物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升－－群雄逐鹿，智者為王物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升－－群雄逐鹿，智者為王成就物業(yè)事業(yè)的王者之道韓信？！蕭何！成就物業(yè)事業(yè)的王者之道韓信？！物業(yè)管理經(jīng)營的概念把物業(yè)管理活動中所能涉及到的所有社會資源和生產(chǎn)要素，包括人、財、物、知識產(chǎn)權等有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，都作為可以經(jīng)營的價值，通過對這些價值的綜合運營，達到資本的最大限度增值。物業(yè)管理經(jīng)營的概念把物業(yè)管理活動中所能涉及到的所有社會資源和物業(yè)管理經(jīng)營的市場細分宏觀經(jīng)營中觀范圍經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營的微觀范圍

資本類經(jīng)營多元化經(jīng)營專業(yè)性經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營的市場細分宏觀中觀范圍經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營的微觀范圍物業(yè)管理經(jīng)營的原則1．追求利潤最大化2．遵守游戲規(guī)則法律法規(guī)市場規(guī)律行規(guī)行約企業(yè)的自我約束3．尊重業(yè)主權益4．主業(yè)是經(jīng)營之本5．行業(yè)發(fā)展責任6．維護社會整體利益物業(yè)管理經(jīng)營的原則常規(guī)物業(yè)管理前期物業(yè)管理全委物業(yè)管理（后期管理）居住物業(yè)商務物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)特殊用途物業(yè)常規(guī)物業(yè)管理前期物業(yè)管理居住物業(yè)物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營的意義常規(guī)經(jīng)營是物業(yè)管理經(jīng)營之本常規(guī)經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)獲取利潤的重要渠道常規(guī)經(jīng)營帶來了龐大的可供獲利的資源物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營的意義常規(guī)經(jīng)營是物業(yè)管理經(jīng)營之本綜合物業(yè)：深圳佳寧娜友誼廣場綜合物業(yè)：深圳佳寧娜友誼廣場公眾設施：香港科學館公眾設施：香港科學館物流型商業(yè)：漢正街第一大道物流型商業(yè)：漢正街第一大道前期物業(yè)管理的實施發(fā)展商需支付的費用1．前期物業(yè)管理開辦費用2．物業(yè)接管驗收費3．物業(yè)質(zhì)量保證金4．專項維修資金與房地產(chǎn)之間的關系1．提前介入物業(yè)管理2．嚴把驗收關3．分清發(fā)展商的承諾責任前期物業(yè)管理的實施發(fā)展商需支付的費用前期管理的相關費用1．前期管理費2．人員招聘與培訓等費用3．土建、設備整改費用4．業(yè)主交驗物業(yè)期費用(1)二次清潔費(2)業(yè)主交驗物業(yè)儀式費(3)其他費5．管理用房裝修費6．標識牌制作費7．開辦費用前期管理的相關費用1．前期管理費全委物業(yè)管理－－常規(guī)物業(yè)服務的理財之術全委物業(yè)管理－－常規(guī)物業(yè)服務的理財之術前期物業(yè)服務合同(示范文本)建設部于2004年9月頒發(fā)第一章物業(yè)基本情況第二章服務內(nèi)容與質(zhì)量第三章服務費用第四章物業(yè)的經(jīng)營與管理第五章物業(yè)的承接驗收第六章物業(yè)的使用與維護第七章專項維修資金第八章違約責任第九章其他事項附件一：物業(yè)構成明細附件二：物業(yè)共用部位明細附件三：物業(yè)共用設施設備明細附件四：前期物業(yè)管理服務質(zhì)量標準前期物業(yè)服務合同(示范文本)建設部于2004年9月頒發(fā)鏈接—第九條——《物業(yè)服務收費管理辦法》業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。鏈接—第九條——《物業(yè)服務收費管理辦法》業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可全權委托物業(yè)管理的經(jīng)營收入【1】公共服務費收入【2】專項服務費收入【3】停車場經(jīng)營收入【4】特約服務及多種經(jīng)營費用收入【5】其他雜項收入(1)各種押金(2)滯納金(3)違約金全權委托物業(yè)管理的經(jīng)營收入【1】公共服務費收入直線職能制企業(yè)架構總經(jīng)理綜合管理部綜合管理部管理處管理處管理處直線職能制企業(yè)架構總經(jīng)理綜合管理部綜合管理部管理處管理處管管理處成本開支——《物業(yè)服務收費管理辦法》第十一條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：管理處成本開支——《物業(yè)服務收費管理辦法》第十一條實行物業(yè)服1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2第十八條——《物業(yè)服務收費管理辦法》利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第十八條——《物業(yè)服務收費管理辦法》利用物業(yè)共用部位、共用設中華人民共和國物權法

2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過自2007年10月1日起施行中華人民共和國物權法

2007年3月16日第十屆全國人民代表第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權專有部分享有專有權對共同使用部分享有共有權相互之間對建筑物的整體享有管理權，而構成的建筑物所有權的復合共有。業(yè)主行使權利的團體組織形式是業(yè)主大會和業(yè)主委員會物業(yè)管理機構是業(yè)主團體委聘的管理機構，按照業(yè)主團體的意志進行管理活動。第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權專有部分享有專有權

共有部分第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓。第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。共有部分第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定

。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當?shù)谄呤艞l建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。第八十條建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。共有權－－按份共有、共同共有第七十九條建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)物業(yè)管理

成本費用管理的關鍵點打開成本管理的大門物業(yè)管理

成本費用管理的關鍵點打開成本管理的大門成本管理系統(tǒng)的組成

組織系統(tǒng)：預算編制機構、監(jiān)督協(xié)調(diào)和仲裁機構、考評機構等（四大責任中心）。信息系統(tǒng)（責任會計系統(tǒng)）：編制責任預算、核算預算的執(zhí)行情況、分析評價和報告業(yè)績。成本管理系統(tǒng)的組成組織系統(tǒng)：人工費用的控制

簡約、有效的架構和程序—降低事務處理成本恰當數(shù)量的員工配置—不足造成加班費增加穩(wěn)定而有素質(zhì)的工作團隊—避免昂貴的訓練成本（流動、無用功）有效的激勵機制—工作績效的保障人工費用的控制直接費用的控制

采購程序的控制

—物資提供鏈的控制材料耗用的控制

—維修工程的控制勞動資料的控制

—工具、設備的利用率能源消耗的控制

—

設施、設備的改造直接費用的控制采購程序的控制物資保障的成本管理采購程序的有效性（取得成本、購置成本、缺貨成本）；驗收：價格、質(zhì)量、數(shù)量；倉庫儲藏：庫存數(shù)量的確認（經(jīng)常儲存、保險儲存）、儲存質(zhì)量的保障、儲存成本；發(fā)貨控制（需要性的確認）。物資保障的成本管理采購程序的有效性（取得成本、購置成本、缺貨維修工程的控制項目工程所需材料（設備）統(tǒng)一定價、采購、供應；對于施工圖預算中所列的主要材料和地方大宗材料及主要安裝材料、設備，項目部按預算定額實施用量控制；按工程審批的施工進度計劃，提出材料需用量、計劃通過審批進行實行總用量控制。

