第二章資產評估的程序和基本方法第二章資產評估的程序和基本方法1本章基本要求掌握資產評估三種基本方法（收益法市場法、成本法）的基本原理、內容和各項參數指標的確定方法，熟悉資產評估方法選擇的基本依據，了解各種評估方法間的關系。能夠運用三種基本方法對常見的資產進行評估。本章基本要求掌握資產評估三種基本2本章重點理解資產評估的程序對資產評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項參數指標的基本含義和取得方法是掌握資產評估方法的關鍵。本章重點理解資產評估的程序3本章難點對收益法評估基本原理的理解以及收益額、折現率和收益期三個基本指標在實踐中的取得方法和途徑。本章難點對收益法評估基本原理的理解以及收益額、折現率和收益期4第一部分：資產評估的程序1.明確資產評估基本事項2.簽訂資產評估業(yè)務約定書3.編制資產評估計劃4.現場調查5.收集資產評估資料6.評定估算7.編制和提交資產評估報告8.資產評估工作底稿歸檔第一部分：資產評估的程序1.明確資產評估基本事項5資產評估基本事項:（1）委托方和相關當事方基本狀況。（2）資產評估目的。（3）評估對象基本狀況。（4）價值類型及定義。（5）資產評估基準日。（6）資產評估限制條件和重要假設。（7）其他需要明確的重要事項。資產評估基本事項:（1）委托方和相關當事方基本狀況。6第二部分資產評估方法市場法收益法成本法第二部分資產評估方法市場法7第一節(jié)市場法一、市場法的基本思路利用市場上同樣或類似的近期交易價格，經過直接比較或類比分析、估測資產價值。

(資產評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一)第一節(jié)市場法一、市場法的基本思路8

（一）基本前提：

1.要有活躍的公開市場

2.公開市場上要有可比的資產及其交易活動。（二）適用范圍：產權交易活躍的單項資產交易.二、市場法適用的基本前提和范圍（一）基本前提：二、市場法適用9三、市場法的基本步驟確定被評估資產選擇參照物比較差異因素調整差異指標綜合分析得出結果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產實體特征和質量、成交時間等。2.參照物數量：三個以上。1.選擇差異因素：根據資產種類，選擇對資產價值影響較大的因素。2.指標對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎，將各項差異指標進行調整，得出初評結果。對初評結果進行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結果的合理性。相關參數三、市場法的基本步驟確定被評估資產選擇參照物比較差異因素調10四、常用的具體評估方法（直接比較、類比）1.原理：能夠在市場上找到與被評估資產完全相同的參照物，或被評估資產的取得時間與評估基準日非常接近且市場價格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產的評估值。

（一）直接比較法四、常用的具體評估方法（直接比較、類比）1.原112.評估對象評估價值=

參照物成交價格2.評估對象評估價值12

（1）如果與被評估資產相同的參照物在評估基準日同時存在多種交易價格時，應當選用價格最低的一種。（2）如果參照物價格變動幅度過大，可在分析參照物價格合理性的基礎上，加以適當調整。

3.直接法應當注意以下問題：（1）如果與被評估資產相同的參照物在評估基準日同時存在13（1）時間因素（2）區(qū)域因素（3）功能因素（4）交易情況（5）個別因素參照物的主要差異因素有：（1）時間因素參照物的主要差異因素有：14——指參照物交易時間與被評估資產評估基準日時間上的不一致所導致的差異。

如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數（1）時間因素——指參照物交易時間與被評估資產評估基準日時間上的不一致所導15（2）區(qū)域因素——指資產所在地區(qū)或地段條件對資產價格的影響差異。地域因素對房地產價格的影響尤為突出。當評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×區(qū)域因素修正系數

（2）區(qū)域因素16（3）功能因素——指資產實體功能過剩和不足對價格的影響。當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×功能差異修正系數

（3）功能因素17（4）交易情況

交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。當評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易情況修正系數

