商業(yè)管理公司籌建方案商業(yè)管理公司籌建方案商業(yè)管理公司籌建方案項(xiàng)目背景股權(quán)結(jié)構(gòu)人員架構(gòu)及部門職能設(shè)立商管公司的目的和必要性商管公司的運(yùn)營(yíng)模式商管公司的財(cái)務(wù)測(cè)算設(shè)立商管公司的時(shí)間安排商管公司的盈利模式商業(yè)管理公司籌建方案商業(yè)管理公司籌建方案商業(yè)管理公司籌建方案1目錄ONTENTSC項(xiàng)目背景股權(quán)結(jié)構(gòu)人員架構(gòu)及部門職能設(shè)立商管公司的目的和必要性商管公司的運(yùn)營(yíng)模式商管公司的財(cái)務(wù)測(cè)算設(shè)立商管公司的時(shí)間安排商管公司的盈利模式目錄ONTENTSC項(xiàng)目背景股權(quán)結(jié)構(gòu)人員架構(gòu)及部門職能設(shè)立2項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景3雙盤布局，強(qiáng)勢(shì)搶占市場(chǎng)：資源·繽紛廣場(chǎng)：36萬(wàn)方城市中心區(qū)商業(yè)綜合體；銷售商鋪總面積55602.15㎡，商鋪數(shù)量737個(gè)資源·夢(mèng)想城：300萬(wàn)方，高鐵核心區(qū)新文化城市綜合體;銷售商鋪總面積166143㎡。項(xiàng)目背景雙盤布局，強(qiáng)勢(shì)搶占市場(chǎng)：資源·繽紛廣場(chǎng)：36萬(wàn)方城市中心區(qū)商總運(yùn)營(yíng)面積約：79900㎡人均管理面積約：2663㎡（具體人員配置數(shù)量詳見第11P人員配置表)貴陽(yáng)商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)主要分為三個(gè)部分：1、夢(mèng)想城自持物業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)；商管公司招商運(yùn)營(yíng)規(guī)模超市影院足球公園合計(jì)12000㎡8000㎡6000㎡26000㎡2、夢(mèng)想城項(xiàng)目和繽紛廣場(chǎng)項(xiàng)目售后商業(yè)托管招商運(yùn)營(yíng)或帶租約銷售；3、夢(mèng)想城項(xiàng)目和繽紛廣場(chǎng)項(xiàng)目自營(yíng)項(xiàng)目（為了構(gòu)建項(xiàng)目商業(yè)引擎，擬自投入兩個(gè)主題樂園）。夢(mèng)想城繽紛廣場(chǎng)合計(jì)22500㎡20000㎡42500㎡夢(mèng)想城自營(yíng)繽紛廣場(chǎng)自營(yíng)合計(jì)約10000㎡約1400㎡11400㎡總運(yùn)營(yíng)面積約：79900㎡貴陽(yáng)商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)主要分為三個(gè)部項(xiàng)目現(xiàn)狀作為全銷售型商業(yè)，面臨以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：1、項(xiàng)目商業(yè)體量規(guī)模較大，單鋪價(jià)值在整體商業(yè)環(huán)境中的均衡性較弱，難以單單從價(jià)格體系實(shí)現(xiàn)價(jià)格與價(jià)值的平衡；2、市場(chǎng)對(duì)銷售型商業(yè)定位認(rèn)知固化，商業(yè)價(jià)值認(rèn)知模糊，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)未來(lái)發(fā)展前景尚有疑慮；3、投資者對(duì)投資回報(bào)和運(yùn)營(yíng)信心不足，缺乏購(gòu)買驅(qū)動(dòng)，難以實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷業(yè)績(jī)的爆發(fā)式增長(zhǎng)。4、產(chǎn)品形態(tài)的不均性，兩個(gè)項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品均是規(guī)劃采取的開放式街區(qū)和節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)相結(jié)合的形式，街區(qū)采取立體廊橋鏈接，以立體的商業(yè)街區(qū)形式呈現(xiàn)，商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)不均。5、缺乏持續(xù)運(yùn)營(yíng)的動(dòng)力引擎，夢(mèng)想城項(xiàng)目在火車北站通車后受周邊配套影響，并未形成聚集人流，打造新的核心吸引引擎迫在眉睫。繽紛廣場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，如何在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出成為打造核心。壯大產(chǎn)品定位形象在市場(chǎng)的影響力和號(hào)召力；增加投資者對(duì)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展和后續(xù)經(jīng)營(yíng)培育的信心，成為解決問(wèn)題的關(guān)鍵！項(xiàng)目現(xiàn)狀作為全銷售型商業(yè)，面臨以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：壯大產(chǎn)品定設(shè)立商管公司的必要性設(shè)立商管公司的必要性7設(shè)立商管公司的必要性一、盤活尚未出售的商業(yè)資產(chǎn),通過(guò)示范段的打造和運(yùn)營(yíng)提升市場(chǎng)投資人的信心；1、夢(mèng)想城項(xiàng)目：針對(duì)正在開發(fā)即將推售的地塊，暫時(shí)選定陽(yáng)關(guān)大道旁的2號(hào)地塊進(jìn)行招商先行帶租約銷售的模式打造示范區(qū)域，提升市場(chǎng)投資人信心。2、繽紛廣場(chǎng)項(xiàng)目處于區(qū)域商業(yè)核心，競(jìng)爭(zhēng)激烈，周邊項(xiàng)目均推出不同的促銷模式以吸引投資客戶，暫定將項(xiàng)目所有未銷售部分進(jìn)行招商先行帶租約銷售的模式促進(jìn)項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品銷售。二、為投資人提供“金種子”全方位售后服務(wù)；目前貴陽(yáng)資源夢(mèng)想城項(xiàng)目已進(jìn)入交房準(zhǔn)備階段，項(xiàng)目一期于今年年底將進(jìn)入交房階段，為了便于交房后“金種子”服務(wù)計(jì)劃的具體實(shí)施和服務(wù)需要，商業(yè)管理公司可相對(duì)獨(dú)立于房開體系開展相關(guān)工作。設(shè)立商管公司的必要性一、盤活尚未出售的商業(yè)資產(chǎn),通過(guò)示范段的設(shè)立商管公司的必要性三、為入駐品牌商家進(jìn)行推廣宣傳，增加商家信心，聚集人氣；對(duì)品牌商家主導(dǎo)完成商業(yè)統(tǒng)一招商與經(jīng)營(yíng)管理，并通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，樹立品牌形象，并實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)盈利；四、新項(xiàng)目商業(yè)部分的前期策劃及論證支持；隨著貴陽(yáng)公司開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，成立專業(yè)的商業(yè)管理公司可為房開公司提供專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、策略研究、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議、營(yíng)銷模式研究等專業(yè)支持;五、支持地產(chǎn)公司進(jìn)行商業(yè)情景示范段策劃打造及主力店預(yù)招商?