權(quán)歸屬函》一份，載明：“茲有***處朝南街面房，該房用地面積72.8米（包括圍墻），房屋占地面積52.95米，系1988年由我出面代吾子王小二向原房主郭某購(gòu)買，購(gòu)房款4000元由子王小二出資，辦妥后由其使用。年遷月移為防止子孫產(chǎn)權(quán)糾紛，今特遺言，該房屋產(chǎn)權(quán)為我第二子王小二所有，其他各房不得異議?！?/p>

2007年，王小二就涉案房屋以王老頭名義與拆遷指揮部簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，王小二收取拆遷補(bǔ)償款等款項(xiàng)32萬(wàn)元。王老頭認(rèn)為，本人才是房屋權(quán)利人，王小二無(wú)權(quán)占有拆遷補(bǔ)償款。一、物權(quán)公示與房屋所有權(quán)確權(quán)【評(píng)析】

1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是登記機(jī)關(guān)發(fā)給權(quán)利人作為其享有該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的證明。2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書只具有推定的證據(jù)效力，不具有絕對(duì)的證據(jù)效力。

【類似案例】亡父名下的房產(chǎn)是否屬遺產(chǎn)？老人甲早年喪妻。2010年4月，甲居住的某村占地49平米的兩間平房被列入拆遷范圍。不久,甲病逝。2010年5月，甲的兒子乙將另一兒子丙告上法庭，要求繼承甲的兩間平房，并提供《集體土地建設(shè)用地使用證》等證據(jù)，用于證明權(quán)屬證書登記名字為甲。乙認(rèn)為，權(quán)屬證書上為甲，則房屋應(yīng)屬甲所有。甲去世后，乙有權(quán)繼承甲的遺產(chǎn)。丙認(rèn)為，二間平房原為六間，1980年代丙已從父母處買入，后以甲的名義申報(bào)建造平房，供父母養(yǎng)老。因此，房屋應(yīng)歸丙所有，不能作為遺產(chǎn)分割。后查明，二間平房確系丙為解決父母居住以甲的名義申報(bào)出資建造。最終，法院駁回乙的訴訟請(qǐng)求。（三）借名購(gòu)房糾紛中真正權(quán)利人的認(rèn)定規(guī)則【案情】2001年，姜某購(gòu)買了北京市B小區(qū)201室房屋一套，交納了全部房款及相關(guān)費(fèi)用，但因該房地產(chǎn)項(xiàng)目為經(jīng)天公司和緯地公司合作開發(fā)，而姜某并非上述公司人員。為了方便購(gòu)買，姜某就將該房屋產(chǎn)權(quán)登記在了經(jīng)天公司員工郭某的名下。該房屋多年來(lái)一直由姜某居住使用，并進(jìn)行了裝修，居住期間的相關(guān)費(fèi)用亦由姜某支付，房產(chǎn)證也由姜某保管。但是當(dāng)姜某欲將房屋變更登記在自己名下時(shí)，郭某拒絕，并稱該房屋當(dāng)初就是郭某出錢所購(gòu)買，登記在郭某名下就是郭某所有的房屋。后姜某將郭某訴至法院，請(qǐng)求判令確認(rèn)北京市B小區(qū)201室房屋歸姜某所有?！痉制纭?/p>

原告：當(dāng)初是原告交納了全部房款及相關(guān)費(fèi)用，只是因?yàn)樯矸蓐P(guān)系，為了方便購(gòu)買，才將房產(chǎn)登記在被告名下。原告多年來(lái)居住使用，并進(jìn)行了裝修，居住期間的相關(guān)費(fèi)用亦由原告支付，房產(chǎn)證也由原告保管著。這些事實(shí)都能夠證明原告就是爭(zhēng)議房屋的真正權(quán)利人。被告：證據(jù)表明購(gòu)房人是被告，沒(méi)有證據(jù)顯示購(gòu)房款是原告交納。原告之所以手持房屋產(chǎn)權(quán)證書，是因?yàn)楸桓孀约旱睦戏慨a(chǎn)證丟失后被其獲得，但被告已補(bǔ)辦了新的房產(chǎn)證。依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得規(guī)則，被告對(duì)爭(zhēng)議房屋擁有當(dāng)然的所有權(quán)?！窘馕觥?/p>