（4）交易情況18（5）個別因素個別因素主要包括資產的實體特征和質量。資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、規(guī)格型號等。資產的質量主要是指資產本身的建造或制造的工藝水平。當評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×個別因素修正系數

（5）個別因素19評估值計算公式：評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數

×區(qū)域因素修正系數

×功能差異修正系數

×交易情況修正系數

×個別因素修正系數評估值計算公式：20

（1）現行市價法（2）市價折扣法（3）成本市價法（4）功能價值類比法（5）價格指數法（6）成新率價格調整法4.具體方法（掌握（4）、（5）、（6））（1）現行市價法4.具體方法（掌握（4）、（5）、（6））211.現行市價法被估資產價值=參照物合理成交價格1.現行市價法被估資產價值=參照物合理成交價格222.市價折扣法被估資產價值=參照物價格（1－價格折扣率）2.市價折扣法被估資產價值=參照物價格（1－價格折扣率）233.成本市價法被估資產價值=3.成本市價法被估資產價值=244.功能價值類比法（1）資產價值與其功能呈線性關系評估對象評估價值=（功能價值指數=1）（2）資產價值與其功能呈指數關系評估對象評估價值=（功能價值指數=x）4.功能價值類比法（1）資產價值與其功能呈線性關系255.價格指數法被評估資產價值=參照物成交價格×（1+物價變動指數）

=參照物成交價格×價格指數5.價格指數法被評估資產價值26（6）成新率價格調整法被評估資產價值=成新率=（6）成新率價格調整法被評估資產價值=成新率=27

（二）類比調整法（西方采用）（二）類比調整法（西方采用）28優(yōu)點：（1）能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格；（2）評估結果易于被各方面理解和接受。五、市場法的優(yōu)缺點優(yōu)點：五、市場法的優(yōu)缺點29缺點：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數據難以應用；（2）不適用于專用機器設備和大部分的無形資產，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產評估。缺點：30案例1：某待估資產為一機器設備，年生產能力為150噸。評估基準日為2013年2月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設備近期交易的案例，該設備的年生產能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設備與收集的參照設備進行對比并尋找差異。（3）發(fā)現兩者除生產能力指標存在差異外，從參照設備成交到評估基準日之間，該類設備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。問：可否采用市場法進行評估，如果可以，則評估值應該是多少？案例1：某待估資產為一機器設備，年生產能力為150噸。評估基31案例分析由于待估資產的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異主要體現在生產能力這一指標上，即可通過調整功能差異估算該資產的價值。

案例分析由于待估資產的市場交易案例易于選32評估值=160×150/210=114.29(萬元)評估值=160×150/210=114.29(萬元)33案例2：某待估資產為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1999年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準日為2013年5月1日。在待估房屋附近，于2011年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經調查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產基本相同。案例2：某待估資產為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑34案例分析由于可以找到待估資產的市場交易案例，應采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異僅僅在交易時間指標上，所以只對時間差異進行調整即可推算出被估資產的市場價值。

已知：經調查，2013年居住用房價格與2011年相比上升了9.3%，則：案例分析由于可以找到待估資產的市35資產評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)資產評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)36案例3：某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產清算，其中有一套機器設備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產與待估設備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2012年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2012年8月。案例3：某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產清算，其中有一套機器37案例分析分析：待估資產與參照資產的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調整交易條件來估算該套待估設備的市場價值。經評估人員分析，待估資產快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產的評估值為?案例分析分析：待估資產與參照資產的差異僅僅在市場交易條件這一38資產評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）資產評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）39第二節(jié)收益法