維修工程的控制項目工程所需材料（設備）統(tǒng)一定價、采購、供應；工具、設備的成本管理制定完整的配置和更新計劃；考慮工具、設備的適應和操作性；工具、設備必須具備良好的節(jié)能效果；合理的使用設備（使用人培訓、操作規(guī)范、工作負荷量）；保養(yǎng)和維修（保養(yǎng)計劃、設備的完好率、維修率）。工具、設備的成本管理制定完整的配置和更新計劃；設施、設備的改造公共照明設施改造（案例）公共用水的節(jié)約方式（案例）電梯運行改造（案例）空調(diào)設備改造（案例）設施、設備的改造公共照明設施改造（案例）物業(yè)管理經(jīng)營的分類經(jīng)營管理資本組合經(jīng)營物業(yè)資源經(jīng)營業(yè)主資源經(jīng)營文化資源經(jīng)營常規(guī)經(jīng)營企業(yè)資源經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營的分類經(jīng)營資本組合物業(yè)資源業(yè)主資源文化資源常規(guī)企物業(yè)管理企業(yè)的資源1．管理技術資源2．品牌資源3．人力資源4．自有設施設備資源5．資料類資源6．信息類資源7．社會關系類資源物業(yè)管理企業(yè)的資源1．管理技術資源物業(yè)管理顧問咨詢服務【一站式顧問模式】培養(yǎng)一支高效、專業(yè)的管理服務隊伍；建立一套科學、嚴謹?shù)膬?nèi)部運作機制；建立一套優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的管理服務體系并有效運行；建立一套持續(xù)改進的ISO9001質(zhì)量管理規(guī)范；在條件成熟的前提下，協(xié)助創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)的榮譽；【專項顧問模式服務】商務、商業(yè)物業(yè)的綜合經(jīng)營策劃、項目實施；提供后勤性物業(yè)配套服務的提供和完善；協(xié)助建立物業(yè)管理培訓的規(guī)范體系；物業(yè)管理中財務管理的全程咨詢、指導；物業(yè)管理網(wǎng)絡化、智能化集成體系的策劃；指導創(chuàng)建物業(yè)保養(yǎng)及保險方案;

歷思聯(lián)行Lask_JV物業(yè)管理顧問咨詢服務【一站式顧問模式】歷思聯(lián)行【菜單式顧問模式】1、介入期服務提供設計優(yōu)化策劃；參與物業(yè)銷售的策劃、推廣； 協(xié)助物業(yè)驗收、物業(yè)入伙的策劃；策劃項目VI系統(tǒng)的設計、配備；協(xié)助優(yōu)化會所配套設施及服務項目；2、創(chuàng)建期服務指導設立物業(yè)管理組織機構；協(xié)助制訂物業(yè)管理方案并指導實施；協(xié)助制訂各種管理制度及服務文本；指導應用物業(yè)管理軟件，構建高效率的管理平臺；3、創(chuàng)新期服務指導完善質(zhì)量目標管理體系；協(xié)助完善環(huán)境管理的升級、改造；指導成立業(yè)主委員會，理順服務與管理的關系；指導參加物業(yè)管理達標和考評；【菜單式顧問模式】顧問咨詢服務的關鍵事項1．優(yōu)秀的獨特的管理技術2．顧問咨詢服務隊伍3．選擇合作伙伴4．處理好與合作方的關系5．成本控制與星火戰(zhàn)略6．地域、聯(lián)合與特色顧問咨詢服務的關鍵事項1．優(yōu)秀的獨特的管理技術根據(jù)服務對象不同程度的策劃

通過《咨詢診斷提供解決方案》

通過《推動引導實施服務目標》根據(jù)服務對象不同程度的策劃中部地區(qū)格局業(yè)務拓展小組常務副總經(jīng)理江西區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人河南區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人湖南區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人湖北區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人歷思聯(lián)行Lask_JV中部地區(qū)格局業(yè)務拓展小組江西區(qū)域河南區(qū)域湖南區(qū)域湖北區(qū)域歷思咨詢服務的實施操作手法多人駐場式單人駐場式顧問團式資料和技術援助式培訓式綜合式

咨詢服務的實施操作手法物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營歷思聯(lián)行Lask_JV物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營歷思聯(lián)行物業(yè)管理品牌經(jīng)營的實施確定品牌經(jīng)營思路建立品牌經(jīng)營機構品牌經(jīng)營的實施連鎖經(jīng)營品牌作價品牌租用品牌聯(lián)合品牌擴張物業(yè)管理品牌經(jīng)營的實施確定品牌經(jīng)營思路物業(yè)管理信息類資源的經(jīng)營政府、相關行業(yè)和產(chǎn)業(yè)、客戶、媒體資訊、各合作方、社會各方面公司董事會物業(yè)管理公司信息中心各物業(yè)客服中心各專業(yè)分包公司各子公司公司各部門物業(yè)管理信息類資源的經(jīng)營政府、相關行業(yè)和產(chǎn)業(yè)、客戶、媒體資物業(yè)管理信息資源經(jīng)營的實施公司借助信息促進企業(yè)的管理與經(jīng)營更快更好地發(fā)展；充分發(fā)掘信息的經(jīng)濟特性，通過信息經(jīng)營直接獲取收益?！拘畔⑿枨笳叩念愋汀恐脴I(yè)者的需求業(yè)主的需求發(fā)展商的需求社會服務供應商的需求其他方面【信息資源經(jīng)營】建立A庫（信息庫）建立B庫（對應關系庫）A&B重點關注物業(yè)管理信息資源經(jīng)營的實施物業(yè)管理企業(yè)資源的經(jīng)營物業(yè)管理顧問咨詢服務物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營物業(yè)管理信息類資源的經(jīng)營 物業(yè)管理企業(yè)資源經(jīng)營的其他類別 資料類資源經(jīng)營公司所屬設施設備的經(jīng)營專業(yè)公司的經(jīng)營社會關系資源的經(jīng)營物業(yè)管理企業(yè)資源的經(jīng)營物業(yè)管理顧問咨詢服務物業(yè)資源的經(jīng)營會所經(jīng)營基地建設停車場經(jīng)營社區(qū)廣告經(jīng)營物業(yè)資源的經(jīng)營物業(yè)資源的經(jīng)營關鍵點不可侵犯所有權人的利益單一產(chǎn)權的物業(yè)資源經(jīng)營共有產(chǎn)權物業(yè)的共有部分經(jīng)營規(guī)避經(jīng)營活動中的風險正確認識物業(yè)管理發(fā)展階段的規(guī)律性業(yè)主群體意志表達的特殊性前期物業(yè)管理階段的特殊性積極儲備物業(yè)資源向發(fā)展商爭取購買或租用商業(yè)網(wǎng)點在前期物業(yè)管理階段先行預備區(qū)別不同物業(yè)類型及業(yè)主群體企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營與管理物業(yè)資源的經(jīng)營關鍵點不可侵犯所有權人的利益物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：

停車場經(jīng)營物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：

停車場經(jīng)營停車場經(jīng)營的重點1．嚴格遵守法紀《停車場許可證》等證照。2．根據(jù)停車場形式選擇經(jīng)營方法寫字樓、機關辦公樓、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)等附屬停車場和社會停車場。