1、不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤時(shí)的救濟(jì)措施

法律為了保護(hù)可能的事實(shí)權(quán)利人，規(guī)定了異議登記和更正登記。

所謂異議登記，是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議計(jì)入登記簿。此時(shí)，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護(hù)。

2、本案中不動(dòng)產(chǎn)之真正權(quán)利人的認(rèn)定依據(jù)（1）涉訴房屋產(chǎn)權(quán)證登記為誰(shuí)，由誰(shuí)保管（2）涉訴房屋的購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)由誰(shuí)支付（3）涉訴房屋由誰(shuí)長(zhǎng)期支配使用（4）房屋出賣方的證明二、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的信息告知義務(wù)

【案例】2007年12月中旬，河南鄭州的張女士通過(guò)某房產(chǎn)中介公購(gòu)買一套二手房。中介公司向張女士推薦了劉先生的一套面積約為90平方米的房屋，兩天后張女士攜帶購(gòu)房定金在某房產(chǎn)中介公司與劉先生簽訂了購(gòu)房合同，雙方很快就辦結(jié)了房屋交接和過(guò)戶手續(xù)。2008年1月初，張女士籌備結(jié)婚事宜。被鄰居告知這套房子是“兇宅”。張女士憤怒，遂以劉先生隱瞞真相為由，堅(jiān)決要求其中止合同退還房款。但劉先生堅(jiān)稱該房屋是從別人手中購(gòu)買的，自己對(duì)原房主的妻子在房里吊死一事并不知情，故不愿意退還房款，雙方發(fā)生糾紛。張女士請(qǐng)求法院：確認(rèn)自己和劉先生簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效，判令劉先生返還購(gòu)房款40萬(wàn)元，并判令某房產(chǎn)中介公司、劉先生連帶賠償其精神損失1萬(wàn)元。一審法院：1、購(gòu)房合同是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。2、“兇宅”是其主觀認(rèn)識(shí)問(wèn)題，屬于封建迷信。3、雖未告知買方，但并不影響房屋使用，也不存在違法等情形。判決：賣方無(wú)需返還購(gòu)房款、賠償經(jīng)濟(jì)損失。

二審法院：：1、“兇宅宅”雖不構(gòu)構(gòu)成房屋物物質(zhì)性使用用的障礙，，但會(huì)影響響心理，客觀觀上降低效效用。2、既然知知曉為“兇兇宅”，就就應(yīng)在出賣賣前告知。。違背《民民法通則》第第七條“民民事活動(dòng)應(yīng)應(yīng)當(dāng)尊重社社會(huì)公德，，不得損害害社會(huì)公共利利益”。。3、“兇宅宅”顯然然屬于重要要事實(shí)。《《合同法》》第四百二二十五條“居間間人應(yīng)當(dāng)就就有關(guān)訂立立合同的事事項(xiàng)向委托托人如實(shí)報(bào)報(bào)告”的規(guī)定定相違背。。二審判決：：1、確認(rèn)購(gòu)購(gòu)房合同無(wú)無(wú)效。2、房東將將40萬(wàn)元元購(gòu)房款返返還給買方方?！绢愃瓢咐亢贾轂I濱江案2011年年3月，章章女士通過(guò)過(guò)中介購(gòu)買買了濱江一一套別墅，房款款共678萬(wàn)元，中中介費(fèi)等用用80多萬(wàn)萬(wàn)。過(guò)戶后，2011年6月月，開始裝裝修房子。。就在這個(gè)個(gè)時(shí)候，一件意想不不到的事情情發(fā)生了。。原來(lái)，2003年別別墅內(nèi)發(fā)生生過(guò)一起兇兇殺案。章女士找到到房東，要要求退房。。協(xié)商無(wú)果果，訴至法院，要求求房東解除除購(gòu)房合同同、歸還購(gòu)購(gòu)房款，并并賠償自己的的損失。【各方觀點(diǎn)】【原告律師師】房東故故意隱瞞重重大事實(shí)，，構(gòu)成欺詐詐，購(gòu)房合合同應(yīng)當(dāng)撤撤銷。