；趬?mèng)想城四大主力店（星空影院、百信超市、百藝健身、足球公園）的落地，需要專業(yè)的商業(yè)管理公司對(duì)該部分自持物業(yè)開展運(yùn)營(yíng)管理工作的需要；設(shè)立商管公司的必要性三、為入駐品牌商家進(jìn)行推廣宣傳，增加商家股權(quán)結(jié)構(gòu)股權(quán)結(jié)構(gòu)10貴陽(yáng)資源商業(yè)管理公司架構(gòu)原則商業(yè)管理公司分別以貴陽(yáng)恒隆置業(yè)有限公司和貴陽(yáng)能立洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分公司的形式成立，接受上述兩家地產(chǎn)公司的直接管理及資源集團(tuán)的業(yè)務(wù)管理。貴陽(yáng)資源商業(yè)管理公司架構(gòu)原則商業(yè)管理公司分別以人員架構(gòu)及部門職能人員架構(gòu)及部門職能12組織架構(gòu)及人力資源配置說(shuō)明一、商管公司全功能架構(gòu)設(shè)置：本架構(gòu)是為滿足貴陽(yáng)房開公司3年開發(fā)目標(biāo)（5個(gè)項(xiàng)目）根據(jù)商業(yè)管理公司的工作范圍和工作職能，而制定的全業(yè)務(wù)功能配置架構(gòu)；二、配合開發(fā)節(jié)點(diǎn)及工作需求逐步完善：商業(yè)管理公司成立前期，以現(xiàn)有商業(yè)管理部人員開展相關(guān)工作，暫不加設(shè)崗位，根據(jù)地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)發(fā)展、開發(fā)節(jié)點(diǎn)、招商運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)的推進(jìn)和執(zhí)行需要，在以下配置框架控制范圍內(nèi)按業(yè)務(wù)和進(jìn)度需求再適時(shí)增加崗位和人員配置。組織架構(gòu)及人力資源配置說(shuō)明一、商管公司全功能架構(gòu)設(shè)置：本架構(gòu)商業(yè)管理部總經(jīng)理1人商業(yè)管理部的標(biāo)準(zhǔn)架構(gòu)圖策劃推廣1人招商運(yùn)營(yíng)2人編制人數(shù)：4人商業(yè)管理部商業(yè)管理部的標(biāo)準(zhǔn)架構(gòu)圖策劃推廣招商運(yùn)營(yíng)編制人數(shù)：414總經(jīng)理1人籌備期：商業(yè)公司編制17人，地產(chǎn)兼職編制4人。具體人數(shù)參照商業(yè)項(xiàng)目類型、招商業(yè)態(tài)、體量核算。商業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)架構(gòu)圖招商部10人設(shè)計(jì)工程部2人綜合部2人財(cái)務(wù)部1人法務(wù)部1人運(yùn)營(yíng)部4人1、籌備期：指項(xiàng)目獲取開始至項(xiàng)目開業(yè)前3個(gè)月2、招商部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位策劃和品牌招商的落地；3、設(shè)計(jì)工程部：負(fù)責(zé)對(duì)接地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)和工程，在商業(yè)立場(chǎng)保障建設(shè)過(guò)程中后期功能性的實(shí)現(xiàn)和調(diào)整探討，并對(duì)商業(yè)公共區(qū)裝修及商戶二次裝修進(jìn)行控場(chǎng)；4、運(yùn)營(yíng)部：負(fù)責(zé)籌備期推廣及前期商戶檔案的建立，編制運(yùn)營(yíng)手冊(cè)，跟進(jìn)后期功能性的實(shí)現(xiàn)，對(duì)接消防、工商等政府關(guān)系。5、綜合、財(cái)務(wù)、法務(wù)由地產(chǎn)公司相關(guān)崗兼任?？偨?jīng)理籌備期：商業(yè)公司編制17人，地產(chǎn)兼職編制4人。具體人數(shù)15總經(jīng)理1人運(yùn)營(yíng)期：商業(yè)編制28人，地產(chǎn)兼職編制1人。具體人數(shù)參照商業(yè)項(xiàng)目類型、招商業(yè)態(tài)、體量核算。招商部2人綜合部3人財(cái)務(wù)部2人法務(wù)部1人運(yùn)營(yíng)部13人1、運(yùn)營(yíng)期：指項(xiàng)目開業(yè)前3個(gè)月至開業(yè)后的正常運(yùn)營(yíng)期間。2、招商部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目品牌汰換及升級(jí)調(diào)整；3、設(shè)計(jì)工程部：負(fù)責(zé)對(duì)接地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)和工程，在商業(yè)立場(chǎng)保障建設(shè)過(guò)程中后期功能性的實(shí)現(xiàn)和調(diào)整探討，并對(duì)商業(yè)公共區(qū)裝修及商戶二次裝修進(jìn)行控場(chǎng)；4、運(yùn)營(yíng)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理、租金收繳、銷售數(shù)據(jù)分析并達(dá)成年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，項(xiàng)目的日?；顒?dòng)策劃、節(jié)假日活動(dòng)策劃、活動(dòng)及公共區(qū)域陳列和多種經(jīng)營(yíng)。商業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)架構(gòu)圖設(shè)計(jì)工程部2人總經(jīng)理運(yùn)營(yíng)期：商業(yè)編制28人，地產(chǎn)兼職編制1人。具體人數(shù)參照16機(jī)構(gòu)名稱招商部職責(zé)概要負(fù)責(zé)房開公司旗下所有商業(yè)項(xiàng)目及新文化中心的前、中期技術(shù)支持，項(xiàng)目的定位規(guī)劃及產(chǎn)品商業(yè)模型構(gòu)建等策略方案類工作，及項(xiàng)目商業(yè)推廣、招商管理、執(zhí)行等方面的方案及執(zhí)行工作；人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)策劃運(yùn)營(yíng)經(jīng)理項(xiàng)目立項(xiàng)、產(chǎn)品策略輸出商業(yè)市場(chǎng)宏觀調(diào)研，現(xiàn)場(chǎng)探勘，商業(yè)價(jià)值評(píng)估，項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品初步開發(fā)方案商業(yè)產(chǎn)品定位及規(guī)劃配合商業(yè)定位及深化，負(fù)責(zé)與商業(yè)相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目定位，并完成深化定位方案。