3．關注停車場經(jīng)營風險停車場經(jīng)營的3類風險1)車輛丟失賠償風險2)車輛損壞賠償風險3)小區(qū)內(nèi)交通事故賠償風險停車場經(jīng)營風險的方法1)風險責任應盡量由保險公司承擔2)高度重視各類事故隱患3)將停車場交由專業(yè)停車場經(jīng)營公司管理4．摩托車及自行車停放管理停車場經(jīng)營的重點1．嚴格遵守法紀車位供應緊張的處理用價格因素調(diào)整供求緊張關系重新劃定小區(qū)內(nèi)停車位利用共用場地劃定新的停車位改造部分設施增加停車位將小區(qū)公共場地部分作為臨時停車場利用小區(qū)周邊區(qū)域停車利用其他方面的資源車位供應緊張的處理用價格因素調(diào)整供求緊張關系【停車場經(jīng)營汽車業(yè)務的種類】1．汽車精品汽車精品經(jīng)營：括香水系列、電器系列、影音系列、腳墊系列、坐墊系列、飾品系列等。汽車模型經(jīng)營2．汽車美容’①雙色洗車，泡泡浴洗車，計算機洗車；②焦油、瀝青無痕去除；③蟲尸、鳥糞專業(yè)去除；④樹脂、油脂本色去除；⑤漆面飛漆、駁殼虛印去除；⑥各種氧化層去除；⑦輪胎增亮、增艷翻新處理；⑧金屬件去污去垢、除銹、翻新處理；⑨內(nèi)飾增亮增艷；⑩汽車桑拿；劃痕修復。3．汽車養(yǎng)護①輪胎修補翻新處理；②更換機油三濾；③發(fā)動機止漏；④噴油嘴免拆清洗；⑤油封密封增效處理；⑥發(fā)動機抗磨修復處理；⑦變速箱免拆清洗；⑧潤滑系免拆清洗；⑨燃油系免拆清洗；⑩冷卻系免拆清洗；⑩車輛快速維修。4．汽車裝飾1)坐艙類：①鋪地膠；②加裝桃木內(nèi)飾；③座套定制；④定制真皮座椅；⑤真皮座椅翻新；⑥真皮內(nèi)飾修補翻新；⑦開汽車天窗。2)電器類：①安裝中控鎖；②安裝防盜器；③安裝倒車雷達；④安裝GPS(全球定位系統(tǒng))；⑤安裝語音導航系統(tǒng)；⑥個性噴涂；⑦安裝vCD、cD；⑧加裝碟盒；⑨加裝音響；⑩加裝低音炮。3)其他類：①底盤裝甲；②整車貼膜；③隔音工程?！就＼噲鼋?jīng)營汽車業(yè)務的種類】物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：

會所經(jīng)營物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：

會所經(jīng)營會所概述【會所的表現(xiàn)形式】以完善服務項目為目的的附屬形式以盈利為目的的形式【會所服務項目的種類】康體項目的種類消閑項目的種類娛樂項目的種類【會所的歸屬】會所概述【會所的表現(xiàn)形式】會所經(jīng)營的種類和模式【會所經(jīng)營的種類】個性會所專業(yè)會所生活會所【會所經(jīng)營的模式】會員制會所委托經(jīng)營式會所獨立運營式會所加盟運營型會所【其他模式】7+1模式泛會所概念主題體驗式會所聯(lián)合式會所外聯(lián)式會所會所經(jīng)營的種類和模式【會所經(jīng)營的種類】會所經(jīng)營中的關鍵點1．會所經(jīng)營可否對外開放2．非贏利性經(jīng)營3．贏利性經(jīng)營盡量擴大消費群體開發(fā)新項目面向業(yè)主經(jīng)營最好的會所是最實用的會所。合理控制成本對會所經(jīng)營者是十分重要的措施。適時調(diào)整經(jīng)營方向4．會所經(jīng)營中的風險防范會所經(jīng)營中的關鍵點1．會所經(jīng)營可否對外開放物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：

社區(qū)廣告經(jīng)營物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：

社區(qū)廣告經(jīng)營社區(qū)廣告經(jīng)營的原則1．不可侵犯業(yè)主的經(jīng)濟利益和精神權益所使用的場地基本上都屬于業(yè)主的公共財產(chǎn)在使用場地前，須征得業(yè)主的同意方可使用。所訴求的對象主體是小區(qū)業(yè)主2．安全合法經(jīng)營廣告發(fā)布不能危及建筑物及業(yè)主的安全，發(fā)布的廣告作品必須合法廣告場地的設置要遵守法規(guī)3．傳播社會主義精神文明4．用專業(yè)途徑經(jīng)營廣告社區(qū)廣告經(jīng)營的原則物業(yè)資源中廣告經(jīng)營的種類1．電梯廣告2．屋頂及外墻廣告3．廳堂廣告液晶顯示雜志架、廣告架壁掛廣告聲音媒體廣告物品展示物業(yè)資源中廣告經(jīng)營的種類1．電梯廣告物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升4．停車場廣告停車場出口、入口處。停車場管理人員崗亭。直接放置到地面的燈箱。噴涂在地面的文字及圖案。地下停車場的墻壁、天頂、立柱。在停車場懸掛氣球、燈箱等廣告載體。其他停車場設施設備。停車場管理人員散發(fā)平面廣告。5．宣傳欄廣告6．企業(yè)形象展示廣告藝術雕塑形式花、草、樹、木形式傘類休閑椅戶外健身器材戶外垃圾桶7．社區(qū)路燈廣告8．公益性廣告指路牌或社區(qū)示意圖觸摸屏4．停車場廣告物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：

基地建設物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：

基地建設實習基地實習基地試驗基地試驗基地參觀考察基地參觀考察基地業(yè)主資源的經(jīng)營業(yè)主資源的經(jīng)營業(yè)主資源的分類【1】業(yè)主需求資源【2】業(yè)主財產(chǎn)資源業(yè)主固定財產(chǎn)資源－－業(yè)主的物業(yè)。業(yè)主流動財產(chǎn)資源－－汽車、家具、家電等。業(yè)主貨幣資源－－有價證券、有色金屬、銀行存款等。【3】業(yè)主無形資產(chǎn)資源業(yè)主知識資源業(yè)主社會關系資源業(yè)主資源的分類【1】業(yè)主需求資源社區(qū)商業(yè)特約服務綜合經(jīng)營服務集成商業(yè)主資源經(jīng)營社區(qū)商業(yè)特約服務服務集成商業(yè)主資源業(yè)主資源經(jīng)營的一般過程(1)掌握需求信息(2)尋找經(jīng)營場所(3)成立服務組織(4)組合社會資源(5)搭建商業(yè)平臺業(yè)主資源經(jīng)營的一般過程業(yè)主需求資源經(jīng)營之一：

社區(qū)商業(yè)經(jīng)營業(yè)主需求資源經(jīng)營之一：

社區(qū)商業(yè)經(jīng)營社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的原則正確處理物業(yè)管理與商業(yè)經(jīng)營之間的關系協(xié)調(diào)各類社會關系關注環(huán)境保護確保服務質(zhì)量一是服務產(chǎn)品的質(zhì)量二是服務過程的質(zhì)量三是服務結(jié)果的質(zhì)量社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的原則物業(yè)管理社區(qū)商業(yè)經(jīng)營項目種類

1．衣物及裝扮2．餐飲食用3．居住4．交通5．文化教育6．看護7．醫(yī)療衛(wèi)生8．購物9．娛樂與體育10．IT服務11．理財服務12．經(jīng)紀中介13．禮儀安全14．情感類服務15．商業(yè)服務物業(yè)管理社區(qū)商業(yè)經(jīng)營項目種類1．衣物及裝扮8．購物業(yè)主固定財產(chǎn)資源經(jīng)營：