兇宅宅不吉利，，房屋的價(jià)價(jià)值也會(huì)因因?yàn)閮礆赴付蟠罂s縮水。章女女士卻是在在不明真相相的情況下下用市場(chǎng)價(jià)價(jià)買了這套套房?！痉繓|律師師】房屋買買賣合同合合法有效，，而且早就就全面履行行完畢，不不存在任何何可以撤銷銷的情形。。“你買的的是房子，，又不是房房子的歷史史。房子產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，，功能全面面，沒(méi)有一一點(diǎn)問(wèn)題，，有什么理理由撤銷合合同？有一一定年份的的二手房，，很可能曾曾經(jīng)發(fā)生死死傷一類的的事情。我我們沒(méi)有告告知你房子子死過(guò)人的的義務(wù)，你你們也沒(méi)主主動(dòng)來(lái)問(wèn)。。兇殺案這這件事，當(dāng)當(dāng)時(shí)那么轟轟動(dòng)，你們們只要稍微微查一下就就能知道，，我們完全全沒(méi)有隱瞞瞞的必要。?！比⒎慨a(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)的審核核義務(wù)【案例1】】2009年7月初初，張某委委托某中介介為自己提供租房信信息。雙方方簽訂居間間服務(wù)合同同后，某中中介在網(wǎng)上搜搜索到一合合適的房源源，于是通通知張某看看房。當(dāng)月15日，張張某在中介介陪同下與與出租人見(jiàn)見(jiàn)面看房。自稱稱為李某的的出租人出出示了房屋屋回遷安置置合同復(fù)印件和本本人身份證以以證明自己是是房東。中介介人員對(duì)上述材料料真實(shí)性未提提出異議。此此后，張某對(duì)對(duì)房屋滿意，當(dāng)場(chǎng)場(chǎng)向出租人支支付4000元定金。次次日，雙方在中介公公司簽定《房房屋租賃合同同》，約定租租期一年（2009年7月16日至2010年7月月15日），，租金24000元元。此后，張張某支付出租租人剩余租金金20000元，張某向中中介公司支付付服務(wù)費(fèi)1500元。同年7月24日，該房屋屋真正權(quán)利人人李某出現(xiàn)，，對(duì)張某使用房屋提出質(zhì)質(zhì)疑并訴至法法院，稱自己己2009年年6月底已將將房屋租給王某，，不知張某如如何入住房屋屋，李某要求求張某搬出房屋。9月10日，張、、李二人達(dá)成成調(diào)解協(xié)議，，張某騰出房房屋交還給李某某。此后張某某將中介公司司訴至法院，，稱中介未盡到核實(shí)出租租人房屋及身身份情況的義義務(wù)，致使自自己損失，要求中介公司司返還服務(wù)費(fèi)費(fèi)1500元元，賠償損失失24000元。中介公司辯稱稱：經(jīng)紀(jì)人通通過(guò)網(wǎng)上搜索索為張某找到到房源并安排看房，，在看房現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，自稱為李李某的出租人人出示了相關(guān)資料與證件件，表明為出出租人所有。。經(jīng)紀(jì)人還到到物業(yè)公司查詢?cè)摲繕I(yè)主主是否是李某某，物業(yè)公司司說(shuō)該房業(yè)主主是李某，但未同意查看看資料。中介介已合理履行行義務(wù)，對(duì)于于房屋偽造的證件也無(wú)法法識(shí)別。同時(shí)時(shí)，張某簽定定合同也負(fù)有有審查義務(wù)，對(duì)損失的的發(fā)生也有責(zé)責(zé)任。焦點(diǎn)問(wèn)題：中介公司是否否盡到了審核核義務(wù)及如實(shí)實(shí)報(bào)告義務(wù)？？一、關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)盡盡的法定義務(wù)務(wù)（一）法定義義務(wù)的主要來(lái)來(lái)源：1、《合同法法》“第二十十三章《居間間合同》”【第424條條】居間合合同是居間人人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同同的媒介服務(wù)務(wù)，委托人支付付報(bào)酬的合同?！