商業(yè)產(chǎn)品策劃、商業(yè)功能策劃、建筑設(shè)計(jì)要求等招商經(jīng)理招商規(guī)劃根據(jù)商業(yè)定位，制定商業(yè)業(yè)態(tài)布局調(diào)整方案、制定品類定位方案規(guī)劃雙方合作條件，確保毛利、與品牌商戶的談判、商戶的最終落位招商方案制定依據(jù)商業(yè)項(xiàng)目整體定位及賣場(chǎng)整體規(guī)劃方案制定每個(gè)人所負(fù)責(zé)區(qū)域的品牌招商計(jì)劃招商執(zhí)行負(fù)責(zé)指導(dǎo)招商人員開展業(yè)務(wù)；參與選擇招商代理商；負(fù)責(zé)跨區(qū)域商家資源異地對(duì)接（包括商業(yè)事業(yè)部?jī)?nèi)部資源對(duì)接）品類招商負(fù)責(zé)人與商戶談判達(dá)成合作意向，將意向商戶轉(zhuǎn)化為合同商戶，簽訂正式合同商管公司各部門崗位職能與職責(zé)機(jī)構(gòu)名稱招商部職責(zé)概要負(fù)責(zé)房開公司旗下所有商業(yè)項(xiàng)目及新文化中17人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)招商主管參與招商執(zhí)行負(fù)責(zé)協(xié)助招商經(jīng)理參與招商洽談，對(duì)接合同細(xì)節(jié)內(nèi)容，完成相關(guān)文本交接工作，協(xié)助商戶簽訂正式合同的流程完成，轉(zhuǎn)交營(yíng)銷部。招商專員資源收集及參與招商執(zhí)行負(fù)責(zé)商家資源收集及基本洽談，完成商家品牌資源收集及統(tǒng)計(jì)工作，協(xié)助招商經(jīng)理完成招商工作推廣經(jīng)理項(xiàng)目商業(yè)推廣、招商推廣、運(yùn)營(yíng)推廣方案定制及執(zhí)行管理負(fù)責(zé)項(xiàng)目商業(yè)的全面推廣方案的定制與執(zhí)行管理工作；推廣主管參與推廣執(zhí)行負(fù)責(zé)協(xié)助推廣經(jīng)理參與推廣，對(duì)接方案細(xì)節(jié)內(nèi)容，完成相關(guān)文本交接工作說(shuō)明招商推廣部在商業(yè)項(xiàng)目交付項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)部運(yùn)營(yíng)部前，負(fù)責(zé)全部商業(yè)區(qū)域招商工作（含統(tǒng)一招商區(qū)域與非統(tǒng)一招商區(qū)域），交付項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中心后，由項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中心運(yùn)營(yíng)部接替后續(xù)工作。商管公司各部門崗位職能與職責(zé)人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)招商主管參與招商執(zhí)行負(fù)責(zé)協(xié)助招商18機(jī)構(gòu)名稱運(yùn)營(yíng)部職責(zé)概要為商業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)貴陽(yáng)房開公司所屬項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)及現(xiàn)場(chǎng)管理工作人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)運(yùn)營(yíng)經(jīng)理整體運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)前期合同流程跟進(jìn)及項(xiàng)目了解，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)的數(shù)據(jù)分析和整理，下達(dá)任務(wù)目標(biāo)，提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。商家管控和維護(hù)。合理分配安排運(yùn)營(yíng)主管相關(guān)工作。運(yùn)營(yíng)主管現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)前期物業(yè)交接工作，營(yíng)業(yè)期間商家運(yùn)營(yíng)管控及現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)情況的管控，與商家進(jìn)行良好的溝通營(yíng)銷策略的配合執(zhí)行負(fù)責(zé)“包租營(yíng)銷模式”的執(zhí)行對(duì)接；負(fù)責(zé)商鋪托管租賃的銜接執(zhí)行促銷活動(dòng)的談判負(fù)責(zé)活動(dòng)期間促銷活動(dòng)的洽談及活動(dòng)期間現(xiàn)場(chǎng)的管控說(shuō)明營(yíng)運(yùn)部屬于現(xiàn)場(chǎng)管理部門，部門人員都屬于駐項(xiàng)目人員，新項(xiàng)目增加需重新配備駐項(xiàng)目人員。商管公司各部門崗位職能與職責(zé)機(jī)構(gòu)名稱運(yùn)營(yíng)部職責(zé)概要為商業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)貴陽(yáng)19機(jī)構(gòu)名稱設(shè)計(jì)工程部職責(zé)概要負(fù)責(zé)與日常所有物業(yè)問(wèn)題的對(duì)接工作人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)工程物業(yè)主管物業(yè)硬件日常維護(hù)及與商戶對(duì)接工作負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)期間所產(chǎn)生的物業(yè)工程問(wèn)題的對(duì)接與處理，及物業(yè)移交的對(duì)接工作商管公司各部門崗位職能與職責(zé)機(jī)構(gòu)名稱設(shè)計(jì)工程部職責(zé)概要負(fù)責(zé)與日常所有物業(yè)問(wèn)題的對(duì)接工作人20機(jī)構(gòu)名稱綜合管理部職責(zé)概要作為商管公司的綜合管理部門，負(fù)責(zé)公司內(nèi)外的綜合性協(xié)調(diào)和支持工作，包括人力資源管理、行政管理、商戶資料及信息管理及商戶服務(wù)工作等人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)行政經(jīng)理行政及后勤保障工作負(fù)責(zé)公司辦公文件的起草、擬辦、流轉(zhuǎn)、閱辦跟進(jìn)、文件收發(fā)等文書處理工作負(fù)責(zé)辦公物料管理，包括物料采購(gòu)，物品入庫(kù)，盤點(diǎn)清查，報(bào)廢清理，物料發(fā)放等工作負(fù)責(zé)公司其他各類總務(wù)后勤工作，為公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的開展提供后勤服務(wù)公司內(nèi)部人員招聘及為入駐商戶員工代招聘服務(wù)人事經(jīng)理人力資源、薪酬、績(jī)效等后勤服務(wù)工作根據(jù)房開公司的工作安排和要求，進(jìn)行相關(guān)工作、資料的對(duì)接和傳達(dá)工作向房開公司提出工作需求尋求支持的行政條線對(duì)接工作公司人員招聘、績(jī)效考核，薪酬核算，入、離職手續(xù)辦理等人事工作；商戶人員帶招聘服務(wù)綜合主管運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的商戶服務(wù)工作在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中協(xié)助商戶辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照；負(fù)責(zé)所在項(xiàng)目的物料管理、文書處理、其他后勤服務(wù)等相關(guān)工作。