－－物業(yè)的租賃業(yè)主固定財產(chǎn)資源經(jīng)營：

－－物業(yè)的租賃物業(yè)租賃的概念1．出租人必須是房屋所有權人。2．出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營活動，也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、入股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。物業(yè)租賃的概念1．出租人必須是房屋所有權人。物業(yè)租賃的分類（一）按房屋所有權的性質(zhì)劃分：公房租賃；私房租賃（二）按房屋租賃期限劃分：定期租賃；自動廷期租賃；意愿租賃；（三）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：毛租；凈租；百分比租金；（四）其他劃分方式物業(yè)租賃的分類（一）按房屋所有權的性質(zhì)劃分：公房租賃；私房租物業(yè)租賃管理模式（一）包租轉(zhuǎn)租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式物業(yè)租賃管理模式租賃管理的概念與內(nèi)容租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中、租約期滿時共三個階段。租約簽訂前：制定租賃方案與策略租戶選擇租金確定租約談判與簽約管理租約期滿時：租金結(jié)算租約續(xù)期房屋空間回收管理租約執(zhí)行過程中：房屋空間交付收取租金租金調(diào)整租戶關系管理租賃管理的概念與內(nèi)容租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行業(yè)主流動財產(chǎn)、貨幣及無形資產(chǎn)資源的經(jīng)營業(yè)主流動財產(chǎn)、貨幣及無形資產(chǎn)資源的經(jīng)營業(yè)主流動財產(chǎn)資源的經(jīng)營1．需求階段2．處理階段“二手家電經(jīng)營”、“二手汽車市場”、“書畫作品交易”、“古玩市場”，等等。業(yè)主流動財產(chǎn)資源的經(jīng)營1．需求階段業(yè)主貨幣資源的經(jīng)營1．業(yè)主貨幣資源經(jīng)營的原則1)不可違法經(jīng)營，須在我國銀行、金融、證券等法律法規(guī)的范圍內(nèi)進行經(jīng)營活動，2)必須保證業(yè)主的資金安全。3)慎重進行業(yè)主貨幣資源經(jīng)營。4)避免選擇投機項目。

2．業(yè)主貨幣經(jīng)營的方法1)聯(lián)合成立投資實體與業(yè)主聯(lián)合成立投資實體，專業(yè)經(jīng)營物業(yè)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)項目。2)吸引業(yè)主投資：物業(yè)管理企業(yè)尋找較好的商業(yè)項目，通過制訂可行性投資方案吸引業(yè)主投資。3)向業(yè)主融資通俗的說法是向業(yè)主貸款借錢。業(yè)主貨幣資源的經(jīng)營1．業(yè)主貨幣資源經(jīng)營的原則物業(yè)管理資本的經(jīng)營物業(yè)管理資本的經(jīng)營物業(yè)管理資本的經(jīng)營 物業(yè)管理企業(yè)理財財務管理 節(jié)稅物業(yè)管理理財經(jīng)營物業(yè)管理企業(yè)的擴張物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部擴張物業(yè)管理企業(yè)的兼并物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合物業(yè)管理投資物業(yè)管理資本的經(jīng)營 物業(yè)管理企業(yè)理財物業(yè)投資－物業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理（PropertyManagement）、設施管理（FacilitiesManagement）、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（RealEstateAssetsManagement）、房地產(chǎn)組合投資管理（RealEstatePortfolioManagement）的技術、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。物業(yè)投資－物業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象寫字樓：零售商業(yè)物業(yè)出租型別墅或公寓工業(yè)物業(yè)酒店休閑娛樂設施物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象

物業(yè)經(jīng)營管理服務目標是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命同期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。物業(yè)經(jīng)營管理服務目標是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全

物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)管理型物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)綜合型物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的層次

1:物業(yè)管理2:設施管理3:房地產(chǎn)資產(chǎn)管理4:房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（寫字樓、商場）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（公寓）物業(yè)管理設施管理物業(yè)管理設施管理物業(yè)管理設施管理物業(yè)管理設施管理層次管理關系圖:物業(yè)經(jīng)營管理的層次房地產(chǎn)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理物業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作（一）確定戰(zhàn)略（二）確定標準（三）構建信息基礎（四）決策分析（五）進行資產(chǎn)組合物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作

物業(yè)經(jīng)營管理計劃一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的概念

(一)規(guī)則與計劃

(二)計劃的用途

(三)物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎工作（一）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析（二）房地產(chǎn)市場分析（三）鄰里分析物業(yè)經(jīng)營管理計劃一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的概念四）物業(yè)現(xiàn)狀分析1、建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面積有多少，居室數(shù)目有多少2、可出租物業(yè)的吸引力（平面布局、方位、視野、設備、附屬設施、總體的現(xiàn)代化程度）如何。3、物業(yè)令人滿意程度（外觀印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶的特征）如何4、建筑物的實體（屋頂、墻體、樓板、門窗、樓梯、電梯、）狀況如何。維修得怎樣。維修是否及時。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當?shù)牡胤侥芊窦m正。有無需要請結(jié)構工程師來進行安全鑒定的問題。四）物業(yè)現(xiàn)狀分析5、建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設備、供暖設施、供電系統(tǒng)等的狀況如何。6、提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設施。它們的實體及外觀狀況如何。7、土地與建筑物的關系（如停車場、分區(qū)規(guī)劃）如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。8、建筑物的現(xiàn)行管理標準是什么。在租戶選擇、購買控制、租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。9、當前的出租率、租金水平及租戶構成如何。10、當前物業(yè)管理師的情況如何。每個人的工作態(tài)度、能力、學習及目標怎樣。（五）業(yè)主目標5、建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設備、供暖設施、供電系統(tǒng)構造物業(yè)管理方案（一）探討改進舊有物業(yè)的可能性

1．更新及現(xiàn)代化

2．改變建筑物的用途（二）物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容

1建筑物管理計劃（建筑物維護的標準）（建筑物管理策略）（物業(yè)檢查計劃）（公共設施服務的內(nèi)容）（公共設施服務的內(nèi)容）

2．租賃計劃

3．財務收支計劃

4．物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃（1）物業(yè)績效評估指標①預計租值與實際租值的比較②實際和預計的資本價值的增長③收益率即物業(yè)的競爭狀況和預期的風險與其市場競爭對手的比較④資本回報率即收益和物業(yè)資本價值的比較⑤凈收益即毛收益減速去成本⑥空置水平⑦服務收費水平⑧拖欠租金和壞賬⑨財務內(nèi)部收益率⑩對于機構投資者來說本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。（2）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。構造物業(yè)管理方案（一）探討改進舊有物業(yè)的可能性物業(yè)管理計劃中的預算技術（一）年度運營預算（二）資本支出預算（三）長期預算物業(yè)管理計劃中的預算技術物業(yè)經(jīng)營管理