镜?25條條】居間人人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)關(guān)訂立合同的的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告告。居間人故意隱隱瞞與訂立合合同有關(guān)的重重要事實(shí)或者者提供虛假情況，損損害委托人利利益的，不得得要求支付報(bào)報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償償責(zé)任?！镜谒陌俣鶙l】居居間人促成合合同成立的，，委托人應(yīng)當(dāng)按照約約定支付報(bào)酬酬。對(duì)居間人人的報(bào)酬沒(méi)有有約定或者約定不明確，，依照本法第第六十一條的的規(guī)定仍不能能確定的，根據(jù)居間人的的勞務(wù)合理確確定。因居間間人提供訂立立合同的媒介服務(wù)而促成成合同成立的的，由該合同同的當(dāng)事人平平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。。居間人促成合合同成立的，，居間活動(dòng)的費(fèi)費(fèi)用，由居間間人負(fù)擔(dān)。【第四百二十十七條】居居間人未促成成合同成立的的，不得要求支付報(bào)報(bào)酬，但可以以要求委托人人支付從事居居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用用。【居間人的義義務(wù)】1、報(bào)告訂約約機(jī)會(huì)或者媒媒介服務(wù)的義義務(wù)2、忠實(shí)和盡盡力的義務(wù)3、負(fù)擔(dān)居間間活動(dòng)費(fèi)用的的義務(wù)2、《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦辦法》第二十十一條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)簽訂房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)務(wù)合同前，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服服務(wù)合同和房房屋買賣合同同或者房屋租賃合同的相相關(guān)內(nèi)容，并并書面告知下下列事項(xiàng)：（一）是否與與委托房屋有有利害關(guān)系；；（二）應(yīng)當(dāng)由由委托人協(xié)助助的事宜、提提供的資料；；（三）委托房房屋的市場(chǎng)參參考價(jià)格；（四）房屋交交易的一般程程序及可能存存在的風(fēng)險(xiǎn)；；（五）房屋交交易涉及的稅稅費(fèi)；（六）經(jīng)紀(jì)服服務(wù)的內(nèi)容及及完成標(biāo)準(zhǔn)；；（七）經(jīng)紀(jì)服服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和支付時(shí)間間；（八）其他需需要告知的事事項(xiàng)。二、未盡如實(shí)實(shí)報(bào)告義務(wù)的的法律責(zé)任（一）民事責(zé)責(zé)任提供虛假信息息通常包括三三種情況：1、故意提供供虛假情況。。2、疏于審核核和調(diào)查，虛虛假情況沒(méi)有有發(fā)現(xiàn)。3、根據(jù)交易易習(xí)慣進(jìn)行全全面審核，卻卻沒(méi)有發(fā)現(xiàn)虛假情況。（二）行政責(zé)責(zé)任《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)管理辦法》》第三十三條條“（四））房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)簽訂房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)務(wù)合同前，不不向交易當(dāng)事人人說(shuō)明和書面面告知規(guī)定事項(xiàng)的”：縣級(jí)以上地方方人民政府建建設(shè)（房地產(chǎn)產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期期改正，記入入信用檔案；；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人人員處以1萬(wàn)元罰罰款；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)處以1萬(wàn)元以以上3萬(wàn)元以以下罰款。