商管公司各部門崗位職能與職責(zé)機(jī)構(gòu)名稱綜合管理部職責(zé)概要作為商管公司的綜合管理部門，負(fù)21機(jī)構(gòu)名稱財(cái)務(wù)部職責(zé)概要負(fù)責(zé)商管公司財(cái)務(wù)版塊的執(zhí)行工作，項(xiàng)目日常費(fèi)用催繳、收取及商管公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理及服務(wù)工作人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)會(huì)計(jì)1名公司相關(guān)財(cái)務(wù)執(zhí)行工作公司日常財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、稅務(wù)、費(fèi)用處理工作“包租模式”財(cái)務(wù)執(zhí)行相關(guān)工作與房開公司財(cái)務(wù)條線的對(duì)接工作出納1名公司內(nèi)部財(cái)務(wù)工作運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)保證金、租金等相關(guān)費(fèi)用的催繳、收取工作；“包租營(yíng)銷模式”財(cái)務(wù)執(zhí)行工作；公司運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的日常出納工作機(jī)構(gòu)名稱法務(wù)部職責(zé)概要負(fù)責(zé)商管公司法務(wù)版塊的執(zhí)行工作，項(xiàng)目日常法務(wù)管理及服務(wù)工作人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)法務(wù)經(jīng)理公司法務(wù)工作公司日常法務(wù)工作涉及相關(guān)合約的所有法務(wù)內(nèi)容的制定違約情況的處理及督辦商管公司各部門崗位職能與職責(zé)機(jī)構(gòu)名稱財(cái)務(wù)部職責(zé)概要負(fù)責(zé)商管公司財(cái)務(wù)版塊的執(zhí)行工作，項(xiàng)目日22房開流程中商管公司業(yè)務(wù)界面拿地階段產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品推廣營(yíng)銷執(zhí)行招商執(zhí)行運(yùn)營(yíng)管理還鋪結(jié)束管理招商部+房開公司其他職能部門房開公司設(shè)計(jì)部門+招商部招商部+房開公司營(yíng)銷部招商部運(yùn)營(yíng)部+物管公司1、市場(chǎng)宏觀調(diào)研2、現(xiàn)場(chǎng)探勘3、商業(yè)價(jià)值評(píng)估4、項(xiàng)目初步開發(fā)方案1、商業(yè)定位分析及深化2、商業(yè)規(guī)劃3、商業(yè)方案優(yōu)化及報(bào)建營(yíng)銷推廣方案的擬定，配合營(yíng)銷推廣的執(zhí)行招商方案的制定及執(zhí)行、完成

1、跟進(jìn)商戶進(jìn)場(chǎng)裝修事宜2、協(xié)調(diào)洽談商戶活動(dòng)3、規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理4、協(xié)助財(cái)務(wù)部進(jìn)行費(fèi)用收取5、顧客咨詢、顧客投訴等突發(fā)情況的處理商業(yè)中心各部門跟隨房開公司投入下一個(gè)項(xiàng)目共同配合共同配合共同配合主導(dǎo)執(zhí)行共同配合*綜合管理部和財(cái)務(wù)部為公司業(yè)務(wù)提供后勤保障和支持。房開流程中商管公司業(yè)務(wù)界面拿地階段產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品推廣招商執(zhí)行運(yùn)商管公司運(yùn)營(yíng)模式商管公司運(yùn)營(yíng)模式24資源商業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)模式商管公司是對(duì)于貴陽(yáng)資源地產(chǎn)公司體系內(nèi)部為不可分割的業(yè)務(wù)部門，受房開公司的直接管控和考核，在運(yùn)營(yíng)模式上：1、在項(xiàng)目前策及銷售階段，以現(xiàn)有商業(yè)管理部人員為主，采取“一個(gè)團(tuán)隊(duì)，兩塊牌子”的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和業(yè)務(wù)執(zhí)行；2、在項(xiàng)目建成并交付使用后，商管公司進(jìn)入實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理階段后，以項(xiàng)目為對(duì)象形成獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)體系，接受集團(tuán)各業(yè)務(wù)條線及城市房開公司的直接管控。資源商業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)模式商管公司是對(duì)于貴陽(yáng)資源地產(chǎn)公司體系商管公司盈利模式商管公司盈利模式26商管公司的盈利模式商業(yè)管理公司進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期后收入來(lái)源于：1、為投資人代招商收取托管費(fèi)用；已購(gòu)商業(yè)產(chǎn)品的業(yè)主可以委托商業(yè)管理公司進(jìn)行代招商，商管公司按照簽約年限收取相應(yīng)的招商管理費(fèi)用。如租賃簽約時(shí)間3年，可收取3個(gè)月租金作為招商委托招商費(fèi)用。2、收取品牌商的推廣宣傳費(fèi)用；對(duì)已經(jīng)進(jìn)駐的品牌商，為達(dá)到宣傳效果，可以配合幫助品牌商進(jìn)行品牌推廣宣傳，可收取一定的推廣宣傳費(fèi)用。具體費(fèi)用視具體推廣方式而定。3、促成商鋪銷售收取的銷售獎(jiǎng)勵(lì)；通過(guò)商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)促成商鋪銷售的收取1%的銷售獎(jiǎng)勵(lì)。4、進(jìn)行其他對(duì)外管理輸出收取的管理費(fèi)用成立的商管公司是為房開公司的子公司，目前成立商管公司是為公司夢(mèng)想城、繽紛廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目提供商業(yè)板塊的服務(wù)，因此夢(mèng)想城、繽紛廣場(chǎng)不產(chǎn)生費(fèi)用收取，在合適的情況下也可以為其他公司的項(xiàng)目提供此項(xiàng)服務(wù)，并獲得盈利。若是對(duì)外項(xiàng)目收取收費(fèi)如下：商業(yè)規(guī)劃費(fèi)用：20元/㎡招商月費(fèi)和傭金：根據(jù)項(xiàng)目具體情況而定貴陽(yáng)市場(chǎng)某商業(yè)管理公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)規(guī)劃費(fèi)用：30元/㎡招商月費(fèi)：30萬(wàn)元/月招商傭金：招商區(qū)域四個(gè)月租金收益商管公司主要盈利為：1、對(duì)帶租約銷售的物業(yè)進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)租金收益。2、對(duì)自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)租金收益。商管公司的盈利模式商業(yè)管理公司進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期后收入來(lái)源于：貴陽(yáng)市商管公司財(cái)務(wù)測(cè)算商管公司財(cái)務(wù)測(cè)算28商管公司的財(cái)務(wù)測(cè)算商管公司費(fèi)用支出：人力成本費(fèi)用：1484.83萬(wàn)元自持物業(yè)招商推廣費(fèi)用：2087.2萬(wàn)元銷售型物業(yè)招商推廣費(fèi)用：2181.48萬(wàn)元支出總計(jì):5753.51萬(wàn)元年限2016年2017年2018年2019年2020年合計(jì)備注收入（萬(wàn)元）自持物業(yè)租金收益0.00240.00247.20715.42736.881939.49