績效評價的指標體系物業(yè)經(jīng)營管理

績效評價的指標體系（一）物業(yè)管理績效評價基本指標：1.財務效益狀況指標：（1）凈資產(chǎn)收益率（2）總資產(chǎn)報酬率（3）財務內(nèi)部收益率2.資產(chǎn)營運狀況指標（1）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（2）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率3.償債能力狀況指標（1）資產(chǎn)負債率（2）利息保障倍數(shù)4.發(fā)展能力狀況指標（1）營業(yè)增長率（2）資本積累率（一）物業(yè)管理績效評價基本指標：1.財務效益狀況指標：（二）物業(yè)經(jīng)營管理績效評價修正指標1．財務效益狀況修正指標（1）主營業(yè)務利潤率（2）盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)（3）成本費用利潤率2．資產(chǎn)營狀況修正指標（1）應收賬款周轉(zhuǎn)率（2）不良資產(chǎn)比率（3）資產(chǎn)損失比率3．償債能力狀況修正指標（1）流動比率（2）速動比率（3）現(xiàn)金流動負債比率（4）長期資產(chǎn)適合率（5）經(jīng)營虧損掛賬比率4．發(fā)展能力狀況修正指標（1）總資產(chǎn)增長率（2）三年利潤平均增長率（3）三年資本平均增長率（二）物業(yè)經(jīng)營管理績效評價修正指標3．償債能力狀況修正指標（三）物業(yè)經(jīng)營管理績效評價評議指標1． 經(jīng)營者基本素質(zhì)2． 服務滿意度3． 基礎管理水平4． 在崗員工素質(zhì)狀況5． 服務硬環(huán)境6． 發(fā)展創(chuàng)新能力7． 經(jīng)營發(fā)展策略8． 綜合社會貢獻（三）物業(yè)經(jīng)營管理績效評價評議指標1． 經(jīng)營者基本素質(zhì)物業(yè)管理市場拓展物業(yè)管理市場拓展物業(yè)管理投標（一） 物業(yè)管理投標一般程序：1獲取招標信息，決策是否參與投標2報送投標申請，接受資格審查3獲取與熟悉招標文件并考察物業(yè)現(xiàn)場4投票決策與編制投標書5報送投標書6參加開標及答辯會7中標與簽訂物業(yè)服務合同物業(yè)管理投標（一） 物業(yè)管理投標一般程序：（二）投標書的編制1投標單位的概況簡介2分析投標物業(yè)的管理要點3概述投票單位擬采取的管理策略4詳述物業(yè)管理的實施計劃內(nèi)容包括：1物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理架構與機構設置；各類人員編制；企業(yè)動作機制與工作流程；信息溝通與反饋渠道等2物業(yè)管理各階段開發(fā)設計階段、監(jiān)理階段、接管驗收階段、日常動作階段等提供的管理服務項目、內(nèi)容與服務標準相關費用3管理人員的配備與培訓4必備的物資裝備計劃5各項內(nèi)外部管理規(guī)章制度6各項管理指標的承諾7愿意承諾的獎懲措施和標準5有關附件及說明（三）物業(yè)管理服務費用的測算（二）投標書的編制四、物業(yè)管理企業(yè)投標的關鍵事項（一） 決定參與投標的關鍵因素：1項目區(qū)域、規(guī)模符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃2項目類型符合企業(yè)確定的目標客戶3常規(guī)預測盈利4項目風險在企業(yè)承受范圍內(nèi)5項目委托方具有獨立法人資格和經(jīng)濟實力6本企業(yè)具備人力資源支持體系四、物業(yè)管理企業(yè)投標的關鍵事項（一） 決定參與投標的關鍵因素（二）投標過程中六項關鍵環(huán)節(jié)：1確定管理項目的整體思路，包括項目工作重點及應對措施2確定物業(yè)管理費價位，這是投標工作最難把握和最重要的因素之一3準確的牧業(yè)管理年度收支測算4物業(yè)管理目標承諾、前期投入、獎懲條件的任何承諾5管理架構、管理機制和主要負責人員6正式投標時的演講陳述、答辯現(xiàn)場表現(xiàn)（二）投標過程中六項關鍵環(huán)節(jié)：物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升－－群雄逐鹿，智者為王物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升－－群雄逐鹿，智者為王成就物業(yè)事業(yè)的王者之道韓信？！蕭何！成就物業(yè)事業(yè)的王者之道韓信？！物業(yè)管理經(jīng)營的概念把物業(yè)管理活動中所能涉及到的所有社會資源和生產(chǎn)要素，包括人、財、物、知識產(chǎn)權等有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，都作為可以經(jīng)營的價值，通過對這些價值的綜合運營，達到資本的最大限度增值。物業(yè)管理經(jīng)營的概念把物業(yè)管理活動中所能涉及到的所有社會資源和物業(yè)管理經(jīng)營的市場細分宏觀經(jīng)營中觀范圍經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營的微觀范圍

資本類經(jīng)營多元化經(jīng)營專業(yè)性經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營的市場細分宏觀中觀范圍經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營的微觀范圍物業(yè)管理經(jīng)營的原則1．追求利潤最大化2．遵守游戲規(guī)則法律法規(guī)市場規(guī)律行規(guī)行約企業(yè)的自我約束3．尊重業(yè)主權益4．主業(yè)是經(jīng)營之本5．行業(yè)發(fā)展責任6．維護社會整體利益物業(yè)管理經(jīng)營的原則常規(guī)物業(yè)管理前期物業(yè)管理全委物業(yè)管理（后期管理）居住物業(yè)商務物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)特殊用途物業(yè)常規(guī)物業(yè)管理前期物業(yè)管理居住物業(yè)物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營的意義常規(guī)經(jīng)營是物業(yè)管理經(jīng)營之本常規(guī)經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)獲取利潤的重要渠道常規(guī)經(jīng)營帶來了龐大的可供獲利的資源物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營的意義常規(guī)經(jīng)營是物業(yè)管理經(jīng)營之本綜合物業(yè)：深圳佳寧娜友誼廣場綜合物業(yè)：深圳佳寧娜友誼廣場公眾設施：香港科學館公眾設施：香港科學館物流型商業(yè)：漢正街第一大道物流型商業(yè)：漢正街第一大道前期物業(yè)管理的實施發(fā)展商需支付的費用1．前期物業(yè)管理開辦費用2．物業(yè)接管驗收費3．物業(yè)質(zhì)量保證金4．專項維修資金與房地產(chǎn)之間的關系1．提前介入物業(yè)管理2．嚴把驗收關3．分清發(fā)展商的承諾責任前期物業(yè)管理的實施發(fā)展商需支付的費用前期管理的相關費用1．前期管理費2．人員招聘與培訓等費用3．土建、設備整改費用4．業(yè)主交驗物業(yè)期費用(1)二次清潔費(2)業(yè)主交驗物業(yè)儀式費(3)其他費5．管理用房裝修費6．標識牌制作費7．開辦費用前期管理的相關費用1．前期管理費全委物業(yè)管理－－常規(guī)物業(yè)服務的理財之術全委物業(yè)管理－－常規(guī)物業(yè)服務的理財之術前期物業(yè)服務合同(示范文本)建設部于2004年9月頒發(fā)第一章物業(yè)基本情況第二章服務內(nèi)容與質(zhì)量第三章服務費用第四章物業(yè)的經(jīng)營與管理第五章物業(yè)的承接驗收第六章物業(yè)的使用與維護第七章專項維修資金第八章違約責任第九章其他事項附件一：物業(yè)構成明細附件二：物業(yè)共用部位明細附件三：物業(yè)共用設施設備明細附件四：前期物業(yè)管理服務質(zhì)量標準前期物業(yè)服務合同(示范文本)建設部于2004年9月頒發(fā)鏈接—第九條——《物業(yè)服務收費管理辦法》業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。鏈接—第九條——《物業(yè)服務收費管理辦法》業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可全權委托物業(yè)管理的經(jīng)營收入【1】公共服務費收入【2】專項服務費收入【3】停車場經(jīng)營收入【4】特約服務及多種經(jīng)營費用收入【5】其他雜項收入(1)各種押金(2)滯納金(3)違約金全權委托物業(yè)管理的經(jīng)營收入【1】公共服務費收入直線職能制企業(yè)架構總經(jīng)理綜合管理部綜合管理部管理處管理處管理處直線職能制企業(yè)架構總經(jīng)理綜合管理部綜合管理部管理處管理處管管理處成本開支——《物業(yè)服務收費管理辦法》第十一條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：管理處成本開支——《物業(yè)服務收費管理辦法》第十一條實行物業(yè)服1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2第十八條——《物業(yè)服務收費管理辦法》利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第十八條——《物業(yè)服務收費管理辦法》利用物業(yè)共用部位、共用設中華人民共和國物權法