一、收益法的基本原理依據被評估資產未來預期收益的現值來計算資產價值。第二節(jié)收益法一、收益法的基本原理40二、收益法的應用前提1.被估資產可持續(xù)使用2.未來收益可預測并用貨幣計量3.預期收益年限可預測4.獲得收益所承擔的風險可預測，并可用貨幣計量。二、收益法的應用前提1.被估資產可持續(xù)使用41三、收益法的適用范圍主要適用于評估對象具有持續(xù)經營能力并不斷獲得收益的經營性資產，不適用于非經營性（盈利）資產。（eg：學校的資產不適合用）三、收益法的適用范圍主要適用于評估對象具有持續(xù)經營能42四、收益法的步驟1.收集與預期未來收益有關的資料（經營前景、財務狀況）2.分析測算評估對象預期未來收益3.確定折現率或資本化率4.折算成現值5.分析確定評估結果四、收益法的步驟1.收集與預期未來收益有關的資料（經營前景、43五、具體評估方法（不同情況，計算方法不一樣）（一）符號約定P—評估值Ri—未來第i年的預期收益i—年序號—未來第n年的預期收益r-——折現率或資本化率n—收益期A—年金五、具體評估方法（不同情況，計算方法不一樣）—未來第n年的預44基本表達式基本表達式45（二）計算公式1.凈收益不變，即Ri=A（1）收益年限無限，i∞，P=（2）收益年限有限，P=（r>0）（r>0）P=A.n（r=0）（二）計算公式1.凈收益不變，即Ri=A（r>0）（r>0）46（1）無限收益期，凈收益在n以前有變化，n年后不變（2）有限收益期，凈收益在t年（含t年）以前有變化，凈收益在第t年以后保持不變

2.凈收益在若干年后保持不變（1）無限收益期，凈收益在n以前有變化，n年后不變2.凈收益473.已知未來若干年后資產價格、凈收益在第n年（含n年）前保持不變第n年價格為Pn3.已知未來若干年后資產價格、凈收益在第n年（含n年）前保持48舉例P51教材舉例P51教材49第三節(jié)成本法一、成本法的基本原理資產評估價值=資產的重置成本－實體性貶值

－功能性貶值

－經濟性貶值1.估測被估資產的重置成本2.估測被估資產各種貶值第三節(jié)成本法一、成本法的基本原理501.估測被估資產的重置成本重置成本—資產的現行再取得成本。①復原重置成本：采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用。②更新重置成本：采用新型材料、現代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。1.估測被估資產的重置成本重置成本—資產的現行再取得成本。51被估資產各種貶值：（1）實體性貶值（有形損耗）：資產由于使用及自然力的作用導致資產的物理性能的損耗或下降而引起資產的價值損失。（2）功能性貶值：由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。包括由于新工藝、新材料和新技術的采用，而使原有資產的建造成本超過現行建造成本的超支額，以及原有資產超過體現技術進步的同類資產的運營成本的超支額。（3）經濟性貶值：由于外部條件的變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值損失。被估資產各種貶值：（1）實體性貶值（有形損耗）：資產由于使用52一、成本法的應用前提

1.被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài).2.被估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值。一、成本法的應用前提1.被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定53三、成本法中各參數的估算方法（一）重置成本的估算方法1.重置核算法2.價格指數法3.功能價值類比法三、成本法中各參數的估算方法（一）重置成本的估算方法541.重置核算法

（1）原理：利用成本核算的基本原理，將重新取得資產所需的費用項目逐項進行計算并累加來估算重置成本1.重置核算法

（1）原理：利用成本核算的基本原理，將重新取55

（2）計算公式重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構成：

材料成本人工成本制造費用資金成本合理利潤取得成本構成：

購買價格安裝調試費運雜費人工費間接成本構成：

取得和建造資產的管理費用、設計制圖等費用（2）計算公式重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構56（2）舉例（P562-12）（2）舉例（P562-12）57例：待估資產為一機器設備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設備的現行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。評估人員分析認為，被評估資產為外購需安裝機器設備，其重置成本應包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設備的重置成本為：重置成本=購買價格+運費+安裝成本