銷售型物業(yè)租金收益0.001418.401828.801828.801828.806904.80

支出（萬(wàn)元）人力成本費(fèi)用281.56336.66274.92288.64303.061484.83

自持物業(yè)招商推廣費(fèi)用896.8297.6297.6297.6297.62087.202017年開始為運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)用：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用180萬(wàn)，小型活動(dòng)費(fèi)57.6萬(wàn)，大型活動(dòng)費(fèi)60萬(wàn)銷售型物業(yè)招商推廣費(fèi)用401.7746.22344.52344.52344.522181.482016年為繽紛廣場(chǎng)單個(gè)項(xiàng)目招商推廣費(fèi)用，2017年為夢(mèng)想城招商推廣費(fèi)和繽紛廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，2017年后為2個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)用毛利（萬(wàn)元）-1580.06277.931158.961613.451620.503090.78

商管公司收益：自持物業(yè)租金（前五年）總收益：1939.49萬(wàn)元銷售型物業(yè)五年租金總收益：6904.8萬(wàn)元收益總計(jì)：8844.29萬(wàn)元商管公司收益及支出詳情參見EXCEL附件商管公司的財(cái)務(wù)測(cè)算商管公司費(fèi)用支出：年限2016年2017年設(shè)立商管公司的時(shí)間安排設(shè)立商管公司的時(shí)間安排30設(shè)立商管公司時(shí)間安排基于貴陽(yáng)項(xiàng)目營(yíng)銷和開發(fā)節(jié)點(diǎn)需求，懇請(qǐng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)同意盡快成立貴陽(yáng)商業(yè)管理公司，盡早實(shí)現(xiàn)為項(xiàng)目營(yíng)銷提供營(yíng)銷模式執(zhí)行平臺(tái)和運(yùn)營(yíng)支撐的戰(zhàn)略部署設(shè)立商管公司時(shí)間安排基于貴陽(yáng)項(xiàng)目營(yíng)銷和開發(fā)節(jié)點(diǎn)需求，懇請(qǐng)集團(tuán)Thankyou!32Thankyou!32謝謝！謝謝！33商業(yè)管理公司籌建方案商業(yè)管理公司籌建方案商業(yè)管理公司籌建方案項(xiàng)目背景股權(quán)結(jié)構(gòu)人員架構(gòu)及部門職能設(shè)立商管公司的目的和必要性商管公司的運(yùn)營(yíng)模式商管公司的財(cái)務(wù)測(cè)算設(shè)立商管公司的時(shí)間安排商管公司的盈利模式商業(yè)管理公司籌建方案商業(yè)管理公司籌建方案商業(yè)管理公司籌建方案34目錄ONTENTSC項(xiàng)目背景股權(quán)結(jié)構(gòu)人員架構(gòu)及部門職能設(shè)立商管公司的目的和必要性商管公司的運(yùn)營(yíng)模式商管公司的財(cái)務(wù)測(cè)算設(shè)立商管公司的時(shí)間安排商管公司的盈利模式目錄ONTENTSC項(xiàng)目背景股權(quán)結(jié)構(gòu)人員架構(gòu)及部門職能設(shè)立35項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景36雙盤布局，強(qiáng)勢(shì)搶占市場(chǎng)：資源·繽紛廣場(chǎng)：36萬(wàn)方城市中心區(qū)商業(yè)綜合體；銷售商鋪總面積55602.15㎡，商鋪數(shù)量737個(gè)資源·夢(mèng)想城：300萬(wàn)方，高鐵核心區(qū)新文化城市綜合體;銷售商鋪總面積166143㎡。項(xiàng)目背景雙盤布局，強(qiáng)勢(shì)搶占市場(chǎng)：資源·繽紛廣場(chǎng)：36萬(wàn)方城市中心區(qū)商總運(yùn)營(yíng)面積約：79900㎡人均管理面積約：2663㎡（具體人員配置數(shù)量詳見第11P人員配置表)貴陽(yáng)商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)主要分為三個(gè)部分：1、夢(mèng)想城自持物業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)；商管公司招商運(yùn)營(yíng)規(guī)模超市影院足球公園合計(jì)12000㎡8000㎡6000㎡26000㎡2、夢(mèng)想城項(xiàng)目和繽紛廣場(chǎng)項(xiàng)目售后商業(yè)托管招商運(yùn)營(yíng)或帶租約銷售；3、夢(mèng)想城項(xiàng)目和繽紛廣場(chǎng)項(xiàng)目自營(yíng)項(xiàng)目（為了構(gòu)建項(xiàng)目商業(yè)引擎，擬自投入兩個(gè)主題樂園）。夢(mèng)想城繽紛廣場(chǎng)合計(jì)22500㎡20000㎡42500㎡夢(mèng)想城自營(yíng)繽紛廣場(chǎng)自營(yíng)合計(jì)約10000㎡約1400㎡11400㎡總運(yùn)營(yíng)面積約：79900㎡貴陽(yáng)商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)主要分為三個(gè)部項(xiàng)目現(xiàn)狀作為全銷售型商業(yè)，面臨以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：1、項(xiàng)目商業(yè)體量規(guī)模較大，單鋪價(jià)值在整體商業(yè)環(huán)境中的均衡性較弱，難以單單從價(jià)格體系實(shí)現(xiàn)價(jià)格與價(jià)值的平衡；2、市場(chǎng)對(duì)銷售型商業(yè)定位認(rèn)知固化，商業(yè)價(jià)值認(rèn)知模糊，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)未來(lái)發(fā)展前景尚有疑慮；3、投資者對(duì)投資回報(bào)和運(yùn)營(yíng)信心不足，缺乏購(gòu)買驅(qū)動(dòng)，難以實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷業(yè)績(jī)的爆發(fā)式增長(zhǎng)。4、產(chǎn)品形態(tài)的不均性，兩個(gè)項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品均是規(guī)劃采取的開放式街區(qū)和節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)相結(jié)合的形式，街區(qū)采取立體廊橋鏈接，以立體的商業(yè)街區(qū)形式呈現(xiàn)，商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)不均。5、缺乏持續(xù)運(yùn)營(yíng)的動(dòng)力引擎，夢(mèng)想城項(xiàng)目在火車北站通車后受周邊配套影響，并未形成聚集人流，打造新的核心吸引引擎迫在眉睫。繽紛廣場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，如何在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出成為打造核心。