【類似案例】】潘某偽造其岳岳父袁先生的的身份證件，，經(jīng)中介公司司牽線與馮某某簽訂了房屋買賣合合同并收取了了130萬(wàn)元元房款。在辦辦過(guò)戶手續(xù)時(shí)時(shí)，馮某被交易易中中心心告告知知袁袁先先生生的的身身份份證證是是偽偽造造的的，，不不能能辦辦理理過(guò)過(guò)戶戶手手續(xù)續(xù)。。后后經(jīng)經(jīng)公安安偵偵破破，，查查清清潘潘某某使使用用偽偽造造的的袁袁先先生生的的身身份份證證和和印印章章，，持持房房產(chǎn)產(chǎn)證，，還還找找人人冒冒充充袁袁先先生生辦辦理理過(guò)過(guò)戶戶手手續(xù)續(xù)，，而而袁袁先先生生本本人人不不知知情情。。此此后，，法法院院以以合合同同詐詐騙騙罪罪判判處處潘潘某某有有期期徒徒刑刑10年年。。此此后后，，馮馮某某將將中中介介公司司告告到到法法院院，，認(rèn)認(rèn)為為中中介介公公司司未未盡盡審審查查義義務(wù)務(wù)，，要要求求中中介介返返還還服服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)并賠償償損損失失70萬(wàn)萬(wàn)元元。。法院院審審理理認(rèn)認(rèn)為為，，引引用用《《合合同同法法》》第第425條條…………中中介介公公司司應(yīng)應(yīng)向向委委托托人如如實(shí)實(shí)報(bào)報(bào)告告有有關(guān)關(guān)訂訂立立合合同同的的事事項(xiàng)項(xiàng)。。該該案案中中房房產(chǎn)產(chǎn)中中介介對(duì)對(duì)潘潘某某有有無(wú)無(wú)袁袁某某的真真實(shí)實(shí)委委托托、、袁袁某某的的身身份份及及證證件件真真?zhèn)蝹挝次醋鲎霰乇匾牡?、、?jǐn)謹(jǐn)慎慎的的、、充充分分的的審核核，，故故對(duì)對(duì)馮馮某某損損失失負(fù)負(fù)有有不不可可推推卸卸的的責(zé)責(zé)任任，，應(yīng)應(yīng)承承擔(dān)擔(dān)賠賠償償責(zé)責(zé)任任。。而而馮馮某作作為為買買受受人人也也有有義義務(wù)務(wù)對(duì)對(duì)所所購(gòu)購(gòu)房房屋屋具具體體情情況況做做全全面面調(diào)調(diào)查查，，不不能能因因由由中介介公公司司居居間間而而放放棄棄自自己己應(yīng)應(yīng)盡盡的的防防范范風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的注注意意義義務(wù)務(wù)，，也也應(yīng)應(yīng)承承擔(dān)擔(dān)相相應(yīng)責(zé)責(zé)任任。。因因此此判判決決中中介介公公司司返返還還居居間間服服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)并并賠賠償償損損失失22萬(wàn)萬(wàn)元元。。四、、跳跳單單的的認(rèn)認(rèn)定定【案案例例】】2008年年下下半半年年，，原原產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人李李某某到到多多家家房房屋屋中中介介公公司司掛掛牌銷銷售售房房屋屋。。2008年年10月月22日日，，某某房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司司帶帶陶陶某某看了了該該房房屋屋；；11月月23日日，，上上海海某某房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問(wèn)問(wèn)公公司司帶帶陶陶某某之之妻妻曹曹某看看了了該該房房屋屋；；11月月27日日，，中中誠(chéng)誠(chéng)公公司司帶帶陶陶某某看看了了該該房房屋屋，，并并于于同日日與與陶陶某某簽簽訂訂了了《《房房地地產(chǎn)產(chǎn)求求購(gòu)購(gòu)確確認(rèn)認(rèn)書書》》。。