=180000+5000+20000=205000（元）例：待估資產為一機器設備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收58——在資產歷史成本的基礎上，通過價格變動指數，將其調整為評估基準日時的重置成本。2.價格指數法基本原理資產重置成本＝資產歷史成本×價格指數OR:資產重置成本＝資產歷史成本×（1+價格變動指數）計算公式——在資產歷史成本的基礎上，通過價格變動指數，將其調整為評估59價格指數定基指數環(huán)比指數評估基準日價格指數資產購建時價格指數＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年環(huán)比價格指數）價格指數定基指數環(huán)比指數評估基準日價格指數＝＝（1＋a1）×60舉例P572-13舉例P572-13613.功能價值類比法（1）生產能力比例法（2）規(guī)模經濟效益指數法3.功能價值類比法（1）生產能力比例法62（1）生產能力比例法被評估資產重置成本=舉例：P592-14（1）生產能力比例法舉例：P592-1463（2）規(guī)模經濟效益指數法

重置成本參照資產重置成本被評資產的生產能力參照資產的生產能力＝x×X的值美國在0.4—1.2之間，加工業(yè)為0.7，房地產為0.9.（2）規(guī)模經濟效益指數法重置參照資產被評資產的生產能力＝x64（二）各種貶值及其估算方法1、實體性貶值及其估算方法2、功能性貶值及其估算方法3、經濟性貶值及其估算方法（二）各種貶值及其估算方法1、實體性貶值及其估算方法651、實體性貶值及其估算方法決定實體性貶值的因素有：①使用時間②使用率，也叫利用率③資產本身的質量④維修保養(yǎng)程度——資產由于使用和自然力作用形成的貶值1、實體性貶值及其估算方法決定實體性貶值的因素有：——資產由66（1）觀察法計算公式為：資產實體性貶值=重置成本×（1—成新率）通過觀察確定新舊程度主要觀察被評估資產的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度（1）觀察法計算公式為：通過觀察確定新舊程度主要觀察被評估資67（2）使用年限法資產的實體性貶值=重置成本×實際已使用年限÷總使用年限（實際已使用年限+尚可使用年限）名義已使用年限×資產利用率

截止評估日資產累計實際利用時間截止評估日資產累計法定利用時間×100％（2）使用年限法資產的實體性貶值=重置成本×實際已使用年限÷682、功能性貶值及其估算方法資產的功能性貶值——由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損耗。功能性貶值有兩種表現形式:（1）超額投資成本（2）超額運營成本2、功能性貶值及其估算方法資產的功能性貶值—69（1）超額投資成本：由于新技術、新材料、新工藝不斷出現，使得相同功能的設備的建造成本比過去降低，原有設備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置成本低于復原重置成本。超額投資成本＝復原重置成本－更新重置成本

（1）超額投資成本：由于新技術、新材料、新工藝不斷出現，使得70（2）超額運營成本：由于技術進步出現了新的、性能更優(yōu)的設備，致使原有設備的功能落后于新設備，新設備在運營費用上低于原有設備。超額運營成本＝各年凈超額運營成本×折現系數

（2）超額運營成本：由于技術進步出現了新的、性能更優(yōu)的設備，71分析設備的超額運營成本應考慮下列因素：生產效率是否提高維護保養(yǎng)費用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人數量是否降低分析設備的超額運營成本應考慮下列因素：生產效率是否提高72舉例P642-17舉例P642-17733、經濟性貶值的估算經濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值的損失。3、經濟性貶值的估算經濟性貶值是由于外部環(huán)境74產生的原因有：（1）竟爭加劇，社會總需求減少，導致開工不足；（2）材料供應不暢，導致開工不足；（3）材料成本增加，導致企業(yè)費用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導致企業(yè)運營成本加大；（5）產業(yè)政策的變動，縮短使用壽命；

一般情況下，當資產使用基本正常時，不需要計算經濟性貶值。產生的原因有：75經濟性貶值的估算方法：1.直接計算法：貶值額＝資產年收益損失額×（1-所得稅稅率）×現值系數2.間接計算法：貶值率=[1-（預計可被利用生產能力/設計生產能力）X]×100%貶值額=（重置成本-