2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過自2007年10月1日起施行中華人民共和國物權法

2007年3月16日第十屆全國人民代表第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權專有部分享有專有權對共同使用部分享有共有權相互之間對建筑物的整體享有管理權，而構成的建筑物所有權的復合共有。業(yè)主行使權利的團體組織形式是業(yè)主大會和業(yè)主委員會物業(yè)管理機構是業(yè)主團體委聘的管理機構，按照業(yè)主團體的意志進行管理活動。第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權專有部分享有專有權

共有部分第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓。第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。共有部分第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定

。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當?shù)谄呤艞l建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。第八十條建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。共有權－－按份共有、共同共有第七十九條建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)物業(yè)管理

成本費用管理的關鍵點打開成本管理的大門物業(yè)管理

成本費用管理的關鍵點打開成本管理的大門成本管理系統(tǒng)的組成

組織系統(tǒng)：預算編制機構、監(jiān)督協(xié)調(diào)和仲裁機構、考評機構等（四大責任中心）。信息系統(tǒng)（責任會計系統(tǒng)）：編制責任預算、核算預算的執(zhí)行情況、分析評價和報告業(yè)績。成本管理系統(tǒng)的組成組織系統(tǒng)：人工費用的控制

簡約、有效的架構和程序—降低事務處理成本恰當數(shù)量的員工配置—不足造成加班費增加穩(wěn)定而有素質(zhì)的工作團隊—避免昂貴的訓練成本（流動、無用功）有效的激勵機制—工作績效的保障人工費用的控制直接費用的控制

采購程序的控制

—物資提供鏈的控制材料耗用的控制

—維修工程的控制勞動資料的控制

—工具、設備的利用率能源消耗的控制

—

設施、設備的改造直接費用的控制采購程序的控制物資保障的成本管理采購程序的有效性（取得成本、購置成本、缺貨成本）；驗收：價格、質(zhì)量、數(shù)量；倉庫儲藏：庫存數(shù)量的確認（經(jīng)常儲存、保險儲存）、儲存質(zhì)量的保障、儲存成本；發(fā)貨控制（需要性的確認）。物資保障的成本管理采購程序的有效性（取得成本、購置成本、缺貨維修工程的控制項目工程所需材料（設備）統(tǒng)一定價、采購、供應；對于施工圖預算中所列的主要材料和地方大宗材料及主要安裝材料、設備，項目部按預算定額實施用量控制；按工程審批的施工進度計劃，提出材料需用量、計劃通過審批進行實行總用量控制。

維修工程的控制項目工程所需材料（設備）統(tǒng)一定價、采購、供應；工具、設備的成本管理制定完整的配置和更新計劃；考慮工具、設備的適應和操作性；工具、設備必須具備良好的節(jié)能效果；合理的使用設備（使用人培訓、操作規(guī)范、工作負荷量）；保養(yǎng)和維修（保養(yǎng)計劃、設備的完好率、維修率）。工具、設備的成本管理制定完整的配置和更新計劃；設施、設備的改造公共照明設施改造（案例）公共用水的節(jié)約方式（案例）電梯運行改造（案例）空調(diào)設備改造（案例）設施、設備的改造公共照明設施改造（案例）物業(yè)管理經(jīng)營的分類經(jīng)營管理資本組合經(jīng)營物業(yè)資源經(jīng)營業(yè)主資源經(jīng)營文化資源經(jīng)營常規(guī)經(jīng)營企業(yè)資源經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營的分類經(jīng)營資本組合物業(yè)資源業(yè)主資源文化資源常規(guī)企物業(yè)管理企業(yè)的資源1．管理技術資源2．品牌資源3．人力資源4．自有設施設備資源5．資料類資源6．信息類資源7．社會關系類資源物業(yè)管理企業(yè)的資源1．管理技術資源物業(yè)管理顧問咨詢服務【一站式顧問模式】培養(yǎng)一支高效、專業(yè)的管理服務隊伍；建立一套科學、嚴謹?shù)膬?nèi)部運作機制；建立一套優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的管理服務體系并有效運行；建立一套持續(xù)改進的ISO9001質(zhì)量管理規(guī)范；在條件成熟的前提下，協(xié)助創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)的榮譽；【專項顧問模式服務】商務、商業(yè)物業(yè)的綜合經(jīng)營策劃、項目實施；提供后勤性物業(yè)配套服務的提供和完善；協(xié)助建立物業(yè)管理培訓的規(guī)范體系；物業(yè)管理中財務管理的全程咨詢、指導；物業(yè)管理網(wǎng)絡化、智能化集成體系的策劃；指導創(chuàng)建物業(yè)保養(yǎng)及保險方案;

歷思聯(lián)行Lask_JV物業(yè)管理顧問咨詢服務【一站式顧問模式】歷思聯(lián)行【菜單式顧問模式】1、介入期服務提供設計優(yōu)化策劃；參與物業(yè)銷售的策劃、推廣； 協(xié)助物業(yè)驗收、物業(yè)入伙的策劃；策劃項目VI系統(tǒng)的設計、配備；協(xié)助優(yōu)化會所配套設施及服務項目；2、創(chuàng)建期服務指導設立物業(yè)管理組織機構；協(xié)助制訂物業(yè)管理方案并指導實施；協(xié)助制訂各種管理制度及服務文本；指導應用物業(yè)管理軟件，構建高效率的管理平臺；3、創(chuàng)新期服務指導完善質(zhì)量目標管理體系；協(xié)助完善環(huán)境管理的升級、改造；指導成立業(yè)主委員會，理順服務與管理的關系；指導參加物業(yè)管理達標和考評；【菜單式顧問模式】顧問咨詢服務的關鍵事項1．優(yōu)秀的獨特的管理技術2．顧問咨詢服務隊伍3．選擇合作伙伴4．處理好與合作方的關系5．成本控制與星火戰(zhàn)略6．地域、聯(lián)合與特色顧問咨詢服務的關鍵事項1．優(yōu)秀的獨特的管理技術根據(jù)服務對象不同程度的策劃

通過《咨詢診斷提供解決方案》

通過《推動引導實施服務目標》根據(jù)服務對象不同程度的策劃中部地區(qū)格局業(yè)務拓展小組常務副總經(jīng)理江西區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人河南區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人湖南區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人湖北區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人歷思聯(lián)行Lask_JV中部地區(qū)格局業(yè)務拓展小組江西區(qū)域河南區(qū)域湖南區(qū)域湖北區(qū)域歷思咨詢服務的實施操作手法多人駐場式單人駐場式顧問團式資料和技術援助式培訓式綜合式