該該《《確確認(rèn)認(rèn)書書》》第第2.4條約約定定，，陶陶某某在在驗(yàn)驗(yàn)看看過(guò)過(guò)該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)后后六六個(gè)個(gè)月月內(nèi)內(nèi)，，陶陶某某或或其其委委托托人、、代代理理人人、、代代表表人人、、承承辦辦人人等等與與陶陶某某有有關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)的的人人，，利利用用中中誠(chéng)誠(chéng)公司司提提供供的的信信息息、、機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)等等條條件件但但未未通通過(guò)過(guò)中中誠(chéng)誠(chéng)公公司司而而與與第第三三方方達(dá)達(dá)成買賣交交易的，，陶某應(yīng)應(yīng)按照與與出賣方方就該房房地產(chǎn)買買賣達(dá)成成的實(shí)際成交價(jià)價(jià)的1%，向中中誠(chéng)公司司支付違違約金。。當(dāng)時(shí)，中中誠(chéng)公司司對(duì)該房房屋報(bào)價(jià)價(jià)165萬(wàn)元，，而某房房地產(chǎn)顧顧問(wèn)公司報(bào)價(jià)145萬(wàn)萬(wàn)元，并并積極與與賣方協(xié)協(xié)商價(jià)格格。11月30日，在在某房地產(chǎn)顧問(wèn)問(wèn)公司居居間下，，陶某與與賣方簽簽訂了房房屋買賣賣合同，，成交價(jià)138萬(wàn)元。。后買賣賣雙方辦辦理了過(guò)過(guò)戶手續(xù)續(xù)，陶某某向某房房地產(chǎn)顧顧問(wèn)公司支支付傭金金1.38萬(wàn)元元?！驹u(píng)析】】法院審理理認(rèn)為，，1、衡量量買方是是否“跳跳單”違違約的關(guān)關(guān)鍵，是是看買方方是否利利用了該中中介公司司提供的的房源信信息、機(jī)機(jī)會(huì)等條條件。2、原產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人通通過(guò)多家家中介公公司掛牌牌出售同同一房屋屋，陶某及其家家人分別別通過(guò)不不同的中中介公司司了解到到同一房房源信息，并通通過(guò)其他他中介公公司促成成了房屋屋買賣合合同成立立。因此，陶陶某并沒(méi)沒(méi)有利用用中誠(chéng)公公司的信信息、機(jī)機(jī)會(huì)，故故不構(gòu)成違約約，中誠(chéng)誠(chéng)公司的的請(qǐng)求不不能得到到支持。?！咎鴨握J(rèn)認(rèn)定的四四個(gè)條件件】1、中介介公司的的委托授授權(quán)。2、中介介公司是是否提供供了房源源信息或或成交機(jī)機(jī)會(huì)，并積極履履行媒介介服務(wù)。。3、委托托人是否否利用該該信息、、機(jī)會(huì)與與出賣方方私下成交或另另委托他他人居間間成交。。4、委托托人是否否存在逃逃避支付付（不付付或少付付）傭金的惡意意。五、意向向合同違違約金【案情】】2012年7月5日日，張三三、李四四與王二二通過(guò)中中介公司司簽訂《《意向轉(zhuǎn)讓協(xié)協(xié)議書》》，約定定張三、、李四將將坐落杭杭州市城城北某小小區(qū)的一一套房屋轉(zhuǎn)讓讓給王二二，轉(zhuǎn)讓讓價(jià)113萬(wàn)元元，王二二通過(guò)商商業(yè)按揭揭方式支支付房款，首付付款34萬(wàn)元于于2012年7月12日前支支付。如如產(chǎn)生營(yíng)營(yíng)業(yè)稅及及個(gè)稅合同自動(dòng)動(dòng)取消，，雙方不不承擔(dān)違違約責(zé)任任。王二二為表示示購(gòu)買誠(chéng)誠(chéng)意，同同意向居間方方支付意意向金2萬(wàn)元。。待賣方方接受買買方的購(gòu)購(gòu)買條件件并簽署署該意向書后后，居間間方所收收買方的的意向金金轉(zhuǎn)為購(gòu)購(gòu)房定金金。