實體性貶值-功能性貶值）×經濟性貶值率經濟性貶值的估算方法：76舉例P652-18舉例P652-1877第二章資產評估的程序和基本方法第二章資產評估的程序和基本方法78本章基本要求掌握資產評估三種基本方法（收益法市場法、成本法）的基本原理、內容和各項參數指標的確定方法，熟悉資產評估方法選擇的基本依據，了解各種評估方法間的關系。能夠運用三種基本方法對常見的資產進行評估。本章基本要求掌握資產評估三種基本79本章重點理解資產評估的程序對資產評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項參數指標的基本含義和取得方法是掌握資產評估方法的關鍵。本章重點理解資產評估的程序80本章難點對收益法評估基本原理的理解以及收益額、折現率和收益期三個基本指標在實踐中的取得方法和途徑。本章難點對收益法評估基本原理的理解以及收益額、折現率和收益期81第一部分：資產評估的程序1.明確資產評估基本事項2.簽訂資產評估業(yè)務約定書3.編制資產評估計劃4.現場調查5.收集資產評估資料6.評定估算7.編制和提交資產評估報告8.資產評估工作底稿歸檔第一部分：資產評估的程序1.明確資產評估基本事項82資產評估基本事項:（1）委托方和相關當事方基本狀況。（2）資產評估目的。（3）評估對象基本狀況。（4）價值類型及定義。（5）資產評估基準日。（6）資產評估限制條件和重要假設。（7）其他需要明確的重要事項。資產評估基本事項:（1）委托方和相關當事方基本狀況。83第二部分資產評估方法市場法收益法成本法第二部分資產評估方法市場法84第一節(jié)市場法一、市場法的基本思路利用市場上同樣或類似的近期交易價格，經過直接比較或類比分析、估測資產價值。

(資產評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一)第一節(jié)市場法一、市場法的基本思路85

（一）基本前提：

1.要有活躍的公開市場

2.公開市場上要有可比的資產及其交易活動。（二）適用范圍：產權交易活躍的單項資產交易.二、市場法適用的基本前提和范圍（一）基本前提：二、市場法適用86三、市場法的基本步驟確定被評估資產選擇參照物比較差異因素調整差異指標綜合分析得出結果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產實體特征和質量、成交時間等。2.參照物數量：三個以上。1.選擇差異因素：根據資產種類，選擇對資產價值影響較大的因素。2.指標對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎，將各項差異指標進行調整，得出初評結果。對初評結果進行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結果的合理性。相關參數三、市場法的基本步驟確定被評估資產選擇參照物比較差異因素調87四、常用的具體評估方法（直接比較、類比）1.原理：能夠在市場上找到與被評估資產完全相同的參照物，或被評估資產的取得時間與評估基準日非常接近且市場價格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產的評估值。

（一）直接比較法四、常用的具體評估方法（直接比較、類比）1.原882.評估對象評估價值=

參照物成交價格2.評估對象評估價值89

（1）如果與被評估資產相同的參照物在評估基準日同時存在多種交易價格時，應當選用價格最低的一種。（2）如果參照物價格變動幅度過大，可在分析參照物價格合理性的基礎上，加以適當調整。

3.直接法應當注意以下問題：（1）如果與被評估資產相同的參照物在評估基準日同時存在90（1）時間因素（2）區(qū)域因素（3）功能因素（4）交易情況（5）個別因素參照物的主要差異因素有：（1）時間因素參照物的主要差異因素有：91——指參照物交易時間與被評估資產評估基準日時間上的不一致所導致的差異。

如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數（1）時間因素——指參照物交易時間與被評估資產評估基準日時間上的不一致所導92（2）區(qū)域因素——指資產所在地區(qū)或地段條件對資產價格的影響差異。地域因素對房地產價格的影響尤為突出。當評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×區(qū)域因素修正系數

（2）區(qū)域因素93（3）功能因素——指資產實體功能過剩和不足對價格的影響。當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×功能差異修正系數

（3）功能因素94（4）交易情況

交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。當評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易情況修正系數

（4）交易情況95（5）個別因素個別因素主要包括資產的實體特征和質量。資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、規(guī)格型號等。資產的質量主要是指資產本身的建造或制造的工藝水平。當評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×個別因素修正系數