咨詢服務的實施操作手法物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營歷思聯(lián)行Lask_JV物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營歷思聯(lián)行物業(yè)管理品牌經(jīng)營的實施確定品牌經(jīng)營思路建立品牌經(jīng)營機構品牌經(jīng)營的實施連鎖經(jīng)營品牌作價品牌租用品牌聯(lián)合品牌擴張物業(yè)管理品牌經(jīng)營的實施確定品牌經(jīng)營思路物業(yè)管理信息類資源的經(jīng)營政府、相關行業(yè)和產(chǎn)業(yè)、客戶、媒體資訊、各合作方、社會各方面公司董事會物業(yè)管理公司信息中心各物業(yè)客服中心各專業(yè)分包公司各子公司公司各部門物業(yè)管理信息類資源的經(jīng)營政府、相關行業(yè)和產(chǎn)業(yè)、客戶、媒體資物業(yè)管理信息資源經(jīng)營的實施公司借助信息促進企業(yè)的管理與經(jīng)營更快更好地發(fā)展；充分發(fā)掘信息的經(jīng)濟特性，通過信息經(jīng)營直接獲取收益?！拘畔⑿枨笳叩念愋汀恐脴I(yè)者的需求業(yè)主的需求發(fā)展商的需求社會服務供應商的需求其他方面【信息資源經(jīng)營】建立A庫（信息庫）建立B庫（對應關系庫）A&B重點關注物業(yè)管理信息資源經(jīng)營的實施物業(yè)管理企業(yè)資源的經(jīng)營物業(yè)管理顧問咨詢服務物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營物業(yè)管理信息類資源的經(jīng)營 物業(yè)管理企業(yè)資源經(jīng)營的其他類別 資料類資源經(jīng)營公司所屬設施設備的經(jīng)營專業(yè)公司的經(jīng)營社會關系資源的經(jīng)營物業(yè)管理企業(yè)資源的經(jīng)營物業(yè)管理顧問咨詢服務物業(yè)資源的經(jīng)營會所經(jīng)營基地建設停車場經(jīng)營社區(qū)廣告經(jīng)營物業(yè)資源的經(jīng)營物業(yè)資源的經(jīng)營關鍵點不可侵犯所有權人的利益單一產(chǎn)權的物業(yè)資源經(jīng)營共有產(chǎn)權物業(yè)的共有部分經(jīng)營規(guī)避經(jīng)營活動中的風險正確認識物業(yè)管理發(fā)展階段的規(guī)律性業(yè)主群體意志表達的特殊性前期物業(yè)管理階段的特殊性積極儲備物業(yè)資源向發(fā)展商爭取購買或租用商業(yè)網(wǎng)點在前期物業(yè)管理階段先行預備區(qū)別不同物業(yè)類型及業(yè)主群體企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營與管理物業(yè)資源的經(jīng)營關鍵點不可侵犯所有權人的利益物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：

停車場經(jīng)營物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：

停車場經(jīng)營停車場經(jīng)營的重點1．嚴格遵守法紀《停車場許可證》等證照。2．根據(jù)停車場形式選擇經(jīng)營方法寫字樓、機關辦公樓、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)等附屬停車場和社會停車場。

3．關注停車場經(jīng)營風險停車場經(jīng)營的3類風險1)車輛丟失賠償風險2)車輛損壞賠償風險3)小區(qū)內(nèi)交通事故賠償風險停車場經(jīng)營風險的方法1)風險責任應盡量由保險公司承擔2)高度重視各類事故隱患3)將停車場交由專業(yè)停車場經(jīng)營公司管理4．摩托車及自行車停放管理停車場經(jīng)營的重點1．嚴格遵守法紀車位供應緊張的處理用價格因素調(diào)整供求緊張關系重新劃定小區(qū)內(nèi)停車位利用共用場地劃定新的停車位改造部分設施增加停車位將小區(qū)公共場地部分作為臨時停車場利用小區(qū)周邊區(qū)域停車利用其他方面的資源車位供應緊張的處理用價格因素調(diào)整供求緊張關系【停車場經(jīng)營汽車業(yè)務的種類】1．汽車精品汽車精品經(jīng)營：括香水系列、電器系列、影音系列、腳墊系列、坐墊系列、飾品系列等。汽車模型經(jīng)營2．汽車美容’①雙色洗車，泡泡浴洗車，計算機洗車；②焦油、瀝青無痕去除；③蟲尸、鳥糞專業(yè)去除；④樹脂、油脂本色去除；⑤漆面飛漆、駁殼虛印去除；⑥各種氧化層去除；⑦輪胎增亮、增艷翻新處理；⑧金屬件去污去垢、除銹、翻新處理；⑨內(nèi)飾增亮增艷；⑩汽車桑拿；劃痕修復。3．汽車養(yǎng)護①輪胎修補翻新處理；②更換機油三濾；③發(fā)動機止漏；④噴油嘴免拆清洗；⑤油封密封增效處理；⑥發(fā)動機抗磨修復處理；⑦變速箱免拆清洗；⑧潤滑系免拆清洗；⑨燃油系免拆清洗；⑩冷卻系免拆清洗；⑩車輛快速維修。4．汽車裝飾1)坐艙類：①鋪地膠；②加裝桃木內(nèi)飾；③座套定制；④定制真皮座椅；⑤真皮座椅翻新；⑥真皮內(nèi)飾修補翻新；⑦開汽車天窗。2)電器類：①安裝中控鎖；②安裝防盜器；③安裝倒車雷達；④安裝GPS(全球定位系統(tǒng))；⑤安裝語音導航系統(tǒng)；⑥個性噴涂；⑦安裝vCD、cD；⑧加裝碟盒；⑨加裝音響；⑩加裝低音炮。3)其他類：①底盤裝甲；②整車貼膜；③隔音工程?！就＼噲鼋?jīng)營汽車業(yè)務的種類】物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：

會所經(jīng)營物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：

會所經(jīng)營會所概述【會所的表現(xiàn)形式】以完善服務項目為目的的附屬形式以盈利為目的的形式【會所服務項目的種類】康體項目的種類消閑項目的種類娛樂項目的種類【會所的歸屬】會所概述【會所的表現(xiàn)形式】會所經(jīng)營的種類和模式【會所經(jīng)營的種類】個性會所專業(yè)會所生活會所【會所經(jīng)營的模式】會員制會所委托經(jīng)營式會所獨立運營式會所加盟運營型會所【其他模式】7+1模式泛會所概念主題體驗式會所聯(lián)合式會所外聯(lián)式會所會所經(jīng)營的種類和模式【會所經(jīng)營的種類】會所經(jīng)營中的關鍵點1．會所經(jīng)營可否對外開放2．非贏利性經(jīng)營3．贏利性經(jīng)營盡量擴大消費群體開發(fā)新項目面向業(yè)主經(jīng)營最好的會所是最實用的會所。合理控制成本對會所經(jīng)營者是十分重要的措施。適時調(diào)整經(jīng)營方向4．會所經(jīng)營中的風險防范會所經(jīng)營中的關鍵點1．會所經(jīng)營可否對外開放物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：