賣方方同意于于2012年10月25日前交交房給買買方。買買賣雙方方同意在在該協(xié)議議書簽字字后七個(gè)工作作日內(nèi)簽簽訂《房房屋轉(zhuǎn)讓讓合同》》。協(xié)議議書經(jīng)買買賣雙方方簽字后后，買方或賣賣方違約約，違約約方應(yīng)按按房屋擬擬轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)的10%向?qū)?duì)方支付付違約金。如買買方未通通過(guò)按揭揭申請(qǐng)手手續(xù)，并并不愿意意更改付付款方式式，導(dǎo)致致此房屋買賣賣無(wú)法進(jìn)進(jìn)行，則則該意向向協(xié)議自自動(dòng)終止止，買賣賣雙方及及居間方方均不承擔(dān)任任何責(zé)任任。后王王二未在在約定時(shí)時(shí)間與張張三、李李四簽訂訂《房屋屋轉(zhuǎn)讓合同》》，也未未在約定定時(shí)間支支付首付付款。2012年7月月13日日，張三三、李四四委托律律師向王王二發(fā)函函，稱王王二已構(gòu)構(gòu)成違約，，要求解解除雙方方協(xié)議書書，并追追究違約約責(zé)任。。【評(píng)析】】1、《意意向轉(zhuǎn)讓讓協(xié)議書書》系真真實(shí)意思思表示，，不違反反強(qiáng)制性性規(guī)定。。違約金金約定是是確定并并且有效效的。2、王二二未按照照意向協(xié)協(xié)議約定定與其簽簽訂《房房屋轉(zhuǎn)讓讓合同》及及支付首首付款，，應(yīng)屬違違約。3、王二二在簽訂訂合同之之前即應(yīng)應(yīng)當(dāng)知曉曉其履行行能力及及其是否能能取得按按揭貸款款，其簽簽訂合同同之后再再以無(wú)法取得按按揭貸款款為由不不履行合合同，并并不能免免除其責(zé)責(zé)任。4、意向向合同屬屬正式合合同前的的預(yù)約合合同。一一方因另另一方違違約而而遭受受損失失應(yīng)限限定在在為準(zhǔn)準(zhǔn)備達(dá)達(dá)成正正式合合同而支出出的費(fèi)費(fèi)用范范圍內(nèi)內(nèi)。合合同約約定的的違約約金與與損失失相比顯然然過(guò)高高。六、違違法經(jīng)經(jīng)紀(jì)服服務(wù)的的行政政處罰罰2012年年2月月初，，購(gòu)房房人周周某在在網(wǎng)上上看到到杭州州某紀(jì)紀(jì)公司發(fā)發(fā)布的的城西西一套套房源源，經(jīng)經(jīng)詢問(wèn)問(wèn)，公公司職職員小小趙向向周某告告知該該房尚尚未辦辦理““三證證”，，并向向其出出示了了房東東陳某的購(gòu)購(gòu)房合合同。。經(jīng)過(guò)過(guò)小趙趙的居居間撮撮合，，2月月12日，，陳某與周周某簽簽定了了《房房屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)預(yù)約協(xié)協(xié)議》》，該該協(xié)議議明確確“甲、、乙雙雙方均均已知知悉上上述物物業(yè)甲甲方的的三證證尚未未辦理理完畢，，暫不不能辦辦理交交易過(guò)過(guò)戶手手續(xù)，，但甲甲、乙乙雙方方要求求先行確確立轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)協(xié)議，，待上上述物物業(yè)原原三證證辦理理完畢畢后，，再正式式辦理理物業(yè)業(yè)權(quán)屬屬過(guò)戶戶手續(xù)續(xù)”。。同時(shí)時(shí)，雙雙方約約定由由乙方周周某支支付雙雙方共共同委委托人人定金金1萬(wàn)萬(wàn)元，，也約約定待待原三證證辦理理完畢畢后10個(gè)個(gè)工作作日內(nèi)內(nèi)雙方方簽訂訂《杭杭州市市房屋轉(zhuǎn)讓讓合同同》并并支付付代理理費(fèi)。。