（5）個別因素96評估值計算公式：評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數

×區(qū)域因素修正系數

×功能差異修正系數

×交易情況修正系數

×個別因素修正系數評估值計算公式：97

（1）現行市價法（2）市價折扣法（3）成本市價法（4）功能價值類比法（5）價格指數法（6）成新率價格調整法4.具體方法（掌握（4）、（5）、（6））（1）現行市價法4.具體方法（掌握（4）、（5）、（6））981.現行市價法被估資產價值=參照物合理成交價格1.現行市價法被估資產價值=參照物合理成交價格992.市價折扣法被估資產價值=參照物價格（1－價格折扣率）2.市價折扣法被估資產價值=參照物價格（1－價格折扣率）1003.成本市價法被估資產價值=3.成本市價法被估資產價值=1014.功能價值類比法（1）資產價值與其功能呈線性關系評估對象評估價值=（功能價值指數=1）（2）資產價值與其功能呈指數關系評估對象評估價值=（功能價值指數=x）4.功能價值類比法（1）資產價值與其功能呈線性關系1025.價格指數法被評估資產價值=參照物成交價格×（1+物價變動指數）

=參照物成交價格×價格指數5.價格指數法被評估資產價值103（6）成新率價格調整法被評估資產價值=成新率=（6）成新率價格調整法被評估資產價值=成新率=104

（二）類比調整法（西方采用）（二）類比調整法（西方采用）105優(yōu)點：（1）能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格；（2）評估結果易于被各方面理解和接受。五、市場法的優(yōu)缺點優(yōu)點：五、市場法的優(yōu)缺點106缺點：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數據難以應用；（2）不適用于專用機器設備和大部分的無形資產，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產評估。缺點：107案例1：某待估資產為一機器設備，年生產能力為150噸。評估基準日為2013年2月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設備近期交易的案例，該設備的年生產能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設備與收集的參照設備進行對比并尋找差異。（3）發(fā)現兩者除生產能力指標存在差異外，從參照設備成交到評估基準日之間，該類設備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。問：可否采用市場法進行評估，如果可以，則評估值應該是多少？案例1：某待估資產為一機器設備，年生產能力為150噸。評估基108案例分析由于待估資產的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異主要體現在生產能力這一指標上，即可通過調整功能差異估算該資產的價值。

案例分析由于待估資產的市場交易案例易于選109評估值=160×150/210=114.29(萬元)評估值=160×150/210=114.29(萬元)110案例2：某待估資產為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1999年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準日為2013年5月1日。在待估房屋附近，于2011年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經調查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產基本相同。案例2：某待估資產為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑111案例分析由于可以找到待估資產的市場交易案例，應采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異僅僅在交易時間指標上，所以只對時間差異進行調整即可推算出被估資產的市場價值。

已知：經調查，2013年居住用房價格與2011年相比上升了9.3%，則：案例分析由于可以找到待估資產的市112資產評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)資產評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)113案例3：某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產清算，其中有一套機器設備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產與待估設備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2012年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2012年8月。案例3：某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產清算，其中有一套機器114案例分析分析：待估資產與參照資產的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調整交易條件來估算該套待估設備的市場價值。經評估人員分析，待估資產快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產的評估值為?案例分析分析：待估資產與參照資產的差異僅僅在市場交易條件這一115資產評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）資產評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）116第二節(jié)收益法