壯大產(chǎn)品定位形象在市場(chǎng)的影響力和號(hào)召力；增加投資者對(duì)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展和后續(xù)經(jīng)營(yíng)培育的信心，成為解決問(wèn)題的關(guān)鍵！項(xiàng)目現(xiàn)狀作為全銷售型商業(yè)，面臨以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：壯大產(chǎn)品定設(shè)立商管公司的必要性設(shè)立商管公司的必要性40設(shè)立商管公司的必要性一、盤活尚未出售的商業(yè)資產(chǎn),通過(guò)示范段的打造和運(yùn)營(yíng)提升市場(chǎng)投資人的信心；1、夢(mèng)想城項(xiàng)目：針對(duì)正在開發(fā)即將推售的地塊，暫時(shí)選定陽(yáng)關(guān)大道旁的2號(hào)地塊進(jìn)行招商先行帶租約銷售的模式打造示范區(qū)域，提升市場(chǎng)投資人信心。2、繽紛廣場(chǎng)項(xiàng)目處于區(qū)域商業(yè)核心，競(jìng)爭(zhēng)激烈，周邊項(xiàng)目均推出不同的促銷模式以吸引投資客戶，暫定將項(xiàng)目所有未銷售部分進(jìn)行招商先行帶租約銷售的模式促進(jìn)項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品銷售。二、為投資人提供“金種子”全方位售后服務(wù)；目前貴陽(yáng)資源夢(mèng)想城項(xiàng)目已進(jìn)入交房準(zhǔn)備階段，項(xiàng)目一期于今年年底將進(jìn)入交房階段，為了便于交房后“金種子”服務(wù)計(jì)劃的具體實(shí)施和服務(wù)需要，商業(yè)管理公司可相對(duì)獨(dú)立于房開體系開展相關(guān)工作。設(shè)立商管公司的必要性一、盤活尚未出售的商業(yè)資產(chǎn),通過(guò)示范段的設(shè)立商管公司的必要性三、為入駐品牌商家進(jìn)行推廣宣傳，增加商家信心，聚集人氣；對(duì)品牌商家主導(dǎo)完成商業(yè)統(tǒng)一招商與經(jīng)營(yíng)管理，并通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，樹立品牌形象，并實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)盈利；四、新項(xiàng)目商業(yè)部分的前期策劃及論證支持；隨著貴陽(yáng)公司開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，成立專業(yè)的商業(yè)管理公司可為房開公司提供專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、策略研究、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議、營(yíng)銷模式研究等專業(yè)支持;五、支持地產(chǎn)公司進(jìn)行商業(yè)情景示范段策劃打造及主力店預(yù)招商?；趬?mèng)想城四大主力店（星空影院、百信超市、百藝健身、足球公園）的落地，需要專業(yè)的商業(yè)管理公司對(duì)該部分自持物業(yè)開展運(yùn)營(yíng)管理工作的需要；設(shè)立商管公司的必要性三、為入駐品牌商家進(jìn)行推廣宣傳，增加商家股權(quán)結(jié)構(gòu)股權(quán)結(jié)構(gòu)43貴陽(yáng)資源商業(yè)管理公司架構(gòu)原則商業(yè)管理公司分別以貴陽(yáng)恒隆置業(yè)有限公司和貴陽(yáng)能立洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分公司的形式成立，接受上述兩家地產(chǎn)公司的直接管理及資源集團(tuán)的業(yè)務(wù)管理。貴陽(yáng)資源商業(yè)管理公司架構(gòu)原則商業(yè)管理公司分別以人員架構(gòu)及部門職能人員架構(gòu)及部門職能45組織架構(gòu)及人力資源配置說(shuō)明一、商管公司全功能架構(gòu)設(shè)置：本架構(gòu)是為滿足貴陽(yáng)房開公司3年開發(fā)目標(biāo)（5個(gè)項(xiàng)目）根據(jù)商業(yè)管理公司的工作范圍和工作職能，而制定的全業(yè)務(wù)功能配置架構(gòu)；二、配合開發(fā)節(jié)點(diǎn)及工作需求逐步完善：商業(yè)管理公司成立前期，以現(xiàn)有商業(yè)管理部人員開展相關(guān)工作，暫不加設(shè)崗位，根據(jù)地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)發(fā)展、開發(fā)節(jié)點(diǎn)、招商運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)的推進(jìn)和執(zhí)行需要，在以下配置框架控制范圍內(nèi)按業(yè)務(wù)和進(jìn)度需求再適時(shí)增加崗位和人員配置。組織架構(gòu)及人力資源配置說(shuō)明一、商管公司全功能架構(gòu)設(shè)置：本架構(gòu)商業(yè)管理部總經(jīng)理1人商業(yè)管理部的標(biāo)準(zhǔn)架構(gòu)圖策劃推廣1人招商運(yùn)營(yíng)2人編制人數(shù)：4人商業(yè)管理部商業(yè)管理部的標(biāo)準(zhǔn)架構(gòu)圖策劃推廣招商運(yùn)營(yíng)編制人數(shù)：447總經(jīng)理1人籌備期：商業(yè)公司編制17人，地產(chǎn)兼職編制4人。具體人數(shù)參照商業(yè)項(xiàng)目類型、招商業(yè)態(tài)、體量核算。商業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)架構(gòu)圖招商部10人設(shè)計(jì)工程部2人綜合部2人財(cái)務(wù)部1人法務(wù)部1人運(yùn)營(yíng)部4人1、籌備期：指項(xiàng)目獲取開始至項(xiàng)目開業(yè)前3個(gè)月2、招商部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位策劃和品牌招商的落地；3、設(shè)計(jì)工程部：負(fù)責(zé)對(duì)接地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)和工程，在商業(yè)立場(chǎng)保障建設(shè)過(guò)程中后期功能性的實(shí)現(xiàn)和調(diào)整探討，并對(duì)商業(yè)公共區(qū)裝修及商戶二次裝修進(jìn)行控場(chǎng)；4、運(yùn)營(yíng)部：負(fù)責(zé)籌備期推廣及前期商戶檔案的建立，編制運(yùn)營(yíng)手冊(cè)，跟進(jìn)后期功能性的實(shí)現(xiàn)，對(duì)接消防、工商等政府關(guān)系。5、綜合、財(cái)務(wù)、法務(wù)由地產(chǎn)公司相關(guān)崗兼任?？偨?jīng)理籌備期：商業(yè)公司編制17人，地產(chǎn)兼職編制4人。具體人數(shù)48總經(jīng)理1人運(yùn)營(yíng)期：商業(yè)編制28人，地產(chǎn)兼職編制1人。具體人數(shù)參照商業(yè)項(xiàng)目類型、招商業(yè)態(tài)、體量核算。招商部2人綜合部3人財(cái)務(wù)部2人法務(wù)部1人運(yùn)營(yíng)部13人1、運(yùn)營(yíng)期：指項(xiàng)目開業(yè)前3個(gè)月至開業(yè)后的正常運(yùn)營(yíng)期間。