（一））相關(guān)關(guān)管理理規(guī)定定《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)管管理辦辦法》》第二二十五五條房房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)和房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人員員不得得有下下列行行為：：………（九））為不不符合合交易易條件件的保保障性性住房房和禁禁止交易的的房屋屋提供供經(jīng)紀(jì)紀(jì)服務(wù)務(wù)《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)管管理辦辦法》》第三三十七七條規(guī)規(guī)定，，違反反本辦法法第二二十五五條第第（九九）項(xiàng)項(xiàng)的，，由縣縣級(jí)以以上地地方人民民政府府建設(shè)設(shè)（房房地產(chǎn)產(chǎn)）主主管部部門責(zé)責(zé)令限限期改改正，記記入信信用檔檔案；；對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人員員處以以1萬(wàn)萬(wàn)元罰款；；對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)，取取消網(wǎng)網(wǎng)上簽簽約資資格，，處以以3萬(wàn)萬(wàn)元元罰罰款款。。（二二））違違法法事事實(shí)實(shí)的的證證據(jù)據(jù)1、、2012.03.30周周某某提提交交的的信信訪訪投投訴訴件件1份份。。2、、甲甲乙乙雙雙方方簽簽定定的的《《房房屋屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓預(yù)預(yù)約約協(xié)協(xié)議議》》。。3、、針針對(duì)對(duì)涉涉案案房房屋屋的的《《查查檔檔證證明明》》，，證證明明該該房房房房產(chǎn)登登記記取取得得權(quán)權(quán)屬屬的的時(shí)時(shí)間間為為2012年年3月月12日日。。4、、周周某某、、陳陳某某及及經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公公司司的的《《調(diào)調(diào)查查詢?cè)儐?wèn)問(wèn)筆筆錄錄》》。。5、、經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公公司司《《情情況況說(shuō)說(shuō)明明》》。。（三三））認(rèn)認(rèn)定定事事實(shí)實(shí)及及處處理理結(jié)結(jié)果果涉案案公公司司在在代代理理房房屋屋買買賣賣過(guò)過(guò)程程中中，，未未核核實(shí)實(shí)房房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬屬信信息息，，居居間間買買賣賣雙雙方方對(duì)對(duì)未未依依法法登登記記取取得得權(quán)權(quán)屬屬證書書的的房房屋屋簽簽訂訂《《房房屋屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓預(yù)預(yù)約約協(xié)協(xié)議議》》的的行行為為，，擾亂亂了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易及及經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)活活動(dòng)動(dòng)秩秩序序，，違違反反了了《《房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)管管理理辦辦法法》》第第25條條第第9項(xiàng)項(xiàng)的的規(guī)規(guī)定定，，根根據(jù)據(jù)《房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)管管理理辦辦法法》》第第37條條的的規(guī)規(guī)定定，，對(duì)對(duì)被被處處罰人人涉涉案案經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公公司司罰罰款款人人民民幣幣三三萬(wàn)萬(wàn)元元。。七、、房房屋屋買買賣賣合合同同無(wú)無(wú)效效后后的的抵抵押押是是否否有有效效？？【案案例例】】原原告告甲甲與與被被告告乙乙系系夫夫妻妻關(guān)關(guān)系系，，與與被被告告丙丙系系表表