一、收益法的基本原理依據被評估資產未來預期收益的現值來計算資產價值。第二節(jié)收益法一、收益法的基本原理117二、收益法的應用前提1.被估資產可持續(xù)使用2.未來收益可預測并用貨幣計量3.預期收益年限可預測4.獲得收益所承擔的風險可預測，并可用貨幣計量。二、收益法的應用前提1.被估資產可持續(xù)使用118三、收益法的適用范圍主要適用于評估對象具有持續(xù)經營能力并不斷獲得收益的經營性資產，不適用于非經營性（盈利）資產。（eg：學校的資產不適合用）三、收益法的適用范圍主要適用于評估對象具有持續(xù)經營能119四、收益法的步驟1.收集與預期未來收益有關的資料（經營前景、財務狀況）2.分析測算評估對象預期未來收益3.確定折現率或資本化率4.折算成現值5.分析確定評估結果四、收益法的步驟1.收集與預期未來收益有關的資料（經營前景、120五、具體評估方法（不同情況，計算方法不一樣）（一）符號約定P—評估值Ri—未來第i年的預期收益i—年序號—未來第n年的預期收益r-——折現率或資本化率n—收益期A—年金五、具體評估方法（不同情況，計算方法不一樣）—未來第n年的預121基本表達式基本表達式122（二）計算公式1.凈收益不變，即Ri=A（1）收益年限無限，i∞，P=（2）收益年限有限，P=（r>0）（r>0）P=A.n（r=0）（二）計算公式1.凈收益不變，即Ri=A（r>0）（r>0）123（1）無限收益期，凈收益在n以前有變化，n年后不變（2）有限收益期，凈收益在t年（含t年）以前有變化，凈收益在第t年以后保持不變

2.凈收益在若干年后保持不變（1）無限收益期，凈收益在n以前有變化，n年后不變2.凈收益1243.已知未來若干年后資產價格、凈收益在第n年（含n年）前保持不變第n年價格為Pn3.已知未來若干年后資產價格、凈收益在第n年（含n年）前保持125舉例P51教材舉例P51教材126第三節(jié)成本法一、成本法的基本原理資產評估價值=資產的重置成本－實體性貶值

－功能性貶值

－經濟性貶值1.估測被估資產的重置成本2.估測被估資產各種貶值第三節(jié)成本法一、成本法的基本原理1271.估測被估資產的重置成本重置成本—資產的現行再取得成本。①復原重置成本：采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用。②更新重置成本：采用新型材料、現代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。1.估測被估資產的重置成本重置成本—資產的現行再取得成本。128被估資產各種貶值：（1）實體性貶值（有形損耗）：資產由于使用及自然力的作用導致資產的物理性能的損耗或下降而引起資產的價值損失。（2）功能性貶值：由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。包括由于新工藝、新材料和新技術的采用，而使原有資產的建造成本超過現行建造成本的超支額，以及原有資產超過體現技術進步的同類資產的運營成本的超支額。（3）經濟性貶值：由于外部條件的變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值損失。被估資產各種貶值：（1）實體性貶值（有形損耗）：資產由于使用129一、成本法的應用前提

1.被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài).2.被估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值。一、成本法的應用前提1.被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定130三、成本法中各參數的估算方法（一）重置成本的估算方法1.重置核算法2.價格指數法3.功能價值類比法三、成本法中各參數的估算方法（一）重置成本的估算方法1311.重置核算法

（1）原理：利用成本核算的基本原理，將重新取得資產所需的費用項目逐項進行計算并累加來估算重置成本1.重置核算法

（1）原理：利用成本核算的基本原理，將重新取132

（2）計算公式重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構成：

材料成本人工成本制造費用資金成本合理利潤取得成本構成：

購買價格安裝調試費運雜費人工費間接成本構成：

取得和建造資產的管理費用、設計制圖等費用（2）計算公式重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構133（2）舉例（P562-12）（2）舉例（P562-12）134例：待估資產為一機器設備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設備的現行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。評估人員分析認為，被評估資產為外購需安裝機器設備，其重置成本應包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設備的重置成本為：重置成本=購買價格+運費+安裝成本

=180000+5000+20000=205000（元）例：待估資產為一機器設備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收135——在資產歷史成本的基礎上，通過價格變動指數，將其調整為評估基準日時的重置成本。2.價格指數法基本原理資產重置成本＝資產歷史成本×價格指數OR:資產重置成本＝資產歷史成本×（1+價格變動指數）計算公式——在資產歷史成本的基礎上，通過價格變動指數，將其調整為評估136價格指數定基指數環(huán)比指數評估基準日價格指數資產購建時價格指數＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年環(huán)比價格指數）