社區(qū)廣告經(jīng)營物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：

社區(qū)廣告經(jīng)營社區(qū)廣告經(jīng)營的原則1．不可侵犯業(yè)主的經(jīng)濟利益和精神權益所使用的場地基本上都屬于業(yè)主的公共財產(chǎn)在使用場地前，須征得業(yè)主的同意方可使用。所訴求的對象主體是小區(qū)業(yè)主2．安全合法經(jīng)營廣告發(fā)布不能危及建筑物及業(yè)主的安全，發(fā)布的廣告作品必須合法廣告場地的設置要遵守法規(guī)3．傳播社會主義精神文明4．用專業(yè)途徑經(jīng)營廣告社區(qū)廣告經(jīng)營的原則物業(yè)資源中廣告經(jīng)營的種類1．電梯廣告2．屋頂及外墻廣告3．廳堂廣告液晶顯示雜志架、廣告架壁掛廣告聲音媒體廣告物品展示物業(yè)資源中廣告經(jīng)營的種類1．電梯廣告物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升4．停車場廣告停車場出口、入口處。停車場管理人員崗亭。直接放置到地面的燈箱。噴涂在地面的文字及圖案。地下停車場的墻壁、天頂、立柱。在停車場懸掛氣球、燈箱等廣告載體。其他停車場設施設備。停車場管理人員散發(fā)平面廣告。5．宣傳欄廣告6．企業(yè)形象展示廣告藝術雕塑形式花、草、樹、木形式傘類休閑椅戶外健身器材戶外垃圾桶7．社區(qū)路燈廣告8．公益性廣告指路牌或社區(qū)示意圖觸摸屏4．停車場廣告物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：

基地建設物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：

基地建設實習基地實習基地試驗基地試驗基地參觀考察基地參觀考察基地業(yè)主資源的經(jīng)營業(yè)主資源的經(jīng)營業(yè)主資源的分類【1】業(yè)主需求資源【2】業(yè)主財產(chǎn)資源業(yè)主固定財產(chǎn)資源－－業(yè)主的物業(yè)。業(yè)主流動財產(chǎn)資源－－汽車、家具、家電等。業(yè)主貨幣資源－－有價證券、有色金屬、銀行存款等?！?】業(yè)主無形資產(chǎn)資源業(yè)主知識資源業(yè)主社會關系資源業(yè)主資源的分類【1】業(yè)主需求資源社區(qū)商業(yè)特約服務綜合經(jīng)營服務集成商業(yè)主資源經(jīng)營社區(qū)商業(yè)特約服務服務集成商業(yè)主資源業(yè)主資源經(jīng)營的一般過程(1)掌握需求信息(2)尋找經(jīng)營場所(3)成立服務組織(4)組合社會資源(5)搭建商業(yè)平臺業(yè)主資源經(jīng)營的一般過程業(yè)主需求資源經(jīng)營之一：

社區(qū)商業(yè)經(jīng)營業(yè)主需求資源經(jīng)營之一：

社區(qū)商業(yè)經(jīng)營社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的原則正確處理物業(yè)管理與商業(yè)經(jīng)營之間的關系協(xié)調(diào)各類社會關系關注環(huán)境保護確保服務質(zhì)量一是服務產(chǎn)品的質(zhì)量二是服務過程的質(zhì)量三是服務結(jié)果的質(zhì)量社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的原則物業(yè)管理社區(qū)商業(yè)經(jīng)營項目種類

1．衣物及裝扮2．餐飲食用3．居住4．交通5．文化教育6．看護7．醫(yī)療衛(wèi)生8．購物9．娛樂與體育10．IT服務11．理財服務12．經(jīng)紀中介13．禮儀安全14．情感類服務15．商業(yè)服務物業(yè)管理社區(qū)商業(yè)經(jīng)營項目種類1．衣物及裝扮8．購物業(yè)主固定財產(chǎn)資源經(jīng)營：

－－物業(yè)的租賃業(yè)主固定財產(chǎn)資源經(jīng)營：

－－物業(yè)的租賃物業(yè)租賃的概念1．出租人必須是房屋所有權人。2．出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營活動，也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、入股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。物業(yè)租賃的概念1．出租人必須是房屋所有權人。物業(yè)租賃的分類（一）按房屋所有權的性質(zhì)劃分：公房租賃；私房租賃（二）按房屋租賃期限劃分：定期租賃；自動廷期租賃；意愿租賃；（三）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：毛租；凈租；百分比租金；（四）其他劃分方式物業(yè)租賃的分類（一）按房屋所有權的性質(zhì)劃分：公房租賃；私房租物業(yè)租賃管理模式（一）包租轉(zhuǎn)租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式物業(yè)租賃管理模式租賃管理的概念與內(nèi)容租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中、租約期滿時共三個階段。租約簽訂前：制定租賃方案與策略租戶選擇租金確定租約談判與簽約管理租約期滿時：租金結(jié)算租約續(xù)期房屋空間回收管理租約執(zhí)行過程中：房屋空間交付收取租金租金調(diào)整租戶關系管理租賃管理的概念與內(nèi)容租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行業(yè)主流動財產(chǎn)、貨幣及無形資產(chǎn)資源的經(jīng)營業(yè)主流動財產(chǎn)、貨幣及無形資產(chǎn)資源的經(jīng)營業(yè)主流動財產(chǎn)資源的經(jīng)營1．需求階段2．處理階段“二手家電經(jīng)營”、“二手汽車市場”、“書畫作品交易”、“古玩市場”，等等。業(yè)主流動財產(chǎn)資源的經(jīng)營1．需求階段業(yè)主貨幣資源的經(jīng)營1．業(yè)主貨幣資源經(jīng)營的原則1)不可違法經(jīng)營，須在我國銀行、金融、證券等法律法規(guī)的范圍內(nèi)進行經(jīng)營活動，2)必須保證業(yè)主的資金安全。3)慎重進行業(yè)主貨幣資源經(jīng)營。4)避免選擇投機項目。

2．業(yè)主貨幣經(jīng)營的方法1)聯(lián)合成立投資實體與業(yè)主聯(lián)合成立投資實體，專業(yè)經(jīng)營物業(yè)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)項目。2)吸引業(yè)主投資：物業(yè)管理企業(yè)尋找較好的商業(yè)項目，通過制訂可行性投資方案吸引業(yè)主投資。3)向業(yè)主融資通俗的說法是向業(yè)主貸款借錢。業(yè)主貨幣資源的經(jīng)營1．業(yè)主貨幣資源經(jīng)營的原則物業(yè)管理資本的經(jīng)營物業(yè)管理資本的經(jīng)營物業(yè)管理資本的經(jīng)營 物業(yè)管理企業(yè)理財財務管理 節(jié)稅物業(yè)管理理財經(jīng)營物業(yè)管理企業(yè)的擴張物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部擴張物業(yè)管理企業(yè)的兼并物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合物業(yè)管理投資物業(yè)管理資本的經(jīng)營 物業(yè)管理企業(yè)理財物業(yè)投資－物業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理（PropertyManagement）、設施管理（FacilitiesManagement）、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（RealEstateAssetsManagement）、房地產(chǎn)組合投資管理（RealEstatePortfolioManagement）的技術、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。物業(yè)投資－物業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象寫字樓：零售商業(yè)物業(yè)出租型別墅或公寓工業(yè)物業(yè)酒店休閑娛樂設施物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象

物業(yè)經(jīng)營管理服務目標是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命同期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿ΑＮ飿I(yè)經(jīng)營管理服務目標是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全

物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)管理型物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)綜合型物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的層次

1:物業(yè)管理2:設施管理3:房地產(chǎn)資產(chǎn)管理4:房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（寫字樓、商場）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（公寓）物業(yè)管理設施管理物業(yè)管理設施管理物業(yè)管理設施管理物業(yè)管理設施管理層次管理關系圖:物業(yè)經(jīng)營管理的層次房地產(chǎn)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理物業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作（一）確定戰(zhàn)略（二）確定標準（三）構建信息基礎（四）決策分析（五）進行資產(chǎn)組合物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作

物業(yè)經(jīng)營管理計劃一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的概念

(一)