2、招商部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目品牌汰換及升級(jí)調(diào)整；3、設(shè)計(jì)工程部：負(fù)責(zé)對(duì)接地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)和工程，在商業(yè)立場(chǎng)保障建設(shè)過(guò)程中后期功能性的實(shí)現(xiàn)和調(diào)整探討，并對(duì)商業(yè)公共區(qū)裝修及商戶二次裝修進(jìn)行控場(chǎng)；4、運(yùn)營(yíng)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理、租金收繳、銷售數(shù)據(jù)分析并達(dá)成年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，項(xiàng)目的日?；顒?dòng)策劃、節(jié)假日活動(dòng)策劃、活動(dòng)及公共區(qū)域陳列和多種經(jīng)營(yíng)。商業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)架構(gòu)圖設(shè)計(jì)工程部2人總經(jīng)理運(yùn)營(yíng)期：商業(yè)編制28人，地產(chǎn)兼職編制1人。具體人數(shù)參照49機(jī)構(gòu)名稱招商部職責(zé)概要負(fù)責(zé)房開公司旗下所有商業(yè)項(xiàng)目及新文化中心的前、中期技術(shù)支持，項(xiàng)目的定位規(guī)劃及產(chǎn)品商業(yè)模型構(gòu)建等策略方案類工作，及項(xiàng)目商業(yè)推廣、招商管理、執(zhí)行等方面的方案及執(zhí)行工作；人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)策劃運(yùn)營(yíng)經(jīng)理項(xiàng)目立項(xiàng)、產(chǎn)品策略輸出商業(yè)市場(chǎng)宏觀調(diào)研，現(xiàn)場(chǎng)探勘，商業(yè)價(jià)值評(píng)估，項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品初步開發(fā)方案商業(yè)產(chǎn)品定位及規(guī)劃配合商業(yè)定位及深化，負(fù)責(zé)與商業(yè)相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目定位，并完成深化定位方案。商業(yè)產(chǎn)品策劃、商業(yè)功能策劃、建筑設(shè)計(jì)要求等招商經(jīng)理招商規(guī)劃根據(jù)商業(yè)定位，制定商業(yè)業(yè)態(tài)布局調(diào)整方案、制定品類定位方案規(guī)劃雙方合作條件，確保毛利、與品牌商戶的談判、商戶的最終落位招商方案制定依據(jù)商業(yè)項(xiàng)目整體定位及賣場(chǎng)整體規(guī)劃方案制定每個(gè)人所負(fù)責(zé)區(qū)域的品牌招商計(jì)劃招商執(zhí)行負(fù)責(zé)指導(dǎo)招商人員開展業(yè)務(wù)；參與選擇招商代理商；負(fù)責(zé)跨區(qū)域商家資源異地對(duì)接（包括商業(yè)事業(yè)部?jī)?nèi)部資源對(duì)接）品類招商負(fù)責(zé)人與商戶談判達(dá)成合作意向，將意向商戶轉(zhuǎn)化為合同商戶，簽訂正式合同商管公司各部門崗位職能與職責(zé)機(jī)構(gòu)名稱招商部職責(zé)概要負(fù)責(zé)房開公司旗下所有商業(yè)項(xiàng)目及新文化中50人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)招商主管參與招商執(zhí)行負(fù)責(zé)協(xié)助招商經(jīng)理參與招商洽談，對(duì)接合同細(xì)節(jié)內(nèi)容，完成相關(guān)文本交接工作，協(xié)助商戶簽訂正式合同的流程完成，轉(zhuǎn)交營(yíng)銷部。招商專員資源收集及參與招商執(zhí)行負(fù)責(zé)商家資源收集及基本洽談，完成商家品牌資源收集及統(tǒng)計(jì)工作，協(xié)助招商經(jīng)理完成招商工作推廣經(jīng)理項(xiàng)目商業(yè)推廣、招商推廣、運(yùn)營(yíng)推廣方案定制及執(zhí)行管理負(fù)責(zé)項(xiàng)目商業(yè)的全面推廣方案的定制與執(zhí)行管理工作；推廣主管參與推廣執(zhí)行負(fù)責(zé)協(xié)助推廣經(jīng)理參與推廣，對(duì)接方案細(xì)節(jié)內(nèi)容，完成相關(guān)文本交接工作說(shuō)明招商推廣部在商業(yè)項(xiàng)目交付項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)部運(yùn)營(yíng)部前，負(fù)責(zé)全部商業(yè)區(qū)域招商工作（含統(tǒng)一招商區(qū)域與非統(tǒng)一招商區(qū)域），交付項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中心后，由項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中心運(yùn)營(yíng)部接替后續(xù)工作。商管公司各部門崗位職能與職責(zé)人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)招商主管參與招商執(zhí)行負(fù)責(zé)協(xié)助招商51機(jī)構(gòu)名稱運(yùn)營(yíng)部職責(zé)概要為商業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)貴陽(yáng)房開公司所屬項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)及現(xiàn)場(chǎng)管理工作人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)運(yùn)營(yíng)經(jīng)理整體運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)前期合同流程跟進(jìn)及項(xiàng)目了解，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)的數(shù)據(jù)分析和整理，下達(dá)任務(wù)目標(biāo)，提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。商家管控和維護(hù)。合理分配安排運(yùn)營(yíng)主管相關(guān)工作。運(yùn)營(yíng)主管現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)前期物業(yè)交接工作，營(yíng)業(yè)期間商家運(yùn)營(yíng)管控及現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)情況的管控，與商家進(jìn)行良好的溝通營(yíng)銷策略的配合執(zhí)行負(fù)責(zé)“包租營(yíng)銷模式”的執(zhí)行對(duì)接；負(fù)責(zé)商鋪托管租賃的銜接執(zhí)行促銷活動(dòng)的談判負(fù)責(zé)活動(dòng)期間促銷活動(dòng)的洽談及活動(dòng)期間現(xiàn)場(chǎng)的管控說(shuō)明營(yíng)運(yùn)部屬于現(xiàn)場(chǎng)管理部門，部門人員都屬于駐項(xiàng)目人員，新項(xiàng)目增加需重新配備駐項(xiàng)目人員。商管公司各部門崗位職能與職責(zé)機(jī)構(gòu)名稱運(yùn)營(yíng)部職責(zé)概要為商業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)貴陽(yáng)52機(jī)構(gòu)名稱設(shè)計(jì)工程部職責(zé)概要負(fù)責(zé)與日常所有物業(yè)問(wèn)題的對(duì)接工作人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)工程物業(yè)主管物業(yè)硬件日常維護(hù)及與商戶對(duì)接工作負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)期間所產(chǎn)生的物業(yè)工程問(wèn)題的對(duì)接與處理，及物業(yè)移交的對(duì)接工作商管公司各部門崗位職能與職責(zé)機(jī)構(gòu)名稱設(shè)計(jì)工程部職責(zé)概要負(fù)責(zé)與日常所有物業(yè)問(wèn)題的對(duì)接工作人53機(jī)構(gòu)名稱綜合管理部職責(zé)概要作為商管公司的綜合管理部門，負(fù)責(zé)公司內(nèi)外的綜合性協(xié)調(diào)和支持工作，包括人力資源管理、行政管理、商戶資料及信息管理及商戶服務(wù)工作等人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)行政經(jīng)理行政及后勤保障工作負(fù)責(zé)公司辦公文件的起草、擬辦、流轉(zhuǎn)、閱辦跟進(jìn)、文件收發(fā)等文書處理工作負(fù)責(zé)辦公物料管理，包括物料采購(gòu)，物品入庫(kù)，盤點(diǎn)清查，報(bào)廢清理，物料發(fā)放等工作負(fù)責(zé)公司其他各類總務(wù)后勤工作，為公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的開展提供后勤服務(wù)公司內(nèi)部人員招聘及為入駐商戶員工代招聘服務(wù)人事經(jīng)理人力資源、薪酬、績(jī)效等后勤服務(wù)工作根據(jù)房開公司的工作安排和要求，進(jìn)行相關(guān)工作、資料的對(duì)接和傳達(dá)工作向房開公司提出工作需求尋求支持的行政條線對(duì)接工作公司人員招聘、績(jī)效考核，薪酬核算，入、離職手續(xù)辦理等人事工作；商戶人員帶招聘服務(wù)綜合主管運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的商戶服務(wù)工作在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中協(xié)助商戶辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照；負(fù)責(zé)所在項(xiàng)目的物料管理、文書處理、其他后勤服務(wù)等相關(guān)工作。商管公司各部門崗位職能與職責(zé)機(jī)構(gòu)名稱綜合管理部職責(zé)概要作為商管公司的綜合管理部門，負(fù)54機(jī)構(gòu)名稱財(cái)務(wù)部職責(zé)概要負(fù)責(zé)商管公司財(cái)務(wù)版塊的執(zhí)行工作，項(xiàng)目日常費(fèi)用催繳、收取及商管公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理及服務(wù)工作人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)會(huì)計(jì)1名公司相關(guān)財(cái)務(wù)執(zhí)行工作公司日常財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、稅務(wù)、費(fèi)用處理工作“包租模式”財(cái)務(wù)執(zhí)行相關(guān)工作與房開公司財(cái)務(wù)條線的對(duì)接工作出納1名公司內(nèi)部財(cái)務(wù)工作運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)保證金、租金等相關(guān)費(fèi)用的催繳、收取工作；“包租營(yíng)銷模式”財(cái)務(wù)執(zhí)行工作；公司運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的日常出納工作機(jī)構(gòu)名稱法務(wù)部職責(zé)概要負(fù)責(zé)商管公司法務(wù)版塊的執(zhí)行工作，項(xiàng)目日常法務(wù)管理及服務(wù)工作人員崗位主要工作職能崗位職責(zé)法務(wù)經(jīng)理公司法務(wù)工作公司日常法務(wù)工作涉及相關(guān)合約的所有法務(wù)內(nèi)容的制定違約情況的處理及督辦商管公司各部門崗位職能與職責(zé)機(jī)構(gòu)名稱財(cái)務(wù)部職責(zé)概要負(fù)責(zé)商管公司財(cái)務(wù)版塊的執(zhí)行工作，項(xiàng)目日55房開流程中商管公司業(yè)務(wù)界面拿地階段產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品推廣營(yíng)銷執(zhí)行招商執(zhí)行運(yùn)營(yíng)管理還鋪結(jié)束管理招商部+房開公司其他職能部門房開公司設(shè)計(jì)部門+招商部招商部+房開公司營(yíng)銷部招商部運(yùn)營(yíng)部+物管公司1、市場(chǎng)宏觀調(diào)研2、現(xiàn)場(chǎng)探勘3、商業(yè)價(jià)值評(píng)估4、項(xiàng)目初步開發(fā)方案1、商業(yè)定位分析及深化2、商業(yè)規(guī)劃3、商業(yè)方案優(yōu)化及報(bào)建營(yíng)銷推廣方案的擬定，配合營(yíng)銷推廣的執(zhí)行招商方案的制定及執(zhí)行、完成

1、跟進(jìn)商戶進(jìn)場(chǎng)裝修事宜2、協(xié)調(diào)洽談商戶活動(dòng)3、規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理4、協(xié)助財(cái)務(wù)部進(jìn)行費(fèi)用收取5、顧客咨詢、顧客投訴等突發(fā)情況的處理商業(yè)中心各部門跟隨房開公司投入下一個(gè)項(xiàng)目共同配合共同配合共同配合主導(dǎo)執(zhí)行共同配合*綜合管理部和財(cái)務(wù)部為公司業(yè)務(wù)提供后勤保障和支持。房開流程中商管公司業(yè)務(wù)界面拿地階段產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品推廣招商執(zhí)行運(yùn)商管公司運(yùn)營(yíng)模式商管公司運(yùn)營(yíng)模式57資源商業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)模式商管公司是對(duì)于貴陽(yáng)資源地產(chǎn)公司體系內(nèi)部為不可分割的業(yè)務(wù)部門，受房開公司的直接管控和考核，在運(yùn)營(yíng)模式上：1、在項(xiàng)目前策及銷售階段，以現(xiàn)有商業(yè)管理部人員為主，采取“一個(gè)團(tuán)隊(duì)，兩塊牌子”的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和業(yè)務(wù)執(zhí)行；2、在項(xiàng)目建成并交付使用后，商管公司進(jìn)入實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理階段后，以項(xiàng)目為對(duì)象形成獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)體系，接受集團(tuán)各業(yè)務(wù)條線及城市房開公司的直接管控。資源商業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)模式商管公司是對(duì)于貴陽(yáng)資源地產(chǎn)公司體系商管公司盈利模式商管公司盈利模式59商管公司的盈利模式商業(yè)管理公司進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期后收入來(lái)源于：1、為投資人代招商收取托管費(fèi)